OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE

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1 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE Comunicato stampa LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE SECONDO SEMESTRE 2012 BOLOGNA

2 BOLOGNA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 2012 Figura 1 Provincia di Bologna Numero di compravendite residenziali e non residenziali (1) dal 2002 al Non residenziale Residenziale * * Previsione Nomisma (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 2 Bologna tendenziali del numero di compravendite nel comune capoluogo e nel resto della provincia (in %) 5,0 Residenziale Non residenziale (1) 10,0 Var.% annuale 0,0-5,0-10,0-15,0-20,0 Var.% annuale 0,0-10,0-20,0-25,0 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12 Solo capoluogo Resto della provincia (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio -30,0 I 08 I 09 I 10 I 11 I 12 Solo capoluogo Resto della provincia A fine 2012 il mercato delle compravendite in provincia di Bologna potrebbe subire un calo del 22% su base annua (previsioni Nomisma). Tale calo, se sommato a quello degli anni precedenti, fa sì che in sei anni il mercato si sia dimezzato nelle quantità scambiate, nel residenziale così come nel non residenziale. Delle compravendite previste in provincia a fine anno, il 90%, vale a dire 9.300, sono relative a transazioni di abitazioni, mentre la rimanente quota è ripartita tra il settore terziario (250 scambi), commerciale (490 scambi) e produttivo (290 scambi). Pagina 1

3 A consuntivo del primo semestre dell anno in corso il mercato della compravendita di abitazioni si è allineato alla performance negativa che già da alcuni anni investe il mercato del capoluogo così come quelli dei comuni minori, con un -22% di scambi. Da segnalare come nel settore residenziale sia progressivamente cresciuto, nell attuale fase riflessiva, il peso del capoluogo rispetto al resto della provincia, misurato attraverso il numero di transazioni. Anche nel segmento non residenziale nell ultimo semestre si è assistito ad una contrazione significativa delle transazioni che, sommata a quella che ha investito il mercato locale a partire dal , determina un ridimensionamento del mercato dell oltre il 40%. Il calo importante delle transazioni che si verificherà a consuntivo dell anno in corso è l esito di una congiuntura immobiliare che, nell ultimo semestre, ha intensificato l intonazione negativa tracciata a conclusione del primo semestre. Ad una domanda immobiliare sempre più indebolita e scarsa si contrappone un offerta crescente, alimentata anche dalla nuova produzione, pianificata anni fa, che viene immessa su un mercato poco solvibile ed anche molto selettivo. Nel segmento abitativo fa eccezione il mercato della locazione, dove i contratti stipulati e la domanda d affitto sono stati giudicati stabili, anche se sui bassi livelli di attività raggiunti a fine Figura 3 Bologna tendenziali dei valori immobiliari (in %) Var.% annuale Prezzi II 02 II 03 II 04 II 05 II 06 II 07 II 08 II 09 II 10 II 11 II 12 Abitazioni Uffici Negozi Var.% annuale Canoni II 02 II 03 II 04 II 05 II 06 II 07 II 08 II 09 II 10 II 11 II 12 Abitazioni Uffici Negozi Nel complesso la performance del segmento locativo bolognese è meno penalizzata dalla congiuntura e la domanda immobiliare delle famiglie e delle imprese si è in parte spostata verso questo mercato: i canoni flettono, ma con un intensità minore rispetto ai prezzi; i tempi medi di locazione si riducono, a fronte di una dilatazione di quelli necessari per l acquisto; la redditività media degli immobili locati viene garantita, anche in questo ciclo negativo del mercato. Per contro il mercato della proprietà è stato investito da un allungamento dei tempi medi di vendita, in tutti i segmenti del mercato, e da una nuova flessione dei valori di compravendita che, se sommata a quelle precedenti, determina un calo in conto capitale dei prezzi, rispetto ai picchi del 2008, del 19,1% per le abitazioni, del 14% per gli uffici e del 11,8% per i negozi. Pagina 2

