Dagli edifici ai quartieri. Luca TALLURI

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1 Dagli edifici ai quartieri Luca TALLURI Torino, 25 novembre 2016

2 Federcasa Una rete per la qualità dell abitare Federcasa associa 100 enti e aziende (Ater, Aler, Arca, Iacp, Spa) che in tutta Italia da più di un secolo costruiscono e gestiscono abitazioni sociali realizzate con fondi pubblici, fondi propri e prestiti agevolati. Specializzate nella realizzazione e nell amministrazione di patrimoni abitativi, oggi le Aziende Casa gestiscono oltre 750 mila unità immobiliari proprie e di terzi e attuano interventi di recupero, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione, manutenzione straordinaria e ordinaria

3 Federcasa Una rete per la qualità dell abitare Associati: 100 Dipendenti: Patrimonio gestito 758 mila alloggi in locazione 50 mila abitazioni a riscatto 108 mila unità immobiliari non residenziali in locazione Competenze principali degli operatori Costruzione e recupero di alloggi Gestione e manutenzione degli alloggi Accompagnamento sociale Servizi agli utenti oltre all alloggio Promozione e partecipazione ai programmi di riqualificazione urbana

4 Iacp, Ater, Atc, Aler, Spa Partners dei Comuni Offrono una vasta gamma di servizi: gestione globale del patrimonio immobiliare di edilizia sociale progettazione e direzione lavori per interventi costruttivi coordinamento di programmi di riqualificazione urbana Servizi energetici In partenariato con i fornitori di energia per un uso razionale delle risorse: interventi sul sistema edilizio-impiantistico trasferimento di tecnologie generazione distribuita Nuove sfide nuovi servizi Sperimentano servizi sempre più adeguati alla specializzazione della domanda: abitazioni non tradizionali: cohousing, alloggi per anziani autosufficienti alloggi con strumenti di domotica per anziani e disabili residenze collettive per i giovani, studenti, anziani, madri sole, immigrati, con servizi comuni o aperti alla popolazione

5 Patrimonio abitativo gestito in locazione alloggi gestiti in locazione anno

6 Tipologie di intervento 800 Manutenzione ordinaria milioni di euro - interventi ultimati Mln 400 Mln 300 Mln 165 Mln Manutenzione straordinaria Recupero edilizio Nuova costruzione anno

7 Nuova costruzione e recupero edilizio (alloggi) nuovi alloggi alloggi recuperati numero alloggi ultimati anno

8 Opportunità: Decreto MIT 16 marzo 2015 Programma di recupero di immobili e alloggi ERP (Linea B) Obiettivi: Razionalizzare l'offerta di edilizia residenziale pubblica Strumenti: Programma di manutenzione straordinaria per interventi di: efficientamento energetico; sicurezza strutturale; rimozione di materiali nocivi; frazionamento e accorpamento degli alloggi in considerazione delle nuove articolazioni della domanda abitativa Risorse totali: 400,231 milioni di euro ( ) Limite di costo: 50mila euro/alloggio Totale alloggi programmabili: Stato di attuazione tranche : Risorse trasferite alle Regioni: 105 milioni di euro (febbraio 2016) Totale alloggi finanziati: Avvio lavori: entro marzo 2017

9 Opportunità: Decreto MIT 16 marzo 2015 Finanziamenti (A + B) 180,000 Linea A. Programma Ripristino alloggi di risulta Linea B. Programma Manutenzione strordinaria A+B. Totale 160, , ,000 millioni di euro 100,000 80,000 60,000 40,000 20,

