Polis. Fondo comune di investimento immobiliare

Transcript

1 Polis Fondo comune di investimento immobiliare Rendiconto annuale al 31 dicembre 2007

2 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI AL RENDICONTO AL 31 DICEMBRE 2007 DEL FONDO IMMOBILIARE POLIS Premessa La presente relazione e la nota integrativa sono state redatte sulla base delle direttive impartite dal Provvedimento Banca d Italia del 14 aprile Illustrazione dell attività di gestione Con il 31 dicembre 2007 si è concluso l ottavo anno di gestione del Fondo Polis, che aveva avuto inizio il 18 giugno L ammontare originario del Fondo era pari a 258 milioni di euro, suddivisi in quote dal valore unitario di euro. Nel corso dell esercizio 2007 è stata completata l operazione di ristrutturazione del portafoglio avviata nel Sono stati acquistati immobili, principalmente a destinazione logistica e commerciale, mentre sono stati cedute proprietà a destinazione terziaria. Nel contempo è proseguita la valorizzazione, consistente nella trasformazione a residenziale, di un immobile nel centro di Milano. La cessione delle unità abitative, iniziata nel corso dell esercizio, proseguirà nel É proseguita inoltre l opera di riqualificazione di taluni immobili in portafoglio e di rilocazione di spazi liberi per i quali venivano a scadere le affittanze pregresse. Nel mese di novembre è stato sottoscritto un contratto di acquisto di cosa futura, che ha ad oggetto un centro commerciale sito in provincia di Trento, la cui realizzazione è prevista nel corso dei 24 mesi dalla data di stipula del preliminare.

3 Sinteticamente l attività di negoziazione dell esercizio può essere così riassunta : Acquisti 2 febbraio 2007: immobile ad uso logistico sito in Gorgonzola (MI) locato al Gruppo Tnt (ora Ceva); 12 giugno 2007: immobile ad uso terziario sito in in Trieste locato a Telecom Italia; 13 giugno 2007: immobile ad uso commerciale sito in Domodossola (Centro Commerciale con ancora a marchio GS-Gruppo Carrefour); 13 giugno 2007: immobile ad uso commerciale sito in Crevoladossola (Supermercato a marchio GS-Gruppo Carrefour); 14 settembre ottobre 2007: pacchetto di otto immobili ad uso logistica del freddo locati alla società Cogefin. Cessioni 28 maggio 2007: immobile a destinazione terziaria denominato Montefeltro sito in Milano; 15 giugno 2007: immobile a destinazione terziaria denominato Palazzo Q sito in Rozzano (MI); 23 luglio 2007: terreno denominato Park est sito in Lacchiarella (MI). A conclusione dell attività di ristrutturazione del portafoglio, la composizione dello stesso risulta significativamente modificata: dal gennaio 2006 ad oggi l asset allocation ha visto un sostanziale riequilibrio dei parametri sia tipologici che geografici. Il comparto uffici è passato dall 85% circa all attuale 58% circa con un alleggerimento pari al 30%, parimenti il settore commerciale e logistico, che non erano presenti, oggi pesano rispettivamente il 6% ed il 25% circa del portafoglio; rimane invece pressoché invariata la componente ricettiva che passa dal 12,5% a circa l 11%. La gestione del Fondo ha prodotto un risultato pari ad Euro al lordo degli oneri di gestione. L utile netto dell esercizio è stato di Euro

4 Tale risultato ha determinato una performance annuale del 3,85%, tenuto conto del provento distribuito nel marzo 2007, e un rendimento medio composto del 5,81% calcolato dalla data di inizio dell attività di gestione. Il valore unitario della quota al 31 dicembre 2007 è risultato di Euro 2.490,047. Operazioni in strumenti finanziari La gestione della liquidità del Fondo è stata delegata alla Banca Popolare dell Emilia Romagna che la ha investita in attività finanziarie prive di rischio, mentre eccedenze di tesoreria sono state impiegate in operazioni di pronti contro termine a tassi di mercato. Sia nella scelta della controparte che degli strumenti finanziari sottostanti, è stata perseguita la massima prudenza ed affidabilità. Si rimanda alla nota integrativa per una più circostanziata descrizione degli investimenti della liquidità giacente sui conti correnti della Banca depositaria. Operazioni in beni immobili Il portafoglio di immobili di proprietà del Fondo POLIS comprende investimenti diversificati come tipologia (Direzionale, Alberghiero, Residenziale, Commerciale e Logistica) e come aree geografiche: Milano ed il suo hinterland, Domodossola, Roma, Bologna, Firenze, Trieste, Venezia, Prato, Bologna, Bari, Cagliari, Catania, Sassari. L asset class uffici che rappresenta circa il 58% del portafoglio è distribuita uniformemente tra Nord e Centro Italia con una leggera preponderanza per l area di Roma. L alberghiero (11% circa) vede la propria presenza nell area di Firenze in posizione strategica in quanto, oltre ad intercettare l utenza legata al turismo classico, gode di un alta presenza di turismo d affari in transito sull asse Roma-Milano. Il comparto logistico è quello che recentemente ha arricchito il portafoglio con presenze capillari su tutta l area nazionale grazie all acquisizione di un portafoglio di 8 immobili per la logistica del freddo ai quali si accompagna un cespite di logistica tradizionale

