Fiscal News N Semplificazioni: ristrutturazione senza rispetto della sagoma. La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Semplificazioni: ristrutturazione senza rispetto della sagoma Categoria: Finanziaria Sottocategoria: Decreto sviluppo Con l'eliminazione del vincolo del rispetto della sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente per effetto del D.L. 69/2013 (decreto "del fare") si potrà rimodellare profondamente la conformazione delle città, superando gli indici di edificabilità assegnati dai piani regolatori alla sola condizione di non aumentare la volumetria preesistente. Secondo il Testo unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001), gli interventi di ristrutturazione edilizia consistono nelle opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nella ristrutturazione edilizia è compresa anche la demolizione e ricostruzione. Mentre la possibilità di modificare la sagoma era già riconosciuta dal Testo unico per le opere che non comportano la demolizione integrale, il decreto "del fare" consentirà di modificare la sagoma anche nelle operazioni di demolizione e ricostruzione. Premessa Gli interventi, le modifiche e le riscritture intervenute nella materia dei titoli abilitativi in edilizia dal 2010 a oggi, sono diverse. Tra le modifiche al Testo unico (D.P.R. 380/2001) più rilevanti, vi sono quelle introdotte dal D.L. 40/2010, che ha ampliato le fattispecie di attività edilizia libera, distinguendo tra: Attività totalmente libere; Attività soggette a preventiva Comunicazione di inizio lavori (Cil); Le modifiche di cui al D.L. 78/2010 che è intervenuto sull'articolo 19 della legge 241/1990 prevedendo la Segnalazione certificata di inizio attività 1

2 (Scia) in luogo della Denuncia di inizio attività (Dia), in precedenza disciplinato dalla stessa norma; Le correzioni apportate con i D.L. n. 70/2011 e n. 83/2012, con i quali, tra l'altro, è stato introdotto il silenzio assenso per il rilascio del permesso di costruire e, in generale, sono stati modificati i procedimenti volti al rilascio dei distinti titoli edilizi. Ambito di applicazione della DIA A seguito di queste riforme l'ambito di applicazione della Dia si è notevolmente ridotto in favore della Scia, ma il modello procedimentale della Dia è ancora attuale. Come chiarito all'articolo 5, comma 2, lettera c) del D.L. 70/2011, le disposizioni sulla Scia si applicano alle Dia in materia edilizia disciplinate dal Testo unico, ma con esclusione di tutti i casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire. Le recenti riforme hanno, dunque, delineato un sistema composto da quattro principali modelli abilitativi, ciascuno corrispondente a determinate categorie di interventi edilizi: l'attività soggetta a Cil, realizzabile immediatamente previa comunicazione all'amministrazione; l'attività soggetta a Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), anch'essa eseguibile contestualmente alla presentazione della prevista documentazione; l'attività soggetta a denuncia di inizio attività (Dia), realizzabile decorsi 30 giorni dalla presentazione del relativo modello; le opere subordinate a rilascio di permesso di costruire, espresso o ottenuto mediante silenzio-assenso. Dopo queste riforme, il modello procedimentale della Dia risulta, dunque, ancora applicabile a una serie di importanti fattispecie. La denuncia potrà infatti essere utilizzata rispetto agli interventi di ristrutturazione edilizia "pesante", la cui definizione (contenuta all'articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico) è stata recentemente modificata dal decreto "del fare", riguardo agli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive e, infine, in merito agli interventi di nuova costruzione, qualora questi siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. 2

3 Rimangono soggetti a Dia gli interventi per i quali le Regioni abbiano indicato la possibilità di ricorso a questo modello abilitativo in alternativa o in sostituzione al permesso di costruire. Le recenti riforme hanno, dunque, certamente semplificato e snellito le procedure per conseguire i titoli abilitativi, ma nell'apprestare i progetti gli operatori devono comunque porre particolare attenzione alla classificazione delle opere alla luce delle disposizioni del Testo unico e all identificazione del conseguente modello abilitativo edilizio. Ristrutturazione senza rispetto della sagoma dell edificio Dopo gli interventi di semplificazione del legislatore, la ristrutturazione senza rispetto della sagoma rimane un intervento edilizio ancora incerto, in modo particolare sotto il profilo delle autorizzazioni necessarie. Il decreto del fare (D.L. 69/2013) ha introdotto rilevanti modifiche in relazione agli interventi di ristrutturazione edilizia, con demolizione e ricostruzione senza rispetto della sagoma. Definizione di ristrutturazione edilizia Viene rivista la stessa definizione generale di ristrutturazione edilizia, contenuta all'articolo 3 del Testo unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001), con l eliminazione dell identità della sagoma, con l'effetto che, oggi, gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione dei fabbricati (non vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004), con la stessa volumetria di quello preesistente, seppure con sagoma differente, costituiscono a tutti gli effetti, ristrutturazione edilizia, e non più nuova costruzione. Ristrutturazione pesante Ulteriori modifiche riguardano anche l'articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo Unico, cioè la norma che individua gli interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante, ossia quelle ristrutturazioni attuabili previo rilascio del permesso di costruire (ovvero mediante Dia alternativa) e non mediante semplice Scia (segnalazione certificata di inizio attività). Il decreto anche qua ha eliminato (in relazione agli edifici non vincolati) il riferimento alla sagoma, prima contenuto nella disposizione. La correzione sembra, quindi, essere stata volta a consentire l'assoggettamento a semplice Scia anche di quelle ristrutturazioni che prevedano alterazioni della sagoma dell'edificio. 3