10 Deficit manutentivo VS Riqualificazione energetica Il deficit manutentivo grave assorbe gran parte delle risorse Le risorse stanziate in questi ultimi anni hanno attivato interventi di manutenzione straordinaria per circa 400 milioni di euro e hanno interessato 7 mila alloggi ogni anno, pari a meno dell 1% del patrimonio gestito, anche se il trend è in moderata crescita. Il deficit manutentivo grave, in molte Regioni, ha di fatto impegnato anche gran parte delle risorse della Linea B del DM 16/03/2015. Il resto delle disponibilità finanziarie sarà utilizzato soltanto in percentuale residua per interventi che comportino, come prevede tra gli altri il provvedimento, una riduzione almeno del 30% dei consumi energetici. E ciò nonostante lo sforzo del Governo che ha integrato le risorse portandole a circa 500 milioni e ha rimodulato le annualità di erogazione compattandole in 5 anni anziché 10. Fabbisogno riqualificazione energetica Se si considerano sicuramente privi di adeguato isolamento gli alloggi costruiti prima del 1981, risultano circa 400 mila gli alloggi con consumi superiori ai 150 Kwh/mq/anno e quindi con necessità di intervento urgente.

11 Stima del fabbisogno di efficientamento energetico Epoca di costruzione Alloggi % sul totale Alloggi già ristrutturati % alloggi ristruttutati sul totale classe % di fabbisogno manutentivo Alloggi teorici da efficientare [1] [2] [2]/[1]*100 [3] [1]-[2]/100*[3] ante , , , , , , , post , Totale ,

12 Riqualificazione energetica. Ostacoli Finanziari La questione principale è l insufficienza delle risorse stanziate e le priorità di impiego di quelle disponibili. Solo dal 2013 sono disponibili gli incentivi Conto Termico e dal 2016 l agevolazione fiscale è stata estesa agli ex IACP. Gestionali / normativi Chi investe denaro è il gestore mentre il risparmio conseguito è a favore dell inquilino che continua a pagare lo stesso canone di affitto (110 euro/mese medio) anche dopo i miglioramenti energetici e la conseguente riduzione della bolletta energetica. Difficoltà ad intervenire nei condomini a proprietà mista pubblico/privata. Sociali E sempre necessario il coinvolgimento e la partecipazione degli inquilini. Tecnici Scarsa propensione al ricorso alle Esco e ai contratti di prestazione energetica. Scarsa fiducia del credito in assenza di sistemi di gestione del rischio.

13 Riqualificazione energetica. Ostacoli FINANZIARI Gli attuali incentivi e agevolazioni di cui gode il settore dell edilizia residenziale pubblica coprono soltanto una parte del costo dell intervento di efficientamento energetico. Conto termico: 40%, e 65% per interventi a energia quasi zero, unica rata Detrazione fiscale: % in dieci anni per gli interventi attuati dal 2017 al 2021 su parti comuni dei condomini (Legge di bilancio 2017 in discussione). A queste condizioni gli enti gestori non sono agevolati ad intervenire sul proprio patrimonio, in quanto, contrariamente al privato proprietario, non hanno nessuna possibilità di recuperare quota dell investimento in termini di minore consumo. Il risparmio energetico conseguito è a favore dell inquilino mentre chi investe denaro è il gestore. Attualmente è possibile attivare interventi di efficientamento energetico con risparmi del 50 60%, soltanto integrando gli incentivi e le agevolazioni fiscali con finanziamenti regionali e, quando possibile, con fondi propri dei gestori.

14 Riqualificazione energetica. Buone pratiche Le numerosissime buone pratiche di riqualificazione energetica attuate dai gestori dell edilizia residenziale pubblica, testimoniano che il settore ha maturato capacità tecniche e progettuali per realizzare, e soprattutto gestire, interventi di questo genere. Con gli attuali vincoli imposti dalle risorse disponibili, gli interventi di efficientamento energetico riguardano generalmente misure che hanno utilizzato, in un ottica integrata, tecnologie esistenti e collaudate: isolamento di involucro opaco e infissi; impianti ad elevate prestazioni come caldaie (anche autonome) a condensazione; installazione di dispositivi per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili; installazione di dispositivi di building automation; campagne di informazioni per orientare i comportamento degli utenti. Di ogni intervento sono stati effettuati riscontri diretti dei costi/benefici e dell impatto effettivo sui consumi.