5 in area milanese. Il comparto pesa circa il 25% del portafoglio complessivo. Il settore commerciale è ad oggi rappresentato da un piccolo centro commerciale ed un supermercato di vicinato a marchio Carrefour nel Nord-Ovest cui si è aggiunto un immobile in fase di realizzazione in provincia di Trento; il peso del comparto è del 6%. Per una più circostanziata descrizione degli investimenti immobiliari in carico al Fondo si rinvia alla Nota Integrativa. Gli immobili di proprietà del Fondo sono stati oggetto di stima da parte degli Esperti Indipendenti. Le risultanze di tale stima indicano il valore del portafoglio immobiliare del Fondo in euro. Completano gli investimenti immobiliari del fondo due contratti di acquisto di cosa futura, relativi a due palazzi con destinazione ad uffici realizzandi in Assago (Milano) e un centro commerciale realizzando a Taio (Trento), per complessivi Il Consiglio di Amministrazione della Società ha preso visione delle valutazioni espresse dall Esperto Indipendente e le ha fatte proprie. Le plusvalenze non realizzate maturate nel corso dell esercizio sono ammontate a Le linee strategiche per il futuro L anno appena trascorso è stato contraddistinto da due periodi che grosso modo hanno coinciso con il primo ed il secondo semestre. La crisi subprime, ha investito prima il mercato americano e successivamente ha coinvolto i Paesi europei, a partire dall estate. Nonostante la situazione italiana sia strutturalmente diversa da quella statunitense, il mutare delle aspettative ha comunque condizionato il clima di fiducia che fino a tutto il 2006 pervadeva il mercato immobiliare. In ogni caso, ancora per tutto il 2007 si è manifestato nel nostro Paese un incremento nei prezzi delle abitazioni (+5,6% base annua a valori nominali che in termini reali rappresenta un +4,2%) anche se inferiore al Si è tuttavia verificato un allungamento dei tempi per la chiusura delle operazioni che rispetto ai minimi raggiunti nel corso del 2003 (3,4 mesi) oggi si attestano a 4,7 mesi. È altresì

6 aumentato lo sconto rispetto al prezzo richiesto, che oggi si attesta nell intorno dell 11% (da notare che nel corso dell attuale ciclo di mercato lo sconto registrato mediamente si è attestato tra il 10 ed il 12% rispetto alla richiesta e sono diminuiti i volumi scambiati rispetto al 2006, anno che aveva visto raggiungere nuovi record. Rivolgendo l attenzione ai cosiddetti immobili d impresa, è opportuno distinguere tra quanto accade nel nostro Paese e la situazione di altri paesi europei, dove in alcuni casi si può parlare di vera e propria crisi. La relativa stasi del nostro mercato nulla ha in comune con quanto sta accedendo in Inghilterra dove il mercato di Londra mostra una contrazione dell 80% delle transazioni ed un calo del 15% dei valori, mentre in Spagna, ad esempio, la stima dell invenduto ha raggiunto il 50% delle nuove costruzioni. Rimane comunque il dato che, nonostante la BCE indichi ancora in crescita il volume dei prestiti alle famiglie ed alle società non finanziarie, gli spread siano aumentati portando il costo del danaro a livelli più elevati per compensare il maggior rischio percepito. Overview sul mercato immobiliare Di seguito si descrive per grandi linee il mercato immobiliare specifico per destinazione tipologica in cui è investito principalmente il portafoglio del Fondo. Il settore uffici Il mercato degli uffici ha mostrato una contrazione dei rendimenti, più pronunciata nelle piazze secondarie, dovuta all incremento dei valori capitali a fronte di stabilità dei canoni. L andamento generale rimane quindi positivo, sebbene in alcune città (Firenze, Torino, Venezia) i canoni siano in diminuzione a fronte di valori stabili. A dimostrazione del forte interesse degli investitori e degli utilizzatori finali per gli immobili che garantiscono un valore patrimoniale durevole a fronte di valori reddituali più contenuti, i rendimenti risultano soggetti ad una forte contrazione per quegli edifici che vengono definiti trophy asset, nonostante la stabilità dei canoni di locazione, anche a causa della generale carenza di immobili in classe A, ristrutturati e tecnologicamente avanzati, in prime location, posizionati nei centri storici e di interesse storico-artistico.

7 Relativamente alla piazza di Milano, valori capitali e canoni locativi mostrano un andamento positivo; tuttavia, essendo in diminuzione il tasso di crescita dei canoni, i rendimenti sono in fase di contrazione, toccando il 5,25% nel centro storico e il 6,0%-6,50% in periferia. Anche la piazza di Roma mostra andamento analogo, con valori in crescita e rendimenti al loro minimo storico se confrontati con il Il settore alberghiero Nell ultimo decennio il settore alberghiero in Italia ha subito una trasformazione che ha portato ad una generale riduzione del numero di esercizi di bassa categoria a fronte di un incremento del numero di camere di standard internazionale, soprattutto nelle principali città e nelle città d arte. Le catene internazionali risultano invece molto interessate al mercato dei midscale, ovvero quello riservato ai viaggiatori che cercano ospitalità di qualità a prezzi convenienti. Così come a livello internazionale, anche in Italia è in atto un lento processo di separazione tra proprietà immobiliare e gestione con acquisizione degli asset da parte di investitori istituzionali o società immobiliari. Nel corso degli ultimi anni, diversi gruppi alberghieri hanno annunciato la cessione della proprietà degli asset, al fine di ridurre l indebitamento per finanziare la crescita delle strutture alberghiere gestite, attraverso operazioni di sale and lease back, contratti di affitto e franchising. D altro canto, anche le grandi catene alberghiere, per attuare la loro crescita in tempi rapidi, si sono trovate nell impossibilità di mantenere le proprietà di tutte le strutture ed hanno dovuto adottare diverse strategie di sviluppo. Le strutture alberghiere stanno diventando uno dei principali asset oggetto di investimenti immobiliari da parte di investitori istituzionali. Alla luce di questi fatti, il mercato del settore alberghiero è in crescita e si ritiene che gli investimenti alberghieri in Italia saranno più liquidi, come testimonia la recente vendita di alberghi di prestigio. Roma e Milano sono le due città con la miglior performance, con tassi di occupazione delle camere in salita e prezzi in aumento, ma altrettanto appetite dagli investitori sono città come Venezia e Firenze.

