PRAVO GRAĐENJA TRAJANJE I PRESTANAK

Transcript

1 1 PRAVO GRAĐENJA TRAJANJE I PRESTANAK Dr. sc. Petar Simonetti, UDK: redoviti sveučilišni profesor u mirovini, Rijeka Ur.: 1. prosinca Pr.: 2. ožujka Izvorni znanstveni rad Sažetak Pravo građenja je istodobno stvarno pravo na nečijem zemljištu i nekretnina u pravnom pogledu, a zgrada je njegova pripadnost kao da je ono zemljište. Pravo građenja se može otuđiti, naslijediti i opteretiti. Hipoteka na pravu građenja širi se na zgradu od početka izgradnje, na svaki element buduće zgrade od kamena temeljca. Stoga je pravo građenja pogodno za pribavljanje kredita koji se osigurava hipotekom. U slučaju raskida ugovora o kreditu zbog nevraćanja duga, hipotekarni vjerovnik može namiriti svoja potraživanja prodajom hipotekom opterećene nekretnine koja se sastoji od prava građenja i zgrade u izgradnji u koju se utrošio kredit. Hrvatsko pravo građenja, za razliku od austrijskoga Baurechta nije zakonom vremenski ograničeno, ali se pravnim poslom može ograničiti, rokom ili raskidnim uvjetom. Pored toga, pravo građenja prestaje: propašću (pravnom ili faktičnom) njegova objekta (zemljišta), ovlaštenikovim odreknućem, zaštitom tuđega povjerenja u zemljišne knjige, prestankom korisnika, rasterećenjem i ukinućem. Po zahtjevu vlasnika zemljišta opterećenog pravom građenja to pravo prestaje kad sud donese odluku o ukinuću zbog toga što nositelj prava građenja nije izgradio zgradu u roku od dvadeset godina ili nije obnovio porušenu ili bitno oštećenu zgradu u roku od šest godina. Na temelju propisane isprave o odreknuću pravo građenja, kao i na temelju sudske odluke ili odluke drugoga nadležnoga tijela o ukidanju iz gornjih razloga te odluke suda kojom se utvrđuje da su ispunjene zakonske pretpostavke za prestanak, pravo građenja prestaje brisanjem iz zemljišne knjige. Pravne posljedice prestanka prava građenja su: uspostava pravnog jedinstva zemljišta i zgrade i obveza vlasnika da osobi kojoj je prestalo pravo građenja plati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nekretnina u prometu vrjednija s tom zgradom nego bez nje. Tuđa prava koja su opterećivala samo pravo građenja u načelu prestaju s prestankom toga prava (kada nema zgrade), ako nije što drugo određeno. Založno pravo, koje je teretilo pravo građenja, nakon prestanka toga prava tereti naknadu koju je vlasnik dužan osobi čije je pravo građenja prestalo. Služnosti, stvarni tereti i založna prava u korist i na teret prava

2 2 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak građenja sa zgradom, ostaju kao služnosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljišta sa zgradom, s dosadašnjim prvenstvenim redom. Ključne riječi: pravo građenja, superficijarno pravo, vlasništvo, hipoteka. UVOD Pravo građenja, kao i druga srodna prava, uključujući i superficijarno pravo, pravno odvajaju zgradu od zemljišta, ali za razliku od superficijarnog prava, koje je samo ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu, pravo građenja se može osnovati i na vlastitom zemljištu, i što je još važnije, ono se istodobno po zakonu smatra nekretninom, a zgrada je njegova pripadnost kao da je ono zemljište. Prema tome, poništavanjem atrakcijske pravne snage prava vlasništva na zemljištu, pravo građenja ne ukida načelo pravnog jedinstva nekretnine. Pravo građenja i zgrada, naime, čine nerazlučivo pravno jedinstvo nekretnine, čvršće nego što je pravno jedinstvo zemljišta i zgrade, jer dok se zgrada pravno odvaja od zemljišta pravom građenja, nema pravne osnove, ni prava koje bi moglo pravno razdvojiti pravo građenja i zgradu. Pravo građenja je istovremeno pravno neodvojivo od zemljišta. Onaj tko po bilo kojoj pravnoj osnovi stekne pravo vlasništva na zemljište opterećeno pravom građenja, stekao ga je s tim opterećenjem, ako zakonom nije drukčije određeno. Na drugom mjestu izložene su pretpostavke, funkcije i priroda prava građenja 1 te osnivanje i stjecanje prava građenja 2. Ovdje se, uz opći pregled prava građenja, posebno obrađuje njegovo trajanje i prestanak, odnosno: pravne pretpostavke i pravne posljedice prestanka prava građenja. Obrada ove teme motivirana je relativno skromnom primjenom ustanove prava građenja u Republici Hrvatskoj, uglavnom zbog nepoznavanja pravnih pretpostavki trajanja i pravnih posljedica prestanka prava građenja, i za vlasnika opterećenog zemljišta i nositelja prava građenja i za ovlaštenike prava koja opterećuju pravo građenja prije i nakon izgradnje zgrade. Banke, naime, nerijetko uskraćuju davanje kredita koji bi bio osiguran hipotekom na pravu građenja, neopravdano strahujući da takvo osiguranje novčanih potraživanja nije pouzdano ili u najmanju ruku neučinkovito. U ovom radu uspoređuju se ustanove nasljednog prava građenja (Errbaurecht) u Njemačkoj i prava građenja u Austriji (Baurecht) s kojima se podudara hrvatska ustanova prava građenja. U Njemačkoj se širi primjena ove pravne ustanove nakon Drugog svjetskog rata 3 unatoč preprjeka zbog konzervativne svijesti o prednosti 1 Simonetti, P., Pretpostavke, funkcije i priroda prava građenja, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, v. 19., br. 2. (1998.). 2 Simonetti, P., Osnivanje prava građenja, ZPFR, v. 20., br. 2. (1999.). 3 Oefele/Winkler, Handbuch des Ebbrauburechts, G.H. Beck, Műnchen, 1995., 1. Kapitel, III Praktische Bedeutung, gdje se navode brojčani i podaci u postocima bavarskog i hessenskog ministarstva pravde koji se oslanjaju na zemljišnu knjigu nasljednog prava građenja (službena istraživanja).

