Parere n. 42/2010 Intervento edilizio di recupero di un rustico situato da P.R.G.C. in nucleo storico-ambientale

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1 Parere n. 42/2010 Intervento edilizio di recupero di un rustico situato da P.R.G.C. in nucleo storico-ambientale E chiesto parere in merito all assentibilità di intervento edilizio consistente nel recupero di un cascinale in zona di P.R.G.C. qualificata quale Nucleo di interesse storico-ambientale (Centro Storico). In particolare, il Comune richiedente segnala che in zona classificata quale centro storico dal vigente P.R.G.C. sono ubicate due piazze separate sul fianco nord da un cascinale vetusto di circa 100 mq. di base e 650 mc. di volume e che nei vigenti strumenti urbanistici è prevista la rettifica del fianco stradale ed il riallineamento delle piazze mediante acquisizione dello spazio e demolizione del rustico. Il Comune segnala, altresì, che i proprietari del fabbricato hanno proposto la cessione dello spazio gratuitamente nel contesto di un intervento di recupero riplasmazione ai fini residenziali che prevede il riutilizzo della cubatura demolita sulle restanti case di proprietà collocate attorno alla corte centrale, comprendenti un abitazione ed un altro rustico con annessi portichetti. Il Comune richiede di sapere a quale iter procedimentale ricorrere, tra i seguenti: 1) stipula di convenzione con i privati e successivo rilascio di permesso di costruire purchè la cubatura risultante riplasmata non sia superiore a quella esistente ; oppure: 2) ricorso ad un piano di recupero convenzionato redatto nel rispetto anche delle prescrizioni del D.M. 1444/68, in particolare dell art. 7.1 : il Comune, segnala, tuttavia, che in questo caso si innesterebbe un ulteriore difficoltà in quanto non risulta determinata nei due PRGC, in salvaguardia, la densità edilizia del centro storico e quindi non è possibile quantificare la cubatura realizzabile entro il 50% della densità fondiaria media della zona. A seguito di richiesta di questo Servizio di Consulenza regionale, il Comune ha inviato le norme di attuazione - relative al P.R.G.C. vigente, nonché a quello adottato - concernenti il caso concreto. 1-5

2 Si ritiene di dover enunciare quanto segue. L art. 7 del D.M. n. 1444/1968 ( Limiti di densità edilizia ) stabilisce che I limiti inderogabili di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative, le densità edilizie di zone e fondiarie non debbono superare quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico; per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 mc/mq. Effettivamente come dato atto dal Comune l intervento oggetto del presente quesito deve ritenersi di nuova costruzione in quanto, per effetto dell ipotizzato trasferimento di cubatura, i due fabbricati collocati attorno alla corte centrale risultano beneficiare di un ampliamento edilizio: sul punto, l art. 3, I comma, lett. e) del D.P.R. n. 380/2001 stabilisce che costituiscono interventi di nuova costruzione quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere recedenti. Sono comunque da considerarsi tali: e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l ampliamento di quelli esistenti all esterno della sagoma esistente. Trattandosi di intervento di nuova costruzione, deve ritenersi applicabile nel caso concreto il disposto di cui all art. 7, I comma, del D.M. n. 1444/1968: pertanto, in base a tale norma la densità fondiaria dell area oggetto del suddetto intervento edilizio non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona qualificata quale centro storico dagli strumenti urbanistici comunali. In merito alla definizione di densità fondiaria, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che ai sensi del D.M. 2 aprile 1968, che fissa gli standard di edificabilità delle aree edificabili, occorre distinguere la densità edilizia in territoriale e fondiaria: la densità territoriale è riferita a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sull intera zona, mentre la densità fondiaria è riferita alla singola area e definisce il volume massimo consentito su di essa (T.A.R. Campania Napoli, Sez. VIII, n. 546; Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 1402; T.A.R. Umbria Perugia, n. 828). 2-5

