NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Paolo Sanseverino (Referente OMI) Anna Monetta (collaboratore) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Salerno con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Salerno Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Salerno, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Salerno. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Campania con approfondimenti sulla provincia di Salerno ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Il territorio della regione Campania presenta una molteplicità di contesti immobiliari, spaziando da aree a ridotta densità abitativa lungo la dorsale appenninica alla conurbazione urbana del capoluogo che presenta in alcuni tratti la densità abitativa maggiore dell intera nazione 1, determinanti per far sì che la Campania sia la seconda regione d Italia per numero di abitanti dopo la Lombardia. Nello spazio di poche decine di chilometri in linea d aria si passa dalla foce del fiume Sarno, che concorre con ottime chance per risultare il fiume più inquinato d Europa, ai rinomati paesaggi della Costiera Amalfitana, in cui è incastonato il minuscolo paese di Atrani, ultimo in Italia per estensione 2. Non solo l area napoletana, ma anche la provincia di Salerno, tra le più estese e con il maggior numero di comuni d Italia 3, racchiude scenari molto variegati, contraddistinti dalle testimonianze archeologiche di Paestum e Velia e dalle bellezze naturali della Costiera e del Parco del Cilento 4. La Provincia di Salerno comprende 158 comuni che presentano una notevole diversità geografica, sociale, economica e, di riflesso, immobiliare. Per una più efficace lettura dei dati immobiliari, il territorio provinciale è stato suddiviso in 12 macroaree oltre il capoluogo provinciale, e il territorio comunale è stato suddiviso in 7 macroaree urbane, seguendo un criterio, per quanto possibile, di omogeneità dei parametri fondamentali citati. 1 Ai primi sei posti nazionali troviamo solo comuni della provincia partenopea; dieci nei primi quindici posti (fonte ISTAT/Tuttitalia.it). 2 Superficie 0,12 km 2 (fonte ISTAT ad ottobre 2011), circa un quarto di Città del Vaticano. In un recente sondaggio del giornale inglese Guardian il tratto di costa di Atrani è stato giudicato il più bello d Italia. 3 Intorno alla decima posizione in entrambe le classifiche. 4 Dal 26/08/2011 la denominazione precisa è Parco del Cilento, Vallo di Diano e Alburni (L. 137/2011). 1

4 2 Mercato regionale In questa sezione si analizza il comportamento del mercato immobiliare residenziale delle cinque province della Campania nel secondo semestre, valutando le differenze tra capoluoghi e restanti comuni anche in relazione agli anni precedenti 5. Si riportano di seguito tre tabelle inerenti, quotazioni medie e IMI riferite alle cinque province campane nella loro interezza, al solo capoluogo e al resto della provincia. Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem Quota % Italia II sem Quota % Italia II sem Quota % Italia Avellino ,9% 0,50% ,5% 0,22% ,0% 0,62% Benevento ,8% 0,36% ,6% 0,28% ,3% 0,39% Caserta ,5% 0,97% ,3% 0,27% ,6% 1,29% Napoli ,3% 3,59% ,2% 5,32% ,7% 2,80% Salerno ,3% 1,26% ,2% 0,65% ,2% 1,55% Totale Campania ,7% 6,68% ,6% 6,75% ,6% 6,64% Totale Italia ,9% 100% ,7% 100% ,4% 100% Il mercato immobiliare campano con compravendite normalizzate nel secondo semestre ha rappresentato oltre il 6,5% del totale italiano (Tabella 1), aumentando tale percentuale rispetto ai semestri precedenti, nonostante la diminuzione considerevole degli scambi immobiliari (-15,7%). Infatti, il calo riscontrato è stato nettamente inferiore a quello medio nazionale (-28,9%), grazie in modo preponderante al dato complessivo della provincia di Napoli, che segna una diminuzione appena del 6,3%, a sua volta marcatamente influenzato dal dato in controtendenza del capoluogo 6. In virtù di quanto sopra per la provincia di Napoli la quota delle compravendite nazionali complessive è salita oltre il 3,5% nel semestre, mentre nei precedenti si attestava intorno al 3%. Tra le altre solo la provincia di Salerno supera la soglia dell 1% sul totale della nazione 7. Per le province di Avellino, Caserta e Salerno si registra il minor numero di compravendite semestrali dal 2004, con quella di Terra di Lavoro che ha in pratica dimezzato gli scambi in questi nove anni. Come numero di transazioni si conferma la seconda piazza della provincia di Salerno, in tempi recenti insidiata da quella meno vasta e popolata di Caserta 8, sede in tempi recenti, però, di edificazione più intensiva, richiamando spostamenti di popolazione dalla provincia del capoluogo. A determinare tale risultato può aver contribuito il calo di quotazioni medio riscontrato nella provincia campana più meridionale. Particolarmente negativo il calo di scambi nelle province di Avellino e Caserta (non lontano dal 30%), soprattutto per le pessime performance dei capoluoghi, con la città di Avellino che ha segnato una perdita rispetto a fine 2011 di oltre il 45%. Oltre a Napoli, il cui caso è del tutto singolare nell intero panorama nazionale 9, anche Salerno città si è contraddistinta per una diminuzione inferiore al resto della provincia. Sembra essersi per il momento arrestata la propensione allo spostamento di residenti da Napoli verso i capoluoghi interni in cerca di una vita qualitativamente migliore. 5 Per il parametro si è considerata significativa la comparazione con l omologo semestre dell anno precedente (secondo 2011), mentre le quotazioni sono state rapportate al semestre immediatamente precedente (primo ). Inoltre, al fine di avere un omogenea lettura dei dati delle diverse province, nel presente paragrafo il valore medio residenziale calcolato per Napoli non è pesato con lo stock della singola Zona OMI. Il valore medio pesato viene elaborato nell analisi del mercato comunale. 6 La motivazione dell anomalia di tale dato sarà meglio approfondita nella sezione dedicata alla città. 7 Nel precedente semestre anche Caserta era oltre tale limite. 8 Le province di Salerno e Caserta sono rispettivamente all ottavo e al quattordicesimo posto nella classifica nazionale della popolazione. 9 Nel semestre Napoli ha registrato una percentuale di tra i capoluoghi del 5,32%, mentre fine a qualche semestre or sono si manteneva abbastanza costantemente intorno ad una quota del 3,5%. 2