3 3 prava vlasništva ispred nasljednog prava građenja. 4 Postoji još jedan razlog koji je osobit i za Hrvatsku: građevinski poduzetnici preferiraju kupovinu skupe građevinske čestice, umjesto stjecanja prava građenja jer računaju da je bolje platiti višu cijenu za zemljište i time pribaviti naslov za prisvajanje gradske rente nego plaćati periodičnu naknadu za zemljište koja raste usporedo s porastom cijene zemljišta. Hrvatsko pravo građenja, jednako kao i njemačko nasljedno pravo građenja i austrijsko pravo građenja, osniva se, po pravilu, na temelju pravnog posla, rjeđe na temelju sudske odluke u postupku diobe ili u ostavinskom postupku. Moguće ga je osnovati nagodbom u postupku izvlaštenja ili urbane komasacije, iako ova mogućnost nije izričito propisana zakonom jer takva nagodba ne bi bila protivna javnom poretku (Ustavu, prisilnim propisima i moralu) 5. Sklapanjem pravnog posla, kao i pravomoćnom sudskom odlukom o osnivanju prava građenja konstituiraju se prava i obveze između strana obveznopravnog odnosa. Pravo građenja, stječe se tek dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu, na temelju pravnog posla ili sudske odluke (čl i 289. ZV) 6. Ovaj upis ima, dakle, konstitutivan učinak jer do upisa postoje prava i obveze iz obveznopravnog odnosa, a od upisa prava i obveze iz stvarnopravnog odnosa. Upis u zemljišnu knjigu djeluje od trenutka podnošenja zahtjeva zemljišnoknjižnom sudu. Na zemljištu koje nije upisano u zemljišne knjige pravo građenja osniva se polaganjem u sudu ovjerovljene isprave kojom vlasnik nekretnine dopušta uknjižbu (čl upućuje na čl st. 3. ZV). 7 Razlika između njemačkog prava na jednoj strani te austrijskog i hrvatskog prava na drugoj, je u tome što po njemačkom pravu nasljedno pravo građenja kao i pravo vlasništva stječe samim upisom u zemljišnu knjigu nezavisno od pravnog posla ili sudske odluke (princip apstraktne tradicije), a po austrijskom i hrvatskom pravu, pravo građenja stječe se upisom u zemljišnu knjigu na temelju valjanog pravnog posla, odnosno sudske odluke (princip kauzalne tradicije) 8. Isto vrijedi i za preinaku sadržaja prava građenja. Dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu istovremeno se upisuje pravo građenja kao stvarno pravo koje opterećuje nečije zemljište, a kao samostalna nekretnina, u pravnom smislu, u posebnu zemljišnu knjigu nasljednog prava građenja (Njemačka), odnosno u novoosnovani zemljišnoknjižni uložak (Austrija i Hrvatska). Kao što se pravo građenja stječe i njegov sadržaj preinačuje dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu, na temelju pravnog posla, ono se i prenosi upisom u zemljišne knjige, a prestaje brisanjem iz zemljišne knjige na temelju zakonom propisane isprave i sudske odluke o utvrđenju da je nastupila pravna pretpostavka njegovog prestanka. 4 Igenstau/Hustedt, Commentar zun Erbbaurecht, 8. Auflage, Werner Verlag, 2001., XXIII., II. Die bedeutung Erbbaurecht 5 Članak 2. Zakona o obveznim odnosima, NN 35/05 i 41/08: «Sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva». 6 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09. 7 Šire o osnivanju prava građenja, Simonetti, P., Osnivanje prava građenja, op. cit., ZPFR, vol. 20., br. 2., str Šire o tome: Simonetti, P., Osnivanje prava građenja, str

4 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak U austrijskom i njemačkom pravu se osobito ističe prednost hipotekarnoga zalaganja prava građenja, odnosno nasljednoga prava građenja, radi osiguranja kredita za stambenu i drugu izgradnju. Zato se u ovom radu stavljaju u fokus trajanje, pravne pretpostavke i pravni učinci prestanka prava građenja, osobito s obzirom na hipotekarno pravo koje ga opterećuje. 1. OPĆI PREGLED USTANOVE PRAVA GRAĐENJA PREMA NJEMAČKOM, AUSTRIJSKOM I HRVATSKOM PRAVU Ustanove prava građenja, superficijarnog prava i srodnih prava oblikovane su tijekom 20. stoljeća u gotovo svim suvremenim europskim pravima 9. Budući da se hrvatska ustanova prava građenja ugleda na austrijsko pravo građenja (Baurecht) 10 i da je analogna ustanova još potpunije uređena u pravnom izvoru njemačkoga nasljednoga prava građenja (Erbbaurecht), 11 ove dvije pravne ustanove se izlažu pod zajedničkim nazivom pravo građenja s mjestimičnim osvrtima na ustanovu talijanskoga superficijarnog prava (diritto di superficie) 12. Austrijski Zakon o pravu građenja od vrijedio je u bivšim austrijskim krunovinama Istri i Dalmaciji do do kada se primjenjivao talijanski Građanski zakonik na onom području koje je bilo priključeno Kraljevini Italiji (1920. i 1924), 13 ali se na 9 Simonetti, P., Prava na građevinskom zemljištu ( ), izd. Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2008., str Gesetz vom RGBl 86 betreffend das Baurecht (Baurechtsgesetz - Bau RG) idf der BG BGBl 403 und BGBl 258 (Auszug: 1 bis 14, 20). 11 Verordnung über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 (RGBl S 72, 122/ BGBl III 403-6), zuletz geändert durch Art 2 1 Gesetz vom (BGBl I 2457). Uredba o nasljednom pravu građenja stupila je na snagu 22. siječnja Pravni odnosi zasnovani do stupanja na snagu Uredbe uređuju se dotadašnjom ustanovom nasljednog prava građenja iz njemačkog Građanskog zakonika ( BGB koji je stupio na snagu 1. siječnja 1900.). 12 Art Codice civile od Stari Codice civile iz nije uređivao ustanovu superficijarnog prava, ali je dopuštao pravno razdvajanje zemljišta i zgrade na temelju pisanog pravnog posla (čl. 448). Tako i francuski Code civil iz (čl. 553.) koji se protezao i na ilirske pokrajine ( ), Čulinović, F., Državnopravna historija jugoslavenskih zemalja, Školska knjiga, Zagreb, 1961., str O prelaženju suvereniteta na Kraljevinu Italiju na ovo područje i o primjeni dotadašnjih zakona vidjeti Rapallski ugovor od 12. studenog 1920., odnosno za Rijeku, Rimski ugovor od 27. siječnja 1924., a o rješavanju pravnih pitanja koja su time nastala - Nettunske konvencije od 20. srpnja (Objavljeno u publikaciji Zakoni, ugovori i konvencije s Kraljevinom Italijom, Knj. 1. i Zakon o Nettunskim konvecijama, Zbirka zakona, Sv. 105., Geca Kon, Beograd, 1929.). Na tom području primjena talijanskog Građanskog zakonika započela je 1. srpnja 1929.; vidi: R. Lenac, Kućna communio pro diviso (etažna svojina), Zagreb, 1939., str. 8. i 9.; Butera, A., La comproprietà di case per piani, UTET, Torino, 1933., str. 15.; Korlević, M., Uprava i sudstvo u Istri od do 1945., Vjesnik državnog arhiva u Rijeci, sv. 2., Rijeka, Ovo područje pripojeno je Jugoslaviji po Ugovoru o miru s Italijom 15. rujna 1947., izuzev područja Slobodnog teritorija Trsta zona B (sjeverno od rijeke Mirne u Istri). Tim su danom prestali vrijediti svi propisi italijanskih državnih i savezničkih okupacionih vlasti (čl. 2. st. 3. Ukaza o proširenju važnosti zakona i drugih pravnih propisa na područje

