INDICE. Parte Prima LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA. I PRESUPPOSTI. Capitolo I IL QUADRO NORMATIVO

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1 Prefazione... XVI pag. Parte Prima LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA. I PRESUPPOSTI Capitolo I IL QUADRO NORMATIVO 1.1. L evoluzione storica delle agevolazioni Segue: La previsione di agevolazioni «permanenti» Segue: La reiterazione dei decreti legge Segue: La normativa vigente La successione delle leggi nel tempo. Alcuni problemi interpretativi Iter normativo delle agevolazioni fiscali per l edilizia abitativa (schema) La ratio della normativa agevolativa Capitolo II LA NORMATIVA AGEVOLATA. GENERALITAv 2.1. Le agevolazioni in tema di imposte di registro, ipotecarie, catastali Atti cui si applicano le agevolazioni Il problema dell applicabilità delle agevolazioni a favore dei soggetti che ne hanno già usufruito Segue: Il cumulo dei benefici di cui alle leggi n. 118/85 e n. 168/ Segue: L applicazione reiterata delle agevolazioni ex legge n. 118/ Attuale inapplicabilità ai soggetti che hanno in precedenza beneficiato di analoghe agevolazioni. Il problema dell acquisto compiuto dal coniuge... 22

2 VI INDICE Capitolo III I REQUISITI OGGETTIVI 3.1. Requisiti necessari per poter beneficiare delle agevolazioni Oggetto del trasferimento. Nozione di «casa di abitazione» Segue: Alcune ipotesi controverse Individuazione delle case di abitazione «non di lusso» Irrilevanza della concreta destinazione ad uso abitativo da parte dell acquirente Capitolo IV UBICAZIONE DELL IMMOBILE DA ACQUISTARE 4.1. Ubicazione dell immobile Acquisto di immobile ubicato nel Comune di residenza dell acquirente Segue: Particolari disposizioni per il personale delle Forze armate e di Polizia Acquisto di immobile nel comune in cui l acquirente intende stabilire la propria residenza Acquisto di immobile ubicato nel Comune in cui l acquirente svolge la propria attività Acquisto dell immobile da parte di soggetto trasferito all estero per ragioni di lavoro Acquisto da parte di cittadino italiano emigrato all estero Capitolo V LE DICHIARAZIONI DELL ACQUIRENTE 5.1. Le dichiarazioni che devono essere rese dall acquirente e le questioni poste dalla normativa previgente Segue: Il possesso di altra abitazione nella normativa previgente Segue: L idoneità abitativa dell immobile già posseduto nella normativa anteriore Le disposizioni attuali ed il superamento del requisito dell idoneità abitativa La normativa vigente ed il concetto di immobile già posseduto Segue: Dichiarazione dell acquirente di non essere titolare di altra casa di abitazione, acquistata con le agevolazioni fiscali, nel territorio nazionale Segue: Titolarità o contitolarità di diritti, acquistati senza beneficiare delle agevolazioni, su una casa di abitazione ubicata nello stesso comune in cui è situata la nuova casa da acquistare Segue: Titolarità o contitolarità di diritti, acquistati beneficiando delle agevolazioni, su una casa di abitazione ubicata

3 VII nello stesso comune in cui è situata la nuova casa da acquistare Segue: Titolarità o contitolarità di diritti, acquistati senza beneficiare delle agevolazioni, su una casa di abitazione ubicata in un comune del territorio nazionale diverso da quello in cui è situata la nuova casa da acquistare Segue: Titolarità o contitolarità di diritti, acquistati beneficiando delle agevolazioni, su una casa di abitazione ubicata, nel territorio nazionale, in un comune diverso da quello in cui è situata la nuova casa da acquistare Parte Seconda CASI PARTICOLARI E DECADENZA DAI BENEFICI Capitolo VI IL CONTRATTO PRELIMINARE 6.1. La normativa agevolata e il contratto preliminare La tassazione del contratto preliminare Segue: Promissario acquirente privo dei requisiti agevolativi La tassazione degli acconti versati in sede di preliminare Capitolo VII LA PERMUTA 7.1. La permuta La tassazione in generale Applicabilità delle agevolazioni «prima casa» Segue: Entrambe le prestazioni sono soggette ad imposta di registro Segue: Entrambe le prestazioni sono soggette ad Iva Segue: Una prestazione è soggetta ad Iva, mentre l altra è soggetta all imposta di registro Capitolo VIII ACQUISTO DI IMMOBILE IN CORSO DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE. LA VENDITA DI COSA FUTURA 8.1. Fabbricato in corso di costruzione e la normativa previgente La tassazione agevolata nella disciplina attuale Acquisto di immobile da ristrutturare o da «trasformare» in casa di abitazione La vendita di cosa futura... 90

