PROCESSO ESECUTIVO 291/2012 R.G.E. CHE BANCA!SPA c/o Esposito Antonio

Transcript

1 Patrizia Lanni ingegnere TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO PROCESSO ESECUTIVO 291/2012 R.G.E. CHE BANCA!SPA c/o Esposito Antonio PERIZIA ESTIMATIVA P.zza San Donato 5, Benevento tel fax cell

2 La sottoscritta ing. Patrizia Lanni, prestato il giuramento presso il Tribunale di Benevento, innanzi all Ill.mo Sig. G.E., dott.sa M.L. D Orsi, veniva incaricata di descrivere e valutare gli immobili pignorati nel Processo Esecutivo n. 291/12. A B C D E F G H I Esatta individuazione del bene oggetto del pignoramento Esatta individuazione del bene componente il lotto Verifica della regolarità del bene sotto il profilo urbanistico Opere abusive ed eventuale sanabilità Identificazione catastale Storia ultraventennale Indicazione dello stato di possesso degli immobili Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene Informazioni relative al bene Valutazione complessiva del bene Valutazione quote indivise 2

3 A/B Individuazione ed identificazione del bene oggetto di pignoramento I beni da valutare, siti in Solopaca (BN) al Corso Cusani n.91, sono riportati nel NCEU al foglio 15 particella 234, si identificano come segue: - porzione di fabbricato (sub 4), costituita di un abitazione composta da tre vani ed accessori, di superficie netta mq. 77,18 al primo piano, e pertinenziale cantina al piano seminterrato; confinante con la porzione di fabbricato appresso descritta, con Corso Cusani e con eredi Romano. - porzione di fabbricato (sub 3), costituita da un locale commerciale con retrostante bagno, al piano terra; confinante con Corso Cusani, con la porzione di fabbricato sopra descritta e con eredi Cusano; - quota di proprietà pari a 4/16 della zonetta di terreno (sub 5), di mq.56,00, costituente pertinenza del fabbricato comprendente l abitazione sopra descritta, confinante con il citato fabbricato e con eredi Romano. Tali beni sono di proprietà del sig. Esposito Antonio, nato a Benevento, il e residente in Solopaca (BN) alla via Capitano Lonardi n. 16. I beni sopra descritti costituiscono un unico fabbricato, chiuso su due lati, che con gli adiacenti fabbricati della stessa epoca e tipologia, formano una cortina prospettante su Corso Cusani. La facciata di tale fabbricato è costituita da due piani: il piano terra con la porta/vetrina del locale commerciale, ed il primo piano con il balconcino in ferro dell appartamento. All abitazione si accede lateralmente, dal cortile comune su cui si apre un portoncino in legno. Da tale ingresso parte una scala che raggiunge l appartamento al primo piano. La cantina, invece, pertinenza dell appartamento, è accessibile sempre dal cortile ma sul lato posteriore del fabbricato, sul quale si apre una grossa porta in ferro direttamente sul cortile stesso. I beni descritti si trovano lungo la strada principale del paese a pochi metri dal Municipio; si presentano nel complesso privi di manutenzione. Caratteristiche costruttive del fabbricato. Struttura in muratura portante; Pareti intonacate ed in parte rivestite con piastrelle; Balaustre in ferro. Caratteristiche interne. Locale commerciale: Pareti intonacate al civile e tinteggiate; Pavimenti in graniglia di marmo; 3

