RELAZIONE ILLUSTRATIVA (integrata a seguito delle determinazioni espresse dalla Giunta Comunale con delibera numero 38 di data

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1 - Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia - - Provincia di Udine - - Comune di Forni di Sopra - Determinazione del valore venale unitario (valore di mercato) delle aree edificabili ai fini I.C.I./I.M.U. del Comune di Forni di Sopra RELAZIONE ILLUSTRATIVA (integrata a seguito delle determinazioni espresse dalla Giunta Comunale con delibera numero 38 di data ) Tolmezzo 2 aprile 2014 S. I. T. Di Bello Giobatta

2 Premesse La presente relazione è finalizzata ad illustrare i criteri e le metodologie operative adottate per la determinazione del valore venale unitario (valore di mercato) da attribuire ai fini I.C.I./I.M.U. per le aree edificabili presenti nel Comune di Forni di Sopra. In accordo con l Ufficio Tributi Comunale, è stato scelto di operare con un metodo di valutazione analitico andando a verificare in una arco di tempo significativo, il valore indicato in ogni singola compravendita immobiliare. Questa metodologia, esclude pertanto la soggettività della classica stima empirico comparativa basata unicamente sulle sensazioni degli operatori di mercato. Creazione banca dati delle aree edificabili La prima operazione è stata quella di creare la banca dati immobiliare delle aree soggette a tributo. Dalla sovrapposizione del P.R.G.C. alla cartografia catastale è stato creato l archivio di tutte le aree edificabili presenti nel territorio comunale. L edificabilità di queste aree è ovviamente un edificabilità legale, cioè determinata unicamente in base alla classificazione rispetto al piano regolatore, senza tenere conto di eventuali caratteristiche di inedificabilità di fatto dovute ad esempio alla particolare conformazione del terreno, alla saturazione del lotto edilizio, ecc. Le zone urbanistiche prese in considerazione sono: - Zona omogenea A: dei centri storici, corrispondente agli insediamenti originari dei centri abitati di Vico, Cella e Andrazza classificati dal P.U.R.G. quali nuclei di interesse ambientale di tipo B. - Zona omogenea B1: degli insediamenti prevalentemente residenziali consolidati, corrispondente agli insediamenti di impianto non recente lungo le principali direttrici dei centri abitati sorti in assenza di strumenti pianificatori con le sole regole stabilite dal Codice Civile. - Zona omogenea B2: miste per la residenza permanente e turistica di completamento, corrispondente alle aree totalmente o parzialmente edificate di impianto recente. - Zona omogenea B3: di completamento per la residenza permanente, corrispondente a lotti liberi di aree urbanizzate in frangia agli insediamenti esistenti destinati alla realizzazione di edifici per i residenti.

3 - Zona omogenea C1: miste per la residenza permanente o turistica di espansione, corrispondente ad insiemi, anche di piccole dimensioni, di lotti non edificati che per dimensione, forma e possibilità di aggregazione richiedono un attuazione coordinata da uno strumento urbanistico attuativo. - Zona omogenea D3: Artigianali e industriali esistenti e di completamento, corrispondente alle parti del territorio destinate alla realizzazione o al completamento di insediamenti artigianali e industriali; - Zona omogenea D4a: Estrattive esistenti, corrispondente alle parti del territorio destinate al riconoscimento di siti già utilizzati per l attività estrattiva. - Zona omogenea D5a: Impianti idroelettrici esistenti, corrispondente alle parti del territorio destinate al riconoscimento di impianti idroelettrici esistenti. - Zona omogenea D5b: Impianti idroelettrici di progetto, corrispondente alle parti del territorio destinate alla realizzazione di nuovi impianti idroelettrici. - Zona omogenea G2a1: Alberghiere esistenti nel centro storico comprendente le parti del territorio comunale dei centri storici destinate alla modificazione e riqualificazione funzionale delle attività alberghiere esistenti anche dismesse. - Zona omogenea G2a2: Alberghiere esistenti corrispondente alle parti del territorio comunale esterno ai centri storici destinate al completamento e riqualificazione di attività alberghiere esistenti. - Zona omogenea G2b: Alberghiere di progetto corrispondente alle parti del territorio comunale destinate a nuovi insediamenti alberghieri. - Zona omogenea G2c: Strutture ricettive complementari, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate a strutture ricettive a carattere sociale. - Zona omogenea G2R1: Residenziali turistiche sature, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di insediamenti residenziali turistici di impianto recente con tipologie plurifamiliari. - Zona omogenea G2R2: Residenziali turistiche di completamento, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di insediamenti residenziali turistici di impianto recente con tipologia prevalente uni e bifamiliare totalmente o parzialmente edificate. - Zona omogenea G4a: Campeggi esistenti, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di attività di campeggio esistenti. - Zona omogenea G4b: Campeggi di progetto, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate a nuove attività di campeggio.

