ABITAZIONI SECONDARIE:

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1 SETTEMBRE 2013 Edizione Immobilia SVIT Ticino ABITAZIONI SECONDARIE: Legge e ordinanza in consultazione Pagina 4

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3 SETTEMBRE 2013 Edizione Immobilia SVIT Ticino editoriale Alberto Montorfani immobilia Edizione Editoriale ABITAZIONI SECONDARIE: Legge e ordinanza in consultazione Pagina 4 Centro commerciale Polaris, Chiasso (fotomengani) Indice Alberto Montorfani «Abbiamo potuto aggiungere qualificati interventi di esperti locali su temi rilevanti per l economia immobiliare.» A che punto siamo con la nuova Legge sulle residenze secondarie, dopo la bocciatura da parte del TF dell ordinanza del Consiglio Federale? Come viene tassata la provvigione di intermediazione nel caso di un immobile situato fuori cantone? Come allestire una «check-list» fiscale quando si è confrontati con varie ipotesi di vendita di un immobile di proprietà di una persona giuridica? E come comportarsi con le nuove disposizioni IVA sul consumo proprio? Il secondo numero di Immobilia Ticino non può certo essere classificato fra le riviste «leggere», da scorrere dal parrucchiere o prima di entrare in studio dal dentista. Ma consideriamo che si tratta di un «best of» di interessanti articoli già pubblicati dall edizione principale di Immobilia, ai quali abbiamo potuto aggiungere qualificati interventi di esperti locali su temi rilevanti per l economia immobiliare. Consideriamo anche che la periodicità della nostra nuova rivista non è mensile, come quella delle sorella maggiore, ma abbiamo almeno quattro mesi per «digerirla» prima della prossima. E costituirà un valido repertorio di riferimento cui rivolgersi, anche in futuro, ricordandoci la cura e il dettaglio espressi nei temi trattati. E per chi amasse particolarmente il «taglio» più leggero, c è anche il rendiconto, con foto, della nostra recente spumeggiante assemblea annuale! Di nuovo, buona lettura. Alberto Montorfani Presidente SVIT Ticino 04 Legge e ordinanza in consultazione Dopo la decisione del TF, si è resa necessaria una nuova proposta legislativa sottoposta alla procedura di consultazione fino al prossimo 20 ottobre. 06 non è tutto oro quello che luccica La verifica degli immobili dal punto di vista strutturale ed economico è un compito centrale ma molto impegnativo per gli esperti immobiliari. 08 riserve circa la modifica della prassi A fine 2012 l AFC ha presentato la bozza di modifica dell Info IVA04 concernente il settore Edilizia. Nella procedura di consultazione, la SVIT esprime riserve circa la modifica della prassi riguardante l imposizione del consumo proprio nel settore edilizio. 10 L acquisto dal punto di vista fiscale La redditività di un immobile va valutata non solo dal punto di vista economico-aziendale, bensì anche sotto il profilo fiscale. 12 L assoggettamento delle provvigioni Nei rapporti intercantonali vi è incertezza se le provvigioni da mediazione immobiliare debbano essere tassate nel luogo di domicilio o in quello di situazione dell immobile. Le opinioni della dottrina divergono da quelle del TF. E i Cantoni che strada hanno intrapreso? 16 La transazione sotto il profilo dell IVA L acquisto dell immobile conviene? Questa è la domanda a cui deve rispondere la Investment SA nel nostro esempio. Il rendimento futuro dipende anche dal tipo di transazione immobiliare e dalle rispettive conseguenze in materia di IVA. SVIT Ticino 18 una serata davvero speciale L assemblea annuale ordinaria di SVIT Ticino si è tenuta quest anno il 23 maggio alla Madonna del Sasso di Orselina, un luogo ricco di storia e tradizione, un gioiello del nostro territorio riscoperto da molti partecipanti grazie alla visita guidata con Frate Agostino. 20 corsi per assistenti SVIT Lo scorso 7 giugno si è svolto l esame di chiusura della prima edizione del corso per Assistenti SVIT in amministrazione di stabili locativi. 22 La Formazione SVIT Ticino 22 Impressum immobilia Maggio

4 politica immobiliare ABITAZIONI SECONDARIE Legge e ordinanza in consultazione Dopo la decisione del TF, si è resa necessaria una nuova proposta legislativa sottoposta alla procedura di consultazione fino al prossimo 20 ottobre. Appariva comunque evidente che all Ordinanza del Consiglio Federale del 22 agosto 2012 sarebbe seguita una proposta legislativa duratura che è stata appunto sottoposta alla procedura di consultazione sino al 20 ottobre La proposta legislativa si compone di due avanprogetti relativi alla nuova Legge Federale sulle abitazioni secondarie e alla relativa Ordinanza, che, sottoposte congiuntamente alla procedura di consultazione, permettono dunque di raccogliere tutte le opinioni interessate. Prima di esaminare i principali aspetti dei due testi legislativi, occorre sottolineare che non è stato facile tradurre il principio costituzionale in una Legge di facile comprensione ed applicazione, con dunque uno scenario futuro di carattere giurisprudenziale che permetterà anche di definire meglio determinati concetti. (Foto: M. Cereghetti) Gianmaria Mosca* La decisione del TF. In data 11 marzo 2012 Popolo e Cantoni svizzeri hanno approvato come noto una profonda limitazione costituzionale delle residenze secondarie nei Comuni ove viene superata la percentuale del 20% di abitazioni di vacanza. Come recepito recentemente dal Tribunale Federale, il dettato costituzionale per la sua chiarezza ed immediatezza è già entrato in vigore nel momento in cui è stato appunto approvato dalla sovranità popolare e cantonale Svizzera. Questa decisione ha dunque inciso in diversi Cantoni ove si reputava che la limitazione dovesse entrare in vigore soltanto dal 1 gennaio 2013, soprattutto ove la competenza a rilasciare licenze edilizie è demandata principalmente ai soli Comuni (differentemente dal Cantone Ticino ove sussiste comunque una competenza cantonale). In questo senso anche l Ordinanza provvisoria del Consiglio Federale del 22 agosto 2012, che prevedeva l entrata in vigore delle nuove norme per il 1 gennaio 2013, è stata smentita dal potere giudiziario. Molte le eccezioni. Esaminando pertanto la proposta di Legge Federale, occorre menzionare immediatamente che l art. 2 dell avanprogetto si concentra sulla definizione di abitazione e di abitazione primaria, ritenuto che tutti gli oggetti che non ricadono nell elenco dell art. 2 dell avanprogetto legislativo devono essere considerati residenze secondarie. Personalmente non mi sono mai piaciute le definizioni negative in campo legislativo, preferendo che la Legge dica esattamente in positivo quali siano le residenze secondarie toccate dal provvedimento restrittivo. Ai sensi quindi del progetto legislativo, sono abitazioni le unità abitative dotate di cucina, di accesso proprio e di una struttura edile: pertanto, con una roulotte possiamo muoverci a piacimento. L abitazione primaria si contraddistingue poi per la presenza di almeno una persona iscritta con domicilio principale nel luogo di situazione dell immobile, entrando così in considerazione un concetto anagrafico che alle nostre latitudini non svolgeva abitualmente un ruolo determinante. L art. 2 dell avanprogetto legislativo specifica poi che sono considerate abitazioni primarie anche le abitazioni occupate per scopi di lavoro, le abitazioni collegate ad un altra abitazione nel medesimo edificio, le abitazioni destinate all affitto a lungo termi- 4 immobilia Settembre 2013

