NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 MODENA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo -11: alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila di cui: nel periodo nel periodo nel periodo Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila.511 (nel ) 7 (nel ) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.5 (nel 11) 33 (nel ) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali), 7,, 1, -, -5, Abitazioni Uffici Negozi Il 11 conferma l inversione di rotta che ha caratterizzato nell ultimo triennio il mercato modenese, dopo il vigore del settore negli anni precedenti l attuale crisi economico-finanziaria. Continuano a manifestarsi, infatti, le conseguenze legate all incertezza economica e a una domanda sempre molto riflessiva, che rende poco dinamico il mercato nel complesso. Il numero di compravendite nel residenziale, secondo i dati pubblicati dall Agenzia del Territorio, nel 11 è diminuito di circa punti percentuali su base annua, registrando il livello più basso osservato in città dal ad oggi. Cresce, di poche 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 19

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 unità, il numero di contratti conclusi nel settore non residenziale nel suo complesso, anche se, complessivamente, si rimane ben al di sotto dei livelli registrati negli anni precedenti l inizio della crisi economico-finanziaria. Si indebolisce la domanda e cala, dunque, il numero dei contratti di vendita conclusi in tutti i settori, ad eccezione del mercato dei box e garage dove tali variabili sono rimaste stabili rispetto a quanto rilevato dodici mesi fa. L offerta, a differenza di quanto osservato negli ultimi anni, si è arrestata, dando così la possibilità al mercato di assorbire quanto sin qui prodotto. Non è molto diverso il quadro che emerge dall analisi delle variabili quantitative del segmento locativo: l offerta è tendenzialmente stabile con lievi segnali di crescita nel residenziale e nel commerciale, il numero di contratti conclusi è in flessione soprattutto nel settore corporate. L unica eccezione, che è opportuno sottolineare, è relativa ad una crescita della domanda di abitazioni. Le variazioni annue dei prezzi registrano ancora un segno negativo ma di entità pari a quelle dello scorso anno, segno di come piano piano il mercato si stia complessivamente stabilizzando. Un calo consistente si riscontra nel mercato degli immobili industriali dove mediamente, per capannoni nuovi ed usati, il prezzo diminuisce di circa 5 punti percentuali. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi (), 7,, 5,, Abitazioni Uffici Negozi I canoni registrano ancora variazioni annue negative, ma di entità più contenuta rispetto agli ultimi -3 anni o, come per il mercato direzionale, in egual misura. L andamento delle quotazioni sul versante locativo e della compravendita ha determinato una generale stazionarietà dei rendimenti; in tendenziale aumento la redditività nel mercato dei box e garage. Gli effetti di tali fattori si traducono in un ulteriore allungamento dei tempi medi di vendita che, in quasi tutti i comparti, raggiungono livelli record per la città emiliana. I tempi medi di locazione seguono, invece, tendenze differenti in relazione al settore; da notare come per gli immobili non residenziali, pur rimanendo sugli stessi livelli dello scorso anno, risultino i più alti rilevati nel capoluogo emiliano e i più ampi del campione. 15 Nomisma

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Note poco positive provengono altresì anche dai divari percentuali medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivamente contrattualizzato all atto della transazione, che si allungano in alcuni casi anche di punti percentuali (per i box e garage). Per i prossimi mesi i sentiment sono orientati verso una generale contrazione dei prezzi di compravendita, mentre i canoni dovrebbero rimanere sugli stessi livelli attuali. In sostanziale tenuta il numero di scambi nella locazione, mentre è ancora in calo l attività transattiva nella compravendita. Tra i principali progetti edilizi che avranno una futura influenza sul mercato immobiliare della città, un ruolo particolare è riconducibile ai progetti indetti dal Comune di di cui uno relativo al recupero delle ex fonderie (oltre alla collocazione di alcuni sedi universitarie è previsto l inserimento di alloggi, spazi commerciali e di un parcheggio interrato) e uno relativo alle nuove residenze universitarie in project financing (trattasi di circa 5 posti letto destinati a studenti e personale docente). La Fondazione Cassa di Risparmio di ha, inoltre, assegnato la gara per la riqualificazione dell ex Ospedale Sant Agostino che vedrà la riqualifica di 5 mila mq di spazi dove verranno trasferite biblioteche e realizzati centri culturali e attività commerciali. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro , , 9-3,,1 Periferia.1 -, , 7 -,5,3 Media ponderata.75 -, , -,7, Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 7,,,, Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () Nomisma 151