4 - Zona omogenea H1: Commerciali, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di insediamenti commerciali. - Zona omogenea O1: Produttiva mista, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate ad accogliere nuovi insediamenti a carattere produttivo per l industria leggera o l attività alberghiera. Si dettaglia di seguito le superfici complessive per ogni zona omogenea: - Zona omogenea A mq Zona omogenea B1 mq Zona omogenea B2 mq Zona omogenea B3 mq Zona omogenea C1 mq Zona omogenea D3 mq Zona omogenea D4a mq Zona omogenea D5a mq Zona omogenea D5b mq Zona omogenea G2a1 mq Zona omogenea G2a2 mq Zona omogenea G2b mq Zona omogenea G2c mq Zona omogenea G2R1 mq Zona omogenea G2R2 mq Zona omogenea G4a/b mq Zona omogenea H1 mq Zona omogenea O1 mq Calcolo del valore venale unitario in forma analitica La fonte dati è rappresentata dalle dichiarazioni di successioni e dai trasferimenti di proprietà, posti in essere con atti pubblici e/o scritture private autenticate, rogate da notai e/o segretario comunale, presentate (nel caso delle successioni) presso la competente Agenzia delle Entrate e/o stipulati (nel caso dei contratti ) durante l arco temporale che va dal al È stato scelto un periodo di tempo non eccessivamente ampio, ma che comunque rispecchi l andamento del mercato immobiliare della zona.

5 L allegata tabella Composizione campione statistico riporta i dati esaminati. La distinzione della fonte dati tra successione e atto notarile è ritenuta statisticamente rilevante, in quanto il dato da analizzare (valore unitario delle aree edificabili) nel caso della successione è frutto di una dichiarazione unilaterale del soggetto interessato (erede), mentre nel caso di atto notarile è originato da una contrattazione tra acquirente e venditore. Descrizione del campione statistico Fonte dati Dichiarazioni di successione Atti notarili Arco temporale dal al Dimensione campione (n. di dati) Dato analizzato 49 di cui - 31 da successione - 18 da atto notarile Valore unitario delle aree edificabili ( /mq) Analisi eseguita Per ciascuna delle zone urbanistiche di cui sopra (sotto-campione) è stata eseguita un analisi statistica suddivisa per fonte: Campione totale Successione Atto notarile e finalizzata alla determinazione dei seguenti parametri statistici: - N. di dati dimensione del sotto-campione - Valore minimo - Valore massimo - Moda dato - /mq più frequente nel sotto-campione - Media aritmetica - Mediana dato - /mq determinato considerando la distribuzione di frequenza dei dati facenti parte del sotto-campione - Media ponderata dato pesando i singoli dati - /mq alla dimensione (in termini di superficie) delle relative aree

6 Zona urbanistica A N. dati Valore minimo 10,00 /mq 10,00 /mq 25,00 /mq Valore massimo 51,72 /mq 51,72 /mq 50,00 /mq Moda (dato più frequente) 30,00 /mq 10,00 /mq 30,00 /mq Media aritmetica 30,57 /mq 27,62 /mq 35,00 /mq Mediana 26,79 /mq 25,65 /mq 30,00 /mq Media ponderata 27,41 /mq 27,16 /mq 31,88 /mq Zona urbanistica B1 N. dati Valore minimo 35,07 /mq 35,07 /mq / Valore massimo 50,00 /mq 50,00 /mq / Moda (dato più frequente) / / / Media aritmetica 40,12 /mq 40,12 /mq / Mediana 35,29 /mq 35,29 /mq / Media ponderata 36,96 /mq 36,96 /mq /

7 Zona urbanistica B2 N. dati Valore minimo 35,00 /mq 35,00 /mq / Valore massimo 60,00 /mq 60,00 /mq / Moda (dato più frequente) 35,00 /mq 35,00 /mq / Media aritmetica 45,72 /mq 45,72 /mq / Mediana 40,00 /mq 40,00 /mq / Media ponderata 48,10 /mq 48,10 /mq / Zona urbanistica B3 N. dati Valore minimo 46,82 /mq / 46,82 /mq Valore massimo 46,82 /mq / 46,82 /mq Moda (dato più frequente) 46,82 /mq / 46,82 /mq Media aritmetica 46,82 /mq / 46,82 /mq Mediana 46,82 /mq / 46,82 /mq Media ponderata 46,82 /mq / 46,82 /mq

