Capitolo 5 Finanziamento alla casa e fiscalità immobiliare

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1 Capitolo 5 Finanziamento alla casa e fiscalità immobiliare In questo capitolo sono analizzate le tematiche relative: - al finanziamento alla casa, articolato in due aspetti: accesso al credito per l acquisto o l affitto di una abitazione sotto il profilo della domanda, evidenziando il profilo delle famiglie o del singolo cittadino mutuatario, le caratteristiche del mutuo e la differenza tra il pagamento di un affitto e il pagamento di una rata per un mutuo; l offerta di credito da parte degli istituti bancari, delineando le strategie e le dinamiche che caratterizzano il rilascio di un mutuo da parte della banca, l andamento delle erogazioni, gli indicatori di vulnerabilità e le differenti dinamiche del tasso fisso e variabile; - alla fiscalità sulle abitazioni, inserita in quadro europeo, per comprendere le opportunità e limiti degli attuali sistemi di tassazione del patrimonio immobiliare in Italia, riferiti alla proprietà ed alla locazione. Le fonti sono prevalentemente studi e ricerche al livello nazionale, condotte da Banca d Italia, Agenzia del Territorio, FIMAA, FIAIP, Unione Europea, alcuni Istituti di Credito, oltre alla legislazione Nazionale vigente in materia di fiscalità immobiliare, compravendite e canoni d affitto. Le indicazioni si riferiscono al 2010 ed, in ragione del continuo mutamento del contesto, devono essere assunte cautelativamente La domanda e i mutui La ricchezza delle famiglie italiane evidenziata nel rapporto della Banca d Italia del Dicembre 2010, mostra come alla diminuzione della ricchezza in termini nominali nel primo semestre del 2010 (-0,3%) è corrisposta una crescita della ricchezza delle attività reali (abitazioni, terreni etc.) che ha compensato l aumento delle passività e la diminuzione delle attività finanziarie (cfr. figura 45) 83

2 Figura 45 La ricchezza delle famiglie italiane e le sue componenti, Fonte: Banca d Italia La principale quota di ricchezza tra le attività reali è l abitazione (82,1%) ed ammonta a circa 200 mila Euro a famiglia nel Le altre attività reali sono rappresentate da impianti, attrezzature e scorte (5,9%) e da fabbricati non residenziali (5,7%). La ricchezza delle abitazioni è cresciuta dal 2008 al 2009 dello 0,3%, pari a 13 mld di Euro. Il valore di crescita è notevolmente inferiore al tasso medio registrato dal 1998 al 2008 pari al 6,3% (cfr. figura 46). 84

3 Figura 46 Andamento della ricchezza in abitazioni e del mercato immobiliare, Fonte: Banca d Italia Il ricorso al mutuo Il livello di indebitamento delle famiglie italiane è ancora notevolmente contenuto rispetto a quanto registrato nei principali paesi Europei e inferiore rispetto alla media europea. La principale ragione dell indebitamento (quasi due terzi del totale complessivo) è costituita dal prestito per l acquisto di immobili (cfr. figura 47), che è garantito da un LTV (loan to value) cioè il rapporto tra il valore dell immobile e il valore del mutuo, molto contenuto (62%), tra i più bassi d Europa (cfr. paragrafo 5.2). 85

4 Figura 47 Indebitamento delle famiglie, Fonte: Banca d Italia L ultimo trimestre del 2008 è stato caratterizzato da una contrazione della richiesta di mutui (-9,2% di mutui erogati), tendenza che si è registrata anche nel 2009 (-10,7%), in linea con la contrazione del mercato immobiliare che perdura dal Le fonti indicano tuttavia una ripresa del mercato immobiliare, soprattutto concentrata nei capoluoghi, ed una contestuale nuova richiesta in positivo di erogazione dei mutui. Il rapporto Banca d Italia evidenzia che nel primo semestre del 2010 la domanda di finanziamenti da parte delle famiglie è ripresa sia nella componente dei mutui sia in quella del credito a consumo, interrompendo la fase di contrazione. La richiesta di mutui è in valore assoluto più accentuata al Sud e nelle Isole rispetto al resto d Italia, ma il trend è in calo dal primo al secondo semestre 2010; nel Nord Est, nonostante la richiesta sia minore, si evidenzia un trend di richieste crescente nel corso del 2010 (cfr. figura 48). 86

5 Figura 48 La domanda di credito delle famiglie, Fonte: Banca d Italia Banca d Italia prevede che la richiesta di mutui da parte delle famiglie continuerà a crescere fino al 2011 per poi stabilizzarsi nel biennio successivo su ritmi prossimi in media al 6%. La previsione è sostenuta da un attesa di ripresa delle quotazioni immobiliare e sarebbe invece frenata, sul finire dell orizzonte di previsione, da un incremento del costo dei finanziamenti. Le indicazioni fornite sono caratterizzate da un elevato grado di incertezza, come evidenzia l ampiezza del grado di probabilità delle previsioni (cfr. figura 49). 87

6 Figura 49 Prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, Fonte: Banca d Italia Tra le possibili opzioni di garanzia che la persona fisica richiedente del mutuo può dare alla banca vi è l opzione dell ipoteca sulla casa acquistata. L Agenzia del territorio indaga la dinamica dei mutui ipotecari, descrivendola attraverso l indicatore NTN IP (Numero di Transazioni Normalizzate effettuate con l ausilio di un mutuo ipotecario da persone fisiche). La dinamica dei mutui ipotecari segue la dinamica delle richieste di mutuo: dopo una contrazione registrata tra il 2008 e il 2009 del 35%, nel 2010 l indicatore fa registrare un aumento complessivo al livello italiano del 9,4% (rispetto al 2009), con una crescita nel Nord Est dell 8,9%. La crescita dei volumi compravenduti si concentra, nel Nord Est, nelle città capoluogo (+ 16% rispetto alla media nazionale del 14,4%), mentre rimane residuale il contributo dei centri non capoluogo (+6,3% rispetto alla media nazionale del 7,1%)(cfr. tabella 25). Tabella 25 Variazione NTN IP Italia e Nord - Est, Fonte: Agenzia del Territorio La distribuzione territoriale dei mutui conferma la tendenza delle grandi città ad essere i motori della ripresa del mercato immobiliare e dei mutui: nel 2010 si assiste ad un aumento delle richieste di mutuo nelle grandi città (> 250 mila abitanti) per il 29,3%, nelle medie città (tra 25 e 250 mila abitanti) per il 23,7%, mentre nei centri minori (< 25 mila abitanti) solo per il 10% (cfr. tabella 26). 88