4 VIII INDICE Capitolo IX LE PERTINENZE 9.1. Premessa Regime agevolato «prima casa» applicabile alle pertinenze La concreta sussistenza del vincolo pertinenziale Capitolo X ACQUISTO DA PARTE DEL SOGGETTO GIAv TITOLARE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO O DELLA NUDA PROPRIETAv DI ALTRO IMMOBILE La questione. La normativa vigente La normativa previgente Segue: Acquisto da parte del nudo proprietario Segue: Acquisto da parte dell usufruttuario Capitolo XI ACQUISTO DI DIRITTI REALI DI GODIMENTO E DELLA NUDA PROPRIETAv L acquisto dei diritti reali di godimento e le agevolazioni «prima casa» L acquisto della nuda proprietà nella normativa anteriore La determinazione del valore dei diritti di uso, usufrutto e abitazione Segue:Un ipotesi particolare: l usufrutto vitalizio congiuntivo La vendita con riserva del diritto di usufrutto. La tassazione ordinaria Segue: La vendita con riserva del diritto di usufrutto. Le agevolazioni «prima casa» Capitolo XII IL DIRITTO DI SUPERFICIE La costituzione del diritto di superficie e le agevolazioni «prima casa» La vendita con riserva del diritto di superficie e le agevolazioni «prima casa» Capitolo XIII ACQUISTO IN COMPROPRIETAv L acquisto in comproprietà

5 IX Acquisto di altre quote L acquisto di quote da parte di soggetto già contitolare di altra casa di abitazione. Rinvio Capitolo XIV ACQUISTO DA PARTE DI UN CONIUGE IN COMUNIONE LEGALE La questione e le varie ipotesi Segue: Entrambi i coniugi si costituiscono nell atto di acquisto, ma uno solo è dotato dei requisiti soggettivi Segue: Uno solo dei coniugi, in regime di comunione legale, si costituisce in atto Capitolo XV DIVISIONE CON CONGUAGLIO La divisione e le agevolazioni «prima casa» Capitolo XVI ACQUISTO MEDIANTE COSTITUZIONE DI RENDITA FONDIARIA A FAVORE DELL ALIENANTE Il trattamento fiscale della rendita La rendita fondiaria e le agevolazioni prima casa Il contratto di mantenimento Capitolo XVII L ACQUISTO SOTTOPOSTO A CONDIZIONE E LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO La questione Cenni sulla risoluzione del contratto Gli atti sottoposti a condizione sospensiva e le agevolazioni «prima casa» Segue: La tesi dell Amministrazione finanziaria Segue: La tesi (preferibile) della determinazione del valore alla data del contratto Gli atti sottoposti a condizione risolutiva e l imposta di Registro L ipotesi di risoluzione del contratto di compravendita per mutuo dissenso La risoluzione per mutuo dissenso del contratto di compravendita e le agevolazioni «prima casa»

6 X INDICE Capitolo XVIII VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETAv La definizione del contratto La tassazione ai fini dell imposta di registro Applicabilità delle agevolazioni «prima casa» alla vendita con riserva della proprietà Capitolo XIX IL CONTRATTO A FAVORE DEL TERZO La questione Applicabilità delle agevolazioni «prima casa» Fattispecie concrete Capitolo XX CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE La questione. Cenni civilistici Le agevolazioni «prima casa» Segue: Lo stipulante nomina in atto l electus Segue: Lo stipulante nomina, con atto successivo ed entro il termine di tre giorni, l electus Segue: Lo stipulante nomina, dopo il termine di tre giorni, l electus Segue: Lo stipulante non procede alla nomina dell electus. 187 Capitolo XXI VENDITA EFFETTUATA TRA CONIUGI O TRA PARENTI IN LINEA RETTA (ART. 26 D.P.R. 131/1986) La questione Limiti di applicabilità delle agevolazioni «prima casa» Capitolo XXII L ACQUISTO DA PARTE DI MINORENNI ED INCAPACI Applicabilità dei benefici «prima casa» L acquisto da parte degli altri incapaci La verifica dei presupposti agevolativi Le autorizzazioni necessarie La dichiarazione che deve essere resa nel contratto di acquisto di immobile da parte dell incapace