8 Venezia è la piazza in cui il rapporto tra cap rate e redditività dell hotel risulta meno conveniente per l investitore. In termini di redditività il segmento che premia di più e indubbiamente quello leisure con strutture a cinque stelle. Il mercato italiano è interessante ma al tempo stesso limitato, dal momento che la maggior parte degli alberghi sono indipendenti e non appartengono a marchi internazionali. Molti hotel in Italia appartengono a famiglie che non intendono cedere la struttura. Lo yield dei contratti di locazione si aggira attorno al 5,5-6,5%, mentre con il management contract il range va dal 6,5 all 8%. Il settore logistico Il mercato italiano, in linea con quello europeo, conferma l andamento positivo del comparto della logistica a livello sia di investimenti sia di locazioni. Il mercato della logistica in Italia, pur non costituendo più un mercato di nicchia, risulta uno dei più giovani in Europa, con ottime prospettive di crescita nell immediato futuro, confermate dalla elevata attività edificatoria nel territorio. Sempre in crescita risultano gli investimenti effettuati dai fondi immobiliari in questo settore, supportati dalle aspettative di redditività che permangono superiori rispetto ai comparti terziario e commerciale. L Italia rimane quindi una delle nazioni più interessanti, dopo Germania e Francia, grazie alla dinamicità del mercato che, anche se in fase di sviluppo più contenuta rispetto agli anni precedenti, offre ancora ampi margini di crescita. La richiesta degli investitori si rivolge generalmente verso immobili ad uso logistico che superino i mq complessivi, meglio se di nuova costruzione e con soluzioni tecniche all avanguardia, in posizione strategica per l accessibilità e il collegamento con i mercati. Nell ultimo anno è tuttavia emersa la tendenza per immobili con superfici comprese nella fascia da a mq, in parte dovuta alla situazione di incertezza economica generale ed in parte alla necessità di contenere i costi da parte delle aziende più piccole, che preferiscono razionalizzare il proprio stock, ottenendo, per quanto possibile, ulteriori economie.

9 Il fatturato complessivo ammonta a 4,2 miliardi di Euro corrispondenti ad una crescita del 2,4% rispetto al 2006; I valori capitali sono generalmente stabili, mentre i rendimenti sono in fase di contrazione: dal 6,5% al 7,0% per le migliori piattaforme logistiche. Tra le regioni italiane il divario rimane ancora marcato, con il Nord nettamente più sviluppato rispetto al resto del Paese. Le regioni con il mercato più dinamico e vivace rimangono sempre la Lombardia nella zona di Milano, l Emilia Romagna con Piacenza Bologna e Parma ed il Veneto con Padova e Verona; l offerta maggiore di nuove costruzioni, attualmente, si concentra nella provincia di Piacenza. In aree quasi totalmente sature come quella milanese, dove la disponibilità di terreni e spazi liberi a prezzi relativamente competitivi è quasi nulla, viene solitamente perseguita una politica di recupero e riqualificazione delle aree esistenti, che generalmente non sono adeguate alle moderne esigenze della logistica. La pianura padana, ed in particolare i punti di intersezione tra i corridoi che la attraversano in senso Nord-Sud e il corridoio 5 posizionato in direzione Est-Ovest, costituiscono i principali punti di attrazione per infrastrutture a servizio delle attività logistiche. Il settore commerciale Lo stato di grazia del settore commerciale in Italia risulta già evidente dall analisi del numero di progetti censiti sul territorio nazionale: a partire dal 2006 su circa 300 progetti il 15% è relativo a strutture commerciali e di entertainment, con una superficie fondiaria media di mq a fronte di un investimento medio di di Euro. Tra i principali promotori sono piuttosto ricorrenti nomi di società internazionali specializzate nel settore dei centri commerciali e leisure. Lo scenario per il triennio in Italia mostra quindi un incremento di superficie pari a circa 2,2 milioni di metri quadrati, che arricchiranno del 21% la superficie esistente. Tale forte dinamismo è esteso a tutta l Europa: le previsioni sono per un incremento di circa 23 milioni di mq complessivi, considerando solo le strutture commerciali con Gla superiore ai 5,000 mq (esclusi retail park, factory outlet e centri d intrattenimento). Del resto l Italia ha ancora una GLA/1.000 abitanti di 178 mq, molto inferiore rispetto al resto dell Europa. Il 2007 ha visto una certa uniformità nella distribuzione degli sviluppi su tutto il territorio nazionale, mentre nell arco dei prossimi tre anni

10 si prevede un sorpasso da parte delle zone meridionali del paese. Le nuove costruzioni al Centro e al Sud riguarderanno principalmente centri commerciali regionali. Anche i Retail Park e i Factory Outlet registreranno un forte sviluppo. Il mercato immobiliare delle attività commerciali presenti nei centri commerciali è influenzato sia dalle unità localizzate nei centri storici, sia dallo sviluppo dei centri commerciali stessi. L interesse dimostrato dagli investitori stranieri e i bassi canoni riscontrati rispetto alle medie europee, sono il fattore trainante del trend positivo dei canoni (+6% nell ultimo anno). Tuttavia i valori medi dei canoni si attestano ancora al di sotto della media Europea, che supera i /mq/anno. I rendimenti sono ormai pressoché in linea con i Paesi Europei più maturi: ad oggi le migliori transazioni sono avvenute a net yield compresi tra il 5,25% e il 5,75% per i centri commerciali tradizionali; di maggior appetibilità risultano gli investimenti nel retail di nuova generazione (Factory Outlet, Retail Park e Centri Leisure), che, a fronte di un maggior rischio garantiscono rendimenti più elevati generalmente intorno al 6,75% - 7%. Le previsioni per il prossimo futuro sono decisamente positive: il capitale disponibile in Europa sarà probabilmente superiore allo stock disponibile sul mercato, mentre i rendimenti rimarranno stabili nei mercati più maturi e in continuo calo in quelli emergenti. Finanziamenti ricevuti Nel corso dell esercizio il Fondo, per completare il programma di investimento e di ottimizzazione del rendimento del portafoglio, ha utilizzato due linee di finanziamenti, una di cassa, finalizzato alla gestione dell IVA sugli acquisti effettuati, e un finanziamento ipotecario per l acquisto di immobili. Alla fine dell esercizio risultano quindi in essere finanziamenti complessivi per 20,9 milioni, dei quali 17,4 milioni a titolo di finanziamento ipotecario.