4 Le difficoltà La nuova nozione di ristrutturazione edilizia pesante continua a richiamare i prospetti dell'edificio, pertanto un parametro tecnico che varia, o quantomeno può variare, al variare della sagoma. Ad oggi, costituiscono ristrutturazione edilizia pesante, soggetta a permesso di costruire o, in alternativa a Dia, quegli interventi di ristrutturazione che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso. Poiché la giurisprudenza ha chiarito che si ha ristrutturazione edilizia "pesante" tutte le volte in cui venga alterato anche solamente uno dei parametri elencati nella norma (aumento di unità immobiliari, modifiche del volume o modifiche di prospetti o superfici; si veda Cassazione penale, Sezione terza, sentenza 1 marzo 2007, n. 8669), è corretto ritenere che una ristrutturazione che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifica della sagoma e al tempo stesso con modifica dei prospetti (pur senza aumento di unità immobiliari, modifiche del volume o delle superfici) continui a costituire una ristrutturazione edilizia "pesante", soggetta a permesso di costruire o a Dia. Questa conclusione rappresenta una forte limitazione per la recente semplificazione, la cui sfera di applicazione viene notevolmente ridotta. Del resto, ipotizzare un intervento di ristrutturazione che implichi una modifica della sagoma, ma che al tempo stesso non comporti modifiche ai prospetti dell'edificio si rivela piuttosto arduo. La giurisprudenza inoltre ha precisato che la sagoma di un edificio è la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti (Tar Lombardia-Milano, sezione II, sentenza n. 1441/2012). Per prospetti (o alzati) si intendono, invece, gli sviluppi in verticale di un edificio e, dunque, le facciate di un fabbricato (Tar Lazio Roma, sentenza n. 8380/2009). Ebbene, è evidente che le soluzioni progettuali che consentano la modifica della sagoma di un edificio senza alterare le facciate del fabbricato sono piuttosto ridotte. Per conseguire pienamente l'obiettivo di semplificazione legato alla modifica del decreto fare, quindi per completare il percorso di riforma intrapreso, potrebbe quindi essere opportuno che il legislatore metta nuovamente mano 4

5 al Testo unico, stralciando il riferimento ai "prospetti", tuttora presente all'articolo 10. Le ultime modifiche per i titoli abilitativi La Comunicazione Ampliati i casi di attività edilizia libera, viene introdotta la distinzione tra attività edilizie totalmente libere e attività soggette a preventiva Comunicazione di inizio lavori (Cil). Sono soggette a Cil la manutenzione straordinaria, le opere temporanee, la pavimentazione e finitura di spazi esterni D.L. n. 40/2010 (convertito con la Legge 73/2010) che modifica l'articolo 6 del Testo unico edilizia. Addio alla DIA spunta la SCIA La segnalazione certificata di inizio attività (Scia) ha preso il posto della denuncia di inizio attività (Dia). Ogni atto di autorizzazione, licenza, concessione non costitutiva, permesso o nulla osta comunque denominato, (il cui rilascio dipende esclusivamente dall'accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale), è sostituito da una segnalazione dell'interessato. I lavori possono essere avviati il giorno stesso di presentazione della segnalazione, senza attendere 30 giorni D.L. 78/2010 (convertito con Legge 122/2010) che sostituisce l'articolo 19 della Legge 7 agosto 1990, n Il silenzio assenso Cambia il permesso di costruire Viene introdotto il silenzio-assenso in relazione al rilascio del permesso di costruire; Con una norma interpretativa si chiarisce che la Scia in materia edilizia sostituisce la Dia per gli interventi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2 del Testo unico edilizia (ad esempio varianti al permesso di costruire), ma non può, per contro, sostituire la Dia quando questa è prevista in base alla normativa statale o regionale quale strumento alternativo o sostitutivo al permesso di costruire D.L. 70/2011 convertito con Legge 106/2011 Titoli abilitativi (documenti) Niente più richieste dalla Pa Lo Sportello unico per l'edilizia costituisce l'unico punto di accesso per il privato interessato in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti il titolo abilitativo e l'intervento edilizio; Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d'ufficio i 5

6 documenti, le informazioni e i dati che siano già in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sull'autenticità o veridicità di questi dati e informazioni D.L. 83/2012 (convertito con Legge 134/2012) che ha modificato l'articolo 5 del Testo unico edilizia (D.P.R. 380/2001) e vi ha introdotto l'articolo 9-bis Relativamente alla sagoma Cancellato l'obbligo della sagoma Eliminato il riferimento alla sagoma in precedenza contenuto agli articoli 3 e 10 del Testo unico edilizia. Gli interventi di demolizione e ricostruzione senza il mantenimento della sagoma possono essere qualificati come ristrutturazione edilizia; Nasce la possibilità di rilascio dell'agibilità parziale delle costruzioni e diventa possibile presentare, al posto della ordinaria domanda di rilascio del certificato di agibilità, una dichiarazione con la quale si attesti l'agibilità dell'opera e la conformità della stessa al progetto D.L. 69/2013, convertito dalla Legge 98/2013. Sintesi Semplificazioni nelle ristrutturazioni Con l'eliminazione del vincolo di rispettare la sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente per effetto del D.L. 69/2013 (decreto "del fare") si potrà rimodellare profondamente la conformazione delle città, superando gli indici di edificabilità assegnati dai piani regolatori alla sola condizione di non aumentare la volumetria preesistente. Secondo il Testo unico dell'edilizia, gli interventi di ristrutturazione edilizia consistono nelle opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nella ristrutturazione edilizia è compresa anche la demolizione e ricostruzione. Mentre la possibilità di modificare la sagoma era già riconosciuta dal Testo unico per le opere che non comportano la demolizione integrale, il decreto "del fare" consentirà di modificare la sagoma anche nelle operazioni di demolizione e ricostruzione. - Riproduzione riservata - 6