5 L aumento di transazioni del capoluogo regionale, pari ad oltre il 10% rispetto al secondo semestre 2011, non è, purtroppo, un anomalia rispetto al resto dello Stivale, ma, come è opportuno ribadire, è solo un dato alterato dalla dismissione del patrimonio edilizio comunale. La quota percentuale di rispetto all Italia è abbastanza uniforme per tutte e tre le ripartizioni (province intere, capoluoghi, non capoluoghi). Quest ultima similitudine è dovuta unicamente alla funzione di equilibrio rappresentata da Napoli città, molto influente in termini di compravendite rispetto alla provincia, 46,7%. Ben diverso il discorso se ci si focalizza sulle singole percentuali distinguendo tra capoluoghi (circa un terzo dell intero panorama regionale) e comuni restanti. Nelle altre quattro province gli scambi del capoluogo costituiscono una parte molto meno significativa: il range varia dal 9% circa di Caserta al quasi 25% di Benevento. In riferimento alle percentuali nazionali la quota dei singoli capoluoghi campani, con l eccezione di Napoli 10, è sensibilmente inferiore a quella della corrispondente provincia (ad esempio Caserta capoluogo 0,27%, Caserta provincia 1,29%). In Figura 1 è rappresentata l incidenza delle compravendite regionale di ogni provincia, da cui emerge ancora una volta l anomalia del semestre. La suddivisione della torta delle compravendite nelle cinque province è stata nei semestri recenti abbastanza costante, con piccoli scostamenti: ad esempio, la provincia di Napoli negli ultimi cinque semestri aveva sempre rappresentato una quota sul totale pari al 48-50%, mentre per le dismissioni E.R.P. del capoluogo è schizzata quasi al 54%, ben oltre la metà del mercato regionale. Confrontando con il semestre precedente, l incremento di quota della provincia di Napoli è avvenuta principalmente a scapito di quella di Caserta e in secondo ordine di quella salernitana; stabile la quota di Avellino e in aumento quella di Benevento, che, però, aveva registrato un minimo nel semestre precedente. Il resto della distribuzione del negli altri ambiti provinciali non riserva particolari sorprese, con le altre due province che si affacciano sul mare, Caserta e Salerno, grossomodo tra il 15 e il 20% del totale. Le province interne contribuiscono in maniera notevolmente minore; in particolare Benevento rappresenta poco più di un ventesimo degli scambi immobiliari residenziali della regione. Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 10 Napoli provincia costituisce poco più della metà del regionale, ma Napoli città rappresenta quasi l 80% del totale dei capoluoghi. 3

6 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province /m 2 Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi N. indice quotazioni I (base = I sem 04) /m 2 N. indice quotazioni I (base = I sem 04) /m 2 N. indice quotazioni I (base = I sem 04) Avellino 836-1,30% 114, ,20% 128, ,60% 111,4 Benevento ,70% 221, ,70% 188, ,00% 234,5 Caserta ,40% 156, ,20% 158, ,90% 156,2 Napoli ,70% 130, ,50% 122, ,80% 136,3 Salerno ,80% 129, ,30% 117, ,90% 133,1 Campania ,77% 134, ,75% 125, ,78% 139,6 La residenziale media della provincia di Napoli è nettamente superiore a quella delle altre quattro (Tabella 2). Il valore immobiliare residenziale medio dei singoli capoluoghi campani è sempre maggiore, nel caso di Salerno oltre il doppio 11, dell aggregazione dei restanti comuni, segnale della forte valenza economica del centro amministrativo rispetto all hinterland. Per i capoluoghi non vige la stessa classifica di quotazioni riscontrata per l intera provincia: Caserta città presenta un valore medio superiore a quello di Benevento 12 e Salerno superiore a Napoli. Al di fuori dei confini regionali questo dato della non corrispondenza gerarchica delle quotazioni medie tra prima e seconda città della regione potrebbe risultare abbastanza sorprendente. La crisi economica globale ha manifestato i suoi effetti a Salerno meno che a Napoli, e la maggiore stabilità politica ha consentito l applicazione di determinati progetti di sviluppo a favore dell economia locale che si sono riflessi positivamente nel mercato immobiliare. Salerno, come anche Caserta, è stata sede negli ultimi dieci-quindici anni di una riqualificazione urbanistica che ha comportato profondi benefici commerciali (crescita dell importanza del porto) e turistici. Tabella 3:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / 2011 IMI / 2011 IMI / 2011 Avellino ,6% 0,88% ,5% 1,20% ,5% 0,84% Benevento ,8% 0,92% ,3% 1,23% ,8% 0,85% Caserta ,8% 1,01% ,8% 1,09% ,7% 1,00% Napoli ,2% 1,11% ,8% 1,52% ,0% 0,92% Salerno ,8% 0,96% ,2% 1,40% ,7% 0,91% Totale Campania ,7% 1,03% ,9% 1,45% ,3% 0,92% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% Il dato del numero di transazioni non sempre è idoneo a definire la reale propensione agli scambi di un determinato ambito territoriale, se non comparato allo stock immobiliare, cioè a quello che materialmente potrebbe essere immesso sul mercato. Nella tabella soprastante è esplicitato l indice IMI, cioè l intensità del mercato, sempre nei tre raggruppamenti: intera provincia, capoluoghi, comuni non capoluogo. Oltre all IMI, gli stessi dati delle transazioni sono analizzati in Tabella 3 su base annua. Anche per quest arco temporale le variazioni provinciali sono ampiamente negative, tutte superiori al 10%, ma comparabili con le percentuali del secondo semestre. Per i capoluoghi il discorso è leggermente diverso, in quanto Avellino e IMI 11 Il dato è ancora più rilevante se si ricorda la presenza di località turistiche dalle quotazioni ben superiori al capoluogo (Amalfi, Positano, ecc.). 12 Caserta incide solo per il 15% nel computo della media provinciale, mentre Benevento per circa un quarto,non esistendo nel comprensorio sannita comuni significativi oltre al capoluogo: Montesarchio e Sant Agata dei Goti sono gli unici che superano di poco i residenti. 4

