LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI CONCETTI INTRODUTTIVI

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1 LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI CONCETTI INTRODUTTIVI

2 CONCETTI INTRODUTTIVI Beni immobili Articolo 812 Codice Civile Sono beni immobili... gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo Articolo 817 Codice Civile Costituiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altra cosa Articolo bis, comma 6, Codice Civile Si intende esistente l edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura Risoluzione 46/E del 26/05/1998 e 23/E del 28/01/2009; Circolare 38/E del 23/06/2010 (quesito 1.8.a)

3 CONCETTI INTRODUTTIVI Classificazione dei fabbricati ai fini delle imposte indirette Fabbricati a destinazione abitativa Fabbricati strumentali per natura Aree edificabili Aree non edificabili N.B.: Non esiste una definizione fiscale di immobile, né in ambito nazionale, né in ambito comunitario

4 CONCETTI INTRODUTTIVI Fabbricati a destinazione abitativa Tutti i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale A, con la sola esclusione di quelli classificati o classificabili nella classe A/10 Agenzia delle Entrate, Circolare n. 27/E del 2006 Non rileva l effettiva utilizzazione del fabbricato, bensì il criterio oggettivo della classificazione catastale del fabbricato medesimo N.B.: Gli immobili che costituiscono pertinenza di un fabbricato abitativo sono assoggettati al medesimo trattamento tributario previsto per l immobile al quale sono legati dal vincolo pertinenziale, anche qualora il vincolo pertinenziale risultasse da atto separato (Circolare 01/03/2007, n. 12/E)

5 CONCETTI INTRODUTTIVI Fabbricati a destinazione abitativa Abitazioni non di lusso Immobili a destinazione abitativa che non rientrano tra quelli definiti di lusso dal D.M. 02/08/1969 Fabbricati non di lusso che presentano le seguenti caratteristiche: Fabbricati Tupini Più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra destinata ad uso abitativo Non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra destinata ad uffici e/o negozi N.B.: Sono assimilati alle abitazioni non di lusso gli edifici idonei ad ospitare collettività, così come definiti dall'articolo 1 della legge n. 659/1961 (es.: edifici scolastici, caserme, ospedali, etc ).

6 CONCETTI INTRODUTTIVI Fabbricati strumentali per natura Tutti i fabbricati diversi dagli abitativi, classificati o classificabili nelle categorie catastali B, C, D, E, nonchè nella classe A/10 Agenzia delle Entrate, Circolare n. 27/E del 2006 Fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni N.B.: La definizione coincide con quella valida ai fini delle imposte sul reddito; non esiste invece, ai fini delle imposte indirette, la categoria degli immobili strumentali per destinazione

7 CONCETTI INTRODUTTIVI Aree edificabili - Art. 36, comma 2, D.L. 223/2006 Un area si considera fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo Agenzia delle Entrate, Circolare n. 28/E del 2006 L articolo 36, comma 2, D.L. 223/2006, costituisce una norma di natura interpretativa, valida per tutte le imposte indirette N.B.: Interpretazione avallata sia dalla Corte di Cassazione che dalla Corte Costituzionale

8 CONCETTI INTRODUTTIVI Aree non edificabili Aree non suscettibili di utilizzazione edificatoria Ivi compresi i terreni soggetti a vincolo di inedificabilità da leggi dello Stato, delle Regioni e comunque da strumenti urbanistici generali o particolareggiati (es.: aree destinate a verde pubblico) N.B.: Se il terreno è in parte edificabile e in parte non, con vendita effettuata a prezzo unico ed indistinto, si applica il criterio della prevalenza, avuto riguardo alle dimensioni

9 CONCETTI INTRODUTTIVI Classificazione dei soggetti operanti in campo edilizio Imprese di costruzione Imprese di ristrutturazione Immobiliari di compravendita Immobiliari di gestione N.B.: Anche dal punto di vista soggettivo non esiste una definizione fiscale, né in ambito nazionale, né in ambito comunitario