11 Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio 2007 Nella gestione del fondo non si sono verificati fatti di rilevo dopo la chiusura dell esercizio. Operatività in strumenti derivati Non è stata posta in essere nessuna operazione in strumenti finanziari derivati. Distribuzione di proventi Il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato di porre in distribuzione deliberando di assegnare un provento di 80 a ciascuna delle quote di partecipazione costituenti il patrimonio del Fondo. Detto provento equivale al 4% del valore nominale della quota. Sommato a quanto distribuito negli esercizi precedenti ( 80 nel 2007, 110,90 nel 2006, 160,00 nel 2005, 80,00 nel 2004 e 60,00 nel 2003) il totale sinora distribuito dei proventi ammonta a 570,9 pari al 28,5% del valore di collocamento della quota di partecipazione al Fondo. Il provento unitario sarà posto in pagamento con stacco il 10 marzo 2008 e sarà pagato a partire dal successivo 13 marzo 2008 ed è soggetto alla ritenuta del 12,50% che sarà operata dai soggetti presso i quali le quote sono depositate Quotazione in Borsa Il valore di Borsa della quota del Fondo Polis ha chiuso l anno a 1.754,90 mentre al 28 dicembre 2006 era stato di La media degli scambi è stata di 43 quote giornaliere, il prezzo massimo di negoziazione è stato di 1.947, registrato il 24 luglio 2007, mentre quello minimo è stato registrato il 20 marzo 2007 ed è stato di L intero comparto dei fondi immobiliari appare oggi meno sottile rispetto il passato per la presenza di taluni investitori istituzionali.

12 L inizio del 2008 conferma il trend della quotazione con uno stabile controvalore degli scambi giornalieri. Il Consiglio di Amministrazione Milano, 21 febbraio 2008

13 RENDICONTO FONDO POLIS gestito da Polis Fondi Immobiliari di Banche Popolari S.G.R.p.A. SITUAZIONE PATRIMONIALE (in Euro) Situazione al 31 dicembre 2007 Situazione al 31 dicembre 2006 ATTIVITÀ Valore complessivo In percentuale dell attivo Valore complessivo In percentuale dell attivo A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati ,55% ,53% A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito ,55% ,53% A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI ,54% ,78% B1. Immobili dati in locazione ,62% ,05% B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili ,93% ,73% B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI D. DEPOSITI BANCARI E. ALTRI BENI (da specificare) F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ ,12% ,43% F1. Liquidità disponibile ,12% ,55% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare 0 0,00% ,99% G. ALTRE ATTIVITÀ ,79% ,12% G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate 0 0,00% ,98% G2. Ratei e risconti attivi ,05% ,54% G3. Crediti di imposta 0 0,00% 0 0,00% G4. Altre ,33% ,12% G5. Credito Iva ,41% ,48% TOTALE ATTIVITÀ ,00% ,00% PASSIVITÀ E NETTO Situazione al 31 dicembre 2007 Situazione al 31 dicembre 2006 H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1. Finanziamenti ipotecari H3. Altri I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire - L2. Altri debiti versi i partecipanti M. ALTRE PASSIVITÀ M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre M5. Fondo Imposte sospese M6. Debiti per cauzioni ricevute M7. Opere da appaltare TOTALE PASSIVITÀ VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero complessivo delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 2.490, ,427 Proventi distribuiti per quota 80, ,900

14 RENDICONTO FONDO POLIS gestito da Polis Fondi Immobiliari di Banche Popolari S.G.R.p.A. SEZIONE REDDITUALE (in Euro) Rendiconto al 31 dicembre 2007 Rendiconto al 31 dicembre 2006 A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. PARTECIPAZIONI A1.1 dividendi e altri proventi A1.2 utili/perdite da realizzi A1.3 plus/minusvalenze A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI A2.1 interessi, dividendi e altri proventi A2.2 utili/perdite da realizzi A2.3 plus/minusvalenze Strumenti finanziari quotati A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI A3.1 interessi, dividendi e altri proventi A3.2 utili/perdite da realizzi A3.3 plus/minusvalenze Strumenti finanziari derivati A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI A4.1 di copertura A4.2 non di copertura Risultato gestione strumenti finanziari B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI B3. PLUS/MINUSVALENZE B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI B5. AMMORTAMENTI B6. IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI B7. PERDITE SU CREDITI -0-0 Risultato gestione beni immobili C. CREDITI C1. interessi attivi e proventi assimilati C2. incrementi/decrementi di valore Risultato gestione crediti D. DEPOSITI BANCARI D1. interessi attivi e proventi assimilati E. ALTRI BENI (da specificare) E1. Proventi E2. Utile/perdita da realizzi E3. Plusvalenze/minusvalenze Risultato gestione investimenti F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI F1. OPERAZIONI DI COPERTURA F1.1 Risultati realizzati F1.2 Risultati non realizzati F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA F2.1 Risultati realizzati F2.2 Risultati non realizzati G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO TERMINE E ASSIMILATE G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI Risultato lordo della gestione caratteristica H. ONERI FINANZIARI H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI H1.1 su finanziamenti ipotecari H1.2 su altri finanziamenti H2. ALTRI ONERI FINANZIARI Risultato netto della gestione caratteristica I. ONERI DI GESTIONE I1. Provvigione di gestione SGR I1.1 di cui provvigioni di gestione I1.2 di cui provvigioni di overperformance I2. Commissioni banca depositaria I3. Oneri per esperti indipendenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico I5. Altri oneri di gestione: L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide L2. Altri ricavi L3. Altri oneri Risultato della gestione prima della imposte M. IMPOSTE 0 0 M1. Imposta sostitutiva a carico dell esercizio M2. Imposta sostitutiva a credito dell esercizio M3. Altre imposte -0-0 M4. Imposte sospese Utile dell esercizio