7 Tabella 26 Variazione NTN IP per classi di comuni, Fonte: Agenzia del Territorio Profilo sociale del mutuatario La distribuzione del mutuo in ragione della tipologia dell alloggio, indica nuovamente una ripresa nel 2010 delle abitazioni acquistate con ipoteca e tale tendenza si registra su tutte le tipologie, escluse i monolocali. Nell area nord est i mutui sono particolarmente richiesti per alloggi piccoli (15,1% rispetto alla media italiana del 7,8%) seguiti dagli alloggi grandi (10% rispetto alla media italiana del 12,9%) e dagli alloggi medio - piccoli e medi (8,6% rispetto alla media nazionale rispettivamente del 10,8% e 12,5%) L articolazione tra comuni capoluogo e resto del territorio provinciale, conferma la tendenza generale di maggiore indebitamento nei capoluoghi e riflette le medesime dinamiche rispetto alla tipologia di alloggi riscontrate nell area Nord Est. L incidenza dei mutui è minima per i monolocali in comuni con meno di 5mila abitanti (15,6%) ed è massima per abitazioni di dimensioni medie acquistate nelle città più grandi (> 250mila abitanti taglio medio 55,4%). La maggiore richiesta di mutui per alloggi piccoli, può trovare spiegazione nel fatto che i prestiti per l acquisto di un immobile sono maggiormente diffusi tra i giovani e le famiglie più giovani (coppie senza figli o con un figlio) che hanno meno risorse a disposizione e meno necessità di spazio. A conferma delle precedenti ipotesi, il profilo del mutuatario si può riassumere in: - coppie senza figli fino a 34 anni, che rappresentano il 36,6% dei richiedenti, le coppie con un figlio minore (24,3%) mentre le persone sole fino a 34 anno sono il 19%; - persone e famiglie i cui componenti hanno un grado di istruzione medio alto, presumibilmente per le attese di crescita del reddito. Anche nel caso della condizione professionale l indebitamento è direttamente proporzionale al titolo di studio (da un minimo del 56,7% per la licenza elementare, al 73,9% di un diplomato di scuola superiore, fino all 83,5% di un laureato); - persone che dispongono di un reddito fisso. I lavoratori dipendenti sono l 86,3%, mentre i lavoratori indipendenti sono il 56,7%. 89

8 Mentre la tipologia di mutuo più diffusa è caratterizzata (Nomisma 2009): - da un LTV non elevato; - un importo medio erogato di euro; - un tasso variabile (77% dei casi); - una durata prevalente compresa tra i 30 e i 40 anni (solo il 10,3% ha durata inferiore a 10 anni) L offerta di credito Il credito nel settore immobiliare, rappresenta una quota significativa del credito bancario complessivo: nel 2009 la Banca d Italia stimava che circa un terzo del credito bancario complessivo (550 miliardi di Euro) fosse riconducibile al credito immobiliare. All interno del credito immobiliare, la voce più rilevante è rappresentata dal credito alle famiglie consumatrici, pari al 59% del totale, mentre i finanziamenti alle imprese ammontano al 23% nel caso delle costruzioni e al 18% per i servizi immobiliari. L indebitamento delle famiglie, che include il credito al consumo, quello per ragioni familiari e professionali e quello per l acquisto o la ristrutturazione della casa, è fortemente condizionato dalla voce casa, che ha influito e determina tuttora gli andamenti del settore del credito verso le famiglie. Le politiche di offerta di credito da parte delle banche sono omogenee al livello territoriale. Dall inizio della crisi c è stato un irrigidimento dei criteri per l erogazione dei prestiti con la conseguente contrazione del credito al consumo e l azzeramento dei mutui che nel primo semestre del 2010 sono stati negativi (cfr. figura 50). Per gli istituti di credito di maggiori dimensioni si attendono politiche meno restrittive rispetto agli istituti più piccoli, che mantengono criteri di prudenzialità attraverso l irrigidimento degli spread e più cautela nel rilascio di mutui giudicati più rischiosi. Figura 50 L'offerta di credito alle famiglie, Fonte: Banca d Italia 90

9 L irrigidimento dell offerta di finanziamento è attestato dal 70,1% degli intermediari finanziari intervistati da Nomisma nell Ottobre del 2009, che registrano univocamente le difficoltà della clientela nell accedere ai mutui. Le principali cause di difficoltà sono (cfr. figura 51): - le richieste di garanzie aggiuntive (70,1%) debolmente confermate anche dalla Banca d Italia; - la minore quota di finanziamento (64,6%), confermato da un indagine della Banca d Italia; - i tempi dell istruttoria (33,6%) Figura 51 Offerta di mutui alle famiglie, Fonte: Banca d Italia Si ritiene che l irrigidimento del finanziamento abbia avuto, in parte, come effetto, la riduzione dell LTV, cioè il rapporto tra il valore dei beni ipotecati e la quota di finanziamento degli stessi beni: un LTV basso, rispetto ad uno alto, significa maggiore disponibilità di capitale da parte del richiedente e mino rischio per la banca. Il testo unico bancario (ex d.lgs 1 Settembre 1995, n 385 e successive modifiche e integrazioni, l ultima effettuata a Febbraio 2007) indica una soglia massima di LTV dell 80%. In Italia i livelli di LTV sono del 62% 70% (a seconda delle fonti) ben lontano dagli eccessi di altri paesi europei. Solo il 32,2% dei mutui ha un LTV superiore al 70% (cfr. figura 52). 91