5 preostalom području (područje Apelacionog suda u Splitu) i dalje primjenjivao austrijski Zakon o pravu građenja sve do Po jugoslavenskom i hrvatskom pravu od 1. srpnja do 1. siječnja bilo je moguće pravno razdvojiti zgradu od zemljišta u privatnom vlasništvu na temelju pravnog posla. 15 Različite pravne ustanove koje ovlašćuju titulara da ima vlastitu zgradu na tuđem zemljištu u drugim europskim zemljama moguće je svrstati u dvije skupine: a) pravo građenja i superficijarno pravo i srodna prava u državama s privatnopravnim uređenjem i b) sada već povijesno pravo korištenja građevinskog zemljišta u socijalističkom (državnom) vlasništvu u bivšim socijalističkim državama. 16 U tu skupinu spada i pravo korištenja na zemljištu u društvenom vlasništvu u FNRJ/SFRJ koje je iscrpno obrađeno u drugim radovima. 17 Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svojega nositelja da na površini njime opterećenog zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a vlasnik zemljišta je dužan to trpjeti (čl st. 1. ZV). 18 Sintagma «nečije zemljište» s jedne strane sugerira da se pravo građenja, argumentum a contrario, ne može osnovati na zemljištu koje nije u nečijem vlasništvu. Na zemljištu koje je opće dobro, odnosno javno dobro u općoj uporabi ne može se osnovati pravo građenja, kao nijedno drugo stvarno pravo (čl. 3. st. 2 i 35. st. 4. i 8. ZV) ako za javno dobro u općoj uporabi nije što drugo zakonom propisano pripojeno teritoriju Federativne Narodne Republike Jugoslavije po Ugovoru o miru s Italijom, Sl. list FNRJ 80/47.). Na području zone B STT (bujština), talijanski Građanski zakonik se primjenjivao do Londonskog memoranduma o suglasnosti od 5. listopada (vidi: Ustavni zakon o važenju Ustava, zakona i drugih propisa na teritoriju na koji je Međunarodnim sporazumom proširena civilna uprava Federativne Narodne Republike Jugoslavije, Sl. list FNRJ 45/54 od 27. listopada 1954.). Talijanski Građanski zakonik iz nije poznavao ustanovu superficijarnog prava, koja je uređena Građanskim zakonikom iz (čl ), ali je, kao i njegov uzor francuski Code civil (čl. 553.), dopuštao pravno razdvajanje zemljišta i zgrade na temelju pisanog pravnog posla (čl. 448.). 14 Na tom području ostaju na snazi svi propisi izdati na osnovi Zakona o pravu građenja od 26. travnja L.D.Z. br. 86, a osobito naredba od 11. lipnja L.D.Z. br. 114 i rješenje od istog datuma, objavljeno u Listu naredaba Ministarstva pravde br. 28, dalje svi propisi izdati na temelju carske naredbe od 19. ožujka L.D.Z. br. 69 o stjecanju stvarnih prava na neupisanim zemljištima i zgradama, a osobito Naredba Ministra pravde od 26. ožujka godine. (vidi Pravilnik za vođenje zemljišnih knjiga od 17. siječnja 1931.). 15 Vidi čl. 6. st. 1. Zakona o prometu zemljišta i zgrada, Sl. list FNRJ br. 26/54 ; NN br. 52/73 koji je prestao važiti 1. siječnja (čl st. 1. al. 3. i čl ZV). Šire o tome, Simonetti, Petar, Rimski superficies i pravne ustanove koje prethode hrvatskom pravu građenja, u: Rasprave iz stvarnog prava, izd. Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2001., str ; isti članak objavljen je prije toga u Zborniku Pravnog fakulteta u Rijeci, vol. 20., br. 1. (1999.). 16 Šire o pravima korištenja na građevinskom zemljištu u socijalističkom vlasništvu, Simonetti, P., Pravo građenja, NIO Službeni list SR BiH i NIO Sl. list SFRJ, Sarajevo Beograd, 1986., str Simonetti, P., Pravo korištenja na građevinskom zemljištu u društvenom vlasništvu, Informator, Zagreb, 1985.; isti: Prava na građevinskom zemljištu ( ), Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2008.; Knj. prva. 18 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96, 168/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09.

6 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak (čl. 35. st. 4. ZV). Na tim dobrima se pod određenim uvjetima može osnovati koncesijsko pravo koje odvaja zemljište i zgradu ili drugu građevinu dok koncesija traje (čl. 3. st. 4. i 9. st. 4 ZV). 19 S druge strane, pravo građenja ne mora opterećivati samo tuđe zemljište jer se ono može osnovati i u korist vlasnika zemljišta ili na njega prenijeti pravnim poslom ili nasljeđivanjem, bitno je da je zemljište u «nečijem vlasništvu». Zakon propisuje: «Vlasnik zemljišta može biti nositelj prava građenja na svome zemljištu» (čl st. 2. ZV). Objekt prava građenja može biti ne samo površina zemljišta nego i podzemlje. Prema tomu moguće je konstituirati pravo građenja na površini zemljišta u korist jedne osobe, ispod površine zemljišta u korist druge, ili jedno i drugo, u korist iste osobe pa i u korist vlasnika zemljišta, ali i tada se konstituiraju posve samostalne nekretnine koje se kao takve i upisuju u novoosnovani zemljišnoknjižni uložak jer je pravo građenja «u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom» (čl st. 2. ZV). Držimo da se pravo građenja može osnovati i ispod površine zemljišta koje je po svojoj namjeni javno dobro u općoj uporabi ako se time ne ugrožava namjena toga zemljišta određena odgovarajućim prostornim planom. Temeljno ovlaštenje prava građenja nije pravo graditi na tuđem zemljištu, nego imati pravo vlasništva na zgradu pravno odvojenu od njime opterećenog zemljišta na površini ili ispod površine zemljišta. Pravo vlasništva zgrade na površini ili ispod površine zemljišta stječe se i izgradnjom zgrade (vršenjem prava građenja) na neizgrađenom zemljištu, i pravnim odvajanjem postojeće zgrade od zemljišta: otuđenjem zgrade, a zadržavanjem prava vlasništva na zemljište ili obrnuto, otuđenjem zemljišta, a zadržavanjem prava vlasništva na zgradu ili otuđenjem zgrade jednoj osobi, a zemljišta drugoj ili jednostavno razdvajanjem zemljišta i zgrade u vlasništvu iste osobe (pravo građenja na vlastitom zemljištu čl st. 2. ZV). U svakom slučaju nositelj prava građenja ima pravo nakon rušenja zgrade ponovo izgraditi zgradu na pravu građenja ako nije što drugo određeno pravnim poslom, odnosno odlukom suda (u ostavinskom postupku i u postupku razvrgnuća suvlasničke zajednice) ili drugog nadležnog tijela (npr. u postupku urbane komasacije, izvlaštenja uz suglasnost dotadašnjeg vlasnika zemljišta i korisnika izvlaštenja, odnosno komasacije i sl.) o osnivanju prava građenja. 20 Pravo izgraditi zgradu je esencijalno ovlaštenje prava građenja samo ako je osnovano na neizgrađenom građevinskom zemljištu, jer se ono u tom slučaju osniva upravo radi stjecanja prava vlasništva na zgradu njenom izgradnjom. Kada nositelj prava građenja ne bi imao ovo ovlaštenje, ili kada bi ono ovisilo o volji vlasnika opterećenog zemljišta postojalo bi neko drugo pravo koje se ne bi uklapalo u sadašnji podsustav i broj stvarnih prava (numerus clausus) u hrvatskom pravnom sustavu, pa bi imalo obveznopravni karakter, jer su stvarna prava kreacija zakonodavca, a ne slobodne dispozicije osoba u pravnom odnosu kao u obveznom pravu (u granicama slobode ugovaranja). 19 Gavella, u: Gavella, N.; Josipović, T., Gliha, I., Belaj, V., Stipković, Z., Stvarno pravo, Narodne Novine, Zagreb, sv.1., str ; Simonetti, P., Prava na građevinskom zemljištu ( ), Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2008., str Simonetti, P., Osnivanje prava građenja, ZPFR, vol. 20, br. 2 (1999.), str

