Il trasferimento della proprietà fondiaria

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1 Paolo Tonalini Notaio Il trasferimento della proprietà fondiaria Le nuove imposte di registro Le agevolazioni per l acquisto dei terreni agricoli Il passaggio generazionale della proprietà fondiaria Il patto di famiglia Associazione Provinciale della Proprietà Fondiaria Pavia Villa Botta Adorno Torre d Isola 14 aprile 2014

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3 Paolo Tonalini è notaio in Stradella (Pavia) e consigliere del Collegio Notarile di Pavia. Si è laureato in giurisprudenza all'università di Pavia con una tesi in diritto tributario. Dopo la laurea ha frequentato l'accademia Navale e ha prestato servizio come Ufficiale nella Marina Militare. Prima della nomina a notaio ha esercitato per alcuni anni la professione di avvocato. E giornalista pubblicista e dal 1994 cura una rubrica settimanale sull'applicazione della legge nella vita di tutti i giorni. Il libro "Fatti Vostri", che raccoglie i suoi articoli, è giunto all'ottava edizione, di cui una realizzata per Intesa SanPaolo e una per il Credito Artigiano. Ha inoltre realizzato per la Camera di Commercio di Pavia pubblicazioni sulla società a responsabilità limitata (2003), sull'impresa agricola (2005) e sull acquisto della casa (2010), per la F.I.M.A.A. di Pavia una guida all'acquisto della casa "sulla carta" (2006), per la Banca Nazionale del Lavoro un manuale sull'acquisto della casa e il mutuo (2007) e per la Provincia di Pavia libri sull'azienda di famiglia (2007), sulla portabilità del mutuo (2008) e sull acquisto della casa (2009). Recentemente ha pubblicato i manuali La compravendita del fondo agricolo (Edizioni FAG Milano), Manuale della compravendita immobiliare (Edizioni FAG Milano), Comprare la Casa, Eredità e donazioni, Le imposte sulla compravendita immobiliare e IMU Guida pratica, tutti disponibili anche in formato e-book. Negli ultimi anni ha tenuto corsi di aggiornamento per il personale direttivo di istituti di credito, per ordini professionali e associazioni di categoria, ed è stato relatore in numerosi convegni. Potete trovare maggiori informazioni sul sito P AOLO T ONALINI Notaio STRADELLA (PV) Via Dallagiovanna 16 Telefono Fax PAVIA Viale Cesare Battisti 17 Telefono Fax notaio@tonalini.it Per altre informazioni e aggiornamenti seguici su internet: notaio.tonalini.it oppure su 3

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5 Indice sommario Il fondo agricolo La compravendita I terreni agricoli I fabbricati rurali Imposte e agevolazioni Nuove imposte di registro dal primo gennaio 2014 Le imposte per chi acquista terreni agricoli Il valore normale dei terreni L imprenditore agricolo professionale (i.a.p.) Il coltivatore diretto Le società agricole La società semplice agricola Le agevolazioni p.p.c. La decadenza dall agevolazione p.p.c. Acquistare un fondo affittato L iscrizione previdenziale e assistenziale La prelazione agraria Due diritti di prelazione Compravendita e altri contratti Chi ha diritto alla prelazione L oggetto della prelazione La prelazione dell affittuario La prelazione del confinante Quando il fondo è confinante Il passaggio generazionale Azienda e fondo agricolo Il passaggio generazionale dell azienda Il passaggio generazionale dei fondi agricoli Altre imposte sugli immobili Le aliquote dell'imposta di successione e donazione Il patto di famiglia Il patto di famiglia I legittimari e la successione necessaria Gli eredi necessari e la parte disponibile Il divieto dei patti successori Contenuto e oggetto del patto di famiglia La forma del patto di famiglia I partecipanti al patto di famiglia La liquidazione dei legittimari Le tasse sul patto di famiglia

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7 Il fondo agricolo La compravendita Il trasferimento della proprietà dei fondi agricoli, siano essi piccoli appezzamenti di terreno o intere tenute, è regolato da normative specifiche, spesso molto complesse. Accanto agli aspetti comuni a tutte le compravendite immobiliari (le verifiche sulla proprietà e libertà da ipoteche, pignoramenti e altri vincoli, la regolarità edilizia e catastale dei fabbricati, la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici, le modalità di pagamento del prezzo e le recenti norme sugli impianti e sulla certificazione energetica degli edifici), occorre infatti tenere conto delle regole peculiari sulla prelazione agraria e sui fabbricati rurali, nonché dell'eventuale presenza di diritti particolari o titoli all'aiuto. E' inoltre necessario conoscere a fondo le norme che disciplinano le figure del coltivatore diretto e dell'imprenditore agricolo professionale, e le regole sui diversi tipi di società agricole, come risultanti dalla riforma del 2004, per verificare con precisione la possibilità di godere delle diverse agevolazioni fiscali, dalla piccola proprietà contadina (p.p.c.) al compendio unico. Tutti questi aspetti sono strettamente connessi tra di loro, ed è necessario tenerne conto già dalla fase della contrattazione preliminare. Ricordiamo anche che le definizioni fornite dalle varie norme che regolano le diverse materie sono spesso differenti tra loro, perché dettate dal legislatore in momenti storici diversi, e con diverse finalità. Un tipico esempio è la definizione di coltivatore diretto, che non coincide nella normativa fiscale e in quella relativa al diritto di prelazione agraria. Per tutte queste ragioni, è opportuno farsi assistere da chi è abituato a trattare queste materie, spesso trascurate da chi non vive a stretto contatto con il mondo agricolo. I terreni agricoli Il fondo agricolo, o fondo rustico, è costituito anzitutto dal terreno destinato all attività agricola, ma comprende anche le sue eventuali pertinenze, cioè i manufatti o fabbricati posti al servizio dell attività agricola. Nel concetto di fondo agricolo rientrano dunque i terreni di qualsiasi genere destinati alla coltivazione agricola, alla silvicoltura o all allevamento degli animali. Possono inoltre esservi compresi i fabbricati strumentali all attività agricola, come per esempio le costruzioni destinate al ricovero degli attrezzi agricoli o alla conservazione dei prodotti agricoli dopo il raccolto, le serre, le stalle, ma anche i fabbricati destinati ad abitazione dell imprenditore agricolo o dei suoi dipendenti. In linea di principio, quasi tutti i terreni si prestano alla coltivazione agricola, ma per molti aspetti assume rilevanza anche la destinazione prevista negli strumenti urbanistici, cioè nei documenti predisposti dagli enti locali territoriali per pianificare l utilizzo del territorio. La destinazione urbanistica agricola risulta fondamentale, per esempio, sia al fine dell applicazione delle agevolazioni fiscali sull acquisto dei fondi agricoli, sia nell ambito dei requisiti previsti per l esercizio del diritto di prelazione agraria. Le singole norme di legge, ma anche la prassi e la giurisprudenza, hanno dunque contribuito a delimitare il concetto di terreno agricolo in relazione a specifiche finalità. 7