10 Figura 52 Loan to Value in Europa, 2009 Fonte: Banca Centrale Europea Sofferenze bancarie e tassi di interesse L incidenza della rata del debito, comprensiva di capitale e di interessi sul reddito disponibile è un indicatore di vulnerabilità delle famiglie indebitate, e secondo Banca d Italia si attesta al 16,7% (valore medio), nel Nel biennio invece cala leggermente al 16%, diminuendo di quasi un punto percentuale, come conseguenza del calo dei tassi di interesse. Le famiglie più vulnerabili si trovano al Nord (17,1%) e al Sud isole (17,4%), sono a basso reddito (primo quinto della distribuzione), per le quali l incidenza della rata sul reddito è prossima al 42,6%, hanno un basso livello di scolarizzazione (media inferiore al 18,7%) e sono di età giovane, fino a 44 anni (con un 20% circa di giovani fino a 34 anni). La qualità del credito risente quindi del flusso di nuove sofferenze, rettificate in rapporto ai prestiti. Secondo Banca d Italia (2010) le nuove sofferenze, soprattutto per le imprese, sono significativamente superiori ai livelli pre crisi. Tuttavia, rispetto ad analoghe fasi congiunturali del passato (recessione del ), l incidenza delle sofferenze sul totale dei prestiti è più contenuta, grazie al basso livello di tassi di interesse, con l esito di limitare la pressione degli oneri finanziari sui bilanci delle imprese e sul reddito delle famiglie, e l affermarsi di nuove modalità di gestione del rischio. Banca d Italia prevede per il 2001 e 2012 un tasso di sofferenza bancaria inferiore rispetto al 2009 e 2010, ai livelli registrati nel 2006, pur ammettendo un certo grado di incertezza (cfr. figura 53) 92

11 Figura 53 Tasso di sofferenza bancaria e previsione al 2012, Fonte: Banca d Italia Figura 54 Tassi di interesse e quota di mutui erogati a tasso variabile, Fonte: Banca d Italia Come osservato, i bassi tassi di interesse hanno in parte protetto le famiglie, dall ingresso nella zona di sofferenza: dal 2008 al 2010 è stata registrata una diminuzione dei tassi di interesse, che ha verosimilmente rappresentato un fattore di stimolo per le famiglie ad attivare decisioni di spesa rivolte a beni immobili. Dal 2008 i mutui a tasso variabile hanno ripreso a crescere in ragione del calo del tasso d interesse 93

12 rispetto al tasso fisso: nel 2010 i mutui a tasso variabile rappresentano il 66% della consistenza totale (cfr. figura 54). I rischi connessi alla crescita dei tassi di interesse rappresentano un aggravio in capo alle famiglie che non sono del tutto in grado di distinguere e valutare adeguatamente il rischio connesso alla scelta del tasso di interesse (Banca d Italia). La relazione di lungo termine tra i rendimenti immobiliari 6 e i tassi di riferimento del tasso fisso e variabile evidenziano che: - nel lungo termine Eurisis si colloca a livelli superiori dei rendimenti degli immobili; - l impiego del tasso variabile è risultato conveniente fino al , ma la crescita dell Euribor non rendeva conveniente l investimento finanziato con un mutuo; - la relazione è invertita dal 2009 al 2010, dove la media Euribor del 2010 è inferiore del 2,10% al rendimento immobiliare (cfr. figura 55). Figura 55 Tassi di interesse e rendimenti, Pordenone, Fonte: ns elaborazione su dati Banca d Italia Le strategie L esperienza storica mostra come nelle fasi cicliche avverse, la qualità del credito tende a peggiorare a riflesso delle minori disponibilità reddituali. Ciò accade sia per quel che concerne le imprese che le famiglie. In merito si evidenzia che: - le sofferenze in capo alle famiglie sono state significativamente inferiori a quelle 6 a Pordenone, abitazioni nuove in localizzazioni semicentrali 94

13 che hanno interessato il settore delle imprese; - il tasso di sofferenza, dato dal rapporto tra consistenza dei finanziamenti in sofferenza e totale delle consistenze, è cresciuto ed ha raggiunto l 1,5% al III trim 2009, dall 1,3% del II trim Gli istituti bancari hanno promosso alcune iniziative per sostenere le famiglie durante la crisi allo scopo di garantire: - l accesso al credito ossia miglioramento delle possibilità di inclusione finanziaria di soggetti in condizioni di vulnerabilità economica e sociale; - la sostenibilità del credito, vale a dire attenuazione degli obblighi contrattuali per coloro che - con contratti di credito in essere - si trovano in condizioni temporanee di difficoltà; - le condizioni del credito ossia attenuare il costo del finanziamento per rendere le rate più consone alla pianificazione finanziaria delle famiglie. Tra le strategie finalizzate a consentire al cliente di modificare le condizioni contrattuali nell ottica di ricondurre il rimborso della rata alle proprie esigenze finanziarie rientrano: - le rinegoziazioni dei contratti di mutuo attraverso: l allungamento delle scadenze, il passaggio dal tasso fisso a quello variabile o viceversa e la riduzione dello spread sui tassi - la portabilità dei mutui, che consente al cliente di cambiare attraverso la stipula di un nuovo mutuo di pari importo a quello del debito residuo in essere, alle condizioni concordate tra la nuova banca e il cliente consentendo alla nuova banca di subentrare nella garanzia ipotecaria; - il Piano famiglie recentemente elaborato dall ABI, a sostegno del mercato del credito retail che si propone di: innalzare la sostenibilità finanziaria delle operazioni di credito alle famiglie, adottando una misura di sospensione dei rimborsi di finanziamenti in essere; favorire il coordinamento degli strumenti di incentivazione già esistenti, molti dei quali costruiti in partnership con le pubbliche amministrazioni; avviare iniziative congiunte di informazione e comunicazione al cittadino delle opportunità esistenti sia a livello locale che nazionale. 95