7 Ovlaštenje ponovnoga građenja, nakon rušenja postojeće zgrade, je dispozitivno pravo jer je moguće osnovati pravo građenja na izgrađenoj građevinskoj čestici odvajanjem postojeće zgrade od zemljišta i bez toga ovlaštenja to jest bez prava ponovnog građenja. U tom slučaju pravo građenja prestaje kada se sruši zgrada (ispunjenjem raskidnog uvjeta, čl st. 1. ZV). Budući da je pravo građenja stvarno pravo ono djeluje prema svima, pa i protiv svagdašnjeg vlasnika opterećenog zemljišta, koji je dužan trpjeti takvo ograničenje svoga prava vlasništva dok pravo građenja traje. Kako je pravo građenja u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom, zgrada koja je izgrađena ili koja bude izgrađena na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava kao da je ono zemljište (čl st. 3. ZV). Prema tomu nekretnina, u pravnom pogledu je i samo pravo građenja, kao umjetno zemljište, isto kao i pravo građenja sa zgradom izgrađenom na zemljištu opterećenim pravom građenja ili postojećom zgradom koja je osnivanjem prava građenja naknadno pravno odvojena od zemljišta. Pravo građenja, stoga, ima dvostruku pravnu prirodu. Ono je istovremeno stvarno pravo na nečijem zemljištu i samostalna nekretnina (u pravnom pogledu) sa zgradom ili bez zgrade u vlasništvu nositelja prava građenja. I samo pravo građenja kao samostalna nekretnina (u pravnom pogledu) je objekt prava vlasništva. Zato se ovo pravo osniva dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu: kao ograničeno stvarno pravo u C listu zemljišnoknjižnog uloška u kome je upisano opterećeno zemljište i kao samostalna nekretnina u novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku koji je povezan sa zk uloškom u kome je upisano opterećeno zemljište (čl ZV; čl. 34. ZZK). 21 Kao samostalna nekretnina pravo građenja je objekt prava vlasništva i prije izgradnje zgrade i nakon izgradnje zgrade, jer zajedno sa zgradom čini neraskidivu nekretninu. Nositelj prava građenja je bez iznimke vlasnik zgrade dok ona postoji. Suvremeno pravo građenja i superficijarno pravo razdvajaju pravni monolit zemljišta i zgrade kao dvije posve samostalne nekretnine - dva objekta prava vlasništva. Oba prava neutraliziraju privlačnu pravnu snagu zemljišta, pa se zgrada in statu nascendi od kamena temeljca pravno odvaja od zemljišta. Temeljna razlika između te dvije pravne ustanove jest što pravo građenja preuzima ulogu zemljišta (prava vlasništva na zemljište) kao pravno zemljište, kako kažu njemački pravnici, pa je zgrada priraštaj otjelovljenog ili postvarenog prava građenja, kao da je ono zemljište, dok se superficijarno pravo iscrpljuje neutralizacijom atrakcijske pravne veze između zemljišta i zgrade. Po superficijarnom pravnom sustavu zgrada bez zemljišta je predmet superficijarnog vlasništva (la proprietà superficiaria, art CC-a). 22 Zgrada je nekretnina koja je pravno odvojena 21 Zakon o zemljišnim knjigama, NN 91/96, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 39/ Talijanski Codice civile iz Stavljajući težište na superficijarno vlasništvo u nekim vrlo poznatim talijanskim standardnim udžbenicima građanskog prava, ustanova superficijarnog prava se svrstava uz ustanovu prava vlasništva, a ne među stvarna prava na tuđoj stvari (Messineo, F., Diritto civile e commerciale, vol. II, Giuffrè, Milano, 1965., str ; Trabbucchi, A., Instituzioni di diritto civile, CEDAM, Padova, 1994., str ); u drugim, također, uglednim udžbenicima superficijarno pravo se obrađuje među stvarnim pravima na tuđoj stvari, tako npr. Galgano, F., Diritto privato, CEDAM, Padova, 1996., str ;

8 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak od zemljišta superficijarnim pravom. Ona nije pripadnost toga prava već posve pravno autonomna nekretnina na površini ili ispod površine zemljišta (objekt prava vlasništva superficijara, la proprietà superficiaria). Superficijarno pravo poništavajući atrakcijsku snagu prava vlasništva zemljišta, dakle, ne preuzima njegovu ulogu, poput njemačkoga, austrijskoga i hrvatskoga prava građenja. 23 To znači da superficijarno pravo derogira pravilo superficies solo cedit, dok ga pravo građenja afirmira tako što sâmo preuzima ulogu zemljišta. Zgrada je njegova pripadnost kao da je ono zemljište i to bez iznimke jer se zgrada ni po kojoj pravnoj osnovi ili pravu ne može odvojiti od prava građenja dok ono postoji traje. 2. TRAJANJE PRAVA GRAĐENJA O trajanju prava građenja postoje različita rješenja u kompariranim pravnim sustavima. Tako je austrijski Zakon o pravu građenja (1912.) propisao da se to pravo ne može osnovati na vrijeme dulje od osamdeset godina, jer bi time navodno oživjela feudalna ustanova podijeljenog vlasništva, ali ni na vrijeme kraće od trideset godina, da se ne bi bitno ugrozili interesi nositelja prava građenja (. 3. st. 1.). 24 Novelom od 25. travnja godine austrijskoga Zakona o pravu gađenja određena je, međutim, donja granica od deset godina, a gornja od sto godina (BGBl 258.). Unutar tih granica osnivač i nositelj prava građenja mogu ugovorom (rokom) ograničiti trajanje prava građenja. Po austrijskom i njemačkom pravu, pravo građenja se ne može ograničiti raskidnim uvjetom 25 jer bi to slabilo izvjesnost njegova trajanja koja je nužna u pravnom prometu radi pravne sigurnosti osobito u slučaju hipotekarnoga zalaganja. Hrvatsko pravo građenja dopušta mogućnost osnivanja prava građenja na određeno vrijeme i pod raskidnim uvjetom (čl st. 1. ZV). Mogućnost ograničenja trajanja Zatti, P., Colussi, P., Lineamenti di diritto privato, CEDAM, Padova, 1993., str i dalje. Među autorima koji su se najiscrpnije bavili ovom pravnom ustanovom ističe se Salis, L., koji je objavio dvije monografije: u jednoj je obradio superficijarno vlasništvo prema starom talijanskom Građanskom zakoniku (La proprietà superficiaria, CEDAM, Padova, 1936.), a u drugoj - superficijarno pravo prema sadašnjem Građanskom zakoniku (La superficie, Unione tipografica, ed. Udinese, Torino, 1958.); zatim: Balbi, G., Il diritto di superficie, Giappichelli, Torino, 1947., Pugliese, G., Della superficie, op. cit. i Zaccagnini, M., L enfiteusi La superficie Gli oneri reali Usi civici, Piacenza, U novije vrijeme: Guarneri, A., Superficie, u: Digesto civile, UTET, Torino, 1999., vol. XiX, str. 206.; Bessone, A., Di Paolo, M., Superficie (diritto civile), u: Enciclopedia giuridica, Treccani, Roma, 1993.; Guarneri, A., Superficie, Rivista di diritto civile, 1986., N o 2, 1991., N o 4, 1996., N o 4 i napose Barca, A. Marvasi, C., La superficie, Giuffrè, Milano, Vidi: austrijski Zakon o pravu građenja propisuje da se na osnovi prava građenja ima pravo vlasništva zgrade na površini ili ispod površine tuđeg zemljišta ( 1. st. 1.). Isto, propisuje i njemačka Uredba o nasljednom pravu građenja ( 1. st. 1.), hrvatski ZV (čl st. 1.), kao i talijanski Građanski zakonik (čl. 952.). 24 Mayr, R., Lehrbuch des bürgerlichen Rechts, Erster Band, Reihenburg, 1923., str. 526; Ehrenzweig, A., System des österreichischen allgemeinen Privatrechts, Wien, 1923., str st. 1. austrijskog Zakona i 11. st. 1. njemačke Uredbe.

