IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE

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Renato Caruso
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1 IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE FABIO BANDIRALI EUROHYPO AG La storia della banca arisen from EVOLUTION THROUGH MERGERS, TAKE-OVERS AND NEW COMPANY NAMES 1862 Deutsche Hypothekenbank Frankfurt AG 1862 Frankfurter Hypothekenbank AG 1871 Rheinische Centralboden AG

2 Eurohypo Overview The leading specialist for real estate and public sector finance in Europe Corporate and Investment banking International Represented in the major European markets and the USA Strong position in real estate investment banking in Europe Retail Banking Focus on working with important professional partners Setting new standards in processing standardised residential real estate finance Public finance Intelligent financial services for the public sector Global Markets A major bond issuer and benchmark issuer in the Pfandbrief market Shareholder structure Commerzbank Group 98% Free float 2%

the major European markets and the USA Strong position in real estate investment banking in Europe Retail Banking Focus on working with important professional

4 LA BANCA E L OPERATORE IMMOBILIARE QUALE RAPPORTO? QUALE LINGUAGGIO? NECESSITA DI SINTONIA

5 LA FINANZA IMMOBILIARE LO STRUMENTO PRINCIPE:IL MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO L art. 38 e seguenti D.L.G n Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. Credito Fondiario e Credito Edilizio: unificazione Finanziamento massimo pari all 80% del progetto ovvero del valore dell oggetto. Il caso dei Fondi immobiliari Il credito ipotecario ai sensi del Dpr 601/ LA FINANZA IMMOBILIARE LA TIPOLOGIA DEL FINANZIAMENTO SPV - Special Purpose Vehicle Finanziamento recourse o non recourse Differente analisi finanziaria

Credito Fondiario e Credito Edilizio: unificazione Finanziamento massimo pari all 80% del progetto ovvero del valore dell oggetto.

6 LA FINANZA IMMOBILIARE Tipologia dell investimento immobiliare: acquisto asset o acquisto quote L art CC - problema LA FINANZA IMMOBILIARE Il Finanziamento di oggetti esistenti: singoli asset o portafogli Il Finanziamento di progetti: lo sviluppo di nuove aree ovvero la riconversione/ristrutturazione di immobili esistenti DIFFERENTI METODOLOGIE DI ANALISI

quote L art. 2358 CC - problema 12 18 23.03.

7 IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE L ATTORE: L INVESTITORE/SVILUPPATORE Le capacità tecniche Il Track Record Lo Standing

8 IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE L AREA/L IMMOBILE Le tre elle I comparable La destinazione d uso Le caratteristiche (accessibilità, effettivo utilizzo, le problematiche ambientali, storiche etc) Gli aspetti urbanistici tecnico/catastali ed amministrativi Gli aspetti fiscali I costi La Due Diligence LA LOCATION

destinazione d uso Le caratteristiche (accessibilità, effettivo utilizzo, le

9 I COMPARABLE L ACCESSIBILITA IL REDDITO

10 IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE IL PROGETTO Caratteristiche tecniche a seconda della tipologia (uffici classe A, retail, logistica, residenziale, alberghiera, relativa accessibilità, viabilità, trasporti, posti auto) La situazione autorizzativa La struttura dei costi Progettazione Sistemazione/Bonifica/Costruzione/Commercializzazione Soft costs! La dinamica temporale dei costi Valori prestabiliti! Il Business Plan

A, retail, logistica, residenziale, alberghiera, relativa accessibilità, viabilità, trasporti, posti auto) La

11 IL PROGETTO IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE IL CRITERIO PRINCIPE CAPACITA DI CREDITO = CAPACITA DI REDDITO

12 IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE IL REDDITO Affitti e flussi di cassa: aspetti tecnici e temporali. Altri proventi accessori Correlazioni con la tipologia dell immobile Le caratteristiche e le durate dei contratti di locazione previsti/siglati Standing dei conduttori Il Mercato: over/under rented? Trend? Vacancy Rate (location)? I costi di manutenzione Aspetti fiscali DSCR e ISCR

Altri proventi accessori Correlazioni con la tipologia dell immobile Le caratteristiche e le durate

14 ISCR rapporto espresso in percentuale tra (A) l importo totale dei Canoni di Locazione (definiti come i canoni di locazione e/o di affitto di azienda o di ramo d'azienda, attuali e futuri -al netto dell'iva, ICI, incentivi, sconti ed escluse le parti variabili eventualmente concordate) e (B) l importo degli interessi dovuti dalla Cliente DSCR rapporto espresso in percentuale tra (A) l importo totale dei Canoni di Locazione dovuti sulla base dei Contratti di Locazione da percepirsi da parte della Cliente e (B) l importo delle rate, in linea capitale ed interessi, delle spese e delle commissioni dovute dalla Cliente

ramo d'azienda, attuali e futuri -al netto dell'iva, ICI, incentivi, sconti ed escluse le parti variabili eventualmente concordate) e (B) l importo degli interessi

15 LE GARANZIE Ipoteca di 1 grado Pegno sul 100% delle quote della società mutuataria Vincolo della polizza incendi stipulata con primaria compagnia di assicurazione per un valore pari ad almeno il costo di ricostruzione dell immobile oggetto del finanziamento a far data dal termine dei lavori di ristrutturazione. Vincolo della polizza all-risk stipulata per tutta la durata dei lavori di ristrutturazione dell immobile; Cessione dei diritti rivenienti dai contratti di appalto. Cessione dei crediti derivanti dal contratto hedging I covenant di bilancio Altri covenant (DSCR - ISCR in %, LTV) LE GARANZIE IPOTECA QUALE E IL VALORE DEL BENE OFFERTO IN GARANZIA? NECESSITA DI VALUTAZIONE LA VALUTAZIONE DEL BENE OFFERTO IN GARANZIA: QUALE METODOLOGIA? Capitalizzazione del reddito e Cap rate IL GRADO IPOTECARIO LTV

costo di ricostruzione dell immobile oggetto del finanziamento a far data dal termine dei lavori di ristrutturazione.

16 IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE LA VALUTAZIONE FINALE Aspetti positivi/negativi LTV Equity (up front?) Rating dell operazione (Basilea 2) Pricing RIMBORSO DEL MUTUO/ACCOLLO

17 LE FASI DEL FINANZIAMENTO Analisi preliminare - proposta Istruttoria Deliberazione Perfezionamento Firma del Contratto L atto condizionato - efficacia dell ipoteca - art.38/dpr 601 L atto di erogazione e quietanza - SAL - caratteristiche Ammortamento Metodo francese Balloon Bullet STRUMENTI FINANZIARI ACCESSORI Bridge loan Mezzanino Finanziamento Iva Fidejussioni

Perfezionamento Firma del Contratto L atto condizionato - efficacia dell ipoteca - art.

18 COROLLARIO L IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA

19 COROLLARIO - L IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA L immobile dal punto di vista del proprietario COROLLARIO - L IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA L immobile dal punto di vista del perito

VISTA L immobile dal punto di vista del proprietario 38

20 COROLLARIO - L IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA L immobile dal punto di vista dell acquirente COROLLARIO - L IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA L immobile dal punto di vista della banca

VISTA L immobile dal punto di vista dell acquirente 40

21 COROLLARIO - L IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA L immobile dal punto di vista del fisco GRAZIE PER LA PAZIENZA E L ATTENZIONE

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