7 Caserta hanno fatto segnare dei cali nel secondo semestre nettamente più preoccupanti rispetto a quelli riscontrati nella prima parte dell anno. Ovviamente, il dato complessivo di Napoli e provincia è influenzato dalle ripetutamente menzionate dismissioni del patrimonio comunale. Incentrando l osservazione sull IMI non si notano scarti percentuali rilevanti all interno dei tre raggruppamenti nel. Per le province si va dallo 0,88% di quella irpina all 1,11% (falsato per eccesso) di quella partenopea, mentre per i non capoluoghi dal 0,84% dei comuni dell avellinese al 1,00% di quelli in Terra di Lavoro. Maggiore, ma ampiamente comprensibile, lo scarto a livello di capoluoghi, con Salerno e Napoli oltre 1,40%. Anche dall analisi dei valori IMI per i tre comparti si evidenzia l anomalia di Napoli: mentre, infatti, i valori dell intera provincia e del capoluogo sono oltre la media provinciale, quello del raggruppamento noncapoluoghi è perfettamente coincidente, non essendoci il forte aggravio numerico del Piano ERP. Tant è vero che per le prime due categorie nessun altra provincia/capoluogo supera la media regionale, mentre ciò accade per l ultima con i comuni casertani. Singolare l analisi IMI di Caserta e provincia, abbastanza nettamente ultima come capoluogo e ampiamente prima come non-capoluogo 13, con uno scarto di soli 0,09 punti percentuali tra i due valori 14, insolitamente basso rispetto alla differenza abituale tra città e hinterland. Ciò è dovuto all esistenza nella parte sud-occidentale della provincia di diversi centri di rilievo 15, i quali possono vantare un numero di abitanti dello stesso ordine di grandezza del capoluogo nell immediato circondario (Marcianise, Maddaloni), o che addirittura possono rivaleggiare (Reggia a parte) per importanza storica (Aversa, Capua e Santa Maria Capua Vetere 16 ); inoltre, la fascia pianeggiante meridionale al confine con la Provincia di Napoli è sede di una crescente speculazione edilizia per sfruttare la vicinanza e la facilità di collegamento col capoluogo regionale. Salerno denota tendenzialmente dinamiche analoghe al capoluogo regionale, come si desume dai valori quasi identici dell IMI dei non-capoluogo. Importante rilevare come i dati di IMI siano sempre ben al di sotto delle medie nazionali, anche se il gap si è sensibilmente ridotto rispetto al 2011, in cui per tutti e i tre gli ambiti oggetto d attenzione era stato di poco superiore a 0,50 punti percentuali: nel circa 0,30 p.p. per province e non-capoluoghi, poco oltre 0,10 p.p. per i capoluoghi. I grafici polari nelle figure di seguito rappresentate consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l IMI nazionale (1,32%) e regionale (1,03%) con l IMI delle singole province della Campania per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Per i non-capoluoghi è subito evidente come ci sia una sostanziale uniformità, posta ad un livello inferiore alla media regionale, con i soli comuni casertani, contraddistintisi per una discreta vivacità del mercato residenziale 17, ad un valore prossimo alla linea inferiore di riferimento. Meno uniforme la spezzata relativa ai capoluoghi, con Salerno e Napoli che oltrepassano nel la media nazionale Così come nel Pur non volendo prendere in esame i 0,60 p.p. per Napoli e resto provincia, per gli altri tre capoluoghi le differenze spaziano tra 0,36 p.p. (Avellino) e 0,49 p.p. (Salerno). 15 La leggera differenza tra i residenti di Caserta (meno di ) e Aversa (oltre ), secondo comune nella provincia per popolazione, non trova analogo riscontro per le altre province (Avellino/Ariano Irpino, Benevento/Montesarchio, Napoli/Giugliano e Salerno/Cava de Tirreni). 16 Aversa è stata la prima capitale normanna nel Meridione. Santa Maria C.V., l antica Capua Romana, famosa per gli Ozii di Annibale, possedeva l anfiteatro secondo per grandezza solo al Colosseo; ancor oggi, è sede della Conservatoria (Ufficio di Pubblicità Immobiliare) per la Provincia di Caserta e per il Nolano. 17 Pur presentando una diminuzione di IMI per il sesto anno consecutivo, così come i comuni dell Irpinia. 18 Nel 2011 questa prerogativa l aveva avuta solo la città di Avellino. 5

8 Figura 2: IMI - capoluoghi Figura 3: IMI - non capoluoghi 6

9 In Figura 4 sono espresse le evoluzioni dei volumi di compravendita dal I semestre 2004 (base di confronto in tutto il presente lavoro) per le due famiglie di aggregazione di comuni di cui stiamo disquisendo, capoluoghi e non capoluoghi, raffrontate al comportamento della regione Campania e nazionale. Dopo un periodo di sostanziale stabilità come, dal II semestre 2006 si è registrata una progressiva diminuzione generalizzata delle compravendite per un paio d anni, seguita da una fase di assestamento con andamento altalenante nel triennio , mostrandosi entrambi gli indici indecisi su una linea di tendenza a lungo termine. Il primo semestre sembrava aver risolto in senso purtroppo negativo la fase d impasse del mercato residenziale. L incremento sostanzioso del numero indice per i capoluoghi ha determinato un rallentamento nel calo anche del valore della Campania. Per risolvere il dubbio di quanto ciò sia dovuto al Piano ERP di Napoli e quanto ad una ripresa delle compravendite dovremo aspettare il prossimo semestre. Purtroppo, la circostanza che la pendenza riferita alla curva dei non-capoluoghi sia nel secondo semestre comparabile ai due precedenti, scendendo per la prima volta sotto il 60%, così come per la regione, non dà luogo a particolari ottimismi. Ad ulteriore evidenza che non è lecito farsi illusioni per l apparente exploit della spezzata dei capoluoghi, è sufficiente notare nel grafico degli andamenti come dal 2004, sia per essi, sia per i restanti comuni, il numero di transazioni del secondo semestre sia sempre stato inferiore a quello del primo. La curva per i non capoluoghi, che nel lungo periodo analizzato ha mostrato un andamento non particolarmente dissimile da quello medio nazionale, si collocava fino all anno scorso costantemente al di sopra della linea spezzata che individua il per i capoluoghi, nel quadriennio spesso anche in misura rilevante 19. Dal primo semestre la percentuale di scambi immobiliari residenziali di capoluoghi e non capoluoghi rispetto al tempo di riferimento si è andata sempre più assottigliando, fino al secondo semestre 2011, quando è avvenuto il sorpasso da parte dei primi. Il fenomeno si è confermato nei due semestri, in cui è anche accaduto per la prima volta che tutti gli indici regionali, siano stati numericamente superiori all indice nazionale. Nell ultimo semestre la differenza del numero indice tra capoluoghi e non-capoluoghi è salita addirittura al 16,9% 21, non giustificabile solo con il caso Napoli. Può essere un segnale del diminuito interesse al decentramento verso l hinterland dei capoluoghi, dovuto, forse, ad una maggiore presa di coscienza della crisi del mercato immobiliare, che ha portato ad un ridimensionamento, seppur leggero, delle pretese economiche dei potenziali venditori di immobili in città. 19 Sempre su base I sem. 2004, 18,5 punti percentuali a fine Il primo semestre 2010 ha rappresentato per la regione una grande illusione. Si era intravista finalmente la fine della crisi immobiliare:il regionale era aumentato di oltre il 10% rispetto al semestre precedente e di quasi il 7% rispetto all omologo del 2009 (per i capoluoghi rispettivamente oltre il 15% e poco più dell 8%, mentre per i non capoluoghi circa 9% e 6%). 21 In cinque anni (II sem II sem. ) il numero indice delle città è calato di meno di 4 punti (da 74,1 a 70,2), mentre quello dei comuni è letteralmente crollato di quasi 40 punti, da 92,6 a 54,3. 7

10 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,5 104,6 108,4 104,5 103,8 106,4 101,4 98,4 100, ,6 101,5 101,0 98,1 92,6 97,4 97,3 97,2 86,5 86,5 87,6 81,7 87,5 79,3 82,5 77,0 75,0 80,0 73,6 69,3 74,9 75,0 71,9 Italia 74,1 72,3 75,1 73,1 69,8 70,2 71,6 Campania 69,5 68,1 69,0 69,5 61,8 64,9 65,5 Capoluoghi 60,2 58,6 62,6 59,6 Non capoluoghi 54,3 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 5: IMI capoluoghi e non capoluoghi 2,75% 2,28% 2,34% 2,25% 1,75% 1,96% 1,87% 2,04% 1,96% 2,14% 1,95% 1,90% 1,83% 1,75% 1,72% 1,52% 1,51% 1,57% 1,57% 1,45% 1,25% Capoluoghi Non Capoluoghi Campania Italia 1,46% 1,35% 1,34% 1,45% 1,30% 1,27% 1,26% 1,17% 1,03% 0,75% 0,92%