5 ne, le abitazioni destinate al personale di un impresa o che costituiscono dépendances per alberghi od istituti. Ogni Comune è quindi tenuto ad allestire un inventario delle abitazioni primarie, mentre la Confederazione fissa per ogni Comune la quota delle abitazioni secondarie sullo stesso territorio. Vale dunque il principio che se in un Comune viene superata la soglia del 20% di residenze secondarie non possono essere autorizzate nuove residenze di I rustici ticinesi possono dunque essere trasformati anche fuori dalle zone edificabili, purché siano degni di protezione» Le Autorità possono evidentemente anche intervenire per ottenere il ripristino della situazione legale. Conseguentemente, una prima impressione scaturente dall avanprogetto del Consiglio Federale permette di concludere che i due principali obbiettivi, che personalmente ritenevo fondamentali nell applicazione del principio costituzionale, ossia la irretroattività e la tutela dei rustici ticinesi, rimangono ancorati nel provvedimento legislativo, sempre ovviamente che le Camere si allineino all avanprogetto stabilito dal Consiglio Federale. Quest ultimo ha presentato anche il progetto di Ordinanza sulle abitazioni secondarie che si limita però a precisare la possibilità di menzionare a Registro Fondiario una limitazione d uso ad abitazione primaria e a specificare esecutivamente i principi indicati nella Legge. In considerazione della proposta legislativa articolata, la necessità di un Ordinanza Federale potrebbe anche essere messa in discussione. vacanza, salvo per le eccezioni specificatamente previste dalla Legge. Una prima eccezione viene indicata all art. 7 I lett. «b» dell avanprogetto qualora l abitazione venga sfruttata a scopi turistici da parte dello stesso proprietario che abita nello stesso edificio, oppure nell ambito di una struttura ricettiva organizzata o nel caso che venga offerta sul mercato internazionale. Ritenuto che le caratteristiche di questa eccezione dovranno essere oggetto di precisazioni da parte del Consiglio Federale, queste abitazioni secondarie in deroga potranno essere oggetto di limitazioni d uso. I Comuni e i Cantoni possono tra l altro delimitare nella loro pianificazione territoriale zone assegnate a tale funzione turistica. Un altra eccezione viene prevista per nuove abitazioni secondarie in edifici tutelati qualora tali edifici non vengano pregiudicati nel loro valore e una loro conservazione non possa essere altrimenti garantita. Questa norma si riferisce evidentemente ai rustici ticinesi che possono dunque essere trasformati anche fuori dalle zone edificabili, purché siano degni di protezione. Una terza eccezione legislativa viene prevista a favore delle residenze secondarie nel caso che prima della votazione dell 11 marzo 2012 sia stato approvato un piano regolatore speciale, come nel caso di Andermatt. Decisamente più importante appare l eccezione a beneficio del diritto acquisito, ritenuto che le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore all 11 marzo 2012 sono libere nell uso abitativo, fatte però salve le limitazioni d uso esistenti o future secondo il diritto Cantonale o Comunale. Pertanto, dovrebbe essere chiaramente indicato che la nuova norma costituzionale non ha effetto retroattivo. A questo proposito, il Consiglio Federale nel suo avanprogetto stabilisce due varianti fissando un alternativa più restrittiva concernente appunto le abitazioni già esistenti alla data della votazione dell 11 marzo Terminato dunque l elenco delle eccezioni, l avanprogetto di Legge Federale stabilisce l obbligatorietà di un autorizzazione edilizia per il cambiamento di destinazione e la possibilità per i Cantoni e per i Comuni di adottare le misure necessarie per impedire abusi. In caso poi di problemi relativi all uso turistico di un abitazione in un commune eccedente la percentuale del 20% di residenze secondarie, la Legge prevede anche una tassa di compensazione a carico del proprietario. Nelle misure di applicazione del principio costituzionale, vengono poi garantite alle Autorità designate nei singoli Cantoni le più ampie facoltà di intervento e di esecuzione per obbligare i proprietari a rispettare i principi legislativi. In questo caso trattasi evidentemente di misure estremamente coercitive che, non essendo precisamente regolate dall avanprogetto legislativo, mettono nelle mani delle Autorità amministrative facoltà estremamente incisive. Il futuro. In conclusione, il panorama immobiliare Svizzero conoscerà oltre alle norme sulla LAFE anche disposizioni imperative ed incisive per le residenze secondarie che incideranno notevolmente sull attività edilizia ed economica in generale. Appare difficile pensare che le Camere alleggeriranno in maniera rilevante le disposizioni legislative che a loro volta dipendono da un principio costituzionale chiaro, con dunque a mio giudizio la probabilità che l avanprogetto del Consiglio Federale venga sostanzialmente accolto. Constateremo quindi gli sviluppi di questo iter legislativo nel corso dei prossimi mesi, con probabile entrata in vigore della Legge per il 1 luglio *Avv. Dr. Gianmaria Mosca Membro del Consiglio Direttivo della CATEF immobilia Settembre

6 ECONOMIA IMMOBILIARE IMMO CHECK ANALISI IMMOBILIARE, PARTE 1 Non è tutto oro quello che luccica La verifica degli immobili dal punto di vista strutturale ed economico è un compito centrale ma molto impegnativo per gli esperti immobiliari. Nella prima parte della serie di analisi immobiliari, gli autori esaminano l acquisto di immobili sotto il profilo economico-aziendale. CALCOLO DELLA REDDITIVITA IN BASE ALL INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) in CHF e % Momento Anni Entrate Uscite Cashflow Fattore Valore attuale 4.519% Totale Affare o fiasco? Ciò che a prima vista sembra un affare molto promettente, ad un attento esame può rilevarsi un abbaglio (foto: photocase.com). DIETER KNAPP ED ESTHER NOTZ* IL MIRAGGIO DEL RENDIMENTO. Ripagare il credito con le entrate derivanti dai canoni di locazione, aumentare il rendimento, risparmiare al contempo sulle imposte e vendere dopo vent anni con un notevole aumento di valore? Chi sogna un investimento di questo tipo farebbe bene a chiarire attentamente tutti gli aspetti giuridici, fiscali ed economici prima dell acquisto. Non tutti gli immobili, infatti, garantiscono un investimento sicuro e redditizio, come mostra l esempio seguente relativo ad un centro commerciale. La redditività è espressa dal rapporto tra output e input e contribuisce al raggiungimento del risultato. I due parametri più comuni nel settore immobiliare sono il reddito lordo e il reddito netto. Il reddito lordo è dato dal rapporto tra il reddito locativo annuo e i costi di investimento per l immobile. Il reddito netto, invece, tiene conto di spese quali imposte, interessi, costi di manutenzione dell immobile, ecc. Chi si lascia incantare da prospettive di rendimento a breve termine e tassi bassi per l acquisto di un immobile e decide solo sulla base della situazione attuale, corre grossi rischi. Un errore frequente: le entrate correnti derivanti dalle pigioni vengono considerate come una fonte di introiti per intero. Eventuali negligenze oppure accantonamenti omessi o insufficienti per la manutenzione possono costare caro in un secondo momento. La mancanza di manutenzione porta ad un cambiamento degli inquilini e le conseguenze sono un elevata fluttuazione e pagamenti irregolari. Per mantenere la capacità locativa, in questi casi sono necessari risanamenti generali molto costosi. Anche gli ampliamenti e le trasformazioni edilizie possono ridurre notevolmente la finanziabilità e il rendimento degli immobili. In conclusione: anche per gli oggetti che oggi assicurano un buon profitto, i rendimenti possono assottigliarsi molto rapidamente. È fondamentale confrontare diversi tipi di immobili tra loro e valutare attentamente lo stato attuale dell oggetto. VALUTARE LA REDDITIVITÀ CON LA MASSIMA PRECISIONE. Per valutare un progetto di Il valore di un immobile è determinato dalla somma attualizzata dei suoi redditi futuri.» investimento, la dottrina prevede sostanzialmente metodi di calcolo statici (analisi del momento) e dinamici (analisi del periodo). Il valore di rendimento dinamico IRR (Internal Rate of Return, tasso interno di rendimento) mostra, diversamente dal metodo di calcolo statico, come un importo di denaro investito in precedenza si trasforma successivamente in un rendimento. Questo partendo dal presupposto che sussistono versamenti e prelevamenti, in altre parole viene effettuata una ponderazione del rendimento conseguito con il capitale impiegato. Di conseguenza, il rendimento dinamico dipende dal momento in cui avvengono le entrate o le uscite. I vantaggi dell IRR sono: La base di riferimento è costituita dall intero ciclo di vita dell immobile, incl. la fase preparatoria (costi della transazione, provvigione del mediato- 6 immobilia Settembre 2013

7 re, costi notarili, imposta sul passaggio di proprietà ecc.) e la fase di liquidazione o di smantellamento (spese di demolizione) L incidenza variabile nel tempo dei pagamenti in entrata e uscita viene considerata mediante il calcolo dell interesse composto. Vale il principio che una somma di denaro oggi vale di più della stessa somma domani. È possibile fare previsioni affidabili a lungo termine. RENDIMENDO IMMOBILIALE: UNA CHIMERA? Il seguente esempio concreto mostra che l analisi e la valutazione economica dei progetti di investimento sono di fondamentale importanza nel management finanziario. A prima vista l acquisto del centro commerciale messo in vendita dalla Textile SA per 40 milioni di franchi appare molto vantaggioso alla Investment SA. Grazie alle entrate pari a 4.0 milioni di franchi derivanti dalle pigioni annue, l immobile promette un reddito lordo del 10%. L attuale proprietaria ha realizzato il centro commerciale dodici anni fa a partire dall ex edificio commerciale e dai precedenti magazzini e stabilimenti produttivi, per un valore contabile di 45 milioni di franchi. Oggi nel centro commerciale operano diverse società e fornitori di servizi che dispongono di contratti di locazione con durata fissa di 10 anni, con un eventuale diritto di proroga di 5 anni. Inoltre, due dei tre appartamenti compresi nella struttura sono locati a uso privato. Ad una più attenta analisi, l immobile presenta un quadro completamente diverso per la Investment SA. Oltre ai costi normali per la transazione pari a CHF (imposta sul passaggio di proprietà, tassa sull iscrizione a registro fondiario inclusa la provvigione del mediatore), vanno tenuti in considerazione i costi d esercizio annui di CHF Inoltre, ogni 5 anni occorre sostenere costi di manutenzione del centro commerciale pari a circa CHF Poiché nel caso in esame la Investment SA può prevedere flussi di cassa disponibili per una durata locativa massima di 15 anni, va considerato un cosiddetto valore residuo. Questo valore rappresenta di regola la «rendita perpetua» di un cash flow rappresentativo per il futuro e composto Il denaro disponibile oggi vale di più dei flussi di cassa futuri.» in questo caso dal valore del fondo (stimato in 6 milioni di franchi) alla fine della durata locativa risp. di utilizzazione. I singoli flussi di cassa vengono calcolati al momento in cui viene sostenuto l investimento (anno 0). I pagamenti precedenti questa data vengono capitalizzati al momento dell investimento, mentre i pagamenti successivi vengono attualizzati alla data di riferimento. Come base decisionale per questo progetto di investimento viene considerato l IRR. L IRR corrisponde al tasso di interesse per il quale il valore ad oggi di un dato flusso di movimenti di cassa sia uguale a zero, ovvero il tasso di interesse con il quale, scontando i flussi di cassa futuri, si ottenga esattamente il capitale investito di milioni di franchi (incluse le spese per la transazione). Il rendimento calcolato per il centro commerciale tiene dunque conto dei flussi di liquidità: l incasso di tutti i canoni di locazione dovuti e il ricavo della liquidazione sotto forma di prezzo fondiario alla fine della durata di utilizzazione come entrate nonché, come uscite, la somma investita inclusi i costi di transazione. Gli ammortamenti calcolatori e gli interessi calcolatori non vengono presi in considerazione, perché non rappresentano flussi di cassa. IRR, UN INDICATORE IMPORTANTE DEL RISCHIO DI INVESTIMENTO. Per valutare il rischio di investimento vale la seguente regola: Quanto più alto è l IRR, tanto più basso è il rischio dell investimento. Quanto più basso è l IRR, tanto più elevato è il rischio. Nel caso in esame l IRR, che riflette gli interessi del capitale legato all investimento, è del 4,519%. Nel caso del centro commerciale, il reddito lordo a prima vista molto promettente del 10% può dunque dissolversi molto velocemente. Più complesso, ma non meno efficace, è il confronto dell IRR con la redditività netta, che può variare in funzione del grado di autofinanziamento dell investimento, portando a valutazioni più sfumate. L IRR è infine da confrontare con il tasso di interesse applicato dalla banca finanziatrice, nel nostro esempio il 5,2% che, essendo superiore all IRR manifesta chiaramente l elevato rischio dell investimento proposto. Per un confronto ancora più preciso il tasso d interesse bancario andrebbe aumentato dalla percentuale annua di ammortamento del prestito che l ente finanziato richiede. Come accennato in precedenza, si vede qui che l attuale livello degli interessi gioca un ruolo molto importante, perché l IRR va valutato nel contesto e non in termini assoluti. Per andare sul sicuro, la Investment SA dovrebbe dunque farsi un quadro completo prima di decidere in via definitiva, in quando il rendimento è condizionato notevolmente anche dagli aspetti fiscali e dai rischi. Il nocciolo della questione è questo: l acquisto del centro commerciale offre eventualmente altri vantaggi che rendono consigliabile l operazione nonostante l IRR insufficiente? La risposta è data nella seconda parte di «immo check» nella prossima edizione. * Dieter Knapp ED Esther Notz Gli autori sono partner di Kendris AG, un impresa svizzera indipendente che offre servizi fiduciari e di family office, consulenze giuridiche e fiscali a livello nazionale e internazionale, art management, contabilità e outsourcing per clienti privati e commerciali. immobilia Settembre

