IL PRELIMINARE DI VENDITA PRIVO DEGLI ESTREMI DELLA INTERVENUTA SANATORIA È VALIDO: LA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, 9 MAGGIO 2016, N.

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1 IL PRELIMINARE DI VENDITA PRIVO DEGLI ESTREMI DELLA INTERVENUTA SANATORIA È VALIDO: LA RECENTE SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, 9 MAGGIO 2016, N Introduzione La Corte di Cassazione con la sentenza del 9 maggio 2016 n. 9318, si è - tra l altro - pronunciata in tema di contratto preliminare privo degli estremi della intervenuta sanatoria, statuendo che in base al precetto di cui all art. 40 della legge 47/1985 l indicazione degli estremi della concessione edilizia e della sanatoria non è affatto necessaria ai fini della validità del contratto preliminare e i documenti comprovanti la concessione edilizia e la sanatoria ben possono essere prodotti in sede di pronunzia della sentenza ex art c.c. Il fatto Tizio conviene in giudizio Caio, chiedendo l esecuzione in forma specifica (art c.c.) di un contratto preliminare dagli stessi stipulato ed avente ad oggetto l acquisto di un terreno agricolo sul quale era stata edificata una casa per civile abitazione oggetto di condono. Nelle resistenze, la convenuta disconosce la firma, chiede il rigetto della domanda attorea, ed in subordine e in via riconvenzionale, chiede che venga dichiarata la rescissione del preliminare per lesione ultra dimidium. La decisioni del Tribunale e della Corte di Appello Il Tribunale rigetta la domanda attorea di trasferimento coattivo della proprietà dell immobile, adducendo in particolare la mancata produzione della documentazione attestante l avvenuto versamento dell oblazione relativa al condono edilizio concernente la casa edificata sul terreno. Tale decisione viene confermata in Corte di Appello. La causa giunge così innanzi alla Corte di Cassazione. 1 / 6

2 La sentenza della Corte di Cassazione, 9 maggio 2016, n Tra i vari motivi di ricorso (segnatamente con il terzo), il ricorrente deduce «la violazione e la falsa applicazione degli artt. 345 cod. proc. civ., 2932 cod. civ., 40 legge n. 47 del 1985, nonché la nullità del procedimento, per avere la Corte di Appello omesso di valutare l ammissibilità ex a rt. 345 cod. proc. civ. della documentazione relativa ai versamenti delle due rate di oblazione prodotta nel giudizio di appello, ritenendo che la valutazione della ammissibilità della detta documentazione fosse preclusa per il fatto che nel contratto mancava l indicazione degli estremi della concessione edilizia e della intervenuta sanatoria; con ciò, secondo il ricorrente, la Corte territoriale avrebbe errato, in quanto l art. 40 della legge n. 47 del 1985 commina la nullità (per mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo) solo per i contratti ad effetti reali, e non anche per quelli ad effetti obbligatori, potendo invece la detta documentazione essere depositata in corso di giudizio fino alla pronuncia della sentenza ex art cod. civ.». Tale censura è giudicata fondata dalla Corte di Cassazione. A sostegno di tale conclusione la Corte di Cassazione, richiamando il suo precedente orientamento dal quale «non v è ragione di discostarsi», ribadisce che «La sanzione della nullità prevista dall art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47 e succ. mod., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relative alla regolarità dell edificazione, all eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, all atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art c.c., che tiene luogo di tale contratto (1)». Alla luce di tale indirizzo giurisprudenziale la Corte di Cassazione ritiene che «la Corte di Appello - nel ritenere che non poteva farsi luogo alla valutazione della indispensabilità della documentazione di cui si chiedeva l ammissione in Appello perché il contratto preliminare mancava della indicazione degli estremi della concessione edilizia e della sanatoria - ha 2 / 6

3 erroneamente inteso il precetto dell art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, incorrendo nella sua violazione, in quanto l indicazione di tali elementi non era affatto necessaria ai fini della validità del contratto preliminare e i documenti comprovanti la concessione edilizia e la sanatoria ben potevano essere prodotti in sede di pronunzia della sentenza ex art c.c. A tal fine, la Corte avrebbe dovuto valutare la indispensabilità della documentazione prodotta dall attore ai fini della pronuncia sulla domanda di trasferimento coattivo della proprietà dell immobile». Con tale decisione, la Corte di legittimità cassa sul punto la decisione della Corte di Appello, rinviandola ad altra sezione, affinché valuti la indispensabilità della documentazione di cui in appello l attore aveva chiesto l ammissione. Conclusioni La sentenza della Corte di Cassazione del 9 maggio 2016 n merita qui di essere segnalata in quanto essa - in linea con il precedente orientamento - ribadisce che la sanzione di nullità prevista dall articolo 40 della legge 47/1985 opera soltanto per i contratti a efficacia traslativa e non anche per quelli a efficacia meramente obbligatoria (2). Cristina Lomonaco e Antonio Musto $11) Cass., 28 maggio 2010, n , in., 2010, 5, 831. Analogamente, Cass., 24 novembre 2007, n , ivi, 2007, 11; Cass., 24 aprile 2007, n. 9849, ivi, 2007, 4. 3 / 6