8 Zona urbanistica C1 N. dati Valore minimo 20,00 /mq 30,00 /mq 20,00 /mq Valore massimo 53,52 /mq 30,00 /mq 53,52 /mq Moda (dato più frequente) 20,00 /mq 30,00 /mq 20,00 /mq Media aritmetica 31,00 /mq 30,00 /mq 31,17 /mq Mediana 20,00 /mq 30,00 /mq 20,00 /mq Media ponderata 32,14 /mq 30,00 /mq 32,14 /mq Zona urbanistica D3 N. dati Valore minimo 15,00 /mq 15,00 /mq / Valore massimo 15,00 /mq 15,00 /mq / Moda (dato più frequente) 15,00 /mq 15,00 /mq / Media aritmetica 15,00 /mq 15,00 /mq / Mediana 15,00 /mq 15,00 /mq / Media ponderata 15,00 /mq 15,00 /mq /

9 Zona urbanistica G2B N. dati Valore minimo 30,00 /mq 30,00 /mq / Valore massimo 30,00 /mq 30,00 /mq / Moda (dato più frequente) 30,00 /mq 30,00 /mq / Media aritmetica 30,00 /mq 30,00 /mq / Mediana 30,00 /mq 30,00 /mq / Media ponderata 30,00 /mq 30,00 /mq / Zona urbanistica G2R2 N. dati Valore minimo 50,00 /mq 50,00 /mq 96,53 /mq Valore massimo 96,53 /mq 80,00 /mq 96,53 /mq Moda (dato più frequente) / / 96,53 /mq Media aritmetica 75,51 /mq 65,00 /mq 96,53 /mq Mediana 80,00 /mq / 96,53 /mq Media ponderata 59,48 /mq 58,33 /mq 96,53 /mq

10 Individuazione del valore venale unitario I valori individuati devono ovviamente essere interpretati ed adattati alle attività già poste in essere dall Amministrazione Comunale (espropri, canoni, introiti tributari, ecc.), pertanto sulla base congiunta delle competenze e delle esperienze del personale dell Ufficio Tributi, dell Ufficio Tecnico e dello scrivente, si propongono i seguenti valori venali unitari da attribuire ad ogni singola zona edificabile: - Zona omogenea A: Le aree ricomprese in questa zona sono limitate per numero e per estensione. L ufficio tecnico ha utilizzato per l acquisizione di aree e monetizzazione di posti auto il valore di /mq 33,00 (dei centri storici, corrispondente agli insediamenti originari dei centri abitati di Vico, Cella e Andrazza classificati dal P.U.R.G. quali nuclei di interesse ambientale di tipo B) - Zona omogenea B1: Dal punto di vista urbanistico ed edificatorio, le caratteristiche e potenzialità sono simili a quelle della precedente zona A. si assume pertanto lo stesso valore di /mq 33,00 (degli insediamenti prevalentemente residenziali consolidati, corrispondente agli insediamenti di impianto non recente lungo le principali direttrici dei centri abitati sorti in assenza di strumenti pianificatori con le sole regole stabilite dal Codice Civile) - Zona omogenea B2: Le caratteristiche sono simili a quelle precedenti. Considerata la fruibilità dei servizi presenti sul territorio, appare opportuno individuare tre valori distinti in funzione della localizzazione sul territorio: (miste per la residenza permanente e turistica di completamento, corrispondente alle aree totalmente o parzialmente edificate di impianto recente) o Vico /mq 40,00 o Cella /mq 35,00 o Andrazza /mq 30,00 - Zona omogenea B3: La zona vale solo per i residenti allo scopo di favorirne l insediamento ad un prezzo calmierato. Si individua pertanto il valore di /mq 35,00 (di completamento per la residenza permanente, corrispondente a lotti liberi di aree urbanizzate in frangia agli insediamenti esistenti destinati alla realizzazione di edifici per i residenti) - Zona omogenea C1: La zona presenta la stessa capacità edificatoria della zona B2. Il valore assunto è più basso in quanto può essere edificata solo con lottizzazione. Si propone il valore di /mq 25,00 (miste per la residenza permanente o turistica di espansione, corrispondente ad insiemi, anche di piccole dimensioni, di lotti non edificati che per dimensione, forma e possibilità di aggregazione richiedono un attuazione coordinata da uno strumento urbanistico attuativo) - Zona omogenea D3: Si conferma quanto determinato dall analisi dei volumi di compravendita, quindi /mq 15,00 (Artigianali e industriali esistenti e di completamento, corrispondente alle parti del territorio destinate alla realizzazione o al completamento di insediamenti artigianali e industriali)