8 NR. 8 AUGUST Jahrgang Erscheint monatlich chf 6. INTERNATIoNAlE INvESTmENTS SEITE 4 immobilia Fachzeitschrift der Immobilienwirtschaft 12 x im Jahr für CHF in Deutsch ImmobIlIENwIRTSchAfT. Wie Makler in Deutschland ihren Markt einschätzen...12 Probe- und Jahresabonnement unter immobilia.svit.ch > Leserservice ImmobIlIENREchT. Welcher Verteilschlüssel bei Überholungen zulässig ist...26 bau & haus. Wie man aus einem Mehrfamilien- ein Plusenergiehaus macht...44

9 DIRITTO IMMOBILIARE IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO Riserve circa la modifica della prassi A fine 2012 l AFC ha presentato la bozza di modifica dell Info IVA04 concernente il settore Edilizia. Nella procedura di consultazione, la SVIT esprime riserve circa la modifica della prassi riguardante l imposizione del consumo proprio nel settore edilizio. Vendita di posteggi: soggetta all IVA oppure no? (Foto: photocase.com). Red. VECCHIA DISPUTA SULLA DELIMITAZIONE. La legge sull IVA (LIVA) entrata in vigore il 1º gennaio 2010 segna l abolizione del consumo proprio nel settore edilizio. Il legislatore mette in conto consciamente anche una perdita d imposta valutata all epoca tra i 30 e 35 milioni di franchi. Il settore immobiliare pensa che una particolarità svizzera sia dunque relegata al passato. Purtroppo, con la prassi pubblicata a fine marzo 2010 (info IVA concernente la prassi 01) emerge invece che l Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) ha definito nuovi criteri di delimitazione per le vendite di fondi sottoscritte prima dell ultimazione delle opere, che comportano un imposizione delle vendite fondiarie. I criteri scelti arbitrariamente acconto > 30% modifiche del progetto costi aggiuntivi > 5% provocano notevoli incertezze giuridiche nel settore e in molti casi portano ad una tassazione persino maggiore dell imposta abolita sul consumo proprio nel settore edile. La SVIT si augura pertanto la sostituzione di questa vecchia prassi. Tuttavia, anche la prassi proposta oggi, basata sul momento della conclusione del contratto, presenta degli aspetti arbitrari. Ai fini della qualificazione (di diritto civile) di un contratto di compravendita di un fondo, infatti, non può avere alcuna rilevanza il fatto che il contratto venga sottoscritto prima o dopo l inizio dei lavori. «La SVIT chiede che come criterio di distinzione venga considerato il momento del trasferimento di vantaggi e rischi.» TRASFERIMENTO DI VANTAGGI E RISCHI. La SVIT ritiene che sarebbe opportuno, ai fini della distinzione tra vendita di fondi esclusa dall imposta e fornitura imponibile in esecuzione di un contratto d appalto, considerare come determinante solamente il momento in cui avviene il passaggio di vantaggi e rischi. La SVIT invita quindi l AFC ad assumere quale criterio di distinzione tra forniture imponibili in virtù di un contratto d appalto e vendite di fondi escluse dall imposta il momento del trasferimento di vantaggi e rischi. La SVIT chiede che come criterio di distinzione venga considerato il momento del trasferimento di vantaggi e rischi.» CERCHIA DI PERSONE INTERESSATE. Secondo la bozza, vengono sottoposti alla nuova regolamentazione tutti gli alienanti di costruzioni e/o oggetti nuovi o trasformati, a prescindere dal fatto che eseguano o no prestazioni proprie nell ambito dell edificazione o della trasformazione. La SVIT obietta in proposito che la prassi dovrebbe essere applicata solo se l alienante fornisce prestazioni proprie. Infatti, nella pratica succede in continuazione che committenti privati concludono contratti di compravendita per unità condominiali prima dell inizio dei lavori, al fine di finanziarie il loro progetto di costruzione. L Associazione suggerisce di ricorrere alla prassi in vigore sotto la vliva sul consumo proprio nel settore edilizio. IL CONCETTO DI OGGETTO. L AFC prevede una definizione del concetto di oggetto che comprende tutte le parti indipendenti delle opere quali ad esempio le singole unità di PPP o i singoli posteggi di un garage. A tal proposito la SVIT contesta che i posteggi debbano essere considerati oggetti in senso proprio solo quando non vengono alienati insieme ad una casa unifamiliare o ad unità di piano. In particolare bisogna evitare che il posteggio venduto congiuntamente e l effettivo oggetto di vendita vengano qualificati in modo diverso ai fini dell IVA. I garage che vengono realizzati per più case unifamiliari o plurifamiliari devono essere trattati come unità. Conformemente all info IVA sulla prassi, il principio per la delimitazione tra fornitura fondiaria imponibile e fornitura fondiaria esclusa da imposta è il seguente: Se si edificano nuove costruzioni e/o nuovi oggetti o si trasformano costruzioni e/o oggetti destinati alla vendita, nell ambito dell alienazione occorre distinguere tra prestazione esclusa dall imposta a norma dell articolo 21 capoverso 2 numero 20 LIVA e prestazione imponibile a norma dell articolo 18 capoverso 1 in combinato disposto con l articolo 3 lettera d numero 2 LIVA. Se viene venduto un fondo sul quale l alienante edifica una nuova costruzione o realizza una trasformazione (cifra 4.6) e prima dell inizio dei lavori viene stipulato il relativo contratto di compravendita o precontratto (data determinante: data del rogito) ai sensi dell articolo 216 capoversi 1 e 2 CO e/o un contratto d appalto (data determinante: data della stipulazione) ai sensi dell articolo 363 CO, si tratta di una fornitura fondiaria imponibile. In tutti gli altri casi si tratta di una fornitura fondiaria esclusa dall imposta. Se il terreno su cui sorge la costruzione e/o gli oggetti edificati o trasformati appartiene a terzi o all acquirente medesimo, non occorre distinguere tra forniture fondiarie escluse dall imposta e forniture fondiarie imponibili. La vendita delle costruzioni e/o degli oggetti edificati o trasformati costituisce sempre una fornitura fondiaria imponibile. Per garantire una valutazione corretta, si deroga a questa regola nel caso in cui l alienante del terreno (terzo) e l impresa edile (impresa generale, investitore) sono persone strettamente vincolate (art. 3 lett. h LIVA). In tal caso, l alienante del terreno e della costruzione e/o dell oggetto (ad es. impresa edile o investitore) sono trattati come unità e per la delimitazione tra fornitura fondiaria esclusa dall imposta e fornitura fondiaria imponibile valgono gli stessi criteri che sarebbero applicabili nel caso in cui l alienante del terreno e della costruzione e/o dell oggetto fossero la stessa persona. immobilia Settembre

