GUIDA OPERATIVA AL PROPRIO MUTUO

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1 1 MUTUI PORTABILITÀ ESTINZIONE ANTICIPATA RINEGOZIAZIONE RINEGOZIAZIONE AI SENSI DEL D.L. n. 93 del 27 MAGGIO 2008 COSA SCEGLIERE? GUIDA OPERATIVA AL PROPRIO MUTUO Massimo Melpignano

2 e Maria Rizzi Introduzione aggiornato al 24 settembre 2008 Oltre 3,2 milioni di cittadini italiani hanno stipulato dal 2001 ad oggi un mutuo a tasso variabile (fonte Adusbef). L apparente originaria convenienza del tasso variabile però è stata quasi subito vanificata dall aumento esponenziale dei tassi. Le rate sono diventate sempre più pesanti fino a diventare insostenibili. Oggi le famiglie indebitate a tasso variabile, per prestiti di lunga durata, sono sempre più spesso nella impossibilità di pagare la rata del mutuo: la conseguenza è l insolvenza, il pignoramento ed infine la vendita della propria casa. La rilevanza e gravità del fenomeno, unitamente alle ripetute denunce sulla mancata applicazione da parte delle banche del decreto Bersani sui mutui, hanno determinato ripetuti interventi ai massimi livelli. Con la finanziaria 2008 il governo ha Bankitalia Draghi è intervenuto inviando una lettera alle banche per invitarle a rispettare il decreto Bersani e ad applicare la portabilità dei mutui senza costi per gli utenti. L Autorità Garante per la Concorrenza ed il Mercato ha aperto una indagine nei confronti di 10 grandi banche italiane, accusate di aver addebitato ai propri clienti costi non dovuti per la portabilità dei mutui, e comunque di aver incentivato la stipula di nuovi (e più onerosi) mutui piuttosto che adottare la surroga o la rinegoziazione (molto meno onerose se non addirittura gratuite). Uno dei primi atti del nuovo governo è stato un decreto legge per calmierare il tasso dei mutui a tasso variabile, abbassando l importo della rata ma allungando il finanziamento. Insomma una emergenza. Ma anche una giungla di norme non immediatamente comprensibili per tutti. Oggi l utente bancario, che ha stipulato con la banca un contratto di mutuo ma che ha difficoltà a pagare le relative rate, ha istituito un fondo di solidarietà per le famiglie. Il governatore di 2

3 di fronte a sè una serie di alternative, che di seguito verranno illustrate in dettaglio. Importante, per poter muoversi all interno di questo contesto, è l informazione. Il consumatore che si reca in banca deve essere già informato e consapevole delle varie possibilità, prima ancora dell incontro con la banca. Questa guida cerca di fornire piccole e semplici indicazioni, per aiutare il cittadino consumatore a comprendere la variegata normativa ed a maturare la scelta migliore. Le appendici, con il testo vigente dei riferimenti normativi richiamati nella guida, possono essere utili per chi intende approfondire ed andare alla fonte. Buona lettura. Massimo Melpignano melpignano@studiomelpignano.it skype: massimomelpignano 3

4 Nozione Oggetto c.c. testo integrale in Appendice 1), ovvero si chiude il PORTABILITÀ vecchio mutuo con la vecchia banca e se ne accende uno nuovo con una nuova banca, ma sempre con la stessa Possibilità di trasferire un mutuo da un istituto bancario ipoteca originaria. ad un altro. Può accadere che, in seguito alla stipula del contratto con Cosa cambia: - il tipo di tasso una determinata banca, ci si accorga che altri istituti - la misura del tasso propongono forme di finanziamento più accessibili e - la durata del mutuo vantaggiose, che meglio si adattano alle proprie - la banca esigenze. Spese: - Non ci sono commissioni bancarie È il caso di decidere per il trasferimento dalla vecchia - Non ci sono spese di acquisizione di banca alla nuova banca. documenti presso la Conservatoria L ipoteca rimane la stessa del vecchio creditore (vecchia - Non ci sono spese di iscrizione di nuova banca), a cui si sostituisce un nuovo creditore (nuova ipoteca banca). La banca che subentra (nuova banca) provvederà - Non ci sono spese di nuova perizia a pagare il debito che residua e si sostituirà alla banca dell immobile originaria (vecchia banca). - Si sosterranno solo le spese dell autentica Il meccanismo disegnato dalla legge del 2007 prevede la della dichiarazione di surroga dell ipoteca. totale gratuità. Scopo Possibilità di cambiare l istituto di credito concordando Tutti i mutui possono essere portati presso altro istituti con quest ultimo le nuove condizioni senza alcuna spesa, di credito diverso da quello originario. Ciò avviene eccetto quella dell atto di surroga attraverso il meccanismo della surrogazione (art

5 Contesto normativo Decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2007 (anche detto Decreto Bersani bis) convertito in legge n. 40 del 2 aprile 2007 che all Art. 8 prevede la portabilità del mutuo attraverso la surrogazione (testo integrale in Appendice 2) A chi interessa la norma: A chiunque ha stipulato un contratto di mutuo ed ha intenzione di sostituire l istituto bancario originario e portare il proprio mutuo presso quello che garantisce le condizioni contrattuali migliori e aderenti alle proprie esigenze. 5