8 I fabbricati rurali I fabbricati rurali sono gli edifici posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all attività di coltivazione, oppure quale abitazione dell imprenditore agricolo. Questi fabbricati godono di un regime fiscale agevolato, a condizione che siano presenti tutti i requisiti previsti dalla legge (art. 9 del d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133, e modificato dall'art. 42-bis del d.l. 1 ottobre 2007, n. 159, convertito con modificazioni dalla legge 29 novembre 2007, n. 222). In passato i fabbricati rurali erano censiti esclusivamente nel Catasto Terreni, proprio perché considerati pertinenze dei terreni agricoli su cui sorgevano, e pertanto privi di autonoma capacità reddituale. Ciò aveva dato luogo a molti problemi in relazione a quei fabbricati che perdevano i requisiti di ruralità, perché non più utilizzati per l esercizio dell attività agricola. Il caso più frequente è quello della cascina venduta dall agricoltore a un soggetto che la utilizza come seconda casa. In seguito, la legge ha introdotto l obbligo di censire i fabbricati rurali al Catasto Fabbricati, con le stesse modalità previste per le costruzioni urbane. Dopo numerosi rinvii, il termine per l accatastamento di tutti i fabbricati rurali esistenti è scaduto il 30 settembre Entro tale data dovevano essere dichiarati al Catasto Fabbricati tutti i fabbricati rurali che ancora risultavano iscritti solo al Catasto Terreni, con conseguente attribuzione della rendita catastale. Contemporaneamente poteva essere presentata un autocertificazione del proprietario relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità, con la procedura prevista dalle disposizioni attuative (decreto del Ministero dell Economia del 26 luglio 2102 e circolare dell Agenzia del Territorio n. 2/T/2012). Dopo vari ondeggiamenti, la legge ha stabilito che i fabbricati rurali vengono iscritti in catasto secondo le qualità e classi ordinarie, in base alle caratteristiche dell immobile, e non necessariamente nelle categorie D/10 e A/6, come era previsto in precedenza. La sussistenza dei requisiti di ruralità risulta nella banca dati catastale mediante apposizione della specifica annotazione, ed è riscontrabile anche nella relativa visura. La presentazione della dichiarazione relativa alla sussistenza dei requisiti di ruralità entro il termine del 30 settembre 2012 consentiva di qualificare il fabbricato come rurale ai fini fiscali, ai fini dell applicazione delle specifiche agevolazioni sull Imu, a partire dal 1 gennaio 2012, ma anche di evitare il pagamento dell Ici relativi ai cinque anni precedenti. Per i fabbricati che acquisiscono i requisiti di ruralità a partire dal 1 ottobre 2012, è la dichiarazione di sussistenza dei requisiti di ruralità deve essere presentata entro 30 giorni, con la stessa procedura (decreto del Ministero dell Economia del 26 luglio 2102 e circolare dell Agenzia del Territorio n. 2/T/2012), e ad essa consegue l apposizione dell annotazione nella banca dati catastale. Ciò è possibile anche per i fabbricati rurali per i quali i requisiti di ruralità erano già presenti al 30 settembre 2012, ma il mancato rispetto di tale termine comporta l inapplicabilità delle agevolazioni relative all Imu 2012 e all Ici per i cinque anni precedenti. La dichiarazione di ruralità, dunque, produce effetti solo dal momento in cui viene apposta l annotazione in catasto. Ricordiamo infine che in caso di perdita dei requisiti di ruralità, occorre rimuovere l annotazione di ruralità dalla banca dati catastale, mediante semplice richiesta di cancellazione. Fabbricati rurali strumentali Ai fini fiscali sono considerate fabbricati rurali le costruzioni strumentali necessarie allo svolgimento dell attività agricola di cui all articolo 2135 del codice civile e in particolare destinate: a) alla protezione delle piante; b) alla conservazione dei prodotti agricoli; 8

9 c) alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l allevamento; d) all allevamento e al ricovero degli animali; e) all agriturismo, in conformità a quanto previsto dalla legge 20 febbraio 2006, n. 96; f) ad abitazione dei dipendenti esercenti attività agricole nell azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformità alla normativa vigente in materia di collocamento; g) alle persone addette all attività di alpeggio in zona di montagna; h) ad uso di ufficio dell azienda agricola; i) alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all art. 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228; l) all esercizio dell attività agricola in maso chiuso. Fabbricati rurali abitativi Sono considerati fabbricati rurali anche gli edifici destinati ad uso abitativo, se ricorrono le seguenti condizioni: 1) il fabbricato deve essere utilizzato quale abitazione da uno dei seguenti soggetti: - dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese, per esigenze connesse all attività agricola svolta; - dall affittuario del terreno stesso o dal soggetto che con altro titolo idoneo conduce il terreno a cui l immobile è asservito, avente la qualifica di imprenditore agricolo e iscritto nel registro delle imprese; - dai familiari conviventi a carico dei soggetti di cui sopra, risultanti dalle certificazioni anagrafiche, oppure da coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali; - da pensionati a seguito di attività svolta in agricoltura; - da uno dei soci o amministratori delle società agricole (di cui all articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99), aventi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e iscritte nel registro delle imprese; 2) il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a metri quadrati ed essere censito al Catasto Terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato in comune considerato montano ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a metri quadrati; 3) il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura; se il terreno è ubicato in comune considerato montano (ai sensi della legge n. 31 gennaio 1994, n. 97), il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo (il volume d'affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell'iva si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dall'art. 34 del d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 633); 4) in ogni caso non possono essere considerati rurali i fabbricati ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, n Se manca anche uno solo di questi requisiti, l abitazione non può essere considerata fabbricato rurale. Lo stesso accade nel momento in cui viene meno uno dei requisiti precedentemente esistenti. L ipotesi più frequente si verifica quando un fabbricato rurale viene acquistato da chi non è agricoltore (per esempio, da chi intende utilizzarlo come seconda casa). In questo caso non è possibile mantenere la qualifica di ruralità. 9

