Tribunale di Napoli Procedimento n 1701/2007 R.G.E., promosso da Italfondiario Spa contro omissis Relazione alla Consulenza Tecnica d Ufficio

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Tribunale di Napoli Procedimento n 1701/2007 R.G.E., promosso da Italfondiario Spa contro omissis Relazione alla Consulenza Tecnica d Ufficio Incarico conferito con giuramento di rito il Dal G.E. Dott. G. Posteraro Al Consulente Tecnico d Ufficio Ingegnere Antonio Sicignano P. 1TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

2 Procedimento n 1701/2007 R.G.E., promosso da Italfondiario Spa contro omissis I parte "Relazione". 2 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

3 Tribunale di Napoli - 5a Sezione Civile Espropriazioni Procedimento n 1701/2007 R.G.E., promosso da Italfondiario Spa contro omissis Consulenza Tecnica d'ufficio richiesta dal Giudice Esecutore Dott. Giancarlo Posteraro; incarico conferito con Giuramento di rito nell'udienza del giorno 17/04/08, al sottoscritto Sicignano Antonio, ingegnere, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli con n 13724, C.T.U. col n Lo svolgimento della consulenza. Le operazioni di consulenza hanno avuto inizio in data 26/05/08 alle ore 18:00 circa a seguito delle comunicazioni di rito, presso i beni di proprietà del sig. omissis in via G. Puccini n 46 Parco SIME a Marano di Napoli (NA). In tale data grazie anche alla collaborazione dei coniugi omissis è stato possibile portare a termine tutte le operazioni peritali compreso i rilievi grafici, metrici e fotografici. Successivamente sono stati condotti gli accertamenti in ordine alla conformità degli atti autorizzativi e agli strumenti urbanistici vigenti e agli accertamenti di mercato. Relazione sui beni immobili La proprietà pignorata consiste in: 1. una unità immobiliare sita in Marano di Napoli (NA) in via G. Puccini n 46 Parco SIME scala D, piano terreno. Detta proprietà è individuata nel NCEU del Comune censuario di Marano di Napoli al Foglio 17; Particella 708; Sub. 38; categoria A/2, classe 5, consistenza vani 5; rendita 289,22. Questa Unità Immobiliare confina con:. 3TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

4 1. Vialetto interno parco SIME; 2. con appartamento interno 3 (sub. 27); 3. ballatoio di scala L appartamento pignorato è pervenuto agli esecutati sig. omissis per atto di assegnazione rogato dal Notaio Alfonso Monda in data 30/09/2004 (rep racc ) e registrato presso l Agenzia delle Entrate di Napoli - NA4 in data 01/10/2004 al n Con questo contratto di assegnazione i coniugi omissis hanno acquisito dalla parte assegnataria, in qualità di prenotatari, la piena proprietà dell immobile sopra specificato, la Cooperativa omissis Concessione edilizia, conformità agli strumenti urbanistici, rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione. Il complesso edilizio di cui lo stabile in cui trovasi l U.I. pignorata è parte integrante è stato realizzato con concessioni edilizie n 10 e n 11 del 16/01/1991 e n 14 e n 15 del 23/01/1991 rilasciate dal Sindaco del Comune di Marano di Napoli. La zona in cui lo stabile è stato realizzato si trova in zona di saturazione edilizia del PRG del Comune di Marano di Napoli e, viste anche le norme di attuazione del PRG stesso, risulta pienamente conforme al relativo strumento urbanistico. Descrizione del contesto e delle unità immobiliari Condizioni estrinseche, caratteri del contesto urbano. Via G. Pascoli è una tranquilla strada periferica del Comune di Marano sita in località Cesina e fa parte di quel più grande complesso immobiliare noto come Città Giardino. La strada è caratterizzata da numerosi parchi chiusi con stabili fino a tre piani f.t. Servizi, parchi, verde e attività commerciali e ricreative sono dislocate all interno del complesso edilizio. Il centro di Marano di Napoli è raggiungibile in pochi minuti con mezzi propri.. 4TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