6 Nozione Oggetto Cancellazio ne dell Ipoteca Contesto ESTINZIONE ANTICIPATA Si decide di chiudere il contratto di mutuo in qualsiasi momento, in anticipo rispetto alla scadenza, pagando la residua somma ancora dovuta. Estinto il contratto anticipatamente, non si pagheranno più gli interessi né la penale per il recesso anticipato prevista per i vecchi contratti. In caso di estinzione totale del mutuo la legge n. 40/07 all art 13 c. 8 septies (testo integrale in Appendice 3), ha semplificato il procedimento di cancellazione dell'ipoteca per i mutui immobiliari. L ipoteca si estingue automaticamente dopo 30 giorni dall avvenuto pagamento. È la stessa banca che entro trenta giorni da quando è stata pagata, deve inviare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari la comunicazione dell avvenuta estinzione del mutuo. La novità è prevista dal Decreto legge n. 7 del 31 normativo gennaio 2007 (c.d. Decreto Bersani bis entrato in vigore il 2 febbraio) convertito in legge n. 40 del 2 aprile 2007 che all Art. 7 (testo integrale in Appendice 4) prevede: -l estinzione anticipata dei mutui immobiliari -il divieto di clausole penali per i contratti futuri -applicazione di una penale a percentuale variabile per i vecchi contratti stipulati prima del 2 febbraio 2007 L Art 2 comma 450, lett. b) della Legge finanziaria 2008 n. 244/07 (testo integrale in Appendice 5) ha specificato l ambito di applicazione della disciplina sull estinzione anticipata dei mutui ipotecari e sul procedimento di cancellazione delle ipoteche di cui al d.l. 7/07 convertito con modificazioni in L. 40/07: "Resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata". Percentuale Per i contratti di mutuo stipulati prima del 2 febbraio della penale 2007 per l acquisto della prima casa e per i contratti di da pagare mutuo stipulati prima del 3 aprile 2007 per l acquisto 6

7 per i e ristrutturazione di immobili adibiti per lo svolgimento Mutui a tasso fisso stipulati prima del 31 dicembre contratti di attività professionale è lo stesso decreto che stabilisce 2000, valgono le stesse penali massime del tasso anteriori al un limite minimo e uno massimo delegando, per variabile (compresa la clausola di salvaguardia). 2 febbraio l individuazione dei vari limiti, l Abi e le Associazioni 2007 dei consumatori riconosciute. Mutui a tasso fisso stipulati dopo il 1 gennaio 2001, si applicano Contenuto L'accordo, firmato il 2 maggio 2007 (testo integrale in Nella prima metà del periodo di ammortamento 1,90% dell accordo Appendice 6), è diventato operativo il 1 giugno Nella seconda metà del periodo di ammortamento. 1,50% ABI/Associa Fino a quella data le banche hanno applicato le penali di Nel terzultimo anno. 0,20% zione dei contratto, ma rimborseranno la differenza rispetto ai Negli ultimi due anni 0% Consumato ri massimi dell'accordo, però solo dietro richiesta del cliente. Stesso discorso vale per i mutui estinti dal 2 febbraio 2007 in avanti. Per gli altri ancora non estinti il cliente deve compilare apposita richiesta di A chi interessa la norma A tutti coloro che hanno stipulato un mutuo per le seguenti finalità: l acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo rinegoziazione della penale. svolgimento della propria attività economica o Così sono state stabilite le percentuali di Penale professionale da parte di persone fisiche. massima di estinzione anticipata da applicare a: Mutui a tasso variabile Prima del terzultimo anno della scadenza del contratto 0,50% Nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo 0,20% Negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo..0% 7

8 possibile alle proprie esigenze in accordo con la banca RINEGOZIAZIONE stipulante. Nozione Si modificano le condizioni originarie (ad esempio Contesto La legge n. 244 del 24 dicembre Manovra durata e tipo di tasso) del mutuo esistente presso la normativo Finanziaria 2008, art. 2 c. 450 lett. b) (testo integrale in medesima Banca. I contraenti, banca e mutuatari, Appendice 5) recita che resta salva la possibilità del rimangono sempre gli stessi. creditore originario e del debitore di pattuire la Dipende, però, dalla volontà comune dei contraenti: variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di la banca non è obbligata a rinegoziare (ma neanche il mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non cliente). autenticata. Oggetto Modificazione di alcune clausole del contratto di mutuo A chi A chiunque abbia stipulato un contratto di mutuo. stipulato con la medesima banca. interessa la Cosa cambia: - tipo di tasso norma - la sua misura del tasso - la durata del mutuo Scopo Spese: - Non ci sono costi di commissioni bancarie -Non ci sono costi notarili: la rinegoziazione si fa con una semplice scrittura privata anche non autenticata Migliorare le condizioni facendole aderire quanto 8

9 RINEGOZIAZIONE MUTUI PRIMA CASA DECRETO LEGGE N. 93 DEL 27 MAGGIO 2008 (C.D. DECRETO TREMONTI) CONVERTITO CON MOD, IN L. N. 216 DEL 24 LUGLIO 2008 Nozione Oggetto Il nuovo decreto introduce un meccanismo di rinegoziazione che consente, a quanti hanno stipulato, o si sono accollati, un mutuo a tasso variabile fino a tutto il 28 maggio 2008, di poter scegliere di pagare la rata del mutuo ad un tasso fisso per tutta la durate del mutuo. Ma attenzione non è uno sconto. Il meccanismo prevede una rata a tasso fisso fino all estinzione del mutuo e aa decorrere dal 1 gennaio Per i contratti stipulati rinegoziati o accollati fino al 31 dicembre 2006, la rata sarà ricalcolata applicando un tasso fisso risultante dalla media di quelli avuti nel 2006, ovvero il 4,2 %. Per i contratti stipulati rinegoziati o accollati dopo il 31 dicembre 2006, la rata sarà ricalcolata adottando il parametro per il calcolo della prima rata di ammortamenti successiva alla stipula, alla rinegoziazione, all'accollo La differenza tra quanto pagato, effetto della rinegoziazione, e quanto si doveva pagare, in base al contratto di mutuo originario, sarà accantonato in un conto accessorio (al tasso che si ottiene in base all'irs a 10 anni, dalla data di rinegoziazione, maggiorato di uno spread dello 0,50 per cento). All estinzione del mutuo sarà effettuato il conteggio finale e in caso di saldo a credito del mutuatario, la banca restituirà l indebito; in caso di debito del mutuatario lo stesso lo rimborserà con successive rate. Dunque, la durata del mutuo dipenderà dall innalzamento o diminuzione dei tassi di interessa dal momento della rinegoziazione all estinzione del mutuo. Sul conto di finanziamento accessorio vengono inoltre addebitate le eventuali rate scadute e non pagate prima del 29 maggio L'eventuale debito del conto accessorio sarà rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti di importo pari alla rata rinegoziata. 9

