MERCATO IMMOBILIARE NAPOLI

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1 MERCATO IMMOBILIARE NAPOLI Speciale Grandi Città Nel corso del 2009 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 6,1%; nel secondo semestre la diminuzione è stata del 2,3% % +15.8% +13.1% +13.9% +12.4% +7.4% -1.6% -6.8% -6,1% Nel centro di Napoli si registrano quotazioni stabili. Positivo l andamento del mercato immobiliare della zona di Porta Capuana-Arenaccia dove, in particolare, hanno ben tenuto i piccoli tagli (monolocali e bilocali) acquistati sia da investitori che da coppie giovani. Un monolocale in zona costa mediamente mila e si può affittare intorno a 400 al mese. Nelle zone di Forcella e della Stazione acquistano prevalentemente persone che hanno sempre vissuto nel quartiere o che comunque conoscono bene la zona. Le abitazioni sono prevalentemente popolari, risalenti alla fine del 1800 e comunque anteriori al Gli immobili più prestigiosi si concentrano nel quartiere di Arenaccia dove prevalgono le soluzioni in cemento armato e dove, a breve, sorgerà un centro commerciale. La zona presenta il vantaggio di essere ben collegata alla tangenziale e servita da numerose attività commerciali. Le quotazioni di una tipologia usata ad Arenaccia oscillano da 2200 a 2500 al mq. Nella zona del centro intorno al Duomo le quotazioni degli immobili sono al ribasso. Infatti i proprietari hanno ancora aspettative elevate mentre i potenziali acquirenti hanno notevolmente ridotto la disponibilità di spesa in particolare coloro che ricorrono al mutuo. Si registrano acquisti di immobili ad uso investimento; infatti in zona sono concentrate numerose facoltà universitarie e di conseguenza ci sono genitori di studenti che acquistano l immobile per il figlio, ma anche investitori che acquistano per affittarli. Un taglio di 40 mq si può acquistare a 90 mila e si può affittare a 400 al mese. Tra le strade principali ci sono via Duomo, corso Umberto I, via Benedetto Croce e piazza del Gesù dove si concentrano stabili d epoca costruiti tra il 1500 ed il Per un buon usato si spendono cifre medie di 4000 al mq. Nella zona di via Tribunali, piazza Dante, nel cuore storico della città, i prezzi scendono a 3000 al mq. La macroarea che ha segnalato la diminuzione più sensibile è stata quella del Centro Direzionale che ha interessato in particolare i quartieri di Ponticelli e di Poggioreale. In quest ultimo quartiere la motivazione è da ricercarsi nel fatto che ad acquistare in zona sono prevalentemente persone con redditi medio-bassi che ricorrono al mutuo per finanziare l acquisto. Si è registrato un calo anche sulle tipologie di qualità migliore dal momento che non rientrano nel budget medio dei potenziali acquirenti della zona e che esprimono ormai una disponibilità di spesa intorno a mila. Acquistando soprattutto famiglie il taglio più richiesto è il trilocale. Si nota una maggiore attenzione allo stato di conservazione del condominio. Il quartiere di Poggioreale è caratterizzato da parchi residenziali popolari realizzati tra gli anni 40 e 50 e da parchi residenziali più recenti, degli anni 70. Molte richieste si concentrano in via Nuova Poggioreale ed in via Stadera, dove sono disponibili palazzi della fine degli anni 70 ed inizi degli anni 80 e che si trattano a al mq. La spesa è più contenuta per le soluzioni popolari degli anni 50 ed è compresa tra 1600 e 1800 al mq. Da segnalare che in via Nuova Poggioreale sono in fase di completamento due nuovi parchi residenziali, dove si possono acquistare appartamenti acquistabili a 4000 al mq. Il quartiere Poggioreale è una zona della parte orientale della città. E' conosciuto per la recente costruzione del Centro Direzionale, sede dell'università e del Palazzo di Giustizia. E' presente inoltre la stazione circumvesuviana. A Sud di Napoli si estende la zona industriale che svolgerà un ruolo di primo piano nei prossimi anni. E stato approvato infatti il progetto per la realizzazione della "Cittadella dell'università" e di una nuova fermata della metropolitana presso il Tribunale, la partenza dei lavori è prevista entro il Poggioreale è interessato dallo sviluppo di nuovi servizi urbani. E già in funzione una nuova linea tramviaria che