4 Bologna Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (valori %) 7,5 Figura 4 6,5 % 5,5 4,5 3,5 II 02 II 03 II 04 II 05 II 06 II 07 II 08 II 09 II 10 II 11 II 12 Abitazioni Uffici Negozi Nonostante la flessione dei prezzi perduri già da nove semestri, l offerta immette sul mercato immobili ad un prezzo di realizzo troppo alto, al punto che se si vuole smobilizzare occorre praticare uno sconto sempre più alto. Le previsioni degli operatori sul primo semestre del 2013 relative al mercato della proprietà hanno ancora un intonazione negativa, trasversale a tutti i segmenti, ma con una variante rispetto alle ultime rilevazioni: una parte di operatori ha spostato il proprio giudizio dalla previsione di calo a quella di stabilità, sia dei prezzi che delle quantità scambiate. Prevedibilmente, quegli operatori ritengono che non si possa andare al di sotto della soglia raggiunta, ma che non ci siano neanche le condizioni per una ripresa. Per il mercato delle locazioni le previsioni di stabilità, formulate già nelle ultime rilevazioni, vengono confermate anche per il prossimo semestre. In un confronto tra settori va segnalata la maggiore concordanza di previsioni negative degli operatori relativamente al segmento dei capannoni industriali, sia per l acquisto che per l affitto. Il Comune di Bologna ha candidato il Progetto integrato di riqualificazione urbana mercato natile per la selezione ai finanziamenti destinati dal Ministero al "Piano nazionale per le Città". Nello specifico, è stata sottoposta a richiesta di finanziamento la parte pubblica del Progetto nella componente di ERS (su lotti di proprietà del Comune e di Acer), del nuovo Polo scolastico e del Centro culturale di quartiere. Il costo complessivo di questi interventi è stato quantificato in 72 milioni di euro, 26 dei quali richiesti al Ministero. L intento dell Amministrazione, attraverso l attuazione delle opere d interesse pubblico, è quello di incentivare nuovi investimenti privati sull area al fine di dare compimento al Progetto complessivo che investe un area di 30 ettari, strategica per la sua localizzazione (a ridosso del centro storico e della Stazione Centrale di Bologna), che sviluppa mq di superficie utile ripartita tra residenza, usi compatibili con la residenza, ostello e attrezzature di uso pubblico. Pagina 3

5 La quota complessiva di edilizia privata di nuova costruzione ammonta a mq di superficie utile, l 80% della quale destinata a residenza per un numero di abitanti teorici pari a nuovi residenti. Un altra opportunità importante per la città è la recente approvazione da parte del CIPE (ottobre 2012), nell ambito del Programma delle infrastrutture strategiche (PIS), del progetto preliminare Completamento del Servizio Ferroviario Metropolitano e della filovia di Bologna, del costo complessivo di 362,78 milioni di euro e per cui sono assegnate risorse per 236,7 milioni di euro. Tale progetto prevede la necessità di: - completare e potenziare il Servizio Ferroviario Metropolitano, garantendo in particolare la realizzazione delle fermate interne al Comune di Bologna ancora mancanti e la loro connessione plurimodale con il tessuto urbano (opere di accessibilità); - riorganizzare la rete dei trasporto pubblico urbano mediante lo sviluppo del sistema filoviario esistente, puntando sull integrazione dello stesso con quella ferroviaria. Con tali interventi si prevede di garantire un sistema diffuso di collegamenti su mezzo pubblico ad alimentazione elettrica, che permetteranno di ottenere importanti risultati in termini di diminuzione della congestione veicolare e dell inquinamento atmosferico, in linea con gli strumenti di pianificazione di tutti gli enti locali e con le finalità della Legge Obiettivo. Mercato delle abitazioni Bologna Abitazioni Principali indicatori di mercato (ottobre 2012) Tavola 1 Zone Prezzi ( /mq) ABITAZIONI NUOVE semestrali annuali Prezzi ( /mq) ABITAZIONI USATE semestrali annuali Rendimenti da locaz. Zone di pregio ,9-5, ,5-3,8 4,0 Centro ,0-3, ,6-4,8 3,9 Semicentro ,2-3, ,2-3,4 4,0 Periferia ,4-4, ,6-4,7 4,3 Media urbana ,2-4, ,4-4,2 4,1 - Nel secondo semestre dell anno, analogamente al primo, i giudizi degli operatori locali su offerta e domanda di abitazioni sono concordi: l offerta cresce e la domanda cala. Ciò che cambia, rispetto agli ultimi semestri, è il grado di concordanza dei giudizi espressi dagli operatori che cresce e contribuisce a dare maggiore significatività ai sentiment. - La rarefazione della domanda ha contribuito al calo degli scambi, così come è stato percepito dagli operatori e confermato dalle nostre previsioni che indicano in un - 22% il calo delle quantità nel secondo semestre dell anno in corso nel capoluogo. Pagina 4

