Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Interventi di recupero edilizio e condominio minimo Le ultime novità anche alla luce della Circolare 43/E Categoria: Irpef Sottocategoria: Detrazioni A cura di Andrea Amantea Il condominio minimo, può essere definito come un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (articolo 1129 c.c.), al quale sono applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell amministratore (nonché l obbligo da parte di quest ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Si configura il condominio senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l oggettiva condizione del frazionamento (cfr. risoluzione n. 45/E del 2008). Premessa Le spese di recupero del patrimonio edilizio agevolabili nella misura pari al 50% su un importo massimo di euro, sono disciplinate dall art. 16 bis del TUIR che ammette il beneficio fiscale anche per le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati 1

2 anche gli interventi: a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'articolo 3 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile. Trattasi, rispettivamente, degli interventi di manutenzione ordinaria (lett. a), di manutenzione straordinaria (lett. b), di restauro e di risanamento conservativo (lett. c), e di ristrutturazione edilizia (lett. d). Quindi per i condomini oltre alle ordinarie spese agevolabili per le singole unità immobiliari, possono essere oggetto di detrazione anche quelle sostenute per interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni degli edifici residenziali. I condomìni che, non avendone l obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni. In questo caso sarà uno dei condomìni sempre a nome del condominio a porre in essere tutti gli adempimenti ai fini dell usufruizione del beneficio fiscale. Andiamo in questo elaborato ad analizzare quelle che sono state le disposizioni normative e di prassi a livello operativo, anche alla luce dell ultima Circolare, la 43/e con la quale sono state disposte nuove indicazioni in merito alle modalità di pagamento da rispettare per il soggetto che intende beneficiare della detrazione. Il condominio minimo e gli interventi di recupero del patrimonio edilizio Le indicazioni di prassi che si sono succedute nel tempo 1 Circolare 11/E Risoluzione 74/E Circolare n. 3/E Circolare 43/E 2016 In particolare analizzeremo le disposizioni operative sopra graficamente richiamate. 2

3 L evoluzione normativa e di prassi Circolare 11/2014 Con la Circolare 11/e 2014 dell Agenzia delle Entrate era stato disposto che al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente: richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso; effettuare il pagamento delle spese per le quali si richiede la detrazione tramite bonifico indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condòmino che effettua il pagamento (cfr. Circolare n. 57/E del 1998). Il pagamento può indifferentemente essere disposto sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito, demandando all'accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento (da seguire ancora oggi). Per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti). Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio. Come vedremo, in alcuni punti, tali interpretazioni sono state superate nel corso del tempo. Risoluzione 74/2015 Con Risoluzione n. 74/E del 27 agosto 2015 sono stati indicati gli adempimenti da adottare nel caso d interventi sulle parti comuni di un condominio minimo, effettuati senza aver richiesto il codice fiscale del condominio. Entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all anno di riferimento in cui sono state sostenute le spese era necessario: presentare ad un Ufficio territoriale dell Agenzia delle Entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio, mediante il modello AA5/6; 3

4 versare con indicazione del codice fiscale attribuito al condominio, la sanzione prevista dall art. 13, comma 1, lett. a), del DPR n. 605 del 1973, per l omessa richiesta del codice fiscale, nella misura minima di euro 103,29, mediante il modello F24, utilizzando il codice tributo 8912; inviare una comunicazione in carta libera all Ufficio dell Agenzia delle Entrate competente in relazione all ubicazione del condominio. Nella comunicazione, unica per tutti i condòmini, deve essere specificato, distintamente per ciascun condomino: - le generalità e il codice fiscale; - i dati catastali delle rispettive unità immobiliari; - i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio; - la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi; - le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio. Sui pagamenti effettuati per avvalersi dell agevolazioni fiscali in esame, non deve effettuare le ritenute ordinariamente previste dal DPR 600 del Su tali pagamenti, infatti, si applica la sola ritenuta prevista dal Decreto Legge n. 78 del 2010, effettuata da banche e Poste Italiane Spa all atto dell accredito del pagamento (8% per l anno 2016). In particolare, nel modello UNICO PF 2015 nei righi da RP41 a RP47, nella colonna 3 (codice fiscale), dovrà essere inserito il codice fiscale del condominio e nei righi RP51 o RP52 dovrà essere barrata la casella 2 (condominio). Era necessario inserire il codice fiscale del condominio minimo. Barrare la casella n 2 relativa al condominio. 4

5 Circolare n. 3/2016 A superare quanto detto finora è intervenuta la Circolare n 3/2016 con la quale l Amministrazione Finanziaria, fermo restando l effettuazione del pagamento tramite bonifico bancario/postale al fine dell applicazione della ritenuta di cui all art.25 del D.L. 78/2010 ha affermato che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto. IN ASSENZA DEL CODICE FISCALE DEL CONDOMINIO I singoli condomìni possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il bonifico Rispetto alle precedenti previsioni, sarà da indicare il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il bonifico. Nella sezione III B sarà invece da barrare la casella 2. 5

6 Il contribuente sarà comunque tenuto in sede di controllo a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell edificio, e, se si avvale dell assistenza fiscale, è tenuto ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, un autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio. Circolare 43/216 Il Decreto del Ministro delle Finanze n. 41 del 18 febbraio 1998, all articolo 1, comma 3, prevede che il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione; il numero di partita Iva ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. La detrazione non è riconosciuta in caso di effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quella appena richiamata. Con la Risoluzione 43/2016 è stata invece introdotta una disposizione operativa differente, ammettendo la detrazione anche qualora il pagamento sia stato effettuato con bonifico ordinario e quindi la banca o la posta incaricata non ha effettuato la ritenuta d acconto pari all 8% sull impresa beneficiaria. In questo caso l impresa beneficiaria dei pagamenti oggetti di detrazione deve attestare con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella contabilità dell impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del suo reddito. Tale documentazione dovrà essere esibita dal contribuente che intende avvalersi della detrazione al professionista abilitato o al CAF in sede di predisposizione della dichiarazione dei redditi o, su richiesta, agli uffici dell Amministrazione Finanziaria. Ogni condomino è tenuto ad acquisire copia della documentazione originaria, quali fatture, bonifici, dal soggetto che si è occupato dei vari adempimenti. 6

7 Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà. Gli interventi agevolabili in sintesi Interventi sulle parti condominiali 7

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9 Riferimenti normativi e di prassi TUIR, art. 16 bis; Agenzia delle Entrate, Circolare 11/2014; Risoluzione 74/E 2015; Circolare 43/E Riproduzione riservata - 9