4 Rivestimento bagno in ceramica, con apparecchi sanitari di tipo normale e rubinetterie con miscelatore; Serramenti esterni in PVC e porte interne in laminato; Appartamento: Pareti intonacate al civile e tinteggiate; Pavimenti in gres in due vani, in graniglia di marmo negli altri; Rivestimento in ceramica, con apparecchi sanitari di tipo normale e rubinetterie con miscelatore; Porte interne in laminato color legno e vetro; Serramenti esterni in legno e avvolgibile. Impianto elettrico esistente ma non a norma. Impianto di riscaldamento inesistente. Il solaio nella zona ingresso/salotto presenta un taglio per l accesso al sottotetto ed è chiuso da malsane tavole di legno. Il cespite si presenta nel suo complesso in uno stato piuttosto trascurato. Le scale interne, in c.a. rivestite in marmo chiaro, collegano l ingresso posto al piano terra nell atrio comune con l appartamento sopra descritto al primo piano. Cantina: Il vano seminterrato si presenta completamente a grezzo, anche se provvisto di illuminazione elettrica ed acqua potabile; porta di ingresso in ferro. C Verifica della regolarità del bene sotto il profilo urbanistico opere abusive ed eventuale sanabilità Dal certificato, rilasciato dal Dirigente U.T.C. del Comune di Solopaca (v. all.), si evince che il fabbricato sito in Solopaca al Corso Cusani e riportato in catasto al foglio n. 15 p.lla 234 sub. 3/4/5 è di epoca costruttiva antecedente alla Normativa urbanistica vigente e, quindi, non risultano atti autorizzativi di alcuna tipologia. Dal Certificato urbanistico, rilasciato sempre dallo stesso dirigente si legge che l area su cui insistono gli immobili siti in Solopaca è stata riportata nel P.R.G. approvato con decreto del Presidente della Provincia di Benevento n del 27/03/1997, sotto la seguente definizione: ZONA RESIDENZIALE DI INTERESSE STORICO AMBIENTALE A2 E nel P.T.P. approvato con decreto n del Ministro per i Beni Culturali ed ambientali in data 30/09/1996, sotto la definizione: ZONA DI RECUPERO URBANISTICO EDILIZIO E RESTAURO PAESISTICO AMBIENTALE (R.U.A.) 4

5 Che in dette particelle sono consentiti gli interventi previsti dall art. 15 delle Norme di Attuazione del P.R.G. e dall art. 18 delle Norme di Attuazione del P.T.P., come da copie allegate D Identificazione catastale Storia ultraventennale Dati catastali: Dalle visure effettuate presso l Agenzia del Territorio di Benevento è risultato che i beni di cui trattasi sono così riportati: - NCEU foglio 15 particella 234 sub. 4, p. S-1, categ. A/3, cl. 3, vani 4,5 rendita catastale 232,41. - NCEU foglio 15 particella 234 sub. 3, p.t., categ. C/1, cl. 4, mq. 41,00, rendita catastale 523,02. - CT foglio 15 particella 234 sub. 5, area urbana di mq. 56. Storia Ultraventennale: Nel certificato notarile, a firma del notaio Maria Iaccarino, del 3 gennaio 2013, è riportato quanto segue: atto di compravendita del notaio Claudio Cusani in data 13 marzo 2008 trascritto in data ai nn. 3249/2319 con il quale Esposito Antonio ha acquistato gli immobili in oggetto dalla signora Goglia Daniela nata in Svizzera il 26 ottobre 1972; a quest ultima gli immobili in oggetto erano pervenuti con atto di compravendita del notaio Claudio Cusani in data 1 dicembre 1993 trascritto in data ai nn /9492 per acquisto fattone dalla signora Goglia Maria Anna nata a Merate il 15 settembre 1929; a quest ultima il suolo su cui sono stati costruiti gli immobili in oggetto era pervenuto con atto del notaio Pasquale Coltella del 4 settembre 1996 trascritto il ai nn /9233. E Indicazione dello stato di possesso degli immobili All atto del sopralluogo la scrivente ha constatato che il vano commerciale al piano terra è adibito a vendita di tabacchi, gestito dalla ditta Casa Italia Srl che ha stipulato regolare contratto di affitto con il Locatore sig. Antonio Esposito proprietario dell immobile; il canone di locazione è pari a 300,00 /mese.(v. all.). L abitazione posta al primo piano è adibita ad uso ufficio, dalla società Casa Italia srl, il canone stabilito è pari a 300,00 /mese; il contratto allo stato, non risulta registrato. (v.all.) 5