6 Figura 5 Bologna Abitazioni Andamento di offerta in vendita e domanda per acquisto (saldo cumulato dei giudizi di aumento e di calo; in %) % Offerta in vendita Domanda per acquisto I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08 I 09 II 09 I 10 II 10 I 11 II 11 I 12 II 12 - Il mercato della locazione viene giudicato stabile nei nuovi contratti stipulati, a fronte di una domanda che non sembra essere cambiata di intensità rispetto al primo semestre dell anno, mentre l offerta continua a crescere. - I tempi medi di vendita, prossimi agli 8 mesi, sono cresciuti di oltre un mese nell ultimo anno. Rispetto al 2008 le localizzazioni che hanno subito una dilatazione maggiore dei tempi sono le zone di pregio e il centro storico, dove la crisi del mercato in corso ha prodotto un peggioramento delle condizioni di incontro tra offerta e domanda. - I tempi medi di locazione continuano ad essere contenuti, anzi si sono leggermente ridimensionati nell ultimo semestre. Rispetto al 2008 i tempi di locazione sono piuttosto stabili ad eccezione del semicentro, dove si è concentrata un elevata quota del mercato, che ha visto una progressiva riduzione dei tempi necessari per locare un abitazione. - Lo sconto praticato sul prezzo richiesto è cresciuto in un anno di 1,5 punti percentuali, raggiungendo il 13% medio. L aumento dello sconto, in presenza di prezzi in calo, esprime una forte rigidità iniziale del prezzo richiesto. Siamo perciò in presenza di un offerta che fatica a vedere ridimensionata la sua aspettativa di realizzo dalla vendita. Pagina 5

7 Figura 6 Bologna Abitazioni usate Tempi medi di vendita (mesi) Zone di pregio Figura 7 Bologna Abitazioni usate Tempi medi di locazione (mesi) Zone di pregio 4,0 3, ,0 Periferia 5 Centro Periferia 2,5 Centro Semicentro Semicentro - I prezzi medi delle abitazioni nel complesso sono calati, nel semestre, del 2,3%. Per valutare l entità della perdita in conto capitale del valore delle abitazioni nell attuale fase recessiva del mercato, ci si può riferire all anno di svolta, la seconda metà del 2008: da allora i prezzi hanno subito un calo del 19,1% in termini nominali, che sale al -25,8% al netto dell inflazione. - I canoni di locazione fanno registrare un calo più contenuto rispetto ai prezzi Figura 8 Bologna Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo Periferia Zone di pregio Semicentro e precisamente, in media del -1,7% sul semestre. I canoni, che hanno risentito maggiormente della congiuntura negativa del mercato immobiliare nella prima parte del ciclo, a partire dal 2010 hanno mostrato una maggiore tenuta dei prezzi, con cali di piccola entità. - I rendimenti da locazione delle abitazioni usate si attestano sul 4,1% medio lordo annuo. Si tratta di un dato strutturale del mercato bolognese; infatti, è dalla fine del 2007 che il rendimento medio si aggira intorno al 4%. Centro Pagina 6