10 ECONOMIA IMMOBILIARE IMMO CHECK ANALISI IMMOBILIARE, PARTE 2 L acquisto dal punto di vista fiscale La redditività di un immobile va valutata non solo dal punto di vista economico-aziendale, bensì anche sotto il profilo fiscale. La seconda parte di «immo check» analizza le questioni fiscali in relazione all acquisto, mantenimento e alienazione di un immobile. personalmente dall azionista di maggioranza e soprattutto per il 15% proveniente dal fratello dello stesso, persona vicina). Per quanto riguarda la banca di Berlino che concede il finanziamento per il pagamento del prezzo di acquisto e il fratello dell azionista di maggioranza residente a Berlino, in quanto investitori in Svizzera questi soggetti sono limitatamente imponibili, qualora i loro crediti siano assicurati da un pegno immobiliare sull oggetto acquistato. In questo caso tutti i proventi realizzati con il finanziamento dai due investitori stranieri sono sottoposti all imposizione svizzera (imposte cantonali e comunali pari al 14%, imposte federali dirette del 3% sui proventi lordi). Al riguardo vanno osservati gli obblighi di dichiarazione e di notifica degli investitori stranieri in Svizzera. Nell alienazione di immobili, i bassi costi di investimento incidono sull imposta sugli utili immobiliari (TUI in Ticino), per la quale vengono applicate regolarmente aliquote maggiori rispetto all ordinaria imposta sull utile (jala / photocase.com) OLIVIER WEBER & EVELINE WILDMAN* ACQUISTO DI UN IMMOBILE DI PRODUZIONE. La Textile SA con sede a Dietikon ZH vuole alienare il suo ex immobile di produzione. L attuale valore contabile è di 45 milioni di franchi. La Investment SA con sede a Berna è interessata all acquisto dell immobile e sottopone alla Textile SA un offerta per 40 milioni di franchi. Il prezzo di vendita sarà finanziato con mezzi di terzi nel modo seguente: il 50% da una banca svizzera, il 30% da una banca estera con sede a Berlino e il 15% da un cittadino tedesco residente a Berlino (fratello dell azionista di maggioranza della Investment SA). Il restante 5% viene finanziato con mezzi propri della Investment SA. Sostanzialmente si tratta di un immobile adibito a sede principale, che quindi è anche il domicilio fiscale della Textile SA. I redditi locativi ammontano a circa 4,0 milioni di franchi, dedotti i costi di esercizio di circa CHF Nell ambito della chiusura dei conti secondo il diritto commerciale della Textile SA, i ricavi e i costi vengono imputati al conto economico e devono essere considerati per il calcolo dell utile netto imponibile. In mancanza di collegamenti extracantonali, l intero utile netto della Textile SA viene tassato presso la sede principale di Dietikon ed è sottoposto ad una pressione fiscale stimata del 21,42% circa (sull utile ante imposte; dati aggiornati al 2012). L imposta sul capitale dello 0,18% (dati aggiornati al 2012) viene applicata sul capitale proprio e non sul valore dell immobile. FINANZIAMENTO CON CAPITALE DI INVESTI- TORI STANIERI. Per la Investment SA tutti i costi di capitale relativi al finanziamento con capitale di terzi sono oneri giustificati dall uso commerciale e possono essere dedotti dall utile netto (salvo l applicazione dell art. 65 LIFD «Interessi sul capitale proprio occulto» per i capitali garantiti CONSEGUENZE FISCALI GENERALI DELL ALIE- NAZIONE. L utile in capitale ottenuto dall alienazione a titolo oneroso di un immobile è in linea generale assoggettato all imposta. Nei Cantoni con sistema monistico (tra cui ZH e TI), le persone giuridiche devono corrispondere l imposta cantonale sugli utili da alienazione della sostanza immobiliare in luogo dell imposta ordinaria, mentre nei Cantoni con sistema dualistico (ad es. SG) si applica solamente l imposta sull utile. Il sistema monistico dell imposizione dell utile in capitale assoggetta il plusvalore (differenza tra il ricavo della vendita e i costi di investimento) all imposta sugli utili immobiliari (TUI), a prescindere dal fatto che l immobile appartenesse a una persona fisica o giuridica. Per gli immobili facenti parte del patrimonio commerciale di persone fisiche o giuridiche, gli ammortamenti recuperati sono sottoposti inoltre all imposta ordinaria sul reddito o sull utile. Tuttavia, l importo dovuto a titolo di TUI può essere dedotto. CONSEGUENZE FISCALI DELL ESEMPIO CON- CRETO. Nella nostra fattispecie, i proventi della vendita di 40 milioni di franchi non coprono il valore contabile attuale di 45 milioni di franchi. L alienazione dell immobile al prezzo di 40 milioni di franchi grava il conto economico della Textile SA di una perdita di 5 milioni di franchi, che viene rilevata a conto economico nell ambito della chiusura ordinaria dei conti e viene consi- 10 immobilia Settembre 2013

11 L OPINIONE «POSSIBILI CONSEGUENZE» derata ai fini fiscali. Se le entrate d esercizio ordinarie non coprono questa perdita nell anno dell alienazione, la perdita rimanente può essere scalata dagli utili realizzati fino a sette periodi fiscali successivi. La scelta della forma della transazione asset deal o share deal è di fondamentale importanza anche per l acquirente, in particolare per quanto riguarda le conseguenze fiscali a lungo termine.» Per quanto concerne l acquirente, va detto che gli attivi acquisiti tramite «asset deal» al prezzo di 40 milioni di franchi devono essere messi a bilancio dalla Investment SA. In caso di un alienazione successiva dell immobile da parte della Investment SA si conteggerebbero minori costi di investimento per il calcolo dell imposta sugli utili immobiliari (TUI) rispetto alla Textile SA. Ciò va a svantaggio dell Investment SA, in quanto le aliquote dell imposta sugli utili immobiliari (TUI) sono di norma maggiori a quelle dell imposta sull utile comunale e cantonale (la parità di aliquota tra imposta cantonale sull utile e TUI si ottiene con una durata di proprietà minima tra i 12 ed i 13 anni). Inoltre, anche il potenziale di ammortamento a livello dell imposta sull utile è limitato a causa del minore prezzo di acquisto. Di conseguenza, l asset deal (cessione di azienda o ramo d azienda) risulta svantaggioso rispetto ad uno share deal (cessione di partecipazione) anche per la Investment SA (per informazioni sulla differenza tra asset deal e share deal cfr. la sezione «Approfondimento»). Con uno share deal, infatti, l attuale valore contabile della Textile SA di 45 milioni di franchi verrebbe rilevato dalla Investment SA così come i relativi costi d investimento e gli ammortamenti potenzialmente maggiori se l offerta del prezzo di acquisto di 40 milioni di franchi viene considerata come valore di mercato sarebbero sottoposti all imposta ordinaria sull utile. CONCLUSIONE. Per la Textile SA, l alienazione dell immobile ad un valore inferiore a quello contabile non comporta un imposizione a livello di imposte cantonali, comunali e federali dirette. Gli attivi vengono eliminati e la perdita può essere riportata fiscalmente a nuovo. Con un prezzo di compravendita di 40 milioni di franchi, per la Investment SA c è il rischio latente che, in occasione di una successiva rivendita dell immobile, l utile da plusvalore comporti un imposta sugli utili immobiliari (TUI) maggiore (a seconda dei movimenti di mercato in vista di un ricavo di vendita realizzabile in futuro). Anche sotto il profilo fiscale, l acquisto dell immobile conviene solo entro una certa misura. Per una decisione definitiva rimandiamo tuttavia alla terza parte della nostra analisi «immo check» dedicata agli aspetti giuridici e alle questioni relative all imposta sul valore aggiunto. ASSET DEAL VS. SHARE DEAL Asset deal e share deal sono due forme di acquisizione d azienda. Lo share deal è possibile solo per le società di capitali, poiché l acquisto si riferisce alle azioni della società (inglese shares). Nell asset deal, la transazione si perfeziona con l acquisto degli attivi (inglese assets) dell azienda. Un asset deal offre all acquirente rischi fiscali limitati, obblighi di due diligence ridotti, i costi di finanziamento possono essere dedotti dai ricavi d esercizio correnti e un eventuale plusvalore dell immobile può essere ammortizzato fiscalmente. Gli utili contabili realizzati sono sottoposti all imposta federale diretta. A livello delle imposte cantonali e comunali, l utile da plusvalore viene gravato dall imposta sugli utili immobiliari (TUI) e gli ammortamenti recuperati sono sottoposti all imposta cantonale sull utile. Al successivo trasferimento dell utile da alienazione all azionista mediante la distribuzione dei dividendi, l azionista è tenuto inoltre a pagare l imposta sul reddito. Questa doppia imposizione economica viene alleviata con l applicazione dell imposizione parziale dei redditi sui dividendi ed eventualmente anche l imposta preventiva può essere rimborsata all azionista. Se l azionista della Textile SA che detiene le quote nel suo patrimonio privato potesse scegliere tra asset deal e share deal, dovrebbe optare per uno share deal, poiché in questo modo otterrebbe un utile in capitale esente dall imposta. * Olivier Weber & Eveline Wildman Oliver Weber è partner ed Eveline Wildman è Senior Manager presso Kendris AG, un impresa svizzera indipendente che offre servizi fiduciari e di family office, consulenze giuridiche e fiscali a livello nazionale e internazionale, art management, contabilità e outsourcing per clienti privati e commerciali. (Foto: M. Cereghetti) Libero Galli* Con lo share deal Investment SA acquista le azioni della Textile SA, l effetto fiscale sul venditore è corretto. I maggiori costi di investimento e gli eventuali ammortamenti superiori legati all immobile restano presso Textile SA e non si trasferiscono presso Investment SA; nel conto economico di quest ultima non avranno alcun riflesso. Data l importante perdita di valore è possibile che l ufficio di revisione di Textile SA chieda una svalutazione del bene al fine di esporre a bilancio valori reali a tutela delle pretese dei terzi. Il prezzo di compravendita delle azioni Textile SA sarà determinato da diversi fattori tra i quali anche il valore degli attivi della società e quindi dai dati contabili e dalle riserve occulte presenti su di essi; considerando solo l immobile, dato che il valore di mercato è di 40 Mio, questo sarà il valore massimo considerato da Investment SA per la trattativa, al di là del valore contabile esposto a bilancio di 45 Mio, pertanto dopo l acquisto delle azioni Textile SA non vi sarà alcun ammortamento da considerare nei conti di Investment SA sulla partecipazione in quanto il prezzo di acquisto sarà quello reale di mercato. Un eventuale ammortamento successivo della partecipazione sarà fiscalmente ammesso solo nel caso di una durevole perdita di valore della società partecipata (continue ed importanti perdite d esercizio). Con l acquisizione di tutta la Textile SA si dovrà far fronte alla gestione ordinaria ma completa della società figlia, con le problematiche di un eventuale attività aziendale completamente diversa da quella di Investment SA; in caso di gestione fallimentare l immobile potrà essere aggredito dai creditori. In caso di successiva vendita dell immobile resta il problema di cosa fare con il resto dell attività di Textile SA, rispettivamente non è così facile trovare un acquirente che per acquistare il solo immobile sia disposto a ritirare tutta l azienda. E vero che con l asset deal il minor valore del costo di investimento può generare utili maggiori nella vendita successiva dell immobile con maggiori imposte TUI ma le maggiori imposte sono legate ad un evidente prezzo di vendita superiore al precedente prezzo d acquisto. *LIBERO GALLI Libero Galli è esperto in finanza e controlling e ha ottenuto il MAS SUPSI in Tax Law. immobilia Settembre