10 Scopo A chi interessa la norma Cosa cambia: - La rata da variabile a fissa -Tasso applicato -La durata resta inizialmente invariata; il suo eventuale Contesto normativo È quanto prevede l'art. 3 del Decreto Legge n. 93 del 27 maggio 2008 (pubblicato sulla G.U. 28 maggio 2008) come modificato dalla L. n. 126 del allungamento dipenderà 24 luglio 2008 (testo vigente integrato con le all andamento dei tassi di interesse modifiche in Appendice 7), che prevede la rinegoziazione dei mutui per la prima casa. Spese: - Non ci sono spese né commissioni commissioni da pagare alla banca. Operatività Tale meccanismo sarà attuato a partire dalla prima rata successiva al 1 gennaio del Alleggerire il costo delle rata mensile allungando la durata del mutuo. Convenzione La Convenzione tra ABI e Ministero Economia ABI/Ministero (testo integrale in Appendice 8) ha il fine di A chi ha stipulato, o si è accollato, un contratto di dell Economia puntualizzare le modalità e i criteri di rinegoziazione mutuo a tasso variabile fino a tutto il 28 maggio dei mutui a tasso variabile stipulati per l'acquisto, la 2008 per l acquisto, la costruzione, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione ristrutturazione della abitazione principale, o principale, secondo quanto previsto dal d.l. n. abbia effettuato interventi di ristrutturazione per 93/2008. uso abitativo e anche per attività professionali. Possono accedere alla rinegoziazione anche i Provvedimento Anche l Autorità Garante della Concorrenza e del soggetti inadempienti alla data 28 maggio 2008 Antitrust Mercato è intervenuta con un provvedimento avente purchè non sia intervenuta a tale data la ad oggetto Misure urgenti per aumentare il risoluzione del contratto. 10

11 Osservatorio permanente potere d acquisto delle famiglie e per lo sviluppo, in data 27 maggio 2008, il n. AS452 (testo integrale in Appendice 9). Tale provvedimento dell Autority è teso a evidenziare la necessità di assicurare la portabilità del mutuo a costo zero e una adeguata informativa al cliente, nonché la previsione di condizioni migliorative. Al fine - scrive l'authority - di tutelare i mutuatari e non disincentivare il confronto competitivo nel settore bancario, è indispensabile che i criteri dettati nella convenzione oggetto del provvedimento lascino spazi a politiche differenziate da parte delle banche a vantaggio della clientela e non disincentivino il ricorso a mobilità alternative. Presso il Ministero dell'economia e delle Finanze è istituito un Osservatorio permanente con il compito di verificare l'attuazione della legge, risolvere problematiche interpretative, proporre eventuali modifiche, verificare l'andamento della portabilità, segnalare alle Autorità di vigilanza comportamenti con conformi alla normativa di settore, L'Osservatorio redigerà relazione annuale sulla propria attività (testo integrale in Appendice 10). 11

12 APPENDICE RIFERIMENTI NORMATIVI 12

13 APPENDICE 1 ( ) Art c.c. Surrogazione per volontà del debitore: Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo. La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni: 1.che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa; 2.che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata; 3.che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione. 13

14 APPENDICE 2 Decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2007 convertito in legge n. 40 del 2 aprile 2007 ( ) Art. 8 Portabilità del mutuo; surrogazione 1. In caso di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento da parte di intermediari bancari e finanziari, la non esigibilità del credito o la pattuizione di un termine a favore del creditore non preclude al debitore l'esercizio della facoltà di cui all'articolo 1202 del codice civile. 2. Nell'ipotesi di surrogazione ai sensi del comma 1, il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L'annotamento di surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell'atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata. 3. E' nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio della facoltà di surrogazione di cui al comma 1. La nullità del patto non comporta la nullità del contratto. 4. La surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali. 4-bis. Nell'ipotesi di cui al comma 2 non si applicano l'imposta sostitutiva di cui all'articolo 17 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, ne le imposte indicate nell'articolo 15 del medesimo decreto. 4-ter. All'onere derivante dall'attuazione del comma 4-bis, valutato in 2,5 milioni di euro annui a decorrere dall'anno 2007, si provvede mediante corrispondente riduzione dello stanziamento iscritto, ai fini del bilancio triennale , nell'ambito dell'unità previsionale di base di parte corrente "Fondo speciale" dello stato di previsione del Ministero dell'economia e delle finanze per l'anno 2007, allo scopo parzialmente utilizzando, quanto a 2,5 milioni di euro per l'anno 2007 e a decorrere dall'anno 2009, l'accantonamento relativo al medesimo Ministero e, quanto a 2,5 milioni di euro per l'anno 2008, l'accantonamento relativo al Ministero della solidarietà sociale. 4-quater. Il Ministro dell'economia e delle finanze provvede al monitoraggio degli oneri derivanti dall'applicazione del comma 4-bis, anche ai fini dell'applicazione dell'articolo 11-ter, comma 7, della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni, e trasmette alle Camere, corredati da apposite relazioni, gli eventuali decreti emanati ai sensi dell'articolo 7, secondo comma, numero 2), della citata legge n. 468 del Il Ministro dell'economia e delle finanze e' autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio. 14

