Cendon / Book. Collana diretta da Dario Primo Triolo CENACOLO GIURIDICO: CASI E LEZIONI CIVILE 18 IL CONDOMINIO. Dario Primo Triolo

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1 Cendon / Book Collana diretta da Dario Primo Triolo CENACOLO GIURIDICO: CASI E LEZIONI CIVILE 18 IL CONDOMINIO Dario Primo Triolo

2 Ai Cenacolini di ieri e di oggi il cui entusiasmo mi ha permesso di spingermi fino a qua Grazie

3 Edizione MAGGIO 2015 Copyright MMXV KEY SRL VIA PALOMBO VICALVI (FR) P.I./C.F ISBN I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione, di adattamento totale o parziale, con qualsiasi mezzo (compresi i microfilm e le copie fotostatiche), sono riservati per tutti i Paesi.

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6 L'autore Dario Primo Triolo è avvocato ed esercita presso il foro di Catania, Dottore di Ricerca in diritto amministrativo ha approfondito i suoi studi presso la scuola Galli di Roma. Insegna presso la scuola di preparazione all esame di avvocato Il cenacolo di studi giuridici etneo. L Opera Il volume si preoccupa di esaminare le novità legislative in materia di condominio senza trascurare le pronunce giurisprudenziali che negli ultimi anni hanno animato le aule dei tribunali. Viene effettuato un continuo parallelismo tra la vecchia e la nuova disciplina in materia di condominio. Uno strumento fondamentale ed aggiornato per la preparazione all esame di abilitazione di avvocato e ai concorsi superiori

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8 INDICE Capitolo Primo IL CONDOMINIO 1.Definizione natura e costituzione 1.1. La presunzione ex art c.c Il supercondominio 1.3. Il condominio parziale 1.4.Il condominio minimo Capitolo secondo L ASSEMBLEA 2. I poteri dell organo assembleare 2.1. I differenti quorum L impugnazione delle delibere: nullità e annullabilità 2.3. Forma dell impugnazione: dalle Sezioni Unite alla riforma del condominio Capitolo Terzo L AMMINISTRATORE 3. La figura dell amministratore I poteri dell amministratore La legittimazione processuale 3.3. La revoca dell amministratore Capitolo Quarto LE TABELLE MILLESIMALI 4. Definizione 4.1. La formazione e modificazione delle tabelle 4.2. Le Sezioni Unite 4.3. La riforma del condominio 4.4. Le tabelle provvisorie Capitolo Quinto L USO DELLA COSA COMUNE 5. L art c.c La modifica del tetto di copertura 5.2. Le innovazioni 5.3. L ascensore 5.4. L impianto centralizzato Capitolo Sesto LE SPESE CONDOMINIALI 6. Le obbligazioni propter rem Alienazione dell immobile e spese condominiali 6.2. L usufrutto e le spese condominiali 6.3.

9 L art e l art c.c Natura della responsabilità dei condomini 6.5. Dalle Sezioni Unite alla riforma del condominio 6.6. Spese giudiziali Capitolo Settimo IL REGOLAMENTO 7. Natura del regolamento 7.1. Contenuto del regolamento Capitolo ottavo L APPARENTIA IURIS 8. La pronuncia delle Sezioni Unite Capitolo Nono IL LASTRICO SOLARE 9. Definizione 9.1. Il riparto delle spese 9.2. L indennità di sopraelevazione

10 Capitolo Primo IL CONDOMINIO SOMMARIO 1. Definizione, natura e costituzione La presunzione ex art c.c Il supercondominio 1.3. Il condominio parziale 1.4. Il condominio minimo 1. Definizione, natura e costituzione Si ha un condominio quando più soggetti hanno la proprietà esclusiva di parti distinte di un edificio, e alcune parti di quest ultimo, strutturalmente e funzionalmente connesse al fabbricato, appartengono in comunione pro indiviso a tutti i proprietari. Il condominio nasce ex lege, poiché si costituisce immediatamente ed automaticamente nel momento stesso in cui vi è questa coesione tra beni di proprietà esclusiva e beni accessori. Non è necessario, quindi, alcun atto formale di costituzione del condominio, nascendo questo in via automatica, nel momento stesso in cui sussiste tale coesione. Si legge, infatti, in Cass /04 che il condominio si costituisce "ex se" ed "ope iuris", senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine. 1 Si tratta, quindi, di una comunione forzosa per cui non è possibile per i condomini rinunziare al proprio diritto di proprietà sulle cose comuni. Ed infatti, così come il condominio non si costituisce per volontà delle parti ma ex lege, allo stesso modo i condomini non possono rinunciare al loro diritto di proprietà sulle cose comuni, così come 1 Si legga anche Cass. 3257/04 che ha stabilito che con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. Più di recente si veda anche Cass /14 secondo cui con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. 9