730/2014: novità sulla tassazione dei fabbricati nel quadro B Saverio Cinieri - Dottore commercialista e pubblicista

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1 730/2014: novità sulla tassazione dei fabbricati nel quadro B Saverio Cinieri - Dottore commercialista e pubblicista ADEMPIMENTO " FISCO Il Quadro B del Mod. 730/2014 permette ai contribuenti che possiedono uno o più fabbricati, di dichiarare i relativi redditi fondiari. NOVITA " 1) Opzione per la cedolare secca: è ridotta dal 19 al 15% la misura dell aliquota agevolata prevista per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (codice 8 o 12 nella colonna Utilizzo della Sezione I del Quadro B). 2) Fabbricati concessi in locazione: è ridotta dal 15 al 5% la deduzione forfetaria del canone di locazione, prevista in assenza dell opzione per il regime della cedolare secca. 3) Reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU: concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%. 4) Abitazione principale e relative pertinenze non di lusso: non è dovuta l IMU, pertanto il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF, ma spetta una deduzione di pari importo. RIFERIMENTI " Agenzia delle Entrate, Provvedimento 15 gennaio 2014 INTERESSATI " ESCLUSI " PROCEDURE " SCADE " Soggetti che posseggono l immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento (superficie, usufrutto, uso e abitazione). il comodatario il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura non eccedente i 500 euro chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro, unità immobiliari di proprietà condominiale chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati chi possiede immobili adibiti esclusivamente all esercizio del culto, nonché a monasteri e loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. I redditi dei fabbricati, intesi come unità immobiliari e in assenza di contratti di locazione, sono determinati con un sistema forfettario, basato su tariffe d estimo. Adempimenti del contribuente: nel Quadro B, indicare i dati di tutti gli immobili posseduti (salvo i casi di immobili non produttivi di reddito fondiario). Adempimenti di chi presta assistenza fiscale: calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione ed indicare il relativo reddito nel Mod aprile 2014: presentazione al sostituto d imposta 3 giugno 2014: presentazione al CAF o professionista abilitato (il termine originario del 31 maggio viene prorogato in quanto cade di sabato). 16 Pratica Fiscale e Professionale n. 11 del 17 marzo 2014

2 MODELLO 730/2014 ADEMPIMENTO " In cosa consiste NOVITÀ " SCHEMA DI SINTESI A partire dal 2012, l IMU ha sostituito l IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali) dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d uso gratuito. Successivamente, tale principio è stato parzialmente attenuato. Infatti, è stato previsto che, a partire dal 2013, il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, Legge di stabilità 2014). Inoltre, occorre tener conto che, sempre nel 2013, sono cambiate le regole IMU per le abitazioni principali e, di conseguenza, è cambiata anche l applicazione del suddetto principio. Infatti, nel 2013: non è dovuta l IMU per l abitazione principale e le relative pertinenze: il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF ma è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze (in pratica si ritorna alle vecchie regole ante 2012 ); è dovuta l IMU per le abitazioni principali, e pertinenze, classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ( abitazioni di lusso ): in tal caso non sono dovute IRPEF e addizionali e, poiché il reddito dell abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione. Va però ricordato che se si tratta di fabbricati esenti dall IMU, anche se non locati, si applicano le consuete regole, per cui sarà dovuta sia l IRPEF che le addizionali regionali e comunali. Adempimenti del contribuente e di chi presta assistenza fiscale Dal punto di vista operativo: il contribuente, nel Quadro B, deve indicare i dati di tutti gli immobili posseduti (salvo i casi di immobili non produttivi di reddito fondiario - vedi Istruzioni di compilazione del Mod. 730); chi presta assistenza fiscale deve calcolare il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione (cfr. Schemi di sintesi seguenti) ed indicare il relativo reddito nel Mod Le novità del quadro B del Modello 730/2014 sono tante e traggono origine, principalmente, dalle modifiche che si sono susseguite, nel 2013, sulla disciplina IMU, con evidenti ripercussioni sul principio di alternatività tra tale imposta e l IRPEF. Tipologia di immobile IMU IRPEF/Addizionali (5) Abitazione principale e relative pertinenze (1) NO SI (2) Fabbricati ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune SI SI (3) in cui si trova l abitazione principale Fabbricati ad uso abitativo non locati situati in un comune diverso SI NO da quello in cui si trova l abitazione principale Fabbricati locati per i quali non si è optato per la cedolare secca SI SI Fabbricati locati per i quali si è optato per la cedolare secca SI NO (4) Note: (1) Se si tratta di immobili di lusso e cioè di immobili accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non si applica l IRPEF in quanto tali immobili sono assoggettati a IRPEF (2) Il reddito concorre a formare il reddito complessivo ma spetta una deduzione fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. Pratica Fiscale e Professionale n. 11 del 17 marzo