11 3 Mercato provinciale Il territorio della provincia di Salerno si estende per quasi km 2, comprende 158 comuni e diverse regioni storico - geografiche. Per poter più facilmente studiare le caratteristiche e l andamento del mercato immobiliare di questa provincia alquanto varia, il territorio provinciale è stato suddiviso in macroaree, cercando di raggruppare comuni più o meno omogenei tra di loro per caratteristiche geografico-storiche e socio-economiche. Le 12 macroaree provinciali (oltre il capoluogo) sono state individuate tenendo conto anche di suddivisioni istituzionalizzate già presenti sul territorio (quali le Comunità Montane); le macroaree della provincia di Salerno, con la numerosità e i nomi dei comuni, sono riportate graficamente nella Figura 6 e sono elencate di seguito procedendo da Nord Ovest a Sud Est: 1. Agro Nocerino Sarnese; 2. Costiera Amalfitana; 3. Valle Dell Irno; 4. Salerno Città; 5. Monti Picentini; 6. Piana del Sele; 7. Alto e Medio Sele; 8. Alburni Tanagro; 9. Calore Salernitano; 10. Vallo di Diano; 11. Cilento Interno; 12. Cilento Costa; 13. Golfo di Policastro. Le macroaree più interne della provincia (Alto e Medio Sele, Alburni Tanagro e Calore Salernitano) per la loro posizione geografica e per la mancanza di una concentrazione di attività economiche in grado di dare occupazione alle nuove generazioni, sono da tempo soggette ad un graduale spopolamento ed accolgono una popolazione maggiore solo nei periodi di vacanza; presentano, quindi, un mercato meno vivace e interessante di altre macroaree provinciali più attrattive per vocazione turistica, migliore posizione geografica, presenza di attività economiche e vicinanza al centro cittadino e/o a centri commerciali - industriali. I dati studiati a livello regionale in questa sezione vengono approfonditi per ciascuna macroarea provinciale. Nella Tabella 4 sono riportati, per ciascuna macroarea provinciale in riferimento al II semestre, i valori di e quotazioni con le corrispondenti variazioni e il numero indice delle quotazioni con base I semestre L andamento complessivo della provincia è negativo: rispetto al II semestre del 2011 le transazioni sono diminuite di una percentuale considerevole (-21,3%) e le quotazioni mostrano un lieve ribasso (-2,8%) rispetto al I semestre del. Analizzando le singole macroaree si osserva che solo nell Alto e Medio Sele le compravendite sono aumentate del +51,2%, mentre in tutte le altre macroaree ci sono state consistenti riduzioni nelle vendite di unità immobiliari. La Costiera Cilentana è stata la macroarea che ha registrato la maggiore riduzione del (-38,3%), in tutte le altre macroaree provinciali ci sono state riduzioni di oltre il 20% del tranne nell Agro Nocerino Sarnese (-18,9%), nella città di Salerno (-10,2%), nel Cilento Interno (-7,7%) e nella zone degli Alburni Tanagro (-0,7%). Per quanto concerne le quotazioni solo nella Valle dell Irno è stato registrato un aumento (+3%), mentre in tutte le altre macroaree sono diminuite con percentuali vicine alla media provinciale (-2,8%). Nonostante le riduzioni subite, le quotazioni più alte dell intera provincia restano quelle del capoluogo (2.515 /m 2 ) e della Costiera Amalfitana (2.086 /m 2 ). Come evidenziato dal valore dell indice delle quotazioni le macroaree per le quali dal 2004 al ci sono stati i maggiori incrementi delle quotazioni immobiliari sono l Agro Nocerino Sarnese, la Piana del Sele, la Valle dell Irno e la Costiera Cilentana. 9

12 Figura 6: Macroaree provinciali Salerno 10

13 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali N. indice Quota % quotazioni Macroaree provinciali I Provincia / m 2 (base = I sem 04) AGRO NOCERINO - SARNESE ,9% 21,94% ,3% 157,4 ALBURNI - TANAGRO 66-0,7% 2,42% 750-2,9% 112,6 ALTO E MEDIO SELE 74 51,2% 2,73% 825-3,1% 116,6 CALORE SALERNITANO 73-23,2% 2,69% 772-3,0% 115,6 CILENTO COSTA ,3% 9,11% ,6% 126,6 CILENTO INTERNO 144-7,7% 5,30% 770-3,2% 112,4 COSTIERA AMALFITANA ,3% 6,88% ,9% 118,5 GOLFO DI POLICASTRO 92-25,4% 3,39% 901-3,1% 121,5 MONTI PICENTINI ,8% 5,99% 877-3,0% 122,7 PIANA DEL SELE ,2% 10,99% ,9% 154,1 CITTA' ,2% 16,31% ,3% 117,4 VALLE DELL'IRNO ,9% 8,14% ,0% 141,8 VALLO DI DIANO ,2% 4,10% 790-2,8% 112,6 Totale Provincia Salerno ,3% 100,00% ,8% 129,6 Tabella 5:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 IMI AGRO NOCERINO - SARNESE ,1% 1,09% ALBURNI - TANAGRO 119-5,6% 0,41% ALTO E MEDIO SELE 123 3,5% 0,67% CALORE SALERNITANO 168-1,2% 0,74% CILENTO COSTA ,4% 0,92% CILENTO INTERNO ,2% 0,79% COSTIERA AMALFITANA ,3% 0,83% GOLFO DI POLICASTRO ,4% 0,80% MONTI PICENTINI ,9% 1,15% PIANA DEL SELE ,8% 0,92% CITTA' ,2% 1,40% VALLE DELL'IRNO ,4% 1,38% VALLO DI DIANO ,2% 0,56% Totale Provincia Salerno ,8% 0,96% 11