15 APPENDICE 3 Decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2007 convertito in legge n. 40 del 2 aprile 2007 ( ) Art. 13. Semplificazione del procedimento di cancellazione dell'ipoteca per i mutui immobiliari ( ) 8-septies. Il creditore e' tenuto a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e a trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, secondo le modalità di cui al comma 8-octies e senza alcun onere per il debitore. 8-octies. L'Agenzia del territorio, entro il termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, con proprio provvedimento determina le modalità di trasmissione della comunicazione di cui al comma 8- septies, anche in via telematica, tali da assicurare la provenienza della stessa dal creditore o da persona da questo addetta o preposta a qualsiasi titolo. 15

16 APPENDICE 4 Decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2007 convertito in legge n. 40 del 2 aprile 2007 ( ) Art 7 Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali 1. E' nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante. 2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto. 3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto. 4. (Soppresso). 5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo. 6. In caso di mancato raggiungimento dell'accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equità e' stabilita entro trenta giorni dalla Banca d'italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell'articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere. 7. In ogni caso i soggetti mutuanti non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6. 16

17 APPENDICE 5 La legge n. 244 del 24 dicembre 2007 ( ) Art. 2 c ( ) Al fine di favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario, dei beni e dei servizi, anche mediante la facilitazione della circolazione giuridica dei mutui ipotecari e degli immobili su cui gravano le relative ipoteche, ed in considerazione delle rilevanti conseguenze per le entrate finanziarie dello Stato e per l'ampliamento delle possibilità di scelta dei consumatori, al decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 7, comma 1, dopo le parole: "un contratto di mutuo" sono inserite le seguenti: "stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122,"; b) all'articolo 8, comma 3, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: "Resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata"; c) all'articolo 8, dopo il comma 3 è inserito il seguente: "3-bis. La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi"; d) all'articolo 8, comma 4, le parole: "di cui al presente articolo non comporta" sono sostituite dalle seguenti: "e la ricontrattazione di cui al presente articolo non comportano"; e) all'articolo 13, comma 8-sexies, dopo le parole: "da contratto di mutuo" sono inserite le seguenti: "stipulato o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, anche se annotata su titoli cambiari,"; f) all'articolo 13, comma 8-novies, le parole: "alla scadenza" sono sostituite dalle seguenti: "all'estinzione". 17

18 APPENDICE 6 MUTUI: SIGLATO ACCORDO TRA ABI E ASSOCIAZIONI DEI CONSUMATORI Tutte le Associazioni dei consumatori hanno sottoscritto l intesa che introduce anche delle clausole di salvaguardia. Al via un comitato congiunto per il monitoraggio. Per Faissola si tratta di un accordo di grande rilevanza strategica È stato raggiunto oggi a Roma l accordo tra l ABI e tutte le Associazioni dei consumatori, rappresentative a livello nazionale e riconosciute nell elenco del Ministero dello sviluppo economico, sulla determinazione del livello delle misure massime per l estinzione dei mutui in essere, come previsto dalla legge sulle liberalizzazioni recentemente approvata. Il Presidente dell ABI, Corrado Faissola, ha espresso grande soddisfazione per il raggiungimento di un accordo di grande rilevanza strategica per i rapporti tra ABI e Associazioni dei consumatori. È il segno di un significativo avvicinamento del settore bancario al sistema dei rappresentanti dei consumatori. Siamo certi che questo percorso troverà ulteriori evoluzioni e applicazioni nel futuro. È un intesa di grande importanza ha aggiunto il Direttore generale, Giuseppe Zadra che ha visto l unanimità delle Associazioni dei consumatori, riuscendo a soddisfare con equilibrio le esigenze dei risparmiatori e delle imprese bancarie. È estremamente positivo essere riusciti tutti insieme a chiudere con successo un negoziato che era alla base dell attuazione di una legge. In dettaglio la misura massima per l estinzione sarà: per i contratti di mutuo a tasso variabile 0,50 punti percentuali 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1 gennaio ,50 punti percentuali 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre ,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo 0,00 punti percentuali negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo. 18

19 L accordo determina anche l introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono misure della commissione di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite con l intesa. In questi casi: per i mutui a tasso variabile, e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1 gennaio 2001, l ulteriore riduzione sarà di 0,20 punti percentuali. Nei mutui a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000, qualora la misura contrattuale sia pari o superiore a 1,25 punti percentuali, si applicherà una riduzione di 0,25 punti percentuali; sarà invece di 0,15 punti percentuali con una misura inferiore a 1,25 punti percentuali. Per i contratti di mutuo a tasso misto (quelli con una tipologia di tasso che varia dal fisso al variabile o viceversa) sono state trovate delle soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure della commissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile. Le parti si sono impegnate a costituire un Comitato che si riunirà trimestralmente e sarà composto da rispettivi rappresentanti con l incarico di monitorare l applicazione dell accordo. Tale Comitato alla luce di quanto accaduto nel primo anno di applicazione potrà valutare lo stato complessivo di attuazione dell intesa. Roma, Palazzo Altieri, 2 maggio

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28 APPENDICE 7 Decreto Legge n. 93 del 27 maggio 2008 (pubblicato sulla G.U. 28 maggio 2008) ( ) Art. 3. Rinegoziazione mutui per la prima casa 1. Il Ministero dell'economia e delle finanze e l'associazione bancaria italiana definiscono con apposita convenzione, da stipulare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, aperta all'adesione delle banche e degli intermediari finanziari ai sensi dell'articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, le modalità ed i criteri di rinegoziazione, anche in deroga, laddove fosse applicabile, a quanto stabilito ai sensi dell'articolo 120, comma 2, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993, dei mutui a tasso variabile stipulati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto. Al fine di favorire una maggiore concorrenza nel mercato a vantaggio dei mutuatari, nella convenzione è espressamente prevista la possibilità che le singole banche aderenti adottino, dandone puntuale informazione ai clienti, eventuali condizioni migliorative rispetto a quanto previsto ai commi 2 e seguenti del presente articolo, ferma restando l opzione di portabilità del mutuo, ai sensi dell articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, e successive modificazioni. 2. La rinegoziazione assicura la riduzione dell'importo delle rate del mutuo ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all'importo originario del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell'anno L'importo della rata così calcolato rimane fisso per tutta la durata del mutuo. 3. La differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e quello risultante dall'atto di rinegoziazione è addebitata su di un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso che si ottiene in base all'irs a dieci anni, alla data di rinegoziazione, maggiorabile fino ad un massimo di uno spread dello 0,50 annuo. 4. Nel caso in cui, successivamente alla rinegoziazione effettuata, la differenza tra l'importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e quello risultante dall'atto di rinegoziazione generi saldi a favore del mutuatario, tale differenza è imputata a credito del mutuatario sul conto di finanziamento accessorio. Qualora il debito del conto accessorio risulti interamente rimborsato l'ammortamento del mutuo ha luogo secondo la rata variabile originariamente prevista. 28

