TRIBUNALE CIVILE DI LAMEZIA TERME CONSULENZA TECNICA RELAZIONE

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1 TRIBUNALE CIVILE DI LAMEZIA TERME CONSULENZA TECNICA Oggetto: procedimento di Esecuzione n. 19/2001 del R.G.E. promosso da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. contro XXX, natx a XXX il XXX. G.E.: dott. Alessandro BRANCACCIO RELAZIONE Il sottoscritto arch. Francesco Antonio FALVO, iscritto all'albo professionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Catanzaro col n. 901, con studio tecnico in Lamezia Terme, via Innocenzo IX, - essendo stato nominato Consulente Tecnico d'ufficio nel procedimento in oggetto, dal Giudice dell'esecuzione dott. Vitaliano Veraldi, il giorno ; - avendo prestato giuramento di rito, al solo scopo di far conoscere al giudice la verità, ai sensi dell'art. 193 del c.p.c., avanti al G.E. dott. Vitaliano Veraldi ed alla presenza dei legali delle parti, il giorno ; ha proceduto alla redazione della presente perizia, al fine di descrivere gli immobili oggetto di pignoramento, su istanza della BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A. contro XXX. QUESITI SOTTOPOSTI DAL GIUDICE QUESITO N 1. Descrivere il bene oggetto del pignoramento, anche con rilievi grafici e fotografici (sia interni che esterni), individuarli catastalmente confrontandone la corrispondenza con i dati indicati nell'atto di pignoramento. RISPOSTA N 1. Con Atto del venivano sottoposti a pignoramento i seguenti immobili: 1

2 a) appartamento al piano secondo composto di tre vani, corridoio, cucina e doppi servizi; denunciato presso l U.T.E. di Catanzaro con scheda n del ; b) appartamento al piano terzo composto di tre vani, corridoio, cucina e doppi servizi; denunciato presso l U.T.E. di Catanzaro con scheda n del ; Dal confronto tra i dati catastali e quelli di pignoramento risulta: a) che l immobile riportato nella scheda n del è identificato in catasto al foglio n. 23A, particella n. 350, subalterno n. 2 (vedi visura catastale, pag. 2, n. CZ del ); b) che l immobile riportato nella scheda n del è identificato in catasto al foglio n. 23A, particella n. 350, subalterno n. 3 (vedi visura catastale, pag. 1, n. CZ del ); Descrizione dei beni: Gli immobili, oggetti del pignoramento, fanno parte di un fabbricato di maggiore consistenza, sito nel Comune di Falerna, località Falerna Scalo, in viale Stazione. Le caratteristiche, la tipologia e la consistenza delle unità immobiliari, sono state rilevate con sopralluogo in data 11 gennaio 2007, alla presenza del sig. XXX identificatosi come marito della signora XXX. L intero fabbricato ha un superficie coperta di circa mq 125,00, con caratteristiche tipologiche di casa in linea e struttura portante in cemento armato; in buono stato di conservazione e manutenzione; presenta sobrie linee architettoniche; composto da 4 piani fuori terra, con locali adibiti ad attività commerciale al piano terra. I due immobili oggetto del pignoramento si trovano uno al piano secondo (terzo piano fuori terra) e l altro al piano terzo (quarto piano fuori terra). Di seguito verranno descritte le caratteristiche dei due appartamenti: - Piano secondo: superficie di circa mq 113,00 con un altezza di m. 3,07; 2

3 intonaco interno di tipo civile, con alcune pareti con la presenza di piccole macchie di umidità; la cucina e i bagni sono rivestiti, in parte, con piastrelle di ceramica; pavimenti con piastrelle in ceramica; infissi esterni in alluminio e vetro, con persiane avvolgibili in plastica; porte interne in legno tamburato; dotato d impianto elettrico e igienico/sanitario. - Piano terzo: superficie di circa mq 112,00 con un altezza di m. 3,00; intonaco interno di tipo civile, con alcune pareti con la presenza di piccole macchie di umidità e lesioni tra tamponatura e struttura in cemento armato (vedi foto n. 16) la cucina e i bagni sono rivestiti, in parte, con piastrelle di ceramica; pavimenti con piastrelle in ceramica; infissi esterni in alluminio e vetro, con persiane avvolgibili in plastica; porte interne in legno tamburato; dotato d impianto elettrico e igienico/sanitario. La scala condominiale, che porta agli appartamenti, è in marmo di carrara; il fabbricato è sprovvisto di ascensore. QUESITO N 2. Accertare con la massima precisione se risultano creditori iscritti, indicandone i nominativi e i dati delle note di iscrizione. RISPOSTA N 2. Da note di trascrizione e visure c/o l Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Catanzaro, sono state riscontrate le seguenti iscrizioni: 1. Ipoteca volontaria, del repertorio n trascrizione del , R.G. n e R.P. n 1033; immobili: 3

