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1 Antonella Donati LA RIUNIONE DI CONDOMINIO : NUOVE MODALITÀ AGEVOLAZIONI CONTR 2ª Edizione
2 Fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume/fascicolo di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall art. 68, comma 4, della L. 22 aprile 1941, n. 633 ovvero dall accordo stipulato tra SIAE, AIE, SNS e CNA, CONFARTIGIANATO, CASA, CLAAI, CONFCOMMERCIO, CONFESERCENTI il 18 dicembre Le riproduzioni per uso differente da quello personale potranno avvenire solo a seguito di specifica autorizzazione rilasciata dagli aventi diritto/dall editore. Gli eventuali errori o imprecisioni presenti nell opera non comportano responsabilità dell Editore e dei Curatori, che hanno posto, comunque, la massima cura nell elaborazione dei testi e nella riproduzione dei documenti. ISBN Gruppo Buffetti S.p.A Roma - Via Francesco Antolisei, n. 10
3 INDICE Pag. Premessa... XI 1 La costituzione del condominio Il codice fiscale Quando i condomini non sono più di otto Lavori urgenti e rimborso delle spese Regole per tutti per non sbagliare La cositutizione del condominio L obbligo di nomina La durata del mandato Le regole per la nomina Il conflitto di interessi La nomina da parte del giudice La revoca da parte del giudice I doveri Il compenso In caso di lavori di ristrutturazione L ordinaria amministrazione La riscossione dei contributi e i condomini morosi Il decreto ingiuntivo Obbligo di attivarsi per i lavori necessari e urgenti Le spese comuni Nessun potere in merito alle polizze condominiali Il rispetto del regolamento Il bilancio I poteri Difesa degli interessi comuni I regolamenti dell amministratore Orari e regole I condomini sono tutti uguali Nessun obbligo di chiedere l autorizzazione dell amministratore La prorogatio In caso di sfiducia Il pagamento del compenso Il passaggio di consegne L assemblea Il potere decisionale III
4 3.1.2 Assemblea ordinaria e straordinaria La convocazione Invio per raccomandata Convocazione parziale Invito a tutti i comproprietari La convocazione dell assemblea da parte dei condomini La partecipazione all assemblea Le deleghe Una delega per ogni assemblea In caso di conflitto d interessi In caso di più proprietari In caso di nuda proprietà e usufrutto Gli inquilini in affitto L ordine del giorno La voce «varie ed eventuali» La costituzione dell assemblea Prima e seconda convocazione Il numero legale e il quorum per deliberare Il principio della doppia maggioranza In caso di mancanza del numero legale La redazione del verbale I beni comuni Le strutture e i locali Il sottotetto Gli impianti L obbligo di manutenzione Il distacco dagli impianti comuni La manutenzione obbligatoria In caso di danni alla proprietà privata Per la mancata manutenzione paga anche il danneggiato La ripartizione delle spese in base all uso No a maggiori spese in relazione alla destinazione d uso degli appartamenti Uso dei beni comuni Diritti identici a prescindere dai millesimi Tutto ciò che non è espressamente vietato è consentito Le maggioranze La maggioranza ridotta e la manutenzione necessaria Le barriere architettoniche La messa a norma degli impianti La maggioranza ordinaria e gli atti regolamentari Il fondo cassa per le morosità Le liti Le migliorie Lo scioglimento del condominio IV
5 5.3 La maggioranza qualificata e le innovazioni Il godimento separato Delibere all unanimità Tabella - MAGGIORANZE E DELIBERE Delibere nulle e annullabili Delibere impugnabili L intervento chiarificatore della Cassazione Il ricorso al Tribunale Le delibere nulle Disposizioni senza valore fin dall origine La revoca delle delibere Il bilancio approvato non può più essere rimesso in discussione Il Regolamento Il regolamento del costruttore I limiti ai diritti reali Nessuna modifica del costruttore dopo il rogito Le clausole vietate nei regolamenti contrattuali Il regolamento dell assemblea Le clausole vietate nei regolamenti dell assemblea La possibilità di impugnare le delibere dell assemblea Le modifiche alle regole del costruttore Le tabelle millesimali Le regole per la redazione Altezza e luminosità Quando occorre modificare le tabelle In caso di sopraelevazione In caso di divisione di un alloggio e successiva vendita Le regole per la definizione delle nuove tabelle Se si decide di ricorrere al giudice Le tabelle regolamentari L uso potenziale Il condominio parziale CASI PRATICI Animali in condominio: regole, divieti e cosa fare in caso di disturbo.. 91 Ascensore e abbattimento delle barriere architettoniche Balconi, lastrici e terrazzi Come difendersi da fumi, odori, rumori Condomini morosi Condominio fallito e immobile all asta: cosa deve fare l amministratore Il regolamento di condominio V
6 Lavori urgenti e assemblea che non delibera Parcheggio nel cortile Uso dei beni comuni FAQ Alberi e giardini Amministratore Assemblea Diritti e doveri Infiltrazioni Maggioranze Ripartizione spese Supercondomino Uso dei beni comuni Uso più intenso Vendita dell appartamento GIURISPRUDENZA Accesso alle proprietà private Alberi e giardini Amministratore Animali Antenne TV Ascensore Assemblea Balconi Barriere architettoniche Beni comuni Bilancio Box e garage Cortile e parcheggi Costituzione e scioglimento del condominio Decoro architettonico Delega Delibere Diritto di sopraelevazione Diritto di veduta e tutela della privacy Fondo cassa Fumi, odori e rumori Impianti Innovazioni Lastrico solare Liti Morosità VI
7 Oneri condominiali Portierato e vigilanza Privacy e videosorveglianza Regolamento Risarcimento per danni Scale Tabelle millesimali Supercondominio Uso dei beni comuni NORMATIVA 1. Codice Civile - Libro III «della proprietà» Disposizioni per l attuazione del Codice Civile VII
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