29 5. L'eventuale debito risultante dal conto accessorio, alla data di originaria scadenza del mutuo, è rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti il cui importo è uguale all'ammontare della rata risultante dalla rinegoziazione e l'ammortamento è calcolato sulla base dello stesso tasso a cui è regolato il conto accessorio purché più favorevole al cliente. 6. Le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere, secondo le modalità convenute, APPENDICE 8 il rimborso del debito che risulti alla data di scadenza di detto mutuo senza il compimento di alcuna formalità, anche ipotecaria, fermo restando quanto previsto all articolo 39, comma 5, del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n La presente disposizione si applica altresì nel caso in cui, per effetto della rinegoziazione, il titolare del conto di finanziamento accessorio sia soggetto diverso dal cessionario del mutuo nell ambito di un operazione di cartolarizzazione con cessione CONVENZIONE di crediti. In tal caso la surroga nelle garanzie opera di diritto, senza il compimento di alcuna formalità, anche ipotecaria, ma ha effetto solo a seguito dell integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell operazione tra di cartolarizzazione. 7.Le banche e gli intermediari finanziari di cui all'articolo 106 del decreto legislativo n. 385 del 1993 che aderiscono alla il Ministero dell economia e delle finanze-dipartimento del tesoro, di seguito MEF, in persona del Prof. Vittorio Grilli Direttore Generale del Tesoro, convenzione di cui al comma 1 formulano ai clienti interessati, secondo le modalità definite nella stessa convenzione, la proposta di rinegoziazione entro tre mesi dalla data di entrata e in vigore del presente decreto. L'accettazione della proposta è comunicata dal mutuatario alla banca o all'intermediario finanziario entro tre mesi dalla comunicazione della proposta stessa. La rinegoziazione del mutuo esplica i suoi effetti a decorrere dalla prima rata in scadenza successivamente al 1 gennaio l Associazione Bancaria Italiana, di seguito ABI, in persona del Dott. Giuseppe Zadra Direttore Generale Associazione Bancaria Italiana, 8. Le operazioni di rinegoziazione dei mutui sono esenti per da imposte e tasse di alcun genere e per esse le banche e gli intermediari finanziari non applicano costi nei riguardi dei clienti. LA RINEGOZIAZIONE DEI MUTUI A TASSO VARIABILE STIPULATI ANTERIORMENTE AL 29 MAGGIO 2008 E 8-bis. Le disposizioni del presente FINALIZZATI articolo ALL ACQUISTO, sono derogabili COSTRUZIONE solo in senso più E favorevole RISTRUTTURAZIONE al mutuatario. DELLA ABITAZIONE PRINCIPALE. PREMESSO CHE - il mercato dei mutui è stato caratterizzato in Italia, a partire dal 2001, da un forte ricorso a operazioni a tasso variabile; - il rialzo dei tassi di interesse di mercato avviatosi dalla fine del 2005 a seguito delle politiche monetarie adottate dalla Banca Centrale Europea, accentuatosi a partire dalla metà del 2007 a seguito della crisi dei mutui sub-prime negli USA, e la riduzione del potere di acquisto delle famiglie hanno comportato, per una quota Pubblicazione dei mutuatari a cura italiani, di criticità in una soddisfacente e Studio pianificazione Legale Melpignano finanziaria; - Bari 29

30 - specifica considerazione meritano i mutui a tasso variabile stipulati per l acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell abitazione principale; - l articolo 3 del decreto-legge 27 maggio 2008, n. 93, entrato in vigore il 29 maggio 2008, ha stabilito che il MEF e l ABI definiscono con apposita convenzione stipulata entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore del citato decreto-legge ed aperta all adesione delle banche e degli intermediari finanziari di cui all articolo 106 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (di seguito banche e intermediari ) le modalità ed i criteri di rinegoziazione, anche in deroga, laddove fosse applicabile, a quanto stabilito ai sensi dell articolo 120, comma 2, del citato d.lgs. n. 385 del 1993, dei mutui a tasso variabile stipulati anteriormente al 29 maggio 2008 per l acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell abitazione principale (di seguito rinegoziazione dei mutui ); - è comune intenzione di MEF ed ABI, dando attuazione alle disposizioni dell articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, quella di perseguire altresì l obiettivo di offrire alla clientela di banche ed intermediari interessata all applicazione del citato articolo 3 (di seguito clientela interessata ovvero cliente interessato ovvero clienti interessati ) un quadro trasparente e preciso delle regole applicative della norma primaria, nell ambito delle quali è centrale il principio secondo il quale la rinegoziazione dei mutui costituisce per la clientela interessata uno strumento aggiuntivo, e non sostitutivo, di una gamma più ampia di valide opportunità, fra le quali continua a vigere quella della portabilità dei mutui, di cui all articolo 8 del decreto- legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito con modificazioni dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, e successive modificazioni (di seguito portabilità del mutuo ); MEF e ABI convengono quanto segue: 30

