Il Laboratorio di Finanza Immobiliare

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1 Dottorato di ricerca in Banca e Finanza Il Laboratorio di Finanza Immobiliare Claudio Giannotti Università LUM 1

2 Gli obiettivi Il Laboratorio si propone di realizzare ricerche che siano rigorose sul piano scientifico e utili sul piano operativo Il Laboratorio intende creare opportunità di collaborazione tra i ricercatori e gli operatori, al fine di sfruttare le possibili sinergie Sul Laboratorio possono convergere anche eventuali ricerche finalizzate 2

3 La struttura Il Laboratorio è attivato nell ambito del Dottorato di Ricerca in Banca e Finanza (coordinatore: prof. Alessandro Carretta) Il Laboratorio è istituito in collaborazione con il Dipartimento di Economia dell Università di Parma Il Direttore del Laboratorio è Claudio Giannotti, Professore Associato di Economia degli intermediari finanziari nell Università LUM di Casamassima (Bari). 3

4 La struttura Il Comitato scientifico (al momento) è così composto: Massimo Biasin, Professore Straordinario di EIF nell Università di Macerata; Claudio Cacciamani, Professore Associato confermato di EIF nell Università di Parma; Edovige Catitti, Direttore Generale, Aareal Bank AG, Filiale Italiana; Stefano Cervone, Direttore Esecutivo, Sorgente SGR; Amedeo Giurazza, Amministratore Delegato, Vertis SGR; Valter Mainetti, Docente dell Università Consigliere Delegato, Sorgente SGR; di Parma, Claudio Porzio, Professore Ordinario di EIF nell Università di Napoli Parthenope 4

5 Gli ambiti di ricerca Gli aspetti istituzionali e di sistema l evoluzione del modello di vigilanza, ecc. I mercati immobiliari il rating immobiliare la stima del costo del capitale; la determinazione del valore dei beni; la valutazione della performance, ecc. Il credito immobiliare la struttura finanziaria ottimale dei veicoli; la diversificazione del portafoglio crediti; la cartolarizzazione dei crediti, ecc. 5

6 L output atteso Il Laboratorio intende realizzare ricerche che possano essere pubblicate (a livello nazionale e internazionale) e presentate in occasione di appositi convegni e seminari (a livello nazionale e internazionale) Il Laboratorio ritiene obiettivo prioritario lo sbocco internazionale delle proprie ricerche (ad es. ERES Conference). 6

7 Le ricerche effettuate Il Laboratorio ha prodotto ricerche nell ambito di quattro tematiche specifiche: i finanziamenti immobiliari ai fondi la struttura finanziaria dei fondi la gestione del fondo immobiliare il rischio immobiliare Sono emerse due criticità: poche ricerche in Italia ( opportunità!) mancanza di dati ( problema!) 7

8 La ricerche effettuate Giannotti C. (2005), La leva finanziaria nei fondi immobiliari ad apporto privato: vincoli, opportunità e rischi, Bancaria, n. 3 Giannotti C. (2006), La gestione finanziaria dei fondi immobiliari ad apporto, in Cacciamani C. (a cura di) I fondi immobiliari ad apporto specializzati, EGEA (in collaborazione con Sorgente SGR). Convegno Sala Garante Privacy 8

9 La ricerche effettuate Giannotti C., Mattarocci G. (2006), I finanziamenti ai fondi immobiliari: profili tecnici ed economici, Working Paper, Dottorato di ricerca Giannotti C. (a cura di) (2006), La gestione del fondo immobiliare: rischio, diversificazione e pianificazione, EGEA (in collaborazione con Fimit SGR). Convegno Sala del Garante della Privacy Giannotti C., Mattarocci G. (2006), La costruzione di un portafoglio immobiliare e i criteri di diversificazione in Giannotti (a cura di) 9

10 La ricerche effettuate Giannotti C., Mattaroci G (2006), I fondi immobiliari italiani: tipologie, disciplina e leva finanziaria, in Cacciamani C. (a cura di) Real Estate. Economia, diritto e finanza immobiliare, EGEA. Giannotti C., Mattarocci G. (2007), Risk diversification in a real estate portfolio: evidence from Italian market, Il paper è stato presentato alla 14th ERES Conference (Londra giugno 2007), alla REIW Global Opportunities Conference (New York 31 ottobre-2 novembre 2007) e alla REIW Nordic Conference (Stoccolma novembre 2007). 10