2 Speciale Grandi Città collega il quartiere con le zone centrali di Napoli, con capolinea in Piazza Vittoria. Inoltre, da circa due anni, è in funzione la nuova fermata della Metropolitana Granturco. Il quartiere è ben collegato con l'aeroporto di Capodichino e con la Stazione Centrale. E del 2,1% la diminuzione dei prezzi nella macroaerea di Posillipo-Chiaia e del 2,8% quella di di Vomero-Arenella. Nella prima si registra un lieve ribasso delle quotazioni nella zona delimitata da via Petrarca e da via Orazio. In particolare si è registrato un calo delle quotazioni sul segmento degli immobili acquistati per uso investimento. La sensazione è che coloro che potrebbero acquistare, avendo anche il capitale per poterlo fare, siano in una situazione di stand-by: molti infatti sono titolari di aziende o liberi professionisti che al momento preferiscono rimandare l acquisto dell abitazione come investimento per lasciare il capitale liquido e fronteggiare eventuali difficoltà legate all attività professionale. Infatti in questa seconda parte dell anno hanno comprato soprattutto coloro che hanno avuto necessità dell abitazione. Non si sono avute flessioni per le tipologie di prestigio situate a Posillipo, in particolare per le soluzioni indipendenti con accesso al mare e dal valore superiore al milione di o per gli appartamenti inseriti nei parchi condominiali di prestigio che caratterizzano la zona e dotati di campi da tennis, piscina e servizio di vigilanza. Le quotazioni per una tipologia usata ed in buone condizioni sono valutate intorno a 8000 al mq. Hanno mantenuto quotazioni invariate anche gli immobili degli anni 20 situati in via Posillipo. La diminuzione delle quotazioni, per quanto contenuta, si è registrata maggiormente sugli appartamenti meno signorili situati in via Caravaggio, via Manzoni, via Catullo e limitrofe dove ci sono soluzioni degli anni 60. Sono in fase di ultimazione i lavori per la riqualificazione delle facciate degli immobili previsti dal progetto Sirena ed avviati anni fa. Nella macroaorea di Vomero-Arenella si registra una diminuzione dei prezzi per le abitazioni situate nella zona di piazza Medaglie d Oro in seguito alla minore disponibilità di spesa media dei potenziali acquirenti, soprattutto sui grandi tagli (4-5 locali). Tengono i prezzi per i bilocali e i trilocali. Ad acquistare in questa zona è soprattutto un target medio alto, professionisti, che negli ultimi tempi esprime la richiesta per immobili da ristrutturare e dotati di posto auto. Chi ha comprato in questa seconda parte del 2009, quasi sempre ha venduto un altro immobile, a volte trasferendosi anche dai quartieri limitrofi. Particolarmente apprezzati gli immobili situati a ridosso di Piazza Medaglie d Oro dove si concentrano soluzioni degli anni 50 dotate di terrazzo e vista sulla piazza e che, al momento, in buone condizioni si trattano a prezzi medi di 5500 al mq. Si riscontrano difficoltà nella vendita degli immobili nella zona di via Michelangelo dove ci sono tipologie decisamente prestigiose i cui prezzi però al momento risultano superiori al budget dei potenziali acquirenti. La conseguenza è che spesso coloro che dimostrano interesse per questo tipo di immobile si sposta verso Posillipo sempre che non si trovi la tipologia con posto auto e terrazzo. In diminuzione dell 1,5% le abitazioni situate nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta, in particolare nel quartiere di Fuorigrotta-Stadio. La zona infatti offre soprattutto soluzioni in edilizia popolare (Iacp, Inail), costruite negli anni 50 e che interessa un target di acquirenti che non dispone di un capitale iniziale a disposizione, ricorre al mutuo ed ha redditi medio-bassi. Tra le categorie che ne hanno maggiormente risentito ci sono le giovani coppie. Queste ultime infatti si sono indirizzati o verso il mercato degli affitti, quando impossibilitate ad ottenere il mutuo oppure hanno acquistato nel Rione Lauro o in zone molto popolari dove per un taglio di 50 mq in discrete condizioni si spendono intorno a 150 mila. La presenza di prezzi più contenuti ha determinato anche una buona domanda per investimento, indirizzatasi verso i bilocali su cui investire cifre medie di mila e che sono poi affittati a cifre medie di 600 al mese. Soluzioni di qualità media e con prezzi leggermente superiori sono disponibili su via Lepanto e via Marino dove si possono toccare quotazioni intorno a al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda e locazioni stabili dopo un periodo in cui l aumento della richiesta aveva fatto salire i valori dei canoni di locazione. Tra i progetti in corso sul territorio di Napoli ci sono quelli per il Porto Turistico di Bagnoli, dove saranno creati 350 posti barca, la riqualificazione del litorale di San Giovanni a Teduccio ed il recupero dell ex area Breglia a Ponticelli.