10 CONCETTI INTRODUTTIVI IMPRESE DI COSTRUZIONE Agenzia delle Entrate, Circolare 11/07/1996, n. 182/E e Circolare 04/08/2006, n. 27/E Quelle che realizzano l immobile direttamente, con organizzazione e mezzi propri ovvero avvalendosi di imprese terze per la materiale esecuzione di tutti i lavori o di parte di essi, nonchè quella che anche occasionalmente costruisce o fa costruire immobili per la successiva vendita N.B.: Rientrano in questa categoria anche le cooperative edilizie che costruiscono alloggi da assegnare ai propri soci. La qualifica di impresa costruttrice si trasferisce in caso di operazioni straordinarie che comportano il subentro nei rapporti attivi e passivi che facevano capo all impresa (es.: conferimento)

11 CONCETTI INTRODUTTIVI IMPRESE DI RISTRUTTURAZIONE Agenzia delle Entrate, Circolare 11/07/1996, n. 182/E e Circolare 04/08/2006, n. 27/E Quelle che, anche occasionalmente, acquistano un immobile, eseguono sullo stesso interventi di recupero, anche affidandoli a terzi mediante contratti di appalto, e successivamente procedono alla vendita dell immobile ristrutturato o lo concedono in locazione prima (o in attesa) della vendita N.B.: Deve trattarsi di interventi di recupero diversi dalla manutenzione ordinaria e straordinaria, di cui all articolo 3, lettere c), d) ed f), D.P.R. 380/2001 (interventi di restauro e risanamento conservativo; ristrutturazione edilizia; ristrutturazione urbanistica)

12 CONCETTI INTRODUTTIVI IMMOBILIARI DI COMPRAVENDITA Imprese che hanno quale oggetto esclusivo o principale dell attività esercitata la rivendita di fabbricati Secondo l Agenzia delle Entrate (Circ. 182/E del 1996), non è sufficiente fare riferimento alle previsioni statutarie, ma deve essere considerata l attività effettivamente svolta Le operazioni di compravendita di immobili devono essere prevalenti rispetto alle altre operazioni poste in essere N.B.: Non esiste un criterio univoco per determinare la prevalenza delle operazioni di compravendita immobiliare rispetto alle altre

13 CONCETTI INTRODUTTIVI IMMOBILIARI DI GESTIONE Imprese che acquistano immobili per concederli in locazione a terzi Come per le immobiliari di compravendita, non è sufficiente fare riferimento alle previsioni statutarie, ma deve essere considerata l attività effettivamente svolta Le operazioni di locazione di immobili devono essere prevalenti rispetto alle altre operazioni poste in essere N.B.: Non esiste un criterio univoco per determinare la prevalenza delle operazioni di locazione ispetto alle altre

14 LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO

15 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO In vigore dall 1/1/2014 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, articolo 10 D.L. 12/09/2013, n. 104, articolo 26 L. 27/12/2013, n. 147, articolo 1, commi 608 e 609 Riforma della tassazione degli atti di trasferimento immobiliare in materia di imposta di registro, ipotecaria e catastale

16 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, articolo 10 (c.d. Decreto IMU) Riforma dell imposta di registro Scompaiono tutte le diverse aliquote, le esenzioni e le agevolazioni previgenti, che vengono sostituite da due sole aliquote Prevede l esenzione da imposta di bollo, ipotecaria e catastale per gli atti assoggettati ad imposta di registro con le nuove aliquote N.B.: La modifica non riguarda l applicazione del principio di alternatività per gli immobili strumentali ceduti da soggetti IVA

17 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO IMPOSTA DI REGISTRO IN MISURA PROPORZIONALE 9% Aliquota ordinaria, applicabile a tutti i trasferimenti immobiliari, eccetto quelli in cui spettano le agevolazioni prima casa 2% Tutti i trasferimenti immobiliari cui sono applicabili le agevolazioni prima casa N.B.: L imposta dovuta sui trasferimenti immobiliari non può, in nessun caso, essere inferiore ad Euro 1.000

18 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO Mancato coordinamento con la normativa IVA Nuova formulazione dell articolo 1, parte I, della Tariffa dell imposta di registro IVA 4% Case di abitazione non di lusso di cui al D.M. 2/8/1969 Imposta di registro 2% Case di civile abitazione accatastate in categoria A, tranne A/1, A/8, A/9, A/10

