LA FISCALITA NEL PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE

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1 S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Il processo esecutivo immobiliare LA FISCALITA NEL PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE Renzo Radicioni 13 aprile 2015 Sala Convegni, Corso Europa 11, Milano

2 Risoluzione n /E Risoluzione n. 154/E Risoluzione n. 195/E Risoluzione n. 22/E Risoluzione n. 158/E Risoluzione n. 62/E Risoluzione n. 84/E Risoluzione n. 102/E Risoluzione n. 149/E Risoluzione n. 370/E Risoluzione n. 105/E Risoluzione n. 145/E Risoluzione n. 176/E Risoluzione n. 95/E FONTI 2

3 Circolare n. 6/E Circolare n. 38/E Circolare n. 43/E Circolare n. 18/E Circolare n. 22/E Circolare n. 2/E Circolare n. 31/E FONTI art. 10 D. Lgs n. 23 come modificato dall art. 26, comma 1, D.L n. 104, convertito con modificazioni dalla L n. 128 e dall art. 1,comma608L n.147 Corte di Cassazione n Corte Costituzionale n. 6 Studio n /T e Studio n /E del Consiglio Nazionale del Notariato: Gli adempimenti ai fini dell imposta sul valore aggiunto in sede di espropriazione forzata delegata 3

4 DEFINIZIONI Fabbricati abitativi Fabbricati strumentali per natura Sono i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale A escluso A10 Sono i fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni classificati o classificabili nei gruppi catastali B, C, D, E, ea/10 4

5 DEFINIZIONI Imprese costruttrici Le imprese intestatarie del provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o ristrutturazione del fabbricato (anche quelle che si avvalgono di imprese terze o che svolgono occasionalmente l attività di costruzione degli immobili) Imprese di ripristino Le imprese che acquistano il fabbricato ed eseguono o fanno eseguire: gli interventi di restauro e di risanamento conservativo; interventi di ristrutturazione edilizia; interventi di ristrutturazione urbanistica 5

6 DEFINIZIONI Restauro e risanamento conservativo Ristrutturazione edilizia Ristrutturazione urbanistica Art. 3, comma 1, lett. c) Testo Unico Edilizia Gli interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell edificio, l inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell uso, l eliminazione degli elementi estranei all organismo edilizio. Art. 3, comma 1, lett. d) Testo Unico Edilizia Gli interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti. Anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente. Art. 3, comma 1, lett. f) Testo Unico Edilizia Gli interventi rivolti a sostituire l esistente tessuto urbanisticoedilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. 6

7 DEFINIZIONI ALLOGGI SOCIALI D.M. 22 APRILE 2008 Si considera alloggio sociale l unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente (o temporanea per almeno otto anni) (a canone calmierato) che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alle locazioni di alloggi nel libero mercato. 7

8 S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Locazione immobili abitativi e strumentali

9 Circolare 28 giugno 2013 n. 22/E LOCAZIONE IMMOBILI ABITATIVI Regime ordinario Regime Iva Registro Esenzione 2% Regime opzionale Costruttori di immobili abitativi o che su tali immobili eseguono interventi di ristrutturazione 9

10 Circolare 28 giugno 2013 n. 22/E LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI Regime ordinario Regime Iva Registro Esenzione 1% Regime opzionale Indipendentemente dal locatario 10

11 Risoluzione 11 novembre 2005 n. 158 Il custode è tenuto a provvedere alla conservazione dei frutti del bene pignorato, di proprietà del debitore esecutato, ma vincolato al soddisfacimento dei creditori Non si modifica la titolarità del diritto di proprietà Il debitore è impedito di disporre dei beni e dei frutti che derivano dal loro godimento Il custode agisce sostanzialmente in sostituzione del debitore E al debitore che devono essere riferiti tutti gli obblighi e i diritti derivanti dai contratti di locazione 11

12 Risoluzione 11 novembre 2005 n. 158 Se il debitore esecutato si renda irreperibile, il custode deve emettere la fattura in sostituzione del contribuente 1 caso Contribuente reperibile Il custode trasmette la fattura al contribuente Il contribuente la registra entro 15 giorni dal ricevimento L IVA viene versata mediante F24, utilizzando gli ordinari codici tributo (Risoluzione n. 84/E) 2 caso Contribuente irreperibile Il custode trasmette la fattura al contribuente L IVA viene versata dal custode mediante F24 utilizzando il codice tributo 6501 (Risoluzione n. 84/E) 12