3 Speciale Grandi Città Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 39.9% 30.5% 12.8% 5.2% Luglio % 40.3% 30.5% 12.3% 5.1% Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 si registra un leggero aumento della concentrazione della domanda sui quattro locali (passati da 12.3% a 12.8%). Stabile la concentrazione della domanda sui trilocali. In diminuzione quella sui monolocali e sui bilocali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio % 27.9% 29.7% 19.5% 9.8% Luglio % 27.9% 30.7% 17.7% 11.5% Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 si registra un leggero aumento della concentrazione dell offerta sui monolocali e sui quattro locali. Stabile la concentrazione della dell offerta sui bilocali (27.9%) e in diminuzione quella dei trilocali e dei cinque locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

4 NAPOLI CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CENTRO - CORSO MERIDIONALE CENTRO - ZONA DUOMO MATERDEI - SANTA TERESA DEGLI SCALZI MONTEOLIVETO - QUARTIERE OREFICI MONTEOLIVETO - SAN FELICE PORTA CAPUANA - ARENACCIA PORTA NOLANA Posillipo-Chiaia BAGNOLI CHIAIA - SAN FERDINANDO - MONTECALVARIO MANZONI - CARAVAGGIO MERGELLINA PETRARCA - ORAZIO Flegrea-Fuorigrotta CAVALLEGGERI D'AOSTA FUORIGROTTA FUORIGROTTA - AUGUSTO FUORIGROTTA - STADIO PIANURA PIANURA - CAMPANILE - SAN DONATO SOCCAVO - GARZILLI - EPOMEO SOCCAVO - MANNA Vomero-Arenella ANTIGNANO AVVOCATA - ARENELLA MEDAGLIE D'ORO MONTESANTO SANITA' VOMERO - CILEA VOMERO - COLLI AMINEI VOMERO - FONTANA VOMERO - S. MARTINI VOMERO - SCARLATTI VOMERO ALTO

5 Collina CAPODIMONTE CARLO III CHIAIANO FORIA SECONDIGLIANO - QUADRIVIO Centro Direzionale BARRA POGGIOREALE PONTICELLI SAN GIOVANNI A TEDUCCIO NAPOLI PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AFRAGOLA C AFRAGOLA P ANACAPRI C Nd Nd ANACAPRI P Nd Nd ARZANO C ARZANO P ARZANO - CENTRO STORICO C BACOLI C BACOLI P BOSCOREALE C BOSCOREALE P BOSCOTRECASE P BRUSCIANO C BRUSCIANO P CALVIZZANO C CALVIZZANO P CAPRI C CAPRI P CASALNUOVO DI NAPOLI C CASALNUOVO DI NAPOLI P CASALNUOVO DI NAPOLI - NAZIONALE C CASALNUOVO DI NAPOLI - NAZIONALE P CASAVATORE C