19 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO D.L. 12/09/2013, n. 104, articolo 26 (c.d. Decreto Istruzione) Modifica la disciplina recata dall art. 10, D.Lgs. 23/2011, con decorrenza dall 1/1/2014 Gli atti di trasferimento immobiliare assoggettati ad imposta di registro in misura proporzionale scontano anche le imposte ipotecaria e catastale, nella misura fissa di Euro 50 per ciascuna imposta L imposta di registro, ipotecaria e catastale dovuta in misura fissa su tutti gli altri atti viene aumentata ad Euro 200 N.B.: Rimane invariata l imposta minima prevista per i contratti di locazione, pari ad Euro 67

20 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO MISURA MINIMA DELL IMPOSTA DI REGISTRO Euro Atti di trasferimento immobiliare soggetti ad imposta di registro proporzionale (2 o 9%) Euro 200 Tutti gli altri casi in cui l imposta di registro era dovuta nella misura fissa di Euro 168 Euro 67 Contratti di locazione immobiliare

21 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO L. 27/12/2013, n. 147, articolo 1, commi 608 e 609 Modifica ulteriormente la disciplina, sempre con decorrenza dall 1/1/2014 Introduce una terza aliquota, del 12% applicabile a: Atti di trasferimento immobiliare aventi ad oggetto terreni agricoli a favore di soggetti diversi da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella relativa gestione previdenziale N.B.: Viene ripristinata l'agevolazione per la "piccola proprietà contadina"

22 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO IMPOSTA DI REGISTRO SUI TERRENI AGRICOLI FISSA Se a favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo principale 12% Se a favore di soggetti diversi dai precedenti N.B.: L'aliquota del 12% non dovrebbe avere alcuna misura minima (contra: Notariato, Studio /T)

23 NOVITA IN MATERIA DI IMPOSTE D ATTO IMPOSTE D'ATTO SUI TERRENI AGRICOLI Catastale fissa e ipotecaria 1% Se a favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo principale Catastale 1% e ipotecaria 2% Se a favore di soggetti diversi dai precedenti N.B.: Secondo il Notariato (Studio /T), in quest'ultimo caso le imposte ipotecaria e catastale dovrebbero applicarsi nella misura fissa di Euro 50

24 LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI CESSIONI E LOCAZIONI DI FABBRICATI

25 CESSIONI E LOCAZIONI DI FABBRICATI Nuova disciplina delle cessioni e locazioni di fabbricati (art. 9, D.L. 22/06/2012, n Decreto sviluppo ) ENTRATA IN VIGORE IL 26/06/2012 Ha apportato modifiche alla disciplina IVA delle operazioni immobiliari A fronte della regola generale, che rimane quella dell esenzione, viene ampliata la possibilità di optare per l imponibilità ai fini IVA delle operazioni in argomento 25

26 CESSIONI E LOCAZIONI DI FABBRICATI inquadramento generale Art. 9 D.L. 22/06/2012 n. 83 (conv. in Legge 07/08/2012, n.134) Modifica l articolo 10 nn. 8, 8-bis e 8- ter e articolo 17 del D.P.R. 633/1972 CLASSIFICAZIONE IMMOBILI FABBRICATI ABITATIVI FABBRICATI STRUMENTALI Cat. A (escluso A/10) Cat. B,C,D,E compreso A/10

27 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI E STRUMENTALI NORME DI RIFERIMENTO Articolo 10, comma 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/72 IMMOBILI ABITATIVI Articolo 10, comma 1, n. 8-ter, D.P.R. 633/72 IMMOBILI STRUMENTALI Decorrenza DAL 26/06/2012

28 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI E STRUMENTALI Quadro generale Cessioni effettuate da soggetti IVA IN LINEA GENERALE ECCEZIONALMENTE OPERAZIONI RILEVANTI AI FINI IVA OPERAZIONI FUORI CAMPO IVA

29 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI E STRUMENTALI Quadro generale OPERAZIONI FUORI CAMPO IVA Immobili ubicati in Italia Immobili ubicati all Estero Articolo 2, comma 3, lettera c), DPR 633/72 Articoli 1 e 7-bis, DPR 633/72

30 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI E STRUMENTALI Quadro generale OPERAZIONI RILEVANTI AI FINI IVA OPERAZIONI ESENTI OPERAZIONI IMPONIBILI Regola generale Articolo 10, nn. 8-bis) e 8-ter), DPR 633/72 Regime opzionale e residuale