10 Imposte e agevolazioni Nuove imposte di registro dal primo gennaio 2014 Dal primo gennaio 2014 sono entrate in vigore alcune modifiche alle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul trasferimento di immobili (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104 e dall art. 1, commi 608 e 609, della legge 27 dicembre 2013, n. 147). Oggi il trasferimento di terreni agricoli (e relative pertinenze) a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, è ora soggetto all imposta di registro proporzionale con l aliquota del 12% (con un minimo di euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Il trasferimento di fabbricati di ogni genere e terreni edificabili (o comunque non agricoli) è invece soggetto all imposta di registro proporzionale con l aliquota del 9% (con un minimo di euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna. L acquisto della prima casa, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, è soggetto all imposta di registro proporzionale con l aliquota del 2% (con un minimo di euro), oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Inizialmente la riforma aveva previsto l applicazione dell aliquota del 9% anche ai terreni agricoli, ma prima ancora della sua entrata in vigore l aliquota è stata portata al 12%. La nuova aliquota rende comunque più conveniente l acquisto di terreni agricoli da parte di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP). Le imposte ordinarie sull acquisto di terreni agricoli erano infatti storicamente fissate nel 18% del prezzo del terreno (15% per l imposta di registro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali rispettivamente del 2% e dell 1%). Dal primo gennaio 2014 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, anche se previste in leggi speciali (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104). Si salva però dall abrogazione generalizzata l agevolazione fiscale per l acquisto di terreni agricoli e relative pertinenze da parte di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, la cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina (PPC), che consente di pagare soltanto l imposta catastale dell 1%, oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna (art. 2, comma 4-bis, del d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, inserito dalla legge di conversione 26 febbraio 2010 n. 25, confermato dall art. 1, comma 608, della legge 27 dicembre 2013, n. 147). Sono invece state abrogate tutte le altre agevolazioni per l acquisto di terreni agricoli (compendio unico, giovani agricoltori, zone montane e acquisto di terreni condotti in affitto). 10

11 Le imposte per chi acquista terreni agricoli Venditore Acquirente IVA Soggetto Chiunque diverso da Fuori coltivatore campo diretto o IAP Coltivatore Chiunque diretto o IAP Fuori (agevolazione campo PPC) Imposta Imposta Imposta Tributi Bollo Registro Ipotecaria Catastale speciali 12% (minimo NO NO ) % (minimo 200 ) NO 90 Il valore normale dei terreni Le imposte di registro da pagare per l acquisto di terreni agricoli si applicano sul prezzo concordato tra le parti per la compravendita. L amministrazione finanziaria può verificare la congruità del valore dichiarato rispetto al valore normale (cioè al valore di mercato) ed eventualmente accertare un maggior valore su cui applicare l'imposta. Oggi non è più previsto alcun limite a questo potere di verifica, come invece avveniva fino al 2006, quando era in vigore il meccanismo noto come valutazione automatica, che precludeva l accertamento di un maggior valore del terreno agricolo quando il prezzo dichiarato era superiore al valore che si otteneva moltiplicando la rendita catastale per i coefficienti stabiliti dalla legge. L imprenditore agricolo professionale (i.a.p.) La riforma dell impresa agricola ha introdotto la qualifica di imprenditore agricolo professionale (i.a.p.) che ha sostituito la figura dell'imprenditore agricolo a titolo principale. Il cambiamento, ovviamente, non riguarda solo il nome, ma anche la sostanza. La legge dispone che Ai fini dell'applicazione della normativa statale, è imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del 17 maggio 1999, del Consiglio, dedichi alle attività agricole di cui all' articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attività medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro. Le pensioni di ogni genere, gli assegni ad esse equiparati, le indennità e le somme percepite per l'espletamento di cariche pubbliche, ovvero in associazioni ed altri enti operanti nel settore agricolo, sono escluse dal computo del reddito globale da lavoro Nel caso delle società di persone e cooperative, ivi incluse le cooperative di lavoro, l'attività svolta dai soci nella società, in presenza dei requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito di cui al primo periodo, è idonea a far acquisire ai medesimi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e al riconoscimento dei requisiti per i soci lavoratori. Nel caso di società di capitali, l'attività svolta dagli amministratori nella società, in presenza dei predetti requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito, è idonea a far acquisire ai medesimi amministratori la qualifica di imprenditore agricolo professionale. Per l'imprenditore 11

