COMUNE DI PAVIA deliberazione di Giunta Comunale 23 maggio 2008 n. 138

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1 COMUNE DI PAVIA deliberazione di Giunta Comunale 23 maggio 2008 n. 138 oggetto: stima dei valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili in Pavia, ai fini dell'applicazione dell'imposta Comunale sugli Immobili per l anno 2008.

2 LA GIUNTA COMUNALE Su proposta dell Assessore all Urbanistica ed Edilizia Privata, dott. Franco Sacchi. Premesso che: - l'articolo 5 comma 5 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n.504, l'articolo 59 comma 1 lettera g) del decreto legislativo 15 dicembre 1997 n.446 e l'articolo 4 del regolamento comunale in materia di imposta comunale sugli immobili, regolano la potestà del comune di determinare periodicamente, e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili al fine di delimitare il potere di accertamento da parte dell ente comunale; - la Giunta Comunale, con deliberazione 27 aprile 2007 n.103, ha stimato i valori delle aree fabbricabili in Pavia, ai fini dell'applicazione dell'imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.) per l anno 2007, classificandoli secondo le destinazioni urbanistiche previste dal piano regolatore generale ed in base alla suddivisione del territorio comunale in dodici zone identificate secondo una cartografia allegata; - il Consiglio Comunale, con deliberazione 30 ottobre 2006 n. 56, nel determinare i valori di monetizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale in sostituzione della loro cessione gratuita, ha effettuato una articolata ricognizione dell andamento del mercato immobiliare cittadino, alla luce dell attuazione del piano regolatore generale decorsi tre anni dalla entrata in vigore; - il metodo di calcolo individuato al paragrafo (rubricato Il metodo analitico di calcolo del costo di acquisizione delle aree) della predetta deliberazione consiliare, che qui si intende richiamata ai sensi dell articolo 2 comma 3 della legge 7 agosto 1990 n. 241, consente di determinare i valori delle aree in base al prodotto edilizio ricavabile sulle medesime, cioè mediante l applicazione di una misura numerica, espressa in percentuale, che esprime il valore della area come frazione del valore del fabbricato potenzialmente realizzabile; - il valore del fabbricato potenzialmente realizzabile può essere ricavato dalla pubblicazione Scenario Immobiliare Pavese redatta dalla Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari (F.I.M.A.A.) per l anno 2008, che indica i prezzi delle diverse tipologie di edificazione (appartamenti, ville, autorimesse, uffici, negozi e capannoni) secondo un minimo ed un massimo, distinguendo altresì in base all età del fabbricato nonché suddividendo il territorio comunale in tredici zone secondo la cartografia allegata sotto la lettera A quale parte integrante; - l incidenza dell area, nel richiamato provvedimento consiliare, è stata quantificata nella misura del: 20% per le tipologie residenziale, terziario e commerciale, quando il prezzo unitario del prodotto edilizio ricavabile è inferiore ad 2.000,00 30% per le tipologie residenziale, terziario e commerciale, quando il prezzo unitario del prodotto edilizio ricavabile è superiore ad 2.000,00; 15% per la tipologia industriale quando il prezzo unitario del prodotto edilizio ricavabile è inferiore a 800,00; 20% quando il prezzo unitario del prodotto edilizio ricavabile è superiore ad 800,00; - il margine di prudenza che deve informare l attività peritale in presenza di valutazioni aventi carattere di generalità nonché la considerazione che la determinazione del valore venale delle aree fabbricabili ai fini I.C.I. deve essere improntato a criteri volti a ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso, induce ad individuare in riduzione i valori di incidenza sopra indicati, nonché a quantificare l incidenza rispetto ai prezzi minimi delle diverse tipologie di edificazione; 2