6 F Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene Dall atto notarile sopra menzionato si evincono le seguenti formalità pregiudizievoli sugli immobili oggetto: - Trascrizione del ai nn. 1286/10510 a favore di CHEBANCA S.P.A. relativa all atto di pignoramento in oggetto. - Ipoteca volontaria iscritta in data ai nn. 3250/432 a favore di Micos Banca SPA, contro Esposito Antonio relativa ad ipoteca iscritta per ,00 a garanzia di un mutuo di originari ,00 concesso con atto del notaio Claudio Cusani in data rep Ipoteca legale iscritta in data ai nn. 2392/387 a favore di Equitalia Polis SPA e contro Esposito Antonio di atto amministrativo del per ,22. G Eventuali cause in corso La sottoscritta non è a conoscenza d alcuna causa in corso, escludendo la presente, che abbia a conoscenza il bene periziato. H Valutazione complessiva del bene. Criterio di stima La situazione attuale del mercato immobiliare nella zona, si presenta non particolarmente facile per cui diventa impossibile formare una scala di prezzi noti e ricercare quei dati elementari che direttamente consentono la formulazione del giudizio di valore. Nella determinazione si è tenuto conto delle caratteristiche dell immobile, dello stato di conservazione e manutenzione e dell ubicazione. La scrivente ha svolto quindi, indagini sull andamento del mercato immobiliare, nel Comune di Solopaca, relative alle libere contrattazioni private ed a quelle operate dalle agenzie immobiliari; Inoltre ha preso in considerazione i dati forniti dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, e ha determinato i valori di mercato, sulla base dei quali è stata effettuata la valutazione che segue, tenendo conto di quanto altro è influente sul giudizio di stima. Le risultanze del primo metodo (comparazione) sono state raffrontate con i dati acquisiti dalle agenzie immobiliari, operanti in zona; 6

7 Per quanto riguarda l abitazione, il valore di mercato per immobili di tipo civile con similari caratteristiche, è oscillante da un minimo di /mq. 300,00 ad un max di /mq. 6.00,00. Il valore di mercato per le abitazioni civili, desunto dalle quotazioni immobiliari del menzionato Osservatorio è, invece, rapportato ad un minimo di 850,00 /mq. ad un max di 1050,00 /mq. Il valore che ne scaturisce, di.350,00 al mq., consente alla scrivente di procedere alla valutazione del bene in esame in funzione dello specifico aspetto economico ricercato in rapporto alle dette caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei detti beni. Per il locale commerciale le quotazioni sono le seguenti: - mercato immobiliare da 500 a Osservatorio Immobiliare anno da ad Il valore desunto è quindi di... Dati metrici. Superficie netta P.P.: mq. 77,18 P.S.: mq. 39,68 Locale commerciale: mq. 46,92 Superficie lorda o commerciale P.P.: mq. 93,43 P.S.: mq. 46,13 Balconi mq. 5,80 Cortile mq. 56,00 (x 4/16 di proprietà)= mq. 14,00 Locale commerciale: mq. 70,50 Superfici a base di calcolo: P.P.: = mq. 93,43 P.S.: mq. 46,13 x coeff. ragg. 1/3 = mq. 15,38 Balconi mq. 5,80 x coeff. ragg. 1/3 = mq. 1,93 Cortile mq. 14,00 x coeff. ragg. 0,10 = mq. 1,40 Totale mq.112,14 Locale commerciale: mq. 70,50 Valutazione Abitazione: mq. 112,14 x 350,00 /mq = ,00 Loc. comm.: mq. 70,50 x 600,00 /mq.= ,00 Totale ,00 7

8 Valore dei beni ,00 (in cifra tonda) Abitazione Locale commerciale Cortile d ingresso Solopaca Corso Cusani n. 91 Cantina Cortile d ingresso 8

9 Locale commerciale Locale commerciale Appartamento 9

10 10

11 Cantina Benevento, 4 dicembre 13 11