CAAM RE ITALIA SGR S.p.A. è una società appartenente al Gruppo Crédit Agricole. CAAM RE Europa FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO

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1 CAAM RE ITALIA SGR S.p.A. è una società appartenente al Gruppo Crédit Agricole CAAM RE Europa FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO Relazione Semestrale al 30 giugno 2009

2 Nota illustrativa della relazione semestrale al 30 giugno 2009 del Fondo CAAM RE Europa Andamento del mercato immobiliare Nel primo semestre 2009 si è registrato un significativo calo del reddito prodotto nei paesi sviluppati ed una sensibile decelerazione della crescita delle principali economie emergenti, fenomeni che, accompagnati da un generalizzato e marcato deterioramento della fiducia dei consumatori, confermano la temuta trasmissione della crisi finanziaria, verificatasi nel secondo semestre 2008, alle variabili reali. In base alle previsioni oggi prevalenti il PIL dei paesi aderenti all OCSE nel 2009 dovrebbe registrare una contrazione del 4,1%, con un ritorno ad una crescita molto contenuta nel Negli Stati Uniti si attende, ipotizzando una ripresa nel secondo semestre, una contrazione del 2,6%. Peggiori sono le aspettative per l area Euro ed il Giappone, con anticipazioni rispettivamente del -4,8% e del -6,8%. L intensità del fenomeno recessivo ha colpito duramente l economia italiana, nell ambito della quale i margini per un azione di politica fiscale espansiva sono fortemente limitati dalle dimensioni del debito pubblico: il PIL a fine 2009 dovrebbe contrarsi del 5,5%. In tutte le principali aree monetarie la risposta della politica economica all intensità ed alla dimensione della crisi è stata incisiva e fondata su interventi assunti in base ad un coordinamento internazionale mai verificatosi in passato, seppur per quanto concerne la politica fiscale nell ambito dell Unione Europea ancora insufficiente. Sul fronte della politica monetaria le Banche Centrali hanno ridotto significativamente i tassi guida conducendoli, in alcuni casi, su livelli prossimi allo zero. Contestualmente l atteggiamento delle Autorità Monetarie è stato orientato a favorire, attraverso il cosiddetto quantitative easing, la possibilità di rifinanziamento degli istituti di credito al fine di scongiurare il rischio di un default dell intero sistema finanziario internazionale e di lenire gli effetti potenzialmente depressivi del credit crunch in atto. Sul fronte della politica fiscale l azione espansiva è stata, nella maggior parte dei paesi imponente in termini quantitativi ed orientata a mettere in campo un equilibrata combinazione di interventi volti congiuntamente a favorire la stabilità del sistema creditizio, percepita come obiettivo strategico, e ad offrire un sostegno alla domanda aggregata. Il finanziamento della spesa pubblica in disavanzo generata sia dalla prevedibile caduta delle entrate fiscali e dal funzionamento dei cosiddetti ammortizzatori sociali, sia dalle specifiche azioni di politica fiscale intraprese implica l emissione di rilevanti quantitativi di titoli pubblici che prospettano in tutte le principali economie un marcato deterioramento del rapporto debito pubblico / PIL, ponendo degli interrogativi sulla sostenibilità finanziaria degli emittenti pubblici. Sul finire del primo trimestre sono intervenuti segnali di stabilizzazione o addirittura di marginale inversione riguardo all andamento di alcuni indicatori anticipatori, innescando una significativa ripresa dei mercati azionari, contestualmente i rendimenti delle obbligazioni pubbliche a medio lungo termine hanno invertito la favorevole tendenza in atto, ritornando negli Stati Uniti in prossimità dei livelli precedenti alla deflagrazione della crisi finanziaria. Una simile dinamica dei rendimenti obbligazionari, nel pieno di un fenomeno recessivo di rilevanza storica per intensità e dimensione, evidenzia il timore degli operatori finanziari che alla ripresa del ciclo si manifesti un accelerazione inflazionistica difficilmente controllabile dalle autorità monetarie. La ricostituzione della fiducia degli operatori economici rispetto al prevalere di una dinamica propriamente depressiva è oggi un dato di fatto, ciononostante è evidente che le attese di una stabilizzazione del ciclo economico mondiale, implicite nelle previsioni della dinamica del PIL oggi prevalenti, dovranno essere verificate alla luce di due tendenze palesemente in atto. Da un lato la crisi ha innescato, in tutto il mondo, profondi processi di ristrutturazione aziendale volti alla riduzione dei costi e all adeguamento della capacità produttiva ad un livello della domanda che, a regime, si attende stabilmente più bassa rispetto al recente passato, deteriorando significativamente le prospettive sul fronte dell occupazione e quindi le potenzialità di una ripresa dei consumi. Dall altro, il processo di ristrutturazione e rafforzamento dei bilanci bancari, favorito dall azione dei policy makers, è in atto, ma la restrizione del credito permane, incidendo negativamente sulle concrete prospettive di una ripresa degli investimenti. 1

3 La forte tensione congiunturale ha prodotto effetti negativi sui valori immobiliari in tutte le aree geografiche ed in tutti i settori, sebbene con diversa intensità. Nell Unione Europea Gran Bretagna, Spagna ed i paesi centro orientali di recente adesione hanno registrato le situazioni più critiche indotte sia da squilibri di carattere finanziario, aggravati dalla restrizione creditizia, sia da un eccesso di prodotto di nuova realizzazione, difficilmente assorbibile nel nuovo scenario di mercato. In termini generali le tendenze prevalenti, nel corso del semestre, sono state due: sul fronte dell occupazione, l attivazione da parte degli utilizzatori di strategie volte alla riduzione dei costi, su quello delle compravendite, la caduta dei volumi delle transazioni derivante principalmente dal mancato supporto all attività d investimento da parte del settore creditizio, impegnato in una decisa riduzione dell esposizione ai rischi derivanti dal finanziamento immobiliare. In merito alla prima tendenza è importante evidenziare che l efficacia delle azioni dei conduttori orientate a modificare gli accordi contrattuali sottoscritti in termini a loro favorevoli, risulta inversamente proporzionale al grado di tutela, prevalente nei diversi ordinamenti, delle prerogative della proprietà. In Italia, a causa del diritto riconosciuto ai conduttori di recedere unilateralmente dal contratto di locazione in virtù dei cosiddetti gravi motivi, la proprietà è esposta a rischi superiori rispetto a quanto avviene negli altri principali mercati continentali. Nel primo trimestre del 2009, a livello continentale, la domanda di spazi ad uso ufficio si è ulteriormente contratta, generando un volume di occupazione inferiore rispetto all ultimo trimestre del La dinamica dei canoni di locazione ha registrato una battuta d arresto rispetto al recente passato ed è stata, in termini generali, indebolita da una significativa offerta di spazi. Lo sfitto è cresciuto in tutte le principali piazze europee ed in particolare in Gran Bretagna. La dinamica dei rendimenti immediati ha confermato una tendenza al rialzo con l importante evidenza di Spagna e Francia, dove si sono registrati incrementi rispettivamente di 50 e 28 bps, producendo una sensibile caduta dei prezzi di compravendita e delle valutazioni. Sul segmento retail si è verificato un calo dei valori nella maggior parte dei paesi e dei comparti. La dinamica è stata caratterizzata da una sostanziale tenuta dei valori locativi, ad esclusione della Spagna, e da una crescita, in alcuni casi sostenuta, dei rendimenti immediati richiesti, in particolare nel caso dei centri commerciali. In generale l attenzione del mercato resta focalizzata sui format della grande distribuzione e sugli spazi di prestigio nei centri delle principali città europee. Il prodotto a reddito è giudicato sempre più appetibile in un contesto dominato dall incertezza, mentre le operazioni di sviluppo sono affrontate dai promotori con una crescente attenzione ai rischi in esse implicite e in prevalenza tramite schemi di pre-letting. La percezione di un limitato downside risk sul fronte dei valori locativi che ha, nel recente passato, costituito il principale catalizzatore del diffuso interesse degli investitori potrebbe venire meno nell ambito di un quadro macroeconomico caratterizzato da crescenti timori sulla tenuta dei consumi privati sui quali incombe l effetto della recessione. La bassa volatilità dei valori locativi, congiuntamente all elevato livello dei rendimenti immediati offerti dal comparto industriale / logistico sono stati, nel corso del ciclo espansivo del mercato immobiliare non residenziale europeo, terminato con la crisi ora in atto, elementi di significativo interesse per gli investitori. La necessità espressa dagli utilizzatori finali di spazi efficienti ha sostenuto lo sviluppo di nuovi prodotti. Il forte rallentamento dell economia continentale e la conseguente revisione al ribasso delle attese di crescita, ha accentuato nel 2009 la debolezza dell attività di occupazione già manifestatasi nel corso del Il tasso di sfitto, in termini generali, non ha però seguito, finora, dinamiche preoccupanti. La combinazione dei menzionati fattori ha guidato i valori locativi in direzione di una sostanziale stabilità. Eccezione per la Spagna dove i valori locativi hanno registrato nel primo trimestre una contrazione superiore al 10%. In un quadro caratterizzato da un deterioramento dei livelli di occupazione, l interesse dei potenziali compratori ha continuato a concentrarsi su prodotti di elevata qualità capaci di promettere una migliore conservazione del valore nel medio termine. Nella maggior parte delle localizzazioni i rendimenti immediati hanno subito gli effetti della crisi economica in atto, attestandosi su valori più alti rispetto al recente passato, con incrementi particolarmente marcati per Francia, Germania e Spagna. La dimensione e l incisività della contrazione economica in atto non lasciano presagire il ripristino, a breve termine, di dinamiche positive con riguardo alle metriche inerenti l occupazione degli spazi: riduzione dei valori locativi ed incremento del tasso di sfitto sono gli eventi più verosimili. Inoltre il razionamento del credito ipotecario, d intensità senza precedenti, segnalato peraltro dall applicazione di spread compresi fra i 200 bps e i 300 bps sulle poche operazioni istituzionali di finanziamento concluse, non offre particolare conforto all investitore immobiliare. Ciononostante l azione congiunta della riduzione dei tassi a breve e della correzione al rialzo della redditività immediata immobiliare ormai alle nostre spalle, anche considerati 2