12 Diritto immobiliare mediazione immobiliare L assoggettamento delle provvigioni Nei rapporti intercantonali vi è incertezza se le provvigioni da mediazione immobiliare debbano essere tassate nel luogo di domicilio o in quello di situazione dell immobile. Le opinioni della dottrina divergono da quelle del TF. E i Cantoni che strada hanno intrapreso? (tinalein / photocase.com) Samuele Vorpe* Introduzione. La sentenza del 5 maggio 2012 della Camera di diritto tributario del Tribunale di appello del Canton Ticino (pubblicata in RtiD II-2012 N. 11t) è stata l occasione per affrontare un tema, mai passato di moda, concernente la controversa questione dell assoggettamento all imposta nei rapporti intercantonali delle provvigioni conseguite da una persona fisica o giuridica con la propria attività di mediazione immobiliare. Infatti, la Camera tributaria ha dovuto giudicare se una società con sede nel Canton Zugo, ma con amministrazione effettiva nel Canton Zurigo, il cui scopo consiste nell acquisto, nella vendita, nell edificazione e nell amministrazione di immobili in Svizzera, fosse da assoggettare limitatamente all imposta nel Canton Ticino, come sostenuto dall autorità fiscale ticinese, in considerazione della sua attività svolta quale intermediaria nell ambito di un operazione immobiliare realizzata con un immobile sito nel Canton Ticino. L autorità fiscale spiegava che secondo la giurisprudenza del Tribunale Federale il diritto di imporre le provvigioni per la mediazione immobiliare spetta esclusivamente al Cantone di situazione dell immobile. La società contestava questa tesi perché la Legge federale sull armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (di seguito LAID) non statuisce un assoggettamento nel Cantone di situazione dell immobile per le provvigioni conseguite da un mediatore con domicilio o sede in un altro Cantone. La Camera tributaria è stata dunque chiamata in causa per decidere su un caso di doppia imposizione inter- 12 immobilia Settembre 2013

13 cantonale in quanto la società si è trovata a pagare delle imposte sulle provvigioni conseguite sia nel Cantone in cui si trova l amministrazione effettiva (Zurigo), sia nel Cantone di situazione dell immobile (Ticino). Questa sentenza dà lo spunto per esaminare il diritto impositivo delle provvigioni da attività di mediazione immobiliare nei rapporti intercantonali. Il diritto di assoggettare all imposta le provvigioni da mediazione immobiliare. La LAID stabilisce due diverse tipologie di assoggettamento limitato nel Cantone, a dipendenza di dove sia situato il domicilio fiscale del soggetto sia esso persona fisica o giuridica che intrattiene con il Cantone un legame di tipo economico. Da un lato, quando il soggetto ha il proprio domicilio fiscale all estero o in un Cantone diverso da quello con il quale vi intrattiene un legame economico, esso viene assoggettato limitatamente alla parte di reddito e di sostanza (risp. di utile e di capitale per le persone giuridiche) riferita al Cantone nel quale si possono ritrovare i seguenti tre criteri di assoggettamento: esistenza (i) della sede di un impresa, (ii) di uno stabilimento d impresa o (iii) di un immobile. L eventuale doppia imposizione che ne potrebbe conseguire viene evitata con il sistema dell esenzione secondo le norme di collisione elaborate dalla giurisprudenza del Tribunale Federale. Si parla in questo caso di un assoggettamento limitato nei «rapporti intercantonali e internazionali», i.e. tra un Cantone e un altro Cantone, risp. tra un Cantone e uno Stato estero. Dall altro, quando il soggetto ha il proprio domicilio fiscale al di fuori della Svizzera, ma consegue in un Cantone un determinato tipo di provento, esso viene assoggettato alla fonte. Si parla in questo caso di un assoggettamento limitato nei «rapporti internazionali», i.e. tra un Cantone e uno Stato estero. L art. 21 cpv. 2 lett. b LAID prevede che le persone giuridiche con sede o amministrazione effettiva all estero sono assoggettate limitatamente all imposta se fungono da intermediarie in operazioni in immobili situati in un Cantone. Per contro l art. 4 cpv. 1, ultima frase LAID, che concerne le persone fisiche, ha una portata molto più ampia, poiché non vi rientrano soltanto quelle persone che fungono da intermediarie in operazioni in immobili situati in Cantone senza domicilio o dimora fiscali in Svizzera (come tra l altro previsto per le persone giuridiche), ma anche quelle il cui domicilio o dimora fiscali si situa in un altro Cantone della Svizzera, diverso da quello di situazione dell immobile. Si pone quindi la domanda a sapere se questo risultato costituisca effettivamente la volontà del legislatore oppure La LAID stabilisce due diverse tipologie di assoggettamento limitato nel Cantone.» se, invece, si tratti di una svista o di un errore legislativo. In quest ultima evenienza la svista, che determina un evidente difformità legislativa, riguarderebbe il campo di applicazione delle persone fisiche o delle persone giuridiche? Pertanto ci si chiede se nei rapporti intercantonali le provvigioni da mediazione immobiliare debbano essere assoggettate all imposta nel luogo di domicilio del soggetto che le ha conseguite oppure in quello di situazione dell immobile. Il pensiero unanime della dottrina: l art. 4 cpv. 1, ultima frase LAID è una svista legislativa! La dottrina unanime è dell avviso che, in assenza del criterio riguardante il possesso di un immobile nel Cantone, i redditi conseguiti dalle persone che servono da intermediarie nel commercio di immobili o che vi esercitano tale commercio dovrebbero essere assoggettati ad imposta nel Cantone di situazione dell immobile soltanto nei rapporti internazionali, cioè quando la persona fisica non ha domicilio o dimora fiscale in Svizzera. Come risulta dall art. 21 cpv. 2 LAID, la dottrina ritiene che per le persone fisiche tale assoggettamento andava collocato all art. 4 cpv. 2 LAID, essendo applicabile appunto soltanto nelle relazioni internazionali. La dottrina si domanda quindi se il legislatore abbia voluto istituire un nuovo domicilio fiscale secondario nel diritto fiscale intercantonale per le persone fisiche e non, invece, per le persone giuridiche. La risposta sarebbe negativa e la dottrina parla di un inesattezza («Ungenauigkeit»), di un errore manifesto («erreur manifeste») e comunque di una svista («Versehen») del legislatore. La maggior parte dei Cantoni ha corretto questa incongruenza legislativa decidendo per un assoggettamento limitato delle persone fisiche che agiscono in qualità di mediatori in operazioni immobiliari soltanto nei rapporti internazionali. Ad esempio, a partire dal periodo fiscale 2001, il Canton Ticino ha modificato la propria legislazione, nel senso di rinunciare all assoggettamento dei mediatori immobiliari residenti in un altro Cantone, anche quando si tratta di persone fisiche. Il pensiero del Tribunale federale: no, l art. 21 cpv. 2 lett. b LAID è una svista legislativa! Sorprendentemente il Tribunale Federale, nonostante il pensiero unanime della dottrina che riteneva un errore legislativo l assoggettamento anche nei rapporti intercantonali delle persone fisiche che servono da intermediarie nel commercio di immobili o se vi esercitano tale commercio, ha deciso altrimenti. Infatti, l Alta Corte, con una sentenza dell 8 gennaio 2002 (pubblicata in ASA =StR 57/ =Locher/Locher, Doppelbesteuerungspraxis 7, I B, n. 46), ha considerato corretta la disposizione prevista dall art. 4 cpv. 1, ultima frase LAID ed ha applicato lo stesso principio nei rapporti intercantonali anche alle persone giuridiche, sebbene l art. 21 cpv. 2 LAID contempli tale assoggettamento soltanto nei rapporti internazionali, e cioè quando una persona giuridica non dispone della sede o dell amministrazione effettiva in Svizzera. Nel merito del contratto di mediazione, il Tribunale Federale constatava che la rimunerazione del mediatore immobiliare è di principio proporzionale al prez- immobilia Settembre