8 Mercato degli uffici La congiuntura immobiliare a Bologna II Semestre 2012 Zone Bologna Uffici Principali indicatori di mercato (ottobre 2012) Prezzi ( /mq) semestrali annuali Rendimenti da locazione Tempi di vendita (mesi) Tavola 2 Centro ,3-3,9 4,0 10,4 16,3 Semicentro ,1-3,2 4,0 10,6 16,3 Periferia terziaria ,4-3,7 4,4 10,3 16,7 Periferia ,6-4,9 4,3 10,6 16,7 Sconti Media urbana ,3-4,2 4,2 10,5 (1) 16,5 (1) (1) Media semplice Bologna Uffici Andamento di offerta in vendita e domanda per acquisto (saldo cumulato dei giudizi di aumento e di calo; in %) 400 Figura 9 % Offerta in vendita Domanda per acquisto I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08 I 09 II 09 I 10 II 10 I 11 II 11 I 12 II 12 - Quasi univoche le valutazioni sul calo delle transazioni di uffici avvenute nel secondo semestre dell anno. Secondo le nostre previsioni le transazioni nel capoluogo dovrebbero essere poco meno di 140 unità nel 2012, facendo così registrare una flessione attorno al 18% rispetto al La debole congiuntura del mercato è la risultante di una domanda in calo e di un offerta crescente. - La crisi del settore terziario investe, indifferentemente, il segmento della proprietà così come quello della locazione, anch esso contrassegnato da un calo di transazioni e da una domanda debole e in ulteriore flessione. - I tempi medi di vendita, cresciuti in maniera significativa un anno e mezzo fa, si sono stabilizzati intorno ai 10 mesi. - I tempi medi di locazione si sono ridotti di oltre un mese rispetto alla prima parte dell anno e, nonostante la scarsa attività locativa, quei pochi contratti che si fanno richiedono tempi più contenuti rispetto al passato. Pagina 7

9 - Lo sconto praticato sul prezzo richiesto ha subito un impennata, con una crescita di oltre 4 punti percentuali nell ultimo anno. Il protrarsi della crisi ha indotto l offerta a rivedere le proprie aspettative di realizzo, inizialmente troppo alte. - I prezzi medi degli uffici sono calati nel semestre del 2,3%. Dal primo semestre del 2008, periodo nel quale si è toccato il picco massimo, il valore di mercato degli uffici si è deprezzato del 14% in termini nominali e del 21% in termini reali. - I canoni di locazione sono calati del 2,5% nel semestre, mentre nel periodo il calo nominale è stato del 21,5% e reale del 28%. - I rendimenti da locazione, pari al 4,2% lordo annuo, sono stabili da almeno due anni e occorre tornare indietro di sette anni per avere un punto percentuale in più di rendimento per un ufficio a Bologna. Mercato dei negozi Zone Bologna Negozi Principali indicatori di mercato (ottobre 2012) Prezzi ( /mq) semestrali annuali Rendimenti da locazione Tempi di vendita (mesi) Tavola 3 Sconti Centro ,3-2,3 7,3 7,7 10,0 Semicentro ,2-1,7 6,5 9,1 15,2 Periferia ,8-4,0 6,5 9,5 16,2 Media urbana ,9-2,9 6,7 8,8 (1) 13,8 (1) (1) Media semplice - Si conferma, in questo semestre, il calo di attività nel segmento commerciale con compravendite e locazioni giudicate in calo. Secondo le nostre previsioni le compravendite nel capoluogo non dovrebbero superare le 250 unità a fine anno, con un conseguente calo attorno al 12%. - La debole domanda, sia rivolta all acquisto che alla locazione, fatica ad incontrare un offerta che, oltre ad essere connotata da una certa rigidità nel prezzo atteso, è anche crescente. - I tempi di vendita di un negozio crescono in quest ultimo semestre e si portano sugli 8,8 mesi in media. - I tempi di locazione, al contrario, si abbassano per una maggiore facilità di incontro tra offerta e domanda di locazione che connota il mercato bolognese. - I prezzi medi di compravendita sono calati nel semestre dell 1,9%, mentre nel periodo il calo nominale è stato del 11,8% e reale del 19%. - I canoni medi di locazione nel semestre hanno subito una flessione del 1,3%, che scende al -9,5% rispetto ai valori nominali pre-crisi. - I rendimenti da locazione, che da quattordici anni oscillano tra il 6,5 e il 7%, rappresentano un dato strutturale del mercato bolognese degli spazi commerciali. Pagina 8