14 Analizzando il numero annuo di transazioni normalizzate registrate nella provincia di Salerno nell arco del (5.705 ) si nota che le compravendite si sono ridotte del -17,8% rispetto al La variazione negativa non viene registrata solo nell Alto e Medio Sele mentre in tutte le altre macroaree provinciali le compravendite sono diminuite rispetto al Nella Figura 7 è riportato l andamento delle quotazioni e del dal 2004 al per il capoluogo di Salerno e per il resto della provincia. Le quotazioni del capoluogo sono in diminuzione dal I semestre 2009 e continuano a diminuire, mentre quelle del resto della provincia si erano riprese nel II semestre 2011, sono in diminuzione nel. Il si è ridotto rispetto all anno base sia per il capoluogo sia per il resto della provincia. Dal II semestre 2005 al II 2009 la riduzione ha inciso in maniera più evidente sul capoluogo, dal I semestre 2010 è avvenuto il contrario, ovvero c è stata una ripresa delle compravendite nel comune capoluogo e un ulteriore diminuzione delle compravendite per il resto della provincia. L IMI della provincia di Salerno si è ridotto sia per il capoluogo sia per il resto della provincia rispetto al Per il capoluogo l indicatore dell intensità di mercato aveva registrato una ripresa tra il , ma dal 2011 anch esso ha ripreso l andamento discendente (Figura 8). Il raffronto tra le serie storiche della Figura 7 e della Figura 8 ci mostra chiaramente che nel capoluogo il mercato immobiliare è un po più vivace rispetto al resto della Provincia, perché i proprietari pur di vendere i propri immobili si sono accontentati di prezzi un po più bassi delle loro pretese iniziali. Nella Figura 9 è riportata la distribuzione del tra le varie macroaree provinciali. Nell Agro Nocerino Sarnese ci sono state più compravendite (21,9%) che nella città di Salerno (16,3%); la Piana del Sele rappresenta l 11% del provinciale, mentre le altre macroaree incidono per meno del 10% sul totale della Provincia. La Figura 10 evidenzia la vivacità del mercato immobiliare per ciascuna macroarea provinciale. La città di Salerno presenta la quota maggiore di transazioni, rapportate al proprio stock immobiliare (1,40%), seguono la Valle Dell Irno (1,38%), i Monti Picentini (1,15%), l Agro Nocerino Sarnese (1,09%) che hanno un IMI maggiore della media provinciale (0,96%). Il valore più basso dell IMI si registra nella macroarea Alburni Tanagro (0,41%). Dalla mappa della distribuzione comunale (Figura 11) è evidente una concentrazione delle transazioni immobiliari nel capoluogo e nei comuni limitrofi nel raggio di 30 km e nei comuni del primo tratto della Costiera Cilentana. Solo Salerno città ha un maggiore di 200 (442); i comuni che hanno registrato un superiore a 100 nel semestre considerato sono Nocera Inferiore (121) e Battipaglia (103). Perla macroarea Alburni Tanagro, fatta eccezione per Buccino che ha un pari a 16, tutti gli altri comuni hanno un inferiore a 10 e quotazioni che oscillano intorno ai 750 /m 2 più basse di quasi la metà rispetto alla media provinciale. Situazione analoga viene riscontrata per le macroaree Calore Salernitano, per la quale solo il comune di Roccadaspide ha un maggiore di 10 (16), e Cilento Interno, per la quale solo Vallo della Lucania ha pari a 19 e quotazioni di /m 2. Anche le quotazioni più alte rispetto alla media provinciale si concentrano intorno al capoluogo e lungo la fascia costiera, con l unica differenza che i differenziali più alti non sono registrati nel capoluogo, ma nella Costiera Amalfitana (Figura 12). Amalfi, Cetara e Positano hanno registrato quotazioni superiori ai /m 2, gli altri comuni della Costiera Amalfitana e il comune capoluogo sono al di sopra dei /m 2, i comuni limitrofi al capoluogo registrano quotazioni superiori a /m 2 e lungo la fascia costiera a sud del capoluogo le quotazioni sono superiori a /m 2. L IMI più elevato è stato registrato nel comune di Fisciano (2,60%), seguono Prignano Cilento (2,19%), Montecorvino Pugliano (2,06%) e Pellezzano (2,04%) con un IMI superiore al 2%. (Figura 13). Da Tabella 6 a 12

15 Tabella 17 per i comuni di ciascuna macroarea, sono riportati i valori di e quotazioni per il secondo semestre e le relative variazioni, l IMI e il differenziale per ogni comune rispetto al valore medio comunale della provincia. Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,2 108,3 104,1106, ,3 155,5 150,3 155,3 148,1 154,2 147,8 146,3 143,6 149,7 144,8 137,7 144,7 137,1 142,5 142,9 136,4 132,5 123,7 133,5 133,1 129,3 128,3 117,8 121,9 120,2 109,5 117,4 116,2 107,0 103,8 105,6 101,8101,6 104,4 101,4 97,1 95,6 89,2 90,4 88,9 88,1 84,880,4 77,6 84,7 Quotazioni Salerno 80,9 74,2 77,6 75,9 Quotazioni Resto provincia 71,6 Resto provincia 66,2 66,3 Salerno 91,8 72,9 74,9 79,5 79,5 75,6 74,3 68,2 71,4 64,9 57,1 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 8: IMI capoluogo e resto provincia 2,20% 2,11% 2,08% 2,00% 1,80% 1,60% 1,40% 1,20% 1,00% 0,80% 1,80% 1,81% 1,72% 1,70% 1,69% 1,57% 1,60% 1,51% 1,55% 1,42% 1,40% 1,36% 1,27% 1,28% Resto provincia 1,15% Capoluogo 0,91%

16 AGRO NOCERINO - SARNESE ALBURNI - TANAGRO ALTO E MEDIO SELE CALORE SALERNITANO CILENTO COSTA CILENTO INTERNO COSTIERA AMALFITANA GOLFO DI POLICASTRO MONTI PICENTINI PIANA DEL SELE CITTA' VALLE DELL'IRNO VALLO DI DIANO NOTA TERRITORIALE Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 8,1% 4,1% 21,9% 16,3% 2,4% 2,7% 2,7% 11,0% 9,1% 6,0% 3,4% 6,9% 5,3% AGRO NOCERINO - SARNESE ALBURNI - TANAGRO ALTO E MEDIO SELE CALORE SALERNITANO CILENTO COSTA CILENTO INTERNO COSTIERA AMALFITANA GOLFO DI POLICASTRO MONTI PICENTINI PIANA DEL SELE CITTA' VALLE DELL'IRNO VALLO DI DIANO Figura 10: IMI per macroaree provinciali 2,00% 1,50% 1,40% 1,38% 1,00% 0,50% 1,09% 0,41% 0,67% 0,74% 0,92% 0,79% 0,83% 0,80% 1,15% 0,92% 0,56% 0,00% 14

17 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla media provinciale 15

18 Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Agro Nocerino - Sarnese Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia ANGRI 68-16,3% 2,52% 0,92% ,9% 1,14 CASTEL SAN GIORGIO 29-48,0% 1,06% 0,96% 881-3,6% 0,67 CORBARA 7 49,9% 0,26% 1,20% 784-3,3% 0,60 NOCERA INFERIORE 124 1,0% 4,58% 1,18% ,3% 1,06 NOCERA SUPERIORE 63-21,7% 2,34% 1,24% 981-3,4% 0,75 PAGANI 79-14,6% 2,93% 1,45% ,1% 0,98 ROCCAPIEMONTE 21-48,4% 0,78% 1,21% 742-3,4% 0,57 SAN MARZANO SUL SARNO 9-32,3% 0,32% 0,37% 768-3,4% 0,59 S EGIDIO D MONTE ALBINO 18-6,1% 0,65% 1,48% 762-3,4% 0,58 SAN VALENTINO TORIO 33 11,8% 1,21% 0,92% 886-3,5% 0,68 SARNO 60-19,4% 2,20% 1,05% ,7% 0,98 SCAFATI 84-29,6% 3,10% 0,90% ,5% 1,24 AGRO NOCERINO - SARNESE ,9% 21,94% 1,09% ,3% 0,96 16