31 Art Banche e intermediari che aderiscono alla presente convenzione: a) forniscono ai clienti interessati una informativa trasparente, chiara ed esaustiva in ordine alle varie opportunità di scelta che essi attualmente hanno, e cioè: i) continuare a rimborsare il mutuo a banche e intermediari secondo il piano di ammortamento in corso; ii) proporre a banche e intermediari una rinegoziazione delle condizioni del mutuo in essere, da concordare appositamente; iii) avvalersi della portabilità del mutuo; iv) ricorrere alla rinegoziazione dei mutui ai sensi dell articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, obbligatoria per banche e intermediari che aderiscono alla presente convenzione; v) possibilità di usufruire anche di più di una di tali diverse opportunità, in particolare cumulando quella sub iii) a quella sub iv); b) procedono alla rinegoziazione dei mutui secondo le modalità e i criteri di seguito indicati. 2. Per i mutui di cui all articolo 2, che siano stati oggetto di un operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti, possono altresì aderire alla presente convenzione i soggetti cui siano stati ceduti i crediti. In tale caso, procede alle attività di cui alla lettera b) del comma 1 il soggetto incaricato della riscossione dei crediti ceduti e dei servizi di cassa e di pagamento. Per banche e intermediari, nonché per i soggetti di cui al comma 2, le disposizioni legislative di cui all articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008 costituiscono uno standard minimo, restando ferma, per banche e intermediari, la possibilità di proporre alla clientela interessata, in via generalizzata, condizioni economicamente ancora più favorevoli, in particolare per quanto riguarda lo spread, rispetto a quelle previste dalle disposizioni legislative, dandone comunicazione contestuale all ABI al momento in cui aderiscono alla presente convenzione. Nulla è altresì innovato in materia di portabilità dei mutui. 31

32 Art Possono formare oggetto di rinegoziazione, ai sensi dell articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, nonché della presente convenzione, i mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo, stipulati o accollati, anche a seguito di frazionamento, fino a tutto il 28 maggio 2008, finalizzati all acquisto, costruzione, ristrutturazione dell abitazione principale ed erogati da banche e intermediari. A questi soli fini, si intende per abitazione principale quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente. Possono usufruire della rinegoziazione anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008 rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purché non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo. Art La rinegoziazione assicura la riduzione dell importo delle rate del mutuo da corrispondere con scadenza successiva al 1 gennaio 2009 ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all importo e alla scadenza originari del mutuo il tasso di interesse come risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell anno Per i contratti stipulati, rinegoziati o accollati anche a seguito di frazionamento dopo il 31 dicembre 2006 l importo della rata da corrispondere con scadenza successiva al 1 gennaio 2009 è pari a quello risultante sulla base dei parametri per il calcolo della prima rata di ammortamento rispettivamente successiva alla stipula, alla rinegoziazione e all accollo. Resta fermo quanto previsto nel successivo comma La differenza tra l importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e l importo della rata risultante dall atto di rinegoziazione è addebitata su di un conto di finanziamento accessorio e produce interessi, capitalizzabili annualmente, al tasso annuo più favorevole per il cliente tra quello che si ottiene in base all IRS a dieci anni, maggiorato, fermo quanto previsto dall articolo 1, comma 3, di uno spread di 0,50 punti percentuali e quello contrattualmente previsto, come determinati entrambi in misura fissa alla data di rinegoziazione. Sono altresì addebitate nel conto di finanziamento accessorio le eventuali rate scadute e non pagate prima del 29 maggio 2008, nonché quant altro maturato fino alla data di rinegoziazione. 3. Nel caso in cui, successivamente alla rinegoziazione del mutuo, la differenza tra l importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e l importo della rata risultante dall atto di rinegoziazione generi saldi a favore del mutuatario, tale differenza è imputata a credito del mutuatario sul conto di finanziamento accessorio. Qualora il debito del conto accessorio risulti interamente rimborsato, a seguito degli accrediti effettuati, il rimborso del mutuo ha luogo secondo la rata variabile originariamente prevista se più favorevole per il mutuatario rispetto a quella determinata in importo fisso. 4. L eventuale debito risultante dal conto accessorio, alla data di originaria scadenza del mutuo, è rimborsato dal cliente sulla base di rate costanti di importo uguale all ammontare della rata risultante dalla rinegoziazione. L ammortamento è calcolato sulla base dello stesso tasso a cui è regolato il conto accessorio. Se più favorevole per il cliente si applica il tasso contrattualmente stabilito come determinato, in misura fissa, alla data 32 di originaria scadenza del mutuo.

33 5. I clienti interessati che rinegoziano il mutuo ricevono annualmente da banche e intermediari mutuanti una comunicazione informativa, completa e chiara, sull andamento della loro posizione nei riguardi della banca o intermediario medesimo, nonché sull esposizione complessivamente derivante dall operazione di rinegoziazione in termini di debito residuo e saldo del conto di finanziamento accessorio. 33 Art L estinzione anticipata del mutuo oggetto di rinegoziazione ai sensi della presente convenzione non comporta l applicazione di penali. Non si applicano penali neanche in caso di rimborso anticipato del saldo del conto accessorio. Art Banche e intermediari formulano la proposta di rinegoziazione alla clientela interessata ai sensi dell articolo 3, comma 7, del decreto-legge n. 93 del 2008 ed entro tre mesi dalla data di sua entrata in vigore, ossia entro tutto il 29 agosto La proposta è effettuata nel rispetto altresì della disciplina sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, di cui al d.lgs. n. 385 del 1993 e alla sua normativa di attuazione, con modalità di comunicazione chiare, comprensibili e con appropriata evidenziazione grafica, anche utilizzando, ove possibile, le comunicazioni che banche e intermediari effettuano periodicamente alla clientela. 2. La proposta, scritta e datata, richiama in modo esplicito le diverse opportunità cui il cliente interessato può fare ricorso in materia di mutui, ossia quelle di cui all articolo 1, comma 1, lettera a), specificato che il mutuatario può usufruire anche di più di una di tali opportunità. 3. La proposta riporta altresì i contenuti dell offerta di rinegoziazione, formulata ai sensi dell articolo 3 del decreto-legge n. 93 del 2008, in relazione al contratto in essere con il mutuatario, includendo elementi che consentano al mutuatario di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell importo delle rate nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell evoluzione dei tassi di interesse. 4. L accettazione della proposta, corredata da una dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà, ai sensi dell articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il mutuatario attesta il ricorrere dei requisiti per il suo accesso alla rinegoziazione, è comunicata dal mutuatario alla banca o all intermediario. L accettazione della proposta assicura la riduzione dell importo delle rate del mutuo da corrispondere a partire quanto meno dal terzo mese successivo al mese di comunicazione dell accettazione della proposta medesima, relativamente alle rate del mutuo in scadenza successivamente al 1 gennaio 2009.

