TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO FALLIMENTO N.102/07 GIUDICE DELEGATO: DOTT.

Transcript

1 TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE CONSULENZA TECNICA D UFFICIO FALLIMENTO N.102/07 GIUDICE DELEGATO: DOTT. GIANLUIGI CANALI CURATORE: DOTT. FEDERICO PRIGNACCA PREMESSA Il Curatore Dott. Federico Prignacca nominava il sottoscritto ing. Federico Provezza di Brescia esperto per la stima e l individuazione degli immobili acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente INCARICO L esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare. Indichi, a norma dell art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili, fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione dell Ici. Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati. Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità immobiliari. RELAZIONE LOTTO 1 Piena proprietà di area con soprastante capannone artigianale e palazzina uffici il tutto sito in comune di Cazzago S.Martino via Pastore n.7 9. DATI CATASTALI 1

2 L immobile è identificato al N.C.E.U. rispettivamente a seguito di denuncia di nuova costruzione n.e /97 del e di variazione n /93 del come segue: Comune di Cazzago S.Martino Foglio 28 Mapp.234 via Pastore p.t 1 2 S cat.d/1 RC ,95 Mapp.263/1 via Pastore p.t cat.d/1 RC 96,06 Mapp.263/2 via Pastore p.t cat.d/1 RC 130,15 Intestati: soggetto fallito 1/1 piena proprietà DESCRIZIONE Trattasi di ampio lotto di area artigianale, direttamente confinante con l autostrada Milano Venezia, con soprastanti capannone artigianale e palazzina uffici siti in comune di Cazzago S.Martino con accesso da via Pastore 7 9 9a. Il capannone ad un piano fuori terra oltre porzione interrata ha una superficie coperta di mq (dimensioni in pianta 37,92 x 46,15) e altezza ml.5,50 ed è costituito da due campate accostate di luce ml.18,96 ed è destinato a zona produttiva. La porzione di capannone a piano interrato, corrispondente ad una sola campata del fabbricato fuori terra, ha una superficie di mq.900 (dimensioni in pianta 19,50 x 46,15) ed altezza ml.3,50/4,70. Il fabbricato, di recentissima edificazione, presenta strutture portanti prefabbricate costituite da pilastri, travi in c.a.p. e copertura a shed con tegoli prefabbricati e lucernari in parte (3 file) apribili, tamponamenti con 2

3 pannelli prefabbricati verticali, finitura esterna in ghiaia lavata bicolore, pavimenti industriali in battuto di cemento con spolvero superficiale al quarzo colore rosso, portoni in alluminio. Il capannone è dotato di impianto di illuminazione con lampade a fluorescenza, distribuzione forza elettromotrice con blindo sbarre e canaline, generatori di aria calda a gasolio. Il piano interrato destinato a magazzino presenta murature in getto, travi e pilastri in c.a.p., soletta a lastre, pavimento industriale grigio, illuminazione con tubi neon, è privo di riscaldamento. Si accede mediante rampa carraia dotata di portone motorizzato. Il capannone a piano terra è corredato di n.2 carriponte Omis da 10 tonn. e 1 carroponte Omis da 5 tonn. completi di vie di corse realizzate con travi in ferro. All interno del capannone in lato ovest, sono stati realizzati soppalchi in ferro tamponati con pareti mobili in alluminio, destinati ad uffici di controllo (piano superiore) e sottostante magazzino; tali strutture non sono autorizzate né riportate nelle planimetrie catastali allegate. In aderenza al capannone in lato ovest è realizzata una moderna palazzina uffici a tre piani fuori terra oltre interrato della superficie complessiva di mq circa (dimensioni in pianta 56,24 x 6,70) così ripartiti: mq.600 circa posti al piano interrato destinati a spogliatoi, servizi, locale mensa, magazzino, garage e spazio di manovra coperto per l accesso alla porzione di capannone interrata, ripostigli e locali tecnici; mq.390 circa posti al piano terra destinati a reception, uffici, salette 3

4 ricevimento, per complessivi 5 locali oltre servizi; mq.380 circa posti al primo piano destinati ad uffici suddivisi in sette locali oltre servizi; mq.405 circa posti al secondo piano, suddivisi in due distinti appartamenti di civile abitazione ciascuno di quattro ampi locali oltre servizi, ripostiglio ed ampia terrazza di complessivi mq.105 ricavata sulla copertura del capannone. Il tutto come meglio rappresentato nella planimetrie catastali e di progetto allegate. La palazzina uffici, di recente edificazione, presenta strutture portanti e solette in cemento armato, vetro facciate, divisorie realizzate con pareti mobili, pareti attrezzate, cartongesso, pavimenti in ceramica, controsoffittature con inserite plafoniere al neon, pavimento ingresso e rivestimento scala interna in granito, serramenti in alluminio, impianto di riscaldamento / climatizzazione con fan coils e pavimento e centrale trattamento aria sul tetto, impianto di telecamere a circuito chiuso. Gli appartamenti al secondo piano sono accessibili sia mediante la scala centrale con relativo vano ascensore che serve gli uffici, sia ciascuno mediante scala interna esclusiva, rivestita in marmo rosa, ricavata sul fianco del capannone. Gli appartamenti presentano un elevato grado di finitura con pavimenti in parquet e ceramica, pareti rasate e tinteggiate, portoncini d ingresso blindati, porte interne in legno laccate bianche, riscaldamento condizionamento con fan coils. 4