19 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alburni -Tanagro Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia AQUARA 3-57,1% 0,11% 0,24% 725-3,0% 0,55 AULETTA 6 187,5% 0,21% 0,63% 725-3,0% 0,55 BELLOSGUARDO 2-67,6% 0,07% 0,42% 715-3,1% 0,55 BUCCINO 16 93,8% 0,57% 0,63% 792-2,8% 0,60 CAGGIANO 1-82,4% 0,03% 0,32% 791-2,8% 0,60 CASTELCIVITA 1-83,3% 0,04% 0,40% 715-3,1% 0,55 CONTRONE 2 100,0% 0,07% 0,45% 715-3,1% 0,55 CORLETO MONFORTE 1-0,03% 0,09% 725-3,0% 0,55 OTTATI 1-75,0% 0,02% 0,19% 725-3,0% 0,55 PALOMONTE 5 ns 22 0,17% 0,35% 725-3,0% 0,55 PETINA 8 220,0% 0,30% 0,93% 792-2,9% 0,60 POSTIGLIONE 6 ns 0,22% 0,85% 777-2,7% 0,59 RICIGLIANO 1-83,3% 0,04% 0,37% 715-3,1% 0,55 ROMAGNANO AL MONTE 1 49,3% 0,04% 0,31% 715-3,1% 0,55 ROSCIGNO 0-0,00% 0,14% 725-3,0% 0,55 SALVITELLE 0-80,0% 0,01% 0,19% 715-3,1% 0,55 SAN GREGORIO MAGNO 5 25,0% 0,18% 0,35% 689-2,9% 0,53 SANT`ANGELO A FASANELLA 0-100,0% 0,00% 0,00% 725-3,0% 0,55 SERRE 4-33,3% 0,15% 0,37% 820-2,9% 0,63 SICIGNANO DEGLI ALBURNI 4-4,3% 0,16% 0,31% 777-2,7% 0,59 ALBURNI - TANAGRO 66-0,7% 2,42% 0,41% 750-2,9% 0,57 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto e Medio Sele Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia CAMPAGNA 34 61,7% 1,27% 0,89% 936-3,2% 0,71 CASTELNUOVO DI CONZA 2-56,3% 0,06% 0,22% 715-3,1% 0,55 COLLIANO 8 ns 0,30% 0,43% 718-3,0% 0,55 CONTURSI TERME 11 9,8% 0,41% 0,80% 898-3,1% 0,69 LAVIANO 3-18,3% 0,13% 0,48% 725-3,0% 0,55 OLIVETO CITRA ,0% 0,38% 0,60% 725-2,7% 0,55 SANTOMENNA 1-63,6% 0,04% 0,29% 715-3,1% 0,55 VALVA 4-0,15% 0,50% 715-3,1% 0,55 ALTO E MEDIO SELE 74 51,2% 2,73% 0,67% 825-3,1% 0,63 22 La variazione percentuale risulta troppo elevata rispetto al numero di transazioni registrate e pertanto non significativa. 17

20 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Calore Salernitano Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia ALBANELLA 11-43,7% 0,39% 0,9% 849-3,4% 0,65 ALTAVILLA SILENTINA 21-22,7% 0,76% 1,5% 849-3,4% 0,65 CAMPORA 1-71,4% 0,04% 0,42% 715-3,1% 0,55 CASTEL SAN LORENZO 4-36,3% 0,15% 0,43% 753-2,5% 0,58 FELITTO 3-49,7% 0,11% 0,54% 715-3,1% 0,55 GIUNGANO 2-65,5% 0,07% 0,83% 715-3,1% 0,55 LAURINO 2-50,0% 0,07% 0,47% 741-3,2% 0,57 MAGLIANO VETERE 3-0,10% 0,71% 689-2,9% 0,53 MONTEFORTE CILENTO 1-66,7% 0,04% 0,22% 715-3,1% 0,55 PIAGGINE 2-59,1% 0,07% 0,21% 686-2,8% 0,52 VALLE DELL`ANGELO 2 100,0% 0,07% 0,55% 666-2,7% 0,51 ROCCADASPIDE 16 25,1% 0,58% 0,84% 796-2,8% 0,61 SACCO 0-100,0% 0,00% 0,00% 715-3,1% 0,55 STIO 2-0,07% 0,49% 715-3,1% 0,55 TRENTINARA 4 ns 0,15% 0,66% 741-3,2% 0,57 CALORE SALERNITANO 73-23,2% 2,69% 0,74% 772-3,0% 0,59 Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cilento Costa Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia AGROPOLI 71-48,3% 2,63% 1,31% ,0% 1,07 ASCEA 23-49,0% 0,85% 0,82% ,4% 0,78 CAMEROTA 11-59,2% 0,39% 0,38% 891-5,5% 0,68 CASAL VELINO 29-31,8% 1,07% 1,20% ,4% 0,76 CASTELLABATE 41-39,3% 1,50% 0,94% ,5% 0,81 CENTOLA 5-82,9% 0,20% 0,40% ,6% 0,81 MONTECORICE 15-3,0% 0,56% 0,79% 924-5,4% 0,71 OGLIASTRO CILENTO ,7% 0,35% 1,23% 848-5,3% 0,65 PISCIOTTA 14-6,7% 0,52% 0,84% ,5% 0,82 POLLICA 19 28,9% 0,71% 0,96% ,4% 0,78 SAN MAURO CILENTO 9 ns 0,33% 1,04% 775-5,4% 0,59 CILENTO COSTA ,3% 9,11% 0,92% ,6% 0,83 18

21 Tabella 11:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cilento Interno Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia ALFANO 6 ns 0,22% 1,67% 715-3,1% 0,55 CANNALONGA 0 ns 0,00% 0,49% 715-3,1% 0,55 CASTELNUOVO CILENTO 12-20,0% 0,44% 1,19% 708-2,9% 0,54 CELLE DI BULGHERIA 9 767,0% 0,32% 0,85% 741-3,2% 0,57 CERASO 10 66,7% 0,37% 0,92% 749-3,2% 0,57 CICERALE 1-50,0% 0,04% 0,55% 689-2,9% 0,53 CUCCARO VETERE 0-100,0% 0,00% 0,23% 715-3,1% 0,55 FUTANI 8 278,5% 0,28% 0,98% 754-3,2% 0,58 GIOI 3-25,0% 0,11% 0,26% 741-3,2% 0,57 LAUREANA CILENTO 8-38,5% 0,30% 1,18% 689-2,9% 0,53 LAURITO 0-100,0% 0,00% 0,45% 715-3,1% 0,55 LUSTRA 3-57,1% 0,11% 0,65% 748-3,1% 0,57 MOIO DELLA CIVITELLA 2 33,3% 0,07% 0,56% 741-3,2% 0,57 MONTANO ANTILIA 5 23,1% 0,17% 0,68% 715-3,1% 0,55 NOVI VELIA 6 16,0% 0,21% 0,87% 689-2,9% 0,53 OMIGNANO 4 33,3% 0,15% 0,87% 792-2,8% 0,60 ORRIA 4 14,3% 0,15% 0,80% 715-3,1% 0,55 PERDIFUMO 8 33,3% 0,30% 0,74% 715-3,1% 0,55 PERITO 4 ns 0,15% 0,55% 741-3,2% 0,57 STELLA CILENTO 2 0,0% 0,07% 0,45% 741-3,2% 0,57 PRIGNANO CILENTO 7-48,1% 0,25% 2,19% 715-3,1% 0,55 ROCCAGLORIOSA 2-81,0% 0,07% 0,31% 715-3,1% 0,55 ROFRANO 7 147,0% 0,27% 0,69% 725-3,0% 0,55 RUTINO 2 100,0% 0,07% 0,50% 792-2,8% 0,60 SALENTO 0-100,0% 0,00% 0,42% 741-3,2% 0,57 SAN MAURO LA BRUCA 2-0,07% 0,34% 715-3,1% 0,55 SERRAMEZZANA 0-100,0% 0,00% 0,64% 741-3,2% 0,57 SESSA CILENTO 2-77,8% 0,07% 0,63% 715-3,1% 0,55 TORCHIARA 9-52,6% 0,33% 1,20% 715-3,1% 0,55 VALLO DELLA LUCANIA 19 10,6% 0,69% 0,88% ,7% 0,81 CILENTO INTERNO 144-7,7% 5,30% 0,79% 770-3,2% 0,59 19