14 5.3 La fiscalità immobiliare L elevata propensione a vivere in case di proprietà riflette fattori sociali e culturali, nonché le politiche perseguite dal legislatore nel tempo, laddove il fisco svolge un ruolo di rilievo. Dal punto di vista fiscale in Italia vi è un importante distinzione fra - l abitazione principale ( prima casa ), destinata a soddisfare il bisogno primario di servizi abitativi, - le altre abitazioni possedute a scopo d investimento o tenute a disposizione. Il sistema della tassazione in Italia è oggetto di continue modifiche legislative soprattutto alla luce del processo di revisione alla base del Federalismo fiscale. In questo paragrafo l attenzione è concentrata sulla tassazione degli immobili residenziali di proprietà di privati e tiene conto del quadro legislativo al giugno La tassazione delle abitazioni si differenzia in funzione dei soggetti coinvolti (privati o imprese), della natura degli immobili (terreni, fabbricati a uso industriale o abitativo) e riguarda l imposizione diretta (sul reddito e sul patrimonio) e indiretta (sui trasferimenti e sui contratti) La tassazione e il quadro europeo La prima casa gode di un regime tributario di favore (ad esempio imposte e IVA inferiori rispetto ad altre abitazioni) mentre le abitazioni possedute a scopo di investimento o non adibite ad abitazione principale sono al contrario completamente imponibili. Il trattamento riservato alla prima casa è più favorevole rispetto ai principali paesi europei (Francia, Spagna, Germania, Regno Unito) che pure prevedono agevolazioni per la prima casa. Dall analisi delle normative emergono solo alcuni tratti in comune tra i paesi europei analizzati: (cfr. figura 53) - in tutti i paesi esaminati, l abitazione principale è esente dall imposta sui redditi delle persone fisiche ma al livello comunale, sono previste altre forme di prelievo; dal 2008, l Italia ha eliminato la tassazione sul possesso dell abitazione principale; - i redditi da locazione sono ovunque tassati sulla base delle aliquote progressive d imposta sui redditi, ma in Italia risultano più onerose che negli altri paesi; - transfer tax: in tutti i paesi, il trasferimento dell abitazione principale è esente da imposta sulle plusvalenze mentre la Germania e l Italia assoggettano a tassazione progressiva le plusvalenze sui trasferimenti di immobili; l aliquota che applica l Italia ai passaggi di proprietà degli immobili a titolo oneroso delle seconde case è al 10% (la più alta tra i paesi considerati), mentre quella sui trasferimenti gratuiti è la più bassa; i costi notarili ed altri, imposti dalle normative vigenti, risultano più elevati in Italia rispetto alla media degli altri principali paesi europei (European Mortgage Federation, 2006; ZERP, 2007) - tassazione indiretta: in Italia c è un prelievo di IVA differenziato tra prima e seconda casa, cosa che non accade negli altri paesi che pure scontano l IVA 96

15 (tranne Regno Unito e Germania) in misura diversa da paese a paese (con percentuali da zero al 20%); Tabella 27 Tassazione sulle abitazioni nei maggiori paesi europei Fonte: Il Sole 24 Ore 97

16 La tassazione degli immobili in Italia è incentrata sulla rendita catastale, calcolata per ciascun immobile moltiplicando il numero dei vani per la tariffa d estimo. La tariffa d estimo è a sua volta determinata con riferimento alla zona censuaria di ubicazione, alla categoria (per usi abitativi o diversi) e alla classe di pregio dell immobile. Tale modello di stima è riferito al catasto (1939) che nonostante le revisioni previste dalla legge n. 311/2004 e dal DL n. 262/2006 ha avviato un processo di aggiornamento del catasto tuttora in corso. I limiti di tale approccio sono noti, sia sotto il profilo civilistico (mancato accatastamento degli immobili), che fiscale: classificazioni catastali obsolete, zone censuarie che non riflettono dinamiche urbane evolute, parametri tecnici non adeguati alle caratteristiche degli immobili (il vano catastale), la mancata revisione delle tariffe alla base della stima della rendita catastale, l impiego di saggi di rendimento indifferenziati per il territorio/cespiti. Tali limiti hanno portato nel tempo ad una divaricazione importante tra la descrizione e la rendita risultanti dal catasto e l effettiva situazione dell immobile: in base a studi relativi al 2005, in Italia il valore di mercato medio delle abitazioni supererebbe di tre volte quello catastale. Con la finanziaria del 2006 (art. 1 comma 497 L.266/2005) si è stabilito che nel caso di vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate tra persone fisiche la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali potesse essere costituita dal valore catastale 7 dell immobile, anziché dal corrispettivo pagato (Valutazione automatica). La finanziaria del 2007 (convertita con L. 248/2006), a decorrere dal 1 gen. 2007, ha stabilito il principio del prezzo valore, ovvero che è possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell atto sia indicato l effettivo importo pattuito per la cessione. Di conseguenza, l occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le conseguenze che: - le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito; - sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l imposta dovuta e quella già versata La compravendita Nel trasferimento mediante compravendita, la tassazione diretta si traduce nell Irpef, nella misura in cui redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del 7 Il valore imponibile (valore catastale) è calcolato sulla base della rendita catastale moltiplicata per coefficienti differenziati: nel caso che l abitazione (e relative pertinenze) rientri nel Gruppo A: 120; nel caso della prima casa:

17 possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta 8 e nell ICI, per cui il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva di chi lo possiede. Le imposte indirette (transfer tax) applicate sono l imposta di registro o l imposta proporzionale di registro e le imposte ipotecaria e catastale. Inoltre, la vendita dell abitazione può dare luogo a una plusvalenza tassabile pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato delle spese di natura tributaria, legale o straordinaria di altro genere relative al bene medesimo. A fronte del principio generale, non generano plusvalenze: - le vendite di case acquistate o costruite da più di cinque anni - gli immobili che, seppure ceduti entro il quinquennio, sono adibiti ad abitazione principale del cedente - le abitazioni ricevute per successione. I redditi provenienti dal possesso di un abitazione, unitamente a quelli dei terreni e degli altri fabbricati, rientrano nella categoria dei redditi fondiari e concorrono a formare la base imponibile del soggetto che detiene l immobile (a titolo di proprietà, usufrutto e altro diritto reale), anche se il contribuente di fatto non percepisce alcuna somma. I redditi fondiari sono determinati su base presuntiva, in relazione alla rendita catastale. Nel caso della tassazione diretta, il divario di trattamento tra abitazione principale ed altre abitazioni, suscettibili di configurarsi come beni oggetto d investimento, si individua nella tassazione dei redditi e delle plusvalenze, e nell imposizione patrimoniale. Nel caso dell abitazione principale, dal 2000 è riconosciuta: - l esenzione totale sui redditi generati dall abitazione principale: si applica infatti la deduzione della rendita catastale dal reddito complessivo; - l esenzione alla tassazione delle plusvalenze; - le detrazioni d imposta al proprietario per gli interessi sui mutui e per le commissioni di agenzia; Nel caso che l immobile rappresenti uno strumento di investimento i proventi sono tassati ad aliquota marginale, contrariamente a quanto accade per gli investimenti finanziari, tassati separatamente con aliquota ridotta. Inoltre concorrono a formare l imponibile del proprietario sia il reddito effettivo (canoni di locazione), sia quello figurativo per le case sfitte (rendita catastale aumentata di un terzo) in funzione della tipologia contrattuale adottata. Nel caso del trasferimento della proprietà di un immobile ad uso abitativo che non si configura come Prima casa, la tassazione varia in funzione del periodo di detenzione dell immobile. L acquisto di un abitazione è soggetto ad Iva o imposta di registro il cui regime è stato 8 Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili è tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale confluisce 99

