Come fruire delle agevolazioni per la prima casa

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1 Come fruire delle agevolazioni per la prima casa Sono trascorsi, ormai, più di venti anni da quando, per la prima volta, il legislatore italiano (art. 1, comma 6, della legge 22 aprile 1982, n. 168) ha consentito l applicazione, agli atti di trasferimento di immobili destinati ad abitazione (unica o principale), di una riduzione sia dell imposta di registro che delle imposte ipotecarie e catastali, in misura fissa anziché proporzionale. Misure dell agevolazione Le agevolazioni fiscali per l acquisto della prima casa vigenti consistono in: applicazione dell imposta di registro nella misura del 3% ai sensi dell art. 1, comma 4, della Parte I, della Tariffa, Allegato A, del D.P.R. n. 131/1986; applicazione dell imposta ipotecaria e catastale in misura fissa pari ad 129,11, ai sensi della nota all art. 1 della Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347/1990 e all art. 10, comma 2, ultimo periodo del medesimo decreto; applicazione dell aliquota ridotta del 4% ai sensi del n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 917/1986 nel caso in cui l acquisto fosse soggetto ad IVA. Non è, invece, più dovuta dalla parte venditrice, per i presupposti che si verificano a decorrere dal 1 gennaio 2002, ai sensi dell art. 8 della legge n. 448/2001, l imposta sull incremento di valore degli immobili (INVIM). Requisiti normativi Per l applicazione delle agevolazioni devono ricorrere una serie di requisiti attinenti alla natura, ubicazione dell immobile acquistato ed alle condizioni soggettive dell acquirente. In primo luogo, deve trattarsi di atto traslativo a titolo oneroso della proprietà o traslativo/costitutivo della nuda proprietà, dell usufrutto, dell uso e dell abitazione. Inoltre, oggetto del trasferimento deve essere una casa di abitazione non di lusso e cioè di unità immobiliare classificata o classificabile nella categoria catastale A, con esclusione della categoria A/10, e delle costruzioni rurali destinate ad abitazione. Naturalmente, l inclusione nelle predette categorie catastali non deve necessariamente sussistere al momento dell atto, essendo richiesta un oggettiva classificabilità dell immobile quale abitazione. Attualmente, si segnala che non è necessario che l immobile acquistato venga effettivamente destinato ad abitazione dell acquirente, il quale, dunque, potrebbe legittimamente locare a terzi l immobile acquistato o tenerlo sfitto. Ubicazione dell immobile Secondo quanto prevede la nota II-bis, comma 1, lett. a), della Tariffa, Parte I, Allegato A, del D.P.R. n. 131/1986, le agevolazioni si rendono applicabili quando l immobile è ubicato: nel Comune di residenza dell acquirente; nel Comune in cui l acquirente stabilisce, entro 18 mesi dall acquisto, la propria residenza; nel Comune in cui l acquirente svolge la propria attività, anche se diverso dal Comune di residenza; nel Comune in cui ha sede o esercita l attività il soggetto Tavola n. 1 - Le imposte per l acquisto della prima casa ATTI NON SOGGETTI AD IVA ATTI SOGGETTI AD IVA Registro:3% Trascrizione: 129,11 Catastale: 129,11 IVA: 4% Registro, ipotecaria e catastale: 387,34 725

2 da cui dipende, se l acquirente si è trasferito all estero per ragioni di lavoro; nel territorio italiano, se acquistato come prima casa, nel caso in cui l acquirente sia cittadino italiano emigrato all estero; in tal caso, non è obbligatoria l ubicazione in un determinato Comune. Dichiarazione di non possidenza titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare. Inoltre, l acquirente deve dichiarare, nell atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni fiscali concernenti l acquisto della prima casa. In pratica, le agevolazioni non sono applicabili se: l acquirente è titolare esclusivo dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione, ubicata in un qualsiasi Comune del territorio nazionale ed acquistata beneficiando delle agevolazioni fiscali prima casa ; l acquirente è titolare, in regime di comunione ordinaria, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione, ubicata in qualsiasi Comune del territorio nazionale, acquistati con le agevolazioni prima casa ; l acquirente è contitolare, in regime di comunione legale dei beni, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione, ubicata in un qualsiasi Comune del territorio nazionale, acquistati dallo stesso o dal coniuge, beneficando delle agevolazioni prima