Agevolazione prima casa

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Agevolazione prima casa Criteri diversi per atti soggetti a IVA e atti soggetti a imposta proporzionale di registro Categoria: Imposte indirette Sottocategoria: Imposta di registro L agevolazione prima casa consiste in un trattamento fiscale di favore che, a seconda che si tratti di atti soggetti ad IVA o di atti soggetti all imposta proporzionale di registro, prevede: l applicazione dell aliquota agevolata del 4% per l acquisto della prima casa, disposta dal punto 21, Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972, in luogo delle aliquote del 10% e del 22%; l applicazione dell imposta di registro per l acquisto della prima casa nella misura del 2% (a partire dal 1 Gennaio 2014), in luogo della più onerosa aliquota del 9%. Da tener presente, inoltre, che l agevolazione prima casa consente l applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa (200 euro a partire dal 1 Gennaio 2014), in luogo delle aliquote proporzionali, per gli eredi o i donatari di abitazioni oggetto di successione o donazione, in presenza dei requisiti prima casa. In tutti i casi citati, l ottenimento dell agevolazione in questione dipende dal rispetto di determinati requisiti. In particolare: non deve trattarsi di immobile di lusso: l individuazione degli immobili di lusso avviene con criteri diversi a seconda che si tratti di atti soggetti ad IVA o di atti soggetti all imposta proporzionale di registro; devono essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/

2 Premessa L agevolazione prima casa consiste in un trattamento fiscale di favore che, a seconda che si tratti di atti soggetti ad IVA o di atti soggetti all imposta proporzionale di registro, prevede: l applicazione dell aliquota agevolata del 4% per l acquisto della prima casa, disposta dal punto 21, Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972, in luogo delle aliquote del 10% e del 22%; l applicazione dell imposta di registro per l acquisto della prima casa nella misura del 2%, in luogo della più onerosa aliquota del 9% (atti soggetti a imposta proporzionale di registro). Per l ottenimento dall agevolazione in questione, sono richiesti determinati requisiti: requisiti soggettivi, dettati, sia per gli atti soggetti ad IVA che per gli atti soggetti a imposta proporzionale di registro, dalla nota II-bis) all articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986; requisiti oggettivi: diversi a seconda che si tratta di atti soggetti ad IVA o atti soggetti a imposta proporzionale di registro. Atti soggetti a imposta proporzionale di registro L imposta di registro per l acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2 per cento. La nuova aliquota è in vigore dal 1 Gennaio 2014, per effetto dell entrata in vigore della riforma delle tassazione dei trasferimenti immobiliari. Per usufruire dell agevolazione prima casa: - non deve trattarsi di immobile di lusso. L agevolazione prima casa non è applicabile agli immobili di lusso, come prevede il novellato articolo 1, co. 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, che, inoltre, individua puntualmente quali immobili considerare di lusso ovvero le unità immobiliari classificate in catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9 a prescindere dalle loro caratteristiche. Si considerano immobili di lusso, quindi non agevolabili, le unità immobiliari classificate in catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9 a prescindere dalle loro caratteristiche. - devono essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/

3 Tali requisiti sono: L acquirente deve lavorare o risiedere (a andare a risiedere entro 18 mesi dal rogito) nel Comune dove è situato l edificio oggetto di acquisto agevolato. L acquirente non deve essere titolare di un altra abitazione nello stesso Comune dove si trova l abitazione oggetto di acquisto agevolato. L acquirente non deve essere titolare di un altra abitazione, ovunque ubicata, che sia stata acquistata con l agevolazione prima casa. L agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un quinquienno oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquiennio, entro un anno sia acquista altra prima casa. L Amministrazione Finanziaria nella C.M. 2/E/2014 ha puntualizzato che in sede di stipula dell atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull abitazione per il quale si intende beneficiare del trattamento agevolato riservato all acquisto della prima casa, sarà sufficiente indicare, oltre che la sussistenza delle altre condizioni richieste dalla Nota II-bis all articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, la classificazione o la classificabilità dell immobile nelle categorie catastali che possono beneficiare del regime di favore, che sono: le abitazioni di tipo civile (cat. A/2); le abitazioni di tipo economico (cat. A/3); le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4); le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5); le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6); le abitazioni in villini (cat. A/7); le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11). Atti soggetti ad IVA Per gli atti soggetti ad IVA, l applicazione dell aliquota ridotta del 4%, disposta dal punto 21, Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972, è subordinata al rispetto dei seguenti requisiti: - non deve trattarsi di immobile di lusso; ai fini IVA, la definizione di immobili di lusso è rinvenibile in un Decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 1969 (Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969); - devono essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (come 3

4 precedentemente esaminato per gli atti soggetti a imposta proporzionale di registro). Prospetto di sintesi Agevolazione acquisto prima casa Atti soggetti ad imposta Atti soggetti ad IVA proporzionale di registro La definizione di Si considerano immobili immobili di lusso è di lusso le unità rinvenibile ne Decreto immobiliari classificate in del Ministro dei lavori catasto nelle categorie Non deve trattarsi di pubblici 2 agosto 1969, A/1, A/8 e A/9 a immobili di lusso pubblicato nella prescindere dalle loro Gazzetta Ufficiale n. caratteristiche. 218 del 27 agosto Devono essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/ L acquirente deve lavorare o risiedere (a andare a risiedere entro 18 mesi dal rogito) nel Comune dove è situato l edificio oggetto di acquisto agevolato; 2. l acquirente non deve essere titolare di un altra abitazione nello stesso Comune dove si trova l abitazione oggetto di acquisto agevolato; 3. l acquirente non deve essere titolare di un altra abitazione, ovunque ubicata, che sia stata acquistata con l agevolazione prima casa; 4. l agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un quinquienno oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquiennio, entro un anno sia acquista altra prima casa. L impossibilità di trasferire la residenza per cause di forza maggiore Per usufruire dell agevolazione casa, sia ai fini Iva che ai fini dell imposta di registro, è necessario che l acquirente lavori o risieda (a vada a risiedere entro 18 mesi dal rogito) nel Comune dove è situato l edificio oggetto di acquisto agevolato. 4