3 Va precisato che il dato relativo alla densità fondiaria media di cui all art. 7, I comma, n. 1, del D.M. n. 1444/1968 non indicato negli strumenti urbanistici comunali non è da confondersi con l indice di densità edilizia fondiaria: il primo dato, infatti, presuppone una sua verifica sul campo in relazione al volume complessivo di cubatura realizzato nella zona di riferimento, mentre il secondo rappresenta il limite massimo di edificabilità in relazione alla superficie fondiaria dell area di riferimento e viene definito dall art. 26 del Regolamento Edilizio Tipo regionale quale rapporto tra il volume edificato e/o edificabile e la superficie fondiaria: rappresenta il numero di metri cubi di volume edificato e/o edificabile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria. Pertanto, il Comune richiedente dovrà provvedere a verificare la densità fondiaria media del centro storico onde poter valutare se, nel caso concreto, la densità fondiaria relativa all area oggetto dell intervento di cui sopra sia contenuta oppure no nei limiti inderogabili - di cui all art. 7, I comma, n. 1 del D.M. n. 1444/1968. Qualora il Comune dovesse accertare che i suddetti limiti risultano superati nel caso in esame, non potrà evidentemente assentire l intervento in questione. In merito all iter procedimentale da seguire nel caso concreto, occorre innanzitutto precisare poiché il Comune richiedente accosta la problematica relativa alla densità fondiaria all utilizzo dello strumento attuativo rappresentato dal piano di recupero - che le prescrizioni dettate dall art. 7 del D.M. n. 1444/1968 costituiscono limiti inderogabili indipendentemente dallo strumento urbanistico attuativo adoperato o dal titolo edilizio rilasciato per l esecuzione dell intervento edilizio: pertanto, qualunque sia l iter amministrativo che il Comune percorrerà nel caso concreto, i limiti di cui sopra dovranno, in ogni caso, essere oggetto di applicazione. Ciò precisato, si deve rilevare che l art. 13 ( Nucleo di interesse storico-ambientale ) delle N.T.A. del P.R.G.C. vigente stabilisce che Gli interventi ammessi sono quelli puntualizzati, edificio per edificio, sulle Schede per unità di intervento nel centro di interesse storicoambientale definiti dall art. 10 (art. 13.1); Tutti gli interventi sopra definiti verranno assentiti secondo le modalità stabilite, per ognuno di essi, al precedente art. 10 (art. 13.2); Per ogni edificio, sulle più volte richiamate schede di dettaglio del nucleo di interesse storico- 3-5

4 ambientale, sono definiti gli interventi ammessi, per cui ogni altro tipo di intervento è da ritenersi tassativamente escluso (art. 13.3). Si precisa che, non essendo a disposizione di questo Servizio di Consulenza regionale le menzionate schede di dettaglio del nucleo di interesse storico-ambientale che individuano, per ogni edificio, gli interventi ammessi si dà per dato acquisito, non avendo il Comune richiedente sollevato su tale punto alcuna questione, che l intervento di demolizione e ricostruzione con trasferimento di cubatura, oggetto del presente quesito, risulti conforme agli strumenti urbanistici comunali. Così stando le cose, poiché l art stabilisce che i vari interventi realizzandi in zona qualificata quale Centro storico vengono assentiti secondo le modalità di cui al precedente art. 10 delle N.T.A. vigenti, è a tale norma che occorre fare riferimento e, in particolare, all art ( Sostituzione edilizia ) da ritenersi applicabile nel caso concreto, data la tipologia di intervento in questione. Tale norma disciplina, infatti, gli interventi che prevedono la demolizione di edifici, oltre i limiti e le condizioni della ristrutturazione edilizia, accompagnata da contestuale riedificazione. La successiva riedificazione, se ammessa dalle norme di appartenenza, del nuovo organismo edilizio, anche diverso da quello originario, potrà avvenire entro i limiti della volumetria edificata preesistente ; per la realizzazione degli interventi di sostituzione edilizia qualora ammessa dalle presenti norme, è necessario il rilascio della concessione edilizia onerosa. Il P.R.G.C. vigente prevede, dunque, per tale tipologia di intervento, il rilascio del permesso di costruire diretto, come ulteriormente confermato dall art. 12 ( Definizione delle aree ) delle N.T.A. vigenti: a) Nucleo di interesse storico-ambientale (C.S.): è soggetto genericamente a recupero attraverso gli interventi con concessione singola precisati ed individuati puntualmente nelle schede per unità di intervento nel centro di interesse storico-ambientale. Il P.R.G.C. vigente non prevede pertanto l obbligatorietà del piano di recupero per gli interventi realizzandi in zona C.S.: conseguentemente, la presentazione di tale strumento attuativo non può essere imposta dal Comune, costituendo, invece, una scelta ed una facoltà dei privati ai sensi dell art. 30 della L. n. 457/

5 Ovviamente, non è esclusa la formazione di un piano di recupero di iniziativa comunale (art. 41 bis l. reg. 56/1977). Parimenti, neppure le N.T.A. del P.R.G.C. adottato prevedono l obbligatorietà del ricorso al piano di recupero in area C.S., stabilendo soltanto all art che E consentito individuare porzioni di tessuto edilizio per la proposta di Piani di Recupero ai sensi degli artt. 27, 28 e 30 della L. n. 457/78. La delibera di C.C. di adozione del P.di R. costituisce contestuale individuazione del perimetro della zona di recupero ai sensi dell art. 27 L. 457/78. Nel caso concreto, non risulta in base alle informazioni fornite dal Comune richiedente che i proprietari dei fabbricati oggetto del presente quesito abbiano presentato una proposta di piano di recupero: conseguentemente, per l assentibilità dell intervento in questione data per presupposta la sua conformità al P.R.G.C. risulta sufficiente la presentazione di istanza di permesso di costruire diretto. Va osservato, in ogni caso, che data la complessità del realizzando intervento e la necessità di garantire l adempimento delle obbligazioni a carico del privato, menzionate nel quesito formulato risulta in buona sostanza necessario che il Comune richieda al privato la presentazione di atto unilaterale d obbligo con il quale il privato medesimo si impegni alla demolizione del cascinale in oggetto a fronte del recupero della relativa cubatura - con cessione, in favore del Comune e a titolo gratuito, dell area già occupata da tale fabbricato. 5-5