12 che operi nelle zone svantaggiate di cui all'articolo 17 del citato regolamento (CE) n. 1257/1999, i requisiti di cui al presente comma sono ridotti al venticinque per cento. (art. 1, primo comma, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99). Per essere considerato imprenditore agricolo professionale occorrono dunque tre requisiti: - essere in possesso di conoscenze e competenze professionali in campo agricolo, come previsto dalle norme dell Unione Europea (art. 5 del regolamento CE n. 1257/1999 del 17 maggio 1999); - dedicare alle attività agricole, direttamente o attraverso la partecipazione a una società, almeno la metà del proprio tempo di lavoro complessivo; - ricavare dalle attività agricole almeno la metà del proprio reddito globale da lavoro, anche come socio o amministratore di società agricole. Ai fini del calcolo del reddito globale da lavoro si prevede espressamente che siano escluse le pensioni di ogni genere e gli assegni ad esse equiparati, ma anche le indennità e le somme percepite per cariche pubbliche o in associazioni ed enti operanti nel settore agricolo. Per l imprenditore agricolo che opera nelle zone svantaggiate indicate dall Unione Europea i requisiti si riducono a un quarto del tempo di lavoro complessivo e un quarto del reddito globale da lavoro. La presenza dei requisiti viene accertata dalla Regione competente. Chi aveva già la qualifica di imprenditore agricolo a titolo principale può ottenere immediatamente quella di iap, dato che i requisiti sono meno restrittivi. Le nuove regole, infatti, consentono di ottenere più facilmente la qualifica di iap rispetto a quanto era previsto per quella di imprenditore agricolo a titolo principale, per la quale era necessario ricavare almeno i due terzi del proprio reddito personale dall esercizio dell attività agricola, e dedicare a tale attività almeno i due terzi del proprio tempo di lavoro complessivo. All imprenditore agricolo professionale, a condizione che sia iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, sono riconosciute tutte le agevolazioni tributarie in materia di imposte indirette e creditizie che in precedenza erano riservate alle persone fisiche in possesso della qualifica di coltivatore diretto (art. 1, quarto comma, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99). Ciò significa che gli imprenditori agricoli professionali, se iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale agricola dell INPS, possono usufruire, tra l altro, delle agevolazioni per la formazione e l arrotondamento della piccola proprietà contadina (p.p.c.). Le agevolazioni fiscali per l'acquisto dei terreni agricoli spettano anche a chi non ha ancora ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, purché abbia già presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione, e si sia iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale; la qualifica deve essere ottenuta entro ventiquattro mesi, a pena di decadenza dalle agevolazioni (art. 1, comma 5-ter, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99). Non spetta, invece, agli imprenditori agricoli professionali il diritto di prelazione per l'acquisto dei terreni condotti in affitto o confinanti, che resta una prerogativa esclusiva dei coltivatori diretti e delle società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto. Il coltivatore diretto E considerato coltivatore diretto chi si dedica manualmente e abitualmente alla coltivazione dei terreni e all'allevamento del bestiame, purché la forza lavoro dell'agricoltore e dei membri del suo nucleo familiare che collaborano con lui nell'esercizio dell'attività non sia inferiore a un terzo di quella occorrente per le normali necessità dell'azienda agricola. Il coltivatore diretto è dunque qualcosa di diverso rispetto all imprenditore agricolo professionale. Normalmente chi è coltivatore diretto ha anche tutti i requisiti per essere considerato imprenditore agricolo professionale, ma ciò non avviene necessariamente, perché i requisiti richiesti dalla legge per queste due figure professionali operano su piani differenti. 12

13 Prima della riforma, il coltivatore diretto era un soggetto privilegiato nell ambito del mondo agricolo, sotto tutti i profili. Era infatti l unico destinatario delle più importanti agevolazioni fiscali concesse per l acquisto dei terreni agricoli. Inoltre era l unico soggetto avente diritto alla prelazione sull acquisto dei terreni agricoli da lui condotti in affitto, oppure confinanti con quelli di sua proprietà. Oggi l unico di questi privilegi rimasto di sua esclusiva è il diritto di prelazione, che non è stato concesso agli imprenditori agricoli professionali, ed è stato esteso alle società agricole di persone solo quando almeno la metà dei soci è coltivatore diretto, a sottolineare la permanenza del legame tradizionale con questa figura. Le agevolazioni per l acquisto dei terreni agricoli sono invece state estese anche agli imprenditori agricoli professionali, comprese le società agricole di ogni tipo. Le società agricole Le agevolazioni in precedenza riservate esclusivamente agli imprenditori agricoli individuali sono state estese anche a chi opera in forma associata. La nuova qualifica di imprenditore agricolo professionale (iap), che ha sostituito quella di imprenditore agricolo a titolo principale, è stata espressamente riconosciuta anche alle società agricole di ogni tipo, le cui caratteristiche sono state completamente ridefinite dalla riforma. Le società agricole possono essere costituite nella forma di società di persone (società semplici, s.n.c. o s.a.s.), società di capitali (s.r.l. o s.p.a.) e cooperative, ma devono essere sempre presenti tre requisiti, due di carattere formale, che riguardano il contenuto dell'atto costitutivo o dello statuto, e il terzo di natura sostanziale, che riguarda le persone dei soci o degli amministratori. Il primo requisito riguarda l oggetto sociale. La società deve avere come oggetto esclusivo l'esercizio dell'agricoltura e delle attività connesse, individuate dall'art del codice civile. Ricordiamo che secondo la nuova formulazione di questa norma rientrano tra le attività agricole la coltivazione del fondo, la silvicoltura, l allevamento di animali e tutte le attività connesse, cioè: - le attività dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione dei prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall allevamento di animali; - la fornitura di beni o servizi utilizzando prevalentemente le attrezzature o risorse dell azienda agricola; - l agriturismo. Il secondo requisito è relativo alla ragione sociale o denominazione, che deve sempre contenere l'indicazione società agricola. Il terzo requisito, sicuramente il più importante, è diverso secondo il tipo di società prescelto. Nelle società di persone almeno uno dei soci deve essere in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto, mentre gli altri soci possono anche non essere agricoltori, indipendentemente dal loro numero. Nelle società in accomandita semplice (s.a.s.) deve essere imprenditore agricolo professionale almeno un socio accomandatario. Nelle società di capitali deve essere imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto almeno un amministratore. Dato che nelle società di capitali gli amministratori possono anche non essere soci, possiamo avere una società agricola in cui nessuno dei soci è un agricoltore, e magari solo uno dei membri del consiglio di amministrazione, del tutto ininfluente nelle decisioni, è in possesso della qualifica di iap. Potremmo anche ipotizzare una società unipersonale in cui il socio unico non è agricoltore, e solo uno degli amministratori riveste la qualifica prevista dalla legge. Le agevolazioni raggiungono, in questo caso, la loro massima estensione, e rappresentano un notevole incentivo alla costituzione di società agricole. Nelle società cooperative, infine, occorre invece che almeno un amministratore, che sia anche socio, abbia la qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto. Ricordiamo però che la qualifica di imprenditore agricolo professionale può essere apportata dall'amministratore a una sola società (art. 1, comma 3-bis, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99). 13