5 In caso di decorrenza del termine dei 18 mesi senza avvenuto trasferimento di residenza e senza presentazione di istanza all'ufficio, il contribuente decade dall'agevolazione con applicazione della sanzione del 30%. Il mancato trasferimento della residenza entro tale termine non comporta la decadenza dall'agevolazione se è dovuto a cause di forza maggiore (R.M. 35/E/2002). Costituiscono cause di forma maggiore: l'evento sismico, verificatosi in Comuni individuati con ordinanza, che abbia impedito di trasferirvi la residenza nel termine richiesto, purché sia accaduto in pendenza del termine stesso (35/E/2002); o infiltrazioni d'acqua con conseguente ordinanza del Sindaco di inagibilità o inabilitabilità (140/E/2008). Non può essere considerato motivo di causa maggiore il protrarsi dei lavori di ristrutturazione sulla casa, in quanto il soggetto potrebbe trasferire la residenza nel Comune in altro immobile, anche in locazione (Cassazione, Ordinanza , n ). Immobile in corso di costruzione Per quanto riguarda l agevolazione prima casa, ai fini IVA, questa viene concessa anche nel caso in cui l acquisto riguardi un immobile in corso di costruzione. Tale possibilità è espressamente prevista dal punto 21, Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972. Ai fini dell imposta di registro, in assenza di un espressa previsione legislativa, l Amministrazione Finanziaria, nella C.M. 38/E/2005, uniformandosi all indirizzo giurisprudenziale prevalente, ha chiarito che l agevolazione prima casa spetta anche nell ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell abitazione non di lusso. Come precedentemente evidenziato, in tal caso, in sede di stipula dell atto di trasferimento, la classificabilità dell immobile in una delle categorie catastali agevolabili. Trasferimento immobili per successione Quando nell attivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, oltre all imposta di successione sono dovute anche le imposte ipotecaria e catastale. Generalmente, queste sono pari rispettivamente al 2% e all 1% del valore degli immobili. Le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa al verificarsi di determinate condizioni. Tali condizioni sono individuate dall art. 69, co. 3 e 4, L. 342/

6 Per definire requisiti e condizioni necessari all ottenimento dell agevolazione in questione (misura fissa ipocatastali in luogo delle aliquote proporzionali), l art. 69, co. 3, L. 342/2000, oltre a stabilire che non deve trattarsi di immobili di lusso, senza fornirne una precisa indicazione, rinvia all'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al TUR (Testo Unico dell imposta di registro). Il richiamato operato dalla norma rende l agevolazione concedibile in caso non si tratti di immobile non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. dei Lavori pubblici 2 agosto 1969, ove si verifichino le ulteriori condizioni previste dalla Nota II) bis, all articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR che, come noto, stabilisce i requisiti soggettivi per usufruire dell agevolazione prima casa Con l entrata in vigore delle nuove imposte d atto, a partire dal 1 Gennaio 2014, l'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al TUR è stato abrogato. Il venir meno delle norme richiamate dall art. 69, co. 3, L. 342/2000, faceva supporre l impossibilità di accedere alla misura fissa delle imposte ipotecarie e catastali in caso di trasferimento di beni immobili per successione. Tuttavia, l Amministrazione Finanziaria nella C.M. 2/E/2014 (par ) ha chiarito che anche dopo la soppressione dell'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al TUR, è possibile accedere alla misura fissa delle imposte ipotecarie e catastali in caso di trasferimento di beni immobili per successione, a condizione che non si tratti di immobili di lusso, come individuati ai fini dell imposta di registro, ove si verifichino le ulteriori condizioni previste dalla Nota II) bis della tariffa, parte prima, allegata al TUR. A seguito del chiarimento fornito dall Amministrazione Finanziaria, se nell attivo ereditario ci sono beni immobili, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa qualora: - non si tratti di immobili di lusso. Si considerano immobili di lusso, quindi non agevolabili, le unità immobiliari classificate in catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9 a prescindere dalle loro caratteristiche; - devono essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all articolo 1, co. 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/ Valgono le stesse considerazioni effettuate per le operazioni soggette a imposta di registro proporzionale, alle quali si rinvia. 6

7 SI ricorda inoltre che l art. 26, co. 2, D.L. 104/2013, convertito con L. 128/2013, ha previsto, dal 1 Gennaio 2014, l aumento ad euro 200 della misura fissa dell imposta di registro, ipotecaria e catastale per tutti gli atti che al scontavano imposta di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 168. Di conseguenza, nella fattispecie in esame, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute, a decorrere dal 1 gennaio 2014, nella misura di 200 euro ciascuna. Restano, inoltre, dovuti l imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. - Riproduzione riservata - 7