18 modificato significativamente per gli immobili ad uso abitativo (da A1 a A11 escluso A10) con il dl n e simili, convertito in legge n. 248 del 2006). Il regime dell IVA sui trasferimenti di immobili residenziali si distingue in funzione dei soggetti e dell epoca di costruzione dell immobile: - nel caso di acquisto di un immobile con oltre 5 anni o negli acquisti da persone fisiche o soggetti non costruttori l operazione è esente IVA; - se l immobile è stato realizzato/restaurato da meno di 5 anni e viene acquistato da un soggetto IVA (impresa) allora l IVA è dovuta. Fermo restando il criterio della vetustà dell immobile, le aliquote dell IVA avvantaggiano l acquisto della prima casa (regime agevolato) e si applicano in misura ridotta per gli immobili non di lusso (regime ridotto), mentre rientrano nell ambito dell aliquota ordinaria per gli acquisti di immobili di lusso. L acquisto di un abitazione è altresì gravato da imposte d atto rappresentate dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, che varia in ragione del principio di alternatività: - nel caso di operazioni soggette ad Iva le imposte sono dovute in misura fissa (168,00 euro ciascuna); - nel caso di operazioni rientranti nel regime di esenzione IVA tali imposte sono dovute, per l aliquota dell imposta di registro (dipendentemente dalla natura del bene), per la trascrizione dell operazione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari (imposta ipotecaria all 1%) e per l aggiornamento del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (pari al 2%) Il sistema di agevolazioni connesse alla prima casa sono subordinate all esistenza delle seguenti condizioni: - presupposto oggettivo: l acquisto non deve riguardare abitazioni di lusso; - presupposti soggettivi: l acquirente non deve essere titolare di altro immobile nel comune dove è ubicato quello oggetto di transazione, né di altro immobile sul territorio nazionale - connessione territoriale: l acquirente deve risiedere o trasferirsi nel comune in cui si trova l immobile. Sempre riguardo alla prima casa è possibile ottenere delle detrazioni sul mutuo stipulato per l acquisto: dal 2001 in poi è possibile detrarre fino a 4 mila euro complessivi, entro un anno dall acquisto 9. Per favorire il recupero del patrimonio edilizio e rilanciare l attività delle costruzioni sono stati introdotti i seguenti incentivi fiscali: - (legge n. 449/97) detrazioni significative dell Irpef (36%) delle spese sostenute per le opere di ristrutturazione di abitazioni, sino a un massimo di 48 mila euro 9 gli anni sono due se è in corso una ristrutturazione 100

19 per ciascuna unità, valide fino al 31 dicembre 2012; - (legge n. 296/06) che prevede la detrazione del 55% della spese per interventi di riqualificazione di fabbricati volti al risparmio energetico, calcolata su importi variabili a seconda della tipologia dell intervento, per una detrazione massima variabile da 30 a 100 mila euro. Tali detrazioni non sono cumulabili tra loro, sono e riguardano tutte le tipologie di abitazioni, principali e secondarie (da ripartire rispettivamente in 10 e 5 anni) e sono subordinate al rispetto di rigorose procedure formali volte ad assicurare che le opere siano conformi alle finalità perseguite. In conformità con la normativa comunitaria, agli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica si applica l aliquota IVA ridotta del 10% per cento (in luogo di quella ordinaria del 20%): tale agevolazione è prevista fino a tutto il Le agevolazioni hanno sostenuto in modo importante il comparto delle costruzioni: - nel 2008 sono state pari a 44 miliardi di euro, pari ad oltre la metà degli investimenti complessivi nel mercato delle abitazioni (circa 84 miliardi); - i dati dell Agenzia delle entrate evidenziano che il numero di ristrutturazioni edilizie effettuate con il regime agevolato è stato di circa 400 mila nel 2008 e di oltre 3,6 milioni nel periodo ; - le statistiche sulle dichiarazioni Irpef diffuse dal Dipartimento delle finanze, evidenziano, nel periodo , che la detrazione media annua è stata pari a quasi 1,5 miliardi di euro La locazione Negli ultimi anni il legislatore è intervenuto con misure volte a sostenere l offerta di immobili in locazione: la riforma sulle locazioni avviata con la legge n. 431/98 è stata ispirata dall esigenza di attenuare le distorsioni indotte dalla legge sull equo canone che, pur finalizzata a estendere il diritto all abitazione a più ampi strati della popolazione, aveva generato rigidità normative nella quantificazione del canone e in materia di sfratti, contribuendo di fatto a ridurre la convenienza all affitto da parte dei piccoli proprietari e a restringere l offerta di case in locazione. La disciplina sulle locazioni prevede, oltre a misure di liberalizzazione del mercato, interventi assistenziali per gli inquilini a basso reddito e incentivi fiscali per i proprietari, volti a stimolare l offerta di case in affitto. Sono stati previsti due tipi di contratti di locazione: - il contratto libero, le cui condizioni sono negoziate dalle parti, con durata quadriennale, rinnovabile per altri quattro anni; - il contratto a canone concordato, con durata triennale e rinnovabile per ulteriori due anni, con canoni determinati in base ad accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è 101

20 tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione: - in libero mercato il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento al fine di tenere conto delle eventuali manutenzioni - a canone convenzionale il reddito da assoggettare all Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente, tuttavia la legge prevede che i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale. Anche il locatario beneficia di una detrazione variabile in funzione del reddito e delle condizioni soggettive (giovani e lavoratori in mobilità). Sul fronte della tassazione sugli atti le locazioni sono soggette ad un imposta di registro - pari al 2 per cento del canone pattuito per l intera durata del contratto; - per i contratti a canone convenzionale la base imponibile è ridotta del 30 per cento. Oltre alla detrazioni previste dal contratto concordato per la proprietà, la legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevede la possibilità di detrazione dai redditi per le seguenti sei categorie: - inquilini intestatari di contratti in regime di canone concordato che beneficiano di detrazioni; - inquilini a basso reddito: per i soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale stipulati o rinnovati, spetta una detrazione; - giovani (dai 20 ai 30 anni) che possono beneficiare di una detrazione per l unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, a condizione che la stessa sia diversa dall abitazione principale dei genitori; - lavoratori in mobilità (lavoratori dipendenti che abbiano stipulato un contratto di locazione) per i quali è prevista una detrazione se hanno trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo; - studenti universitari iscritti ad un corso di laurea presso un ateneo ubicato in un Comune diverso da quello di residenza. 102