4 a) abitazione, piano 2, identificato in Catasto con scheda n. 1585/83; b) abitazione, piano 3, identificato in Catasto con scheda n. 1586/83; a favore: - Banca Nazionale del lavoro Credito Fondiario S.p.A, codice fiscale , per 1/1 della piena proprietà; contro: - XXX, nata a XXX il XXX, codice fiscale XXX, per 1/1 della piena proprietà. 2. Verbale di pignoramento immobili, del repertorio n 339/2001 trascrizione del , R.G. n 7173 e R.P. n 5705; immobili: c) abitazione, identificato in Catasto al foglio n. 23A, particella n. 350, sub. n. 2; d) abitazione, identificato in Catasto al foglio n. 23A, particella n. 350, sub. n. 3; a favore: - Banca Nazionale del lavoro S.p.A, codice fiscale , per 1/1 della proprietà; contro: - XXX, nata a XXX il XXX, codice fiscale XXX, per 1/1 della proprietà. QUESITO N 3. Valutare i beni pignorati ai fini di una vendita all'asta, procedendo, ove del caso, alla formazione di più lotti, e provvedendo a descrivere con precisione i beni che vanno a comporre i singoli lotti, indicandone gli estremi catastali. RISPOSTA N 3. Per determinare il valore dei beni oggetto della perizia si è proceduto alla stima tenendo conto: del più probabile valore di mercato attuato nella zona, alla data attuale, per immobili comparabili, aventi simili caratteristiche sia intrinseche che estrinseche, eseguendo all uopo indagini per immobili similari; della superficie dell immobile, delle sue caratteristiche e d indagini catastali. Da questo tipo di analisi è scaturito che il più probabile prezzo di mercato, è 4

5 di: - euro 1.000,00 a mq per l appartamento ubicato al secondo piano; - euro 950,00 a mq per l appartamento ubicato al terzo piano. Di conseguenza si ha: - Piano secondo: - stanze, e servizio mq 113,30 - balconi - (mq 27,50) - coefficiente di riduzione di 1/3 - mq 9,10 - sommando superficie commerciale - mq 122,40 (circa) Il valore venale, dell appartamento, è dato dalla superficie commerciale per il costo a mq, quindi: mq 122,40 x euro 1.000,00 = euro ,00; Valore cifra tonda = euro ,00, (diconsi euro centoventiduemilacinquecento/00) - Piano terzo: - stanze, e servizio mq 111,80 - balconi - (mq 29,00) - coefficiente di riduzione di 1/3 - mq 9,60 - sommando superficie commerciale - mq 121,40 (circa) Il valore venale, dell appartamento, è dato dalla superficie commerciale per il costo a mq, quindi: mq 121,40 x euro 950,00 = euro ,00; Valore cifra tonda = euro ,00, (diconsi euro centoquindicimilacinquecento/00) QUESITO N 4. Precisare se i beni sono liberi o occupati (nel secondo caso a quale titolo), individuando gli estremi dell'eventuale trascrizione o registrazione, e se i beni siano gravati da usufrutto od altri diritti reali. RISPOSTA N 4. Nel corso del sopralluogo gli appartamenti si presentavano: - Piano secondo: occupato dai coniugi XXX XXX, genitori di XXX; 5

6 - Piano terzo: utilizzato come locale di sgombero dai coniugi XXX XXX (vedi foto n. 12,14.15), per come dichiarato dal sig. XXX. Entrambi gli appartamenti non risulta che siano gravati da usufrutto. QUESITO N 5. Precisare altresì, in base agli atti contenuti nel fascicolo della procedura esecutiva, la provenienza del bene al debitore esecutato, e se questi risulta unico proprietario degli immobile oggetto del pignoramento. RISPOSTA N 5 In base all atto fornitomi dal sig. XXX, i due appartamenti, oggetto del pignoramento, sono pervenuti per donazione, a XXX,da parte dei genitori XXX e XXX, in data (vedi copia atto di donazione). La sig.ra XXX risulta unica proprietaria di entrambi gli appartamenti oggetto del pignoramento. QUESITO N 6 Riferire circa la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà. RISPOSTA N 6 Non vi sono beni in comproprietà. QUESITO N 7 Accertare eventuale difformità rispetto alla legge n. 47/85 e alla vigente normativa in materia urbanistica, ed in particolare rispetto agli artt. 13, 17 e 40 L. 47/85, nonché all art. 39 L. 724/94, e ove, queste vengano riscontrate, venga precisato se siano o meno suscettibili di sanatoria o di condono e indicare le spese per la sanatoria ed il condono. RISPOSTA N 7 Da indagini effettuate, dallo scrivente, presso il Comune di Falerna risulta che l intero immobile è stato autorizzato con Concessione Edilizia di Sanatoria n. 138 del a nome di XXX, nata a Falerna il , madre di XXX. Dal confronto degli elaborati approvati e lo stato di fatto, è emerso che vi sono delle difformità (vedi allegato: Opere difformi alla C.E. in Sanatoria n. 138/81) rispetto alla Concessione Edilizia di Sanatoria n. 138/81,in particolare: 6