31 CESSIONE DI FABBRICATI ABITATIVI CEDENTE PRIVATI ALTRE IMPRESE IMPRESE COSTRUTTRICI O DI RISTRUTTURAZIONE Entro 5 anni dall ultimazione dei lavori Oltre i 5 anni dall ultimazione dei lavori

32 CESSIONE DI FABBRICATI ABITATIVI IMPRESE COSTRUTTRICI O CHE HANNO RISTRUTTURATO ENTRO I 5 ANNI DALL ULTIMAZIONE DEI LAVORI ACQUIRENTE CHIUNQUE IVA 4% PRIMA CASA 10% IMMOBILE NON DI LUSSO 22% IMMOBILE DI LUSSO IMPOSTA DI REGISTRO MISURA FISSA = 200 IPOTECARIE E CATASTALI MISURA FISSA =

33 CESSIONE DI FABBRICATI ABITATIVI IMPRESE COSTRUTTRICI O CHE HANNO RISTRUTTURATO OLTRE I 5 ANNI DALL ULTIMAZIONE DEI LAVORI CON OPZIONE SENZA OPZIONE Regola generale IVA: 4%PRIMA CASA 10% CASA NON DI LUSSO 22% CASA DI LUSSO NOVITA : REVERSE CHARGE IMPOSTA DI REGISTRO: 200 EURO IPOTECARIE E CATASTALI: EURO IVA: ESENTE IMPOSTA DI REGISTRO: 2% PRIMA CASA 9% SECONDA CASA IPOTECARIE E CATASTALI: EURO

34 IL REVERSE CHARGE NELLE CESSIONI IMMOBILIARI L articolo 9, comma 1, lett. b) del D.L. 83/2012 ha modificato l articolo 17, comma 6, lett. a-bis) del DPR 633/72, in relazione alla disciplina del reverse charge in caso di acquisto di fabbricati La nuova norma dispone che il meccanismo dell inversione contabile viene esteso a tutte le cessioni di immobili strumentali ed abitativi per le quali il cedente ha optato per l imponibilità ai fini IVA Il reverse charge trova applicazione solo nel caso in cui l acquirente sia un soggetto passivo IVA; in caso contrario (e comunque nel caso delle locazioni, siano esse imponibili per obbligo o per opzione) l imposta verrà applicata, secondo la metodologia ordinaria, dal dante causa N.B.: Prima dell intervento normativo l applicazione del reverse charge era limitata alle cessioni nei confronti di soggetti con pro-rata di detrazione inferiore al 25% e a quelle per le quali il cedente avesse espressamente manifestato l opzione per l imponibilità nel relativo atto

35 CESSIONE DI FABBRICATI ABITATIVI TUTTE LE ALTRE IMPRESE ACQUIRENTE: CHIUNQUE IVA: ESENTE IMPOSTA DI REGISTRO: 2% PRIMA CASA 9% NON PRIMA CASA IPOTECARIE E CATASTALI: Euro

36 CESSIONE DI FABBRICATI ABITATIVI SOGGETTI PRIVATI (NON IVA) ACQUIRENTE: CHIUNQUE IVA: FUORI CAMPO IMPOSTA DI REGISTRO: 2% PRIMA CASA 9% NON PRIMA CASA IPOTECARIE E CATASTALI: Euro

37 CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI CEDENTE PRIVATI ALTRE IMPRESE IMPRESE COSTRUTTRICI O DI RISTRUTTURAZIONE Entro 5 anni dall ultimazione dei lavori Oltre i 5 anni dall ultimazione dei lavori

38 CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI IMPRESE COSTRUTTRICI O CHE HANNO RISTRUTTURATO ENTRO I 5 ANNI DALL ULTIMAZIONE DEI LAVORI ACQUIRENTE CHIUNQUE IVA 22% ALIQUOTA ORDINARIA IMPOSTA DI REGISTRO IPOTECARIE E CATASTALI MISURA FISSA = 200 3% + 1% N.B.: Se il fabbricato, ancorchè strumentale, possiede le caratteristiche di cui all art. 13 della L. 408/49 (c.d.: Legge Tupini) l aliquota applicabile è il 10% (n. 127-undecies, tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72)