15 Riqualificazione energetica. Per fare di più Ripristinare un flusso di finanziamenti certi e costanti I finanziamenti, mirati alla specificità dei soggetti, devono essere cumulabili con gli incentivi e con le detrazioni fiscali specifiche con l obiettivo di: coniugare riqualificazione e recupero con interventi di efficientamento energetico di rilievo e di miglioramento della sicurezza sismica. interessare principalmente condomini multipiano e interi quartieri in aree urbane. Integrare gli incentivi Gli incentivi del Conto termico coprono soltanto il 40% (max 55%) dei costi di efficientamento energetico. L introduzione del bonus volumetrico permetterebbe di realizzare alloggi in affitto permanente a canone non ERP consentendo così di ricavare le necessarie risorse aggiuntive per finanziare gli interventi di efficientamento energetico.

16 Riqualificazione energetica. Per fare di più Ripartire equamente costi e benefici dell efficienza energetica Ovvero legare una quota del canone di locazione al livello di efficienza energetica dell alloggio. Al costo degli interventi di efficientamento energetico realizzati in edifici ex IACP potrebbero partecipare gli utenti attraverso quota parte dei risparmi conseguiti sul costo dell abitare (inteso in senso allargato: canone di locazione, spesa per elettricità e per riscaldamento) La spesa energetica per famiglia in Italia è stimata tra euro / anno (1/4 consumi elettrici e 3/4 consumi termici). Un intervento globale (cappotto, serramenti, caldaia) produce un risparmio sulla bolletta dell utente pari a euro /anno, a seconda della zona climatica. Occorre verificare l applicabilità di forme di addebito di un costo calore calcolato a prescindere dal reale costo del combustibile consumato e, successivamente, dare certezza giuridica a questo approccio attraverso accordi fra i soggetti o una modifica normativa che lo preveda.

17 Riqualificazione energetica. Per fare di più Risparmio energetico, vivibilità e sicurezza Occorre coniugare gli interventi che producono vantaggi energetici con quelli che migliorano la vivibilità e la sicurezza degli spazi sia privati che condominiali: consolidamento strutturale antisismico degli edifici; installazione di ascensori e corpi scala a norma; ridefinizione delle configurazioni interne ai complessi residenziali; riqualificazione degli spazi liberi; spazi per la raccolta differenziata. La stabilizzazione dell ecobonus ( ) per gli interventi condominiali, prevista dalla Legge di Bilancio 2017 in discussione, dà certezza nel tempo dell agevolazione e consente di programmare, progettare, appaltare e realizzare, interventi su interi edifici e su complessi residenziali più vasti.

18 Riqualificazione. Partire dall edificio Sia per il settore privato che per quello di edilizia residenziale pubblica l unità di intervento auspicabile è l edificio ovvero il CONDOMINIO L efficienza energetica e il miglioramento delle prestazioni per la sicurezza sismica sono un esigenza e un opportunità che va oltre l indispensabile manutenzione dei singoli edifici, per diventare aspetto imprescindibile della riqualificazione urbana, in cui interagiscono tre livelli di intervento: alloggio, edificio, frazione urbana o quartiere. Si deve coniugare i tre aspetti della sostenibilità: sociale, economica, finanziaria. Come è indispensabile che ogni manutenzione straordinaria di un edificio preveda la riqualificazione infrastrutturale, è altrettanto vero che oggi non si può concepire una riqualificazione urbana di un quartiere, che non includa il tema della sostenibilità sociale, ovvero della coesione sociale e della convivenza civile. Creare servizi e cultura del desiderio di RELAZIONE. E evidente che la scala urbana moltiplica gli aspetti di opportunità organizzativa e anche di convenienza economica dei singoli interventi.

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