3 (3) Il reddito concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50%. (4) Il canone di locazione viene tassato con imposta sostitutiva del 21% (15% se si tratta di contratti a canone concordato). (5) Se si tratta di fabbricati esenti dall IMU, anche se non locati, sono dovute sia l IRPEF che le addizionali regionali e comunali. INTERESSATI " ESCLUSI " PROCEDURE " I redditi fondiari prodotti dai fabbricati sono attribuibili ai soggetti che posseggono l immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale. In dettaglio, sono tenuti alla compilazione del Quadro B: i proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita i titolari dell usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi mediante verbale di assegnazione della cooperativa, anche se non ancora titolari di mutuo individuale gli assegnatari di alloggi a riscatto o con patto di futura vendita da parte di Enti (IACP, ex INCIS ecc.). Non sono tenuti a dichiarare i redditi dei fabbricati e a compilare il Quadro B: il locatario il comodatario (l obbligo ricade sul comodante) il contribuente che ha un reddito complessivo a cui risultino concorrere solo redditi fondiari, in misura non eccedente i 500 euro chi possiede costruzioni rurali, al verificarsi di determinate condizioni i condomini che posseggono, pro-quota per un ammontare di reddito non superiore a 25,82 euro (non derivante da canoni di locazione e per immobili diversi da negozi), unità immobiliari di proprietà condominiale con rendita autonoma o attribuibile (ad esempio, locali per la portineria o alloggio del portiere, ecc.) chi possiede immobili, anche diversi da abitazione, per i quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per la durata di tali provvedimenti e sempre che gli immobili non vengano utilizzati chi possiede immobili adibiti esclusivamente all esercizio del culto, nonché a monasteri e le loro pertinenze, sempre che non siano locati, e a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche. In tale ultimi casi, perché valga l esclusione è necessario che al possessore non pervengano redditi dalla loro utilizzazione e che sia fatta una denuncia all Agenzia delle entrate entro 3 mesi dall inizio dell utilizzo. Abitazione principale e pertinenze Le prime importanti novità riguardano l abitazione principale e le relative pertinenze. Si ricorda che nel 2012 non erano dovute IRPEF e addizionali sulle abitazioni principali (e relative pertinenze) in quanto sostituite dall IMU. Invece, nel 2013 la situazione è cambiata in quanto non è stato richiesto il pagamento dell IMU sulle abitazioni principali e relative pertinenze, a meno che non si trattasse di immobili di lusso e cioè quelli censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (D.L. n. 102/ 2013 e D.L. n. 133/2013). Di conseguenza, ai fini IRPEF, per il 2013, le regole sono le seguenti: abitazioni principali classificate nelle categorie A/1, A/8 o A/9 (abitazioni di lusso): 18 Pratica Fiscale e Professionale n. 11 del 17 marzo 2014