3 - i dati di riferimento conducono, in generale, ad una lieve diminuzione dell imposta per l anno corrente, rispetto all anno 2007; - la tabella allegata sotto la lettera B, quale parte integrante, individua il valore venale dell unità di superficie all interno di ogni singola scheda normativa, tenuto conto delle destinazioni d uso ammesse e delle modalità di attuazione, con le precisazioni che seguono: la colonna n.1 identifica la zona dello Scenario Immobiliare Pavese, per l anno 2008, ove è ubicata la singola scheda normativa; la colonna n.2 identifica il prezzo minimo dell unità di superficie di prodotto edilizio residenziale, per la tipologia appartamenti, della zona dello Scenario Immobiliare Pavese ove è ubicata la scheda normativa (la superficie lorda di pavimento delle schede normative Snia 1, Scalo F.S. - 3, Area Neca 4, è destinata a residenza, commerciale e direzionale, per il 70%, ed a produttivo per il 30% quindi si è utilizzato il prezzo minimo del residenziale relativamente al 70% del prodotto edilizio realizzabile, parificando convenzionalmente commerciale e direzionale al residenziale, nonchè il prezzo minimo del produttivo per il residuo 30%); la colonna n.3 identifica, con una misura numerica percentuale, il valore della area come frazione del valore del fabbricato potenzialmente realizzabile (per le tipologie residenziale, terziario e commerciale, in misura pari al 14% o 20% quando il prezzo 2.000,00; per la tipologia produttiva, in misura pari al 10% o 14% quando il prezzo 800,00); la colonna n.4 identifica il valore di incidenza del terreno per ogni metro quadrato di prodotto edilizio realizzabile, desunto dall applicazione dell indice di incidenza (colonna n.3) al prezzo minimo del prodotto edilizio realizzabile (colonna n.2); la colonna n.5 identifica l indice di fabbricabilità territoriale di ogni singola scheda normativa, cioè la quantità di superficie lorda di pavimento realizzabile per ogni metro quadrato di terreno (il prodotto edilizio realizzabile, in realtà, è superiore perché la superficie commerciale è superiore alla superficie lorda di pavimento), tenuto in conto che per le schede normative Snia 1, Scalo F.S. - 3, Area Neca 4, l indice è stato imputato per il 70% al prodotto edilizio residenziale e per il residuo 30% al prodotto edilizio produttivo mentre per la scheda normativa P.zza Borromeo - via Perelli - via Lunga - 2, l indice è stato quantificato in base alla superficie territoriale ed alla s.l.p. realizzabile rilevate; la colonna n.6 identifica il valore venale ai fini dell I.C.I. di ogni metro quadrato di terreno ubicato all interno della singola scheda normativa, desunto dall applicazione dell indice di fabbricabilità territoriale (colonna n.5) al valore di incidenza del terreno necessario per realizzare un metro quadrato di prodotto edilizio (colonna n.4); il valore di ogni metro quadrato di terreno delle schede normative Snia 1, Scalo F.S. - 3, Area Neca 4, è stato quantificato considerando che il prodotto edilizio realizzabile è a destinazione residenziale per il 70% e produttivo per il residuo 30%; il valore di ogni metro quadrato di terreno della scheda normativa Area universitaria Cravino U1, è stato quantificato in riduzione del 75% alla luce delle specificità della relativa destinazione; il valore di ogni metro quadrato di terreno delle schede normative Palasport 1S, San Lanfranco - 7S, Cascina Scova 13S, è stato quantificato in riduzione del 30% 3

