RELAZIONE TRIMESTRALE AL 31 MARZO 2002

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1 RELAZIONE TRIMESTRALE AL 31 MARZO 2002 CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DEL 15 MAGGIO 2002

2 INDICE Organi societari Gabetti Holding S.p.A.... pag. 2 Struttura del Gruppo Gabetti al 31 marzo pag. 3 Prima parte: prospetti contabili a. Dati sintetici del conto economico consolidato... pag. 4 b. Dati sintetici della struttura patrimoniale e finanziaria consolidata... pag. 5 Seconda parte: note di commento ai prospetti contabili... pag. 6 Terza parte: osservazioni degli amministratori circa l andamento della gestione, i fatti più significativi del periodo e l evoluzione prevedibile della gestione... pag. 9 1

3 Organi societari Gabetti Holding S.p.A. CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE Presidente Giovanni Gabetti Vicepresidente e Amministratore Delegato Elio Gabetti Consiglieri: Maurizio Benassi Luciano Ciampi Laura Podavitte Marco Sertorio Colin Vincent CARICHE SOCIALI E DELEGHE CONFERITE Al Presidente ed al Vicepresidente spettano, ai sensi dell articolo 18 dello Statuto Sociale, la firma sociale e la rappresentanza legale della società di fronte ai terzi ed in giudizio anche separatamente l uno dall altro, nei limiti della delega loro conferita. Il Consiglio di Amministrazione con deliberazione in data 30 aprile 2002 ha conferito, con firma libera, al Presidente del Consiglio tutti i più ampi ed illimitati poteri sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione e disposizione ed al Vicepresidente e Amministratore Delegato tutti i più ampi poteri per l ordinaria amministrazione della società, fatta eccezione unicamente per quelli non delegabili a norma di legge e dell art. 19 dello Statuto Sociale. COLLEGIO SINDACALE Presidente Alberto Donnet Sindaci effettivi: Giuseppe Deiure Massimo Meroni Sindaci supplenti: Luca Mercaldo Achille Negri SOCIETÀ DI REVISIONE PricewaterhouseCoopers S.p.A. 2

4 DATI SINTETICI DEL CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO Ricavi dall'attività di franchising Ricavi da segnalazione di mutui e leasing Altri ricavi per consulenze Altri proventi Vendite immobiliari Costo degli immobili venduti Svalutazioni immobili in rimanenza Costi e spese operative RISULTATO DELLA GESTIONE (in migliaia di Euro) GESTIONE IMMOBILIARE E SERVIZI Ricavi da intermediazione immobiliare (2.712) (50) (14.693) (145) (18) (14.021) (362) Variazione (251) (2.567) (32) (672) GESTIONE FINANZIARIA Interessi attivi su mutui Interessi attivi su contratti di locazione finanziaria Altri proventi Oneri finanziari netti Costi e spese operative RISULTATO DELLA GESTIONE (794) (1.068) (1.342) (1.086) (574) (95) (1.478) (1.581) Costi della capogruppo (al netto dei proventi) (1.374) (1.431) 57 RISULTATO ECONOMICO LORDO GESTIONE ORDINARIA PROVENTI E ONERI STRAORDINARI Proventi straordinari TOTALE PROVENTI E ONERI STRAORDINARI (51) (51) RISULTATO ECONOMICO LORDO PERDITE DI COMPETENZA DI TERZI (5) RISULTATO ECONOMICO LORDO DEL GRUPPO

5 DATI SINTETICI DELLA STRUTTURA PATRIMONIALE E FINANZIARIA CONSOLIDATA Crediti verso clienti per mutui concessi (quota a breve) Crediti verso clienti per operazioni di locazione finanziaria (quota a breve) Immobili da contratti di locazione finanziaria in attesa di vendita Immobili destinati alla vendita Crediti verso clienti Altri debiti a breve, a medio ratei e risconti Capitale netto di funzionamento Crediti verso clienti per mutui concessi Crediti verso clienti per operazioni di locazione finanziaria Immobilizzazioni immateriali nette Immobilizzazioni materiali nette Partecipazioni Crediti finanziari verso imprese del Gruppo non consolidate Altre attività Azioni proprie e altri titoli Attività fisse nette (in migliaia di Euro) (8.878) (11.633) Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato Capitale investito al netto delle passività di funzionamento Finanziato da: Debiti finanziari a breve termine Disponibilità liquide e attività finanziarie nette a breve Debiti finanziari a medio/lungo termine Indebitamento finanziario netto Capitale e riserve di terzi Patrimonio netto del Gruppo Totale come sopra (7.433) (5.819) (7.748) (5.109)