34 3. L acquisizione, la gestione ed ogni modalità di trattamento dei dati da parte dell Osservatorio permanente, anche ai fini della relazione annuale al Ministro dell economia e delle finanze, sono Pubblicazione effettuate in a via cura aggregata di e nel pieno rispetto della e Studio riservatezza Legale Melpignano dei dati stessi - Bari e delle finalità previste nella presente convenzione. 34 Art Le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti alla data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità al riguardo. 2. Le operazioni di rinegoziazione dei mutui possono essere effettuate anche in deroga, laddove fosse applicabile, a quanto stabilito ai sensi dell articolo 120, comma 2, del decreto legislativo n. 385 del Le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. La clientela interessata non sostiene alcun costo amministrativo, ivi incluse commissioni bancarie, conseguenti alle operazioni di rinegoziazione e per tutta la durata residua del mutuo, anche sulle eventuali rate aggiuntive finali. La clientela interessata non sostiene altresì costi notarili, ove mai necessario l intervento del notaio. Art Banche e intermediari, nonché i soggetti di cui all articolo 1, comma 2, che intendono effettuare operazioni di rinegoziazione dei mutui ai sensi della presente convenzione, devono aderirvi per il tramite dell ABI, Segreteria Generale, inviando a quest ultima, e per conoscenza al MEF, un apposita comunicazione, nella quale sono indicate altresì le eventuali condizioni migliorative che gli stessi intendono offrire alla clientela interessata. Art Presso il MEF è costituito, senza nuovi o maggiori oneri per il bilancio dello Stato, un Osservatorio permanente con i seguenti compiti: a) verifica della piena attuazione delle disposizioni legislative in materia di portabilità dei mutui e di rinegoziazione dei mutui, nonché dei relativi accordo e convenzione applicativi; b) risoluzione di eventuali questioni interpretative che si dovessero porre in relazione ai contenuti delle citate disposizioni e convenzioni; c) proposta di eventuali modifiche alla predette convenzioni, in linea con quanto previsto dalle disposizioni di legge alla luce dell esperienza applicativa; d) verifica dell andamento delle operazioni di portabilità dei mutui e di rinegoziazione dei mutui; e) segnalazione alle Autorità di vigilanza, per le iniziative di loro competenza, di comportamenti non conformi alle disposizioni in materia di rinegoziazione e di portabilità dei mutui; f) relazione annuale al Ministro dell economia e delle finanze, per il successivo inoltro al Parlamento, sulle attività svolte dall Osservatorio permanente. 2. L Osservatorio è composto da due rappresentanti del MEF, da due della Banca d Italia, da tre dell ABI, nonché da tre rappresentanti delle Associazioni dei consumatori iscritte all albo del Ministero dello sviluppo economico, da queste designati unitariamente. L incarico dei rappresentanti delle Associazioni dei consumatori può essere di durata determinata, ove richiesto a fini di turnazione dalle stesse Associazioni.

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36 APPENDICE 9 AS452 - MISURE URGENTI PER AUMENTARE IL POTERE DI ACQUISTO DELLE FAMIGLIE E PER LO SVILUPPO Roma, 27 maggio 2008 Senato della Repubblica Presidente Senatore Renato Giuseppe Schifani Camera dei Deputati Presidente Onorevole Gianfranco Fini Presidenza del Consiglio dei Ministri Presidente Onorevole Silvio Berlusconi Ministro dell Economia e delle Finanze Onorevole Giulio Tremonti Ministro per lo Sviluppo Economico Onorevole Claudio Scajola L Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (di seguito Autorità), nell esercizio dei compiti ad essa assegnati dall articolo 22 della legge n. 287 del 10 ottobre 1990, intende formulare alcune osservazioni in merito all articolo 3 del provvedimento recante misure urgenti per aumentare il potere di acquisto delle famiglie e per lo sviluppo, approvato dal Consiglio dei Ministri il 21 maggio In linea generale, l Autorità ritiene fondata l esigenza, che motiva il citato provvedimento, di incentivare ed agevolare i processi di rinegoziazione dei mutui a tasso variabile, stipulati anteriormente alla sua data di entrata in vigore, per l acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell abitazione principale, migliorando le condizioni dell offerta in senso favorevole per i consumatori. Trattasi, infatti, di un intervento straordinario, a tutela di una specifica tipologia di mutuatari che, in una fase economica particolarmente critica - in termini di potere d acquisto, di evoluzione dai tassi di interesse e di instabilità in generale nel settore dei mutui per noti eventi internazionali -, risulta oggettivamente esposta a situazioni difficilmente sostenibili. L incremento del costo del denaro negli ultimi due anni, deciso per controllare i processi inflazionistici dalla Bce, quindi dell intera fascia dei tassi passivi, ha infatti determinato aumenti nelle rate indicizzate a seconda della durata e ammontare del mutuo - anche del 20%, con il raggiungimento di tassi variabili (Euribor) di poco inferiori al 5% e con incrementi di questi ultimi di quasi 2 punti percentuali. L Autorità ha già segnalato AS431 Procedura per la portabilità dell ipoteca nei contratti di mutuo - come gli interventi legislativi - prima il d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modifiche dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 e successivamente il d.l. 31 gennaio 2007 n. 7, convertito con modifiche dalla legge 2 aprile 2007, n. 40 -, abbiano costituito uno stimolo per favorire la mobilità della clientela e lo sviluppo di dinamiche concorrenziali piene tra gli operatori nell offerta dei servizi finanziari. Al tempo stesso l Autorità ha anche ravvisato il rischio che una specifica disciplina in merito ai mutui bancari possa comportare procedure obbligate Pubblicazione o comunque a cura vincolanti, di limitative della concorrenza e tra Studio banche. Legale Melpignano - Bari In particolare, l Autorità ha sostenuto che la possibilità per il cliente di beneficiare, mettendo in concorrenza le offerte attraverso la surrogazione del mutuo e delle relative garanzie accessorie, di condizioni 36 economiche più favorevoli sia essenziale in un ottica di stimolo del confronto competitivo e acquista