4 considerando che il prodotto edilizio non è realizzabile all interno della scheda ma deve essere necessariamente trasferito; il valore di ogni metro quadrato di terreno della scheda normativa Borgo Ticino 2 16S, è stato quantificato in riduzione del 20% considerando che il prodotto edilizio può essere in parte trasferito; il valore di ogni metro quadrato di terreno della scheda normativa Via Tosi via Pertusati 1, è stato quantificato in riduzione del 50% alla luce delle specificità della relativa destinazione; - la tabella allegata sotto la lettera C, quale parte integrante, individua il valore venale dell unità di superficie di ogni destinazione urbanistica edificabile non inserita all interno di scheda normativa, tenuto conto delle destinazioni d uso ammesse e delle modalità di attuazione, con le precisazioni che seguono: la colonna n.1 contempla la declaratoria delle destinazioni urbanistiche edificabili non inserite in scheda normativa; la colonna n.2 identifica la zona dello Scenario Immobiliare Pavese, per l anno 2008, ove è ubicata l area; la colonna n.3 identifica il prezzo minimo dell unità di superficie di prodotto edilizio residenziale o produttivo o commerciale o terziario, della zona dello Scenario Immobiliare Pavese ove è ubicata l area; la colonna n.4 identifica, con una misura numerica percentuale, il valore della area come frazione del valore del fabbricato potenzialmente realizzabile (per le tipologie residenziale, terziario e commerciale, in misura pari al 14% o 20% quando il prezzo 2.000,00; per la tipologia produttiva, in misura pari al 10% o 14% quando il prezzo 800,00); la colonna n.5 identifica il valore di incidenza del terreno per ogni metro quadrato di prodotto edilizio realizzabile, desunto dall applicazione dell indice di incidenza (colonna n.4) al prezzo minimo del prodotto edilizio realizzabile (colonna n.3); la colonna n.6 identifica l indice di fabbricabilità fondiaria ovvero l indice di fabbricabilità territoriale, cioè la quantità di superficie lorda di pavimento realizzabile per ogni metro quadrato di terreno, tenuto conto che nelle aree per le attività miste il rapporto di copertura (60%) in ragione dell altezza massima (m 12) consente di realizzare almeno tre solette e si traduce in un indice di fabbricabilità di 1,8 mq/mq; la colonna n.7 identifica il valore venale ai fini dell I.C.I. di ogni metro quadrato di terreno con destinazione urbanistica edificabile non inserito in scheda normativa, desunto dall applicazione dell indice di fabbricabilità fondiaria ovvero dell indice di fabbricabilità territoriale (colonna n.5) al valore di incidenza del terreno necessario per realizzare un metro quadrato di prodotto edilizio (colonna n.4); i valori delle aree di antica formazione (articolo 13 delle n.t.a.) e aree da riqualificare (articolo 14 delle n.t.a.), in presenza di lotti liberi suscettibili di edificazione, possono essere parificati ai corrispondenti valori delle aree a ville e casette isolate (articolo 15 delle n.t.a.) poiché l indice di fabbricabilità è il medesimo; i valori delle aree consolidate per attrezzature terziarie, ove sono ammesse destinazioni quali terziario e commerciale, sono riferiti, per ogni zona, alla media dei valori del 4