9 9 prava građenja raskidnim uvjetom će se u praksi vjerojatno restriktivno primjenjivati da se ne bi oslabila izvjesnost njegova trajanja, tj. pravna sigurnost. Njemačko pravo do godine nije poznavalo zakonska ograničenja trajanja nasljednog prava građenja. Njegovo trajanje u svakom konkretnom slučaju bilo je prepušteno slobodnoj pogodbi sudionika pravnog posla o osnivanju ili preinaci prava građenja. Zahvaljujući sve većoj potražnji neizgrađenih građevinskih čestica, a manjoj ponudi zbog ograničenih površina neizgrađenih građevinskih zemljišta namijenjenih i uređenih za izgradnju zgrada, u praksi se vrijeme trajanja nasljednog prava građenja stalno skraćivalo ugovorima o njegovom osnivanju. Reagirajući na tu pojavu, a radi zaštite nositelja prava građenja, koji po pravilu ima slabiji položaj od vlasnika zemljišta, posebni Zakon o stanovima (1950.) propisuje da se nasljedno pravo građenja radi izgradnje stanova ne može osnovati na vrijeme kraće od devedeset i devet godina, a u iznimnim slučajevima se tolerira donja granica od sedamdeset i pet godina. Ova ograničenja, propisana posebnim zakonom, po prirodi stvari nemaju opći karakter. To znači da se za druge zgrade pravo građenja može vremenski ograničiti samo pravnim poslom, upisom u zemljišnu knjigu. Nema nikakvih vremenskih ograničenja glede osnivanja prava građenja radi izgradnje sakralnih objekata, muzeja, spomenika kulture i sl., koji su po pravilu vječni. 26 Nasljedno pravo građenja, koje se u njemačkoj praksi najčešće zasniva na određeno vrijeme, 27 može se produljiti pod pretpostavkama koje određuje pravni posao o njegovu osnivanju. To se ponajprije postiže u slučaju prestanka toga, pravom obnavljanja nasljednog prava građenja kao i pravom nazadkupnje. Pravo obnavljanja i pravo nazadkupnje iz ugovora o osnivanju ili preinaci prava građenja kao obvezna prava, konstituiraju se kao stvarna prava upisom u zemljišnu knjigu 28. Talijansko pravo ne poznaje zakonska ograničenja trajanja superficijarnog prava. Tamo je prepušteno volji sudionika pravnog odnosa da pravnim poslom odrede vrijeme trajanja superficijarnog prava (art CC-a) 29. Isto vrijedi i za superficijarno razdvajanje postojeće zgrade i zemljišta. 30 Hrvatsko pravo, također, ne propisuje ni donju ni gornju vremensku granicu prava građenja, već se njegovo trajanje može ograničiti istekom roka ili ispunjenjem raskidnog uvjeta (čl ZV) koji je određen suglasnom voljom vlasnika opterećenog zemljišta i nositelja prava građenja. Prema tome, po hrvatskom pravu, pravo građenja može se vremenski ograničiti samo pravnim poslom (rokom ili uvjetom), ali ovo ograničenje proizvodi pravne učinke prema trećima samo ako je upisano u zemljišne knjige, jer tada rok ili uvjet postaje integralni dio prava građenja. Dok ugovor djeluje samo između ugovaratelja (inter partes contrahentes) i njihovih 26 Ring, J., Erbbaurecht, u: Standinger, Kommentar zum BGB, III Band, II Auflage, 1956., str Najčešće se ograničava konstitutivnim aktom na 66, 70, 99 godina, Baur/Stürner, op. cit., str točka 4. Uredbe o nasljednom pravu građenja. 29 Barca, A., Marvasi, C., op. cit., str Salis, L., La superficie pp.117; Messineo, F., Manuale di diritto civile e commerciale 7ª ediz., vol. II. pp. 45.

10 10 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak sveopćih (univerzalnih) pravnih sljednika, stvarna prava djeluju prema svima (erga omnes). 3. PRESTANAK PRAVA GRAĐENJA 3.1. Općenito Pravo građenja, u pravilu, prestaje s protekom vremena za koje je bilo ustanovljeno. Zajedno s pravom građenja njegov nositelj gubi i pravo vlasništva na zgradu, koja postaje sastavnim dijelom zemljišta. Uslijed prestanka prava građenja, u načelu prestaju i stvarna prava trećih osoba koja su teretila pravo građenja. Zbog pravne sigurnosti trajanje, odnosno vremensko ograničenje prava građenja najčešće se veže uz kalendarsko vrijeme ili za raskidni uvjet određen pravnim aktom na temelju kojeg se osniva ili preinačuje. Vremensko ograničenje rokom ili raskidnim uvjetom ima stvarnopravne učinke samo ako je upisano u zemljišne knjige, jer tek u trenutku upisa u zemljišne knjige postaje sastavni dio prava građenja. Po njemačkom, austrijskom i hrvatskom pravu, pravo građenja ne prestaje ni onda kad se sruši zgrada. 31 Za to se rješenje navode dva razloga. Pored pravne sigurnosti, koja se uvijek nalazi u prvom planu, postoji još jedan pravno-dogmatski razlog: zgrada važi (smatra se) kao bitan sastavni dio prava građenja, odnosno njegov vanjski priraštaj, a od propasti priraštaja ne može ovisiti opstanak glavne stvari - prava građenja. Ovaj drugi razlog nije pravno relevantan ako je egzistencija prava građenja vezana uz ispunjenje raskidnog uvjeta rušenje zgrade kada zakon dopušta prestanak prava građenja ispunjenjem raskidnog uvjeta kao u hrvatskom pravu (čl st. 1. ZV). Njemačko nasljedno pravo građenja ostaje i kad se zemljište prisilno proda na javnoj dražbi, čak i ako se ono nije uzelo u obzir prilikom određivanja visine najniže ponude za otkup zemljišta ( 25. Uredbe). Prisilna prodaja ni u čemu ne vrijeđa niti ograničava ovlaštenja nositelja prava građenja jer se pravo građenja uvijek nalazi na prvom rang-mjestu. Pravo građenja ima uvijek prvo rang-mjesto među stvarnim pravima koje opterećuju isto zemljište i po hrvatskom pravu. Ovo proizlazi iz prirode prava građenja koje je istovremeno samostalna nekretnina u pravnom pogledu, a zgrada i njegova pripadnost kao da je ono zemljište (čl st. 2. i 3. ZV). Kako je naprijed navedeno, prema njemačkom i austrijskom pravu, trajanje prava građenja, u načelu, se ne može vezati uz nastupanje buduće neizvjesne okolnosti, pa ni uz život (smrt izvjesno je da će nastupiti, ali nije izvjesno kada) ovlaštenika, jer bi se time preobrazilo u osobno pravo. Njegovo bitno svojstvo jest otuđivost i nasljedivost. Osobno pravo građenja ne bi bilo prikladno ni za 31 Ovo izričito propisuje: 13. njemačke Uredbe, ali nesumnjivo proizlazi iz austrijske, pa i hrvatske ustanove prava građenja, a koje taj razlog prestanka ne poznaju.