13 ESECUTATO S.R.L. Indirizzo CAP Città Provincia P.IVA DATA 28 Marzo 2014 FATTURA N. 1/2014 CONDUTTORE S.R.L. Indirizzo CAP Città Provincia P.IVA Fattura emessa dal custode giudiziario dott. Renzo Radicioni della procedura esecutiva R.G.E. XXX/2013 Tribunale di Milano, ai sensi e per gli effetti della Risoluzione del n. 158 DESCRIZIONE CANONE DI LOCAZIONE RELATIVO AL IV TRIMESTRE 2013 DELL IMMOBILE SITO IN MILANO VIA LOTTO UNICO IMPORTO 1.000,00 ALIQUOTA 22% Pagamento effettuato direttamente alla procedura esecutiva tramite I.V.A. 220,00 Bonifico bancario: IBAN. TOTALE 1.220,00 13

14 Dati anagrafici del debitore esecutato Iva relativa alla locazione Codice tributo ordinario Anno di riferimento della locazione 14

15 Circolare 9 luglio 2007 n. 43 INDENNITA DI OCCUPAZIONE RISARCIMENTO Natura risarcitoria del danno derivante dal mancato utilizzo del bene Imposta di registro 3% ai sensi dell art. 9, Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 INDENNITA DI OCCUPAZIONE LOCAZIONE Le somme corrisposte hanno natura di canoni di locazione Imposta di registro 2% ai sensi del art. 5 Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 CONTRATTO DI LOCAZIONE Imposta di registro 2% ai sensi del art. 5 Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. 131/

16 S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Cessione di immobili

17 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Impresa costruttrice o di ripristino Oltre 5 anni dall ultimazione Cessione esenti ex art. 10, comma 1, n. 8-bis DPR 633/72 salvo opzione imposizione 2% (Prima casa) 9% (Altro) Imposta minima IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Privato I.V.A. (Fuori campo) 2% (Prima casa) 9% (Altro) Imposta minima

18 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI (non soggetti I.V.A.) AGEVOLAZIONI PRIMA CASA VINCOLO DELLA CLASSIFICAZIONE O CLASSIFICABILITA CATASTALE CONDIZIONI RICHIESTE ART. 1, PARTE PRIMA, NOTA II-bis D.P.R. 131/86 CATEGORIE AGEVOLABILI A/2 abitazioni di tipo civile A/3 abitazioni di tipo economico A/4 abitazioni di tipo popolare A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 abitazioni di tipo rurale A/7 abitazioni in villini A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi CATEGORIE NON AGEVOLABILI A/1 abitazioni di tipo signorile A/8 abitazioni in ville A/9 castelli e palazzi di eminenti-pregi-artistici e storici A/10 uffici e studi privati 18

19 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E Circolare 30 dicembre 2014 n. 31/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI (soggetti I.V.A.) AGEVOLAZIONI PRIMA CASA CONTINUANO A RILEVARE I CRITERI INDIVIDUATI DAL D.M PER L INDIVIDUAZIONE DELLE ABITAZIONI NON DI LUSSO CONDIZIONI RICHIESTE ART. 1, PARTE PRIMA, NOTA II-bis D.P.R. 131/86 L APPLICAZIONE DELL AGEVOLAZIONE IVA «PRIMA CASA» E VINCOLATA ALLA CATEGORIA CATASTALE DELL IMMOBILE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE 4%

20 Circolare 12 agosto 2005 n. 38/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI AGEVOLAZIONI PRIMA CASA Riconosciuta la possibilità, con atto successivo, di rendere le dichiarazioni previste dalla legge ed erroneamente omesse nell atto di acquisto (decreto di trasferimento). 20

21 Cassazione n CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI AGEVOLAZIONI PRIMA CASA Se il contribuente, pur avendone i requisiti, non ha potuto richiedere l agevolazione fiscale al momento della formazione dell atto di trasferimento, può richiederla entro un anno direttamente all Agenzia delle Entrate con apposita dichiarazione e può richiedere il rimborso dell eventuale imposta pagata in misura maggiore qualora l atto fosse già registrato 21