10 Figura 10 Bologna Negozi Andamento di offerta in vendita e domanda per acquisto (saldo cumulato dei giudizi di aumento e di calo; in %) % Offerta in vendita Domanda per acquisto I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08 I 09 II 09 I 10 II 10 I 11 II 11 I 12 II 12 Mercato dei capannoni industriali Figura 11 Bologna Capannoni Andamento di offerta in vendita e domanda per acquisto (saldo cumulato dei giudizi di aumento e di calo; in %) % Offerta in vendita Domanda per acquisto II 05 II 06 II 07 II 08 II 09 II 10 II 11 II 12 Tavola 4 Bologna Capannoni industriali usati Principali indicatori di mercato (ottobre 2012) Prezzo medio ( /mq) 942 Variazione % annuale prezzi -5,4 Rendimento da locazione 6,4 Tempi di vendita (mesi) 11,3 Tempi di locazione (mesi) 10,0 Sconto 17,0 - Il mercato dei capannoni industriali, che monitoriamo una volta l anno, risente pesantemente della crisi economica in atto, che si è riflessa in un giudizio di calo delle compravendite, delle locazioni e della domanda, che vede concordi tutti gli operatori immobiliari interpellati. - I tempi medi di vendita e di locazione si sono allungati nell ultimo anno e sono pari, rispettivamente, a 11,3 mesi e 10 mesi. - La rigidità dei prezzi richiesti fa sì che le transazioni avvengano a fronte di uno sconto elevato, soprattutto nell ultimo anno, quando è stato praticato uno sconto medio del 17%. - Il calo dei prezzi di compravendita su base annua è stato analogo a quello registrato nel 2011, vale a dire -5,4%. Pagina 9

11 - I canoni sono scesi, in media, del 6,7% nell anno. - I rendimenti da locazione sono pari al 6,4% lordo annuo. Bologna Focus sul mercato delle ABITAZIONI (II semestre 2012) Mercato della locazione Tipologie contrattuali Destinazione dell abitazione locata Comodato d'uso 0,0% 0,0% Lavoro 21,1% Canone concordato Transitorio 4,1% 3,6% 61,3% 57,6% Abitazione principale 48,9% Libero 34,7% 38,8% Studio 30,0% Mercato della compravendita 100% 80% 60% Stato di manutenzione Usate 70,6% 65,3% Destinazione dell abitazione acquistata 100% 15,6% 14,0% 80% 7,3% Investimento 60% 40,3% 35,0% Seconda casa 40% Nuove/complet. ristrutturate 40% Sostituzione Prima casa 20% 29,4% 34,7% 20% 42,2% 43,7% 0% % Ricorso al mutuo Tipologia di abitazione acquistata per classe energetica ,7% ,7% A B 1,5% 5,8% Domanda di abitazioni in classe A o B C 10,0% ,4% ,3% D-E- F-G 82,7% Pagina 10

12 Il mercato della locazione di abitazioni a Bologna, investito da un ciclo riflessivo di intensità minore rispetto a quello delle compravendite, vede nei contratti a canone concordato la tipologia più ricorrente (57,6% del totale). Rispetto ad un anno fa tende a crescere leggermente il numero dei contratti sul libero mercato, a scapito del concordato ed anche di quella piccola fetta di contratti transitori (il 3,6% nel 2012). L abitazione viene prevalentemente locata quale abitazione principale (49% dei contratti) ed una quota significativa, rispetto alla media delle grandi città, per lavoro (21,1%) e studio (30%). Sul mercato della compravendita la quota di abitazioni usate prevale nettamente sul nuovo (è il 65,4% del mercato) anche se, a distanza di un anno, va segnalato un aumento delle nuove abitazioni compravendute (da 29,4% a 34,7%). La casa acquistata nel 43,7% degli scambi è destinata a prima abitazione ed una quota significativa, vale a dire il 35%, alla sostituzione. A distanza di un anno cresce la quota di acquisti destinati alla seconda abitazione da parte di quella domanda solvibile che, grazie all attuale congiuntura, riesce a soddisfare il proprio bisogno. Il 9,3% della domanda di abitazioni si è dimostrato interessato a ricercare immobili ad elevata prestazione energetica (classe A o B). Rispetto alle transazioni avvenute nel semestre le abitazioni in classe energetica A e B rappresentano il 7,3% del mercato, mentre la grossa fetta è classificabile nelle classi più basse, dalla D alla G (82,7%). Pagina 11