11 11 opterećivanje hipotekom, zemljišnim i rentnim dugom. 32 (Moguća odstupanja u hrvatskom pravu u ). Osim isteka vremena, odricanja i propasti objekata prava građenja, kao osnove za prestanak prava građenja, u austrijskoj se literaturi 33 navode još i ove pravne osnove: sjedinjenje s pravom vlasništva ( 526. ABGB), nevršenje prava građenja u trajanju od trideset godina ( ABGB) i otkaz kada za ovo postoje izričito propisani zakonski razlozi. Međutim, samo u slučaju otkaza pravo građenja prestaje u apsolutnom smislu, dok u slučaju sjedinjenja i nevršenja dolazi do relativnog prestanka prelaženja prava građenja na vlasnika zemljišta (pravo građenja i po austrijskom pravu može se imati i na svome zemljištu). U tom slučaju, u odnosu na ovlaštenike hipotekarnih i drugih stvarnih prava, naime, pravo građenja i dalje traje do isteka vremena za koje je bilo osnovano. Prestanak prava građenja zbog odricanja, ako se stvarnopravni ovlaštenici nisu suglasili - u odnosu na njih nema pravni učinak. Ono za njih traje do isteka vremena za koje je bilo osnovano ( 8. Zakona) Razlozi prestanka prava građenja po hrvatskom pravu Hrvatski ZV propisuje da pravo građenja prestaje propašću stvari, ovlaštenikovim odreknućem, istekom roka, ispunjenjem raskidnog uvjeta, zaštitom tuđeg povjerenja, prestankom korisnika, rasterećenjem i ukinućem (čl st.1.). Time nisu iscrpljeni svi razlozi prestanka prava građenja jer ako to pravo može prestati odreknućem utoliko prije (a fortiori) prestaje i sporazumom između njegova nositelja i vlasnika opterećenog zemljišta uz suglasnost ovlaštenika prava koja ga opterećuju Propast objekta prava građenja Propast zgrade ne utječe na egzistenciju prava građenja, osim kada je aktom o osnivanju prava građenja upisanog u zemljišnu knjigu određeno da propast zgrade povlači za sobom prestanak prava građenja (raskidni uvjet). Neupisana ugovorna odredba (uglavak, klazula) obvezuje samo ugovaratelje, odnosno njihove univerzalne pravne sljednike, a trećih se ne tiče. I u slučaju kad to nije izričito propisano, po prirodi stvari, pravo građenja, kao i svako drugo stvarno pravo, prestaje s propašću njegovog objekta - građevinske čestice. ZV propisuje da «pravo građenja prestaje propašću stvari» (čl st. 1.), tj. zemljišta koje opterećuje. Propast objekta prava građenja treba shvatiti šire, tj. kao promjenu koja predstavlja faktičnu ili pravnu zapreku za građenje ili za održavanje 32 Šire o prestanku nasljednog prava građenja (Erbaurecht), Oefele/Winkler, op. cit., glava peta, VII, str i prava građenja (Baurecht), M. Schaffgotsch, Grundeigentum und Baurecht, Mazsche Verlags-und Universitätsbuchhandlung, Wien, 1998., Glava V. 33 Ehrenzweig, op. cit., str Ehrenzweig, op. cit., str ; Mayr, op. cit., str. 528.

12 12 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak zgrade na nečijem zemljištu (na temelju prava građenja) koja je nastupila nakon njegova konstituiranja, mimo volje vlasnika opterećenog zemljišta ili nositelja prava građenja, pa i protiv njihove volje. Faktične promjene mogu biti, npr. potapanje zemljišta zbog promjene toka rijeke, kao i zbog poremećaja geostatičke ravnoteže, odnosno stabilnosti zemljišta uslijed tektonskih ili geoloških promjena, pod utjecajem prirodnih događaja (npr. potresa, odrona ili slijeganja zemljišta itd.) ili ljudskog djelovanja, npr. klizanje zemljišta ili slijeganje površine zemljišta, uslijed potkopavanja ili izgradnje vodenih akumulacija koje prekrivaju zemljište opterećeno pravom građenja itd. Proglašenje zemljišta općim dobrom ili javnim dobrom u općoj uporabi također povlači za sobom prestanak prava građenja, jer se pravo građenja može osnivati samo na «nečijem» zemljištu (čl st. 1. ZV), a ne i na zemljištu koje je po svojoj namjeni opće ili javno dobro, ako za javno dobro u općoj uporabi nije posebnim zakonom dopušteno (čl. 35. st. 4. ZV). «Što vrijedi za propast stvari, vrijedi i za slučaj da stvar bude stavljena izvan prometa» (čl st. 2. na koji upućuje čl ZV). Međutim, ako bi se zemljištu koje je opterećeno pravom građenja, promjenom odgovarajućeg prostornog plana ili na drugi način vratila prvobitna namjena, oživjet će neizbrisano pravo građenja kao što «oživljava» stvarnopravni teret u analognom slučaju (čl st. 1. na koji upućuje čl ZV) Ovlaštenikovo odreknuće Pravo građenja prestaje odreknućem prije proteka vremena, pa i kada rok trajanja nije određen, ali samo uz izričitu suglasnost vlasnika zemljišta i stvarnopravnih ovlaštenika čija prava terete pravo građenja. Ova suglasnost pravni je temelj za prestanak prava građenja, ali ono samim tim ne prestaje već je za to potrebno brisanje u zemljišnoj knjizi na propisan način. Zato se ta suglasnost mora dati u formi tabularne isprave kojom se to pravo briše iz zemljišne knjige. U tom slučaju brisanje u zemljišnoj knjizi ima konstitutivan učinak. Po hrvatskom pravu, pravo građenja koje pripada dvojici ili nekolicini ovlaštenika čiji sadržaj nije djeljiv prestaje odreknućem svih sunositelja (odgovarajuća primjena čl st. 3. na koji upućuje čl ZV). Kako s prestankom prava građenja, u načelu, prestaju i tuđa prava koja ga opterećuju (čl st. 1. ZV), jasno je da se nositelj prava građenja ne može odreći svoga opterećenog prava bez suglasnosti ovlaštenika prava koja ga opterećuju, jer bi u protivnom slučaju od njegove jednostrane volje ovisila njihova prava (čl st. 4. na koji upućuje čl ZV) Istek roka Pravo građenja prestaje istekom vremena za koje je bilo ustanovljeno, po sili zakona, bez posebne izjave ili pristanka njegova ovlaštenika, vlasnika njime opterećenog zemljišta ili trećih osoba koje imaju priznati pravni interes. Pristanak za prestanak prava građenja sadržan je u klauzuli pravnog posla o roku koji je unesen