14 Diritto immobiliare mediazione immobiliare zo di vendita dell immobile, sicché vi è una stretta connessione fra la provvigione e l immobile venduto tramite l opera del mediatore. Il proprietario che pattuisce una simile rimunerazione rinuncia ad una parte del valore del suo immobile che egli destina a beneficio dell intermediario. Parimenti l intermediario ottiene, con il contratto di mediazione, una parte del valore del bene immobiliare realizzando così un guadagno in stretta connessione con l immobile. Questo legame non viene soppresso per il solo fatto che l intermediario non è proprietario dell immobile venduto, dato precisamente che egli partecipa alla sua vendita e ne dispone in parte, perlomeno economicamente. Egli consegue così un guadagno in stretto rapporto con l immobile, anche se beneficia soltanto di un diritto personale derivante dal contratto d intermediazione ed anche se, come per il commerciante di immobili, si tratta pure in parte della rimunerazione per la sua attività personale. Per il resto, il commerciante che effettua personalmente i lavori e le prestazioni offerte da un intermediario viene imposto per la totalità del suo guadagno al luogo di situazione dell immobile. Non si vede cosa potrebbe giustificare che un attività identica venga imposta o al luogo di situazione dell immobile o alla sede del contribuente a seconda che essa venga svolta da un commerciante o da un intermediario immobiliare. La decisione del Tribunale Federale, e non poteva essere altrimenti, ha causato grande malumore, poiché con argomenti oltremodo carenti l Alta Corte si è scontrata con la dottrina unanime, creando un ulteriore complicazione del diritto fiscale intercantonale. Numerose sono state infatti le critiche rivolte dalla dottrina alla sentenza citata. Una panoramica sulla situazione nei diversi Cantoni. L assoggettamento all imposta delle provvigioni da mediazione immobiliare presenta una situazione tutt altro che armonizzata tra i diversi Cantoni. Nei rapporti intercantonali e internazionali, otto Cantoni (AG, FR, GE, GR, LU, OW, UR e VS) conoscono un assoggettamento delle persone fisiche che fungono da intermediarie nelle operazioni immobiliari, conformemente a quanto stabilito dall art. 4 cpv. 1, ultima frase LAID, mentre per le persone giuridiche i Cantoni che possiedono una loro base legale sono tre (FR, GR, LU) senza che, in questo caso, vi sia una simile disposizione nell art. 21 cpv. 1 LAID. Per contro, diciotto Cantoni (Ticino incluso) assoggettano soltanto nei rapporti internazionali le provvigioni da mediazioni immobiliari quando queste sono conseguite da una persona fisica e sono pertanto in contrasto con la LAID, mentre nel caso delle persone giuridiche i Cantoni che applicano questo assoggettamento soltanto nei rapporti internazionali, come previsto dall art. 21 cpv. 2 lett. b LAID, sono invece ventitré (Ticino incluso). Tra rischi di doppia imposizione e rischi di doppia non imposizione. Questa disarmonizzazione delle norme cantonali accresce notevolmente il rischio di imbattersi in una doppia imposizione intercantonale effettiva, (i) quando il Cantone di domicilio assoggetta ad imposizione il reddito conseguito, così come il Cantone di situazione dell immobile, oppure (ii) quando il Cantone di domicilio non prevedendo espressamente l esenzione delle provvigioni derivanti da operazioni immobiliari siti fuori Cantone, tassa la relativa provvigione la cui imposizione è riservata, secondo le norme di collisione del Tribunale Federale, all altro Cantone, che a sua volta tassa la provvigione poiché dispone della relativa base legale per un assoggettamento limitato nei rapporti intercantonali. Ma vi è anche il rischio di imbattersi in una doppia imposizione virtuale che determina paradossalmente una non imposizione, (i) quando il Cantone di domicilio, non prevedendo espressamente l esenzione delle provvigioni derivanti da operazioni immobiliari fuori Cantone, tassa la relativa provvigione la cui imposizione è riservata, secondo le norme di collisione del Tribunale Federale, al Cantone di situazione dell immobile, che a sua volta non tassa la provvigione poiché non dispone della relativa base legale per un assoggettamento limitato nei rapporti intercantonali. Considerando che le norme di collisione hanno valore assoluto e che, nelle relazioni intercantonali, la doppia imposizione virtuale è vietata, il risultato finale è una non imposizione delle provvigioni da mediazione immobiliare. Infatti, la doppia imposizione non ammessa esiste già quando un Cantone tassa un oggetto (i.e. la provvigione da mediazione immobiliare) la cui imposizione è riservata, secondo le norme di collisione del Tribunale Federale, ad un altro Cantone, anche se quest ultimo non fa uso del proprio diritto impositivo perché non dispone della relativa base legale per farlo; (ii) un ulteriore caso si presenta pure quando il Cantone di situazione dell immobile non L Alta Corte ha parificato, molto discutibilmente, l attività di commerciante di immobili a titolo professionale con quella del mediatore immobiliare.» tassa perché non dispone della relativa base legale per farlo, mentre il Cantone di domicilio del mediatore assoggetta invece ad imposizione le provvigioni da mediazione immobiliare come redditi da attività commerciale. In questa evenienza, il contribuente potrebbe pure a mio parere appellarsi alla controversa giurisprudenza del Tribunale Federale che stabilisce un diritto d imposizione esclusivo delle provvigioni al luogo di situazione dell immobile. Ci troveremmo quindi di fronte alla medesima situazione vista sopra, che comporta un vuoto d imposizione. La decisione del 5 maggio 2002 della Camera tributaria. Nella sentenza del 5 maggio 2012, la Camera tributaria ha dato ragione alla contribuente (la società) poiché il Canton Ticino non dispone della relativa base legale nella propria legislazione tributaria per poter avvalersi della giurisprudenza del Tribunale Federa- 14 immobilia Settembre 2013

15 le. Infatti, il Cantone che intende far uso di una facoltà di imposizione attribuitagli dalla giurisprudenza, relativa al divieto di doppia imposizione, deve introdurre un apposita base nel diritto cantonale che gli permetta di imporre le provvigioni nelle relazioni intercantonali al luogo di situazione dell immobile. Considerazioni sulla decisione dell 8 gennaio 2002 del Tribunale federale La fondatezza dello stretto legame tra provvigione e immobile. Entrando nel merito della decisione dell Alta Corte si deve osservare che nel fissare il prezzo di vendita del suo immobile, l alienante che ha dato mandato ad un mediatore immobiliare tiene generalmente conto dell importo che rischia di dover pagare a quest ultimo. L importo della rimunerazione va dunque, almeno parzialmente, ad aggiungersi al prezzo di vendita dell immobile. Il mediatore immobiliare consegue una rimunerazione che costituisce chiaramente una partecipazione all utile della vendita. È quindi indiscutibile che vi sia una stretta connessione fra rimunerazione e immobile. Non si può parificare l attività del mediatore con quella del commerciante immobiliare. L Alta Corte ha parificato, molto discutibilmente, l attività di commerciante di immobili a titolo professionale che, quale proprietario giuridico dell immobile, è imponibile al luogo di situazione dell immobile con quella del mediatore immobiliare che non è affatto il proprietario dell immobile, nemmeno economicamente. La LAID, all art. 12 cpv. 2 lett. a, stabilisce infatti che l alienazione economica consiste in tutti quei «negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell alienazione sul potere di disporre di un fondo». Il mediatore non acquisisce affatto la posizione di proprietario economico, in quanto non acquista il potere di disporre di un fondo neppure economicamente. È per contro il mandante che rimunera il successo del mediatore immobiliare («Erfolgslohn») con una percentuale del prezzo di vendita (ma anche d acquisto se il mandante è l acquirente) dell immobile. Nondimeno, il Tribunale Federale si è forse dimenticato di considerare che il commerciante di immobili a titolo professionale ricade già nel campo di applicazione dell art. 21 cpv. 1 lett. c LAID, in quanto proprietario giuridico dell immobile. Vi è sempre identità dal profilo economico tra il proprietario dell immobile e il mediatore? Problematica è poi la questione se è l acquirente ad incaricare una persona che abbia a trovare un immobile secondo quanto convenuto nel mandato. In tal caso la provvigione non viene elargita dall alienante che è proprietario dell immobile, ma dall acquirente ed è, di regola, calcolata sul prezzo di acquisto dell immobile. L alienante non ha rinunciato ad una parte dell utile a favore del mediatore, poiché quest ultimo viene rimunerato dall acquirente. Il guadagno è certamente in stretta connessione con l immobile, ma non vi è identità dal punto di vista economico, come sostenuto dal Tribunale Federale, tra alienante e mediatore in quanto non c è una partecipazione all utile da parte di quest ultimo che si arricchisce piuttosto grazie all acquirente. Ammettiamo poi il caso in cui il venditore dell immobile invece di conseguire un utile immobiliare consegue una perdita perché il costo d investimento è superiore a quanto ricavato. Benché ci sia una perdita, il venditore è comunque tenuto a versare una provvigione per l attività del mediatore immobiliare. Come trattare in questo caso tale provento? Il venditore non è assoggettato alla tassazione sugli utili immobiliari poiché non c è nessun utile da imporre, però al contempo il mediatore sul ricavo (e non sul guadagno) dispone di un diritto personale fondato sul contratto di mediazione. Sul piano economico è difficilmente spiegabile una sua partecipazione all utile (che di fatto non esiste). Eccessiva frammentazione della sovranità fiscale. Criticabile inoltre la decisione del Tribunale Federale soprattutto da un punto di vista sostanziale. Infatti, le persone fisiche e giuridiche che fungono da mediatrici in operazioni immobiliari sono sovente attive in più Cantoni e il rischio di sconfinare dal loro domicilio fiscale primario è senz altro quotidiano. La decisione di conferire maggior peso al Cantone di situazione dell immobile, determina di conseguenza un eccessiva frammentazione della sovranità fiscale poiché il mediatore si potrebbe trovar confrontato con svariati casi di assoggettamento limitato e sarebbe quindi tenuto a presentare la relativa dichiarazione d imposta, attestando pure le relative spese. Pure problematica sarebbe la modalità di tassazione con l imposta sugli utili immobiliari invece che con quella ordinaria. Come uscire da questa situazione disarmonizzata? Questa situazione di incertezza può però essere risolta solo con un intervento del legislatore volto a modificare la LAID e che estenda l assoggettamento limitato nei rapporti intercantonali per le persone giuridiche che conseguono delle provvigioni per le loro attività derivanti dalla mediazione immobiliare. In tal caso si tratterebbe di spostare la lett. b dell art. 21 cpv. 2 LAID nel cpv. 1 del medesimo articolo di legge che tratta i rapporti intercantonali e internazionali. In questo modo la giurisprudenza del Tribunale Federale verrebbe codificata dal legislatore federale. L altra soluzione, a mio parere più corretta, sarebbe quella di spostare l assoggettamento limitato nei rapporti internazionali per le persone fisiche che conseguono delle provvigioni per le loro attività derivanti dalla mediazione immobiliare. In questo caso si dovrebbe spostare l ultima frase dell art. 4 cpv. 1 LAID nel cpv. 2 del medesimo articolo che tratta i rapporti internazionali. In questo altro modo la giurisprudenza del Tribunale Federale verrebbe soppiantata dal legislatore federale. Sarebbe pure opportuno spostare anche la medesima disposizione dall art. 4 cpv. 1 lett. c all art. 5 cpv. 1 LIFD. Si risolverebbe tra l altro anche la situazione di incertezza che continua a sussistere nei rapporti intercantonali riguardante la disarmonizzazione delle leggi cantonali che conduce a casi di doppia imposizione effettiva, ma anche a casi di non imposizione delle provvigioni immobiliari. Per maggiori informazioni: Vorpe Samuele, L assoggettamento delle provvigioni da mediazione immobiliare nei rapporti intercantonali, in: RtiD I-2013, pagg *Samuele Vorpe Responsabile del Centro di competenze tributarie della SUPSI immobilia Settembre

