CODICE. Quarta edizione Def.

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1 CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI ITALIAN PROPERTY VALUATION STANDARD Quarta edizione Def. Il presente lavoro è stato promosso dalla Tecnoborsa in collaborazione con: ABI AGENZIA DEL TERRITORIO AIAV ANAMA ANIA ASPESI ASSOVIB CENSIS COLLEGIO NAZIONALE PERITI AGRARI E PERITI AGRARI LAUREATI CONFEDILIZIA CONSIGLIO DELL'ORDINE NAZIONALE DOTTORI AGRONOMI E DOTTORI FORESTALI CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI ARCHITETTI, PIANIFICATORI, PAESAGGISTI E CONSERVATORI CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI CONSIGLIO NAZIONALE PERITI INDUSTRIALI E PERITI INDUSTRIALI LAUREATI CONSIGLIO NAZIONALE DELLE BORSE IMMOBILIARI ITALIANE E-VALUATIONS FIAIP FIMAA GEO.VAL INU ISMEA MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE (DIPARTIMENTO DEL TESORO) UNI UNIONCAMERE UNIVERSITÀ BOCCONI UNIVERSITÀ LUISS GUIDO CARLI Pagina 1 di 213

2 CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI Italian Property Valuation Standard VALTER GIAMMARIA Supervisione GIAMPIERO BAMBAGIONI Coordinatore e Responsabile Scientifico MARCO SIMONOTTI Direttore Scientifico Le integrazioni e le modifiche apportate al Codice delle Valutazioni Immobiliari Italian Property Valuation Standard costituiscono le risultanze di un lavoro collettivo, coinvolgente le istituzioni e gli enti componenti il Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa, curato da Giampiero Bambagioni Coordinatore del Progetto e Responsabile Scientifico, Marco Simonotti Direttore Scientifico. Pagina 2 di 213

3 Prima Edizione: luglio 2000 Seconda Edizione: maggio 2002 Terza Edizione: dicembre 2005 Quarta edizione: luglio 2011 Copyright Tecnoborsa S.c.p.a. Consorzio per lo Sviluppo del Mercato Immobiliare, Roma La traduzione, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresi i microfilm, i film, le fotocopie, ecc.) la memorizzazione elettronica, l adattamento totale o parziale, sono riservati per tutti i Paesi. E consentita la citazione a condizione che siano espressamente specificati società editrice, coordinatore responsabile e supervisore dell opera. Direzione e amministrazione IT ROMA Via Capitan Bavastro, 116 Tel Fax info@tecnoborsa.com Progetto grafico e impaginazione L editore e gli autori della presente pubblicazione non potranno in nessun caso essere ritenuti responsabili, a qualsiasi titolo, nei confronti di qualsiasi terzo, per danni diretti o indiretti derivati o connessi all uso, o al mancato uso, dei testi, delle informazioni o del materiale ivi contenuto. Al fine di facilitare il recepimento del presente lavoro anche da parte di operatori dell Unione Europea, ovvero di tutti i soggetti interessati in ambito internazionale, il Codice delle Valutazioni Immobiliari potrà essere tradotto in inglese, in parte o per l intero, da esperti madrelingua. Nel caso in cui dovessero ravvisarsi non corrispondenze di testo, ovvero incertezze interpretative, farà fede esclusivamente la versione in lingua italiana. The publisher and authors of this work cannot assume any liability regarding losses suffered by third parties deriving from the use or failure to make use of the information or material contained herein. In order to facilitate the acceptance of this work on the part of operators in the European Union and also of all those international organizations or individuals having an interest in this field The Italian Property Valuation Standard, has been translated into English by native speaking experts. In the event of any differences between the texts or doubts over interpretation, the Italian version will be authoritative. Stampa 13 Maggio 2011 Pagina 3 di 213

4 A U TO R I, R I C E R C A T O R I E D E S P E R T I Numerosi capitoli della pubblicazione che riprende buona parte dei contenuti della terza edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari sono stati sviluppati da Marco Simonotti con porzioni delle medesime parti che sono state redatte da Giampiero Bambagioni, il quale ha integralmente elaborato anche i capitoli 13, 18, 19, 20 e 21. Hanno collaborato nella revisione dei testi peraltro oggetto di osservazioni/modifiche formulate da parte del Comitato Tecnico Scientifico alcuni rappresentanti delle medesime organizzazioni. Pagina 4 di 213

5 COMITATO TECNICO SCIENTIFICO DI TECNOBORSA: ABI ASSOCIAZIONE BANCARIA ITALIANA Angelo Peppetti AGENZIA DEL TERRITORIO Gianni Guerrieri, Direttore Centrale Franco Maggio, Direttore Centrale Mauro Iacobini, Responsabile Area Servizi Valutazioni AIAV ASSOCIAZIONE ITALIANA PER LA GESTIONE E L'ANALISI DEL VALORE Pier Luigi Maffei, Presidente Ernesto Lorenzetti, Presidente Operativo ANAMA ASSOCIAZIONE NAZIONALE AGENTI E MEDIATORI D'AFFARI Paolo Bellini, Presidente Filippo Crocè ANIA ASSOCIAZIONE NAZIONALE FRA LE IMPRESE ASSICURATRICI Roberto Manzato, Direttore Vita e Danni non Auto ASPESI ASSOCIAZIONE NAZIONALE TRA SOCIETÀ DI PROMOZIONE E SVILUPPO IMMOBILIARE Federico Filippo Oriana, Presidente Michele Paparelle, Consigliere ASSOVIB ASSOCIAZIONE SOCIETÀ DI VALUTAZIONI IMMOBILIARI PER LE BANCHE Valeria Picconi, Presidente Luca Marco Fiumara CENSIS CENTRO STUDI INVESTIMENTI SOCIALI Giuseppe Roma, Direttore Generale COLLEGIO NAZIONALE DEGLI AGROTECNICI E DEGLI AGROTECNICI LAUREATI Roberto Orlandi, Presidente COLLEGIO NAZIONALE DEI PERITI AGRARI E PERITI AGRARI LAUREATI Andrea Bottaro, Presidente CONFEDILIZIA CONFEDERAZIONE ITALIANA PROPRIETÀ EDILIZIA Corrado Sforza Fogliani, Presidente Giovanni Gagliani Caputo CONSIGLIO DELL'ORDINE NAZIONALE DEI DOTTORI AGRONOMI E DOTTORI FORESTALI Andrea Sisti, Presidente Gianni Guizzardi, Consigliere CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI ARCHITETTI, PIANIFICATORI, PAESAGGISTI E CONSERVATORI Leopoldo Freyrie, Presidente Miranda Ferrara Bruno Brunori CONSIGLIO NAZIONALE DEGLI INGEGNERI Giovanni Rolando, Presidente Giovanni Montresor, Consigliere CONSIGLIO NAZIONALE DEI GEOMETRI E GEOMETRI LAUREATI Fausto Savoldi, Presidente Antonio Benvenuti, Consigliere Pagina 5 di 213

6 CONSIGLIO NAZIONALE DEI PERITI INDUSTRIALI E DEI PERITI INDUSTRIALI LAUREATI Giuseppe Jogna, Presidente Paolo Radi, Consigliere Nazionale E-VALUATIONS ISTITUTO DI ESTIMO E VALUTAZIONI Marco Simonotti, Presidente Onorario Angelo Donato Berloco, Presidente FIAIP FEDERAZIONE ITALIANA AGENTI IMMOBILIARI PROFESSIONALI Paolo Righi, Presidente Nazionale Franco D Onofrio, Vicepresidente Nazionale Vicario FIMAA FEDERAZIONE ITALIANA MEDIATORI AGENTI D AFFARI Valerio Angeletti, Presidente GEO.VAL ASSOCIAZIONE GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI Pier Giuseppe Sera, Presidente INU ISTITUTO NAZIONALE DI URBANISTICA Federico Oliva, Presidente Simone Ombuen, Segretario Stefano Stanghellini ISMEA ISTITUTO DI SERVIZI PER IL MERCATO AGRICOLO ALIMENTARE Giuseppe Fierro MINISTERO DELLO SVILUPPO ECONOMICO Segreteria Tecnica del Ministro MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE DIPARTIMENTO DEL TESORO VIII Gestione e valorizzazione dell attivo e del patrimonio dello Stato Stefano Scalera, Responsabile Direzione TEROTEC Laboratorio per l Innovazione della Manutenzione e della Gestione dei Patrimoni Urbani e Immobiliari Silvano Curcio, Direttore Generale UNI ENTE NAZIONALE ITALIANO DI UNIFICAZIONE Alberto Simeoni UNIONCAMERE UNIONE ITALIANA DELLE CAMERE DI COMMERCIO Tiziana Pompei, Vice Segretario Generale Enzo Maria Tripodi UNIVERSITÀ BOCCONI NEWFIN UNIVERSITÀ LUISS GUIDO CARLI Bruno Capponi TECNOBORSA Gampiero Bambagioni (Coordinatore del Comitato Tecnico Scientifico e del CdE) Pagina 6 di 213

7 COMITATO DEGLI ESPERTI DI TECNOBORSA Ing. Antonio De Santis Prof. Livio de Santoli Dr. Giorgio Gobbi Prof. Vittorio Gusella On. Prof. Avv. Pierluigi Mantini Prof. Saverio A. Miccoli Prof. Mario Polelli Prof. Paolo Stella Richter Prof. Ferdinando Terranova Pagina 7 di 213

8 Indice PRESENTAZIONE SEZIONE I - CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI INTRODUZIONE CAPITOLO 1 - STANDARD E VALUTAZIONI IMMOBILIARI CAPITOLO 2 - SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE CAPITOLO 3 - PRINCIPI DI VALUTAZIONE CAPITOLO 4 - VALORE DI MERCATO E ALTRI VALORI CAPITOLO 5 - PREZZI E CARATTERISTICHE IMMOBILIARI CAPITOLO 6 - RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI Allegato A Allegato B Allegato C CAPITOLO 7 - PROCEDIMENTI DI STIMA CAPITOLO 8 - METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO CAPITOLO 9 - PROCEDIMENTO DI STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO CAPITOLO 10 - METODO DEL COSTO CAPITOLO 11 - RAPPORTO DI VALUTAZIONE CAPITOLO 12 - RIESAME DELLE VALUTAZIONI CAPITOLO 13 - CODICE DEONTOLOGICO CAPITOLO 14 - VALUTAZIONI AI FINI DELLA CONCESSIONE DEL CREDITO CAPITOLO 15 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI AGRICOLI CAPITOLO 16 - VALUTAZIONE DELLE QUOTE DI PROPRIETÀ CAPITOLO 17 - STIME SU LARGA SCALA (MASS APPRAISAL) CAPITOLO 18 - VALUTAZIONE DEI PROGRAMMI E DEI PROGETTI (STUDIO DI FATTIBILITÀ) Pagina 8 di 213

9 SEZIONE II RIFERIMENTI APPLICATIVI PER LE MISURAZIONI E PER IL RATING IMMOBI- LIARE ED ORGANISMI DEL COMITATO TECNICO SCIENTIFICO CAPITOLO 19 MISURAZIONI IMMOBILIARI CAPITOLO 20 RATING IMMOBILIARE (REAL ESTATE RISK ASSESSMENT) CAPITOLO 21 - ORGANISMI DEL COMITATO TECNICO SCIENTIFICO DI TECNOBORSA Riferimenti bibliografici ALLEGATO LINEE GUIDA PER LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI IN GARANZIA DELLE E- SPOSIZIONI CREDITIZIE Pagina 9 di 213

10 PRESENTAZIONE Pagina 10 di 213

11 SEZIONE I CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI Pagina 11 di 213

12 INTRODUZIONE 0.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari costituisce uno standard di valutazione uniforme e largamente condiviso, in grado di rappresentare un termine di raffronto professionale e un punto di riferimento per i valutatori italiani, fornendo loro gli strumenti per rispondere alle domande del settore immobiliare italiano e internazionale. 0.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si propone di rappresentare la migliore pratica valutativa corrente adottata a livello nazionale e internazionale. A questo fine considera i concetti, le definizioni, i criteri, i procedimenti e i metodi di stima riportati nella letteratura estimativa scientifica e negli standard valutativi, contabili e catastali internazionali Lo standard prefigurato dal Codice considera la dottrina estimativa e la migliore pratica valutativa professionale, contemperando le esigenze degli operatori professionali (valutatori e intermediari) con quelle dei committenti (imprese, banche, privati) e dei contribuenti, in modo da configurare uno standard di requisiti essenziali, ossia di categorie normative minime, necessarie e richieste per la valutazione immobiliare. Questo lavoro possiede la caratteristica di definire uno standard italiano armonizzato con gli standard internazionali e, pertanto, riconoscibile in campo internazionale Gli standard internazionali di riferimento del Codice sono: gli International Valuation Standards (IVS) dell International Valuation Standards Committee; gli European Valuation Standards (EVS) dell European Group of Valuers Associations; gli Appraisal and valuation standards della Royal Insitution of Chartered Surveyors (RICS); gli Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) dell Appraisal Standards Board Appraisal Foundation; la Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 14 giugno 2006 in materia di accesso ed esercizio delle attività degli enti creditizi (rifusione). Per la parte delle valutazioni contabili (fair value) lo standard di riferimento è l International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards (IAS/IRFS) dell International Accounting Standards Board e dell International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) In merito all introduzione degli standard internazionali occorre avere la consapevolezza che, talvolta, sono stati concepiti in realtà immobiliari differenti da quella del nostro paese. Invece le definizioni (ad esempio quelle relative al valore di mercato e al valore di credito i- potecario) e le implicazioni nelle attività valutative introdotte dalla sopra richiamata Direttiva 2006/48/CE possono ritenersi pienamente recepite a livello UE. 0.3 Lo standard del Codice delle Valutazioni Immobiliari recepisce: - le definizioni delle basi della valutazione (valore di mercato e valori diversi da quello di mercato), scelti in modo confacente alla nostra realtà e alla nostra cultura immobiliare ed estimativa; - i procedimenti e i metodi di stima secondo gli standard internazionali (market approach, income approach e cost approach) e pacifici nella letteratura estimativa internazionale; - gli elementi essenziali per la stesura del Rapporto di valutazione; - i principi di revisione del Rapporto di valutazione ad opera di un valutatore diverso da quello che ha svolto la stima; Pagina 12 di 213

13 - specifici temi delle valutazioni immobiliari riguardanti le stime per il credito, la valutazione dei progetti, la stima degli immobili agricoli, la stima delle quote di proprietà e le valutazioni su larga scala (mass appraisal). 0.4 Gli argomenti e i temi affrontati dal Codice delle Valutazioni Immobiliari non devono considerarsi necessariamente esaustivi se rapportati alla professione del valutatore, che si basa su diversi principi valutativi, criteri e procedimenti di stima, e all innumerevole e diversa casistica pratica. 0.5 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari riconosce che le sue applicazioni sono legate a specifici problemi di valutazione, la cui soluzione dipende dalla capacità del valutatore di scegliere i criteri e i procedimenti opportuni e dalla sua capacità di giudizio. 0.6 Quando standard di altre discipline devono essere applicate nelle valutazioni, il Codice delle Valutazioni Immobiliari suggerisce ai valutatori di comprendere appieno la finalità della valutazione e di rispettare sia i principi basilari delle altre materie, che gli standard attinenti le valutazioni immobiliari. 0.7 I capitoli del Codice delle Valutazioni Immobiliari prevedono un esposizione articolata in paragrafi basati su: - l introduzione nella quale è presentato il tema e indicato l obiettivo del Codice in senso preparatorio e propedeutico; - le definizioni dove sono indicati il complesso degli elementi volti a caratterizzare e circoscrivere l argomento sul piano concettuale; - la discussione dove è svolto un esame approfondito dell argomento e delle questioni attinenti e dove sono esposte anche le differenti opinioni, le obiezioni e le proposte; - l applicazione dove sono indicate le utilizzazioni funzionali del tema del capitolo e sono dettate norme ai fini della valutazione e della soluzione di problemi e di quesiti. 0.8 In sintesi il Codice delle Valutazioni Immobiliari affronta i seguenti temi: - il quadro generale e il contesto dello standard di valutazione (capitolo 1); - il mercato immobiliare (capitolo 2); - i principi di valutazione (capitolo 3); - le definizioni del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato (capitolo 4); - il prezzo di mercato e la misura delle caratteristiche immobiliari (capitolo 5); - la rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato (capitolo 6); - i procedimenti e i metodi di valutazione (capitoli 7, 8, 9 e 10); - i contenuti del rapporto di valutazione (capitolo 11); - il riesame delle valutazioni (capitolo 12); - i precetti del Codice di condotta (capitolo 13); - le valutazioni per la concessione del credito (capitolo 14); - la valutazione degli immobili agricoli (capitolo 15); - la valutazione delle quote condominiali di proprietà (capitolo 16); - le valutazioni su larga scala (capitolo 17); - la valutazione dei progetti (studio di fattibilità) (capitolo18); - la misurazione delle superfici immobiliari (capitolo19); - il rating immobiliare (capitolo 20). Pagina 13 di 213

14 0.9 Per la comprensione e l utilizzo dello standard del Codice delle Valutazioni Immobiliari è importante rendersi conto che le definizioni, la discussione e le applicazioni di ciascun capitolo devono essere intesi come parti di un insieme Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone come obiettivo generale il conseguimento di condizioni di trasparenza del reale valore economico dei beni e di maggiore equità del mercato immobiliare, al fine di concorrere a modernizzarlo e a renderlo più efficiente e competitivo a livello internazionale. Pagina 14 di 213

15 CAPITOLO 1 STANDARD E VALUTAZIONI IMMOBILIARI 1.0 Introduzione 1.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è uno standard valutativo italiano formato da definizioni, limiti e regole approvate, controllate e verificate da Tecnoborsa. Lo standard si propone come modello di riferimento al quale comparare le metodologie valutative adottate al fine di conseguire un risultato univoco del processo di valutazione immobiliare. 1.2 L utilizzazione del Codice delle Valutazioni Immobiliari mira a elevare la qualità sostanziale del risultato dell applicazione di un processo univoco di valutazione e l attendibilità della valutazione medesima in un ottica di maggiore trasparenza del mercato e di armonizzazione delle procedure in uso a livello nazionale con gli standard internazionali. 2.0 Definizioni 2.1 Standard valutativo. È l insieme dei concetti, delle norme e dei principi stabiliti con un accordo o da un autorità usati generalmente come esempi o modelli ai quali comparare o misurare la qualità o la performance di una valutazione o di un processo valutativo relativo a un immobile. 2.2 Best practice. Sono i metodi e le tecniche che mostrano risultati superiori rispetto a quelli raggiunti con qualsiasi altri metodi e tecniche e che sono usati come benchmark da raggiungere o da superare. Non esiste una best practice valida per tutti e in ogni situazione in quanto si cerca continuamente di perfezionare la prassi valutativa tenuto conto della qualità e quantità di dati disponibili. 2.3 Certificazione. È la procedura con la quale un soggetto accreditato o autorizzato valuta e verifica (e attesta per iscritto pubblicando un certificato), le caratteristiche, la qualità, la qualificazione e lo stato di individui, di organizzazioni, di beni e servizi, di procedure o processi, di eventi o situazioni, secondo un prestabilito standard. 2.4 I requisiti degli standard di valutazione sono i seguenti Le definizioni. Le valutazioni immobiliari si fondano sulla definizione del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato (o basi della valutazione). Il valore di mercato è un valore di scambio e si stima con input tratti dai dati e dalle informazioni di mercato. I valori diversi dal valore di mercato usano i principi di stima che considerano: le utilità alternative o le funzioni economiche di un immobile; le motivazione atipiche delle parti in una transazione; le clausole dei contratti; e le norme convenzionali La rilevazione dei dati di mercato. Le valutazioni immobiliari si fondano sulla rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato che riguardano i prezzi e i canoni di mercato, i parametri dei segmenti di mercato, i rapporti mercantili e le altre indicazioni di mercato (saggi, trend, ecc.). Il riferimento al mercato può riguardare anche i valori diversi da valore di mercato, al quale di solito sono confrontati e dal quale differiscono per la natura del nesso e- Pagina 15 di 213

16 conomico, giuridico o contrattuale. Ad esempio nella stima del valore cauzionale ai fini della concessione del credito è espressamente richiesto di riportare nel Rapporto di valutazione il valore di mercato, quando questo differisce dal valore cauzionale spiegandone la divergenza (capitolo 14) Il dato immobiliare è un dato puntuale costituito dal prezzo o dal canone di mercato veri, riferiti alla data in cui si sono formati, e dalle caratteristiche tecnicoeconomiche dell immobile Nella formazione del prezzo di mercato degli immobili si possono indicativamente definire tre date: la data di accettazione della proposta di acquisto, la data del preliminare di compravendita e la data del rogito notarile. Queste date spesso non coincidono temporalmente La rilevazione del dato immobiliare prelude ad analisi statistiche ed economico-estimative Il dato immobiliare trova applicazione nelle stime professionali, nelle stime su larga scala, nella redazione di statistiche dettagliate e nella costruzione di indici e coefficienti da applicare nella stima immobiliare Il dato immobiliare comprende le indicazioni necessarie (indirizzo, coordinate catastali, riferimenti locali, ecc.) per l eventuale riesame del Rapporto di valutazione e per l analisi di qualità dei dati (capitoli 12 e 17) I procedimenti di valutazione sono gli strumenti tramite i quali si giunge al calcolo del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato. I procedimenti di stima razionali si riferiscono alle metodologie scientifiche comunemente accettate e utilizzate e in grado di potere essere ripetute. Tali metodologie sono volte a dimostrare il risultato della stima e a consentirne la sua verifica Il Rapporto di valutazione è il documento conclusivo del processo di valutazione e ha il compito di comunicare il valore o i valori stimati e di riportare le finalità, il metodo, le eventuali assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione (IVS 3). Il rapporto di valutazione include i dati sperimentali e i procedimenti analitici utilizzati per il calcolo del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la stima (capitolo 11) Il Codice di condotta prevede che le valutazioni siano svolte da valutatori professionisti onesti e competenti, senza pregiudizi o interessi personali, i cui rapporti di valutazione siano chiari, non fraintendibili e contenenti tutti gli aspetti essenziali per la corretta interpretazione della valutazione (capitolo 13) Il riesame della valutazione (da parte di terzi) consiste nella revisione del lavoro di un valutatore, svolta da un altro valutatore (valutatore revisore) che esercita un giudizio imparziale (IVS, GN 11). Al fine di assicurare l accuratezza, la correttezza e la qualità dei rapporti di valutazione, il riesame delle valutazioni è parte integrante dell attività professionale del valutatore (capitolo 12). Pagina 16 di 213

17 2.5 Un valutatore è una persona fisica o giuridica che possiede le necessarie qualifiche professionali previste dall ordinamento giuridico nazionale per esercitare l attività valutativa. Nel caso di persona fisica il valutatore ha conseguito un titolo di studio appropriato ovvero ha acquisito una specifica formazione in funzione del conseguimento della necessaria abilitazione professionale prevista ai sensi di legge per svolgere stime. Il valutatore è tenuto a seguire un programma di aggiornamento professionale continuo e a rispettare le disposizioni del Codice di condotta Un valutatore interno è un valutatore caratterizzato da rapporto di dipendenza o collaborazione coordinata continuativa o equivalente con il soggetto che possiede l asset immobiliare ovvero che ha interesse a far stimare un determinato bene o complesso immobiliare. Ancorché questa figura professionale possa avere tutti i necessari requisiti di professionalità e o- biettività e richiesti dal Codice di condotta non può definirsi indipendente in quanto i rapporti contrattuali che lo legano al committente potrebbero incidere direttamente o indirettamente sulla relativa terzietà di giudizio Un valutatore indipendente 1 è un valutatore che possiede le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per effettuare una valutazione, che né direttamente o indirettamente (per parte di suoi eventuali soci) è legato da rapporti di dipendenza, collaborazione professionale continuativa o vincoli societari con il committente, con un agente che opera a favore del cliente o con l oggetto dell incarico, ovvero - nel caso di stime finalizzate all erogazione del credito - che non abbia preso parte al processo di decisione del credito ne sia coinvolto nel monitoraggio del medesimo. 2.6 Expertise. Nel settore delle valutazioni immobiliari, l expertise è una pratica professionale corrente che stima il valore di mercato degli immobili con un giudizio sintetico, basato sull esperienza e sulla competenza del valutatore (l esperto). La stima dell esperto è svolta in modo soggettivo e non può essere verificata attraverso la metodologia di stima, ma può essere verificata a posteriori mediante il confronto con le stime svolte da altri esperti nelle medesime condizioni Nelle stime correnti nella prassi professionale l expertise riguarda: a) il prezzo unitario che è stabilito in modo sintetico senza la rilevazione puntuale dei prezzi di mercato ovvero è derivato dalla conoscenza diretta (non dimostrata) delle quotazioni immobiliari; b) i coefficienti correttivi che tengono conto delle particolari condizioni presentate dall immobile da valutare rispetto a quelle prefigurate dall immobile che ha meritato il prezzo medio; c) criteri di misurazione delle superfici non codificati. 2.7 Il processo di valutazione secondo gli standard valutativi può essere presentato nel modo seguente (Figura 1.1). 3.0 Discussione 1 IVS 2007 Concetti fondamentali dei principi di valutazione, nota 2.5: I valutatori immobiliari, i valutatori di asset e i periti estimatori sono coloro che si occupano di quella parte della disciplina economica che riguarda la preparazione e la presentazione delle valutazioni. Essendo professionisti, i valutatori devono superare rigorosi esami per dimostrare di possedere istruzione, preparazione, competenza e abilità. Devono anche dimostrare di possedere e applicare un codice di condotta (principi etici e competenza) e gli standard professionali oltre ai concetti fondamentali dei principi di valutazione. Pagina 17 di 213

18 3.1 Nella best practice i risultati superiori rispetto a quelli raggiunti con qualsiasi altro mezzo possono essere usati come benchmark di riferimento. Un livello accettabile di buona pratica professionale riconosciuto da un autorità (ente professionale, organizzazione, associazione) può costituire la base sulla quale incentrare una procedura di certificazione con la quale un soggetto accreditato o autorizzato valuta e verifica le caratteristiche e le qualità delle competenze di un valutatore. 3.2 L expertise è il giudizio di un esperto che, di fatto, non può essere dimostrato; può essere verificata l attendibilità mediante il confronto con giudizi espressi da altri esperti: come può avvenire ad esempio nella stima di un opera d arte. Questa modalità di determinazione del valore economico di un bene non consente definizione di regole metodologiche che invece sono essenziali per la definizione di best practice e di standard valutativi Nella stima del valore di mercato degli immobili l inadeguatezza dell expertise è costituito dalla naturale complessità dei beni immobiliari. In assenza dell uso di metodologie scientifiche si moltiplicano le componenti empiriche che si pongono in relazione tra loro e determinano l interpretazione soggettiva della realtà immobiliare Nelle stime correnti, i coefficienti sono attinti nella manualistica estimativa o sono approntati ad hoc dai periti e fissati intorno all unità. Quando sono reperiti nella manualistica commerciale sono presentati in genere sotto forma di intervalli. L expertise, generalmente, riguarda la stima a corpo (o a forfait) del prezzo unitario e di ciascun coefficiente moltiplicatore L expertise immobiliare si riscontra anche nei procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito, e in particolare nella capitalizzazione diretta. In questo procedimento il ruolo chiave è svolto dal saggio di capitalizzazione che talvolta è stimato con un giudizio sintetico, talvolta ancorato ai livelli del saggio di capitalizzazione riportati nelle pubblicazioni del settore immobiliare o ai saggi di investimenti mobiliari ritenuti concorrenti e simili a quelli immobiliari. Con questa modalità di comparazione il saggio di capitalizzazione è fissato soggettivamente dal valutatore senza riscontri reali e senza riferimenti alla rilevazione dei dati del mercato immobiliare. 3.3 Le stime correnti basate o riconducibili all expertise immobiliare e i relativi processi di valutazione non rispondono ai requisiti previsti per gli standard valutativi Nell expertise la determinazione del valore di mercato è solitamente generica riferendosi allo justum pretium ovvero ad un prezzo di mercato ritenuto ragionevole, ovvero al valore venale della legislazione amministrativo-fiscale; questi criteri di stima non possono essere considerati come riferimenti operativi con i quali si stabilisce in modo circostanziato il valore economico ricercato sulla base della puntuale rilevazione dei prezzi di mercato di immobili comparabili con quello da valutare Nell expertise l impiego delle quotazioni immobiliari o di prezzi unitari soggettivi e- lude la rilevazione dei prezzi e dei canoni di mercato, dei parametri dei segmenti di mercato, dei rapporti mercantili e delle altre informazioni di mercato Nell expertise i procedimenti di valutazione empirici non sono ripetibili e i risultati della stima non sono a loro volta né dimostrabili né verificabili (stima a impressione o a vista, a corpo, o a forfait). Pagina 18 di 213

19 3.3.4 Nell expertise la perizia di stima è svolta su basi argomentative anziché su dati oggettivi e su un processo di valutazione analitico L expertise non comporta l adesione del valutatore a un Codice di condotta specifico per le valutazioni diverso da quello in uso per la professione esercitata Il riesame delle stime effettuate è inconsueto o non previsto nell attività professionale del valutatore. Il riesame sarebbe possibile solo con la verifica a posteriori da svolgersi sulle stime eseguite da altri valutatori nelle stesse circostanze e per il medesimo bene. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari intende definire uno standard valutativo italiano secondo la prassi internazionale di valutazione immobiliare. 4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è allineato con gli standard definiti da organismi e categorie professionali che compiono valutazioni in ambito nazionale e internazionale (Introduzione). 4.3 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari fonda la stima del valore di mercato secondo la definizione riportata nella Circolare n. 263 del 27 dicembre 2006 della Banca d Italia (e successive modifiche) in merito alle Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche (capitolo 4). 4.4 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari prende in considerazione, per quanto occorrente, anche i contenuti del manuale di Crif Certification per la certificazione delle competenze dei valutatori che redigono rapporti di valutazione relativi a immobili offerti in garanzia ai fini della concessione del credito per immobili ad uso residenziale e con destinazione d uso diversa dal residenziale, relativi a clientela retail e corporate. 4.5 Le stime correnti o riconducibili all expertise immobiliare e il relativo processo di valutazione non rispondono ai requisiti indicati per gli standard valutativi e per il Codice delle Valutazioni Immobiliari. 4.6 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari non si applica all expertise immobiliare ovvero a stime basate sulla soggettività del giudizio del valutatore. 4.7 L applicazione del processo qualitativo indicato dal Codice delle Valutazioni Immobiliari dovrebbe comportare il riconoscimento per il valutatore di un equo corrispettivo correlato alla complessità dell incarico ricevuto. Pagina 19 di 213

20 Figura Sintesi del processo di valutazione immobiliare Incarico o nomina Quesito estimativo Interpretazione del quesito Basi del valore Valore di mercato Valori diversi dal valore di mercato Criteri di stima Rilevazioni e sopralluoghi Highest and best Use Dati di mercato Assunzioni e limitazioni Procedimenti di stima Informazioni di mercato Approccio di mercato Approccio del reddito Approccio del costo Sintesi estimativa Rapporto di valutazione Pagina 20 di 213

21 CAPITOLO 2 SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE 1.0 Introduzione 1.1 Il mercato immobiliare è articolato in sottomercati, denominati segmenti, sui quali si hanno conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale da parte dei soggetti operatori e nell attività estimativa da parte dei valutatori. 1.2 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire la definizione e la nozione di segmento di mercato immobiliare e di coglierne le implicazioni nel processo di valutazione del singolo immobile. 1.3 L individuazione del segmento di mercato è necessaria ai fini della stima immobiliare, della parametrazione del mercato e dell interpretazione delle statistiche immobiliari. 2.0 Definizioni 2.1 Il processo di segmentazione consiste nella suddivisione del mercato immobiliare in segmenti i cui parametri identificano all interno del segmento gli immobili con caratteristiche comuni e all esterno distinguono i segmenti gli uni dagli altri. 2.2 Il segmento di mercato immobiliare è una parte del mercato immobiliare composta da immobili con caratteristiche simili. 2.3 Ai fini dell analisi economico-estimativa, un segmento di mercato in termini concreti è definito rispetto ai seguenti principali parametri: la localizzazione, il tipo di contratto, la destinazione, la tipologia immobiliare, la tipologia edilizia, la dimensione, i caratteri della domanda e dell offerta, la forma di mercato, il livello del prezzo e il numero degli scambi La localizzazione indica la collocazione dell unità immobiliare nello spazio geografico ed economico, in funzione prevalente dei livelli della rendita fondiaria Il tipo di contratto indica la natura dell accordo fra le parti per costituire, modificare o estinguere un rapporto giuridico - economico (compravendita, affitto, leasing, ecc.) La destinazione indica l uso o gli usi ai quali sono adibiti gli immobili del segmento di mercato (abitazione, ufficio, attività commerciali, artigianali, industriali o terziarie) La tipologia immobiliare indica: a) la descrizione merceologica degli immobili del segmento di mercato (fabbricati, terreni, appartamenti, mansarde, monovani); b) la classificazione dei mercati per classi merceologiche (usato, ristrutturato, restaurato, nuovo, seminuovo; unità in condominio, unità in proprietà esclusiva). Pagina 21 di 213

22 2.3.5 La tipologia edilizia si riferisce ai caratteri dell edificio (ad esempio se si tratta di edifici multipiano, di villette, di capannoni, di complessi commerciali, alberghi, ecc.) La dimensione indica se si tratta di unità immobiliari piccole, medie o grandi rispetto a definiti intervalli di superficie. Alle diverse dimensioni possono corrispondere dal lato della domanda differenti modelli di consumo e classi di reddito, e per l uso produttivo differenti requisiti tecnici I caratteri della domanda e dell offerta mirano a descrivere i soggetti che operano nel mercato, i loro comportamenti, le interrelazioni tra la domanda e l offerta e con gli altri segmenti di mercato La forma di mercato mira essenzialmente a stabilire il grado di competizione, ossia il grado di concorrenza rispettivamente dal lato della domanda e dell offerta del segmento di mercato. Il grado di competizione influenza direttamente il livello del prezzo. Le forme ricorrenti del mercato immobiliare sono in sintesi: il monopolio che prevede un offerente e numerosi richiedenti, un prodotto e- dilizio o un immobile senza sostituti e la presenza di barriere all entrata; nel monopolio il prezzo si forma in modo discrezionalmente illimitato o discriminato con separazione effettiva dei segmenti di mercato; la concorrenza monopolistica che prevede numerosi offerenti e richiedenti, un prodotto edilizio o un immobile differenziato con sostituti e libertà di entrata e di uscita; nella concorrenza monopolistica il prezzo si forma in modo discrezionalmente limitato; l oligopolio che prevede pochi offerenti e numerosi richiedenti e un prodotto edilizio o un immobile differenziato; nell oligopolio non collusivo le imprese competono tra loro; nell oligopolio collusivo le imprese stipulano accordi diretti o indiretti e il prezzo si forma in modo discrezionalmente illimitato o discriminato; il monopolio bilaterale che prevede un solo offerente e un solo richiedente e un prodotto edilizio o un immobile unico; il prezzo è indeterminato ed è possibile stabilire l intervallo all interno del quale il prezzo sarà eventualmente fissato Il livello del prezzo di mercato è rappresentato indicativamente dal prezzo medio o dal canone medio degli immobili del segmento di mercato in un dato momento. Il prezzo o il canone medi sono solitamente riferiti al prezzo o al canone per unità di consistenza (solitamente la superficie commerciale), calcolati come media dei prezzi o dei canoni unitari di un campione statistico degli immobili del segmento di mercato. Per calcolare il livello medio del prezzo o del canone possono essere utilizzati altri indici statistici di posizione e di variabilità. La fase ciclica del segmento di mercato esprime la tendenza in aumento o in diminuzione o la stazionarietà dei prezzi o dei canoni. 2.4 Il segmento di mercato immobiliare costituisce l unità elementare non ulteriormente scindibile dell analisi economico-estimativa del mercato immobiliare. Pagina 22 di 213

23 3.0 Discussione 3.1 La definizione e l individuazione del segmento di mercato dell immobile da valutare e degli immobili di confronto da rilevare sono fondamentali nel processo di valutazione. 3.2 Il segmento di mercato è individuato dai comportamenti seguiti dai compratori, dai venditori e dagli operatori immobiliari (agenzie immobiliari, tecnici, ecc.) nella pratica degli affari immobiliari. In termini concreti, la specificazione di un segmento di mercato richiede un indagine preliminare. 3.3 I parametri del segmento di mercato devono essere misurati e rilevati e, ricorrendo le condizioni, devono essere tradotti in una serie di indicatori economico-estimativi del particolare segmento di mercato immobiliare. Due o più unità immobiliari ricadono nello stesso segmento di mercato se presentano eguali ammontari per gli indicatori economico-estimativi, ossia se si tratta di unità immobiliari simili ai fini della valutazione. La finalità estimativa mira essenzialmente a condizioni di uniformità. 3.4 Il mercato immobiliare è notoriamente un mercato imperfetto legato a circostanze contingenti. In linea di massima l imperfezione del mercato immobiliare dipende: dall atipicità dei beni immobili (a cominciare dalla localizzazione); dall esistenza di barriere all entrata dal lato della domanda per il livello di spesa e la solvibilità e dal lato dell offerta per il comportamento delle imprese; dalla ridotta numerosità degli acquirenti e dei venditori del segmento di mercato; dalla conoscenza imperfetta e incompleta delle condizioni relative ai prezzi reali, alle modalità di pagamento e alle quantità offerte; dalla presenza di obblighi amministrativi (registrazione, ipoteche, ecc.) e dell intervento pubblico. 3.5 In un segmento di mercato il grado di competizione induce da parte dell offerta interventi sul prezzo (in mancanza di concorrenza solitamente innalzandolo), tali interventi possono essere di discrezionalità e di vera e propria discriminazione. Questa ultima si manifesta ad esempio in regime di quasi monopolio nel mercato del nuovo nel centro urbano. In forma più blanda si manifesta nel mercato del nuovo ove operano poche imprese, che assecondano un accordo collusivo in genere non esplicito. 3.6 Il processo di segmentazione individua i segmenti di mercato immobiliare nei quali: gli immobili presentano un alto grado di sostituibilità e sono simili, sia sotto l aspetto locazionale sia tipologico; esiste un interdipendenza tra la domanda e l offerta; ed è definita un unica forma di mercato. Secondo la definizione, nel segmento di mercato le unità immobiliari sono contrattate singolarmente in modo autonomo e indipendente e i prezzi si formano liberamente (senza interventi dello stato). 3.7 La delimitazione del segmento di mercato è strumentale alla stima dell immobile o degli immobili oggetto di valutazione. All interno del segmento di mercato di appartenenza dell immobile o degli immobili da valutare si rileva una serie di indicatori, quali ad esempio i rapporti mercantili delle superfici secondarie, i rapporti di permuta, i saggi di variazione dei prezzi, ecc. 3.8 Nella realtà italiana, sono disponibili nelle pubblicazioni di settore le quotazioni immobiliari (quotazioni medie o quotazioni minime e massime) riferite ad ambiti di mercato e a destinazioni di Pagina 23 di 213

24 uso. In genere non si tratta di statistiche campionarie elaborate sui dati puntuali di contratti rilevati nei segmenti di mercato, ma di stime indicative dei prezzi unitari per ampie ripartizioni del mercato immobiliare Le quotazioni immobiliari sono spesso riferite ad ambiti di mercato dai contorni generici, identificati solitamente per zona (centrale, semicentrale, periferica, ecc.), per destinazione (residenziale, commerciale, ecc.) e per tipologia (nuovo, usato ristrutturato, ecc.). Le quotazioni immobiliari riportate nelle pubblicazioni di settore per uno stesso ambito di mercato possono essere molteplici, variamente disaggregate e spesso in contraddizione Le fonti delle quotazioni immobiliari sono numerose e disomogenee: dall intervista di tecnici, intermediari e pratici che operano nel settore o in settori affini, alla consultazione degli avvisi economici di quotidiani e riviste (emeroteche), ai listini delle aste giudiziarie, ai depliant pubblicitari In genere i repertori delle quotazioni in Italia non indicano chiaramente le finalità della rilevazione, le fonti di indagine, le modalità di acquisizione e di elaborazione e le indicazioni applicative. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si riferisce alla definizione del segmento di mercato immobiliare ai fini valutativi. 4.2 L individuazione del segmento di mercato è riferita all immobile oggetto della valutazione e agli immobili comparabili rilevati ai fini della stima. 4.3 L individuazione del segmento di mercato è riferita a tutti i procedimenti e i metodi di valutazione (capitoli 7 e 17). 4.4 La segmentazione del mercato immobiliare rappresenta una fase preliminare del processo di valutazione. 4.5 Il segmento di mercato indicato per l immobile da stimare o per la mappatura del mercato immobiliare deve essere specificato nei suoi parametri: la localizzazione, il tipo di contratto, la destinazione, la tipologia immobiliare, la tipologia edilizia, la dimensione, i caratteri della domanda e dell offerta, la forma di mercato e il livello del prezzo. 4.6 I parametri del segmento di mercato devono essere descritti ed espressi in termini letterari o in termini numerici. 4.7 Ai fini dell individuazione del segmento di mercato non si ritiene sufficiente la sola analisi delle quotazioni immobiliari correnti. 4.8 Nel Rapporto di valutazione il valutatore deve obbligatoriamente individuare e definire il segmento o i segmenti di mercato dell immobile o degli immobili da valutare. Pagina 24 di 213

25 CAPITOLO 3 PRINCIPI DI VALUTAZIONE 1.0 Introduzione 1.1 I principi di valutazione rappresentano i fondamenti sui quali poggiano il processo di valutazione e il giudizio estimativo e con i quali non possono essere in contraddizione. 1.2 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire una definizione comune dei principi valutativi e indicarne i campi di applicazione. 2.0 Definizioni 2.1 Il principio valutativo è una proposizione non dimostrata che si postula essere vera, in base all evidenza reale, alla conoscenza, all esperienza e al senso comune. 2.2 I principi valutativi sono rappresentati dalle seguenti proposizioni schematiche: il prezzo è il fondamento del giudizio di stima (principio del prezzo); la previsione è il carattere immanente del giudizio di stima (principio della previsione); il valore dipende dallo scopo o ragione pratica del giudizio di stima (principio dello scopo); il giudizio di stima è ordinario (principio di ordinarietà); il giudizio di stima è comparativo (principio di comparazione). 2.3 Il principio del prezzo è un postulato dichiarativo e afferma che il giudizio di stima è formulato in termini di prezzo o più generalmente in termini monetari. 2.4 Il principio della previsione afferma che il giudizio di stima è previsivo e poiché si basa su un prezzo è una previsione di prezzo Ai fini previsivi la stima può essere distinta in stima ex ante, stima nel tempo presente e stima ex post. La stima ex ante o prospettiva, riguarda le previsioni di valore riferite ad un periodo temporale futuro, prima che si realizzi un investimento (si pensi, tra l altro, alla valutazione dei ricavi nello studio di fattibilità e alla stima dei flussi di cassa di iniziative edilizie realizzate in project financing). La stima nel presente (t 0 ) è svolta nel presente ai fini della determinazione del valore corrente del bene o delle scelte di investimento; la stima ex post ovve- Pagina 25 di 213

26 ro retrospettiva, o a posteriori, è svolta nel presente, ma è riferita ad epoche precedenti il momento di stima presente (Figura 3.1). Figura 3.1 Orizzonte temporale della stima. ex post t 0 ex ante passato presente futuro Nella formulazione del giudizio di stima si sogliono distinguere tre date, non sempre coincidenti: - la data di stima cui è riferita la valutazione presente, retrospettiva e prospettiva; - la data della valutazione nella quale è compiuta materialmente la stima; - la data del rapporto di valutazione nella quale è redatta e consegnata la stima. 2.5 Il principio dello scopo afferma che il valore da stimare dipende dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio scopo, movente o ragione pratica che promuove la valutazione medesima Uno stesso immobile, con riferimento ad un certo tempo e un dato luogo, può presentare contemporaneamente diversi valori, ed esattamente tanti valori quante sono le ragioni pratiche che promuovono la stima La metodologia estimativa indica almeno cinque criteri di stima: il valore di mercato. il costo. il valore di trasformazione. il valore complementare. il valore di sostituzione Il valore di mercato si riferisce concettualmente al prezzo di mercato, come punto di incontro della domanda e dell offerta (capitolo 4) Il costo rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un imprenditore deve sostenere per realizzare un prodotto (bene o servizio), attraverso un determinato processo produttivo riferito a un dato mercato dei mezzi produttivi e a un dato ciclo di produzione Il valore di trasformazione di una risorsa suscettiva di valorizzazioni nella forma, nella funzionalità e nella destinazione, è pari alla differenza tra il valore di mercato della risorsa trasformata e il relativo costo di trasformazione Il valore complementare di una parte di un immobile complesso, che presenta un legame di complementarità con le altre parti, è pari alla differenza tra il valore di mercato Pagina 26 di 213

27 dell intero immobile complesso, comprensivo della parte considerata, e il valore di mercato dell immobile costituito dalle altre parti con esclusione della parte considerata Il principio di complementarità asserisce che il valore di una parte componente un immobile complesso si misura in base al suo contributo al valore dell immobile Il valore di sostituzione è pari al valore di mercato (o al costo) di un bene sostituto per certi fini del bene oggetto della valutazione Il principio di sostituzione asserisce che un soggetto è disposto a pagare per un immobile (o una sua parte) indifferentemente: a) il prezzo di mercato; oppure b) una somma pari al costo per produrre un immobile identico (o una sua parte); oppure c) il prezzo di mercato o il costo per produrre un immobile (o una sua parte) equivalente per certi fini all immobile considerato. 2.6 Il principio di ordinarietà afferma che il giudizio di stima è ordinario Dal punto di vista estimativo, il principio di ordinarietà asserisce che il più probabile valore di un immobile è il valore medio della distribuzione statistica normale (o gaussiana) dei valori. Secondo questa distribuzione unimodale e simmetrica, il valore da stimare è il valore centrale più frequente (media, moda o mediana) Se la distribuzione dei valori stimati per un immobile non è normale (asimmetrica e bi o plurimodale) la media aritmetica dei valori è ponderata in base al numero di volte in cui ciascun valore figura (frequenza), o alla sua probabilità o all'importanza (oggettiva o soggettiva) che il singolo valore riveste nella distribuzione Un immobile presenta un valore di mercato nell attuale destinazione di uso (market value for the existing use, MVEU), e tanti valori di trasformazione quante sono le destinazioni potenziali alternative a quella attuale (Figura 3.2) Il principio di ordinarietà vale per tutti i criteri di stima. 2.7 Dal punto di vista estimativo, il principio di ordinarietà è basato sul principio di giustizia economica e sul principio di equità. 2.8 Il principio di comparazione afferma che il giudizio di stima è comparativo La metodologia estimativa pone come unico fondamento logico della valutazione la comparazione tra l immobile oggetto di stima e gli altri immobili di prezzo noto con caratteristiche simili presi a confronto La comparazione avviene attraverso termini di paragone, che nella stima immobiliare sono rappresentati in prevalenza dalle caratteristiche tecniche ed economiche degli immobili. 2.9 Un immobile presenta un valore di mercato nella destinazione di uso in cui si trova, e tanti valori di trasformazione quante sono, al momento di stima, le destinazioni potenziali alternative a quella attuale. Pagina 27 di 213

28 Figura 3.2 Distribuzione di frequenza del valore attuale e dei valori di trasformazione. Frequenza HBU Valore attuale (MVEU) Valore di trasformazione nell uso A Valore di trasformazione nell uso B Valore 2.10 L highest and best use (HBU), ovvero il più conveniente e miglior uso, è l uso che presenta il valore massimo tra il valore di mercato nell uso attuale ed i valori di trasformazione per gli usi prospettati per un immobile. L HBU indica quindi la destinazione maggiormente redditizia. Tale destinazione è quella attuale dell immobile se non vi sono destinazioni alternative o se il valore di mercato corrente è maggiore dei valori di trasformazione nelle possibili destinazioni alternative (Figura 3.3). Figura 3.3 Distribuzione di frequenza dell uso attuale e degli usi alternativi. Pagina 28 di 213