13 13 u zemljišnu knjigu čime je ta klauzula postala integralni dio prava građenja. Zato prestanak prava građenja istekom roka pogađa ne samo prvobitnoga nego i svakog njegovog potonjeg ovlaštenika, kao i ovlaštenika prava na pravu građenja, samo ako je vrijeme njegova trajanja upisano u zemljišnu knjigu. Vremensko ograničenje prava građenja koje nije upisano u zemljišne knjige ima obveznopravni učinak, pa djeluje samo između osoba koje su ga odredile pravnim poslom i njihovih nasljednika odnosno univerzalnih sljednika pravne osobe Ispunjenje raskidnog uvjeta Uvjet se najčešće povezuje s nastankom ili prestankom obveznopravnih odnosa koji izviru iz pravnog posla, pa se kaže da je uvjet «nuzgredna stranačka odredba dodana pravnom poslu kojim učinak pravnog posla čine zavisnim od neke buduće neizvjesne okolnosti» 35. Prema ZOO-u 36 ), «ugovor je sklopljen pod uvjetom ako nastanak ili prestanak njegovih učinaka zavisi od buduće neizvjesne činjenice» (čl st. 1.). Ako je ugovor sklopljen pod raskidnim uvjetom, učinci ugovora prestaju kad se uvjetu udovolji (čl st. 3.). Isto vrijedi za pravni posao (čl. 14. st. 3. ZOO) 37. Pravo građenja nastaje, u načelu, dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu (čl st.1. ZV). Raskidni uvjet iz pravnog posla o osnivanju prava građenja dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu, pretvara se u raskidni uvjet prestanka prava građenja. ZV, kao što je navedeno, izričito predviđa prestanak prava građenja stvarnog prava ispunjenjem raskidnog uvjeta (čl st. 1. ZV). Uzima se da je uvjet ispunjen ako njegovo ispunjenje, protivno načelu savjesnosti i poštenja, spriječi strana na čiji je teret određen (čl st. 4. ZOO). 38 Pod pretpostavkom da je trajanje prava građenja ograničeno raskidnim uvjetom do rušenja zgrade zbog dotrajalosti, smatrat će se da je taj uvjet ispunjen, ako je rušenje zgrade, protivno načelu savjesnosti i poštenja, spriječio nositelj prava građenja time što je zgradu prezidao, obnovio ili na drugi način otklonio rušenje, tj. ispunjenje raskidnog uvjeta. Obrnuto, smatrat će se da raskidni uvjet nije ispunjen ako je njegovo nastupanje, protivno načelu savjesnosti i poštenja, prouzročila strana u čiju je korist određen (čl st. 4. ZOO). Primjerice kad je trajanje prava građenja ograničeno rušenjem zgrade uslijed djelovanja više sile, a vlasnik zemljišta opterećenog pravom građenja, protivno načelu savjesnosti i poštenja, prouzroči rušenje zgrade prije vremena (npr. potkopavanjem, izazivanjem odrona zemljišta, klizišta itd.). 35 Spaić, V., Građansko pravo, Sarajevo, 1971., str. 292.; Vedriš, M., Klarić, P.; Osnove imovinskog prava, Narodne Novine, Zagreb, 1992., str. 90.; Stanković, O., Pravni posao, Enciklopedija imovinskog prava i prava udruženog rada, izd. NIU Službeni list SFRJ, Beograd, Tom drugi, str /1077.; Stojanović, D. D., Uvod u građansko pravo, Savremena administracija, Beograd, 1979., str Zakon o obveznim odnosima, NN 33/05 i 41/ Stojanović, D., D., op. cit., str Gorenc, V., i drugi, Komentar Zakona o obveznim odnosima, RRiF, Zagreb, 2005., str

14 14 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak Trajanje prava građenja je moguće učiniti ovisnim od ispunjenja ugovorne obveze ponovne izgradnje zgrade na mjestu srušene zgrade, koja obvezuje i singularnog sukcesora ako je upisana u zemljišnu knjigu u trenutku stjecanja ili preinake prava građenja. To je potestativni uvjet kome neki pravni pisci odriču karakter uvjeta, osim kod ugovora na probu (npr. Savigny) 39, 40. Ugovorom je moguće obvezati ovlaštenika prava građenja da nakon rušenja ili razaranja postojeće zgrade na istom mjestu podigne novu zgradu. Ta obveza postaje integralnim dijelom nasljednog prava građenja ako se upiše u zemljišnu knjigu. Mogućnost ugovaranja takve obveze proizlazi iz načela autonomije volje, odnosno slobode uređivanja obveznih odnosa u granicama kogentnih normi: ustavnog uređenja, prisilnih propisa i morala (čl.2.zoo 41 ). Ona se ne protivi ni biću prava građenja. Pri tome su irelevantne imovinske mogućnosti ovlaštenika nasljednog prava građenja i njegov interes da ponovno podigne zgradu. Po ugovoru, sankcija zbog neispunjenja ove obveze može biti prelaženje prava građenja na vlasnika opterećenog zemljišta. Takva ugovorna odredba ulazi u sadržaj prava građenja, razumije se, tek upisom u zemljišnu knjigu, inače zadržava obveznopravnu prirodu Prestanak prava građenja zaštitom tuđega povjerenja Po pravilu, pravo građenja se osniva dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu, a prestaje brisanjem upisa u zemljišnoj knjizi, pa se nitko ne može pozivati na to da mu nije bila poznata njegova egzistencija na njime opterećenom zemljištu Stjecanje prava građenja od osobe koja je nevaljano upisana kao njegov nositelj Smatra se da je nositelj prava građenja ona osoba koja je kao takva upisana u zemljišnu knjigu, pa onaj koji je u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da je druga osoba sunositelj (npr. bračni drug koji je izvanugovorno stekao udio u pravu građenja zajedničkim radom u bračnoj zajednici) ili nositelj prava građenja, koji je izbrisan zbog nevaljanog upisa otuđivatelja, u stjecanju toga prava uživa zaštitu povjerenja prema odredbama ZV (čl st. 1.). ZV propisuje da je stjecatelj «bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to, da stvar (pravo građenja) pripada otuđivatelju (čl st. 2.). Zbog velikog raskoraka između knjižnog i izvanknjižnog pravnog stanja svojedobno je Vrhovni sud Hrvatske zauzeo stav da je stjecatelj dužan sam provjeravati istinitost zemljišne knjige. 42 Ovaj stav nije bio 39 Navod iz Stojanović, op. cit., str. 254.; Spaić, V., Građansko pravo, op. cit., str Suprotno, Vedriš, M., Klarić, P., Osnove imovinskog prava, Narodne novine, Zagreb, 1992., str. 92.; Vedriš, M., Klarić, P., Građansko pravo, Narodne novine, Zagreb, 1998., str. 111.; Stanković, O., Pravni posao, Enciklopedija, str , 41 Zakon o obveznim odnosima, NN 33/05 i 41/ Vidi npr. VSH Gž 3151/73 od 31.X.1974., Žuvela, Zakon o osnovnim vlasničkopravnim