22 Circolare 12 agosto 2005 n. 38/E CESSIONE PERTINENZE DI FABBRICATI ABITATIVI Rapporto pertinenziale: AGEVOLAZIONI PRIMA CASA presupposto oggettivo: destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento fra un bene e un altro di maggior importanza per il miglior uso di quest ultimo presupposto soggettivo: volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell acquisto agevolato 22

23 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E Circolare 29 maggio 2013 n. 18/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI DISCIPLINA PREZZO-VALORE L art. 1, comma 497, L n. 266 (Finanziaria 2006) stabilisce che in presenza di determinati requisiti la base imponibile per l applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per i trasferimenti di immobili abitativi è costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo concordato 1. REQUISITO SOGGETTIVO la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell esercizio di «attività commerciali, artistiche e professionali» 2. REQUISITO OGGETTIVO immobili ad uso abitativo e relative pertinenze 3. CONDIZIONE su richiesta della parte acquirente 4. VALORE DI AGGIUDICAZIONE indicato nel decreto di trasferimento 23

24 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E Circolare 29 maggio 2013 n. 18/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI DISCIPLINA PREZZO-VALORE I coefficienti da applicare alle rendite sono i seguenti: TIPOLOGIA COEFFICIENTE Tutti gli altri fabbricati 126 Fabbricati Prima Casa 115,50 La dichiarazione della parte acquirente (dell aggiudicatario) deve essere contenuta nel negozio traslativo (decreto di trasferimento) escludendo la possibilità che possa essere contenuta in un atto integrativo successivo (Risoluzione n. 145) L indicazione di un valore catastale inferiore non comporta di per se l inapplicabilità del sistema prezzo-valore (Risoluzione n. 176) 24

25 Risoluzione n. 95/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI DISCIPLINA PREZZO -VALORE L istanza di rimborso per l applicazione del regime del prezzo valore nei termini previsti dall art. 77 TUR può essere presentata: Ancorché l atto di trasferimento sia già stato registrato, entro 3 anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione. 25

26 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E Circolare 29 maggio 2013 n. 18/E CESSIONE PERTINENZE DI FABBRICATI ABITATIVI DISCIPLINA PREZZO-VALORE 1.Il bene principale cui accedono sia un immobile ad uso abitativo 2.Nell atto di cessione (decreto di trasferimento) venga data evidenza del c.d. vincolo pertinenziale, che rende il bene servente una proiezione del bene principale elemento soggettivo: volontà effettiva di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra i due beni; elemento oggettivo: rapporto funzionale corrente tra la cosa principale e quelle accessorie Deve essere individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale, i beni immobili pertinenziali devono essere dotati di una propria rendita catastale (Risoluzione n. 149) 26

27 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E CESSIONE FABBRICATI STRUMENTALI Impresa costruttrice o di ripristino Oltre 5 anni dall ultimazione IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE 22% 200 3% 1% 10% 200 3% 1% Esente 200 3% 1% IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Qualsiasi cedente 22% 200 3% 1% 10% 200 3% 1% Esente 200 3% 1% 27

28 Circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E CESSIONE FABBRICATI ABITATIVI e STRUMENTALI Impresa costruttrice o di ripristino Entro 5 anni dall ultimazione OBBLIGO IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE 22% 200 3% 1% 10% 200 3% 1% Esente 200 3% 1% 28

29 ESECUTATO S.R.L. Indirizzo CAP Città Provincia P.IVA DATA 28 Marzo 2014 FATTURA N. 1/2014 AGGIUDICATARIO Indirizzo CAP Città Provincia P.IVA Fattura emessa dal professionista delegato dott. Renzo Radicioni della procedura esecutiva R.G.E. XXX/2013 Tribunale di Milano, ai sensi e per gli effetti della Risoluzione del n. 62 DESCRIZIONE CESSIONE DELL IMMOBILE SITO IN MILANO VIA LOTTO UNICO DECRETO DI TRASFERIMENTO DEL. G.E. IMPORTO ,00 ALIQUOTA 10% Pagamento effettuato direttamente alla procedura esecutiva tramite I.V.A ,00 Bonifico bancario: IBAN. TOTALE ,00 29

30 Dati anagrafici del debitore esecutato Iva relativa all aggiudicazione Codice tributo 6501 Anno di riferimento dell aggiudicazione 30

31 S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO Grazie per l attenzione prestata

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