11 I risultati raggiunti per nuovi progetti i finanziamenti immobiliari ai fondi: non esiste un fondo ideale per la leva finanziaria (i debiti si adattano agli asset) esiste una relazione diretta tra singolo investimento e singolo debito pertinente è possibile costruire strutture complesse attraverso veicoli indebitati Basilea 2 penalizza le esposizioni su immobili ad uso commerciale 11

12 I risultati raggiunti per nuovi progetti la struttura finanziaria dei fondi: scelte di rendimento obiettivo e di distribuzione dei proventi politiche di investimento politiche di finanziamento la finanza è povera in termini di strutture, complessità delle politiche e strumenti finanziari, ma rigorosa nei principi guida e negli obiettivi (imprese) la teoria del trade off per la definizione della struttura ottimale (costi? benefici?) 12

13 I risultati raggiunti per nuovi progetti la gestione del fondo immobiliare il quadro normativo (Carlo Dottarelli) evoluzione (rischio fiscale) il business plan (Sergio Beretta): obiettivo: prevedere e monitorare la convenienza economica e la fattibilità finanziaria del fondo, per massimizzare il rendimento del quotista strumento dinamico di valutazione base per la valutazione del rischio 13

14 I risultati raggiunti per nuovi progetti la gestione del fondo immobiliare la quotazione a sconto dei fondi retail (Claudio Cacciamani e Federica Ielasi) limiti operativi (concentrazione settoriale e geografica degli investimenti) incertezze (durata effettiva, normativa fiscale) perizie di stima e pareri di congruità (esplicitazione delle ipotesi di lavoro) 14 trasparenza informativa verso i quotisti

15 I risultati raggiunti per nuovi progetti la gestione del fondo immobiliare il rischio negli investimenti diretti (Claudio Porzio e Gabriele Sampagnaro) gli investimenti immobiliari sono un asset class; i metodi di valutazione devono però tenere conto delle peculiarità (illiquidità, inefficienza del mercato, ecc.) la Simulazione Monte Carlo è utile vista l incertezza degli input. Da un valore realistico (più probabile), pessimistico (worst case) e ottimistico (best case) degli input si determina il 15 range nel quale ricadrà il valore del bene

16 I risultati raggiunti per nuovi progetti la gestione del fondo immobiliare la costruzione del portafoglio (Claudio Giannotti e Gianluca Mattarocci) rendimento: TIR Levered e TIR Unlevered rischio: deviazione standard? utilizzo nella pratica di modelli qualitativi mancanza di misure del rischio base dati fornita da Fimit SGR modello selezione investimenti (rischio esogeno) costruzione portafogli (dipende dalla leva) 16

17 I progetti in corso Il risk management nell investimento immobiliare (in collaborazione con Beni Stabili Gestioni SGR, coordinatore Claudio Giannotti) - partecipano (tra gli altri): Claudio Cacciamani, Federica Ielasi, Gianluca Mattarocci, Claudio Porzio e Gabriele Sampagnaro Il controllo delle perdite e il rischio di portafoglio nei finanziamenti immobiliari (in collaborazione con Sorgente SGR, coordinatore Claudio Cacciamani) - partecipano (tra gli altri): Claudio Giannotti e Lucia Gibilaro 17

18 I progetti in corso La valutazione e la comunicazione del rischio locatario (in collaborazione con IPD Italia) - partecipano (tra gli altri): Claudio Giannotti e Duccio Martelli La quotazione a sconto dei fondi immobiliari - partecipano (tra gli altri): Annalisa Ferrari e Claudio Giannotti 18

19 I progetti in corso Obiettivi Metodologia Dati disponibili Struttura (cenni) Contatti / Soggetti coinvolti Output atteso Tra i prossimi appuntamenti: presentazione del libro di Claudio Porzio e Gabriele Sampagnaro L investimento immobiliare, Bancaria Editrice,

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