6 Note di commento ai prospetti contabili Area di consolidamento La situazione trimestrale consolidata include le situazioni economiche finanziarie redatte dalla Gabetti Holding S.p.A., società controllante, e dalle società da questa controllate direttamente ed indirettamente con una quota di possesso superiore al 50% del capitale. Le società incluse nell'area di consolidamento e le rispettive quote di pertinenza della Gabetti Holding S.p.A. non sono variate rispetto al 31 dicembre I criteri di consolidamento sono analoghi a quelli applicati per la redazione del bilancio d esercizio al 31 dicembre Principi contabili e criteri di valutazione I principi contabili ed i criteri di valutazione sono conformi a quelli adottati in sede di redazione del bilancio annuale. Le eventuali stime effettuate non si discostano significativamente da quelle adottate per la redazione del bilancio annuale. Principali dati economico - finanziari del Gruppo Nell esporre i dati consolidati del primo trimestre 2002 si è ritenuto opportuno riassumere brevemente la composizione del risultato del Gruppo nel suo complesso. I principali risultati economico-finanziari del trimestre, raffrontati in termini omogenei con il corrispondente periodo dell esercizio precedente, sono i seguenti: (in migliaia di Euro) Variazione Risultato della gestione immobiliare e servizi (362) Risultato della gestione finanziaria (1.581) Costi della Capogruppo (al netto dei proventi) (1.374) (1.431) 57 Risultato economico della gestione operativa Risultato economico della gestione operativar Proventi e (oneri) straordinari (51) Perdita di competenza di terzi (5) Risultato economico lordo del Gruppo

7 Il risultato della gestione immobiliare e servizi è aumentato, rispetto a quello dello stesso periodo dell esercizio precedente, di Euro mila. In particolare, i ricavi si sono incrementati di Euro 872 mila per quanto concerne l intermediazione immobiliare, di Euro 218 mila in relazione all attività di franchising, di Euro 920 mila per la segnalazione di mutui e di Euro mila con riferimento alle vendite di immobili. Si registra, invece, una flessione dei ricavi relativi alle consulenze immobiliari per Euro 251 mila. I costi e le spese operative del settore sono aumentati di Euro 672 mila rispetto al primo trimestre In particolare: i costi del personale sono aumentati di Euro 951 mila in conseguenza dell incremento dell organico medio del trimestre; i costi per il godimento dei beni di terzi aumentano di Euro 187 mila, in relazione all incremento del numero delle agenzie dirette rispetto al 31 marzo Al 31 marzo 2002, inoltre, è stata accantonata la quota di utili spettante all associato, Cifin Sviluppo e Trading Immobiliare S.p.A., in relazione al contratto di associazione in partecipazione, stipulato nel giugno 2001, per l operazione di Casalecchio di Reno (BO), pari a Euro 375 mila. Infine, nel periodo, è stato accantonato al fondo rischi ed oneri l importo di Euro 400 mila a fronte di presunti oneri derivanti dalla riorganizzazione avviata nel primo trimestre. Si registra, invece, una riduzione dei costi per servizi di Euro 684 mila, principalmente a causa dei minori investimenti pubblicitari effettuati nel periodo (Euro mila), nonostante l incremento delle provvigioni passive correlate all aumento dei ricavi (Euro 681 mila), e degli oneri diversi di gestione di Euro 677 mila, soprattutto in quanto nel 2001 erano stati sostenuti costi per Euro 591 mila per la convention del Gruppo che, nel presente esercizio, non sarà effettuata. Il risultato della gestione finanziaria è diminuito nel periodo di Euro mila. Si segnala, in proposito, che la plusvalenza conseguita nel periodo in esame con la cessione di azioni proprie è stata di soli Euro 62 mila, a fronte di quella di Euro mila realizzata nel primo trimestre Inoltre, il risultato della gestione, nonostante una riduzione del costo del denaro, risente del calo degli interessi attivi determinato dalla progressiva riduzione dell attività di gestione dei mutui, ormai limitata, dal 1998, esclusivamente alla gestione del portafoglio erogato sino al 31 dicembre I costi della Capogruppo, al netto dei proventi, sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto a quelli del primo trimestre

8 Altre Informazioni Informazioni sul numero dei dipendenti Riportiamo il numero dei dipendenti del Gruppo, al 31 marzo 2002, confrontato con il 31 dicembre ed il 31 marzo 2001, ripartito per categoria: 31 marzo dicembre marzo 2001 Dirigenti Quadri Impiegati Totale Informazioni in merito alle azioni proprie Al 31 marzo 2002 erano detenute in portafoglio n azioni proprie del valore nominale di Euro 0,60 cadauna, pari al 2,662 % del capitale sociale, iscritte al costo medio unitario di circa Euro 1,07 per un totale di Euro 912 mila. A fronte di tali azioni è stata costituita un apposita riserva di patrimonio netto di pari importo, ai sensi dell art ter, comma 3, del Codice civile, mediante utilizzo della riserva straordinaria. Nel trimestre sono state alienate n azioni proprie realizzando una plusvalenza di Euro 62 mila. Le operazioni di vendita di azioni proprie, autorizzate dall assemblea con deliberazione in data 30 aprile 2001, sono state effettuate per soddisfare le esigenze del mercato. L assemblea ordinaria, tenutasi in data 30 aprile 2002, ha nuovamente autorizzato l acquisto e la vendita di azioni proprie per ulteriori 18 mesi, per un numero massimo di azioni e per un esborso complessivo non superiore a 6,3 milioni di Euro. Si segnala, inoltre, che la quotazione del titolo Gabetti Holding S.p.A. in data 28 marzo 2002 era di Euro 2,775. 8