7 XI Capitolo XXIII ACQUISTO DELL IMMOBILE DA PARTE DEL PROPRIETARIO DI ALTRO IMMOBILE LOCATO A TERZI La questione. La normativa vigente La normativa previgente Capitolo XXIV ACQUISTO PER USUCAPIONE La tassazione della sentenza dichiarativa dell usucapione Acquisto per usucapione ed agevolazioni «prima casa» Capitolo XXV LA RICHIESTA DELLE AGEVOLAZIONI CON ATTO INTEGRATIVO La questione La soluzione positiva La soluzione negativa Preferibilità della tesi positiva (anche nel vigore della precedente normativa) Capitolo XXVI ALTRI CASI PARTICOLARI Acquisto di immobili locati Acquisto dell immobile da parte di proprietario di altro immobile fatiscente Fabbricati rurali Segue: La soluzione positiva Segue: La tesi negativa Segue: La soluzione preferibile alla luce dell attuale normativa Acquisto di due appartamenti contigui costituenti unica abitazione Segue: La tesi negativa Segue: La tesi positiva Segue: La soluzione preferibile Acquisto di «casa di abitazione» destinata, in fatto, ad uso diverso da quello abitativo Acquisto di immobile non destinato, in fatto, dall acquirente ad abitazione Acquisto da parte di cooperative

8 XII INDICE Capitolo XXVII DECADENZA DAI BENEFICI E SANZIONI Le ipotesi di decadenza dai benefici La decadenza per dichiarazione mendace Segue: Accertamento della veridicità della dichiarazione La rilevanza delle cause di forza maggiore Il termine dell azione dell Amministrazione finanziaria La decadenza in caso di rivendita infraquinquennale del bene Decadenza dalle agevolazioni e rettifiche ai finiiva Sanzioni in caso di decadenza dai benefici Parte Terza LE ALIQUOTE IVA Capitolo XXVIII L APPLICAZIONE DELL ALIQUOTA IVA AGEVOLATA DEL 4% ALLE CESSIONI DI FABBRICATI La tassazione in generale Segue: La nozione di impresa costruttrice Segue: Impresa di rivendita di fabbricati Segue: La cessione di immobili da parte di imprenditore edile occasionale La tassazione agevolata: l iter normativo Le dichiarazioni necessarie Decadenza dai benefici e sanzioni. Rinvio Cessioni di immobili soggette all aliquota del 4% Segue: La cessione di abitazioni «prima casa» Segue: Cessione di costruzioni rurali ad uso abitativo Segue: Assegnazione di alloggi ai soci di cooperative edilizie Criteri discretivi ai fini della determinazione dell aliquota Iva applicabile alle cessioni di immobili Un ipotesi particolare: la cessione di fabbricato contenente unità immobiliari a destinazione diversa Le dichiarazioni che devono essere rese nelle varie ipotesi previste dalla normativa Dichiarazione resa in sede di stipulazione del contratto preliminare Gli acconti di prezzo versati in sede di preliminare Cessione di fabbricati non ultimati: conseguenze in caso di mancata osservanza della destinazione originaria