6 CASAVATORE P.CO ACACE P CASORIA - CENTRO C CASORIA - CENTRO P CASTELLAMMARE DI STABIA - ANNUNZIATELLA P CASTELLAMMARE DI STABIA - CENTRO C CASTELLAMMARE DI STABIA - CENTRO STORICO C CASTELLAMMARE DI STABIA - ZONA SAN MARCO P CERCOLA C CERCOLA P CICCIANO C CICCIANO P CIMITILE C CIMITILE P CITTADELLA ARPINO C Nd Nd CITTADELLA ARPINO P Nd Nd ERCOLANO C ERCOLANO P ERCOLANO - MIGLIO D'ORO P FORIO D'ISCHIA C FORIO D'ISCHIA P FRATTAMAGGIORE C FRATTAMAGGIORE P FRATTAMINORE C FRATTAMINORE P GIUGLIANO IN CAMPANIA - CENTRO C GIUGLIANO IN CAMPANIA - CENTRO STORICO - ME C GIUGLIANO IN CAMPANIA - NORD - EST P GIUGLIANO IN CAMPANIA - NORD - OVEST P GRAGNANO C GRAGNANO P GRUMO NEVANO C GRUMO NEVANO P ISCHIA C ISCHIA P LICOLA C LICOLA P

7 MARANO DI NAPOLI C MARANO DI NAPOLI P MARIGLIANO C MARIGLIANO P MELITO DI NAPOLI C MELITO DI NAPOLI P MONTE DI PROCIDA C MONTE DI PROCIDA P MUGNANO C MUGNANO P NOLA - FRAZIONE POLVICA P NOLA - ZONA NORD C NOLA - ZONA NORD P NOLA - ZONA SUD C OTTAVIANO C OTTAVIANO P PALMA CAMPANIA C PALMA CAMPANIA P PIANO DI SORRENTO C PIANO DI SORRENTO P POGGIOMARINO C POGGIOMARINO P POLLENA TROCCHIA C POMIGLIANO D'ARCO P POMIGLIANO D'ARCO - CENTRO C POMIGLIANO D'ARCO - CENTRO STORICO C POMIGLIANO D'ARCO - SEMICENTRO C POMPEI C POMPEI P POMPEI S PORTICI - DIAZ C PORTICI - LIBERTA' C PORTICI - MICHELANGELO C POZZUOLI - ARCO FELICE C POZZUOLI - CENTRO ANTICO C QUALIANO C

8 QUARTO C QUARTO P SAN GENNARO VESUVIANO C SAN GENNARO VESUVIANO P SAN GIORGIO A CREMANO C Nd Nd SAN GIORGIO A CREMANO P SAN GIORGIO A CREMANO - UMBERTO I C SAN GIORGIO A CREMANO - UMBERTO I P SAN GIORGIO A CREMANO - VIA A. MORO C SAN GIUGLIANO IN CAMPANIA - VARCATURO C SAN GIUGLIANO IN CAMPANIA - VARCATURO P SAN GIUSEPPE VESUVIANO C SAN GIUSEPPE VESUVIANO P SAN SEBASTIANO AL VESUVIO C SAN SEBASTIANO AL VESUVIO P SAN VITALIANO C SAN VITALIANO P SANT'ANASTASIA C SANT'ANASTASIA P SANT'ANASTASIA S SOMMA VESUVIANA C SOMMA VESUVIANA P SORRENTO C SORRENTO P TORRE ANNUNZIATA C TORRE ANNUNZIATA P TORRE DEL GRECO - CIRCUMVALLAZIONE C TORRE DEL GRECO - CIRCUMVALLAZIONE P TORRE DEL GRECO - NAZIONALE C TORRE DEL GRECO - NAZIONALE P TORRE DEL GRECO - ZONA LEOPARDI C TORRE DEL GRECO - ZONA LEOPARDI P TRECASE C VILLARICCA C VILLARICCA P VOLLA C

9 VOLLA P Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa