MERCATO IMMOBILIARE. 1) Aspetti Generali

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1 1) Aspetti Generali Dopo oltre venti anni di stagnazione il Brasile sta vivendo una vera e propria rivoluzione nel settore immobiliare che sta andando di pari passo con la crescita economica, questo processo è avvenuto in tempi molto rapidi: solo 3-4 anni. Praticamente manca di tutto e si registrano carenze per ogni singolo settore: dagli immobili residenziali passando a quelli commerciali per finire a quelli industriali; in alcune aree del paese i prezzi sono schizzati alle stelle proprio per un offerta che non riesce a tenere il passo della domanda. Parte del problema è dovuto al fatto che il paese era già passato da una grave crisi negli anni 80 e quindi ha creato norme molto rigide per il settore. Di fatto ci troviamo solo all inizio di un ciclo ancora molto lungo che dovrebbe durare almeno 10 o 15 anni, anche se da più parti si rincorrono voci di una possibile bolla speculativa, i maggiori investitori del settore tendono ad escluderla per i seguenti motivi: un sistema macroeconomico stabile; una serie di regole molto restrittive; la classe media in forte espansione; alti tassi d interesse (il doppio della media mondiale); mutui erogati per l acquisto della prima casa e non per fini speculativi; il valore degli immobili corrisponde a 5,5 volte il reddito annuale medio delle famiglie, mentre in Cina o a Singapore questa proporzione arriva ad 11 volte; Entro il 2022 bisognerà costruire 23,5 milioni di abitazioni; la bassa incidenza dei finanziamenti immobiliari rispetto al PIL. Credito Immobiliare / PIL Paese % Brasile 4,1% Messico 11% Cile 18% Italia 22,9% Germania 37,7% Francia 39,8% Area Euro 40,2% Spagna 61,2% Olanda 66,1% USA 70,3% Fonte: Banca Centrale del Brasile 1

2 2) Rio de Janeiro 3) San Paolo Per affittare un appartamento trascorrono in media dai 12 ai 32 giorni e il prezzo dell affitto può variare anche del 171,12% in base al quartiere. La percentuale di immobili vuoti è la più bassa al mondo: 1,2%. Negli ultimi 12 mesi i contratti di affitto sono aumentati del 15,25% ed esiste una carenza cronica di case da affittare, tanto che è dal 2005 che gli affitti aumentano più rispetto all inflazione. L offerta di immobili ad uso commerciale è bassissima dato che esistono solo 2,6 milioni di mq, praticamente nulla se paragonato a città come New York che ne ha 22 milioni, Washington 16 milioni e Boston 8,6 milioni. Ovviamente si riflette nei prezzi degli affitti che in media sono di 75,6 dollari al mq, con punte di oltre 120 dollari nelle aree di maggiore pregio. In meno di un mese si vendono interi palazzi e si demolisce tutto ciò che non è patrimonio storico per recuperare aree edificabili, stanno scomparendo addirittura i distributori di benzina. Dopo dieci anni di continuo degrado la città sta rinascendo grazie agli investimenti per le Olimpiadi e alle operazioni di polizia che hanno reso più sicure le favelas. Il quartiere di Leblon è il più caro del Brasile ed uno dei più costosi al mondo visto che si può arrivare a R$ al mq per un immobile residenziale. In giugno la Brookfield ha inaugurato la One World Offices a Barra de Tijuca, tutti gli 830 uffici e negozi sono stati venduti in appena cinque giorni per un valore complessivo di R$ 220 milioni. Nel corso del 2011 verranno inaugurati mq di spazi commerciali che rappresentano una parte irrisoria della domanda per questa tipologia di immobili. 2

