1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO

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1 1 REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO - Ufficio Demanio e Servitù Militari - RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Cascina cascinetta billiemme s.n. già Corso Casale, 1 VERCELLI 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: Indirizzo: Descrizione: Cascina cascinetta billiemme s.n. già corso Casale,1 Vercelli Trattasi di un lotto di terreno indipendente, con un corpo fabbrica isolato con box auto coperto, giardino piantumato e spazi verdi limitrofi. L aspetto è dimesso e formalmente non contiene rilevanze particolari sotto l aspetto architettonico. Dal punto di vista planimetrico, il corpo di fabbrica a due piano fuori terra si sviluppa in modo omogeneo con una planimetria rettilinea uniforme. Gli spazi esterni, circostanti, sono costituiti da aree verdi, totalmente recintante. Data di costruzione dell edificio: 1974 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: nessuna Consistenza catastale unità immobiliare: 217 mq Attuale uso unità immobiliare: libero Identificativi catastali: 1) Alloggio: Comune di Vercelli - Fg.74 Part.971 Sub.1 Zc U - Cat.A/3 Cl. 2 Cons. 9 Sup.cat R.C..790,18 Cascina cascinetta billiemme s.n. già corso Casale 1- piano T-1 2) Autorimessa: Comune di Vercelli - Fg.74 Part.971 Sub.2 Zc U - Cat.C/6 Cl. 4 Cons. 23 mq R.C..76,02 Cascina cascinetta billiemme s.n. già corso Casale 1- piano T 3) Cortile pertinenziale (bene comune NON censibile): Comune di Vercelli - Fg.74 Part.971 Sub.3 Cons mq Cascina cascinetta billiemme s.n. gia corso Casale 1- piano T 3

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice alloggio EVC0001) al piano terra del fabbricato ubicato in Provincia di Vercelli, nel Comune di Vercelli, alla Cascina cascinetta billiemme s.n. già corso Casale 1 (Specificare l eventuale presenza di box auto e posti auto coperti/scoperti, di pertinenza esclusiva dell unità immobiliare). 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in posizione isolata, in una zona periferica della città di Vercelli. La viabilità è agevole. I servizi come scuole, negozi, uffici pubblici, strutture sanitarie, ecc sono presenti presso l area urbana di Vercelli (sintetica descrizione del contesto viario, e del contesto socio-economico in cui il bene ricade: dotazione di servizi come scuole, negozi, uffici pubblici, strutture sanitarie etc ), La zona non è dotata di aree pubbliche di parcheggio. Indicare inoltre: a. se l unità immobiliare presenta particolari caratteristiche di panoramicità, rispetto a elementi paesaggistici (mare, fiumi, parchi, altro) o di interesse storico-artistico (monumenti, piazze, altro) ovvero quando il fabbricato si trovi in posizione di particolare pregio o valore (su strade, piazze, di particolare interesse commerciale o immobiliare). b. se l unità risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l ubicazione all interno del perimetro militare, la prossimità di attività industriali o artigianali che arrecano disagio o punti di particolare degrado sociale. L unità immobiliare non presenta particolari caratteristiche di panoramicità e risente di elementi negativi connessi alla posizione isolata ed il confinante bene demaniale attivo (caserma Scalise ). Confini Il fabbricato confina a nord ed ovest con strada demaniale, a est con altra proprietà (ex ospedale psichiatrico provinciale), a sud con proprietà del demanio (caserma Scalise ). (descrizione delle eventuali altre porzioni che delimitano i confini del bene, delle parti comuni dell edificio, strade, altro). 4

5 Mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere la posizione rispetto a grandi strade di collegamento ed inquadramento territoriale. 5

6 Particolare di mappa della città o dell area in cui è inserito il bene da valutare da cui si possa evincere il contesto urbanistico in cui è inserito il bene 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito nell anno 1974.(specificare la data di costruzione o l epoca in mancanza di una data certa), è del tipo edificio isolato e si eleva in n. 2 piani fuori terra avente destinazione d uso abitativa. (Specificare eventuali ristrutturazioni sia dell edificio che della sola unità immobiliare). In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. seminterrato terreno Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore 6

7 primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre Struttura e finiture dell edificio Trattasi di un lotto di terreno indipendente, con corpo fabbrica destinato ad uso abitativo e annessa area cortilizia di pertinenza, giardino piantumato e spazi verdi limitrofi. Dal punto di vista planimetrico, il corpo di fabbrica a due piano fuori terra si sviluppa in modo omogeneo con una planimetria rettilinea uniforme. La struttura portante verticale è calcestruzzo armato con muratura di tamponamento esterna in laterizio, i solai sono a struttura mista in calcestruzzo di cemento armato e laterizi. La copertura è a due falde con sovrastante manto presumibilmente in lastre di cemento amianto, la lattoneria è del tipo metallica in lamiera verniciata. Le finiture esterne del prospetto esterno sono realizzate con mattoni faccia a vista e intonaco, ai piani superiori, con pietra naturale e intonaco al piano terra. Gli spazi esterni circostanti, sono costituiti da aree verdi totalmente recintate. La recinzione di confine è costituita da una rete metallica in filo di ferro zincato plastificato di colore verde a maglie romboidale su sostegni in profili di ferro, sezione a T, posati ad un interasse di 3 metri, compreso le diagonali agli angoli e rompitratta. (descrizione delle caratteristiche architettoniche e del tipo di struttura portante, il tipo di copertura, la distribuzione degli spazi all interno dell edificio, la qualità delle finiture pavimenti, rivestimenti, infissi, porte d ingresso degli spazi comuni, presenza di locali comuni etc..) Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare si sviluppa al piano terra ed al primo piano. Al piano terra si individuano il box auto, il locale centrale termica, n. 1 locale all interno del quale è posizionato il serbatoio del gasolio, n. 1 bagno e n. 1 locale di servizio. Al primo piano si individuano n. 1 ingresso/ disimpegno, n. 1 cucina con sala da pranzo, n. 4 camere, n. 1 locale servizio igienico. I locali abitabili fruiscono di aerazione ed illuminazione diretta. Le pavimentazioni in generale sono da considerare come elementi di rifinitura non significativi e si diversificano nei diversi locali, ceramica nel locale cucina e servizi igienici, marmette in cemento per l ingresso e le camere. I rivestimenti della cucina e del bagno sono in ceramica. Le pareti sono intonacate e tinteggiate. Gli infissi esterni sono in ferro verniciato con vetro semplice ed avvolgibile in plastica. Le porte interne sono in legno smaltato o in alluminio anodizzato (piano terra), ad un anta, con riquadri ciechi. L accesso al 1 piano avviene tramite scale esterna e interna (descrizione della distribuzione degli spazi all interno dell unità abitativa, la qualità delle finiture pavimenti, rivestimenti, infissi, porte interne e d ingresso, servizi igienici, presenza di locali accessori etc..) 7