4 MODELLO 730/2014 sono soggette ad IMU e, pertanto, in applicazione del principio di alternatività IMU- IRPEF, continuano a non concorrere al reddito imponibile IRPEF (l importo va indicato nel Rigo 148 del Mod ) abitazioni principali classificate in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9 (abitazioni non di lusso): non sono soggette ad IMU e, pertanto, in applicazione del principio di alternatività IMU-IRPEF, il reddito concorrere alla formazione reddito imponibile IRPEF (va riportato nel Rigo 7 del Mod ), ma spetta una deduzione di pari importo (da indicare nel Rigo 12 del Mod ). In conseguenza delle modifiche sopra esposte, nei casi di abitazioni principali non di lusso (cioè quelle inquadrate in categorie catastali diverse da A/1, A/8 o A/9), torna applicabile la disciplina, in vigore sino al 2012, relativa alla deduzione prevista per abitazioni principali. Pertanto, compete una deduzione dal reddito complessivo fino all ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze (art. 10, comma 3-bis, TUIR). Immobili a disposizione Nel caso di abitazioni possedute in aggiunta all abitazione principale del titolare o dei suoi familiari e non utilizzate come beni strumentali all esercizio di arti, professioni, imprese, che sono utilizzate direttamente come residenze secondarie o sono comunque tenute a propria disposizione del possessore, non sono dovute IRPEF e addizionali in quanto sostituite dall IMU. Dal 2013, però, è stata introdotta un eccezione: è stato previsto che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1, comma 717, legge 27 dicembre 2013, n. 147); pertanto, nella Colonna 12 è stato previsto il nuovo Codice 3 da utilizzare per permettere, a chi presta assistenza fiscale, di determinare correttamente il reddito del fabbricato. Si ricorda che per le abitazioni a disposizione è previsto che il reddito venga aumentato di un terzo (art. 40 TUIR). Immobili locati senza opzione per la cedolare secca Nel caso in cui l immobile sia locato con contratto libero (art. 2, comma 1, legge n. 431/ 1998) o in regime di patti in deroga (legge n. 359/1992), per determinare il reddito imponibile, occorre confrontare la rendita catastale rivalutata con il reddito effettivo (dato dal canone di locazione meno una deduzione pari al 5% del canone stesso) e dichiarare il maggiore dei due (art. 37, comma 4-bis, TUIR). La riduzione forfetaria del 5% è stata introdotta, a decorrere dal 2013 (art. 4, comma 74, legge 28 giugno 2012, n. 92). Infatti, sino al 2012, la riduzione è stata pari al 15%. Nell ipotesi in cui il fabbricato sia sito nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione rimane confermata al 25%. Immobili locati con opzione per la cedolare secca Sulle aliquote, con decorrenza dal 2013, si registrano importanti novità (art. 4 D.L. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124). Infatti, è stata ridotta l aliquota della cedolare secca per gli immobili locati con contratti a canone concordato, portandola dal 19% al 15%. È rimasta invece ferma al 21% l aliquota appli- Pratica Fiscale e Professionale n. 11 del 17 marzo

5 cabile sugli immobili locati con contratto a canone libero. Pertanto, con riferimento al Mod. 730/2014, la cedolare secca, è fissata in misura pari a: 21% sui canoni di locazione a regime ordinario 15% per quelli a regime concordato (indicati, nella Colonna 2, con il Codice 8). ESEMPIO Si supponga che il dichiarante, che ha l abitazione principale a Gallipoli (Codice catastale D883), detenga, nello stesso comune, un altra abitazione a disposizione, con rendita catastale di euro. Non è prevista alcuna esenzione IMU. L IMU versata nel 2013 è stata pari euro (aliquota deliberata 1,06%). La compilazione del Quadro B avviene come segue: Compila L intero reddito dell abitazione a disposizione e della pertinenza, essendo situato nello stesso comune dell abitazione principale (Colonna 12, Codice 3), è tassato ai fini IRPEF in misura pari al 50%. Calcola Pertanto, chi presta assistenza fiscale effettuerà i seguenti calcoli: Reddito abitazione a disposizione (aumentato di un terzo): (1.000 x 1,05 x 100% x 365/ 365) x 4/3= 1.400,00; Reddito tassato IRPEF: 1.400,00 x 50% = 700,00 (da indicare nel Mod al Rigo 3). SCADE " I termini per la presentazione sono: 30 aprile 2014, se il modello è presentato al sostituto d imposta 3 giugno 2014, se il modello è presentato al CAF o a un professionista abilitato. 20 Pratica Fiscale e Professionale n. 11 del 17 marzo 2014