39 CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI IMPRESE COSTRUTTRICI O CHE HANNO RISTRUTTURATO OLTRE I 5 ANNI DALL ULTIMAZIONE DEI LAVORI E TUTTE LE ALTRE IMPRESE CON OPZIONE SENZA OPZIONE Regola generale IVA: 22% ALIQUOTA ORDINARIA NOVITA : REVERSE CHARGE IVA: ESENTE IMPOSTA DI REGISTRO: 200 EURO IPOTECARIE E CATASTALI: 3% + 1% IMPOSTA DI REGISTRO: 200 EURO IPOTECARIE E CATASTALI: 3% + 1% N.B.: Fabbricati Tupini con aliquota IVA al 10% se ceduti dalle imprese costruttrici o che hanno eseguito la ristrutturazione

40 CESSIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI SOGGETTI PRIVATI (NON IVA) ACQUIRENTE: CHIUNQUE IVA: FUORI CAMPO IMPOSTA DI REGISTRO: 9% IPOTECARIE E CATASTALI: Euro

41 LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI E STRUMENTALI NORME DI RIFERIMENTO ART 10 Comma 1 n. 8 D.P.R. 633/1972 IMMOBILI ABITATIVI IMMOBILI STRUMENTALI QUANDO DAL

42 LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI IMPRESA COSTRUTTRICE O RISTRUTTURATRICE ALTRE IMPRESE PRIVATI N.B.: Ai fini fiscali, il contratto di sublocazione ha autonoma rilevanza economica (Circolare n. 12/E del 01/03/2007)

43 LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI IMPRESA COSTRUTTRICE E RISTRUTTURATRICE CON OPZIONE SENZA OPZIONE IVA: 10% IVA: ESENTE REGISTRO: IMPOSTA FISSA (Euro 200) REGISTRO: 2%

44 LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI IVA: ESENTE Altri soggetti IVA REGISTRO: 2% Privati IVA: FUORI CAMPO REGISTRO: 2%

45 LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI SOGGETTI IVA CON OPZIONE SENZA OPZIONE IVA 22% IVA ESENTE REGISTRO: 1% REGISTRO: 1%

46 LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI PRIVATI CHIUNQUE IVA: FUORI CAMPO REGISTRO: 2%

47 LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI SUBLOCAZIONE Caratteristiche Costituisce rapporto autonomo (Circ. Ag. Entr. n. 12/E del 2007) La disciplina ordinaria dipende dalla posizione soggettiva delle parti contraenti Pur essendo autonomamente assoggettata a tassazione, soggiace alle regole ed ai criteri previsti per i contratti di locazione da cui mutuano i caratteri contrattuali

48 LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI LOCAZIONE CON SERVIZI AGGIUNTIVI Considerata locazione messa a disposizione di una superficie con servizi funzionali Ai fini IVA è operazione esente ex art. 10, n. 8, DPR 633/72 messa a disposizione di una superficie con servizi aggiuntivi (contratti di service) Ai fini IVA costituisce una generica prestazione di servizi Non considerata locazione

49 IVA SULLE CESSIONI DI IMMOBILI CESSIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO ART. 10 PUNTO 8-BIS D.P.R. 633/72 CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA REGISTRO IPOCATASTALI IMPRESE COSTRUTTRICI O DI RIPRISTINO CHE HANNO ULTIMATO I LAVORI DA MENO DI 5 ANNI IMPRESE COSTRUTTRICI O DI RIPRISTINO CHE HANNO ULTIMATO I LAVORI DA OLTRE 5 ANNI ALTRI SOGGETTI PASSIVI D'IMPOSTA CHIUNQUE CHIUNQUE CHIUNQUE 4% (PRIMA CASA) 10% (SECONDA CASA) 22% (LUSSO) ESENZIONE POSSIBILITA DI OPZIONE PER IL REGIME IVA (REVERSE CHARGE SE ACQUIRENTE E UN SOGGETTO IVA) ESENZIONE % (PRIMA CASA) 9% (ALTRI CASI) % (PRIMA CASA) 9% (ALTRI CASI)