7 piano secondo: o divisione interna diversa da quella autorizzata; o realizzazione di un balcone lato Sud; o realizzazione di un ripostiglio attraverso la chiusura di una piano terzo: piccola parte di balcone, lato Nord; o divisione interna diversa da quella autorizzata; o realizzazione di un balcone lato Sud; Inoltre non risulta né a nome della sig.ra XXX, né a nome della sig.ra XXX, nessuna domanda di Condono Edilizio. Sulla scorta di tali circostanze, alle due unità immobiliari, oggetto di pignoramento, è applicabile il comma 6 art. 40 della Legge n. 47 del 1985, suscettibilità di sanatoria; pertanto di seguito verrà indicato il calcolo delle spese, per il condono edilizio secondo la Legge n. 326 del 24 novembre 2003: Calcolo oblazione o Appartamento secondo piano - foglio n. 23A part. n. 350 sub. n Tipologia Abuso: a) opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; - Misura dell oblazione: tabella C.1 - euro 100,00 al mq di superficie complessiva; - Calcolo oblazione: - superficie utile residenziale (ripostiglio) mq 1,10 - superficie non utile residenz. (mq 5,80 x 0,60) (balcone) mq 3,48 superficie complessiva = mq 4,58 oblazione - mq 4,58 x euro 100,00 = euro 458,00 b) opere di manutenzione straordinaria, come definite all art. 3, comma 1, lettera b), D.P.R , n. 380 e dalla normativa regionale, realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume; 7

8 - Misura dell oblazione: tabella C.6 - euro 516,00 (valore fisso); oblazione = euro 516,00 Totale oblazione - secondo piano - = euro 458,00 + euro 516,00 = euro 974,00 o Appartamento terzo piano - foglio n. 23A part. n. 350 sub. n Tipologia Abuso: a) opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativi edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici; - Misura dell oblazione: tabella C.1 - euro 100,00 al mq di superficie complessiva; - Calcolo oblazione: - superficie non utile residenz. (mq 5,80 x 0,60) (balcone) mq 3,48 superficie complessiva = mq 3,48 oblazione - mq 3,48 x euro 100,00 = euro 348,00 b) di manutenzione straordinaria, come definite all art. 3, comma 1, lettera b), D.P.R , n. 380 e dalla normativa regionale, realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume; - Misura dell oblazione: tabella C.6 - euro 516,00 (valore fisso); oblazione = euro 516,00 Totale oblazione terzo piano - = euro 348,00 + euro 516,00 = euro 864,00 Calcolo dell anticipazione degli oneri concessori o Appartamento secondo piano - foglio n. 23A part. n. 350 sub. n. 2 - Tipologia Abuso: nuove costruzioni e ampliamenti; - Misura degli oneri concessori: tabella D.1 - euro 38,00 al mq di superficie complessiva; Calcolo degli oneri concessori: - superficie utile residenziale mq 1,10 - superficie non utile residenz. (mq 5,80 x 0,60) mq 3,48 8

9 superficie complessiva mq 4,58 totale oneri concessori - mq 4,58 x euro 38,00 = euro 174,04 o Appartamento terzo piano - foglio n. 23A part. n. 350 sub. n. 3 - Tipologia Abuso: nuove costruzioni e ampliamenti; - Misura degli oneri concessori: tabella D.1 - euro 38,00 al mq di superficie complessiva; Calcolo degli oneri concessori: - superficie non utile residenziale (mq 5,80 x 0,60) mq 3,48 superficie complessiva mq 3,48 totale oneri concessori - mq 3,48 x euro 38,00 = euro 132,24 Totale spese per Condono Edilizio: - Appartamento piano secondo foglio n. 23A particella n. 350 sub. n. 2 - euro 974,00 + euro 174,04 = euro 1.148,04 Valore cifra tonda = euro 1.150,00 (diconsi euro millecentocinquanta/00) - Appartamento piano terzo - foglio n. 23A part. n. 350 sub. n. 3 - euro 864,00 + euro 132,24 = euro 996,24 Valore cifra tonda = euro 1.000,00 (diconsi euro mille/00) Note: nel calcolo delle spese del Condono Edilizio è stato considerato che: l immobile ha destinazione d uso residenziale; il numero di abitanti del Comune di appartenenza è fino a QUESITO N 8 Predisporre in caso di più lotti, al riepilogo generale con una sintetica descrizione di ciascun lotto e l'indicazione del valore attribuito. RISPOSTA N 8 Gli immobili, oggetto del pignoramento, si possono considerare come due lotti distinti, come di seguito individuati e descritti: 9