4 i livelli inusitati degli spread sui mutui ipotecari, rende più che attraenti i margini di nuovi eventuali investimenti in tutti i principali segmenti non residenziali. Inoltre, alla luce del potenziale inflazionistico delle azioni di politica economica intraprese dai policy makers per scongiurare la depressione, è probabile che gli attivi immobiliari vengano considerati con crescente interesse degli investitori. Una marginale ed ulteriore correzione al rialzo dei rendimenti immediati è probabile, un loro netto deterioramento, rispetto ai livelli oggi prevalenti, lo è molto meno. Il segmento Uffici Il mercato europeo degli immobili a uso ufficio ha conosciuto nel 2009 un deterioramento dei fondamentali a causa del forte rallentamento economico in atto. Nel primo trimestre la domanda di spazi si è contratta, dando luogo a un volume di occupazione in netta diminuzione ad esclusione di Francoforte e La Défense (Parigi), ove si è invece registrato un lieve incremento. I valori locativi hanno seguito una dinamica prevalentemente negativa con particolare evidenza a Londra, Madrid, Barcellona e Berlino. Il livello di occupazione si è mosso, nelle principali città europee, in coerenza con l evoluzione dei valori locativi, senza però produrre, con l eccezione della City di Londra, decisi incrementi del tasso di sfitto. I rendimenti richiesti dagli investitori sono aumentati significativamente, soprattutto a Parigi, Madrid e Barcellona con effetti negativi sia sui prezzi sia sulle valutazioni. Il volume complessivo delle compravendite, penalizzate dalla rarefazione del credito ipotecario, si è contratto fortemente. In Gran Bretagna il mercato immobiliare è stato colpito severamente dagli effetti della crisi finanziaria, rispetto a quelli dell Europa Continentale, fin dalla seconda metà del Nel primo trimestre 2009 i valori locativi hanno subito una riduzione in media dell 8,9%. A Londra i costi di occupazione degli spazi sono diminuiti sia nel West End (-10%), dove si sono assestati intorno a 1.034,9 /mq/a, sia nella City (- 13%, a 550 /mq/a). La riduzione del 38% dell assorbimento ha indotto una crescita del tasso di sfitto fino al 7,8% (+2,0% rispetto a fine 2008). Il volume complessivo delle compravendite, penalizzate dalla rarefazione del credito ipotecario, si è contratto fortemente. Il livello del prime yield in media si è stabilizzato, rispetto alla fine del 2008, al 6,19%. In Francia i canoni, nel primo trimestre, sono rimasti sostanzialmente invariati, con decrementi limitati nel CBD parigino (-2,5%) e a La Défense (-3,6%). Il tasso di sfitto, in media, è cresciuto poco più che marginalmente ed oggi si posiziona al 5,6%. Al contrario la dinamica dei rendimenti immediati è stata più negativa: alla fine del primo trimestre, in media, i prime yield si sono posizionati in prossimità del 6,8%, con un incremento da fine 2008, nell ordine dei 28 bps (+50 bps nel CBD parigino e a La Défense). In Germania, dopo la positiva evoluzione del biennio precedente, il mercato locativo, a partire da metà 2008, ha registrato una riduzione dell attività di occupazione, segnando nel primo trimestre un calo del take up nell ordine del 20% ed un marginale aumento del tasso di sfitto, che, in ogni caso, conferma un livello assoluto vicino al 9%, superiore a quello prevalente in tutti i principali mercati europei. La stabilità ha caratterizzato la dinamica dei valori locativi, ad eccezione di Berlino (-10%) dove i canoni sono scesi. In media i rendimenti immediati si posizionano in prossimità del 5,25%, in linea con i valori prevalenti a fine In Italia al termine del primo trimestre i prime yield si attestano sia a Milano sia a Roma al 6%, con incrementi nell ordine di 20/25 bps rispetto alla fine dello scorso anno, e di 75/100 bps rispetto ai minimi del terzo trimestre A Milano i rendimenti più elevati si registrano nei distretti periferici di Sesto San Giovanni (7%) ed in particolare di Milanofiori (7,25%) dove l incremento in un anno e mezzo è stato di 125 bps. Sul fronte dell attività di occupazione, a Milano l assorbimento nel primo trimestre si è attestato a mq, un dato leggermente inferiore a quello medio del 2008 ( ), che si accompagna ad un tasso di sfitto, solo in marginale rialzo ed ancora prossimo al 5,5%. Anche a Roma non si registrano accelerazioni del vacancy rate, fermo da tre trimestri a circa l 8%. La dinamica dei canoni sembra orientata alla stabilità: alla fine del primo trimestre gli headline rent sono fermi sia a Milano (550 /mq/anno) sia a Roma (440 /mq/anno) sui valori di fine In Spagna l attività d occupazione nel corso del primo trimestre 2009 è stata particolarmente debole: a Madrid il take up è stato inferiore di circa il 47% rispetto al precedente trimestre, mentre a Barcellona il rallentamento è stato superiore al 60%, con soli 31,000 mq transati. Su entrambe le piazze si è verificato un deterioramento del tasso di sfitto, più pronunciato a Madrid con un incremento di quasi un punto percentuale rispetto al trimestre precedente, accompagnato da sostanziali variazioni negative dei costi di 3

