Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Fase di consolidamento in vista della ripresa Nel corso del 2015 il mercato immobiliare italiano e quello europeo dovrebbero lasciarsi alle spalle definitivamente le difficoltà iniziate nel 2008, riportando stabilità in un settore che ha risentito più di altri della crisi economica internazionale. Il processo di recupero riteniamo sarà graduale perché il mercato si muove lentamente e segue dinamiche molto differenziate sul territorio. In questi ultimi mesi le compravendite in Italia sono tornate ad aumentare e sono ripartire le richieste di erogazione di mutui. Presto si dovrebbero sentire anche gli effetti positivi della liquidità messa in circolazione dalla politica espansiva della BCE attraverso il Quantitative Easing. Le compravendite sono cresciute nel 4 trimestre 2014 del 7,1% a/a e del 3,6% nell intero anno. I prezzi invece, condizionati ancora dall attuale scenario deflazionistico, continuano ad aggiustarsi verso il basso e rimandano la ripresa tra la fine del 2016 e il Secondo Nomisma, che ha recentemente presentato il suo primo Osservatorio 2015, entro fine anno le transazioni dovrebbero salire di oltre il 12% a circa 468 mila, per poi superare abbondantemente quota 500 mila negli anni successivi. Livelli comunque che rimarranno ben lontani dai 600 mila scambi su cui stazionava il mercato a crisi già conclamata, tra il 2008 e il Nota mensile Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Italia, numero di compravendite residenziali annuali Fonte: Agenzia delle Entrate; (*) Previsioni Nomisma Le compravendite dunque sono attese in lenta risalita grazie anche alla maggiore dinamicità del mercato dei mutui che è tornato più accessibile; per il 2015 Nomisma stima una crescita dei mutui erogati del 30% circa a/a, a 32 miliardi di euro, precisando che, seppure non mancheranno surroghe e sostituzioni, sarà maggiormente concentrata sui nuovi contratti. La quota di acquisti sostenuta da finanziamento ipotecario dovrebbe quindi continuare a crescere, dopo l'incremento del 12,7% dello scorso anno. I prezzi medi delle abitazioni nel 2014 hanno mostrato un calo del 4,4% e, nei primi tre mesi dell anno corrente, sono scesi con una variazione trimestrale stimabile intorno all 1%-1,5%. Nel 2015 la perdita, secondo Nomisma, sarà del 2,9%, con i picchi più marcati in città come Firenze -3,8%, Roma -3,4%, Bologna -3%. Poi, nel 2016, congiuntura economica permettendo, tutte le grandi città dovrebbero tornare al segno positivo, ma solo in quattro dovrebbero superare la quota dell'1%: Milano +1,7%, Genova +1,4%, Bologna e Torino +1,1%. Le stesse quattro città vedranno, secondo Nomisma, prezzi al rialzo tra il 3% e il 3,9% nel La rinnovata fiducia nel sistema Paese e l interesse dimostrato da parte degli investitori internazionali, orientati per lo più verso immobili di qualità, hanno avuto effetti benefici anche sul mercato residenziale che, nonostante la sua connotazione più domestica, ha una quota Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all Avvertenza Generale.

2 preponderante all interno dell industria immobiliare, superiore all 80% del fatturato complessivo. Andamento dei prezzi degli immobili nell ultimo anno Variazioni % annuali 13 grandi città 13 città intermedie Abitazioni nuove -4,0-2,5 Abitazioni usate -4,4-2,8 Uffici -4,4-2,8 Negozi -4,2-2,8 Capannoni -5,6-3,8 Fonte Nomisma Esaminando i dati del campione di Nomisma diviso tra 13 grandi centri e 13 città intermedie, emerge come la tenuta sia stata maggiore in queste ultime. Ciò può essere spiegato da un duplice effetto: da un lato i prezzi hanno retto di più negli anni scorsi, dall altro tra il 2013 e 2014 le transazioni sono salite del 10,3% contro l 8,4% delle grandi città. Si può concludere affermando che difficilmente, nel medio termine, rivedremo i prezzi del passato, tuttavia stando alle previsioni Nomisma chi accede, da qui a un anno, al mercato immobiliare può trovare occasioni interessanti a prezzi considerati minimi del ciclo. Inoltre, il mercato delle locazioni rimane molto vivace e i canoni sono scesi meno dei prezzi di compravendita, garantendo rendimenti competitivi con altri strumenti a basso rischio (soprattutto considerando l'effetto su titoli di stato e bond del QE della BCE). Oltre a ciò, il livello di tassazione sembra essersi assestato. Previsioni dei prezzi medi nelle 13 grandi città Variazioni% annuali Abitazioni -2,9 0,9 3,0 Uffici -3,1 0,2 2,8 Negozi -2,6 0,4 2,5 Fonte Nomisma Tassi d interesse su mutui e prestiti In occasione della riunione del 15 aprile, la BCE ha lasciato i tassi di riferimento invariati (0,25% il refi, -0,2% il tasso sui depositi e 0,3% il tasso marginale), evidenziando il buon andamento dell acquisto di titoli pubblici (QE), già in corso dal 9 marzo. Il Presidente della BCE Draghi si è detto, infatti, soddisfatto degli effetti finora evidenti sui mercati finanziari e sull economia reale delle misure messe in atto dalla BCE. In particolare Draghi ha sottolineato come grazie all annuncio prima e poi all avvio del QE, le aspettative d inflazione stiano finalmente risalendo, implicando a parità di tassi nominali, una diminuzione dei tassi reali che a loro volta rappresentano un robusto stimolo per la ripresa economica. Nei dettagli, il primo mese di acquisti (QE) è risultato in linea con gli obiettivi autoimposti dall Istituzione centrale, sia in termini di ammontare totale (circa 60 miliardi di euro) sia di vincoli. Nessuna novità per lo scenario macroeconomico rispetto alle previsioni della scorsa riunione di inizio marzo: la ripresa economica nell area euro dovrebbe farsi progressivamente più robusta e i rischi restano al ribasso ma più equilibrati che in passato e l inflazione, dopo alcuni mesi in cui dovrebbe mantenersi inferiore a zero, dovrebbe progressivamente risalire verso l obiettivo della BCE. Dall avvio del QE i tassi Euribor sono ulteriormente scesi, raggiungendo nuovi minimi storici sulle principali scadenze, con quella a 1 mese diventata negativa e quella a 3 mesi in prossimità dello Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 2

3 zero. Tale quadro di tassi Euribor su livelli contenuti dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire. I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE 0.5 Area Euro 1m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE 0.4 Area Euro 6m Euribor Area Euro 3m Euribor Area Euro 12m Euribor set-14 ott-14 nov-14 dic-14 gen-15 feb-15 mar-15 Fonte: Bloomberg Nuovi ribassi e minimi storici anche per i tassi Eurirs, che sono ulteriormente diminuiti per effetto dell avvio del QE da parte della BCE. Si giustifica dunque ancora una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. I tassi swap (Eurirs) Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni 0.0 dic-13 feb-14 apr-14 giu-14 ago-14 ott-14 dic-14 feb-15 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 3

4 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI (https://markethub.bancaimi.com/home_public.html). Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 4

5 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo (www.intesasanpaolo.com). Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Cecilia Barazzetta Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Monica Bosi Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 5

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