16 ECONOMIA IMMOBILIARE IMMO CHECK ANALISI IMMOBILIARE, PARTE 3 La transazione sotto il profilo dell IVA L acquisto dell immobile conviene? Questa è la domanda a cui deve rispondere la Investment SA nel nostro esempio. Il rendimento futuro dipende anche dal tipo di transazione immobiliare e dalle rispettive conseguenze in materia di IVA. VA sono rilevanti nelle transazioni immobiliari e dovrebbero essere analizzati più attentamente. Le transazioni immobiliari possono essere di due tipi: «asset deal» (acquisto di attivi) o «share deal» (acquisto di partecipazioni). A seconda del tipo di transazione scelto, variano le possibilità di configurazione dell IVA. 1. ASSET DEAL. Nella vendita di un immobile tramite asset deal, dal punto di vista dell imposta sul valore aggiunto esistono tre possibilità, ognuna delle quali comporta opportunità e rischi diversi per il compratore e il venditore. Il tipo di transazione dipende anche dalle conseguenze in materia di IVA (foto: phocase.com). ANDREAS BLÄTTlER & ANDREAS GROSSENBACHER* INDICE DI RENDIMENTO NASCOSTO. La Textile SA detenuta al 100% dalla TexHolding AG vuole alienare il suo ex immobile di produzione alla Investment SA. Poiché tutte e tre le società sono registrate come contribuenti IVA, nell ambito della verifica fiscale è necessario chiarire anche gli aspetti relativi all imposta sul valore aggiunto. L IVA, la cui aliquota ammonta attualmente all 8%, non si applica sull utile, bensì sul volume della transazione immobiliare. Nell ambito delle considerazioni sul reddito, l imposta sul valore aggiunto rappresenta pertanto un indice di rendimento nascosto da non sottovalutare. Nei calcoli del rendimento usati comunemente, le entrate presunte vengono contrapposte alle spese come i costi della transazione, tassi d interesse, costi di manutenzione e imposte (generalmente le imposte sull utile e sul capitale). Solo in una seconda analisi ci si accorge che le opportunità e i rischi legati all I- L imposta sul valore aggiunto rappresenta un indicatore di rendimento nascosto, da non sottovalutare.» VARIANTE A: «SENZA OPZIONE TRANSAZIONE ESCLUSA DALL IMPOSTA SUL VALORE AGGIUN- TO». Se le parti non optano per l imposizione volontaria, i proventi della vendita sono esclusi dall imposta sul valore aggiunto. Con questa variante, il compratore acquista l immobile senza rischi sotto il profilo dell IVA derivanti dal passato. Per il futuro egli ha la totale libertà di scelta e può, ad esempio, optare per l imposizione della locazione e far valere la deduzione dell imposta precedente sugli investimenti dopo l acquisto. Dal canto suo il venditore, poiché l operazione è esclusa dall imposta, deve procedere alla correzione della deduzione dell imposta precedente fatta valere finora in funzione del valore attuale dell immobile. Tale correzione va effettuata per i 20 anni precedenti, in altre parole bisogna tenere conto di un ammortamento del 5% per ogni anno di utilizzo, e ciò rappresenta per lui un imposizione definitiva (tassa occulta). VARIANTE B: «CON OPZIONE PER L IMPOSIZIO- NE MEDIANTE CHIARA INDICAZIONE DELL I- VA». Nell ambito dell imposizione volontaria della transazione immobiliare (opzione), il venditore versa l IVA sul prezzo di vendita e la trasferisce sull acquirente. Il compratore può, in virtù dell utilizzo futuro dell immobile che dà diritto alla deduzione dell imposta precedente, 16 immobilia Settembre 2013

17 APPROFONDIMENTO chiedere la restituzione dell IVA come imposta precedente al momento dell acquisto, tuttavia corre il rischio latente di un futuro cambiamento di destinazione d uso per 20 anni. Nelle trattative sul prezzo di acquisto, il vantaggio del venditore in termini di IVA illustrato qui di seguito e/o il rischio latente in materia di IVA che corre l acquirente potrebbero essere considerati da parte quest ultimo come fattori rilevanti ai fini del prezzo d acquisto. Dato che l operazione è imponibile, non è necessaria la correzione dell imposta precedente da parte del venditore. Se in passato non ha potuto far valere interamente la deduzione dell imposta precedente sugli investimenti, ora può recuperare la deduzione sul loro valore attuale (sgravio fiscale successivo). Il ricavo derivante dalla deduzione dell imposta precedente recuperata aumenta il profitto del venditore. VARIANTE C: «PROCEDURA DI NOTIFICA». Un ulteriore opportunità nell ambito dell imposizione volontaria è offerta dalla procedura di notifica. Nella vendita ordinaria di un immobile la sua applicazione è volontaria, mentre è obbligatoria per una cessione d azienda (incl. immobili). Tale variante sostituisce il versamento dell IVA da parte del venditore e la deduzione dell imposta precedente per il compratore. La principale differenza rispetto alla variante B sta nel fatto che il compratore rileva dal venditore le basi di calcolo, le quote e la durata di utilizzo dell immobile determinanti ai fini dell IVA. Per questo motivo, prima dell acquisto l acquirente deve verificare tutti i dettagli relativi all utilizzo precedente, alla documentazione e alla dichiarazione dell immobile, ovvero deve assicurarsi il diritto di accedere a tali documenti e informazioni sull immobile. Il vantaggio sostanziale per l acquirente rispetto alla variante B è che, nel caso di una futura modifica di utilizzazione (correzione dell imposta precedente), si può tenere conto dell utilizzo precedente da parte del venditore e la correzione dell imposta precedente avviene solo su una base ridotta. Tuttavia, nella pratica questo vantaggio è legato al rischio relativo alla documentazione dell utilizzo precedente. Anche con questa procedura, il venditore non deve effettuare la correzione dell imposta precedente in ragione del trasferimento imponibile, tuttavia non può far valere lo sgravio fiscale successivo (cfr. variante B). 2. SHARE DEAL. Il trasferimento immobiliare sotto forma di vendita delle azioni della Textile SA alla Investment AG sarebbe esclusa dall imposta per la Tex Holding AG. In caso di alienazione di una partecipazione preponderante, il venditore non deve effettuare la correzione dell imposta precedente. Poiché tutti i rischi e le opportunità dell immobile in materia di IVA vengono trasferiti al compratore, è consigliabile una «due diligence» sull I- VA, affinché il compratore sia a conoscenza di tutte le opportunità e i rischi rilevanti ai fini del prezzo d acquisto per gestire le trattative contrattuali. CONCLUSIONE. Nel nostro esempio, la soluzione migliore sotto il profilo dell IVA per la Textile SA è la vendita «Con opzione per l imposizione mediante chiara indicazione dell IVA» (variante B), che consente lo sgravio fiscale successivo. All acquirente conviene l acquisto «Senza opzione transazione esclusa dall imposta sul valore aggiunto» (variante A), poiché l immobile può essere rilevato senza rischi latenti per quanto concerne l IVA. * Andreas Blättler & Andreas Grossenbacher Gli autori sono Directors presso Kendris AG, un impresa svizzera indipendente che offre servizi fiduciari e di family office, consulenze giuridiche e fiscali a livello nazionale e internazionale, art management, contabilità e outsourcing per clienti privati e commerciali. L IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE La verifica delle diverse varianti di transazione fa parte di una pianificazione completa dell imposta sul valore aggiunto. Per la pianificazione dell imposta sul valore aggiunto nel quadro di una transazione immobiliare è importante conoscere il funzionamento dell IVA. Stando al concetto dell I- VA, la vendita immobiliare non è sottoposta di per sé all imposta sul valore aggiunto. Tuttavia, le imposte precedenti fatte valere prima dell alienazione sugli investimenti vanno corrette, ovvero la deduzione dell imposta precedente va annullata almeno in parte. La correzione si basa sul valore attuale dell immobile e comprende i 20 anni precedenti. La pressione fiscale fondamentalmente indesiderata nel settore imprenditoriale (la cosiddetta «tassa occulta») può essere evitata per gli oggetti di reddito non utilizzati privatamente mediante l imposizione volontaria della vendita immobiliare. In particolare è importante ricordare che i documenti commerciali relativi agli immobili vanno conservati per almeno 25 anni. Le varianti di transazione sotto il profilo dell IVA illustrate nell articolo qui a fianco vanno considerate come parte integrante di una pianificazione complessiva dell imposta sul valore aggiunto che tiene conto sia del passato che del futuro. immobilia Settembre