21 Infine la circ. n. 26/E del 1 luglio 2011 promulgata dall agenzia delle Entrate, introduce e specifica l ambito di applicazione della cedolare secca: La cedolare secca (o tassa piatta) è un opzione al regime di tassazione ordinaria che può essere esercitato da persone fisiche private, in casi di comproprietà e contitolarità delle abitazioni e nel caso di intermediazione immobiliare: sono esclusi i titolari di partite IVA, le società di persone e capitale, gli enti pubblici e privati, le proprietà condominiali. La cedolare secca si applica a tutti gli immobili in gruppo A (escluso A/10 ed usi promiscui) comprese le pertinenze e le locazioni di porzione di immobile, e vincola il locatario per l intera durata del contratto. Nel periodo di durata dell opzione la cedolare secca sostituisce IRPEF e l imposta di registro Imposta Municipale Unica (IMU): definizione ed impatti Il Decreto legge n. 201 del 6 dicembre 2011 (convertito in legge n. 214 del 22 dicembre 2011 cd. Manovra Salva Italia), riforma sensibilmente la fiscalità immobiliare sia sotto il profilo degli istituti giuridici introducendo l Imposta Unica Municipale IMU nella sua versione sperimentale - che dell impatto sulla fiscale per i soggetti passivi dell IMU proprietari pubblici e privati o detentori di diritti reali sugli immobili. Appare rilevante, nel quadro dello studio, indagare i contenuti del provvedimento e i suoi impatti focalizzandosi in particolare su tre ordini di prospettive: l impatto dell IMU rispetto al previgente regime fiscale dell ICI; l impatto del nuovo regime fiscale con riferimento a profili sociali tipo (famiglie plurifamiliari ed unifamiliari, proprietari di abitazioni locate); l impatto sul sistema della tassazione indiretta mediante il confronto tra il valore imponibile calcolato con i meccanismi introdotto dalla legge e il valore di mercato dei beni Imposta Municipale Unica Sperimentale A decorrere dal 2012 fino al 2014 la legge anticipa l entrata in vigore dell IMU prevista dal decreto sul federalismo fiscale municipale (n. 23/11) che entrerà in vigore nella sua versione ordinaria a decorrere dal La versione sperimentale dell IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l Irpef e le relative addizionali locali e l Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) e si applica a ai proprietari e titolari di diritti reali di fabbricati (compresa l abitazione principale e le relative pertinenze), aree fabbricabili ed agricole nonchè agli immobili strumentali all esercizio di attività d impresa. L imposta si applica. Rilevante, ai fini dello studio, è l introduzione di nuove modalità di calcolo del valore imponibile dell IMU rispetto a quanto veniva effettuato per l ICI nel caso delle 103

22 principali categorie catastali che contraddistinguono il tessuto urbano (residenziale e non residenziale). Il quadro sinottico successivo illustra i criteri di calcolo del valore imponibile per le principali categorie d interesse. Figura 56 Quadro sinottico Valore Catastale ICI regime pregresso moltiplicatore ICI Valore Catastale IMU nuove regime fiscale moltiplicatore IMU incremento moltiplicatore Gruppo A RC rivalutata 5% 110 RC rivalutata 5% esclusi A/ Gruppo C RC rivalutata 5% 120 RC rivalutata 5% pertinenz e C/2 cantine C/6 garage C/7 tettoie A/10 RC rivalutata 5% 60 RC rivalutata 5% uffici privati Gruppo C/1 RC rivalutata 5% 40,8 RC rivalutata 5% 55 14,2 negozi Gruppo D RC rivalutata 5% 60 RC rivalutata 5% 60 0 Per quanto concerne le abitazioni (gruppo A escluso A/10) e le relative pertinenze (le cantine C/2, i garage C/6 e le tettoie C/7) fermo restando la rivalutazione della rendita catastale (5%) rispetto al regime ICI, il moltiplicatore che converte la rendita catastale in valore catastale/imponibile subisce un incremento di un terzo che equivale a 40 punti percentuali (si passa dunque dal moltiplicatore 120 al moltiplicatore 160). Elemento di rilievo introdotto con il nuovo regime fiscale riguarda l assimilazione del medesimo moltiplicatore per tutte le abitazioni (gruppo A) cassando, di fatto, l agevolazione per le prime case che con il regime pregresso beneficiavano di un moltiplicatore inferiore (110). Ne consegue che, stando ai nuovi criteri di calcolo del valore catastale/imponibile introdotto con la legge 214/11, l intero patrimonio abitativo subisce un incremento di valore del 33%. Tale elemento si ripercuote su tutta la tassazione fiscale (transfer tax) che assume il valore catastale come base imponibile. 104

23 Figura 57 Impatto su categoria abitazioni (A escluso A/10) della variazione criteri di calcolo imponibile IMU imponibile ICI Se l abitazione e le relative pertinenze subiscono, con il nuovo regime fiscale un importante incremento della base imponibile, ampliando l analisi del meccanismo di calcolo ad altre categorie di immobili urbani, si verifica che: gli uffici e studi privati (A/10) subiscono un incremento di un terzo passando da un moltiplicatore 60 ad un moltiplicatore 80; la categoria in assoluto più penalizzata sono i negozi (C/1) in cui il moltiplicatore passa da 40,8 a 55 (facendo registrare un incremento del 34%); nessun incremento nelle modalità di determinazione per la categoria speciale D che comprende gli immobili industriali D/1 e i fabbricati per attività industriali (D/7) e attività commerciali (D/8) fino ad altre immobili suscettibili ad avere reddito alberghi (D/2), teatri (D/3) case di cura (D/4). Per questa categoria di immobili infatti il moltiplicatore rimane immutato (60). La seconda modifica sostanziale introdotta con il nuovo regime fiscale riguarda le aliquote impositive. Allo stato attuale, fino alla determinazione delle aliquote da parte di ciascun comune, è possibile individuare il quadro generale delineato dalla legge nazionale. A fronte di un aliquota ICI variabile dal 4 al 7 per mille, l aliquota base dell IMU si attesta al 7,6 per mille con facoltà dei comuni, mediante deliberazione di Consiglio comunale e regolamento, di variare tale aliquota nella misura del 3 per mille in aumento o diminuzione. Nel caso di prima casa (abitazione principale), l aliquota ridotta è del 4 per mille con 105