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Il settore della compravendita è contraddistinto da una stabilizzazione dell offerta, a fronte di una continua contrazione della domanda e del numero di compravendite. - Il settore della locazione è caratterizzato, viceversa, da un continuo aumento dell offerta, a cui si contrappone una domanda in crescita che tuttavia non riesce a determinare una ripresa del numero di scambi. - I prezzi continuano a registrare ancora variazioni di segno negativo, ma della stessa entità di quelli rilevati nei primi mesi del 11. Le abitazioni usate osservano ribassi maggiori rispetto a quelle di nuova costruzione (rispettivamente -3, e -,7 su base annua). - I canoni diminuiscono del -,7 su base annua, evidenziando flessioni più consistenti nelle aree centrali della città. - L andamento dicotomico dei prezzi e dei canoni determina una sostanziale stabilità dei rendimenti lordi da locazione, che si attestano al,, al di sotto del dato medio del panel (,9). Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 9,3 9, Comunitaria 5,7,1 Extracomunitaria, 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 5,,1 Sostituzione 37,1 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 3,, Investimento 9,3 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata 1, 31,5 Usata 7,,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 5, 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 5,, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 3,,3 Transitorio 1, 1,3 Canone concordato,1,9 Comodato d'uso,1,5 - Continuano ad allungarsi i tempi medi di vendita sia per il nuovo che per l usato, arrivati a livelli record per il capoluogo emiliano (rispettivamente 9, e, mesi), a dimostrazione della fase di riflessione che sta attraversando il mercato. 15 Nomisma

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Le tempistiche medie di locazione, viceversa, sono mediamente molto più contenute dei tempi medi di vendita e non subiscono andamenti dissimili da quelli di inizio 11. Non si evidenziano, inoltre, differenze tra abitazioni nuove e usate (, mesi in entrambi i casi). - Stabile lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo per le abitazioni nuove, che si posiziona leggermente al di sopra della media del campione esaminato (,5 contro 9,). Il divario per gli immobili usati, invece, sale nuovamente (ora è al 13,5), toccando anche in questo caso livelli mai raggiunti negli ultimi anni a. - Rispetto a quanto rilevato un anno fa, aumenta la percentuale di chi sostiene di effettuare un acquisto come prima casa o come sostituzione. Viceversa, si contrae la percentuale di coloro che dichiara di acquistare un immobile residenziale come investimento. - Per i prossimi mesi si prevede una stabilità dell attività transattiva nel comparto della compravendita, nonostante una possibile nuova flessione dei prezzi. Sul versante della locazione si assisterà a una tenuta dei canoni attuali, con una possibile ripresa del numero di contratti conclusi. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro.5-3, ,5,7 Periferia terziaria.7 -,7 5 -,, Periferia ,1 -,7, Media ponderata.9 -,9 97-3,3, Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 1 11,1 11,,9 9, Nomisma 153

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Continua la tendenza negativa che ha caratterizzato gli ultimi anni. - Sia nella compravendita che nella locazione la domanda e l attività transattiva sono in flessione, a fronte di un offerta stabile. - I canoni scendono ancora del -3,3, stessa variazione annua registrata un anno fa, con contrazioni maggiori nelle zone centrali della città. - Trend analogo per i prezzi di compravendita, che sono diminuiti mediamente del,9 annuale, contro il -,3 medio del panel. - Nonostante la contrazione dei valori, lo sconto è in lieve flessione e risulta allineato con la media del campione, segno di come ci sia ancora differenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. - Stabili i tempi medi di locazione che, riconfermandosi sui 9 mesi, non solo risultano i più alti del campione, ma sono anche i tempi più lunghi osservati a negli ultimi anni. - In leggerissimo aumento i tempi medi di vendita, che si portano a 11, mesi determinando così le tempistiche più ampie mai registrate a e il dato più alto tra le 13 città monitorate. - Il simile andamento di prezzi e canoni determina la stabilità dei rendimenti lordi da locazione, fermi al,. - La continua contrazione dei prezzi, nei prossimi mesi, non servirà comunque a riattivare l attività transattiva, né nella compravendita né nella locazione. I canoni, a differenza dei prezzi, tenderanno a stabilizzarsi. Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione () Centro , 9 -,, Periferia. -1, 133-1,5, Media ponderata.553-1,3 17-1,,5 Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (),, 7, 7, Nomisma