5 La terrazza ricavata sulla copertura del capannone è coperta con policarbonato. I locali spogliatoi e servizi al piano interrato presentano pavimento in piastrelle tipo sfero granito, porte in ferro REI, sono privi di riscaldamento (stufa elettrica nella mensa), i locali tecnici ed il garage sono al rustico con pavimento in battuto di cemento. Ogni gruppo di servizi, ai vari piani, è dotato di proprio boiler elettrico per l acqua calda sanitaria. All esterno del capannone sui lati sud ed est risultano realizzate tensostrutture telonate non autorizzate, per carico scarico e magazzino. L area esterna scoperta della superficie complessiva di mq circa, interamente cintata con muretto e cancellata (escluso il lato sud verso altro immobile della stessa proprietà) è in prevalenza adibita a verde (con laghetto in lato nord verso l autostrada) ed in parte destinata a piazzale pavimentato; i marciapiedi attorno alla palazzina sono in autobloccanti. Il complesso è dotato di cancello pedonale al civico 9 e di doppio ingresso carraio, alle due estremità del fronte strada, ai civici 7 e 9/a. Il complesso sorge in zona artigianale completamente urbanizzata del comune di Cazzago S.Martino, nelle immediate vicinanze del casello autostradale di Rovato e confina direttamente con l autostrada A4 Milano Venezia. In lato ovest a confine con altra proprietà si trova la cabina elettrica identificata con il mapp.263. L immobile (opificio piano terra, magazzino piano interrato, uffici piano terra 5

6 e primo, cabina elettrica e porzione di corte) è attualmente locato alla con contratto registrato a Bergamo il n.2804, durata anni 12 scadenza , canone annuo ; gli appartamenti al secondo piano, garage e locali tecnici al piano interrato, porzione di giardino, sono locati al. con contratto registrato a Bergamo il n.1625, durata anni 6, scadenza marzo 2013, canone annuo E in corso un contenzioso per la revoca del contratto di locazione anche al fine di avere la libera disponibilità degli immobili. Confini: in linea di contorno da nord in senso orario: proprietà soc. autostrade mapp.233, 232, altra proprietà mapp.312, mapp.161, mapp.47, via Pastore, mapp.223. SITUAZIONE URBANISTICA L immobile ricade su area in parte classificata nel vigente P.R.G. del Comune di Cazzago S.Martino come zona D0 soggetta a piano attuativo (comparto Fiesco) ed in parte come zona D1I produttiva intensiva esistente e di completamento (ricadente per la maggior porzione entro la fascia di rispetto autostradale). Si evidenzia che la lottizzazione del comparto Fiesco (zona D0) non è ancora conclusa per mancanza di cessione opere e standard al Comune. Si allega estratto della tavola d azzonamento e norme tecniche zona D1. I fabbricati sono stati edificati in forza delle seguenti concessioni edilizie: C.E. n.122/92 del (cabina Enel + recinzione) 6

7 C.E. n.137/92 del C.E. n.128/95 del C.E. n.100/98 del C.E. n.12/02 (cambio destinazione da ufficio ad abitazione) sanatoria Non risulta rilasciato il certificato di agibilità. Si allega copia delle concessioni con elaborati grafici della sanatoria. Rispetto a quanto autorizzato si rilevano le seguenti difformità: spostamento porta locale pompe interrato; realizzazione soppalchi in ferro nel capannone lato ovest; realizzazione tensostrutture lati sud ed est. PROVENIENZA L immobile è pervenuto per atto di compravendita notaio Calini del rep.72543/18680 trascritto a Brescia il n.67594/39595 e per atto di scioglimento anticipato rogito notaio Ruggiero del rep.66481/12334 e successiva integrazione rogito notaio Ruggiero trascritta a Brescia il n.10728/6623. Si allega copia degli atti. STIMA In base ai valori correnti di mercato nella zona, tenuto conto della dimensione, del grado di finitura, della dotazione impiantistica, dell ubicazione ed accessibilità, della locazione in essere, della destinazione urbanistica, nonché di ogni altro elemento utile e rilevante, è possibile formulare il seguente giudizio di stima: capannone piano terra: 7

8 mq x /mq.700 = capannone piano interrato: mq.900 x /mq.400 = servizi piano interrato: mq.600 x /mq.600 = uffici piano terra: mq.390 x /mq = uffici piano primo: mq.380 x /mq = abitazioni piano secondo: mq.405 x /mq = terrazza piano secondo: mq.105 x /mq.200 = piazzali corte: mq x /mq.50 = sommano arrotondando VALORE STIMATO LOTTO ,00 (diconsi euro tre milioni ottocentomila) ELEMENTI UTILI PER L I.C.I. In base alle rendite catastali si ottiene: mapp.234 cat.d/1 RC ,95 mapp.263/1 cat.d/1 RC 96,06 mapp.263/2 cat.d/1 RC 130,15 8

9 sommano RC ,16 valore catastale ,16 x 50 = aumento del 5% ai fini I.C.I x 1,05 = ,40 valore ai fini I.C.I ,40 SITUAZIONE IPOTECARIA Da visure presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia con aggiornamento al si è accertato che gli immobili in oggetto risultano colpiti dai seguenti gravami: 1) Ipoteca volontaria di ,00 iscritta il n.67946/15866 quota capitale ) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.30127/7406 quota capitale ,29 3) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.32159/7938 quota capitale ,99 4) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.32160/7939 quota capitale ,16 5) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.45552/11983 quota capitale ,30 6) Ipoteca giudiziale di ,00 iscritta il n.51046/12988 quota capitale ,13 7) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il n.10729/