24 facoltà di modifiche del 2 per mille in aumento o diminuzione. Particolare disciplina trovano gli immobili locati a destinazione residenziale e non per i quali i comuni possono utilizzare l aliquota di base (4 per mille) eventualmente articolate in ragione della natura libera o calmierata del contratto. Figura 58 Impatto su categoria abitazioni (A escluso A/10) della variazione criteri di calcolo ordinaria min max aliquota base 0,76% 0,46% 1,06% prima casa 0,40% 0,20% 0,60% immobili locati 0,40% Oltre alle aliquote di base, il legislatore ha individuato un sistema di detrazioni sull importo dovuto; in particolare: nel caso di abitazione principale e delle relative pertinenze la detrazione è fissata in 200 euro; per gli anni di applicazione dell IMU sperimentale (2012 e 2013) la detrazione prima casa è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio (di età non superiore ai 26 anni se dimorante abitualmente e residente anagraficamente anche se non necessariamente a carico ) fino ad un massimo di 400 euro. Rileva, nella prospettiva dell edilizia residenziale pubblica (convenzionata e sovvenzionata) rileva l applicabilità del regime delle detrazioni nei casi di unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazioni principali dei soci assegnatari nonché agli alloggi assegnati agli ex IACP Impatto IMU sul territorio provinciale: simulazioni A partire dal quadro delineato dal legislatore, lo studio ha approfondito l impatto del nuovo regime fiscale in provincia di Pordenone. A tal fine è stato individuato un campione di indagine così composto: stratificazione territoriale: il capoluogo e i comuni di conurbazione (Porcia e Cordenons), le città capoluogo di ambito socio economico (Sacile, Maniago, Spilimbergo, San Vito al Tagliamento e Claut); localizzazione del fabbricato: l analisi dell impatto è stata verificata con riferimento alle diverse classi catastali individuate nel DM 27 settembre 2001; tipologia di immobili residenziali: abitazioni civili ovvero appartamenti in condominio (A/2) di circa 100 mq (equivalenti a 6 vani catastali) e villini (A/7 di 8 vani catastali) nei casi in cui la tipologia della casa isolata rappresenti un modello 106

25 insediativi caratterizzante (Porcia, Cordenons e San Vito al Tagliamento); immobili non residenziali: lo studio approfondisce, accanto alle tipologie residenziali, alcune tra le più diffuse tipologie non residenziali: i negozi (C/1) e gli edifici industriali (D/1) e gli uffici privati a Pordenone. Rispetto a tale patrimonio è stato possibile condurre alcune simulazioni relative ai seguenti tre aspetti: 1. individuare l impatto, rispetto alle aliquote ICI applicate dalle singole realtà, dell IMU secondo diverse ipotesi di aliquota IMU applicata e con riferimento alle abitazioni, negozi e capannoni industriali; 2. rispetto al patrimonio abitativo, quantificare l imposizione indotta dall applicazione dell IMU su tre profili sociali (famiglia con quattro componenti in casa di proprietà, famiglia uni personale che abita in proprietà e proprietario che pone in locazione l abitazione); 3. verificare, se e in che misura, il valore catastale esito dell IMU sia in linea con i valori di mercato. 1. L impatto IMU rispetto all ICI L analisi dell impatto dell IMU rispetto all ICI effettivamente praticata è stato effettuato per le seguenti tre destinazioni d uso: la residenza (A/2); i negozi (C/1); i capannoni (D/1). Inoltre limitatamente alla realtà di Pordenone si è verificato l impatto per quanto riguarda gli uffici e studi privati (A/10). Le simulazioni assumono l applicazione dell aliquota ordinaria (0,76%) rispetto alle variazioni in diminuzione ed aumento (0,46% e 1,06%) per tutte le categorie esaminate. Nel caso della residenza (A/2) si esamina inoltre l impatto per quanto concerne l applicazione dell aliquota ridotta di base (0,4%) rispetto alle variazioni concesse in diminuzione ed aumento (0,2% e 0,6%). Per quanto concerne le abitazioni civili, qualora si optasse per l applicazione dell aliquota ordinaria si assisterebbe ad un incremento medio è del 47,5% con picchi massimi a Cordenons (54,8%) e minimi a Maniago (36,7%). L applicazione della soglia minima concessa dal legislatore fa scendere l incremento medio a 13,3% (con un beneficio per Maniago 4,6%) mentre la soglia massima del 1,06% aumenta l imposizione 107

26 nell ordine del 62,4%. È interessante notare che, l applicazione dell aliquota ridotta determina una sostanziale permanenza dell aliquota impositiva rispetto alla situazione attuale; l applicazione della soglia minima rispetto all aliquota ridotta determina il sostanziale dimezzamento dell imposizione fiscale mentre l applicazione della soglia massima determina incrementi del 33,5%. Merita rilevare che le variazioni registrate sono valide per tutte le classi catastali individuate nelle singole realtà territoriali analizzate e rimangono sostanzialmente uguali tra diverse categorie di immobili (A/2 e A/7). Figura 59 Impatto ICI IMU su categoria abitazioni (A2) Impatto ICI - IMU aliquote ordinarie aliquote ridotta 0,46% 0,76% 1,06% 0,20% 0,40% 0,60% Pordenone 17,8% 50,2% 64,3% -89,1% 5,5% 37,0% Cordenons 25,3% 54,8% 67,6% -71,9% 14,1% 42,7% Porcia 2,9% 41,2% 57,8% -123,4% -11,7% 25,5% Maniago -4,6% 36,7% 54,6% -140,6% -20,3% 19,8% Sacile 10,3% 45,7% 61,1% -106,3% -3,1% 31,3% S.Vito al Tagliamento 10,3% 45,7% 61,1% -106,3% -3,1% 31,3% Spilimbergo 26,8% 55,7% 68,2% -68,4% 15,8% 43,9% Claut 17,8% 50,2% 64,3% -89,1% 5,5% 37,0% media 13,3% 47,5% 62,4% -99,4% 0,3% 33,5% Figura 60 Impatto ICI IMU su categoria negozi (C1) Impatto ICI - IMU aliquote ordinarie C/1 0,46% 0,76% 1,06% Pordenone 11,3% 46,3% 61,5% Cordenons 19,4% 51,2% 65,0% Porcia -4,8% 36,6% 54,5% Maniago -12,9% 31,7% 51,0% Sacile 3,2% 41,4% 58,0% S.Vito al Tagliamento 3,2% 41,4% 58,0% Spilimbergo 21,0% 52,2% 65,7% Claut 11,3% 46,3% 61,5% media 6,5% 43,4% 59,4% Nel caso dei negozi, il quadro delle elaborazioni assume l applicazione dell aliquota ordinaria in un negozio di 50 mq. In questo caso, l incremento indotto è mediamente del 43,4% con una soglia minima l incremento è del 6,5% mentre l applicazione del 108