18 SVIT Ticino assemblea annuale Una serata davvero speciale L assemblea annuale ordinaria di SVIT Ticino si è tenuta quest anno il 23 maggio alla Madonna del Sasso di Orselina, un luogo ricco di storia e tradizione, un gioiello del nostro territorio riscoperto da molti partecipanti grazie alla visita guidata con Frate Agostino. Fra Agostino, una guida d'eccezione in un gioiello del nostro Ticino (fotogarbani.ch). Alberto Montorfani* Tre momenti di una serata davvero speciale. Ottanta partecipanti all intensa serata di giovedì 23 maggio hanno dapprima svolto il loro compito istituzionale di associati, hanno poi goduto della bellissima e curata visita al rinnovato Santuario della Madonna del Sasso, ed hanno infine partecipato, in un quadro e un panorama veramente speciale, ad una cena preparata e servita con professionalità e classe dal ristorante dell Albergo Villa Orselina. Obiettivi e prospettive di una associazione in crescita. Oltre quaranta i soci che hanno diligentemente partecipato alla parte istituzionale della serata. Dopo il saluto del presidente di SVIT Ticino, Alberto Montorfani, la parola è passata a Peter Krummenacher «ministro delle finanze» di SVIT Svizzera, che ha portato il saluto del comitato centrale dell associazione e rimarcato la particolare dinamicità della sezione ticinese. Attraverso la proiezione di un video è stata riassunta la variata e importante attività di SVIT Svizzera in campo editoriale, formativo, politico e in favore della professionalità degli operatori dell economia immobiliare in Svizzera. Più associati e tante iniziative. Prima dell esame e dell approvazione formale dei conti, presentati dal cassiere Marco Piozzini, il presidente ha avuto modo di ripercorrere per grandi capitoli la ricca attività della sezione SVIT ticinese, che nell anno scorso si è concentrata in particolare sulla formazione, sull editoria e sui servizi ai soci. Una vitalità che si è espressa anche in un sensibile incremento di associati: ben 12 sono stati accolti dall assemblea, ricevendo l attestato di affiliazione al termine della parte ufficiale. Ora SVIT Ticino conta 115 soci su un totale di ca. 250 fiduciari immobiliari registrati nel Cantone. Formazione per un settore sempre più professionale. L offerta formativa si è arricchita nel corso dell ultimo anno di una serie di corsi dedicati ai collaboratori delle fiduciarie e agenzie immobiliari del Cantone. Oltre al collaudato corso di preparazione all Attestato Federale di Gestore immobiliare sono ora proposti anche i quattro corsi per «Assistente SVIT» in Amministrazione di proprietà per piani, stabili locativi, contabilità e in commercializzazione immobiliare. Per la prima volta in italiano sarà anche offerto, a partire da quest' autunno, il corso di preparazione all esame federale per l Attestato in commercializzazione immobiliare che, insieme all Attestato di gestore, costituisce uno dei titoli di studio riconosciuti dalla Legge cantonale sui fiduciari par l ottenimento dell au- 18 immobilia Settembre 2013

19 torizzazione cantonale all esercizio della professione di fiduciario immobiliare. Legge sui fiduciari. Proprio l importanza della nuova Legge sulle professioni fiduciarie ha portato SVIT a rafforzare e ad incrementare gli strumenti per favorire la professionalità degli operatori e per scoraggiare l attività abusiva nel campo dei servizi immobiliari, purtroppo ancora troppo presente. La SVIT partecipa all azione lanciata recentemente dalla FTAF, associazione che raggruppa tutte le associazioni di fiduciari a livello cantonale, per la segnalazione all Autorità di vigilanza delle situazioni di abusività riscontrate sul territorio, impegnandosi a dare riscontro delle misure che saranno adottate. Informazione per i professionisti e per il pubblico. La professionalità e l informazione, sia all interno dell associazione che verso il pubblico, sono state le preoccupazioni all origine di due significative iniziative che hanno preso avvio nell anno in corso. Dapprima la felice iniziativa, nata dalla collaborazione con Immoscout24 e Il Caffè, delle tre edizioni annuali di «Immobest», inserto che dopo i primi tre numeri si è già assicurato l interesse degli operatori e degli inserzionisti per l intero prossimo anno! Inoltre, dopo un lungo periodo di preparazione, ha visto la luce, proprio in occasione dell Assemblea di Orselina, il primo numero della rivista ufficiale di SVIT «Immobilia», edita da SVIT Ticino e tutta in italiano. Anche questa rivista, destinata ai soci e agli operatori professionisti del settore, uscirà tre volte l anno e sarà trasmessa gratuitamente ai soci e a coloro che ne faranno richiesta al segretariato. Completano l armamentario della comunicazione le pagine sempre aggiornate del sito di SVIT Ticino e la newsletter mensile ricevuta da oltre 400 contatti attivi nel ramo. Il congresso immobiliare, un evento che ha lasciato il segno. Nato nel segno della collaborazione fra le associazioni professionali attive nel ramo immobiliare, il Congresso immobiliare del 5 marzo sulla sostenibilità ha conosciuto un successo ben al di là delle più rosee aspettative: con oltre 200 partecipanti il Congresso, Soci e amici di SVIT Ticino. I neo diplomati gestori immobiliari con Alberto Montorfani, Antonio Canavesi e Werner Leuzinger. I nuovi soci di SVIT Ticino immobilia Settembre

20 SVIT Ticino assemblea annuale esame Corsi per assistenti SVIT incentrato sul concetto di sostenibilità, ha tracciato una linea di riflessione che le associazioni si sono impegnate a riprendere e a fare propria nella loro attività al servizio del nostro territorio e patrimonio immobiliare. Più di 400 hanno poi partecipato all evento unico e speciale della conferenza pubblica di Bertrand la vivace e spettacolare visita al Santuario appena restaurato, che mostra in tutto il suo splendore la bellezza delle opere lignee, marmoree, pittoriche, decorative ed edili di un luogo tanto ricco di storia e di affetto per tutti i ticinesi, terminando nella bellissima e antica biblioteca del convento, vero gioiello sia per la sua SVIT partecipa all azione lanciata dalla FTAF per la segnalazione all Autorità di vigilanza delle situazioni di abusività.» Piccard, che ha stupito il mondo con le sue audaci imprese aeronautiche, e che sta in questo momento incantando l America, attraversata da Ovest a Est dal suo Solar Impulse. Impegno politico per un territorio sempre più fragile. Non poteva certo essere tralasciata la menzione al momento politico particolarmente delicato che vive il settore immobiliare, momento in cui i risultati delle votazioni popolari e la promulgazione di nuove leggi sembrano voler mettere freni e condizioni eccessive all attività di un settore che si vuole al servizio dell economia, del benessere e del turismo. Non tutto il male vien per nuocere, ha ricordato il presidente a questo riguardo; l esito delle consultazioni popolari può anche essere visto come un monito che una società sempre più urbanizzata e densificata lancia in favore di un maggior riguardo verso quell unico patrimonio, che ha contribuito a fare la fortuna della nostra nazione e del nostro Cantone, e che proprio le nostre attività, così strettamente legate al territorio e alla sua valorizzazione, potrebbero contribuire a mettere in pericolo. È giunto il momento di spingere oltre la nostra riflessione sui rischi e sulle opportunità a questo riguardo, anche per dovere verso le nostre future generazioni. Visita al Santuario e alla biblioteca del convento. Al termine della parte ufficiale il gruppo, che si è arricchito degli accompagnatori e ospiti, ha seguito attento struttura, completamente in legno pregiato e realizzata come un delicato incastro di soppalchi e scaffali, che ospita una ricca quantità di opere che risalgono fino agli albori della stampa, a testimonianza di quanto ricca e viva fosse la preoccupazione degli ordini religiosi e della Chiesa nella cura e nella conservazione delle opere culturali di cui beneficiava, e beneficia ancora oggi, una intera comunità. I nuovi diplomati: tenacia e slancio verso il futuro. Nel corso della sontuosa cena servita all Albergo Villa Orselina sono stati infine ringraziati e premiati gli undici neo diplomati all Attestato Federale di gestore immobiliare, ottenuto dopo un percorso di due anni di studi intensi, e che potranno ora servire al meglio la forte domanda di posti qualificati in un settore che gode alle nostre latitudini di una buona, se non ancora ottima salute: Tiziano Antonini, Delia Bandel-Martucci, Irene Châalal-Schmucki, Claudio Cestone, Donata Ferrari, Matteo Lambertini (secondo miglior risultato, media 4.8), Manuela Magnanini, Tiziana Mantaci, Miriam Piscopo (secondo miglior risultato, media 4.8), Francesco Rocca e Smeralda Schiavetti (che ha ottenuto il miglior risultato finale; media 4.9). *Alberto Montorfani Presidente SVIT Ticino Lo scorso 7 giugno si è svolto l'esame di chiusura della prima edizione del corso per Assistenti SVIT in amministrazione di stabili locativi. Dopo 6 intensi mesi di formazione, 27 partecipanti hanno superato l'esame e ottenuto il certificato SVIT: Belometti Mara Bianchi Flavia Bollati Claudia De Angelis Giuliana Ferrari Laura Ferrari Cindy Fontanella Stefania Foti Vanessa Grimani Da Fonseca Camoesa Luana Hartmann Ursina Luppi Giuseppe Martianova Guidicelli Nadejda Marzini Annamaria Mengoni Filippo Mete Sabrina Mettel Silvia Milanovic Milka Panzeri Cometta Laura Persico Nicole Ramundo Isaura Rizzi Paolo Rocchi Laura Rodoni Paola Rutner Giada Tomic Ana Vinka Simona Viscusi Antonella Sabrina Mete, Silvia Mettel e Paola Rodoni hanno inoltre ottenuto il titolo di Collaboratore SVIT dell'amministrazione, rilasciato a chi supera con successo gli esami dei corsi per assistenti SVIT in amministrazione di PPP, contabilità immobiliare e amministrazione di stabili locativi, 20 immobilia Settembre 2013