3 4) Programma: Minha Casa Minha Vida Nell aprile del 2009 il governo brasiliano ha lanciato il programma Mia Casa Mia Vita affinché le classi medio basse potessero avere accesso al credito per acquistare la prima casa. La prima fase del programma ha visto la contrattazione di 1 milione e 3 mila case e la costruzione di 250 mila. Nel giugno del 2011 la presidente Dilma Rousseff ha approvato la seconda fase che prevede la costruzione di 2 milioni di case entro il Sono previsti finanziamenti per R$ 125,7 miliardi di cui: R$ 72,6 miliardi tramite stanziamenti di bilancio e R$ 53,1 erogati sotto forma di prestiti. Il nuovo obiettivo è di finanziare le famiglie più povere che hanno un reddito famigliare non superiore ai R$ al mese. Inoltre la superficie delle case passerà dagli attuali 35 mq a 39 mq e tutte saranno dotate di pannelli solari. Per evitare i problemi di inadempienza che si sono verificati nella prima fase è stato previsto che le rate al massimo dovranno essere il 10% del reddito mensile e i mutui avranno durata decennale. La difficoltà maggiore per portare a termine questo ambizioso progetto risiede nell aumento dei costi di costruzione e dei prezzi dei terreni che pregiudica la realizzazione di nuove unità abitative nelle grandi città; proprio dove la carenza di abitazioni è maggiore. Valori Massimi di Finanziamento Minha Casa Minha Vida 2 Capitali e Regioni Metropolitane Stato Appartamento R$ Casa R$ San Paolo e Distretto Federale Rio de Janeiro Minas Gerais Espírito Santo e Tocantins Goiás, Mato Grosso e Mato Grosso do Sul Acre, Amazonas, Amapá, Pará, Rondônia e Roraima Bahia Ceará e Pernambuco Alagoas, Maranhão, Paraíba, Piauí, Rio Grande do Norte e Sergipe Rio Grande do Sul, Paraná e Santa Catarina Fonte: Gazzetta Ufficiale dell Unione 3

4 5) Credito Immobiliare Negli ultimi anni si è registrato un cambiamento radicale nel settore del credito immobiliare. In passato gli istituti di credito concedevano finanziamenti a 10 o 15 anni a causa della volatilità dei prezzi e all instabilità economica. Ormai il paese è entrato in una fase di maturità anche in questo settore visto che attualmente si concedono mutui con durata trentennale come nella maggior parte dei paesi sviluppati. In Brasile non è possibile ottenere più di un prestito a persona e nemmeno finanziare un valore che superi quello dell immobile. Anche se ultimamente le banche stanno adottando politiche più aggressive la legislazione impone loro dei criteri molto restrittivi se li paragoniamo a quelli americani pre-crisi. Mediamente viene pagato a vista il 38% del prezzo della casa e quindi i proprietari stanno molto attenti perché avrebbero molto da perdere in caso di inadempienza. Anche dal punto di vista del reddito le famiglie spendono per il rimborso delle rate circa il 20%-25% delle proprie entrate. Le principali fonti di finanziamento sono il SBPE (Sistema Brasiliano di Risparmio e Prestito) detto Poupança e il FGTS (Fondo di Garanzia del Tempo di Servizio) analogo al nostro TFR. Dato che sono create dal risparmio interno il sistema risulta meno vulnerabile da eventuali choc esterni. La Poupança è il metodo più a buon mercato da utilizzare e gli istituti di credito sono obbligati a destinarne il 65% al finanziamento immobiliare, attualmente si è già arrivati al 62% e quindi rimane un margine molto ridotto da poter utilizzare. Di fatto entro un paio d anni le risorse da destinare al credito immobiliare saranno esaurite. La sfida sarà convincere ad entrare in questo mercato i grandi fondi di investimento ed i fondi pensione oltre a stimolare la cartolarizzazione dei crediti che attualmente è ancora limitata. A giugno 2011 la Cassa Economica Federale, che è la maggiore finanziatrice immobiliare del paese con un portafoglio di R$ 117 miliardi, ha realizzato la più grande vendita di Certificati di Credito Immobiliari del Brasile per R$ 2 miliardi coinvolgendo più di 40 mila contratti di persone fisiche. 4