50 IVA SULLE CESSIONI DI IMMOBILI CESSIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI ART. 10 PUNTO 8-BIS D.P.R. 633/72 CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA REGISTRO IPOCATASTALI IMPRESE COSTRUTTRICI O DI RIPRISTINO CHE HANNO ULTIMATO I LAVORI DA MENO DI 5 ANNI CHIUNQUE 22% (10% se fabbricati con requisiti Tupini ) 200 3% + 1% ALTRI SOGGETTI PASSIVI D'IMPOSTA, COMPRESE LE IMPRESE COSTRUTTRICI O DI RIPRISTINO PER GLI IMMOBILI ULTIMATI DA OLTRE 5 ANNI CHIUNQUE ESENZIONE POSSIBILITA DI OPZIONE PER IL REGIME IVA (REVERSE CHARGE SE ACQUIRENTE E UN SOGGETTO IVA) 200 3% + 1%

51 IVA SULLE LOCAZIONI DI IMMOBILI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO ART. 10 PUNTO 8 D.P.R. 633/72 LOCATORE CONDUTTORE REGIME IVA REGISTRO SOGGETTO CHE AGISCE NELL'ESERCIZIO DI IMPRESE, ARTI O PROFESSIONI CHIUNQUE ESENZIONE 2% IMPRESE CHE HANNO COSTRUITO IL FABBRICATO O CHE HANNO REALIZZATO SULLO STESSO INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA DI CUI ALLE LETT. C), D), F), ART. 3, COMMA 1, D.P.R. 380/2001 CHIUNQUE ESENZIONE 2% POSSIBILITA DI OPZIONE PER IL REGIME IVA IMPOSTA FISSA

52 IVA SULLE LOCAZIONI DI IMMOBILI LOCAZIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI ART. 10 PUNTO 8 D.P.R. 633/72 LOCATORE CONDUTTORE REGIME IVA REGISTRO ESENZIONE 1% SOGGETTO CHE AGISCE NELL'ESERCIZIO DI IMPRESE, ARTI O PROFESSIONI CHIUNQUE POSSIBILITA DI OPZIONE PER ILREGIME IVA 1%

53 LA DISCIPLINA DELLE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI IL LEASING IMMOBILIARE

54 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI Evoluzione storica della disciplina D.L. 04/07/2006, n. 223 Legge di stabilità 2011 (Legge 13/12/2010, n. 220), articolo 1, commi 15, 16 e 171 D.L. 22/06/2012, n. 83, articolo 9 Legge di stabilità 2014 (Legge 27/12/2013, n. 147), articolo 1, commi 164 e 166 Con decorrenza dalla medesima data Con decorrenza dal 01/01/2011 Con decorrenza dal 26/06/2012 Con decorrenza dal 01/01/2014 N.B.: Le norme introdotte dalla L. 220/2010 e dalla L. 147/2013 riguardano soltanto il comparto delle c.d. imposte d atto

55 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI Disciplina IVA e Registro in vigenza del D.L. 223/2006 Canoni di locazione Assimilati alla normale locazione Riscatto finale Assimilato alla normale compravendita N.B.: Aventi ad oggetto quella determinata tipologia di immobile

56 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI Modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2011 Responsabilità solidale dell utilizzatore per il pagamento delle imposte di registro ed ipo-catastali Eliminazione dell obbligo di registrazione in termine fisso del contratto di leasing (soltanto in caso d uso) Applicazione delle imposte ipo-catastali in misura piena (4% anzichè 2%) alle compravendite di fabbricati strumentali, soggette ad IVA, in cui acquirente è una società di leasing Il riscatto finale sconta le imposte d atto in misura fissa

57 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI Modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2014 Cessione del contratto di leasing soggetta ad imposta di registro nella misura del 4% Se oggetto del contratto è un immobile strumentale (anche da costruitre) Anche se l atto è soggetto ad IVA N.B.: Deroga al principio di alternatività IVA/Registro, in quanto la cessione del contratto di leasing è considerata prestazione di servizi generica, ai sensi dell art. 3, c.2, n.5), DPR 633/72

58 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI BASE IMPONIBILE CORRISPETTIVO PATTUITO PER LA CESSIONE QUOTA CAPITALE COMPRESA NEI CANONI ANCORA DA PAGARE PREZZO DI RISCATTO