14 Il riferimento all' amministratore che apporta la qualifica si riferisce alle fattispecie in cui la qualificazione della società come agricola dipende dalla qualifica apportata dall amministratore, e quindi alle sole società di capitali e cooperative. Nelle società di persone, infatti, la qualifica di imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto deve essere presente in capo ad almeno uno dei soci, il fatto che questo sia anche amministratore non è determinante. Questa interpretazione è stata confermata anche l amministrazione finanziaria (Agenzia delle entrate, Direzione Regionale dell Emilia Romagna, risposta a interpello n /2006, prot /2006 in data 20 luglio 2006). L'amministratore di società agricola di capitali e il socio di società agricola di persone possono acquisire la qualifica di imprenditore agricolo professionale in virtù dell'attività svolta nell'ambito della società agricola, purché siano in possesso delle competenze professionali in campo agricolo, dedichino all'attività svolta nell'ambito della società agricola almeno la metà del proprio tempo di lavoro e ne ricavino almeno la metà del proprio reddito (escluse le pensioni). Le somme percepite per l'attività svolta nelle società agricole consentono l'iscrizione nella gestione previdenziale agricola. Le società agricole in possesso dei requisiti sopra elencati possono oggi usufruire di tutte le agevolazioni tributarie in materia di imposte indirette e creditizie che finora erano riservate ai coltivatori diretti, cioè alle persone fisiche che dedicano la propria attività manuale alla coltivazione del terreno. Al momento dell acquisto di terreni agricoli le società agricole possono dunque richiedere le agevolazioni per la formazione e l arrotondamento della piccola proprietà contadina (p.p.c.). Le società agricole possono chiedere le agevolazioni fiscali per l'acquisto dei terreni agricoli anche prima di avere ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, purché abbiano già presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione, e il socio o l'amministratore abbia la qualifica di iap o coltivatore diretto (o almeno abbia presentato la domanda per ottenere la qualifica di iap) e sia già iscritto alla gestione previdenziale; la qualifica deve essere ottenuta entro ventiquattro mesi, a pena di decadenza dalle agevolazioni. La società semplice agricola La società semplice è sicuramente la forma giuridica più diffusa per l'esercizio associato dell'attività agricola. Questa è la forma societaria espressamente creata dal legislatore per l esercizio dell impresa agricola, e le è precluso l esercizio di qualsiasi attività commerciale. La società semplice rimane dunque il tipo societario preferito dalla maggior parte delle imprese agricole gestite in forma associata, e può essere definita la società agricola per eccellenza. Le agevolazioni p.p.c. Le agevolazioni per la formazione e l arrotondamento della piccola proprietà contadina (p.p.c.) consentono ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale (comprese le società agricole) di acquistare terreni agricoli pagando solo l'imposta catastale dell'1% sul prezzo pagato per la compravendita, mentre l'imposta di registro e l'imposta ipotecaria si applicano nella misura fissa, anziché in percentuale sul prezzo. L atto di compravendita e le relative copie sono inoltre esenti dall'imposta di bollo (art. 2, comma 4-bis, del d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, inserito dalla legge di conversione 26 febbraio 2010 n. 25). Le agevolazioni introdotte dalla legge 26 febbraio 2010 n. 25 sono in vigore dal 28 febbraio A differenza di quanto era avvenuto ripetutamente negli anni precedenti, la legge 26 febbraio 2010 n. 25 non ha richiamato le originarie agevolazioni p.p.c. contenute nella legge 6 agosto 14

15 1954, n. 604, che da oltre cinquant anni disciplinava la materia, con numerose proroghe. Ciò significa che le agevolazioni p.p.c. introdotte dalla legge 26 febbraio 2010 n. 25 rappresentano una disciplina completamente nuova, come ha riconosciuto anche l Agenzia delle entrate (risoluzione 17 maggio 2010, n. 36/E). La legge 26 febbraio 2010, n. 25, dispone che Al fine di assicurare le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, ( ) gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie operate attraverso l'istituto di servizi per il mercato agricolo alimentare - ISMEA, sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento. ( ) I predetti soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente. Successivamente è stata eliminata la scadenza della nuova agevolazione p.p.c., originariamente prevista per il 31 dicembre Le agevolazioni per la piccola proprietà contadina sono dunque divenute definitive, dato che la legge non si è limitata a una proroga, ma ha soppresso il termine di scadenza (art. 1, comma 41, della legge 13 dicembre 2010, n. 220). La legge di stabilità 2014 ha confermato l applicazione dell agevolazione PPC anche dal primo gennaio 2014, introducendo una specifica eccezione all abrogazione generalizzata di tutte le agevolazioni sulle imposte di registro relative alla compravendita di immobili. Dal primo gennaio 2014 sono state invece soppresse tutte le altre esenzioni e le agevolazioni tributarie in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, anche se previste in leggi speciali (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104). Scompaiono dunque tutte le altre agevolazioni per l'acquisto di terreni agricoli (compendio unico, territori montani, etc.). Le agevolazioni per la formazione e l arrotondamento della piccola proprietà contadina si applicano ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, e pertanto anche alle società agricole. Sono ammessi a godere delle agevolazioni soltanto gli atti di acquisto a titolo oneroso di terreni, e relative pertinenze, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti. L agevolazione, dunque, non può essere richiesta per l acquisto di terreni edificabili (o comunque non agricoli), anche se l acquirente intende destinarli all attività agricola. L agevolazione non si applica neppure agli atti a titolo gratuito, come le donazioni, né alle successioni a causa di morte. La nuova norma fa espresso riferimento alle pertinenze dei terreni agricoli, quindi l agevolazione si applica anche per i fabbricati rurali pertinenziali ai terreni agricoli, cioè con carattere strumentale alla coltivazione degli stessi. L Agenzia delle entrate ha precisato che per fruire dell agevolazione non è più necessario che ricorrano le condizioni precedentemente previste dalla legge 6 agosto 1954, n. 604, ovvero circostanza che l acquirente dedichi abitualmente la propria attività alla lavorazione della terra, l idoneità del fondo alla formazione o all arrotondamento della piccola proprietà contadina e la mancata alienazione nel biennio precedente di fondi rustici di oltre un ettaro. Pertanto, non è più necessario richiedere all ispettorato provinciale agrario il certificato (prima provvisorio e poi definitivo) che attesta la sussistenza dei requisiti al fine dell applicazione del regime agevolato (risoluzione 17 maggio 2010, n. 36/E). Il certificato, che già era stato escluso per gli imprenditori agricoli professionali, non è più necessario neppure per i coltivatori diretti. In entrambi i casi, la presenza dei requisiti previsti dalla nuova normativa viene dichiarata dal coltivatore diretto o dall imprenditore agricolo professionale direttamente nell atto di acquisto. L'Agenzia delle Entrate ha espressamente riconosciuto che l'agevolazione p.p.c. può essere richiesta anche quando il socio conferisce in una società agricola i propri terreni agricoli (e fabbricati accessori), nonostante la lettera della legge faccia riferimento soltanto all'acquisto mediante atto di compravendita (Risoluzione 4 gennaio 2008 n. 3). 15