9 Osservazioni degli amministratori circa l andamento della gestione e i fatti più significativi del periodo A) Intermediazione immobiliare e franchising Nel primo trimestre del 2002 il settore dell intermediazione immobiliare ha conseguito ricavi per Euro mila (Euro mila nel primo trimestre 2001) con un incremento pari a c.a. il 9 % rispetto all analogo periodo dell esercizio precedente. In conseguenza del piano di riorganizzazione, iniziato nei primi mesi dell esercizio, che prevede uno sviluppo della rete di vendita diretta concentrata esclusivamente nelle aree urbane a più elevato potenziale, i punti vendita sono passati da 137, al 31 dicembre 2001, a 136 al 31 marzo Sono state, infatti, trasformate in franchising 4 agenzie dirette, mentre si è proceduto ad aprire 3 nuove agenzie in zone ritenute ad alto potenziale. Nel trimestre è, altresì, proseguita l attività di consolidamento e sviluppo della rete di vendita in franchising: infatti al 31 marzo i contratti stipulati erano n. 380 (370 al 31 dicembre 2001), oltre a n. 64 preliminari sottoscritti (29 al 31 dicembre 2001). La rete in franchising comprende, inoltre, 76 sub-agenzie. Nel periodo in oggetto i ricavi derivanti dai corrispettivi per affiliazioni, royalties e contributi assicurativi afferenti la rete di vendita in franchising sono stati di Euro mila (Euro 950 mila nel primo trimestre 2001). B) Mutui ipotecari L attività di segnalazione dei mutui ha conseguito risultati positivi ed in crescita rispetto al primo trimestre Infatti, sono stati realizzati ricavi per Euro mila (Euro mila nel primo trimestre 2001), a fronte di mutui erogati per Euro 94,8 milioni (Euro 62,1 milioni nel primo trimestre 2001). Come già segnalato, nel settembre del 2001, al fine di rafforzare i servizi connessi all attività di intermediazione immobiliare si è decisa la costituzione, all interno della controllata Gabetti Mutuicasa, di una rete di mediatori creditizi per lo sviluppo dell attività di intermediazione dei prodotti finanziari. Tale struttura, al 31 marzo 2002, ha conseguito ricavi, inclusi nel totale suindicato, per Euro 341 mila. Relativamente all attività di gestione del portafoglio dei mutui erogati direttamente fino al 31 dicembre 1997 si segnala che il montante in scadenza nei futuri esercizi ammontava al 31 marzo 2002 a Euro 58 milioni (Euro 65 milioni al 31 dicembre 2001), di cui 43 milioni per quote capitale (Euro 47 milioni al 31 dicembre 2001). La riduzione degli impieghi finanziari ha determinato nel primo trimestre un decremento dell indebitamento complessivo che è passato da Euro mila a Euro mila. C) Consulenza e servizi immobiliari Come già illustrato nelle note di commento sui principali dati economici, l attività di consulenza e di servizi immobiliari, svolta da Patrigest S.p.A. nei confronti di investitori istituzionali e di merchant 9