15 RENDICONTO DEL FONDO POLIS AL 31 DICEMBRE 2007 NOTA INTEGRATIVA INDICE DELLA NOTA INTEGRATIVA PARTE A PARTE B Sezione I Sezione II Sezione III Sezione IV Sezione V ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO Criteri di valutazione Le attività Le passività Il valore complessivo netto Altri dati patrimoniali PARTE C IL RISULTATO ECONOMICO DELL ESERCIZIO Sezione I Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari Sezione II Beni immobili Sezione III Crediti Sezione IV Depositi bancari Sezione V Altri beni Sezione VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari Sezione VII Oneri di gestione Sezione VIII Altri ricavi e oneri Sezione IX Imposte PARTE D ALTRE INFORMAZIONI

16 Parte A Andamento del valore della quota Il Fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso POLIS è stato istituto il 18 giugno 2000 e le valorizzazioni ad oggi effettuate sono le seguenti: Descrizione Valore della quota all inizio dell esercizio Valore della quota alla fine dell esercizio Rendimento medio annuo composto esercizio 2007 esercizio 2006 esercizio 2005 esercizio 2004 esercizio 2003 esercizio 2002 esercizio 2001 esercizio , , , , , , , , , , , , , , , ,059 5,81% 6,06% 6,37% 5,61% 5,16% 5,19% 4,27% 3,10% Gestione Immobiliare Nel 2007 il fondo ha conseguito proventi, dalla gestione del patrimonio immobiliare, per 17,9 di questi 16,3 milioni circa sono costituiti da canoni di locazione e da altri proventi; le plusvalenze nette del portafoglio immobiliare sono state pari a 4 milioni, mentre gli oneri per la gestione degli immobili e per le imposte comunali sono ammontati a 2,9 milioni circa. Il tasso di rendimento medio annuo composto del fondo dall inizio della attività è risultato pari al 5,81%, al di sopra del 5% annuo capitalizzato previsto dal regolamento di gestione del fondo quale indicatore prefissato di rendimento. Nel determinare il valore corrente del fondo, si è provveduto ad accantonare un importo di a titolo di commissioni di performance, calcolate secondo il criterio definito all art del regolamento ed attualizzate alla data al tasso del 5%. Il provento posto in distribuzione è di , pari a 80 per ciascuna delle quote di partecipazione; lo stacco del dividendo è previsto per il prossimo 10 marzo 2008 con pagamento il successivo 13 marzo Gestione Mobiliare La liquidità del fondo, che all inizio dell anno era di oltre 60 milioni, di cui 45 milioni affidati in gestione alla Banca Popolare dell Emilia e Romagna e 20 milioni impiegati in operazioni di

17 pronti contro termine, alla fine dell anno era pari a circa 34 milioni di Euro, di cui 9 milioni in titoli di debito affidati alla gestione. Andamento Borsistico Delle Quote Nel corso del 2007 la quotazione delle quote sul mercato ha sostanzialmente mantenuto il trend degli anni precedenti. Il valore della quota alla fine del 2006 (29 dicembre) era di Euro 1.839,00 mentre al 28 dicembre 2007 è stato di 1.754,9. Il prezzo massimo di negoziazione pari a è stato registrato il 24 luglio 2007 e quello minimo, pari ad euro 1.630, il 19 marzo I volumi di negoziazione media giornaliera sono stati di n. 43 quote con una punta massima, registrata nel luglio 2007, di 128 quote. Risk Management Per gestire la propria attività nella consapevolezza dei rischi che vengono assunti per conto dei fondi, il Consiglio di Amministrazione della Società ha istituito la funzione Risk Management. La Funzione nel corso dell esercizio ha redatto e sottoposto al Consiglio di Amministrazione, nel mese di luglio 2007, una nota metodologica nella quale sono stati censiti ed analizzati, per tutte le aree operative caratteristiche, i principali i principali fattori di rischi presenti nei fondi immobiliari. In sede di approvazione del Rendiconto del fondo la Funzione di Risk Management ha redatto e sottoposto al Consiglio di Amministrazione un Report semestrale in cui sono descritti e analizzati: l asset allocation settoriale e geografica; il peso percentuale dei principali 5 locatari sul totale locazioni; la distribuzione temporale per cadenza dei contratti di affitti; la struttura finanziaria del fondo.

18 Parte B Le attività, le passività e il valore complessivo netto Sezione I Criteri di valutazione: I criteri di valutazione adottati per la redazione del rendiconto di esercizio al 31/12/2007 sono quelli stabiliti dal Provvedimento del Governatore della Banca d Italia del 14 aprile 2005 in attuazione del D. Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 (Testo Unico della Finanza) e del Regolamento del Ministero del Tesoro, del bilancio e della programmazione economica n. 228 del 24 maggio STRUMENTI FINANZIARI La delega di gestione per della liquidità del fondo, assegnata alla Banca Popolare dell Emilia Romagna, è proseguita per tutto l esercizio Le temporanee esigenze di tesoreria sono state gestite con operazioni di pronti contro termine. I titoli in portafoglio al 31 dicembre sono valorizzati al valore di mercato inteso come valore della quotazione rilevata l ultimo giorno di borsa aperta. IMMOBILI Ogni immobile è stato oggetto di valutazione specifica da parte dell Esperto Indipendente. Il valore stimato indica il prezzo a cui il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione. Alla presente nota viene allegato un estratto della relazione di stima dell Esperto Indipendente che illustra i criteri utilizzati e i valori di stima per ciascun immobile. ALTRE ATTIVITÀ Ratei e risconti attivi: sono stati contabilizzati in base al criterio di competenza pro-rata temporis; Crediti d'imposta e credito IVA: sono stati valutati e contabilizzati in modo da riflettere la posizione fiscale per imposte dirette ed indirette del Fondo alla data; Altre attività: sono state valutate in base al valore di presumibile realizzo.