37 evidentemente ancora più rilevanza nel contesto economico attuale caratterizzato da vari rialzi dei tassi di interesse. Nell ottica sopra descritta e nel quadro definito dalla convenzione che verrebbe stipulata, entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del decreto in corso di emanazione, tra banche e intermediari finanziari ai sensi dell articolo 106 del decreto legislativo del 1 settembre 1993, n.385, vanno salvaguardati tre requisiti essenziali al fine di generare effetti positivi e non trasformare alcune criticità, da essa derivabili, in disincentivi al confronto competitivo. In primo luogo, è importante che le singole banche e gli intermediari finanziari aderenti possano autonomamente adottare condizioni e/o strategie commerciali migliori per la clientela, evitando di rendere omogenee le strategie dal lato dell offerta, le quali disincentiverebbero l adozione di modalità diverse e competitive a vantaggio dei mutuatari. A titolo esemplificativo, il riferimento a criteri molto rigidi - basati sulla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto in essere, all anno 2006, nonché ad uno specifico tasso sul conto accessorio (IRS con spread dello 0,50) può condurre le banche a non differenziarsi nelle condotte e invece a seguire la procedura, come se fossero rigidamente definiti tutti i criteri, senza alcun incentivo a competere, migliorando ulteriormente le condizioni a vantaggio della clientela. Sarebbe, pertanto, necessario esplicitare nella convenzione la possibilità che le singole banche adottino, dandone puntuale informazione ai clienti, condizioni migliorative rispetto a quanto già previsto nel provvedimento, rendendo così chiaro che la convenzione indica condizioni non vincolanti e derogabili a vantaggio dei mutuatari. Solo rendendo evidente lo spazio di competizione tra le banche, l'adesione alla convenzione, in quanto volontaria, può non omogeneizzare e quindi non disincentivare la dinamica competitiva del mercato. Le banche che ritengono di poter offrire alla propria clientela condizioni più vantaggiose di quelle previste dalla convenzione non aderiranno o aderiranno pubblicizzando però l offerta migliorativa; analogamente non aderiranno - per ragioni opposte - quelle che la reputano eccessivamente onerosa. Le prime informeranno di questa loro decisione per convincere i mutuatari che possono ottenere condizioni migliori di quelle offerte dal resto del mercato. Le seconde saranno più esposte alla migrazione dei clienti che eserciteranno l'opzione di portabilità del mutuo. In secondo luogo, è essenziale mantenere gli stimoli concorrenziali che derivano dall altra misura, oggetto di intervento da ultimo della legge 2 aprile 2007, n. 40, ossia la surrogazione del mutuo c.d. portabilità. L Autorità intende rilevare che solo dal confronto di più offerte può derivare un effettivo sviluppo competitivo dei mercati, tra i quali anche il mercato degli impieghi bancari. Nel merito si rileva che allo stato risultano ancora elevati gli ostacoli alla mobilità e il processo di portabilità appare ancora eccessivamente complesso. A questo riguardo, ad avviso dell Autorità, è cruciale che vengano garantiti costi nulli per il cliente, e ciò non solo per la parte dei servizi strettamente bancari, ma anche per quanto riguarda altri eventuali costi richiesti, quali i costi dei servizi notarili. In relazione a questi ultimi appare opportuno garantire forme di maggior trasparenza che eliminino l attuale stato di vischiosità sui servizi e atti necessari. Assicurare costi nulli per la portabilità appare il solo strumento per eliminare gli switching cost ancora esistenti di ostacolo alla mobilità e quindi alla piena concorrenza. In terzo luogo, è fondamentale che sia fornita una adeguata informativa alla clientela. Posto che la trasparenza dal lato della domanda nel settore bancario è stata più volte richiamata quale fattore determinante per lo sviluppo di rapporti competitivi tra le banche offerenti AS 394 Ostacoli allo sviluppo concorrenziale dei mercati dei Pubblicazione servizi bancari a cura per di la clientela retail -, rileva osservare e Studio che ciò Legale vale Melpignano a maggior ragione - Bari per la procedura suddetta. In particolare risulta essenziale che il mutuatario sia messo nella condizione di valutare gli effetti della rinegoziazione prevista dalla procedura, in termini di riduzione delle rate in tutto 37l arco temporale previsto dall ammortamento, tenendo conto della maggior durata che essa comporta in termini di allungamento del prestito iniziale nonché dei rischi connessi in funzione delle diverse possibili evoluzioni dei tassi di interesse. Redigere fogli informativi sintetici, in grado di fornire stime dei costi e dei vantaggi attesi in base, ad esempio, ad ipotesi alternative sull andamento dei tassi e