22 Tabella 12:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Costiera Amalfitana Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia AMALFI 8-40,4% 0,31% 0,52% ,9% 2,31 ATRANI 1-50,0% 0,04% 0,82% ,8% 1,99 CAVA DE` TIRRENI 94-23,5% 3,46% 0,93% ,8% 1,22 CETARA 2-53,4% 0,09% 0,39% ,0% 2,33 CONCA DEI MARINI 1-71,9% 0,04% 0,24% ,4% 1,88 FURORE 2 0,0% 0,07% 0,34% ,1% 1,39 MAIORI 15-31,8% 0,54% 1,04% ,1% 2,06 MINORI 8-25,2% 0,28% 0,87% ,0% 1,80 POSITANO 11 31,6% 0,39% 0,55% ,8% 2,71 PRAIANO 7 122,9% 0,26% 0,74% ,8% 2,24 RAVELLO 9 86,2% 0,34% 0,78% ,7% 2,14 SCALA 3 42,2% 0,11% 0,46% ,0% 1,43 TRAMONTI 13 30,0% 0,48% 0,89% 967-3,6% 0,74 VIETRI SUL MARE 13-58,0% 0,48% 0,83% ,3% 1,78 COSTIERA AMALFITANA ,3% 6,88% 0,83% ,9% 1,59 Tabella 13:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo di Policastro Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia CASALETTO SPARTANO 2-50,4% 0,07% 0,20% 715-3,1% 0,55 CASELLE IN PITTARI 2-48,5% 0,08% 0,24% 689-2,9% 0,53 ISPANI 12 59,4% 0,44% 1,46% 962-3,2% 0,73 MORIGERATI 1-80,0% 0,04% 0,18% 715-3,1% 0,55 SAN GIOVANNI A PIRO 14-31,8% 0,51% 0,78% 965-3,2% 0,74 SANTA MARINA 12-56,1% 0,44% 0,68% ,2% 0,77 SAPRI 24 9,0% 0,87% 1,01% 983-3,0% 0,75 TORRACA 2-50,0% 0,07% 0,47% 715-3,1% 0,55 TORRE ORSAIA 9 73,3% 0,34% 0,86% 711-3,1% 0,54 TORTORELLA 0-100,0% 0,00% 0,37% 715-3,1% 0,55 VIBONATI 14-32,7% 0,53% 0,96% 942-3,3% 0,72 GOLFO DI POLICASTRO 92-25,4% 3,39% 0,80% 901-3,1% 0,69 20

23 Tabella 14:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Monti Picentini Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia ACERNO 2-73,3% 0,08% 0,24% 859-3,1% 0,66 CASTIGLIONE D GENOVESI 3 0,0% 0,11% 0,50% 788-2,5% 0,60 GIFFONI SEI CASALI 15-42,8% 0,55% 1,00% 889-2,9% 0,68 GIFFONI VALLE PIANA 39 5,1% 1,46% 1,09% 857-2,9% 0,65 MONTECORVINO PUGLIANO 38-42,8% 1,41% 2,06% 921-3,0% 0,70 MONTECORVINO ROVELLA 31-23,7% 1,14% 1,09% 847-2,9% 0,65 OLEVANO SUL TUSCIANO 15 52,0% 0,56% 0,93% 875-2,9% 0,67 SAN CIPRIANO PICENTINO 13-47,2% 0,46% 1,12% 933-3,1% 0,71 SAN MANGO PIEMONTE 6-52,8% 0,21% 1,18% 870-3,2% 0,66 MONTI PICENTINI ,8% 5,99% 1,15% 877-3,0% 0,67 Tabella 15:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana del Sele Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia BATTIPAGLIA ,2% 3,80% 0,99% ,7% 0,96 CAPACCIO 50 0,6% 1,84% 0,68% ,4% 1,13 EBOLI 65-35,4% 2,40% 0,86% ,3% 0,92 PONTECAGNANO FAIANO 54-19,8% 2,00% 1,12% ,7% 1,39 BELLIZZI 26-48,0% 0,96% 1,08% ,3% 0,79 PIANA DEL SELE ,2% 10,99% 0,92% ,9% 1,04 Tabella 16:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle dell Irno Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia BARONISSI 51-29,8% 1,89% 1,27% ,2% 1,14 BRACIGLIANO 7-48,7% 0,25% 0,41% ,6% 0,79 CALVANICO 3-72,7% 0,11% 0,89% ,4% 0,82 FISCIANO 46-5,9% 1,70% 2,60% ,1% 1,26 MERCATO SAN SEVERINO 62-3,0% 2,30% 1,05% ,7% 0,89 PELLEZZANO 44-34,2% 1,64% 2,04% ,5% 0,92 SIANO 7-71,0% 0,26% 0,49% ,0% 0,83 VALLE DELL'IRNO ,9% 8,14% 1,38% ,0% 0,99 21

24 Tabella 17:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle di Diano Comune Quota % Provincia IMI / m 2 rispetto alla media di provincia ATENA LUCANA 7-7,1% 0,24% 1,00% 769-2,5% 0,59 BUONABITACOLO 5-15,6% 0,17% 0,39% 771-2,5% 0,59 CASALBUONO 2-59,3% 0,07% 0,35% 748-3,1% 0,57 TEGGIANO 10-7,4% 0,38% 0,39% 794-2,6% 0,61 MONTE SAN GIACOMO 1-85,7% 0,04% 0,45% 741-3,2% 0,57 MONTESANO S MARCELLANA ,1% 0,54% 0,53% 802-2,8% 0,61 PADULA 8-22,2% 0,31% 0,43% 769-2,5% 0,59 PERTOSA 5 ns 0,17% 1,13% 795-2,8% 0,61 POLLA 9 31,8% 0,35% 0,64% 794-2,9% 0,61 SALA CONSILINA 22-59,3% 0,80% 0,72% 863-3,2% 0,66 SAN PIETRO AL TANAGRO 4-59,3% 0,15% 0,47% 771-2,5% 0,59 SAN RUFO 3-47,1% 0,11% 0,46% 769-2,5% 0,59 SANT`ARSENIO 12 4,3% 0,44% 1,11% 769-2,5% 0,59 SANZA 7 43,4% 0,26% 0,51% 715-3,1% 0,55 SASSANO 2-55,6% 0,07% 0,17% 728-2,5% 0,56 VALLO DI DIANO ,2% 4,10% 0,56% 790-2,8% 0,60 22