19 ALTRE PASSIVITÀ Ratei e risconti passivi: sono stati contabilizzati in base al criterio di competenza pro-rata temporis; Debiti d'imposta: sono stati contabilizzati in base al loro valore nominale; Altre passività: sono state contabilizzate in base al loro valore nominale. Sezione II Le attività La struttura dell Attivo del fondo, posta a confronto con quella dell esercizio precedente, è la seguente: 31 dic dic 2006 Strumenti finanziari ,55% ,53% Immobili e diritti reali immobiliari ,54% ,78% Posizione netta di liquidità ,12% ,43% Altre Attività ,79% ,12% totale dell attivo Nelle pagine seguenti si desumono gli elementi necessari ad illustrare la composizione delle attività del fondo. II.1 STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI Il Fondo non ha effettuato investimenti diretti in strumenti finanziari non quotati. TAVOLA B PROSPETTO DEI CESPITI DISINVESTITI DAL FONDO (dall avvio operativo alla data del rendiconto). Come previsto nel Provvedimento Banca di Italia del 14 aprile 2005, Istruzioni di Compilazione Tavola B di cui in proseguio nel costo di acquisto sono inclusi il prezzo e tutti gli oneri e le spese incrementative patrimonializzate; nei proventi generati tutti i proventi netti generati dalle attività disinvestite nel corso del periodo di detenzione del fondo; tra gli oneri sostenuti tutte le spese di pertinenza diretta dei cespiti. Il risultato dell investimento è quindi da considerarsi al lordo delle commissioni di gestione, commissioni banca depositaria e dell imposta patrimoniale.

20 Cespiti disinvestiti Q. Data di acquisto Costo di acquisto Ultima valutazione Data di vendita Ricavo di vendita Proventi generati Oneri sostenuti Risultato investim. Tavazzano con Villavesco Visconti di Modrone Globo Busnago 1 25/06/ /12/ /06/ /06/ /09/ /12/ Lacchiarella 1 29/01/ /12/ Montefeltro Milano Palazzo Q Milanofiori 1 06/10/ /05/ /07/ /06/ Lacchiarella Park Est (+) trattasi di vendite frazionate Porta Romana (Vendita parziale) 1 31/03/ /07/ (+) 29/12/ e 24 /12/ II.2 STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di conferire in delega gestionale la liquidità del fondo, in attesa che essa sia impiegata in investimenti immobiliari, in attività di pronta liquidabilità. La delega è stata conferita alla Banca Popolare dell Emilia Romagna per un importo iniziale di circa che alla fine dell anno era ridotto a Si riporta il dettaglio dei titoli che compongono le attività finanziarie quotate: Emittente Cod. ISIN Titolo Val. nominale (in Euro) Ministero del Tesoro IT BTP 2,75% Val. al 31/12/2007 (in Euro) sul totale attività % Totale titoli di Stato ,55% Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per Paese di residenza dell emittente: PAESE DI RESIDENZA DELL EMITTENTE ITALIA Altri Paesi UE Altri Paesi OCSE TOTALE Titoli di debito: - di Stato/di altri Titoli di capitale: - con dir. voto/altri Parti di O.I.C.R.: - Tot. in val. assoluto - Tot. in % su attività 2,55% - - 2,55%

21 Ripartizione degli strumenti finanziari quotati per mercato di quotazione: ITALIA MERCATO DI QUOTAZIONE Altri Paesi UE Altri Paesi OCSE TOTALE Titoli quotati Titoli in attesa quotazione Totali: -in val. assoluto -in% del tot.att ,55% ,55% Movimenti dell esercizio: Rimanenze iniziali Controvalore acquisti Controvalore vendite/rimborsi Titoli di capitale Titoli di debito Parti di O.I.C.R Totale II.3 STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI Il Fondo non ha effettuato investimenti in strumenti finanziari derivati. II.4 IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1 Immobili dati in locazione *IMPORTO CANONI ANNUI Fasce di scadenza dei contratti di locazione o data di revisione dei canoni valore dei beni immobili locazione non finanziaria a locazione finanziaria b importo totale c= a+b % su totale Fino a 1 anno ,19 Da oltre 1 a 3 anni Da oltre 3 a 5 anni ,06 Da oltre 5 a 7 anni ,48 Da oltre 7 a 9 anni ,53 Oltre 9 anni ,76 A)TOTALE BENI IM- MOB. LOCATI ,00

22 Per quanto riguarda la redditività dei beni immobili del fondo è stato redatto il seguente schema: * l importo indicato corrisponde ai canoni d affitto di competenza dell esercizio Tavola C - ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO N. Ubicazione Immobile Destinazione uso prevalente Anno costruzione Sup. lorda MQ. Canone mq REDDITIVITÁ DEI BENI LOCATI Tipo contratto Scadenza contratto Locatario Costo storico Ipoteche 1 ROMA Via Costi n. 58/60 Uso uffici ,20 Locazione non finanziaria 6/30/2019 Orbit Comunication Company SpA Nessuna 2 SESTO FIORENTINO (FI) LOC. Osmannoro Uso alberghiero ,75 Locazione non finanziaria 6/17/2031 Sifalberghi srl Nessuna 3 ROMA Via del Serafico n. 121 Uso uffici ,82 Locazione non finanziaria 3/31/2008 IFAD Nessuna 4 BOLOGNA Viale Aldo Moro n. 21 Uso uffici ,75 Locazione non finanziaria 11/30/2013 Regione Emilia Romagna Nessuna 5 MILANO Via Romagnoli n, 6 Uso uffici ,12 Locazione non finanziaria Scadenza media n. 5 conduttori Nessuna 6 SESTO FIORENTINO (FI) LOC. Osmannoro Uso alberghiero ,69 Locazione non inanziaria 7/27/2034 Sifalberghi srl Nessuna 7 CERNUSCO S/N. Via Grandi, 8 Uso uffici ,00 Locazione non finanziaria Scadenza media 2016 n. 3 conduttori Nessuna 8 TRIESTE Via Pascoli, 9 Uso uffici ,92 Locazione non finanziaria 11/30/2012 Telecom Italia spa Nessuna 9 Centro Commerciale Domodossola Uso Commerciale ,01 Locazione non finanziaria Scadenza media Gruppo Carrefour + vari conduttori Nessuna 10 Supermercato Crevola d Ossola Uso Commerciale ,96 Locazione non finanziaria 12/31/2014 Gruppo Carrefour Nessuna 11 Centro Commerciale Taio (TN) (*) Uso Commerciale in costruzione Nessuna 12 ASSAGO Nord (*) Uso uffici in costruzione Nessuna 13 MILANO Porta Romana n. 87/89 Uso uffici non significativo Locazione non finanziaria scadenza 2011 n. 3 conduttori Nessuna (*) Prelimare di acquisto Ogni canone è soggetto a rivalutazione annuale in base agli indici Istat.