5 occupazione, rispettivamente del 13% a Madrid e del 6% a Barcellona. Il livello dei rendimenti immediati richiesti dagli investitori è salito nel primo trimestre dal 6% al 6,50% su entrambe le principali piazze. 12 Livello di sfitto nel settore uffici (prime properties) UK Francia Germania Italia Spagna 0 Q4/08 Q1/08 Q2/07 Q3/06 Q4/05 Q1/05 Q2/04 Q3/03 Q4/02 Q1/02 Q2/01 Q3/00 Q4/99 Fonte: Elaborazioni CAAM RE Italia su dati CB Richard Ellis. Dati al 31 marzo Indice degli affitti del settore uffici (prime properties) UK Francia Germania Italia Spagna Q4/08 Q1/08 Q2/07 Q3/06 Q4/05 Q1/05 Q2/04 Q3/03 Q4/02 Q1/02 Q2/01 Q3/00 Q4/99 Fonte: Elaborazioni CAAM RE Italia su dati CB Richard Ellis. Dati al 31 marzo Il segmento Retail La fase di stallo del sistema creditizio e più in generale dell economia ha toccato anche il segmento retail che dall inizio del 2008 ha espresso un rallentamento della dinamica dei prezzi dopo anni di significativa crescita, sostenuta, nel passato, anche da una positiva evoluzione dei fondamentali macroeconomici a livello continentale. Nel primo trimestre 2009 la dinamica dei valori locativi non è stata sfavorevole, con l eccezione delle due principali piazze spagnole (-6,6% a Madrid e -10% a Barcellona). Viceversa i rendimenti immediati richiesti dagli investitori, in un quadro di marcata riduzione delle compravendite, sono cresciuti in tutti i principali paesi e comparti, con incrementi, nel complesso, più significativi nel caso dei centri commerciali. Sul fronte degli high street shops si è assistito alla variazione più vistosa in Francia, con un incremento dei rendimenti immediati di 50 bps, ed in Spagna (+30 bps), viceversa in Gran Bretagna e Germania il deterioramento è stato marginale. Gli investitori continuano a guardare con interesse a questo segmento, di cui viene tradizionalmente apprezzata la bassa volatilità dei valori locativi, anche se le prospettive non sembrano eccessivamente confortanti: il forte rallentamento economico atteso, produrrà una decisa riduzione della capacità di spesa dei consumatori, e contemporaneamente diversi paesi, tra cui Italia, Germania, Spagna e Polonia, potrebbero soffrire di un eccesso d offerta nel medio termine, a causa del rilascio, nel prossimo triennio, di nuovi schemi distributivi, con una superficie pari al 15/20% dello stock oggi esistente. 4

6 400 Indice degli affitti del settore Retail (High Street Shops) UK Francia Germania Italia Spagna 50 - Q4/08 Q2/08 Q4/07 Q2/07 Q4/06 Q2/06 Q4/05 Q2/05 Q4/04 Q2/04 Q4/03 Q2/03 Q4/02 Q2/02 Q4/01 Q2/01 Q4/00 Q2/00 Q4/99 Fonte: Elaborazioni CAAM su dati CB Richard Ellis. Dati al 31 marzo Segmento Industriale/Logistico Stabilità dei canoni, accompagnata da una bassa attività d occupazione, e crescita della redditività immediata richiesta dagli investitori sono state le dinamiche prevalenti anche nel segmento Industriale/Logistico. Nel primo trimestre i prime yield sono cresciuti in tutti i principali mercati con picchi compresi fra i 50 bps ed i 75 bps in Francia, Germania e Spagna. In media a livello europeo, dal minimo del terzo trimestre del 2007, i prime yields sono saliti di oltre 160 bps, con un effetto sugli implied capital values di oltre il 20%. Negli ultimi anni la struttura del settore è cambiata: l investimento in prodotti industriali logistici, da prerogativa di promotori / utilizzatori, si è trasformata in fonte di crescente interesse d investitori istituzionali, spesso impegnati in schemi di pre-letting finalizzati allo sviluppo di edifici coerenti con le esigenze dell utilizzatore finale. Un ulteriore driver a medio termine per la crescita del comparto restano gli investimenti infrastrutturali lungo le nuove direttrici del commercio internazionale europeo. Ciononostante la forte riduzione dell attività economica, la caduta dei volumi di commercio internazionale e l aumentata redditività immediata di altri segmenti del mercato non residenziale, percepiti come meno rischiosi, costituiscono un elemento di significativa preoccupazione. Indice degli affitti del settore Industrial UK Francia Germania Italia Spagna Q4/08 Q2/08 Q4/07 Q2/07 Q4/06 Q2/06 Q4/05 Q2/05 Q4/04 Q2/04 Q4/03 Q2/03 Q4/02 Q2/02 Q4/01 Q2/01 Q4/00 Q2/00 Q4/99 Fonte: Elaborazioni CAAM su dati CB Richard Ellis. Dati al 31 marzo

7 Strategie del Fondo Il fondo CAAM RE Europa ha adottato una politica d investimento finalizzata alla costituzione di un portafoglio di proprietà immobiliari caratterizzate sia da elevata qualità, sia da significativa redditività immediata. Gli investimenti del Fondo vengono effettuati sia in Italia che all estero, limitatamente ai paesi europei aderenti all OCSE, ad eccezione delle strutture societarie rese necessarie anche ad evitare fenomeni di doppia tassazione sui proventi generati dagli investimenti esteri. Nel corso del primo semestre del 2009 le direttrici di allocazione strategica del portafoglio immobiliare deliberate dal Consiglio di Amministrazione non sono state oggetto di modifica rispetto alla fine dello scorso esercizio. Al 30 giugno 2009 i pesi relativi dei vari comparti, che definiscono l orientamento strategico del Fondo, nell ipotesi di utilizzo della leva finanziaria fino al 50%, sono rappresentati nelle tabelle sottostanti. Allocazione Geografica Localizzazione Banda Attuale (06/2009) Banda Precedente (12/2008) Italia Francia Gran Bretagna Germania Spagna Altro Europa Centrale Altro Stati Emergenti europei Allocazione Settoriale Tipologia Banda Attuale (06/2009) Banda Precedente (12/2008) Uffici centrali Uffici Localizzazioni Secondarie Commerciale Industriale Altro Stile di Gestione Tipologia Banda Attuale (06/2009) Banda Precedente (12/2008) Core Core-plus Il valore degli investimenti tipici del Fondo in immobili e partecipazioni al 30 giugno 2009 è ripartito geograficamente tra Italia, Francia, Gran Bretagna e Germania rispettivamente nella misura del 40,1%, 11,2%, 12,1% e 7,5% in ragione del totale dell attivo. La diversificazione del Fondo su base settoriale comporta un esposizione prevalente verso il segmento uffici che costituisce direttamente o indirettamente il 58,6 % del totale dell attivo. Il peso dell esposizione sul comparto retail è pari all 11,7% mentre il rimanente 0,6% è investito in un terreno edificabile riveniente dalla cessione dell immobile di Basiano. La componente Core, dopo la cessione dell immobile di Basiano, rappresenta il 100% del portafoglio tipico. Nel corso del semestre il team di gestione ha ricevuto numerose proposte d investimento immobiliare analizzandole approfonditamente, in ogni caso, sulla base della strategia adottata nel breve termine, nessuna è stata sottoposta all attenzione degli organi deliberanti della SGR. Gestione immobiliare Alla data del 30 giugno 2009, il valore complessivo degli investimenti caratteristici del Fondo (immobili direttamente posseduti, partecipazioni e diritti reali immobiliari) è stato stimato dagli esperti indipendenti in , pari al 70,8% del totale dell attivo. Nel corso del primo semestre il perimetro del portafoglio tipico è cambiato a causa della vendita dell immobile ad uso prevalentemente logistico di Basiano (MI). 6

