Sezione Staccata Autonoma

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1 ISPETTORATO DELLE INFRASTRUTTURE DELL ESERCITO Sezione Staccata Autonoma Piazza Unione, PESCARA RELAZIONE TECNICO DESCRITTIVA ALLOGGIO EAQ 0076 SULMONA (AQ) Via S.R.N. 479 Sannita n. 24/E 1

2 Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2

3 Scheda riassuntiva Data sopralluogo: LUGLIO 2010 Indirizzo: Via S.R. n. 479 Sannita n. 24/E Descrizione: Trattasi di alloggio, con accesso indipendente, inserito in una palazzina denominata Villetta bifamiliare A4- A5 (di cui occupa precisamente l ala A5), sita nel complesso edilizio Villaggio Sole, in Sulmona. L alloggio si sviluppa, da cielo a terra, su piano seminterrato, rialzato, primo, sottotetto, con annessa corte esclusiva e garage. La struttura portante è in c.a. con tamponatura in laterizio e copertura a falde. Data di costruzione dell edificio: 1988 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: /// Consistenza unità immobiliare: 295 Attuale uso unità immobiliare: Libero Identificativi catastali: Catasto Fabbricati-Foglio 42 P.lla 399 sub 48 (abitazione) - sub 20 (garage). 3

4 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (alloggio) individuata come porzione, da cielo a terra, di fabbricato denominato Villetta bifamiliare A4-A5 (precisamente ala A5) inserito nel complesso residenziale Villaggio Sole (codice identificativo Ministero della Difesa n. EI AQ 0076), ubicato in Provincia di L Aquila, nel Comune di Sulmona, in Via S.R.n. 479 Sannita n. 24/E. All alloggio è abbinato un box auto sito al piano seminterrato. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in zona residenziale periferica e non risulta ben servita dai mezzi pubblici che permettono di raggiungere qualsiasi parte della città. Per usufruire dei servizi base come scuole, uffici, strutture sanitarie e commerciali, altresì, necessita raggiungere il centro. La viabilità, comunque, è agevole in quanto da via Sannita risulta facilmente raggiungibile il centro ed è possibile, quindi, immettersi sia nella viabilità urbana che nella viabilità extraurbana principale per raggiungere le località limitrofe, compreso il casello autostradale della A25 o la Stazione Ferroviaria della linea Pescara-Roma. Strutture pubbliche di parcheggio non sono presenti nelle immediate vicinanze. L edificio non presenta particolari caratteristiche di panoramicità rispetto a elementi paesaggistici o di interesse storico artistico, né affaccio su strade di particolare interesse commerciale o immobiliare. Confini Il fabbricato è posto all interno di un lotto recintato ed indipendente che confina a Sud con stradina condominiale di lottizzazione (che permette l accesso alla pubblica viabilità), individuata in Catasto al Fg.42 Particella 399 sub 44), a Nord ed Ovest con altra ditta, ad Est con restante porzione di fabbricato (muro in comune), e relativo lotto. 4

5 3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito nel 1988, è del tipo bifamiliare (precisamente definibile come casa binata ) denominata Villetta Bifamiliare A4-A5, sita nel complesso edilizio Villaggio Sole, in Sulmona, e si eleva in n. 3 piani fuori terra e n. 1piano seminterrato. L alloggio in oggetto (ala A5) risulta così meglio descritto: a. Piano seminterrato con garage, cantina, fondaco e W.C. b. Piano rialzato (zona giorno) con ingresso, salone, tinello, cucina, disimpegno, bagno di servizio e balconi; c. Piano primo (zona notte) con n. 3 camere, studio, un bagno e balcone; d. Piano sottotetto con locale di sgombero, bagno e terrazzo; e. Giardino esclusivo. In relazione al livello di piano dell unità immobiliare ed alla presenza dell ascensore, barrare la casella di interesse. Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo attico Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre (trattandosi di singolo alloggio disposto su più livelli non necessita compilare la tabella) 5