10 bank internazionali, evidenzia una flessione dei ricavi che al 31 marzo 2002 sono stati pari a Euro 542 mila (Euro 793 mila al 31 marzo 2001). D) Gestione e valorizzazione di patrimoni immobiliari L attività di asset management, svolta da Patrigest S.p.A. a seguito di un incarico acquisito nel 2000 da un importante investitore istituzionale, ha registrato, nel primo trimestre 2002, ricavi per Euro 87 mila (Euro 90 mila nel primo trimestre 2001). L attività di property management è stata affidata alla Patrimonia S.p.A. che, al 31 marzo 2002 ha registrato ricavi, conseguiti nei confronti di Patrigest e stornati nel bilancio consolidato, per Euro 74 mila. Nel mese di gennaio 2002 Patrimonia S.p.A. ha ottenuto un incarico da parte di una società multinazionale, operante nel settore del software, per la gestione dei contratti di locazione attivi e passivi di circa 50 unità immobiliari situate sull intero territorio nazionale e per la ricerca di nuovi spazi destinati all ampliamento della propria rete distributiva. Nel mese di aprile 2002 sono stai prodotti i primi significativi ricavi in relazione a questo nuovo incarico. E) Recupero crediti e gestione del contenzioso Patrigest S.p.A. ha proseguito l attività di recupero crediti e di gestione del contenzioso riferita ai finanziamenti assistiti da garanzie immobiliari. Al 31 marzo 2002 sono stati prodotti ricavi pari a Euro 322 mila (Euro 248 mila al 31 marzo 2001) fatturati a società del Gruppo, che nel bilancio consolidato sono stati stornati e, Euro 151 mila (Euro 176 mila al 31 marzo 2001), fatturati a clienti terzi, in particolare nei confronti di un primario istituto di credito che ha affidato a Patrigest l incarico di promuovere la partecipazione di potenziale clientela alle aste giudiziarie. F) Trading immobiliare e promozione edilizia Sono proseguite, nel periodo, le attività di trading immobiliare intraprese da Agedil S.p.A. nell esercizio precedente. A fine gennaio 2002 è stato perfezionato l acquisto di un fabbricato a Trieste, composto da n. 32 unità abitative; il relativo costo, comprensivo degli oneri accessori, ammonta a Euro 641 mila. Sono state previste, inoltre, opere di ristrutturazione per Euro 430 mila. Contestualmente al contratto preliminare di compravendita, era stato stipulato un contratto di associazione in partecipazione con Cifin Sviluppo e Trading Immobiliare S.p.A., con cui è stata attribuita a Cifin, in qualità di associata, una partecipazione ai risultati derivanti dall operazione nella misura del 50% in cambio di apporti di denaro pari al 50% degli esborsi correlati. Si segnala che nel mese di aprile 2002, per tale iniziativa, sono stati sottoscritti contratti preliminari di compravendita e raccolte proposte di vendita per complessivi Euro 650 mila. Si rammenta, inoltre, che nel mese di ottobre 2001, era stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente per oggetto l acquisto di n. 65 unità abitative e n. 52 unità accessorie situate nel comune di Sona (provincia di Verona) ad un prezzo di Euro mila. Il rogito, originariamente previsto entro il 31 marzo 2002, è stato stipulato il 2 maggio

11 Anche per questa iniziativa è stato stipulato un contratto di associazione in partecipazione, avente le stesse caratteristiche di quello suindicato, ma che contempla due associati: Cifin Sviluppo e Trading Immobiliare S.p.A. per una quota pari al 45 %; Mediainvest S.r.l. per una quota pari al 10%. I ricavi per vendita di immobili, al 31 marzo 2002, ammontano a Euro mila, così suddivisi: Biella - via Gramsci Euro 124 mila; Rescaldina (MI) - via Piave Euro 166 mila; Torino - via Arsenale Euro 214 mila; Casalecchio di Reno (BO) - via Marconi Euro mila; Isola Piana (CA) - loc. Marina Euro 70 mila. Risultavano, inoltre, promesse in vendita unità, per Euro mila, così suddivise: Biella - via Gramsci Euro 96 mila; Genova - via del Molo Euro 961 mila; Casalecchio di Reno (BO) - via Marconi Euro mila; Isola Piana (CA) - loc. Marina Euro 12 mila. Nel mese di marzo 2002, è stato sottoscritto da Agedil S.p.A., un ulteriore contratto di associazione in partecipazione con Cifin Sviluppo e Trading Immobiliare S.p.A., con cui è stata attribuita ad Agedil, in qualità di associata, una partecipazione ai risultati derivanti dall operazione posta in essere da Cifin nella misura del 40% in cambio di apporti di denaro pari al 40% degli esborsi correlati, relativa all acquisto di 2 fabbricati situati in Milano e Corsico (MI). Al 31 marzo 2002 l apporto di Agedil a tale associazione ammonta a Euro mila. Gli immobili in rimanenza al 31 marzo 2002 ammontano a Euro mila (Euro mila al 31 dicembre 2001). G) Leasing immobiliare L attività in questo settore è rivolta alla gestione del portafoglio dei contratti attivi esistenti il cui montante al 31 marzo 2002 ammonta a Euro 0,8 milioni (Euro 1,9 milioni al 31 dicembre 2001), di cui Euro 0,7 milioni per quote capitale comprensive dei valori di riscatto (Euro 1,6 milioni al 31 dicembre 2001). Nel periodo sono stati venduti immobili rivenienti da leasing per Euro 294 mila. Evoluzione prevedibile della gestione In considerazione di quanto precedentemente illustrato, si ritiene che l andamento della gestione nell esercizio 2002 produrrà un risultato netto in crescita di oltre il 50% rispetto a quello del Milano, 15 maggio 2002 per il Consiglio di Amministrazione il Presidente (Dott. Giovanni Gabetti) 11