27 massimo aumento sull aliquota ordinaria determina incrementi dell ordine del 59,4%. Merita evidenziare che, confrontando l impatto dell IMU tra categorie abitative e commerciali, queste ultime subiscono incrementi inferiori. L analisi dell impatto dell IMU rispetto all ICI rispetto all applicazione dell aliquota media (e suoi scostamenti minimi e massimi) a Pordenone con riferimento a tre categorie (abitazione, uffici privati e negozi) evidenzia che, seppure marginalmente, la categoria abitativa rappresenta il segmento del patrimonio maggiormente penalizzato con un incremento medio superiore sia agli uffici che ai negozi. Figura 61 Impatto ICI IMU tra categorie urbane 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% abitazioni uffici negozi 10,00% 0,00% 0,46% 0,76% 1,06% Figura 62 Impatto ICI IMU su categoria capannoni (D1) Impatto ICI - IMU aliquote ordinarie D/1 0,46% 0,76% 1,06% Pordenone -19,6% 27,6% 48,1% Cordenons -8,7% 34,2% 52,8% Porcia -41,3% 14,5% 38,7% Maniago -52,2% 7,9% 34,0% Sacile -30,4% 21,1% 43,4% S.Vito al Tagliamento -30,4% 21,1% 43,4% Spilimbergo -6,5% 35,5% 53,8% Claut -19,6% 27,6% 48,1% media -26,1% 23,7% 45,3% L impatto dell IMU è stato quantificato anche per il segmento industriale (D/1) assumendo alla base dell elaborazione alcuni capannoni tipo. Gli esiti sono di un certo 109

28 rilievo nella misura in cui, a fronte di un incremento medio del 23,7%, l applicazione dell aliquota minima (0,46%) determina un vantaggio del 26,1%, fenomeno che non si riscontra per le restanti categorie. Il trattamento impositivo che caratterizza le categorie strumentali all attività imprenditoriale (commercio, direzionale e produzione) evidenzia che il segmento produttivo è in assoluto il più privilegiato (soprattutto rispetto all applicazione delle aliquote minime ordinarie) a fronte delle categorie degli uffici e negozi che, seppure meno penalizzate della residenza, registrano incrementi comunque significative (46% vs 27% dei capannoni). Figura 63 Impatto ICI IMU tra categorie strumentali all esercizio di attività 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00% -20,00% -30,00% 0,46% 0,76% 1,06% uffici negozi capannoni 2. L impatto IMU sui profili sociali La seconda categoria di analisi si focalizza sull impatto che l IMU produce rispetto a tre profili sociali: le famiglie proprietarie di immobili di abitazione secondo diverse composizioni: la famiglia composta da 4 unità e la famiglia uni personale; il proprietario di immobili che pone il bene in locazione in regime di libero mercato. Le analisi assumono la stratificazione territoriale ritenuta rappresentativa del territorio provinciale (Pordenone e conurbamento, comuni capoluogo di ambiti socio economici) ed assume un abitazione tipo rappresentativa del tessuto abitativo (A/2 o A/7) in localizzazioni semicentrali. L ipotesi di aliquota assume che: nei casi di proprietà, l aliquota alla base della simulazione sia l aliquota ridotta (0,4% con scostamenti +/- 0,2%) e le detrazioni previste per il periodo 110

29 sperimentale dell imposta (200 euro per abitazione + 50 euro per ciascun figlio); nel caso di immobile concesso in locazione, l impatto fiscale per la proprietà è stimato ipotizzando l aliquota ordinaria (0,76% con scostamenti +/- 0,3%). L impatto dell IMU sulla famiglia tipo è di fatto nullo qualora i comuni optino per l aliquota minima in regime ribassato (0,2%) mentre è dell ordine di 200 euro anno per l aliquota ribassata ordinaria. Dell ordine di 460 euro anno l impatto medio sulle famiglie della provincia qualora i comuni optassero per un imposizione massima dell aliquota ribassata. Figura 64 Impatto IMU sulla famiglia tipo famiglia tipologia localizzazione 0,20% 0,40% 0,60% Pordenone centro 48,79 397,59 746,38 abitazione civile periferia -81,35 137,29 355,94 Cordenons villini semicentrale 47,06 394,12 741,18 Porcia villini semicentrale -8,47 283,06 574,59 Maniago abitazione civile semicentrale -128,21 43,59 215,38 Sacile abitazione civile semicentrale -76,15 147,71 371,56 S.Vito al Tagliamento villini semicentrale -29,29 241,41 512,12 Spilimbergo abitazione civile semicentrale -128,21 43,59 215,38 Claut abitazione civile unica -81,35 137,29 355,94 media -44,48 211,04 466,57 Nel caso di famiglia uni personale, l impatto dell IMU sulla famiglia tipo è dell ordine di 300 euro anno per l aliquota ribassata ordinaria; ne consegue che una famiglia uni personale (il cui reddito medio è inferiore a quella tipo) è soggetto ad un imposta del 50% superiore. L imposizione minima si attesta a 50 euro anno circa mentre nel caso dell imposizione massima dell aliquota ribassata (0,6%) l impatto è mediamente di 555 euro anno. Nel caso del proprietario di un immobile in locazione libera, si assume l applicazione della tariffa ordinaria fermo restando le caratteristiche intrinseche e localizzative del patrimonio assunte in precedenza. L applicazione dell aliquota ordinaria prevista dalla legge evidenzia che la media impositiva si attesterebbe a 955 euro/anno con un massimo di euro all anno e un minimo di 578 euro-anno. 111