casa. Pertinenze Le agevolazioni spettano anche per l acquisto, pur se con atto separato, delle pertinenze dell immobile (che sia stato precedentemente acquistato in regime agevolato), quali box, cantina, soffitta, garage e posto auto. Sono ricomprese fra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classifi- Tavola n. 2 - Caratteristiche delle case di lusso (D.M. 2 agosto 1969) CARATTERISTICHE Superficie dell appartamento Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi Accessori Scala di servizio Montacarichi o ascensore di servizio Scala principale Altezza libera netta del piano Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna Infissi interni Pavimenti Pareti Soffitti Piscina Campo da tennis SPECIFICHE DELLE CARATTERISTICHE Superficie utile superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine Quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di sette piani sopraelevati Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi Quando sono a servizio di meno di 4 piani 1. con pareti rivestite di materiali pregiati per un altezza superiore a cm. 170 di media 2. con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato Superiore a mt. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori 1. in legno pregiato o massello e lastronato 2. di legno intagliato, scolpito o intarsiato 3. con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse Come al punto precedente anche se tamburati, qualora la loro superficie complessiva superi il 50% della superficie totale Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell appartamento: in materiale pregiato con materiali lavorati in modo pregiato Quando per oltre il 30% della loro superficie complessiva siano: eseguite in materiale pregiato rivestite di stoffe od altri materiali pregiati Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco tra pareti e soffitti Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari 726

3 cabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell acquisto. Concetto di pertinenza Ai fini della nozione di pertinenza, occorre fare riferimento all art. 817 del codice civile. Considerato, quindi, che elemento caratterizzante il rapporto pertinenziale è la destinazione di fatto, in modo durevole, di una cosa al servizio di un altra, si ritiene che, anche nel caso in cui, ad esempio, un box sia posto solo in prossimità dell abitazione principale, purché risulti adibito all utilità stessa, è applicabile l agevolazione cd. prima casa al suo acquisto. Abitazioni non principali Nelle ipotesi in cui cantine, box, soffitte, ecc. acquistati con atto separato rispetto all abitazione, siano pertinenze di abitazioni diverse dalla cd. prima casa al cui servizio sono già posti altri beni immobili della medesima categoria catastale, sono soggetti all aliquota IVA loro propria. Decadenza dei benefici fiscali prima casa La decadenza dei benefici fiscali prima casa si ha nei seguenti casi (nota II-bis, comma 4, dell art. 1 della Tariffa, Parte I, Allegato A, del D.P.R. n. 131/1986): mancata sussistenza, all atto dell acquisto, dei requisiti richiesti dalla legge, con conseguente falsità della dichiarazione resa. La falsità deve essere provata dall Amministrazione finanziaria; l acquirente trasferisce, entro cinque anni dalla data di acquisto, a qualsiasi titolo, per atti tra vivi, il bene acquistato. Tavola n. 3 - Condizioni per l acquisto della prima casa Tipologia di atto Caratteristiche dell immobile Ubicazione dell immobile Dichiarazioni Atti traslativi a titolo oneroso Atti traslativi o costitutivi Casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 Alternativamente: nel Comune in cui l acquirente ha, o stabilisca entro un anno dall acquisto, la propria residenza; nel Comune in cui l acquirente svolge la propria attività; nel Comune in cui ha sede o esercita l attività il soggetto da cui dipende l acquirente; In qualunque Comune nel territorio italiano se l immobile è acquistato come prima casa sul territorio italiano titolare: esclusivo oppure in comunione con il coniuge dei diritti di: proprietà; usufrutto; uso; abitazione; esclusa la nuda proprietà. titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di: proprietà; usufrutto; uso; abitazione; nuda proprietà Proprietà Nuda proprietà Usufrutto Uso Abitazione Anche se non ultimata, purché permanga l originaria destinazione La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, nell atto di acquisto Comprese quelle svolte senza remunerazione Se l acquirente si è trasferito all estero per ragioni di lavoro Se l acquirente è cittadino italiano emigrato all estero Su altra casa di abitazione ubicata nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare Su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. Se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se, acquistato in passato, non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all atto del nuovo acquisto. 727

4 Tuttavia, le sanzioni per decadenza dalle agevolazioni non si rendono applicabili, qualora il beneficiario delle stesse proceda entro il termine perentorio di un anno dalla data dell alienazione dell immobile, all acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale. Quando si decade dai benefici fiscali per l acquisto della prima casa, l Agenzia delle entrate presso cui è stato registrato l atto di acquisto dell immobile procede al recupero delle maggiori imposte non versate, applicando una sovratassa del 30% oltre agli interessi di mora. Agevolazioni per il riacquisto della prima casa L art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 ha introdotto un ulteriore beneficio fiscale, diretto ad agevolare chi, disponendo di un abitazione non di lusso acquistata fruendo dell aliquota ridotta prevista per la prima casa dalla normativa in tema di imposta di registro e IVA, la cede e provvede a riacquistarne, entro un anno, un altra abitazione non di lusso costituente prima casa. L agevolazione consiste nell attribuzione al contribuente di un credito d imposta sino a concorrenza dell imposta di registro o IVA corrisposta sul precedente acquisto agevolato. Il credito non può superare l imposta dovuta (imposta di registro e IVA) per l acquisto della nuova casa di abitazione. Tale agevolazione spetta per tutti gli acquisti a decorrere dal 1 gennaio 1999 ed indipendentemente dalla data del primo acquisto. Esempio Si supponga: primo acquisto della prima casa : valore dell immobile ; imposta di registro corrisposta (3%); secondo acquisto prima casa : valore dell immobile ; imposta di registro dovuta: Il credito d imposta ammonta a 6.000; il contribuente, al momento del secondo acquisto, porterà il credito a riduzione del debito di e verserà la differenza di Attenzione Si ricorda che il contribuente può utilizzare il credito portandolo in diminuzione dall imposta di registro dovuta per l atto di acquisto che lo determina oppure può utilizzarlo nei seguenti modi: per l intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto; in compensazione delle somme dovute ai sensi del D.Lgs. 9 luglio 1997, n Si precisa che, in ogni caso, il credito d imposta non dà luogo a rimborsi per espressa disposizione normativa. Occorre, infine, sottolineare che il credito d imposta non 728 può essere utilizzato, qualora l operazione di riacquisto della prima casa sia soggetta a IVA, in diminuzione della stessa imposta sul valore aggiunto dovuta per la rivalsa in relazione a tale operazione. Casi particolari Dopo avere illustrato i principi di carattere generale, si precisa, nella Tavola n. 4, pag. 729, il trattamento tributario per fattispecie ricorrenti. Altre norme di favore: deduzioni, detrazioni e ristrutturazioni In conclusione meritano un breve cenno altre norme significative, in tema di agevolazioni fiscali prima casa : deduzione dal reddito complessivo ai sensi dell art. 10, comma 3-bis, del D.P.R. n. 917/1986 dell ammontare della rendita catastale dell unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, rapportato al periodo dell anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso dell unità immobiliare. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente; detrazione dall imposta lorda sui redditi ai sensi dell art. 13-bis, comma 1, lett. b, del D.P.R. n. 917/1986 di un importo pari al 19% degli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale entro un anno dall acquisto, per un importo non superiore a 3.615,20. Tale detrazione è cumulabile con quella prevista per i cd. mutui costruzione (art. 13-bis, comma 1-ter, del D.P.R. n. 917/1986) e compete pure nell ipotesi di rinegoziazione del contratto, purché il nuovo mutuo sia di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare del mutuo estinto, maggiorata di spese e oneri; detrazione dall imposta lorda ai sensi dell art. 1 della legge n. 449/1997 del 36% delle opere di recupero edilizio fino ad un importo annuo di nonché dell applicazione dell aliquota IVA ridotta al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.