5 commerciale e terziario, tenuto conto che si è utilizzato il valore massimo in assenza del valore minimo; i valori delle aree destinate a parchi e verde attrezzato soggette a perequazione (articolo 36 bis delle n.t.a.) ove il prodotto edilizio deve essere necessariamente trasferito, sono stati quantificati in riduzione del 30%; i valori delle aree destinate a parchi e verde attrezzato soggette a perequazione inserite in zona ZB del Parco del Ticino ovvero nelle fasce A e B del Piano di assetto idrogeologico (articolo 36 bis delle n.t.a.) sono stati quantificati in riduzione del 30% considerando che il prodotto edilizio deve essere necessariamente trasferito; i valori delle aree a destinazione produttiva (aree per le attività produttive esistenti; aree per le attività produttive rilocalizzabili; aree per le attività di nuovo impianto) per le zone 2, 3, 5, 8, 9, 11, 12 e 13, sono riferiti ai valori massimi di zona poiché il valore minimo in queste zone dello Scenario Immobiliare Pavese è assente, mentre per le zone 1, 4 e 10 sono riferiti alle zone limitrofe poiché il valore nello Scenario Immobiliare Pavese è comunque assente; i valori delle aree per le attività miste, ove sono ammesse destinazioni quali terziario, commerciale e produttivo, sono riferiti, per ogni zona, alla media dei valori del terziario, commerciale e produttivo, tenuto conto che si è utilizzato il valore massimo in assenza del valore minimo (zone 2, 3, 5, 8, 9, 11, 12 e 13) ed il valore limitrofo in assenza di valore (zone 1, 4 e 10); i valori delle aree comprese nel perimetro del piano degli insediamenti produttivi sono quelli indicati nella convenzione di assegnazione dell area, indipendentemente dal loro inserimento all interno delle aree per attività di nuovo impianto (articolo 19 delle n.t.a.); - le aree produttive dismesse possono essere soggette a interventi di bonifica che incidono sui relativi valori e quindi appare ragionevole prevedere una riduzione del valori ai fini I.C.I. nella misura del 10%; - i valori delle aree contenute in scheda normativa, successivamente alla stipulazione della convenzione con il Comune per l attuazione dell intervento ove la convenzione regoli contestualmente la cessione al Comune medesimo delle aree con destinazioni pubbliche contenute nella scheda, devono essere determinati in ragione del fatto che, per effetto della cessione, la volumetria si concentra sulle aree che permangono in proprietà al soggetto attuatore della scheda; Preso atto della discussione svoltasi in merito e riportata nel verbale di seduta. Visti: il decreto legislativo 18 agosto 2000 n. 267; l'articolo 5 comma 5 del decreto legislativo 30 dicembre 1992 n.504; l'articolo 59 comma 1 lettera g) del decreto legislativo 15 dicembre 1997 n.446; lo statuto comunale; il regolamento di contabilità comunale; l'articolo 4 del regolamento in materia di imposta comunale sugli immobili. Visti i pareri favorevoli sulla presente deliberazione espressi in relazione alla regolarità tecnica ed alla regolarità contabile, ed allegati per costituire parte integrante e sostanziale. 5

6 Con voti unanimi, espressi nelle forme di legge, DELIBERA 1- di approvare i valori unitari di mercato delle aree fabbricabili per l anno 2008 ai fini dell'applicazione dell'imposta Comunale sugli Immobili, secondo le tabelle allegate sotto le lettere B e C quale parte integrante; 2- di approvare le precisazioni, di cui in premessa, esplicative delle tabelle indicate al punto 1; 3- di ridurre del 10% i valori unitari di mercato per le aree produttive dismesse quando le medesime sono soggette ad interventi di bonifica; 4- di dare atto che per le aree contenute in scheda normativa (trasformazione, riqualificazione esterna, trasformazione per servizi), successivamente alla stipulazione della convenzione con il Comune per l attuazione dell intervento, ove la convenzione regoli contestualmente la cessione al Comune medesimo delle aree con destinazioni pubbliche contenute nella scheda, l imposta da corrispondere, fino alla data in cui l imposta deve essere riferita al fabbricato costruito, è comunque pari a quella versata in precedenza con riferimento all intera superficie; 5- di dare atto che il presente provvedimento non prevede impegno di spesa; Con voti unanimi, espressi nelle forme di legge, DELIBERA di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile, stante l urgenza. Pavia 15 maggio 2008 Ufficio Valutazioni Giuridiche ed Economiche dott. Fabio Panighi il Responsabile del Servizio Urbanistica arch. Simona Collarini il Dirigente del Settore Ambiente e Territorio arch. Gregorio Praderio L Assessore all Urbanistica, Edilizia Privata dott. Franco Sacchi Visto Il Direttore Generale dott. Giampaolo Borella 6

7 *********************************************************************************** Parere favorevole in ordine alla regolarità tecnica (articolo 49 del Decreto Legislativo 18 agosto 2000 n. 267). Il Dirigente del Settore Ambiente Territorio arch. Gregorio Praderio Arrivo Spedizione *********************************************************************************** Parere in ordine alla regolarità contabile: Il Funzionario Responsabile dei Servizi Finanziari rag. Maria Grazia Francia Il Dirigente Responsabile del Settore Gestione Finanziaria, Contabilità, Economato, Tributi dott.ssa Daniela Diani Spedizione ******************************************************************************** La presente costituisce parte integrante della deliberazione di Giunta Comunale N in data Il Sindaco Il Segretario Generale 7