23 N. Tavola C -ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO Ubicazione Immobile Destinazione uso prevalente Anno Superficie costruzione lorda REDDITIVITÁ DEI BENI LOCATI Canone mq Tipo contratto Scadenza contratto Locatario Costo storico Ipoteche a favore di 14 GORGONZOLA (MI) Strada Prov. 13 Uso logistico ,25 Locazione non finanziaria 7/31/2016 Ceva Logistica Italia srl n. 5 Banche Popolari 15 TREZZANO S/N (MI) Via Cellini 4/6/8 Uso logistico ,74 Locazione non finanziaria 9/14/2019 Gogefin S.p.A nessuna 16 CRESPELLANO (BO) Via Emilia, 33 Uso logistico ,60 Locazione non finanziaria 9/14/2019 Gogefin S.p.A nessuna 17 S. MARIA DI SALA (VE) Via Rivale, 61 Uso logistico ,11 Locazione non finanziaria 9/14/2019 Gogefin S.p.A UNICREDIT 18 SASSARI (SS) Via Caniga, 102 Uso logistico ,81 Locazione non finanziaria 9/14/2019 Gogefin S.p.A nessuna 19 CATANIA (CT) Viale Maserata, 15a Uso logistico ,67 Locazione non finanziaria 10/31/2019 Gogefin S.p.A nessuna 20 PRATO (PO) Via Liguria, 6/8 Uso logistico ,45 Locazione non finanziaria 10/31/2019 Gogefin S.p.A nessuna 21 MODUGNO (BA) Via dei Gerani, 12/16 Uso logistico ,59 Locazione non finanziaria 10/31/2019 Gogefin S.p.A nessuna 22 CAGLIARI Via G. Marconi, 195/197 Uso logistico ,05 Locazione non finanziaria 10/31/2019 Gogefin S.p.A nessuna II.5 CREDITI Il Fondo non ha investito in crediti provenienti da operazioni di cartolarizzazione ed inoltre non vanta altri crediti di natura diversa da quelli riportati tra le Altre attività. II.6 DEPOSITI BANCARI Il Fondo ha concluso per brevi periodi alcuni contratti di deposito vincolato bancario per migliorare il trattamento della liquidità in giacenza. I ricavi di tali operazioni sono registrati alla voce D1 interessi attivi e proventi assimilati. Alla fine dell anno non ci sono operazioni in essere. II.7 ALTRI BENI Il Fondo non può investire in attività rientranti nella categoria Altri beni.

24 II.8 POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ La voce è così composta: F1 liquidità disponibile F2 liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3 liquidità impegnata per operazioni da regolare TOTALE F1. Liquidità disponibile: corrisponde al saldo contabile del c/c destinato alla delega di gestione BPER ed quale c/c ordinario aperti presso la Banca Depositaria (Banca Popolare di Milano sede di Milano) presso un subdeposito costituito presso la Banca Popolare di Sondrio, vincolato a fronte di un finanziamento ipotecario attualmente erogato per 17 milioni. II.9 ALTRE ATTIVITÀ La voce è composta dalle seguenti sottovoci: G2. Ratei e risconti attivi per così composto: ratei attivi per interessi maturati al su titoli di stato in portafoglio di delega di gestione; ratei attivi per interessi maturati sui conti correnti; per risconto attivo su costi fatturati di competenza dell esercizio G4. Altre: è composto da: crediti verso conduttori per fatture emesse; crediti verso conduttori per fatture da emettere per il recupero di spese condominiali e varie; crediti diversi verso clienti e fornitori; depositi cauzionali presso terzi. G5. Credito Iva: : si riferisce al credito corrente derivante dalle varie acquisizioni, già esposte in relazione, effettuate prima del regime di reverse charge. Sezione III Le passività H. Finanziamenti ricevuti Il fondo ha in essere finanziamenti per un totale di così suddiviso: finanziamento ipotecario utilizzato per la acquisizione

25 di immobili per un importo al 31 dicembre 2007 di accollo mutuo ipotecario in sede di acquisizione del comparto della logistica del freddo effettuato a settembre 2007 sull immobile di S. Maria di Sala (VE) per un importo al di apertura di credito in conto corrente per finanziare IVA su immobili acquistati pari a I. Strumenti finanziari derivati Il fondo non investe in strumenti finanziari derivati. L. Debiti verso partecipanti Non sono in essere debito verso partecipanti. M. La voce altre passività di è così composta: M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati di cui: per commissioni di gestione di competenza della SGR; per commissioni di property da riconoscere alla SGR per il secondo semestre 2007; per le competenze del IV trimestre 2007 della banca depositaria; quale attualizzazione della commissione di performance prevista all art del Regolamento di gestione e attualizzata al 31 dicembre 2007 al tasso annuo del 5%. M2. Debiti d imposta Trattasi di ritenute a fronte di fatture passive di liberi professionisti; M3. Ratei e risconti passivi per risconto passivo su canoni e spese; M4. Altre: così ripartiti: per caparre ricevute su vendite parziali dell immobile di P.ta Romana passività verso Saint Gobain Glass Italia Spa a garanzia esecuzione impegni contrattuali; trattenuti alla Società Marasco, per dilazione pagamento dell immobile di Cernusco S/N; per debiti verso fornitori; M6. Debiti per cauzioni ricevute: si tratta di depositi cauzionali ricevuti da conduttori dell immobile di via Romagnoli, maggiorati di interessi di competenza.