4 $12) Analogamente a tale decisione qui segnalata, allo stato maggioritaria, Cass., 5 luglio 2013, n , in., 2013 Riv. giur. ed., 2013, 6, I, 1055; Cass., 18 settembre 2009, n , in Foro it., 2010, 2148, con nota Cosentino Giust. civ., 2010, 335 Vita not., 2010, 1, I, 265 Guida al diritto, 2009, 43, 51; Riv. giur. ed., 2010, 1, I, 128; Cass., 5 marzo 2009, n. 5422, in Guida al diritto 2010-Dossier 2, 54; Cass., 7 dicembre 2005, n ,., 2005, 12; Cass., 26 luglio 2005, n , in., 2005, 6 DeG - Dir. e giust., 2005, 39, 35; Cass., 24 marzo 2004, n. 5898, in., 2004, 3 Foro amm. CDS, 2004, 683 Riv. not., 2005, 301, con nota F. Bucciarelli Ducci, La Cassazione si pronuncia sulla natura della nullità di un atto in materia di urbanistica: osservazioni alla luce del Testo Unico n. 380 del 2001 ; Cass., 5 aprile 2001, n. 5068, in., 2001, 714; Cass., 15 giugno 2000, n. 8147, in Riv. not., 2001, 142, con nota G. Casu, Brevi questioni sulla nullità ex artt. 17 e 40 l. n. 47/1985 Nuova giur. civ. commentata, 2001, I, 641, P. Dellachà, Contratti preliminari, contratti definitivi e gli adempimenti previsti dagli art. 17 e 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47: una dimenticanza del legislatore? Riv. giur. urb., 2002, 201, con nota G. Casu e L. Chiarelli, Condono edilizio e commercialità dei beni 4 / 6

5 ., 2000, 1304 Vita not., 2000, 1433 Contratti, 2001, 13, con nota A. Angiuli, Vendita di immobili abusivi tra nullità virtuali e testuali ; Cass., 14 dicembre 1999, n , in Foro it., 2000, I, 3562; Cass., 17 gennaio 1998, n. 374, in Appalti Urbanistica Edilizia, 1999, 416. Difforme, alla sentenza annotata, Cass., 17 settembre 2015, n , in Guida al diritto, 2016, 1, 74;Cass., 5 dicembre 2014, n , in I Contratti, 2016, 27 ss., con nota S. Goione, Regolarità urbanistica degli immobili: vecchie certezze e criticabili novità ; Cass., 17 dicembre 2013, n , in Urb. e app., 2014, 645, con nota D. Lavermicocca, La nullità del preliminare per irregolarità urbanistica dell immobile; Cass., 17 ottobre 2013, n , in Riv. not., 2013, 1204, con nota critica G. Casu, Brevi note sulla natura della nullità di un contratto di vendita di immobile irregolare dal punto di vista urbanistico I Contratti, 2014, 663, con nota A.N. Vecchio, Revirement in tema di nullità del preliminare ex art. 40 della legge 47/1985 Nuova giur. civ. comm., 2014, 187, con nota M. Nicolini, Irregolarità urbanistiche e invalidità del contratto Imm. e propr., 2013, 730 Urb. e app., 2013, 1295, con nota I. Pagani, Compravendita di unità immobiliare oggetto di mutamento di destinazione d uso senza titolo. Per la giurisprudenza di merito, Trib. Modena, 22 dicembre 2015, n. 22 dicembre / 6

6 Per commenti sull orientamento giurisprudenziale in questione, cfr. A. Todeschini Premuda, Co ntratto preliminare e normativa urbanistica. Gli ultimi orientamenti della Cassazione, pubblicata su CNN notizie, 29 gennaio 2014; Si rinvia a Cass., 7 aprile 2014, n. 8081, in Cnn notizie, 27 maggio 2014, con nota di C. Lomonaco e A. Musto: La suprema corte di cassazione "sposa" l'orientamento della commissione studi del Consiglio Nazionale del Notariato in materia di difformità urbanistica dell'opera e sua commerciabilità ; Cass., 9 dicembre 2015, n , in Cnn notizie del 14 gennaio 2016, con nota C. Lomonaco e A. Musto: Ancora in tema di parziale difformità urbanistica e trasferimento della proprietà immobiliare: la corte di cassazione, 9 dicembre 2015, n conferma il suo precedente indirizzo. 6 / 6