25 4 Mercato del comune di Salerno La città di Salerno si affaccia sul golfo a cui da il nome ed è attraversata dal fiume Irno; il suo territorio è delimitato dai monti della Costiera Amalfitana (Lattari), dai Monti Picentini e dal fiume Picentino; comprende un territorio molto vario che va dal livello del mare fino a circa metri di altitudine. Il tessuto immobiliare è concentrato nel centro cittadino e si estende verso l interno fin sulle colline retrostanti in quanto, andandosi ad esaurire gli spazi cittadini, l azione edificatoria si è spostata verso la zona collinare, dove proliferano nuove costruzioni di tipologia non intensiva. Il territorio comunale è stato suddiviso in 7 macroaree urbane: di queste la zona centrale, il centro storico, la zona porto, la zona semicentrale e la zona orientale costituiscono la parte cittadina del Comune, dove si concentrano uffici, attività commerciali e turistiche; la zona industriale aveva inizialmente una vocazione prettamente industriale, anche se negli ultimi anni il numero di industrie è diminuito di molto lasciando spazio a grandi strutture commerciali, mentre la zona collinare è prettamente una zona residenziale. Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Salerno 23

26 Nel II semestre nel comune di Salerno sono state registrate 442 compravendite, il 10,2% in meno rispetto al II semestre 2011, riduzione più bassa rispetto alla media provinciale (-18,9%); le zone in cui si sono avute più transazioni sono la zona Semicentrale, Orientale e Collinare. Nel semestre di riferimento le quotazioni comunali si sono abbassate per il Centro Storico, la Zona Centrale, la Zona orientale e la Zona Porto e sono leggermente aumentate per la Zona Semicentrale, Zona Collinare e per la Zona Industriale. Nella Figura 15 è riportata la mappa della distribuzione del nelle 24 zone OMI in cui risulta diviso il territorio comunale. Nelle zone OMI E2 (Brignano, Giovi, Matierno, Ogliara ) e C1 (zona compresa tra vie Torrione, Orofino, Posidonia, Lungomare Marconi) ci sono state più di 60 compravendite: rispettivamente 79 e 69. Nella mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI del Comune (Figura 16) si evince che la zona C2 (Sala Abbagnano, Via Casa Manzo, Tratto Est di Via Belvedere) è quella che ha registrato maggiore dinamica di mercato nel ; hanno una certa dinamica di mercato la zona OMI E5, E1, B4, E2, E6, D3. Le zone più prestigiose del comune sono le zone OMI B6, B7 e B8 della macroarea centrale, come nei semestri precedenti, ma le quotazioni oscillano tra i e i /m 2, registrando una riduzione di circa /m 2 rispetto al I semestre (Figura 17). Tabella 18:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Salerno Quota % IMI Macroaree urbane Comune / m 2 rispetto alla media comunale Centro Storico 26-28,4% 5,97% 1,61% ,5% 1,07 Zona Centrale 60-33,5% 13,52% 1,07% ,7% 1,27 Zona Collinare 85 57,7% 19,25% 1,59% ,0% 0,84 Zona Industriale 2 2,7% 0,50% 0,71% ,0% 0,66 Zona Orientale 121-5,3% 27,32% 1,53% ,7% 0,87 Zona Porto 12-27,6% 2,61% 1,44% ,4% 1,00 Zona Semicentrale ,8% 30,84% 1,36% ,6% 1,02 Salerno ,2% 100,00% 1,40% ,7% 1,00 23 La comunale presentata in questa sezione differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 24

27 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre Figura 16: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno 25

28 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 26

29 Nella macroarea Centro Storico le quotazioni sono superiori alla media comunale: la zona ha un riscontro positivo sul mercato, il patrimonio abitativo è costituito per la metà da appartamenti di medio- grandi dimensioni e le transazioni nel II semestre hanno riguardato principalmente abitazioni di taglio medio (47,3%). Tabella 19:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Quota % IMI Comune / m 2 rispetto alla media comunale B ,4% 5,97% 1,61% ,5% 1,07 Centro Storico 26-28,4% 5,97% 1,61% ,5% 1,07 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Stock 47,3% 27,6% 17,1% 11,5% 19,8% 18,5% 16,6% 14,2% 22,6% 4,8% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 27

30 Per la Zona Centrale c è stata una consistente riduzione delle compravendite, che si sono ridotte del -33,5% rispetto al II semestre del 2011, le riduzioni maggiori sono state registrate nelle zone di pregio del comune (B6, B7, B8); anche le quotazioni si sono ridotte tranne per la zona OMI B7 nella quale risultano invariate. Nella zona Centrale il taglio abitativo più diffuso è il medio grande. Le abitazione più scambiate nel II semestre sono quelle di medie dimensioni (36,4%) e quelle di medie - piccole dimensioni (20,2%). Tabella 20:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Centrale Zona OMI Quota % IMI Comune / m 2 rispetto alla media comunale B ,0% 2,31% 0,96% ,4% 1,27 B ,6% 9,03% 1,06% ,4% 1,19 B6 2-59,3% 0,54% 0,91% ,4% 1,61 B7 2-53,5% 0,54% 1,04% ,0% 1,60 B8 5-34,9% 1,09% 1,46% ,7% 1,53 Zona Centrale 60-33,5% 13,52% 1,07% ,7% 1,27 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Zona Centrale Stock 41,0% 36,4% 19,9% 20,2% 17,1% 14,9% 19,3% 16,3% 7,7% 7,3% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 28

31 La Zona Collinare ha registrato un incremento delle compravendite (+57,7%), tranne che nella zona OMI D4 24 ; le quotazioni sono lievemente aumentate nella zona E2 e diminuite in tutte le altre zone OMI rientranti in questa macroarea urbana e si attestano al di sotto della media comunale. Le transazioni immobiliari registrate nella Zona Collinare hanno riguardato principalmente abitazioni di medie dimensioni (47,3%) (Figura 20). Tabella 21:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Zona Collinare Zona OMI Quota % IMI Comune / m 2 rispetto alla media comunale D4 1-80,0% 0,18% 1,32% ,8% 0,69 E ,2% 17,96% 1,61% ,1% 0,87 E4 1-0,11% 0,74% ,1% 0,46 E6 4 38,7% 0,84% 1,56% ,1% 0,46 R1 1-27,8% 0,15% 1,70% nd nd nd R2 0-0,00% - nd nd nd Zona Collinare 85 57,7% 19,25% 1,59% ,0% 0,84 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Zona Collinare Stock 47,3% 37,1% 11,2% 11,5% 19,0% 19,8% 15,7% 16,6% 17,0% 4,8% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 24 La riduzione nella zona R1 può considerarsi trascurabile. 29