9 XIII Capitolo XXIX L APPLICAZIONE DELL ALIQUOTA IVA DEL 10% ALLE CESSIONI DI FABBRICATI Premessa Cessione di abitazioni non di lusso a soggetti privi dei requisiti «prima casa» Cessione di edifici «Tupini» da parte di imprese costruttrici Cessione degli edifici di cui all articolo 1 della Legge 19 luglio 1961, n Assegnazione di abitazione non di lusso effettuata da cooperativa edilizia Opere di urbanizzazione ed assimilate Interventi di recupero Cessione di fabbricato sul quale sono stati effettuati interventi di recupero Controversa applicazione dell aliquota Iva del 10% ai parcheggi realizzati ai sensi della Legge Tognoli Capitolo XXX L APPLICAZIONE DELL ALIQUOTA IVA DEL 20% ALLE CESSIONI DI FABBRICATI Cessione di intero fabbricato privo dei requisiti della Legge Tupini Cessione di porzioni immobiliari site in un fabbricato privo dei requisiti della Legge Tupini Cessione di intero fabbricato avente i requisiti della Legge Tupini da parte di soggetti diversi da imprese costruttrici Cessione di porzioni immobiliari site in un fabbricato avente i requisiti della Legge Tupini effettuata da soggetto diverso dalla impresa costruttrice Capitolo XXXI L APPLICAZIONE DELL ALIQUOTA IVA AGEVOLATA DEL 4% ALLE PRESTAZIONI DI SERVIZI Prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di immobili ad uso abitativo Tassazione delle prestazioni per lavori di ricostruzione previa demolizione Lavori di ampliamento sulla prima casa Appalti per la costruzione di fabbricati rurali Appalto di opere finalizzate al superamento ed alla eliminazione delle barriere architettoniche Il controllo da parte dell appaltatore della sussistenza dei requisiti agevolativi e l eventuale venir meno di questi ultimi

10 XIV INDICE Capitolo XXXII L APPLICAZIONE DELL ALIQUOTA IVA DEL 10% ALLE PRESTAZIONI DI SERVIZI Contratti di appalto relativi alla costruzione di immobili ad uso abitativo cui si applica l aliquota del 10% Costruzione di interi edifici aventi le caratteristiche della Legge Tupini, il cui committente non è una impresa costruttrice che destina i beni alla vendita Prestazioni di servizi concernenti opere di urbanizzazione ed assimilate Contratti di appalto concernenti gli edifici di cui all articolo 1 della Legge 19 luglio 1961, n Interventi di recupero Segue: Fabbricati a destinazione abitativa Segue: La tipologia degli interventi di recupero Segue: Le operazioni agevolate Segue: Fornitura di beni Segue: I limiti all applicazione dell aliquota agevolata: la nozione di «beni significativi» Segue: Il valore della prestazione Segue: Alcuni esempi di calcolo Segue: Modalità di fatturazione Interventi di manutenzione straordinaria sugli edifici di edilizia residenziale pubblica Segue: Ambito oggettivo di applicazione dell aliquota del 10% Segue: Definizione di edilizia residenziale pubblica Segue: Il requisito della stabile residenzialità Segue: Edifici residenziali costruiti da privati Capitolo XXXIII LE ALIQUOTE IVA APPLICABILI ALLE CESSIONI DI BENI PER L EDILIZIA Cessioni di materie prime e semilavorate per l edilizia (aliquota 20%) Cessione di beni finiti per la realizzazione di fabbricati aventi le caratteristiche della Legge Tupini (aliquota Iva 4%) Cessione di beni finiti per la realizzazione di costruzioni rurali (aliquota Iva 4%) Cessione di beni finiti per la realizzazione di fabbricati ai quali si applica l aliquota del 10%

11 XV Capitolo XXXIV COSTRUZIONI RURALI. ASSEGNAZIONI AI SOCI DI COOPERATIVE Costruzioni rurali. Le modifiche introdotte dal D.L. n. 41 del Segue: L attuale situazione delle agevolazioni in tema di edilizia rurale Assegnazioni ai soci delle cooperative edilizie. Applicazione dell aliquota del 4% Segue: Determinazione della base imponibile Segue: Momento impositivo Segue: Applicazione dell aliquota del 10% Segue: Imposte indirette Parte Quarta LE ALTRE AGEVOLAZIONI Capitolo XXXV LE AGEVOLAZIONI FISCALI IN CASO DI «RIACQUISTO» DELLA PRIMA CASA Il credito di imposta Come ottenere il beneficio La misura del credito Come utilizzare il bonus Segue: Utilizzo parziale del credito Segue: Utilizzo del credito per il pagamento delle imposte di successione Segue: Utilizzo in compensazione ai finiiva Trasferimento mortis causa del credito inutilizzato La «durata» del credito Cessioni di immobili acquistati da imprese costruttrici Appalti e assegnazioni di cooperative edilizie Decadenza dai benefici tributari e sanzioni Capitolo XXXVI L ACQUISTO DELLA PRIMA CASA PER DONAZIONE O SUCCESSIONE Il quadro normativo Il regime fiscale Le ipotesi concrete di applicazione Cumulabilità delle agevolazioni La richiesta dei benefici Decadenza e sanzioni Indice analitico

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