15 15 u suglasnosti sa načelom istinitosti zemljišne knjige i pravilima građanskog prava. Zato je Zakon o vlasništvu izričito propisao: «Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome iz razloga što nije istraživao zemljišnoknjižno stanje» (čl st. 3.). Stjecatelj koji se u dobroj vjeri pouzdao u zemljišnu knjigu stječe pravo građenja od osobe koja je bila upisana kao njegov nositelj «premda to nije bila» pod pretpostavkom da mu taj upis «ne bude izbrisan zbog nevaljanosti» (čl st. 1.) prednikova upisa. Brisanje prednikova upisa prava građenja zbog nevaljanosti može se zahtijevati «tužbom za brisanje dok ne proteknu tri godine otkada je bio zatražen prednikov upis». Međutim, onaj koji je o neistinitom prednikovom upisu bio uredno obaviješten (rješenje o upisu), može zbog neistinitosti prednikova upisa «zahtijevati brisanje upisa samo ako je u roku za žalbu protiv rješenja zatražio zabilježbu da je taj upis sporan i odmah, a najkasnije u roku od šezdeset dana od isteka roka za žalbu, podnio tužbu protiv onih koji su osporenim upisom stekli pravo ili na temelju njega ishodili daljnje upise u zemljišnu knjigu» (čl st. 2.) Prestanak izvanknjižno stečenog prava građenja primjenom pravila zaštite tuđega povjerenja Postoji, međutim, mogućnost izvanknjižnog stjecanja prava dosjelošću u slučaju kada je na pravu građenja izgrađena zgrada ili kada je njime odvojena od zemljišta postojeća zgrada. U jednom i drugom slučaju, zgrada s pravom građenja čini jedinstvenu nerazlučivu nekretninu. Takva nekretnina, kao i ona koja se sastoji od zemljišta i zgrade, može se steći dosjelošću, pod uvjetom da je objekt posjeda pravo građenja, a ne pravo vlasništva. To će biti pod pretpostavkom da je posjednik toga svjestan i da očituje volju posjedovanja (animus possidendi) prava građenja sa zgradom koja je njegova pripadnost u opravdanom uvjerenju (pošteni posjednik) da njemu pripada, pa se tako i ponaša, npr. plaća periodičnu naknadu vlasniku zemljišta za pravo građenja, dopušta vlasniku zemljišta izgraditi zgradu ili osnovati pravo građenja ispod površine zemljišta na dubini koja ne ugrožava njegovu zgradu na površini zemljišta. Pri tome, posjed prava građenja može biti i zakonit, jer se zasniva na valjanom pravnom poslu o njegovom osnivanju ili derivativnom stjecanju (prijenosu), ali ono ne postoji jer nije upisano u zemljišnu knjigu. Pretpostavka za dosjelost je posjed, a posjed prava građenja je vršenje sadržine toga prava, tj. građenje. Teško je, međutim, zamisliti stjecanje prava građenja izgradnjom zgrade jer posjednik prava građenja, koji nema pravo građenja, već vrši samo faktičku vlast nositelja prava građenja, građenjem na tuđem zemljištu bez prava građenja, stupa ili može stupiti u pravni odnos kakav se uspostavlja izgradnjom zgrade na tuđem odnosnima, Narodne novine, Zagreb, 1987., str Vidi: Simonetti, P., Stjecanje prava vlasništva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljišne knjige, u: Rasprave iz stvarnog prava, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2001., str ; Gavella, op. cit.,

16 16 P. SIMONETTI, Pravo građenja - trajanje i prestanak zemljištu bez pravne osnove (čl ZV) 44. U slučaju da je pravo građenja stečeno izvanknjižno (npr. dosjelošću, što se utvrđuje deklarativnom prosudbom) i da ni naknadno nije upisano u zemljišne knjige na temelju sudske odluke, niti je iz zemljišne knjige vidljivo da postoji, nema npr.: bilješke da je zaprimljen zahtjev za upis (plomba), pa čak ni zabilježbe spora, treći koji se uzda u istinitost zemljišne knjige (čl st. 1. i čl i 124. ZV na koje upućuje čl st. 5. preko čl ZV), sklapanjem pravnog posla o stjecanju prava vlasništva na zemljište i zgradu, s povjerenjem u zemljišnu knjigu, u dobroj vjeri steći će pravo vlasništva te nekretnine kao da nema prava građenja. Stjecatelj je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kada je podnio zahtjev za upis u zemljišnu knjigu nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da nekretnina pripada otuđivatelju (čl st. 2.). ZV je izričit: «Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje» (čl st. 3.). Bračni drug stječe pravo građenja u bračnoj zajednici zajedničkim radom, iako je samo jedan od njih upisan u zemljišnu knjigu kao i u slučaju kada su bračni drugovi zajedničkim radom izgradili zgradu na pravu građenja jednog od njih samo jedan je upisan u zemljišnu knjigu kao nositelj prava građenja, iako su izvanknjižno po samom zakonu (ex lege) oba bračna druga, ako nisu drukčije ugovorili (čl i 249. OZ) 45. To znači da će na temelju pravnog posla sklopljenog s uknjiženim nositeljem prava građenja treći, i u tom slučaju steći pravo građenja ako je bio u dobroj vjeri i u trenutku sklapanja pravnog posla, i u trenutku kada je zahtijevao upis, jer nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar (nekretnina koja se sastoji samo od prava građenja ili od prava građenja i zgrade) pripada otuđivatelju (čl st. 1. ZV) Prestanak prava građenja prestankom korisnika Pravo građenja, u načelu, nije osobno pravo. Ono se po zakonu može otuđiti, opteretiti i naslijediti (čl.285.st.1. ZV), pa ne može prestati smrću fizičke osobe, jer i kada fizičke osobe nemaju nasljednika, ostaviteljeve nekretnine i s njima izjednačena prava prelaze na općinu, odnosno grad na čijem se području nalaze (čl.20. ZoN 46 ). 47 U tom slučaju općina, odnosno grad stječe pravo građenja. Pravo građenja pravne osobe, međutim, može prestati prestankom pravne osobe u postupku stečaja 48 ili likvidacije. 44 Gavella et al.., op. cit., str ; i Brežanski, J., Građenje na tuđem zemljištu, ZPFR, v. 19., br. 2. (1998.), str ; Šire o tome sa stajališta bivšeg Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima koji se primjenjivao u RH do 1. siječnja 1997., Simonetti, P., Građenje na tuđem zemljištu, Svjetlost, Sarajevo, (monografija), str Obiteljski zakon, NN 116/03, 17/04, 111/04, 107/ Zakon o nasljeđivanju, NN 48/03, 163/ Vidi čl. 8. ranijeg Zakona o nasljeđivanju, NN, br. 52/73, 47/78 i 56/00, Kreč-Pavić, Komentar Zakona o nasljeđivanju, NN, Zagreb, uz čl. 8. tadašnjeg ZoN-a, str. 28/ Vidi čl st. 3. Stečajnog zakona NN, br. 44/46., 29/99.,129/00., 123/03.,127/03., 187/04. i 82/06.