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1 Presentazione di Federico Merola Prefazione di Andrea Sironi Introduzione xiii xvii xxi 1 Il soggetto finanziato 1.1 Fondi comuni di investimento immobiliare Principali caratteristiche Classificazione Quote Struttura finanziaria Fiscalità Società di Investimento Immobiliare Quotate 9 2 Il finanziamento immobiliare strutturato 2.1 Il finanziamento bancario Il credito fondiario Finanziamento bancario per l acquisto Finanziamento bancario per lo sviluppo Elementi e fasi di un finanziamento strutturato Analisi dell operazione e delle esigenze finanziarie Istruttoria tecnica Le metodologie di valutazione immobiliare Metodologia comparativa Costo di ricostruzione e trasformazione 49

2 VI Finanziamento immobiliare Metodologia economica Scelta della metodologia di valutazione La due diligence L istruttoria legale del finanziamento immobiliare Profili fiscali Le imposte indirette e l imposta sostitutiva Deducibilità fiscale degli oneri finanziari per le imprese La ristrutturazione e la rinegoziazione dei finanziamenti immobiliari Nuovo finanziamento Proroga Atto di ristrutturazione Novazione 76 3 Le garanzie 3.1 La garanzia ipotecaria Frazionamento dell ipoteca e suddivisione del finanziamento in quote La cessione in garanzia, il mandato all incasso e il pegno dei crediti Cessione del credito a garanzia Cessione crediti e mandato all incasso Cessione crediti e pegno crediti Mandato irrevocabile alla vendita degli immobili Pegno di quote o azioni Le garanzie prestate da terzi e le garanzie infragruppo Idoneità di un atto a perseguire l oggetto sociale Garanzia per debito altrui e interesse sociale Il contratto di finanziamento 4.1 Oggetto e destinazione del prestito Ammontare del finanziamento 109

3 VII 4.3 Termini di restituzione Allocazione del debito Tasso di interesse Copertura del rischio tasso Commissioni Periodicità e modalità delle erogazioni Eventi di decadenza, risoluzione e recesso Assicurazione Dichiarazioni e impegni della parte finanziata Obblighi informativi Spese, imposte e oneri accessori Elezione del domicilio delle parti Covenant contrattuali Covenant di bilancio Covenant finanziari Esempio di covenant di bilancio e finanziari Casi di finanziamento strutturato nel settore immobiliare 5.1 Finanziamento strutturato di un operazione immobiliare a reddito Descrizione dell operazione immobiliare a reddito Term sheet di finanziamento di un immobile a reddito Finanziamento strutturato di un portafoglio immobiliare da frazionare Descrizione dell operazione di acquisizione e dismissione di un portafoglio Term sheet di finanziamento di un portafoglio immobiliare Finanziamento di un progetto di sviluppo immobiliare Descrizione del progetto di sviluppo immobiliare residenziale Term sheet di finanziamento di un progetto di sviluppo 182

4 VIII Finanziamento immobiliare 6 Gli accordi di Basilea e i finanziamenti immobiliari strutturati 6.1 Accordi di Basilea e finanziamenti immobiliari Metodologia Standard (Standardized Approach) Metodologia IRB Foundation e Advanced Monitoraggio La provvista e la sindacazione 7.1 La provvista dei finanziamenti immobiliari Covered bond La sindacazione dei finanziamenti immobiliari La cessione ordinaria-civilistica del credito ipotecario I contratti di sub-partecipazione La cessione in blocco Il pagamento estintivo con surrogazione La cartolarizzazione dei crediti Il leasing immobiliare 8.1 Classificazione del leasing Il contratto di leasing immobiliare Domanda di finanziamento Istruttoria creditizia Perizia tecnica dell immobile Processo di formazione del contratto Gli elementi del contratto Premessa Obbligazioni delle parti Durata del contratto Canone di locazione e opzione di riscatto Consegna dell immobile Garanzie per i vizi e per il rischio di perimento Uso dell immobile Risoluzione anticipata del contratto Il contratto alla fine del periodo Iscrizione in bilancio dei beni in leasing Principi Contabili Nazionali e il leasing 254

5 IX International Accounting Standard e il leasing Esempio di iscrizione in bilancio con il metodo finanziario Trattamento fiscale Durata minima Indeducibilità del terreno Interessi impliciti Canoni Riscatto ICI Imposta sul valore aggiunto (IVA) Imposta di registro Imposte ipotecaria e catastale Cessione del contratto Valutazione di convenienza economica del leasing Sale & lease back Calcolo di convenienza economica di un sale & lease back Le forme ibride di finanziamento 9.1 Descrizione Modalità di costruzione e costo del mezzanine finance La componente debito L equity kicker I covenant in un mezzanine L intercreditor agreement Il funzionamento economico dei finanziamenti ibridi Finanziamento mezzanine per un immobile a reddito L utilizzo di preferred equity in una operazione di sviluppo Effetti della leva finanziaria nelle operazioni immobiliari 10.1 Un illustrazione 313

6 X Finanziamento immobiliare 10.2 Gli effetti dell aumento di volatilità L effetto della leva finanziaria sui ritorni L effetto della leva finanziaria sul rischio No Free Lunch Il funzionamento della leva finanziaria L effetto dello spread Quando utilizzare la leva finanziaria: una breve sintesi Non Performing Loan (NPL) 11.1 Introduzione La definizione di Non Performing Loan Problematiche legate alla gestione dei crediti Opportunità di investimento in NPL Elementi caratteristici degli NPL secondo una logica di investimento La valutazione degli NPL Elementi oggettivi nella valutazione degli NPL La valutazione commerciale degli immobili Le tipologie di risoluzione La risoluzione giudiziale La risoluzione stragiudiziale La soluzione REO (Real Estate Owned) La stima dei flussi di cassa La stima dei flussi DPO La stima dei flussi REO La matrice di valutazione Analisi di un caso La determinazione del prezzo Gli NPL e la cartolarizzazione Vantaggi per le banche cedenti e gli investitori Aspetti normativi di rilievo riguardanti gli NPL I soggetti coinvolti 378

7 XI Le fasi del processo di cartolarizzazione di NPL Il ruolo del servicer Il business plan I contratti principali di una cartolarizzazione di NPL Il prospetto informativo 390 Bibliografia 393

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