8 Impianti tecnologici dell edificio Nessuno (descrizione dell impianto elettrico, citofonico/videocitofonico, dell eventuale impianto di riscaldamento condominiale, dell eventuale ascensore, etc.). Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico: la fornitura elettrica viene effettuata dall ENEL con linea B-T a 220 v. La potenza impegnata è di 3 KW. I cavi sono posizionati in tubazioni incassate su pareti e/o affogate a pavimento, i punti di utilizzo sono costituiti da prese tipo civile da 10 e 16 amp., i punti luce sono del tipo tradizionale con lampade di potenza massima pari a 100 w. Impianto idrico-sanitario: L impianto idrico-sanitario garantisce l alimentazione dell acqua fredda e calda nei servizi e cucina. L impianto è costituito dalle tubazioni di carico e di scarico dei servizi igienici e della cucina. L impianto di adduzione, sia per l acqua fredda potabile sia per quella calda sanitaria, è realizzato in parte con tubi in ferro posti sottotraccia. L acqua calda sanitaria è prodotta da boiler elettrico. Impianto di riscaldamento: l impianto di riscaldamento è del tipo discontinuo, autonomo (dotata di propria caldaia del tipo a pavimento alimentata a gasolio), diretto, a due tubi incassati, a circolazione forzata, fluido termovettore ad acqua. Sistemi di irraggiamento, per la cessione delle calorie prodotte agli ambienti serviti, viene svolto da radiatori in lega di alluminio. (descrizione dell impianto elettrico, idrico-termo-sanitario, eventuale impianto di condizionamento, eventuale impianto di riscaldamento autonomo etc.). L unità immobiliare è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE). [Il Valutatore dovrà indicare se il bene è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE) ai sensi del D.P.R. 59 del 2 aprile 2009 (in G.U. 132, del 10 giugno 2009) Regolamento di attuazione dell art. 4, comma 1, lett. a) e b) del D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005, concernente l attuazione della Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia Riferimento eventuale Legge Regionale in materia]. Stato manutentivo dell edificio Il fabbricato si presentano in pessimo stato manutentivo, nonostante risultino scadenti solo tre elementi, a causa del mancato utilizzo dall anno 1989 (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell edificio in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: 8

9 Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura 9

10 Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore Gli intonaci esterni risultano gravemente deteriorati Non esistono impianti nel compendio La copertura consente l infiltrazione di acque piovane (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). Stato manutentivo dell unità immobiliare L unità immobiliare si presenta in pessimo stato manutentivo (In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell unità abitativa oggetto di valutazione in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata) Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse): unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: 10

11 a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse) Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Atti di vandalismo, i furti ed il mancato utilizzo dal 1989 hanno comportato il danneggiamento ed il degrado degli impianti, delle parti murarie e degli infissi interni ed esterni. (Breve descrizione giustificativa della definizione di SCADENTE degli elementi costitutivi riportati in tabella). Servitù attive e passive Diritto di passaggio carrabile sulle seguenti particelle demaniali: comune di Vercelli, foglio 74, particelle e

12 (Allegato 1 fotografie: almeno otto tra esterni ed interni). 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di Vercelli Comune di Vercelli come di seguito riportato. Catasto Terreni Foglio Sez. P.lla. superficie ha a ca Qualità Classe R. D. [ ] R. A. [ ] Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/ , C/ , (Allegato 2 estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure) Inquadramento urbanistico Il PRCG vigente, approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 105 in data , colloca la proprietà nella zona attrezzature di intesse generale (caserma Scalise). La proprietà è confinante con l area strategica ex ospedale psichiatrico provinciale, di previsto riuso ai fini residenziali e terziari, con conservazione dell area verde. Vincoli architettonici L immobile non è sottoposto a verifica dell interesse culturale di beni del patrimonio immobiliare pubblico. 5. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. 12

13 Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) (Allegato 3 planimetrie dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 6. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore libero Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) ALLEGATI Allegato 1 Documentazione fotografica 13

14 Allegato 1 documentazione fotografica prospetto prospetto 14

15 prospetto camera 15

16 camera Bagno piano terra 16

17 Bagno 1 piano Scala interna 17

18 Locale piano terra caldaia 18