16 La decadenza dall agevolazione p.p.c. La legge prevede la decadenza dell'agevolazione, con il conseguente recupero delle imposte e le relative sanzioni, se l'acquirente cede volontariamente i terreni, a qualsiasi titolo, oppure cessa di coltivarli o di condurli direttamente prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto (art. 2, comma 4-bis, della legge n. 25 del 26 febbraio 2010). Non comportano mai decadenza dalle agevolazioni la successione a causa di morte e l'espropriazione per pubblica utilità. Prima che siano trascorsi cinque anni, è comunque concessa la facoltà di trasferire o affittare il terreno a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro il secondo grado che esercitino l attività di imprenditore agricolo, a condizione che si mantenga la destinazione agricola del fondo (art. 11, comma 3, del d.lgs. 18 maggio 2001, n. 228). Questa norma ha reso più facile la riorganizzazione dell azienda agricola all interno della famiglia, rimuovendo quello che rappresentava un grosso ostacolo al trasferimento della proprietà dei terreni, o quanto meno della gestione dell azienda, alle nuove generazioni. L'Agenzia delle entrate ha precisato che non comporta la decadenza dalle agevolazioni p.p.c. neanche l affitto del fondo a favore di una società agricola costituita tra l'acquirente, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, a patto che il concedente continui a coltivare direttamente il fondo acquistato con le agevolazioni (Risoluzione dell'agenzia delle entrate n. 279/E del 4 luglio 2008). L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto infine che il conferimento di un fondo agricolo, acquistato con le agevolazioni per la p.p.c., in una società agricola in accomandita semplice, della quale il coltivatore diretto sia socio accomandatario e gli altri soci siano il coniuge e un figlio, effettuato nel quinquennio successivo all acquisto, non comporta la decadenza dalle agevolazioni, perché si tratta di un'operazione finalizzata a promuovere lo sviluppo e la modernizzazione dell attività agricola, coerentemente con la ratio che ha ispirato gli interventi legislativi volti a riconoscere la qualifica di imprenditore agricolo anche alle società (Risoluzione dell'agenzia delle entrate n. 455/E del 1 dicembre 2008). Acquistare un fondo affittato La legge prevede la decadenza dalle agevolazioni p.p.c. in caso di alienazione volontaria o di cessazione della coltivazione o conduzione diretta dei terreni agricoli prima che siano trascorsi cinque anni dall'atto di acquisto (art. 2, comma 4-bis, della legge n. 25 del 26 febbraio 2010). Non c'è dubbio, quindi, che decada dall'agevolazione chi concede in affitto i terreni agricoli acquistati prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. Ma cosa succede se i terreni agricoli sono già condotti in affitto da terzi, in forza di un contratto in corso al momento dell'atto di acquisto? La questione è di particolare rilevanza anche perché, come è noto, la presenza sul fondo di un affittuario coltivatore diretto normalmente esclude il diritto di prelazione in capo ai confinanti. La finalità della norma che ha introdotto le agevolazioni per la piccola proprietà contadina è quella di favorire l'acquisto dei terreni agricoli da parte di chi si dedica professionalmente all'attività agricola (imprenditore agricolo professionale, coltivatore diretto, società agricola). E' chiaro, dunque, che il presupposto dell'agevolazione è che l'acquirente coltivi direttamente i terreni acquistati, e la presenza di un altro soggetto quale affittuario del fondo agricolo impedisce, ovviamente, la coltivazione da parte del proprietario. Tuttavia, non si può fare a meno di considerare che la presenza di un contratto di affitto prossimo alla scadenza (o comunque di breve durata) consentirebbe comunque l'inizio della coltivazione diretta da parte dell'acquirente in un tempo ragionevole, e non vi sarebbe quindi motivo di negare l'applicabilità dell'agevolazione. Ciò vale, in modo particolare, quando la scadenza del contratto di affitto in corso è prevista in concomitanza con il termine dell'annata agraria (convenzionalmente, l'11 novembre, ma ci sono 16