5 La città di Napoli è raggiungibile con auto propria e/o con il trasporto pubblico su ruota; il traffico veicolare è scarso e, prevalentemente, a carattere locale. Condizioni intrinseche, caratteristiche dell Unità Immobiliare Lotto 1) appartamento al piano terra scala D interno 2 Parco SIME, in via G. Pascoli, 46 Consistenza catastale 5,0 vani; Superficie rilevata 68 mq oltre 6,25 mq di balcone; Descrizione sintetica ingresso, cucina - salone,, bagno, camera da letto, camera da letto padronale Descrizione dettagliata si accede alla proprietà entrando nel vialetto privato del Parco SIME, parco composto da diversi stabili contrassegnati con un numero di scala progressivo, l appartamento de quo si trova al piano terreno della scala D ed è contraddistinto dall interno 2. Si accede dall ingresso direttamente ad un tinello/cucina/soggiorno di forma irregolare che occupa una superficie in pianta di circa 29 mq ed è dotato di una finestra aero-illuminante che consente l affaccio sulla discesa garages sita al primo piano seminterrato. Da questo ambiente tramite un piccolo disimpegno è possibile raggiungere tutti gli altri ambienti componenti l appartamento, ovvero: 1. un bagno, di circa 7,50 mq dotato di finestra con affaccio sulla discesa garages; 2. la camera da letto padronale, che occupa una superficie in pianta di circa 10,50 mq ed è dotata di porta-finestra aero-illuminante che consente l uscita su di un balcone con affaccio sull area verde interna al Parco SIME; 3. una seconda camera da letto di dimensioni 3,50 x 4,70 m dotata della stessa possibilità di affaccio della prima camera da letto. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato di buona qualità, sono inoltre corredati di cancellate esterne in funzione antintrusione; gli infissi interni sono di buona qualità commerciale in noce nazionale. Le pareti sono attintate in colori chiari, il soffitto in bianco di calce, i pavimenti sono in gres porcellanato di prima scelta in tinta chiara montato a cardamone, i rivestimenti, in colore chiaro, sono di discreta qualità. P. 5TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

6 Le forniture di acqua ed energia elettrica sono regolari, il sistema di riscaldamento autonomo sembrerebbe essere fuori uso, in sede di sopralluogo, inoltre si sono rilevati copiosi ammaloramenti dell intonaco delle pareti per perdite d acqua e/o forte umidità per risalita capillare, umidità che ha, in parte compromesso la funzionalità dell impianto elettrico in alcune stanze (es. camera da letto padronale). Stima delle unità immobiliari. Premessa. La presente stima è redatta seguendo il criterio del "valore di mercato". Sono utilizzati nel calcolo il procedimento di stima per confronto diretto. Con questo procedimento, rilevato il valore di costo dell'unità di superfice preso a parametro (mq.), si è potuto risalire al prezzo medio di mercato delle U.I. che, per analoghe caratteristiche di qualità ed ubicazione, possono compararsi a quelle da stimare. Si provvederà inoltre ad una valutazione economica del canone medio di fitto per mq visto che è possibile che una proprietà di tale consistenza possa essere in futuro gestita nelle more di una successiva vendita immobiliare, magari per lotti separati. Stima degli immobili Trattazione Si riportano allora di seguito le condizioni estrinseche (di zona) ed intrinseche (dell immobile) relative all unità immobiliare; si sottolineano quelle condizioni non soddisfatte: Condizioni estrinseche: ubicazione, collegamenti, posizione, condizioni igieniche, attività economiche, categorie di fabbricati della zona, categorie prevalenti delle unità immobiliari, strade di accesso, traffico e rumorosità, disponibilità di parcheggio, vicinanza ad attrezzature e servizi. Condizioni intrinseche: destinazione, epoca di costruzione, caratteristiche architettoniche, stato di manutenzione, orientamento, luminosità, grado di finitura, coibenza termica, coibenza acustica, esposizione rispetto a strade, piazze, parchi e giardini; distribuzione dei. 6TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

7 locali interni e loro dimensioni, numero dei servizi, box e posti auto, regolarità nella fornitura di acqua potabile. Premesso quanto sopra, si calcola la stima condotta attraverso il procedimento sintetico: Lotto 1) Stato Locativo libero coeff. 1,00; Stato Manutentivo sufficiente coeff. 1,00; Tipologia A2 ab. civile coeff 1.00; Consistenza del traffico scarso coeff. 1,00; Possibilità di parcheggio: sufficienti coeff. 1,00; Classe demografica 1,00; Rifiniture del fabbricato buone coeff. 1,00. VALORE DEL COEFFICIENTE CORRETTIVO 1,00 Per la zona di Marano di Napoli via San Marco, il valore d acquisto a mq per gli appartamenti varia da ad a mq; i fitti variano da 4,3 a 6,4 per mq. Per la proprietà pignorata si può fissare in a mq il prezzo di riferimento per l eventuale vendita, mentre il canone di fitto invece si può fissare in 5,0 per mq. Tanto riportato si va a calcolare il valore dell intera proprietà moltiplicando la consistenza (mq) per il valore corretto col coefficiente sopra riportato: Lotto Consistenza Valore ( ) 1 68,00 mq (coperti residenziali) 6,25 mq (balconi da computare al 25%) , ,25 Valore lotto 1) ,25 Valore arrotondato di mercato lotto 1) ,00

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