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Il settore commerciale, più degli altri settori, mostra ancora segnali di affaticamento e di crisi. - Nel segmento della compravendita, domanda e attività transattiva sono ancora in flessione. La diminuzione della domanda tende, infatti, a determinare una contrazione del numero di compravendite e, di conseguenza, un accumulo dell offerta, percepita, viceversa, stabile. - Ciò determina elevati tempi di permanenza degli immobili sul mercato che, attestandosi a mesi per la vendita, rappresentano il dato più alto registrato a dal 1999 ad oggi. - Nel comparto della locazione i tempi si riducono ma si posizionano, comunque, ben al di sopra dei valori medi (7 mesi contro 5,9 mesi). - Nella locazione l offerta tende, comunque, a crescere nonostante i mesi di congiuntura sfavorevole, e la domanda continua ad essere riflessiva, anche se aumenta la quota di chi sostiene una maggiore stabilità. In continuo calo il numero di contratti conclusi. - Anche a la recente crisi economico-finanziaria ha determinato un rallentamento della spinta espansionistica dei valori immobiliari che oggi, tuttavia, osservano variazioni negative di lieve entità (-1,3 su base annua), con flessioni leggermente più elevate nelle zone periferiche. - Trend analogo per i canoni, che diminuiscono di un punto percentuale rispetto ad un anno fa, con variazioni più sostenute in periferia. - L andamento analogo tra prezzi e canoni determina la stabilità dei rendimenti medi lordi da locazione, fermi al,5. - Nonostante l offerta non riesca a locare e a vendere gran parte degli immobili sul mercato, non sembra comunque disposta a concedere ampi sconti, che si riconfermano sullo stesso livello dei primi mesi del 11 (1), in perfetta linea col dato medio delle 13 città monitorate (1,1). - Per i prossimi mesi si prevede un mercato orientato ad un nuovo calo dei valori e da una flessione degli scambi, sia nella compravendita sia nella locazione. Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 11, 9, 11,5 11, Tavola Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1. Var. annuale () -,3 Rendimento da locazione () 7,5 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 35 Var. annuale () -5,1 Rendimento da locazione () 7, Nomisma 155

8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Le pessimistiche indicazioni di ulteriore rallentamento effettuate mesi fa, hanno trovato un effettivo riscontro. - Ad una sostanziale stabilità dell offerta, che evidenzia segnali di flessione nel comparto della locazione, si contrappongono le ancor più evidenti difficoltà della domanda, che non mostra segni di ripresa in entrambi i segmenti. - La domanda in flessione determina un inevitabile tracollo anche dell attività transattiva. - Il peggioramento della congiuntura si deduce anche dal divario tra prezzo iniziale e prezzo effettivo di vendita, che si allunga nuovamente posizionandosi al 15. Da sottolineare come lo sconto medio, dal 9 ad oggi, sia pressoché raddoppiato. - La diminuzione della domanda ha indotto gli attuali proprietari, dunque, a concedere sconti elevati pur di vendere i propri immobili, ma ciò non ha tuttavia contribuito alla riduzione dei tempi medi di vendita e di locazione che, attestandosi rispettivamente a 11,5 e 11 mesi, sono i più alti mai registrati a. È opportuno sottolineare come i tempi medi di locazione dal 9 ad oggi si siano allungati di ben mesi. - Continuano le flessioni annuali dei prezzi e dei canoni. Relativamente agli immobili industriali usati, i prezzi registrano flessioni del -5,1 e i canoni del -,. - Stabile la redditività lorda da locazione (7, per i capannoni usati e 7,5 per quelli nuovi). - Per i prossimi mesi si prevede un nuovo calo dei prezzi e dell attività contrattuale nella compravendita, a fronte di un comparto locativo generalmente stabile, sia sul versante dei canoni che degli scambi. Mercato dei box o garage Zone Tavola 7 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro ,1 1.99,, Periferia , ,3 5, Media ponderata.95-1, ,7 5, - Il mercato dei box e garage, a differenza degli altri comparti, pur manifestando segnali di riflessione evidenzia elementi di maggiore vitalità. Il settore della locazione e della compravendita sono improntati ad una generale stabilità, come testimoniano l andamento della domanda, dell offerta e del numero di contratti. - I tempi medi di locazione sono stabili (,7 mesi), mentre i tempi medi di vendita si allungano leggermente (5 mesi), pur restando pressoché in linea con il dato medio campionario (,7 mesi). 15 Nomisma

9 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, L elemento che desta maggiore interesse è il significativo aumento registrato dal divario tra prezzo effettivo e prezzo applicato all atto dell acquisto, passato dal 3,1 del 11 al 7 attuale. - Un andamento leggermente diverso tra il comparto della compravendita e della locazione, si ha dall analisi dei prezzi e dei canoni. I primi scendono mediamente dell 1,3, senza evidenziare particolare differenze tra le aree della città, mentre i secondi rilevano una contrazione annua pari al -,7, con contrazioni nelle periferie ma con un timido segno + nelle aree centrali, che fa sperare in una possibile ripresa del comparto. Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 5 3 1,5 5,,7, Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () Stazionaria la redditività lorda al 5, con punte del 5, nelle zone periferiche. - Le proiezioni per la restante parte dell anno sono di complessiva stazionarietà nel comparto della locazione, a fronte di un segmento della compravendita caratterizzato ancora da un calo degli scambi e dei prezzi. Nomisma 157