17 differenze in relazione alle diverse tipologie di coltivazione), dato che nel mondo agricolo è assolutamente normale che l'effettiva consegna del fondo, sia in caso di compravendita sia al termine dell'affitto agrario, avvenga dopo il raccolto, e quindi al termine dell'annata agraria, per consentire a chi ha lavorato il terreno nell'anno precedente di raccoglierne i frutti, e al nuovo conduttore di provvedere fin dall'inizio alle lavorazioni necessarie per l'inizio del nuovo ciclo stagionale, ed eventualmente alla semina. Per queste ragioni, pur in mancanza di una specifica disposizione normativa, molti uffici periferici dell'agenzia delle entrate sono orientati nel senso di concedere le agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina anche in caso di acquisto di un fondo agricolo condotto in affitto da terzi, purché il contratto non si prolunghi oltre la fine dell'annata agraria in corso (sia per scadenza naturale, sia a seguito di risoluzione consensuale del contratto pattuita dall'affittuario con il venditore, prima della vendita del fondo, oppure anche con l'acquirente, dopo la stipula dell'atto di compravendita). In tal senso si è anche espressa anche la giurisprudenza, seppure in modo isolato (Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, Sez. LXVII, 28 febbraio 2011, n. 62). In ogni caso, considerando le conseguenze della decadenza dall'agevolazione fiscale, soprattutto nel caso di acquisto di fondi agricoli di rilevante valore, è consigliabile un atteggiamento prudente, che prevede la risoluzione del contratto di affitto, ove presente, prima della stipula dell'atto di compravendita o contestualmente allo stesso. L iscrizione previdenziale e assistenziale L iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola dell INPS è condizione essenziale per ottenere l applicazione delle agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina. E inoltre espressamente richiesta l iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola per la richiesta delle agevolazioni fiscali sull acquisto di fondi agricoli da parte di chi non ha ancora ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, ma ha soltanto presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione, a condizione che la qualifica sia ottenuta entro ventiquattro mesi (art. 1, comma 5-ter, del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99). A differenza di quanto previsto dalla legge per la qualifica di imprenditore agricolo professionale, che può anche essere conseguita successivamente all atto di acquisto del fondo agricolo, purché prima dell acquisto sia stata presentata la domanda all ufficio regionale competente, l iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola deve sempre avvenire prima della stipula dell atto di acquisto del fondo agricolo. E essenziale, dunque, che chi vuole avvalersi della possibilità di richiedere le agevolazioni sotto condizione del successivo ottenimento della qualifica di imprenditore agricolo professionale, oltre a presentare la relativa domanda all ufficio regionale competente, faccia in modo di ottenere immediatamente l iscrizione alla gestione previdenziale e assistenziale agricola dell INPS. Le norme fiscali, infatti, non consentono l applicazione delle agevolazioni in seguito alla semplice presentazione della domanda di iscrizione all INPS. E necessario avere ottenuto l iscrizione INPS prima della stipula dell atto di acquisto del fondo agricolo. Ciò può essere un problema, perché l INPS normalmente non accetta l iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola da parte di chi non ha già in corso un attività agricola. D altra parte, chi sta per acquistare un fondo agricolo può anche non essere già un agricoltore, e avere intenzione di iniziare l attività agricola dopo l acquisto, proprio sul fondo acquistato. E per questo che la legge di riforma dell impresa agricola ha introdotto la possibilità di applicare provvisoriamente le agevolazioni fiscali anche all acquisto di terreni da parte di chi non ha ancora ottenuto la qualifica di imprenditore agricolo professionale, purché abbia già presentato la domanda all'ufficio regionale competente, che ne rilascia certificazione; la qualifica deve essere ottenuta entro ventiquattro mesi, a pena di decadenza dalle agevolazioni. La legge 17

18 richiede però che l acquirente sia già iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale agricola dell INPS. Per risolvere questo problema è intervenuto il Direttore Generale dell INPS con una circolare, disponendo che le Sedi devono iscrivere con riserva coloro che, anche se non in possesso dei requisiti, presentino apposita certificazione, rilasciata dalla Regione, comprovante solo l avvenuta presentazione della domanda per ottenere la qualifica di imprenditore agricolo professionale (Circolare INPS del 24 marzo 2006, n. 48). La circolare prevede inoltre che Costoro saranno cancellati ab origine dalla gestione previdenziale se dopo 24 mesi dalla data di presentazione della citata istanza alla Regione - o dopo il diverso termine stabilito dalla Regione - non risultino in possesso della certificazione della qualifica rilasciata dalla Regione. L INPS ha dunque introdotto la formula di iscrizione con riserva, per consentire l iscrizione nella gestione previdenziale e assistenziale agricola a chi non è ancora in possesso dei requisiti per l iscrizione, ma dimostra di avere presentato alla Regione competente la domanda per ottenere la qualifica di imprenditore agricolo professionale. Naturalmente, trattandosi di iscrizione con riserva, sarà cancellata se entro il termine previsto dalla legge, ordinariamente di ventiquattro mesi, il soggetto non ottiene l attribuzione della qualifica di imprenditore agricolo professionale da parte della Regione competente. Purtroppo, però, non sempre le sedi periferiche dell INPS tengono conto di questa circolare. E infatti capitato di veder negare l iscrizione, sia pure con riserva, a chi non ha già in corso un attività agricola, in contrasto con quanto previsto dalla legge e dalla circolare del direttore generale dell INPS. In questo caso occorre trovare un modo per iniziare l attività agricola prima dell acquisto del terreno, magari stipulando provvisoriamente un contratto di affitto. 18