5 6) Aspetti Operativi 6.1) Aspetti Legali Dal punto di vista operativo è necessario aprire una Limitada brasiliana equivalente alla nostra S.r.l. e nominare un amministratore che non deve essere obbligatoriamente brasiliano ma che deve essere residente nel paese. Per ogni progetto immobiliare verrà costituita una Società di Proposito Specifico (SPE Sociedade de Proposito Espicifico) che sarà responsabile di tutti gli obblighi verso terzi e che sarà estinta nel momento in cui l operazione verrà chiusa. 6.2) Registrazione del Capitale Straniero La registrazione del capitale straniero deve essere effettuato tramite il Modulo RDE- IED (Registro di Dichiarazione Elettronica Investimento Esterno Diretto), che integra il Sistema di Informazioni della Banca Centrale Sisbacen. Si considerano Investimenti Esterni Diretti le partecipazioni permanenti in imprese brasiliane detenute da persone fisiche o giuridiche, residenti, domiciliate o con sede all estero. Bisogna essere in possesso di almeno il 10% del capitale sociale con diritto di voto. Gli investimenti in moneta non dipendono da nessuna autorizzazione preliminare da parte delle autorità del governo. Per sottoscrivere il capitale o acquistare una partecipazione in una impresa brasiliana già esistente basta fare una rimessa tramite un istituto bancario autorizzato. 6.3) Rimessa di Utili e Rimpatrio del Capitale Il capitale straniero registrato presso la Banca Centrale del Brasile può essere rimpatriato in qualsiasi momento senza nessuna autorizzazione preventiva e senza ritenuta alla fonte. Non esistono nemmeno restrizioni alla distribuzione degli utili e la loro conseguente rimessa all estero fermo restando il pagamento dell imposta sul reddito pari al 15%. Questa imposta potrà essere recuperata in quanto il Brasile ha firmato con l Italia un trattato per evitare la doppia imposizione. 6.4) Rischio Cambio Per quanto riguarda gli aspetti più propriamente operativi della gestione del cambio bisogna sottolineare che sul mercato finanziario brasiliano sono presenti i principali strumenti per operazioni di hedging. Esistono futures denominati in Euro, Fondi di Investimento in Euro e, in quanto società di diritto brasiliano, si può richiedere una linea di credito ad una istituzione finanziaria locale per aprire dei contratti di swap. Dato che si tratta di investimenti immobiliari e quindi di durata pluriennale la copertura di questi rischi non potrà che essere parziale e in ogni caso con costi molto elevati. Le opzioni migliori sono quelle di riuscire a spuntare il cambio migliore al momento dell entrata dei fondi in Brasile e quindi investire la momentanea liquidità in bond governativi o in Certificati di Debito Bancario che possono rendere fino al 20%. È altresì importante evidenziare che non è necessario cambiare immediatamente la valuta straniera al momento dell'entrata in Brasile ma esiste la possibilità di tenerli su un conto provvisorio per un periodo massimo di tre mesi, se entro questo termine non verrà effettuato il cambio il denaro verrà rimandato sul conto estero. 5

6 Disclaimer Il presente documento è stato elaborato utilizzando elementi e dati sui quali non è stata effettuata alcuna verifica ne attività di auditing. Lo scrivente non può essere considerato in alcun modo responsabile per qualsiasi conseguenza derivante, direttamente o indirettamente, dalla lettura, elaborazione e valutazione del presente memorandum o da qualsiasi evento che venisse da chiunque ad esso ricondotto. Il documento non può costituire una base informativa e valutativa finalizzata in qualunque modo alla sollecitazione del pubblico risparmio. Il presente documento è strettamente riservato e non può essere riprodotto e ceduto a terzi senza il consenso scritto dell autore; le informazioni in esso contenute dovranno essere mantenute riservate e non divulgate a terzi. Gli obblighi di riservatezza non si applicheranno però alle informazioni che: - siano diventate di pubblico dominio senza violazione di questo accordo; - che siano già in Vs. possesso, tramite documentazione scritta, prima della presente comunicazione. Tali obblighi di riservatezza si intendono tacitamente accettati con il ricevimento del presente documento e comportano una responsabilità personale di rispetto degli stessi. 14/09/2011 ALGORITHM INVESTMENT RESEARCH SAGL Via Cantonale, LUGANO SVIZZERA Tel +41 (0) Fax +41 (0) E mail : info@algorithmir.ch Internet : 6