5 Tavola n. 4 - Casi particolari Costruzione di prima casa Soggetti minorenni Nuda proprietà Quota di comproprietà Immobile non ultimato Altro immobile classificato come ufficio Altri immobile ubicato fuori dal Comune Acquisto di ulteriori quote Altra casa di abitazione agevolata Altro acquisto di quote della stessa casa Comunione legale Coniugi in regime di separazione Ampliamento della prima casa Forze armate e di polizia Residence CASI PARTICOLARI Le prestazioni di servizi dipendenti da contratto di appalto per la costruzione della prima casa beneficiano dell IVA agevolata al 4% (Tabella A, Parte seconda, n. 39, allegata al D.P.R. n. 633/1972) Un minorenne può godere delle agevolazioni prima casa anche qualora i suoi genitori, usufruttuari ex lege, siano titolari di altre abitazioni nello stesso Comune Nel caso di acquisto della nuda proprietà è prevista espressamente l applicabilità dell agevolazione, qualora sussistano gli altri requisiti Qualora l acquisto riguardi una quota di comproprietà si può beneficiare dell agevolazione purché in presenza di tutti i requisiti previsti Qualora l acquisto soggetto all imposta di registro riguardi un immobile non ultimato, si può beneficiare dell agevolazione purché in presenza di tutti i requisiti previsti Qualora l acquirente sia già titolare di un immobile classificato in catasto nella categoria A/10 (ufficio), ma di fatto adibito ad abitazione, l agevolazione può essere concessa Inoltre, nel caso in cui l acquirente sia titolare su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni, non può godere del beneficio in parola, indipendentemente dall utilizzazione di fatto e dall eventuale cambio di destinazione nel frattempo intervenuto Qualora l acquirente sia già titolare - in via esclusiva o in comunione legale con il coniuge - di diritti su immobili situati al di fuori dell ambito territoriale del Comune in cui viene operato il nuovo acquisto, non sussiste alcun ostacolo alla fruizione del beneficio fiscale, purché gli stessi siano stati acquistati senza usufruire dell agevolazione cd. prima casa e ricorrano le altre condizioni volute dalla legge Qualora l acquirente sia già titolare pro-quota su tutto il territorio nazionale di diritti su immobili, acquisiti senza fruire delle agevolazioni, lo stesso può giovarsi del regime tributario agevolato purché ricorrano le altre condizioni Qualora peraltro l acquirente sia titolare, in comunione con soggetti diversi dal coniuge, nel Comune dove acquista, di diritti su di una casa di abitazione, può avvalersi della agevolazione tributaria purché ricorrano le restanti condizioni Qualora l acquirente sia titolare di quote di diritti immobiliari su altra casa di abitazione acquisita in regime agevolato, non può beneficiare delle agevolazioni indipendentemente dall ubicazione dell immobile Qualora il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquistata usufruendo delle agevolazioni, proceda all acquisto di un ulteriore quota dello stesso immobile, può giovarsi dell agevolazione tributaria purché ricorrano le altre condizioni Qualora l acquirente sia titolare, anche in comunione legale, di una casa di abitazione acquistata in regime agevolato dallo stesso o dal coniuge, non può avvalersi dell agevolazione tributaria Qualora due coniugi in regime di separazione abbiano acquistato, ciascuno per proprio conto, due immobili fruendo entrambi dell agevolazione cd. prima casa ed entro il quinquennio li rivendano ed acquistino congiuntamente per quote, entro un anno dalla precedente vendita, un immobile da adibire a propria abitazione principale, godono dell agevolazione cd. prima casa in quanto la norma (comma 4 della citata nota II-bis) non esclude la possibilità di riacquistare un immobile anche per quote Alle prestazioni di servizi aventi ad oggetto lavori di ampliamento della cd. prima casa si applica l aliquota ridotta del 4% qualora il committente dei lavori di ampliamento non possieda un altra abitazione nel medesimo Comune, diversa da quella che va ad ampliare. L agevolazione può essere applicata solo nel caso in cui i lavori effettuati rimangano contenuti nell ambito del semplice ampliamento Devono, quindi, ricorrere le seguenti condizioni: i locali di nuova realizzazione non devono configurare una nuova unità immobiliare né devono avere consistenza tale da poter essere destinati a costituire una nuova unità immobiliare; l abitazione deve conservare, anche dopo l esecuzione dei lavori di ampliamento, le caratteristiche non di lusso, determinate sulla base dei parametri dettati dal decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969 Il personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché per quello dipendente dalle Forze di Polizia ad ordinamento civile possono accedere al regime agevolato prima casa senza dover stabilire entro un termine preciso la propria residenza nel Comune in cui è situato l immobile stesso Sono applicabili le agevolazioni prima casa alla vendita di appartamenti situati in complessi turistici e alberghieri, purché gli stessi non abbiano il requisito della lussuosità 729

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