59 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA CON OPZIONE SENZA OPZIONE IVA 22% IVA ESENTE REGISTRO: NO REGISTRO: NO

60 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI FABBRICATI A DESTINAZIONE ABITATIVA CON OPZIONE SENZA OPZIONE IVA 10% o 22% IVA ESENTE REGISTRO: NO (??) REGISTRO: NO (??) N.B.: L esercizio dell opzione è possibile soltanto se la società di leasing ha realizzato o fatto realizzare (appalto a terzi) l immobile concesso o vi abbia eseguito i lavori di ristrutturazioine di cui all articolo 3, comma 1, lettere c), d), f), del D.P.R. 380/2001

61 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI AREE E TERRENI EDIFICABILI Canoni sempre imponibili ai fini IVA IVA 22% N.B.: Comprese le aree ed i terreni non edificabili destinati a parcheggio di autoveicoli (Direttiva 2006/112/CE)

62 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI AREE E TERRENI NON EDIFICABILI Canoni sempre esenti ai fini IVA Registro: 2%; ovvero 0,50% se si tratta di fondi rustici N.B.: Con esclusione delle aree e dei terreni non edificabili destinati a parcheggio di autoveicoli, i cui canoni sono sempre imponibili

63 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI TRATTAMENTO AI FINI IVA DEL PREZZO DI RISCATTO Aree e terreni non edificabili Operazione fuori campo IVA Imposte d atto in misura fissa ( 200) N.B.: Con esclusione delle aree e dei terreni non edificabili destinati a parcheggio di autoveicoli, i cui canoni sono sempre imponibili (Direttiva 2006/112/CE)

64 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI TRATTAMENTO AI FINI IVA DEL PREZZO DI RISCATTO Aree e terreni edificabili Operazione imponibile IVA 22% Imposte d atto in misura fissa ( 200) N.B.: Comprese le aree ed i terreni non edificabili destinati a parcheggio di autoveicoli

65 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI TRATTAMENTO AI FINI IVA DEL PREZZO DI RISCATTO FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA CON OPZIONE SENZA OPZIONE IVA 22% IVA ESENTE Imposte d atto in misura fissa ( 200) N.B.: Operazione imponibile per obbligo se la società di leasing ha realizzato o fatto realizzare (appalto a terzi) l immobile concesso o vi abbia eseguito lavori di ristrutturazione di cui all articolo 3, comma 1, lettere c), d), f), del D.P.R. 380/2001, ultimati da meno di 5 anni dalla data di esercizio del diritto di riscatto

66 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI TRATTAMENTO AI FINI IVA DEL PREZZO DI RISCATTO FABBRICATI A DESTINAZIONE ABITATIVA / 1 Se la società di leasing ha realizzato o fatto realizzare (appalto a terzi) l immobile concesso o vi abbia eseguito lavori di ristrutturazione di cui all articolo 3, comma 1, lettere c), d), f), del D.P.R. 380/2001, ultimati da meno di 5 anni dalla data di esercizio del diritto di riscatto da parte dell utilizzatore Regime naturale IMPONIBILE IVA (aliquote proprie) Imposte d atto in misura fissa ( 200)

67 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI TRATTAMENTO AI FINI IVA DEL PREZZO DI RISCATTO FABBRICATI A DESTINAZIONE ABITATIVA / 2 Se la società di leasing ha realizzato o fatto realizzare (appalto a terzi) l immobile concesso o vi abbia eseguito lavori di ristrutturazione di cui all articolo 3, comma 1, lettere c), d), f), del D.P.R. 380/2001, ultimati da più di 5 anni dalla data di esercizio del diritto di riscatto da parte dell utilizzatore Regime naturale ESENTE Imposte d atto in misura fissa ( 200) Possibile opzione per l imponibilità, con applicazione dell imposta secondo le aliquote proprie dell operazione ma attraverso il meccanismo del reverse charge

68 LOCAZIONE FINANZIARIA DI IMMOBILI TRATTAMENTO AI FINI IVA DEL PREZZO DI RISCATTO FABBRICATI A DESTINAZIONE ABITATIVA / 3 In tutti i casi diversi dai precedenti Regime naturale ESENTE Imposte d atto in misura fissa ( 200) Esclusa la possibilità di optare per l imponibilità