10 Lotto n. 1: - appartamento, terzo fuori terra, sito nel Comune di Falerna, frazione Falerna Scalo, viale Stazione; -identificato in Catasto al foglio di mappa n. 23A, p.lla n. 350, sub n. 2 Sezione Censoria di Falerna; - superficie commerciale pari a circa mq 122,40, con circa mq 27,50 di balconi; -Valore attribuito, euro ,00 (diconsi euro centoventiduemilacinquecento/00); di cui euro ,00 (diconsi euro centoventiunotrecentocinquantamila/00) per acquisto immobile e euro 1.150,00 (diconsi euro millecentocinquanta/00) per spese di Condono Edilizio. Lotto n. 2: - appartamento, quarto fuori terra, sito nel Comune di Falerna, frazione Falerna Scalo, viale Stazione; -identificato in Catasto al foglio di mappa n. 23A, p.lla n. 350, sub n. 3 Sezione Censoria di Falerna; - superficie commerciale pari a circa mq 121,40, con circa mq 29,00 di balconi; -Valore attribuito, euro ,00 (diconsi euro centoquindicimilacinquecento/00); di cui euro ,00 (diconsi euro centoquattordicimilacinquecento/00) per acquisto immobile e euro 1.000,00 (diconsi euro mille/00) per spese di Condono Edilizio. QUESITO N 9. Redigere per ogni singolo lotto e su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo dei singoli beni. RISPOSTA N 9 Di seguito verranno descritti, su pagine separate, in un prospetto, i due lotti nei quali appare possibile suddividere gli immobili oggetto del pignoramento. 10

11 PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEL BENE - Lotto n. 1 - Qualità dell immobile: appartamento, in fabbricato in linea, terzo piano fuori terra; Pertinenza: piena proprietà; Ubicazione dell immobile: Comune di Falerna, frazione Falerna Scalo viale Stazione; Composizione dell intero: n. 3 stanze, 1 cucina, 2 bagni, 1 ripostiglio, per complessivi mq di superficie commerciale, e 3 balconi per complessivi mq 27,50; Descrizione catastale: fgl. n. 23A part. n. 350 sub n. 2, sezione di Falerna, categoria A/3, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita euro 204,52; Variazioni catastali: ; Confini: vano scala condominiale, altra abitazione, spazio d isolamento; Provenienza del bene: atto di donazione del , trascritto il R.G e R.P ; Comproprietari: nessuno; Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: - Ipoteca volontaria, del repertorio n trascrizione del , R.G. n e R.P. n 1033; - Verbale di pignoramento immobili, del repertorio n 339/2001 trascrizione del , R.G. n 7173 e R.P. n 5705; Occupazione, contratti di locazione o di godimento, ecc.: appartamento occupato dai coniugi XXX - XXX, genitori di XXX, senza trascrizioni o registrazioni; Regolarità edilizia: opere abusive, necessita di condono edilizio, con una spese di euro 1.150,00 (diconsi euro millecentocinquanta/00); Abitabilità: l intero edificio è stato autorizzato con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 138/

12 - Lotto n. 2 - Qualità dell immobile: appartamento, in fabbricato in linea, quarto piano fuori terra; Pertinenza: piena proprietà; Ubicazione dell immobile: Comune di Falerna, frazione Falerna Scalo viale Stazione; Composizione dell intero: n. 3 stanze, 1 cucina, 2 bagni, per complessivi mq di superficie commerciale, e 3 balconi per complessivi mq 29,00; Descrizione catastale: fgl. n. 23A part. n. 350 sub n. 3, sezione di Falerna, categoria A/3, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita euro 204,52; Variazioni catastali: ; Confini: vano scala condominiale, spazio d isolamento; Provenienza del bene: atto di donazione del , trascritto il R.G e R.P ; Comproprietari: nessuno; Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: - Ipoteca volontaria, del repertorio n trascrizione del , R.G. n e R.P. n 1033; - Verbale di pignoramento immobili, del repertorio n 339/2001 trascrizione del , R.G. n 7173 e R.P. n 5705; Occupazione, contratti di locazione o di godimento, ecc.: appartamento disabitato utilizzato come locale di sgombero dai coniugi XXX - XXX, genitori di XXX, senza trascrizioni o registrazioni; Regolarità edilizia: opere abusive, necessita di condono edilizio, con una spese di euro 1.000,00 (diconsi euro mille/00); Abitabilità: l intero edificio è stato autorizzato con Concessione Edilizia in Sanatoria n. 138/1981. Redatta: febbraio 2007 Il C.T.U. 12

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