8 Al 30 giugno 2009 il portafoglio tipico comprende 13 prodotti (o porzioni degli stessi possedute congiuntamente al 50% con il fondo CAAM RE Italia 1 ) detenuti direttamente o indirettamente, per un controvalore a costo storico pari ad Alla fine del semestre il portafoglio immobiliare è stato valutato dagli esperti indipendenti , in diminuzione del -3,24% rispetto al 31 dicembre In costanza del valore del tasso di cambio /GBP, il decremento del valore degli immobili detenuti in portafoglio nel corso del semestre sarebbe stato del 5,93%. Acquisizioni Valutazioni / Cessioni Investimento Localizzazione Settore Data Prezzo di acquisto Data Prezzo di vendita / valutazione Plus / Minus Plus / Minus % Centro Commerciale Bussolengo (VR) Commerciale 12/01 18,075,991 06/09 24,080,000 6,004, % One Royal * Londra Uffici 06/02 20,063,769 05/05 22,900,763 2,836, % Place d'iena Parigi Uffici 12/02 27,500,000 06/09 29,930,000 2,430, % Logistica* Basiano (MI) Industiale/Logistico 12/02 14,750,000 12/08 12,250,000-2,500, % Logistica** Basiano (MI) - Terreno Terreno Edificabile 12/ /09 1,310,000 1,310,000 - Deansgate * Manchester Uffici 01/03 36,163,760 09/06 53,300,654 17,136, % Via San Giovanni sul Muro Milano Uffici 12/02 25,500,000 06/09 27,790,000 2,290, % Rue Bertrand Sincholle Clichy (Parigi) Uffici 10/04 16,000,000 09/08 20,670,000 4,670, % Nahmitzerdamm 12 Berlino Uffici 04/05 23,510,000 06/09 20,450,000-3,060, % Nahmitzerdamm 18 Berlino Commerciale 04/05 1,700,000 06/09 2,380, , % Austin Friars Londra Uffici 08/05 23,809,524 06/09 15,843,211-7,966, % Mapple Cross Rickmansworth (Londra) Uffici 12/05 55,109,489 06/09 28,371,083-26,738, % Maple Court Watford (Londra) Uffici 12/06 35,399,552 06/09 15,813,872-19,585, % Viale Monza Milano Uffici 06/07 15,770,000 06/09 14,110,000-1,660, % Rue de l'abreuvoir Courbevoie (Parigi) Uffici 09/07 16,100,000 06/09 12,220,000-3,880, % Galileo Park Cinisello Balsamo (MI) Uffici 12/07 21,500,000 06/09 19,080,000-2,420, % Via Amoretti Milano Uffici 09/08 17,500,000 06/09 16,605, , % Totale (Op. Aperte) 281,474, ,983,166-53,491, % Totale (Op. Chiuse) 86,977, ,121,417 22,143, % Totale 368,452, ,104,583-31,347, % N.B: valori epressi in Euro * In giallo le operazioni chiuse ** Nell'ambito della cessione del complesso di Basiano non è stata alienata una superficie edificabile, alla quale al 30/6/2009 gli Esperti Indipendenti hanno attrbuito un valore di per la quota di competenza del Fondo. Il Fondo, dall inizio della propria attività, ha realizzato quattro cessioni (immobili One Royal Londra, Deansgate Manchester, Clichy Parigi e Basiano Milano) riportando una plusvalenza lorda complessiva, a cambio aperto, pari ad 22,1 milioni. Rispetto al costo storico di acquisizione, il patrimonio immobiliare corrente del Fondo esprime una minusvalenza di 53,4 milioni, dovuta in particolar modo al deprezzamento della Sterlina rispetto all Euro e al decremento di valore, stimato dagli Esperti Indipendenti, degli immobili inglesi. In costanza del rapporto di cambio /GBP, il patrimonio immobiliare del Fondo esprimerebbe una minusvalenza di 38,6 milioni rispetto ai valori di acquisizione. Nel corso del semestre, limitatamente agli immobili detenuti direttamente dal Fondo, sono state sostenute spese straordinarie capitalizzate, nell ambito del piano triennale di manutenzioni programmate per un ammontare complessivo di , pari allo 0,01% del valore del patrimonio immobiliare considerato. Cessione complesso ad uso logistico via Pirandello, Basiano (MI) In data 29 gennaio 2009 è stato siglato un contratto preliminare finalizzato alla vendita del centro logistico sito nel comune di Basiano (MI) ad un prezzo complessivo di Nel mese di Aprile, a fronte del recesso esercitato del potenziale acquirente, FAP Investments Srl, è stata incassata una caparra penitenziale di In seguito la Società di Gestione ha riattivato la negoziazione con il potenziale acquirente. In data 30 giugno 2009, la cessione del centro logistico è stata perfezionata a fronte di un corrispettivo di , originando una minusvalenza di pari al 16,9% 2 del costo d acquisto. 1 Gli immobili di via Amoretti Milano, via San Giovanni sul Muro Milano, viale Monza Milano, Bussolengo (VR) e il terreno di Basiano Milano sono detenuti direttamente dal Fondo in comunione pro-indiviso al 50% con l altro fondo gestito dalla SGR CAAM RE Italia. Il complesso immobiliare di Cinisello Balsamo (MI) è detenuto sempre congiuntamente al fondo CAAM RE Italia attraverso una partecipazione del 50% nella società Jack Milan Srl. 2 La minusvalenza non include il valore di un terreno edificabile non alienato e valutato al 30/06/ La minusvalenza, tenuto conto del valore del terreno, si riduce a -8,07%. 7

9 In data 27 maggio 2009, contestualmente all accettazione della proposta irrevocabile di acquisto formulata dal cessionario, è stato incassato un importo di a titolo di acconto, mentre il restante ammontare di , sarà regolato entro il 31 dicembre 2010 e risulta, in ogni caso, garantito da una fideiussione bancaria a prima richiesta emessa da primario istituto di credito (BNL/BNP Paribas). Il corrispettivo concordato è stato supportato da un parere di congruità predisposto dagli Esperti Indipendenti in relazione ai termini economici della cessione. La proprietà è costituita da un immobile ad uso logistico, dislocato nelle immediate vicinanze dell autostrada Milano Venezia, che presenta una superficie coperta di circa mq. Si precisa che, in seguito al rilascio degli spazi da parte del conduttore, avvenuto in data 31/12/2008, l immobile non generava reddito. Nell ambito della cessione del complesso immobiliare, non è stata alienata una superficie edificabile antistante al corpo di fabbrica principale, di circa mq a cui gli Esperti Indipendenti attribuiscono al 30 giugno 2009 un valore di a seguito di un recente cambio di destinazione d uso. L immobile era detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Italia. Nel corso del primo semestre 2009 alcune proprietà del Fondo sono state interessate da eventi, di cui si da notizia nel dettaglio: Complesso direzionale Galileo Office Park - Cinisello Balsamo (MI) In data 8 giugno 2009 il conduttore Sony Italia S.p.A. ha comunicato il proprio recesso per gravi motivi, con decorrenza 31 marzo 2010, dalla locazione degli spazi attualmente occupati. A fronte del recesso, Jack Milan Srl, società partecipata al 50% dal Fondo, valutando con il supporto dell Advisor Legale insussistenti i menzionati gravi motivi, ha contestato la pretesa del conduttore con comunicazione trasmessa il 22 giugno Detti spazi esprimono una superficie di circa mq e generano un canone di locazione complessivo di circa pari al 68% degli affitti complessivi incassati dalla società Jack Milan Srl, proprietaria 3 dell immobile, e, in termini di quota di competenza, al 10% del monte canoni del Fondo al 30 giugno Palazzo ad uso ufficio viale Monza - Milano Con riferimento agli accordi definiti con il venditore all atto dell acquisto dell immobile, che prevedevano la copertura dell 85% di un programma di interventi straordinari del valore di 1 milione, si segnala che le opere di riqualificazione sono in fase avanzata di lavorazione. Palazzo ad uso prevalentemente ufficio in via San Giovanni sul Muro - Milano In data 15 aprile 2009 è stata accettata la proposta formulata da parte di Enel Servizi srl di risolvere consensualmente i 10 contratti in essere relativi all immobile in oggetto e di procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione comprendente, oltre alle porzioni già oggetto dei precedenti contratti, anche l unità immobiliare recentemente liberata da Immobiliare Foro Bonaparte S.p.A.. Il nuovo contratto, che decorrerà dal 1 gennaio 2010, prevede una durata di 9 anni, senza possibilità di recesso, e un canone complessivo iniziale di euro Tale contratto riconoscerà al conduttore una riduzione del canone annuo, per ciascuno dei primi quattro anni, in misura pari ad una trimestralità. Al 30 giugno 2009 il conduttore Sig. Marco Pagnotta si è reso inadempiente con riferimento al pagamento del canone di locazione per un ammontare complessivo di 8.883, di cui relativi al periodo settembre dicembre 2008 e relativi ai primi due trimestri del I canoni insoluti sono pari allo 0,05% del monte canoni del Fondo. La SGR è attivamente impegnata nel recupero delle somme dovute. Centro commerciale Bussolengo (VR) Nel corso del semestre è decaduto il contratto preliminare d acquisto di cosa futura stipulato in data 10 maggio 2004 tra Gallerie Commerciali Italia S.p.A (gruppo Auchan) e il Fondo. L accordo prevedeva la realizzazione ad opera del conduttore di un ampliamento del centro commerciale di mq di superficie coperta al prezzo pattuito tra le parti di L immobile è detenuto in comproprietà al 50% con il fondo CAAM RE Italia. 3 Dato calcolato sulla base del monte canoni del Fondo al 30/06/2009, pari a