11 - Zone omogenee D4a, D5a, D5b: Vista la specificità della destinazione (estrattiva, ed impianti idroelettrici esistenti e di progetto) e le potenzialità edificatorie si propone un valore di /mq 5,00 o D4a: Estrattive esistenti, corrispondente alle parti del territorio destinate al riconoscimento di siti già utilizzati per l attività estrattiva. o D5a: Impianti idroelettrici esistenti, corrispondente alle parti del territorio destinate al riconoscimento di impianti idroelettrici esistenti. o D5b: Impianti idroelettrici di progetto, corrispondente alle parti del territorio destinate alla realizzazione di nuovi impianti idroelettrici. - Zona omogenea G2a1: Viste le caratteristiche urbanistiche ed edificatorie, la zona viene equiparata alla zona A al valore di /mq 33,00 (Alberghiere esistenti nel centro storico comprendente le parti del territorio comunale dei centri storici destinate alla modificazione e riqualificazione funzionale delle attività alberghiere esistenti anche dismesse) - Zona omogenea G2a2: Presente le caratteristiche della zona precedente, riferita alle aree esterne al centro storico. Si propone il valore di /mq 25,00 (Alberghiere esistenti corrispondente alle parti del territorio comunale esterno ai centri storici destinate al completamento e riqualificazione di attività alberghiere esistenti) - Zona omogenea G2b: Il campione desunto dai volumi di compravendita porta ad un unico valore di /mq 30,00, attribuito con una denuncia di successione. L analisi dei valori denunciati ai fini I.C.I./I.M.U. dai contribuenti (nel caso specifico la ditta Pokim Srl per un area di mq 7.640) da un valore di /mq 14,56. Si propone il valore di /mq 15,00 (Alberghiere di progetto corrispondente alle parti del territorio comunale destinate a nuovi insediamenti alberghieri) - Zona omogenea G2c: La zona presenta caratteristiche simili alla precedente G2a2. Si propone il valore di /mq 20,00 (Strutture ricettive complementari, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate a strutture ricettive a carattere sociale) - Zona omogenea G2R1: Vista la destinazione d uso si ritiene di non dover attribuire alcun valore alla presente zona (Residenziali turistiche sature, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di insediamenti residenziali turistici di impianto recente con tipologie plurifamiliari) - Zona omogenea G2R2: Le caratteristiche ed i parametri urbanistici ed edilizi sono simili alla zona B2. La localizzazione delle aree porta ad assimilare il valore alla zona B2 di Vico. Si propone pertanto il valore di /mq 40,00 (Residenziali turistiche di completamento, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di insediamenti residenziali turistici di impianto recente con tipologia prevalente uni e bifamiliare totalmente o parzialmente edificate) - Zona omogenee G4a-b Non sono stati rilevati campioni dall analisi dei valori di compravendita. Sulla base delle determinazioni espresse dalla Giunta Comunale con delibera numero 38 di data si indica il valore di /mq 7,00

12 o G4a: Campeggi esistenti, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di attività di campeggio esistenti. o G4b: Campeggi di progetto, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate a nuove attività di campeggio. - Zona omogenea H1: Presenta le stesse caratteristiche della zona D3 ma con finalità commerciali. Si propone il valore di /mq 15,00 (Commerciali, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate al riconoscimento di insediamenti commerciali) - Zona omogenea O1: Le caratteristiche urbanistiche ed edilizie sono simili alle zone D3 e G2A2 ma con finalità differenti. Si propone il valore di /mq 20,00 (Produttiva mista, corrispondente alle parti del territorio comunale destinate ad accogliere nuovi insediamenti a carattere produttivo per l industria leggera o l attività alberghiera)

13 Tabella di riepilogo Dall analisi di cui sopra di riepilogano i valori estrapolati dall analisi dei volumi di compravendita ed il valore proposto. I valori sono espressi in /mq. Zona urbanistica Moda Media aritmetica Mediana Media ponderata Valore proposto A 30,00 30,57 26,79 27,41 33,00 B1 / 40,12 35,29 36,96 33,00 B2 35,00 45,72 40,00 48,10 Vico /mq 40,00 Cella /mq 35,00 Andrazza /mq 30,00 B3 46,82 46,82 46,82 46,82 35,00 C1 20,00 31,00 20,00 32,14 25,00 D3 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 D4a / / / / 5,00 D5a / / / / 5,00 D5b / / / / 5,00 G2a1 / / / / 33,00 G2a2 / / / / 25,00 G2b 30,00 30,00 30,00 30,00 15,00 G2c / / / / 20,00 G2R1 / / / / 0,00 G2R2 / 75,51 80,00 59,48 40,00 G4a / / / / 7,00

14 Zona urbanistica Moda Media aritmetica Mediana Media ponderata Valore proposto G4b / / / / 7,00 H1 / / / / 15,00 O1 / / / / 20,00