6 Struttura e finiture dell edificio L edificio possiede le seguenti caratteristiche: trattasi di edificio bifamiliare dotato di simmetria, di cui l unità immobiliare oggetto di stima occupa l ala ovest, da cielo a terra, disposto su tre livelli e sottotetto (precisamente denominata ala A5). La struttura portante è in c.a. intelaiata, orizzontamenti in laterocemento, copertura a doppia falda sempre con struttura in c.a. e orizzontamenti in laterocemento con relativo manto. L accesso all alloggio-piano rialzato avviene, dal cancello di ingresso, attraverso una scalinata esterna (foto 3) e relativo marciapiede. Detta scalinata è rivestita in travertino, con parapetto in muratura e sovrastante passamano sempre in travertino. La struttura risulta tamponata esternamente con blocchi in laterizio alveolato, intonacata con malta bastarda, tinteggiatura al quarzo plastico, con presenza di rivestimenti in pietra a livello terreno. Le finiture sono di buona qualità, con pavimenti in gres ceramico per balconi e garage, in monocottura per gli ambienti interni, rivestimenti in ceramica smaltata per i servizi e la cucina. Le finestre sono in legno douglas completi di vetrocamera e persiane avvolgibili in materiale plastico, i passacamera sono in legno impiallacciato. Il portoncino d ingresso è blindato e rivestito in Douglas, la porta del garage è di tipo basculante. La corte di pertinenza è recintata con muretti in blocchi di cemento, intonacati, cordolo di chiusura per ancoraggio ringhiera in ferro lavorato, l ingresso pedonale è dotato di cancello e pensilina. Vi è l impianto di illuminazione esterna e l impianto videocitofonico tipo Urmet. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche: dall ingresso, raggiungibile dalla già citata scala esterna, si accede alla zona giorno-piano rialzato (foto 4), costituita da ampio salone con scala in vista, cucina con balcone, bagno con antibagno. Attraverso la predetta scala interna si sale alla zona notte-piano secondo(foto 6), oltre che accedere al seminterrato (foto 1). Dal pianerottolo con funzione di disimpegno si accede alle tre camere da letto ed allo studio, oltre che al bagno. Si riscontra la presenza di un ampio balcone a servizio dello studio e di una camera. Attraverso una scala a chiocciola (foto 7) si sale ulteriormente al piano sottotetto che si presenta come un unico locale (hmax 2,20), dotato di w.c., piccolo ripostiglio e terrazzo. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: elettrico sottotraccia, videocitofonico, di riscaldamento, idrico-fognario, a pannelli solari per acqua sanitaria (foto 10), indipendenti per ciascuna unità abitativa. 6

7 Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico: sottotraccia, composto da quadretto elettrico, posto all ingresso della zona giorno, rete di distribuzione ai vari ambienti con prese e punti luce. Impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a metano, collettore, elementi radianti in ghisa a piastre. Inoltre vi sono termoconvettori al piano seminterrato e sottotetto. Impianto scaldacqua solare, con pannelli e serbatoio di accumulo posizionati sul tetto. L unità immobiliare è dotato dell attestato di certificazione energetica (ACE), redatto in autocertificazione dal Comandante della Sezione Staccata Autonoma di Pescara (classe G ) (all. 7). Stato manutentivo dell edificio Buono, in quanto nessuno degli elementi sotto riportati è in scadenti condizioni. Si farà riferimento alla seguente tabella: Stato manutentivo buono Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell edificio, si tiene conto dei seguenti elementi: Prospetti esterni; impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; copertura; accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; impianto di riscaldamento centralizzato; ascensore. In particolare, lo stato si considera: o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente; l impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero 7

8 sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l infiltrazione di acque piovane ; le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti; l impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione; l ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare Prospetti esterni Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato Ascensore SCADENTE Non presenti Non presente Non presente NON SCADENTE Stato manutentivo dell unità immobiliare Ottimo, in quanto nessuno degli elementi sotto indicati è scadente. Si farà riferimento alla seguente tabella: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi: 8

9 a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie, pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico. In particolare, lo stato si considera: o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati. Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda: a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici. b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici. c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia. f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell impianto e/o l integrale rifacimento. g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. 9

10 Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare SCADENTE NON SCADENTE Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico Servitù attive e passive Accesso pedonale e carraio dalla strada di lottizzazione, individuata in Catasto al fg. 42 P.lla 399 sub 44. (Allegato 1 fotografie). 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di L Aquila Comune di Sulmona come di seguito riportato. Catasto Terreni Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [ ] R. A. [ ] Ente Urbano. 10

11 Catasto fabbricati Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita Catastale [ ] A/2 5 11,5 Vani 979, C/ m 2 67,04 (Allegati 2, 3, 4 estratto di mappa, visure ai terreni ed ai fabbricati alloggio, garage, corte) 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Zona residenziale di completamento di tipo 2, per la maggior consistenza dell area (Fg.42 P.lla 399) e Zona destinata a parcheggi pubblici. A riguardo si annette copia del Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Sulmona (allegato 5). 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) (Allegato 6 planimetria dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 11

12 7. SITUAZIONE LOCATIVA Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore Libero Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) La presente relazione tecnico descrittiva consta di numero tredici pagine da me siglate e numerate, oltre gli allegati. 12