10 Di seguito si fornisce una tabella riepilogativa degli immobili in portafoglio al 30 giugno 2009: N Descrizione e ubicazione Destinazione d'uso prevalente Anno di costruzione Superficie lorda mq. Canone annuo/mq (1) uro REDDITIVITA' DEI BENI LOCATI Tipo di contratto Scadenza contratto Costo Storico Locatario uro Ipoteche Ulteriori informazioni 1 Lombardia - Basiano Terreno ,00 0,00 (2) 0 Via Pirandello, 1 Il terreno è in comproprietà con il Fondo "CAAM RE Italia" 2 Lombardia - Milano Uffici e Negozi ,00 Locazione tra il 2009 e il Uffici locati a , Via S.Giovanni sul Muro, 9 - Via fine lavori 2012 Società Porlezza, 12 Grup.ENEL Ristrutturazione Complesso immob. ad uso uffici + 6 negozi direzionali 3 Lombardia - Cinisello Balsamo ,00 Locazione tra il 2012 e il , Uffici Sony Italia + Via Galilei, fine 2013 Danieli & C. Off. lavori Complesso immob. ad uso uffici Meccaniche direzionali Il costo storico è indicato al 50% in quanto l'immobile è stato acquistato in comproprietà con il Fondo "CAAM RE Italia" Il costo storico è indicato al 50% in quanto l'immobile è stato acquistato in comproprietà con il Fondo "CAAM RE Italia" 4 Lombardia - Milano Uffici Seconda metà anni ' ,00 Locazione 31/12/2014 Uffici locati a , Viale Monza 338/Sesto CocaCola HBC S.Giovanni- V.le Edison Italia Complesso immob. ad uso uffici Il costo storico è indicato al 50% in quanto l'immobile è stato acquistato in comproprietà con il Fondo "CAAM RE Italia" 5 Lombardia-Milano Uffici ,00 Locazione 01/12/2013 Henkel SpA ,00 Via Amoretti, 78 Complesso immob. ad uso uffici Il costo storico è indicato al 50% in quanto l'immobile è stato acquistato in comproprietà con il Fondo "CAAM RE Italia" Totale Lombardia Veneto - Bussolengo (Vr) Centro 1975 I fase ,00 Locazione 31/12/2013 Auchan S.p.A , Il conduttore non ha la facoltà di recesso anticipato. Centro Comm. Auchan galleria e negozi con Commerciale 1994 II fase 2000 Ristrutt. Il costo storico è indicato al 50% in quanto l'immobile è stato acquistato in comproprietà con il Fondo "CAAM RE Italia" Totale Veneto Germania - Berlino Uffici Tra il 1986 e il ,00 Locazione 31/12/2014 IBM Deutschland , GmbH + VIAG Nahmitzer Damm 12 Interkom L'immobile è posseduto per il tramite di Società estere partecipate al 100% dal Fondo 8 Germania - Berlino Commerciale Tra il 2000 e il ,00 Nahmitzer Damm 18 Locazione 28/02/2017 Burger King Deutschland GmbH , L'immobile è posseduto per il tramite di Società estere partecipate al 100% dal Fondo Totale Germania Inghilterra - Watford Uffici ,00 Locazione 23/06/ , Stakis Ltd Reeds Crescent fine lavori 10 Inghilterra - London Uffici Costruzione Metà ,00 Locazione 25/03/2018 Deutsche Bank AG , , Austin Friars Ristruttur. Fine 2000 London L'immobile è posseduto per il tramite di Società estere partecipate al 100% dal Fondo L'immobile è posseduto per il tramite di Società estere partecipate al 100% dal Fondo 11 Inghilterra - Richmansworth Denham Way Uffici Tra il 2000 e il ,00 Locazione 07/04/2023 Skanska Construction UK Limited , L'immobile è posseduto per il tramite di Società estere partecipate al 100% dal Fondo Totale U.K. Regno Unito Francia - Parigi Uffici Costruzione Fine ,00 Locazione 30/11/2011 Eversheds Legal , Ristruttur. Metà anni 80 Place d'iena 2 Ristruttur. Fine 2002 Service Ltd L'immobile è posseduto per il tramite di Società estere partecipate al 100% dal Fondo 13 Francia - Courbevoie 1991 Uffici ,00 fine lavori 13 bis rue de l'abreuvoir Locazione tra il 2013 e il diversi conduttori ,00 0 Totale Francia Totali (1) Canone unitario ( /mq/anno) calcolato sulla superficie lorda (comprensiva delle superfici relative a locali tecnici, vani scala e ascensore e delle superfici relative a eventuali piani interrati destinati ad autorimessa) e arrontondato a 1 (2) Nell'ambito della cessione del complesso immobiliare di Basiano non è stata alienata una superficie edificabile. La superficie ha acquisito il valore di a seguito del cambio di destinazione d'uso. Nota: Il finanziamento sugli immobili esteri è stato erogato direttamente a favore delle Società controllate estere. Il finanziamento sull'immobile di Cinisello Balsamo è stato erogato direttamente a favore della controllante Jack Milan. 9

11 24-Jun Jun J un May May Apr Apr Apr Mar Mar Feb Feb Feb J an Jan J an-09 Società di gestione: CAAM RE ITALIA SGR S.p.A. Valore e andamento della quota Il valore patrimoniale netto della quota di CAAM RE Europa al 30 giugno 2009 è pari ad 2.076,439, in flessione rispetto al valore di sottoscrizione del 16,9%, ed in diminuzione del 9,6% rispetto allo scorso 31 dicembre Considerando il valore del provento di gestione distribuito nel corso del primo semestre, pari ad 46,24 per quota, la performance semestrale del Fondo, espressa in termini di tasso interno di rendimento è stata pari a -7,69%. Tale risultato, considerando anche i dividendi distribuiti (per complessivi 501,89 per quota, pari al 20,07% del valore inizialmente sottoscritto) porta ad un rendimento rispetto al valore di collocamento del 3,36%, pari ad un tasso interno di rendimento annualizzato dello 0,43%. Le quote del Fondo sono trattate dalla data del 17 novembre 2003 presso il segmento MTF gestito da Borsa Italiana S.p.A.. La quota ha registrato il prezzo minimo del periodo, pari ad 839,00, in data 20 marzo 2009 ed ha raggiunto il massimo, pari ad 1.147,00, in data 18 maggio Il controvalore medio giornaliero degli scambi effettuati sul titolo nel periodo di riferimento è stato pari a ,68. Il prezzo ufficiale della quota nell ultimo giorno di borsa aperta del semestre (il 30 giugno) è stato di 1.035,00. Si fornisce il grafico rappresentativo dell andamento delle quotazioni di mercato e dei volumi scambiati nel corso del semestre. Volumi e Valore della Quota Scambiata sul MTF (Gen-Giu 2009) 200 1, , , Eventi di particolare rilevanza Nel corso del semestre la Società di Gestione e la Banca Depositaria hanno rilevato l errato calcolo del valore della quota relativa al 30 giugno 2008 del Fondo. In particolare, quest ultima, in seguito ad un supplemento di controllo relativo alla voce Provvigioni e oneri maturati e non liquidati, ha riscontrato l errata identificazione della base imponibile utilizzata per il calcolo delle commissioni di gestione e banca depositaria, non avendo tenuto conto delle plusvalenze non realizzate sulle operazioni in valuta a termine. La SGR ha proceduto alla rideterminazione del corretto valore della quota che risulta superiore a quello precedentemente determinato di 0,411 Euro per quota. Trattandosi di fondo chiuso non sono stati effettuati rimborsi o sottoscrizioni al valore quota errato. La Società di Gestione e la Banca Depositaria hanno inviato una comunicazione a Banca di Italia e Consob. Nel mese di maggio l Amministrazione finanziaria francese ha notificato alla società I.E Lux Clichy N.1 un atto di rettifica del suo reddito, con il quale si contesta il mancato assoggettamento a tassazione in Francia della plusvalenza realizzata dalla Società in seguito alla cessione dell Immobile di Clichy - Parigi. Dopo approfondite valutazioni la Società di Gestione, in qualità di liquidatore della I.E Lux Clichy N.1 che ha cessato di esistere in data 9 febbraio 2009, ha provveduto ad accantonare l imposta pari a

12 Rapporti con i collocatori Nel primo semestre 2009 la Società di Gestione ha corrisposto ai collocatori del Fondo, in relazione ai servizi di consulenza e assistenza offerti agli investitori successivamente alla fase di sottoscrizione ed in costanza dell investimento, , pari al 23% delle commissioni di gestione di competenza nel semestre di riferimento. Strategie future Completato l obiettivo di pieno investimento dell equity raccolto in fase di sottoscrizione, l attività del Fondo si focalizzerà sull investimento della liquidità disponibile, mantenendo un livello di utilizzo della leva finanziaria non superiore al limite del 50%. Le linee di gestione del Fondo nel breve/medio periodo sono ispirate all investimento prevalente nel segmento uffici, privilegiando il mercato domestico. Finanziamento In data 26 gennaio 2007, la società I.E. Jersey Property Company n 1 Ltd ha ricevuto un finanziamento di GBP erogato da Morgan Stanley Bank International Limited, garantito da ipoteca sulle proprietà ubicate nel Regno Unito (e pegno sulle azioni del borrower). Il finanziamento è di tipo bullet, ovvero rimborsabile in unica soluzione alla scadenza, ed ha una durata di 7 anni con la possibilità di estenderlo per un ulteriore triennio. La società pagherà un tasso variabile pari al Libor maggiorato di uno spread di 65 basis points, con l obbligo di copertura del rischio di tasso al verificarsi del superamento di soglie prestabilite. In data 20 settembre 2007, la società I.E. Jersey Property n 1 Ltd ha acquistato da una società del gruppo Lehman Brothers uno UK Libor Interest Rate Cap con strike price pari al 7%, pagando un premio di A seguito del default della controparte la menzionata copertura non risulta più in essere. La Società ha inoltre provveduto alla piena svalutazione della posta in bilancio (per un controvalore di al 31/12/2008) relativa al contratto di copertura non più sussistente e ha fatto richiesta in data 27 maggio 2009, nell ambito della procedura di liquidazione fallimentare della controparte, di insinuazione nel passivo al fine di essere iscritta nella lista dei creditori per recuperare il credito per il premio pagato. In data 18 giugno 2007, le società detentrici degli immobili di Parigi, Clichy e Berlino (I.E. French Property n 1 Sarl, I.E. Lux Clichy n 1 Sarl, I.E. Lux Berlin n 1 Sarl, I.E. Lux Berlin n 2 Sarl) hanno ricevuto un finanziamento complessivamente pari ad erogato dalla stessa banca Morgan Stanley Bank International Limited, alle medesime condizioni anzi descritte salvo il tasso di riferimento, che nella fattispecie è l Euribor. A seguito della vendita dell immobile di Clichy, avvenuta in data 15 settembre 2008, la quota del finanziamento di competenza della I.E. Lux Clichy n 1, pari a è stata rimborsata alla banca finanziatrice. Il Fondo ha stipulato in data 12 dicembre 2007, un contratto di finanziamento ipotecario con Calyon S.A. (filiale di Milano) per un ammontare di Detto finanziamento, rimborsabile in sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sull immobile di Milano, viale Monza e da altre garanzie accessorie ed è stato concluso ad un tasso fisso del 4,507%, oltre ad un margine di 72 basis points. La società Jack (Milan) Srl, indirettamente partecipata al 50% dal Fondo, in data 12 dicembre 2007 ha stipulato un contratto di finanziamento ipotecario con Calyon S.A. (filiale di Milano) per un ammontare di Detto finanziamento, rimborsabile in sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sul complesso immobiliare Galileo Park di Cinisello Balsamo (MI) e da altre garanzie accessorie ed è stato concluso ad un tasso fisso del 4,507%, oltre ad un margine di 102,5 basis points. Contestualmente è stato sottoscritto con il medesimo istituto di credito un finanziamento IVA di ad un tasso del 4,463% oltre ad un margine di 60 basis points. A causa del perfezionamento del processo di fusione per incorporazione tra la società Jack (Milan) Srl e la controllante Jack Milan Holding Srl, il soggetto obbligato nei confronti del finanziatore è, a decorrere dal 30 giugno 2008, la società Jack Milan Srl risultante dall operazione straordinaria ed in conseguenza della sostituzione della ragione sociale. 11

13 Il Fondo ha stipulato in data 31 luglio 2008, un contratto di finanziamento ipotecario con Centrobanca (sede di Milano) per un ammontare di Detto finanziamento, rimborsabile a sette anni in un unica soluzione (bullet), è garantito da ipoteca di primo grado sulla quota di proprietà del Fondo degli immobili di Milano, via San Giovanni sul Muro e di Bussolengo (VR). Il Fondo pagherà un tasso variabile pari all Euribor maggiorato di uno spread di 100 basis points. Il Fondo ha attivato in data 28 maggio 2009 una linea di credito unsecured, revocabile con un preavviso di tre mesi, concessa da Intesa Sanpaolo S.p.A. per un ammontare massimo di ad un tasso variabile pari all Euribor a 1 mese, oltre ad un margine di 87,5 basis points e ad una commitment fee dello 0,125% per anno. Al 30 giugno 2009 la SGR non è ancora ricorsa all utilizzo della suddetta linea. Debito residuo Soggetto Rimborso Scadenza Garanzia in essere al 30/06/2009 Erogazione Debito Ammontare % Valore LTV Durata Debito Medio Linea obbligato (*) rimborsato (**) Garanzia (***) (****) residua I semestre 2009 French PropCo1 Bullet 15/06/2014 Ipoteca - 8, Place d'iena, Paris 20,000,000-20,000, % 29,930,000 67% ,000,000 Morgan Stanley Lux Clichy Bullet 15/06/2014 Ipoteca rue Bertrand Sincholle, Clichy 4,000,000 4,000, % Lux Berlin1 Bullet 15/06/2014 Ipoteca - Berlin, nahmitzer Damm, 12 8,300,000-8,300, % 20,450,000 41% ,300,000 Lux Berlin2 Bullet 15/06/2014 Ipoteca - Berlin, nahmitzer Damm, , , % 2,380,000 29% ,000 Morgan Stanley EUR 33,000,000 4,000,000 29,000, % 52,760,000 55% ,000,000 Jersey PropCo1 Bullet 20/10/2013 Ipoteca - Austin Friars 9,080,008-9,080, % 15,843,211 57% ,080,008 Morgan Stanley Jersey PropCo1 Bullet 20/10/2013 Ipoteca - Watford 12,275,880-12,275, % 15,813,872 78% ,275,880 Jersey PropCo1 Bullet 20/10/2013 Ipoteca - Rickmansworth 19,719,103-19,719, % 28,371,083 70% ,719,103 Morgan Stanley GBP 41,074,991-41,074, % 60,028,166 68% ,074,991 Linea Monza Fondo Bullet 15/01/2015 Ipoteca - Viale Monza, Milano 6,700,000-6,700, % 14,110,000 47% ,700,000 Linea Cinisello Jack Milan Srl Bullet 15/01/2015 Ipoteca - Cinisello Balsamo (MI) 14,500,000-14,500, % 19,080,000 76% ,500,000 Linea Iva Jack Milan Srl Bullet 15/01/2013 Pegno Credito IVA 2,950,000-2,950, % 2,950, % ,950,000 Calyon EUR 24,150,000-24,150, % 36,140,000 64% ,150,000 Centrobanca Fondo Bullet 15/07/2015 Ipoteca - Via S. Giovanni sul Muro, Milano 17,000,000-17,000, % 27,790,000 61% ,000,000 Fondo Bullet 15/07/2015 Ipoteca - Bussolengo (VR) 13,000,000-13,000, % 24,080,000 54% ,000,000 Centrobanca EUR 30,000,000-30,000, % 51,870,000 58% ,000,000 30/06/2009 TOTALE 128,224,991 4,000, ,224, % 200,798,166 62% ,224,991 Note: (*) Rappresenta l'allocazione del debito erogato sui soggetti obbligati così come stabilito in fase di sottoscrizione dei contratti di finanziamento. (**) In assenza di rimborsi l'ammontare dei debiti corrisponde ai valori di Erogazione. (***) Valutazioni degli esperti indipendenti al 30/06/2009 (****) Loan to Value In seguito alle descritte operazioni, il debito complessivo del Fondo (diretto ed indiretto) ammonta ad , ed il grado di utilizzo della leva finanziaria è pari al 54,49% del valore del portafoglio immobiliare direttamente ed indirettamente posseduto. Si segnala, in ogni caso, che al 30 giugno 2009 il Fondo vanta risorse finanziarie disponibili o prontamente liquidabili per un ammontare complessivo di Nel corso del semestre gli oneri finanziari di competenza, a fronte di un utilizzo medio del debito di , sono stati pari ad , generando un costo del debito su base annua pari al 4,4%. La redditività caratteristica immediata calcolata come rapporto fra il monte canoni del Fondo e la valutazione del portafoglio immobiliare al 30 giugno 2009, direttamente ed indirettamente posseduto, è pari al 7,3%. 12

14 Gestione mobiliare Nel corso del primo semestre la liquidità non impegnata in investimenti immobiliari è stata investita in depositi a breve termine ed in fondi di investimento monetario. Al 30 giugno 2009 il Fondo vanta risorse finanziarie disponibili o prontamente liquidabili per un ammontare complessivo di Il Fondo ha messo in atto operazioni di copertura parziale del rischio di cambio. Nel corso del semestre il livello medio di copertura degli investimenti denominati nella divisa britannica è stato gestito attivamente, e si è mantenuto attorno al 95,54%. Nel periodo considerato, la valuta britannica si è apprezzata del 12%. Informazioni sulle opzioni Il Fondo ha effettuato operazioni in strumenti finanziari derivati aventi come sottostanti alcuni immobili presenti nel portafoglio e volte a coprire il rischio di eventuali riduzioni del valore di mercato di detti immobili, riscontrabili nel lungo periodo. In particolare l immobile di Bussolengo (VR) è stato oggetto al momento dell acquisto di uno scambio di opzioni put & call con la controparte venditrice, La Rinascente S.p.A. (oggi, a seguito di ristrutturazione del gruppo, Auchan S.p.A.). Il contratto prevede la possibilità per la SGR di cedere il centro commerciale di Bussolengo alla stessa. Il diritto è esercitatile nel corso del primo quadrimestre 2013 ad un corrispettivo pari al costo storico rivalutato per il tasso di inflazione misurato dall ISTAT. Qualora la SGR non esercitasse il proprio diritto nel periodo stabilito, Auchan S.p.A. è titolata a far valere un diritto di acquisto (opzione call) da esercitarsi nel corso del secondo quadrimestre del In quest ultimo caso, il corrispettivo della transazione sarà calcolato rivalutando l immobile per il tasso ISTAT di inflazione maggiorato di uno spread dello 0,75% annuo composto. Operazioni in conflitto d interesse Nel corso del semestre non sono state compiute operazioni immobiliari che potessero configurare conflitto di interessi. È stata cura della SGR, anche nel corso delle negoziazioni per l acquisto e la cessione di immobili, verificare l assenza di situazioni potenzialmente in grado di configurare tale fattispecie. Si segnala che la SGR si avvale dei servizi di advisory di Crédit Agricole Asset Management Real Estate SA, società appartenente al medesimo gruppo. L onere economico del contratto in essere è integralmente posto a carico della Società di Gestione. L erogazione dei menzionati finanziamenti da parte di Calyon S.A., società appartenente al Gruppo Crédit Agricole, si configura come un operazione in conflitto d interesse. La selezione della banca finanziatrice è avvenuta in ogni caso sulla base di una procedura competitiva ed il finanziamento è stato concluso alla migliori condizioni di mercato. L attività di copertura cambio Euro/Sterlina effettuate con Calyon S.A., società appartenente al Gruppo Crédit Agricole, si configura come un operazione in conflitto d interesse. L operazione è stata conclusa a condizioni di mercato. Nel corso del semestre parte della liquidità non impegnata in investimenti immobiliari è stata parzialmente e temporaneamente investita nel fondo di investimento monetario CAAM Eonia, promosso e gestito da Crédit Agricole Asset Management SGR, società appartenente al Gruppo Crédit Agricole. In ottemperanza a quanto previsto dalle norme e dai regolamenti vigenti, le commissioni di gestione del fondo CAAM Eonia sono state riaccreditate al fondo CAAM RE Europa. Informazioni sulle società controllate dal Fondo Il Fondo detiene i propri investimenti all estero attraverso partecipazioni in società immobiliari e finanziarie al fine di ovviare ad alcune limitazioni legate alla personalità giuridica particolare dello stesso, ed ottimizzare i flussi finanziari, massimizzando i vantaggi per l investitore. 13

15 Il Fondo detiene, direttamente o indirettamente, il 100% del capitale sociale di ognuna delle società coinvolte nell investimento estero. Il complesso immobiliare di Cinisello Balsamo (MI) è detenuto congiuntamente al fondo CAAM RE Italia attraverso una partecipazione del 50% in una società a responsabilità limitata di diritto italiano. La SGR monitora con continuità la gestione delle partecipate del Fondo. Modalità di detenzione delle proprietà UK Gli investimenti in territorio britannico di Watford e Londra, Austin Friars, sono detenuti dalla I.E. Jersey Property Company n 1 Ltd, società basata a Jersey (Channel Islands) e detenuta interamente dal Fondo. Essa ha ricevuto finanziamenti da altre due realtà di Jersey: le I.E. Jersey Finance Company n 1e n 2 GBP Ltd. L immobile localizzato a Rickmansworth è interamente detenuto attraverso un property unit trust di diritto di Guernsey (GPUT), le cui quote sono detenute per il 99% dalla I.E. Jersey Property Company n 1 Ltd, e per il restante 1% dalla I.E. Jersey Finance Company n 2 GBP Ltd, entrambe possedute al 100% dal Fondo, e beneficiarie del trust. La I.E. Jersey Property Company n 1 Ltd, in connessione con la predetta acquisizione, ha ricevuto finanziamenti dalla I.E. Jersey Finance Company n 2 GBP Ltd e dalla I.E. Jersey Finance Company n 3 GBP Ltd. Modalità di detenzione delle proprietà in Francia Le proprietà francesi sono detenute secondo modalità differenti a causa delle intervenute modificazioni del trattato contro la doppia imposizione tra Francia e Lussemburgo. La scelta di interporre più livelli societari è stata determinata nei diversi casi da una valutazione di convenienza fiscale relativa all imposizione sul capital gain al momento della cessione dell immobile. L immobile di Parigi, Place d Iena, è posseduto attraverso una serie di società lussemburghesi, la I.E. LuxTopCo French n 1 Sarl e la I.E. LuxSubCo French n 1 Sarl, ed una francese, la I.E. French Property Company n 1 Sarl. Il finanziamento a quest ultima proviene dalla capofila, che lo ha a sua volta ricevuto dalla I.E. Jersey Finance Company n 1 EUR Ltd. L immobile di Courbevoie è detenuto attraverso una serie di società lussemburghesi, la I.E. LuxTopCo French n 2 Sarl e la I.E. LuxSubCo French n 2 Sarl, e due francesi, la I.E. Le Couperin Sarl e la Leg Two Aubrevoir Sarl. La società I.E. Jersey Finance Company n 1 EUR Ltd ha concesso un finanziamento alla I.E. Le Couperin Sarl. L immobile di Clichy, ceduto in data 15 settembre 2008, era detenuto direttamente dalla I.E. Lux Clichy n 1 Sarl, che ha ricevuto un finanziamento dalla I.E. Jersey Finance Company n 2 EUR Ltd. La società è stata messa in liquidazione il 28 novembre 2008 e ha cessato di esistere in data 9 febbraio Modalità di detenzione delle proprietà in Germania Gli investimenti in Germania sono detenuti da due società basate in Lussemburgo, la I.E. Lux Berlin n 1 Sarl e la I.E. Lux Berlin n 2 Sarl, le quali hanno ricevuto un finanziamento dalla I.E. Jersey Finance Company n 2 EUR Ltd. Come descritto in precedenza, ad eccezione della Leg Two Aubrevoir Sarl, tutte le società detentrici di immobili hanno ricevuto finanziamenti da Morgan Stanley International Bank Ltd. Modalità di detenzione delle proprietà in Italia Le proprietà ubicate in Italia sono di norma possedute dal Fondo con l eccezione dell immobile di Cinisello Balsamo (MI). Quest ultimo al momento dell acquisizione era detenuto dalla società Jack (Milan) Srl, le cui quote sono state integralmente acquistate dalla neo costituita Jack Milan Holding Srl. In data 26/06/2008, coerentemente con le linee di azione positivamente valutate dagli organi deliberanti della SGR, si è proceduto alla stipula dell atto di fusione per incorporazione della società Jack (Milan) Srl nella società Jack Milan Holding Srl, la cui ragione sociale è stata contestualmente sostituita in Jack Milan Srl. Conseguentemente, ai sensi e per gli effetti di cui all art bis del codice civile, l incorporante, a decorrere dal 30/06/2008, subentra in tutto il patrimonio attivo e passivo della società Jack (Milan) Srl così come in tutti gli obblighi, impegni e passività di qualsiasi natura, assumendo di provvedere all estinzione di tutte le passività alle convenute scadenze e condizioni. Gli effetti fiscali e contabili dell operazione decorrono dal 01/01/