19 La prelazione agraria Due diritti di prelazione Il diritto di prelazione agraria consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l acquisto di un fondo agricolo, a parità di prezzo, quando il proprietario decide di venderlo. Questo diritto di prelazione è riconosciuto solo in presenza di determinate condizioni, soggettive e oggettive. Nella definizione di prelazione agraria rientrano due distinti diritti di prelazione, soggetti a regole in parte diverse e rispondenti a differenti finalità. Da una parte c è la prelazione riconosciuta all affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590), dall altra quella del proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817). La prelazione agraria ha una grande rilevanza nella contrattazione per la compravendita dei fondi agricoli. Nella pratica, infatti, rappresenta il secondo aspetto che deve affrontare chi ha intenzione di acquistare un fondo agricolo (il primo è ovviamente quello delle agevolazioni fiscali). La disciplina legislativa della prelazione agraria, però, è rimasta sostanzialmente ferma agli anni 60 e 70 e del secolo scorso, e non tiene conto della realtà dell agricoltura italiana, che sta affrontando un passaggio generazionale e, grazie alla nuova disciplina dell imprenditore agricolo professionale e delle società agricole, sta cercando di acquisire la struttura necessaria per rimanere competitiva in uno scenario economico sempre più globalizzato. A complicare ulteriormente la situazione, le norme sulla prelazione agraria sono sempre state molto sintetiche, e hanno dato origine a una lunga serie di dubbi interpretativi. Oggi la prelazione agraria è dunque disciplinata da poche norme dettate dal legislatore molto tempo fa, e da una serie di sentenze in cui i giudici, nell arco di quasi mezzo secolo, hanno fornito le loro interpretazioni, spesso contrastanti, per colmare le lacune normative. Queste sentenze, specialmente quando sono arrivate a formare orientamenti consolidati, rappresentano una valida indicazione di come potrebbe essere deciso un caso analogo, ma ricordiamo che non sono vincolanti per i giudici nelle controversie future, quindi su molti aspetti sono possibili interpretazioni differenti. Compravendita e altri contratti Il diritto di prelazione è testualmente previsto per il trasferimento a titolo oneroso (o di concessione in enfiteusi) di fondi agricoli (art. 8, primo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). L ipotesi principale in cui si applica il diritto di prelazione è dunque la compravendita del fondo agricolo. Il diritto di prelazione è invece espressamente escluso quando il fondo agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità (art. 8, secondo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). La giurisprudenza ha precisato che non è ammesso l esercizio della prelazione in caso di permuta, quale che sia il bene permutato con il fondo agricolo (Cass. 3 novembre 1990, n ; Cass. 19 luglio 1990, n. 7391; Cass. 16 agosto 1988, n. 4948; Cass. 16 giugno 1984, n. 3607; Cass. 13 febbraio 1985, n. 1211; Cass. 20 dicembre 1980, n. 6573; Cass. 21 novembre 1981, n. 6225; Cass. 28 aprile 1981, n. 2584), a meno che si di un bene fungibile, come per esempio titoli di Stato oppure titoli azionari o obbligazionari quotati in mercati regolamentati (Cass. 11 febbraio 1989, n. 863; Cass. 23 novembre 1985, n. 5829). La previsione di un conguaglio in denaro nella permuta non fa sorgere il diritto di prelazione agraria, purché il conguaglio sia destinato a pareggiare il valore dei beni permutati, e il suo importo non risulti 19

20 superiore al valore del bene oggetto di permuta (Cass. 3 novembre 1990, n ; Cass. 19 luglio 1990, n. 7391; Cass. 26 agosto 1982, n. 4729). Il diritto di prelazione è escluso anche in caso di donazione, come pure negli altri casi di trasferimento a titolo gratuito privi dello spirito di liberalità, dato che la legge fa riferimento ai trasferimenti a titolo oneroso (art. 8, primo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). Alla donazione è equiparata anche la vendita a prezzo simbolico o irrisorio, che integra una donazione indiretta (Cass. 15 maggio 2001, n. 6711; Cass. 18 luglio 1991, n ). Non si può ipotizzare un diritto di prelazione neanche nell ambito di una divisione. Il diritto di prelazione non spetta neppure nel caso di conferimento del fondo agricolo in una società di qualsiasi genere (sia che esso avvenga in sede di costituzione, sia in occasione di una delibera di aumento del capitale sociale), dato che questo è equiparato alla permuta del terreno con un altro bene, quale è la partecipazione sociale (Cass. 8 giugno 1992, n. 7039; Cass. 1 agosto 1991, n. 8458; Cass. 20 agosto 1990, n. 8492). Infatti, mentre il prezzo in denaro può essere pagato da chiunque, in questa ipotesi il corrispettivo è infungibile. Resta naturalmente fuori dal campo di applicazione della prelazione agraria la cessione delle quote di una società che sia proprietaria di terreni agricoli, poiché la cessione comporta il subingresso nella qualità di socio, non l acquisto della proprietà del fondo agricolo, che resta in capo alla società (Cass. 26 gennaio 2010, n. 1523; Cass. 17 febbraio 1984, n. 1190). Secondo l opinione prevalente, il diritto di prelazione agraria è escluso anche quando il trasferimento del terreno agricolo avviene nell ambito di un accordo di transazione (cioè dell accordo con cui le parti, facendosi reciproche concessioni che possono anche includere il trasferimento della proprietà di beni immobili, pongono fine a una lite tra di esse. La transazione, infatti, è normalmente caratterizzata dall infungibilità delle prestazioni reciproche (Cass. 29 maggio 1984, n. 3283). E comunque consigliabile prestare particolare attenzione alle transazioni caratterizzate da un accordo che prevede il trasferimento del terreno agricolo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro (pur se accompagnato dalla rinuncia alla lite), che si prestano a essere facilmente riqualificate come compravendite in sede giudiziale. E soggetto al diritto di prelazione agraria il trasferimento del fondo agricolo quale corrispettivo della costituzione di una rendita vitalizia, ma non di un vitalizio alimentare, nel quale l acquirente si obbliga a corrispondere, oltre a vitto, alloggio e quanto altro necessario, anche assistenza morale, che introduce un elemento di infungibilità nella prestazione (Cass. 18 dicembre 1986, n. 7679; Cass. 14 giugno 1982, n. 3625; Cass. 30 ottobre 1980, n. 5855). La giurisprudenza ha ritenuto applicabile il diritto di prelazione agraria nel caso di vendita della nuda proprietà del fondo agricolo (Cass. 22 agosto 1990, n. 8561; Cass. 27 luglio 1973, n. 2204), o di una quota indivisa del fondo (Cass. 26 luglio 2001, n ; Cass. 22 gennaio 1991, n. 591; Cass. 23 novembre 1985, n. 5829), anche se ovviamente in queste ipotesi è improbabile che il diritto di prelazione sia esercitato, dato che il diritto acquistato non consentirebbe la coltivazione del terreno, e l acquisto non potrebbe godere delle agevolazioni fiscali. Ricordiamo però che in caso di vendita di una quota di comproprietà indivisa da parte di un componente della famiglia coltivatrice, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione se sono coltivatori manuali o continuano l'esercizio dell'impresa familiare in comune (art. 8, terzo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). In ogni caso, all affittuario sono preferiti sempre, se coltivatori diretti, i coeredi del venditore (art. 8, dodicesimo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590). Il diritto di prelazione agraria spetta infine nell ipotesi di vendita all asta da parte di un ente pubblico, pertanto l avente diritto deve essere messo in condizione di acquistare il fondo con preferenza rispetto all aggiudicatario (Cass. 12 ottobre 1982, n. 5264; Cass. 23 ottobre 1979, n. 5548), e nel caso di vendita con patto di riscatto (Cass. 3 giugno 1991, n. 6227). 20