26 M7. Opere da appaltare: si tratta dell accantonamento residuo per le opere ancora da realizzare nell immobile di Roma, Via del Serafico. Sezione IV Il valore complessivo netto Le quote del fondo sono negoziate in un mercato regolamentato e pertanto nessuna informazione può essere fornita sulle quote detenute da investitori qualificati e da soggetti non residenti. Le componenti che hanno determinato la variazione della consistenza del valore complessivo netto tra l avvio dell operatività e la data del rendiconto, sono illustrate nel seguente schema: PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL AVVIO DELL OPERATIVITÁ 18/06/2000 FINO AL 31/12/2007 Importo In percentuale Importo richiamato Importo iniziale del fondo (quote emesse per prezzo di emissione) ,00% Totale versamenti effettuati ,00% A1. Risultato complessivo della gestione delle partecipazioni A2. Risultato complessivo della gestione degli altri strumenti finanziari ,39% A3. Risultato complessivo della gestione strumenti finanziari quotati ,88% B. Risultato complessivo della gestione dei beni immobili ,58% C. Risultato complessivo della gestione dei crediti D. Interessi attivi e proventi assimilati complessivi su depositi bancari ,02% E. Risultato complessivo della gestione degli altri beni F. Risultato complessivo della gestione cambi G. Risultato complessivo delle altre operazioni di gestione ,47% H. Oneri finanziari complessivi ,39% I. Oneri di gestione complessivi ,04% L. Altri ricavi ed oneri complessivi ,92% M. Imposte complessive ,79% Rimborsi di quote effettuati Proventi complessivi distribuiti ,54% Valore totale prodotto dalla gestione al lordo delle imposte ,84% VALORE COMPLESSIVO NETTO AL 31/12/ ,50% Totale importi da richiamare Tasso interno di rendimento alla data del rendiconto 5,81%

27 Sezione V Altri dati patrimoniali Ammontare delle attività e passività nei confronti di altre società del Gruppo della SGR La SGR non appartiene a nessun Gruppo. Garanzie Il Fondo ha ottenuto fideiussione, a garanzia dei canoni di locazione e di impegni contrattuali assunti con venditori per un importo complessivo di Il Fondo ha rilasciato fideiussioni per al Comune di Assago per garantire l impegno a fronte della realizzazione del prolungamento della Metropolitana. Inoltre è stata rilasciata una fideiussione per a garanzia di impegni contrattuali nei confronti di un acquirente persona fisica di una porzione dell immobile di Porta Romana. Ipoteche che gravano sugli immobili Immobile logistico di Gorgonzola (MI) Sui beni immobili di seguito indicati di proprietà del Fondo grava ipoteca a fronte di una linea di credito rilasciata da un pool di banche ed utilizzata per Immobile logistico di Santa Maria di Sala (VE) Inoltre, il Fondo Polis si è accollato parte dell ipoteca iscritta sull immobile logistico di Santa Maria di Sala (VE) acquisito dalla Cogefin Spa in settembre 2007 per un importo residuo di

28 Parte C Il risultato economico dell esercizio Sezione I Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari Il risultato delle sottovoci della sezione reddituale del rendiconto relative agli utili/perdite da realizzi e alle plus/minusvalenze su partecipazioni, strumenti finanziari quotati e non quotati (sottovoci da A1.2/A1.3, A2.2/A2.3 e A3.2/A3.3, rispettivamente) è così composto: Risultato complessivo operazioni su a. Partecipazioni in società non quotate b. Strumenti finanziari non quotati c. Strumenti finanziari quotati: 1. Titoli di debito 2. Titoli di capitale 3. Parti di OICR Utile/perdita da realizzi Di cui: per variazioni dei tassi di cambio Plusv./ minusv Di cui: per variazione dei tassi di cambio Inoltre alla voce A3.1 della sezione reddituale sono stati iscritti a titolo di cedole incassate e interessi maturati sui titoli di stato in portafoglio.

29 Sezione II Beni immobili RISULTATO ECONOMICO DELL ESERCIZIO SU BENI IMMOBILI Immobili residenziali Immobili commerciali 1. PROVENTI canoni di locazione non finanziaria canoni di locazione finanziaria 1.3.altri proventi Rettifiche di valore sui crediti 2.UTILE/PERDITA DA REALIZZI beni immobili diritti reali immobiliari 3.PLUSVALENZE/MINUSV beni immobili diritti reali immobiliari 4.ONERI GEST. BENI IMMOBILI AMMORTAMENTI 6.IMPOSTA COMUNALE IMMOBILI Immobili industriali Terreni Altri Sezione III Crediti Si rimanda a quanto illustrato nella sezione patrimoniale II.5. Sezione IV Depositi bancari Nel corso dell esercizio il fondo ha detenuto depositi bancari vincolati per operazioni di tesoreria. Le operazioni in parola hanno generato interessi attivi per iscritti alla voce D.D1 della sezione reddituale. Sezione V Altri beni Si rimanda a quanto illustrato nella sezione patrimoniale II.7.

30 Sezione VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari 1) il Fondo non ha effettuato operazioni di gestione cambi; 2) i proventi delle operazioni di pronti contro termine sono rappresentati nella tabella seguente: OPERAZIONI PROVENTI ONERI Pronti contro termine e assimilate. -su titoli di stato -su altri titoli di debito -su titoli di capitale ) il fondo ha sostenuto Oneri finanziari generati dalle linee di credito e mutuo per complessivi e più precisamente: per oneri sui finanziamenti ipotecari (finanziamento in pool di e mutuo di ); su apertura di credito della Banca Popolare di Sondrio per il finanziamento dell IVA sull acquisto immobili effettuati nell esercizio 2007; per oneri bancari sostenuti per il finanziamento in pool;