16 Di seguito si riporta lo schema delle partecipazioni detenute dal Fondo. I.E. LuxTopCo French n 2 Sarl I.E. LuxSubCo French n 2 Sarl I.E. Le Couperin Sarl Leg Two Abrevoir Sarl Courbevoie I.E. LuxTopCo French n 1 Sarl I.E. LuxSubCo French n 1 Sarl I.E. French Property Company n 1 Sarl Paris, Place d Iena I.E. Jersey Finance Company n 1 EUR Ltd Jack Milan Srl 50% CAAM RE Europa I.E. Jersey Finance Company n 2 EUR Ltd I.E. Lux Berlin n 1 Sarl I.E. Lux Berlin n 2 Sarl Berlin, IBM Berlin,Burger King Property Companies Finance Companies Loans I.E. Jersey Finance Company n 1 GBP Ltd Watford I.E. Jersey Property Company n 1 Ltd Guernsey Trust Rickmansworth I.E. Jersey Finance Company n 2 GBP Ltd London I.E. Jersey Finance Company n 3 GBP Ltd 15

17 Eventi successivi alla chiusura dell esercizio La società Jack Milan Srl, partecipata al 50% dal Fondo ha rimborsato anticipatamente in data 15 luglio 2009, il finanziamento IVA erogato da Calyon per un ammontare di Sempre con riferimento al finanziamento erogato da Calyon S.A. si segnala che l innalzamento del rapporto Loan to Value, che verrà rilevato nel corso del quarto trimestre in base alle valutazioni al 30 giugno 2009 degli immobili di Cinisello Balsamo e Viale Monza, Milano, attiverà l obbligo ad un rimborso parziale anticipato dell importo erogato. La Società di Gestione ha già sondato con la banca Finanziatrice, non ricevendo un diniego, la possibilità di un ri-finanziamento delle linee di credito, fermo restando che al 30 giugno 2009 il valore delle proprietà immobiliari del Fondo libere da ipoteca ammonta ad 30,1 Mln e che le risorse finanziarie disponibili o prontamente liquidabili ammontano a 50,6 Mln. 16

18 SEZIONE PATRIMONIALE IN EURO RELAZIONE SEMESTRALE AL 30/06/2009 ( - CAAM RE Italia SGR spa ) SITUAZIONE AL 30/06/2009 SITUAZIONE AL 31/12/2008 ATTIVITA' Valore complessivo In % dell'attivo Valore complessivo In % dell'attivo A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4.Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito A8. Parti di O.I.C.R Strumenti finanziari derivati A9.Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati B. IMMOBILE E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. Immobili dati in locazione B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI - - C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolizzazione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI D1. A vista D2. Altri E. ALTRI BENI - - F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' F1. Liquidità disponibile F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare G. ALTRE ATTIVITA' G1. Crediti per p.c.t. attivi ed operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi G3. Risparmio di imposta G4. Altre TOTALE ATTIVITA' PASSIVITA' E NETTO H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1. Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Altri I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI - - L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITA' M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre - debiti per cauzioni ricevute altre TOTALE PASSIVITA' VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 2.076, ,404 Rimborsi o proventi distribuiti per quota 46,24 53,00 17

19 VALUTAZIONE Nell ipotesi che non esistano restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui non siamo a conoscenza, e fatte salve tutte le osservazioni, sia generali che specifiche, dettagliate poc anzi e/o nelle sezioni seguenti, siamo dell opinione che il Valore di Mercato relativo alla piena proprietà degli immobili oggetto della presente relazione di stima, elencato nel dettaglio di seguito, alla data del 30 Giugno 2009, sia ragionevolmente espresso come segue: Immobili Area Euro : Euro ,00 (Centosessantasettemilioni novecentocinquantacinquemila /00 Euro) Immobili UK : Sterline ,00 (Cinquantunomilioni centocinquantamila/00 Sterline) NOTA FINALE La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per la Vostra Società e per l'uso specifico descritto nella premessa. Può essere mostrata ad altri Vostri eventuali consulenti ma non a qualunque altra persona fisica e/o giuridica senza la nostra approvazione preventiva scritta. Infine, né tutto né parte del presente rapporto, né alcun riferimento ad esso possono essere citati, pubblicati o riprodotti in qualsiasi modo senza la nostra preventiva approvazione del contesto e delle modalità relative. In fede, CB RICHARD ELLIS PROFESSIONAL SERVICES S.p.A. Francesco Abba (Managing Director) Manuel Messaggi (Senior Director) Allegati: Riepilogo valori di mercato per immobile. Riepilogo Superfici Schede descrittive e valutative immobili 12

20 N ASSET V.M (Euro) 1 Bussolengo (VR) - C.C. Auchan Milano - Via S. Giovanni sul Muro 9, Via Porlezza Basiano - Via Pirandello, 1 - terreno Milano - Viale Monza 338 / Sesto San Giovanni Cinisello Balsamo - Via Galilei, Milano Via Amoretti Parigi - Place d'iena Courbevoie - rue de l Abreuvoir Berlino - Nahmitzer Damm Berlino - Nahmitzer Damm TOTALE (Euro) N ASSET V.M (Pound) 11 Watford - Reeds Crescent London , Austin Friars Richmansworth - Denham Way TOTALE (Euro)

21 CONCLUSIONI In base all'indagine svolta è nostra opinione che il valore di mercato al 30/06/2009 del Capitale Economico delle Società da noi analizzate risulti come segue: Tipo di Società Capitale Netto Rettificato Quota del Fondo Valore della quota Jack Milan Srl Property % I.E. Lux Berlin n 1 Sarl Property % I.E. Lux Berlin n 2 Sarl Property % Leg Two Aubreuvoir Sarl Property % I.E. Le Couperin Sarl Holding % I.E. LuxSubCo French n 2 Sarl Holding % I.E. LuxTopCo French n 2 Sarl Holding % I.E. French Property n 1 Sarl Property % I.E. LuxSubCo French n 1 Sarl Holding % I.E. LuxTopCo French n 1 Sarl Holding % I.E. Jersey Property Company n 1 Ltd Property % I.E. Jersey Finance Company N 1 GBP Ltd Finance % I.E. Jersey Finance Company N 2 GBP Ltd Finance % I.E. Jersey Finance Company N 3 GBP Ltd Finance % I.E. Jersey Finance Company N 1 EUR Ltd Finance % I.E. Jersey Finance Company N 2 EUR Ltd Finance % NOTA FINALE La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per la Vostra Società e per l'uso specifico descritto nella premessa. Può essere mostrata ad altri Vostri eventuali consulenti ma non a qualunque altra persona fisica e/o giuridica senza la nostra approvazione preventiva scritta. Infine, né tutto né parte del presente rapporto, né alcun riferimento ad esso possono essere citati, pubblicati o riprodotti in qualsiasi modo senza la nostra preventiva approvazione del contesto e delle modalità relative. In fede, CB RICHARD ELLIS PROFESSIONAL SERVICES S.p.A. Francesco Abba (Managing Director) Manuel Messaggi (Senior Director) Pag. 25 di 27

22 Capitale Sociale CAAM REAL ESTATE ITALIA Società di Gestione del Risparmio S.p.A Sede Sociale: Piazza Missori, Milano C. F., P. Iva e n. di iscrizione al Registro delle Imprese di Milano Iscritta all Albo delle Società di Gestione del Risparmio al n 260.