29 Frequenza DESTINAZIONE ORDINARIA Uso Uso A Uso B Uso attuale L HBU può riguardare anche la cessione in uso di un immobile, prescegliendo la destinazione che induce la maggiore redditività, ossia il reddito massimo tra il reddito attuale e i redditi di trasformazione per gli usi alternativi previsti per l immobile La scelta dell HBU si riferisce ad utilizzazioni: - fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico); - urbanisticamente consentite (vincolo giuridico); - finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio); - economicamente convenienti (criterio del beneficio economico) Il valore atteso, o valore medio, è la media aritmetica dei valori stimati per le rispettive probabilità (o frequenze) In termini estimativi, il valore atteso è la media del valore di mercato nell uso attuale e dei valori di trasformazione negli usi alternativi, ponderati per le rispettive probabilità (o frequenze)(figura 3.4). Figura 3.4 Valore atteso e destinazioni d uso. Pagina 29 di 213

30 DESTINAZIONE Frequenza ORDINARIA HBU Uso Valore attuale (MVEU) Valore uso A Valore uso B attuale Valore Uso A Valore atteso Uso B Uso 3.0 Discussione 3.1 Il metodo estimativo è fondamentalmente previsivo, nel senso che prevede o stima un valore economico di un immobile inteso in senso lato prima che questo immobile sia compravenduto sul mercato, che un diritto immobiliare abbia idoneità a produrre effetti, che un danno sia risarcito, che una spesa sia affrontata, che un offerta sia formulata. Perché se fosse altrimenti il valore ricercato, attraverso la metodologia estimativa, sarebbe già noto e pertanto verrebbe meno l oggetto medesimo dell indagine, ossia la valutazione. Ciò non toglie che per particolari finalità pratiche la valutazione possa essere richiesta nonostante la presenza di un prezzo di mercato effettivo o di un indennizzo già corrisposto; in questi casi la valutazione prescinde dall esistenza del prezzo o dell indennizzo e segue le regole dettate dalla metodologia estimativa. 3.2 L individuazione dello scopo (o degli scopi) della stima di un immobile è un operazione preliminare della procedura di valutazione. In rapporto al modo in cui è formulato il quesito di stima, ossia la domanda alla quale il valutatore deve rispondere, lo scopo può essere esplicito se è inequivocabilmente interpretabile e traducibile nel corrispondente criterio (o nei corrispondenti criteri di stima). Lo scopo è implicito se è compito del valutatore individuare la finalità (o le finalità) della valutazione; in questa evenienza l identificazione della ragione pratica fa parte del processo di valutazione. 3.3 Occorre osservare che taluni beni possono non presentare alcuni valori, ad esempio una risorsa naturale originaria non presenta solitamente un costo di produzione. Per converso, è più spesso Pagina 30 di 213

31 conducente o costituisce la sola via valutare immobili o gruppi di immobili con particolari caratteristiche tecniche ed economiche, con alcuni valori anziché con altri; ad esempio nella stima di una parte di un complesso immobiliare, qualora questa parte contribuisca al valore del complesso in maniera più che proporzionale al proprio presunto valore intrinseco. 3.4 Nella pratica valutativa corrente, spesso la stima del valore di un immobile si semplifica con l indicazione della destinazione più frequente sia essa quella attuale o una delle destinazioni alternative. È necessario considerare che la ricerca delle destinazioni alternative, e non solo di quella considerata più frequente, è una condizione imprescindibile della stima. 3.5 Le destinazioni di un immobile possono presentare distribuzioni di frequenza diverse da quella normale, così ad esempio due o più destinazioni possono manifestare la stessa frequenza. La destinazione più redditizia può non essere quella più frequente e la destinazione più frequente può non essere quella più redditizia. 3.6 Nelle stime immobiliari può essere richiesta la stima puntuale e la stima per un intervallo di valori, in cui il valore puntuale ricade verosimilmente. 3.7 L intervallo di stima si genera in molte situazioni: tra il valore di mercato di un immobile nell uso corrente e i valori di trasformazione negli usi e nelle destinazioni alternative; tra i valori di un immobile stimati con differenti procedimenti valutativi. 3.8 L HBU ha interesse anche nell attività di counseling, dove identifica la destinazione più redditizia di un immobile. In questa attività l HBU prescinde dalla frequenza, così ad esempio: l HBU di un immobile può essere rappresentato dalla destinazione meno frequente (o probabile) ma la più redditizia; in situazioni innovative l HBU di un immobile può essere quello di una prossima destinazione scontata dal mercato e che verosimilmente sta per concretarsi, ma che al momento attuale non ha altri riscontri. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari applica i principi di valutazione e le basi del valore e i criteri di stima della metodologia estimativa. 4.2 In presenza di destinazioni alternative a quella attuale dell immobile da valutare, si applicano il criterio di stima del valore di mercato per la destinazione attuale e il criterio di stima del valore di trasformazione per ognuna delle destinazioni alternative. 4.3 L applicazione del principio di ordinarietà prevede che, costatato l uso attuale e definiti gli usi alternativi dell immobile oggetto di valutazione, il valore di mercato dell immobile da valutare è il valore atteso, calcolato dal valore di mercato nell uso attuale e dai valori di trasformazione negli usi alternativi. 4.4 Secondo il criterio economico dell HBU sono esclusi dalla stima tutti i valori di trasformazione minori del valore di mercato dell immobile nella destinazione attuale. Pagina 31 di 213

32 4.5 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare la destinazione attuale dell immobile oggetto di stima e le potenziali destinazioni alternative dell immobile, se realizzabili, ovvero indicarne l assenza se inattuabili. Pagina 32 di 213

33 CAPITOLO 4 VALORE DI MERCATO 1.0 Introduzione 1.1 Le definizioni del valore e i relativi approcci valutativi hanno una radicata tradizione in numerosi paesi, secondo le indicazioni e le normative nazionali. 1.2 Il valore di mercato e i valori diversi da quello di mercato rappresentano le basi della valutazione (capitolo 1). 1.3 Gli immobili possono essere valutati in base al valore di mercato e ai valori diversi dal valore di mercato, e possono quindi essere scambiati a prezzi che non riflettono il valore di mercato. 1.4 I criteri di stima sono norme metodologiche su cui si fonda la distinzione dell oggetto della ricerca del valore. I criteri di stima discendono dallo scopo o ragione pratica per i quali è richiesta la valutazione nelle circostanze concrete e indicano il modo di svolgimento della valutazione (capitolo 3). 1.5 I valori diversi dal valore di mercato sono valori di interesse operativo di diversa natura contabile, legale, amministrativa, fiscale, creditizia, ecc. In queste circostanze e per le diverse finalità sono necessarie altre forme di valore, che sono definite in base alla pratica degli affari, alla pratica valutativa, alle disposizioni di legge, agli usi e alle consuetudini. 1.6 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire una definizione comune delle basi della valutazione e dei criteri di stima, indicandone i campi di applicazione. 2.0 Definizioni Basi del valore 2.1 Vi sono diverse definizioni del valore di mercato presentate negli standard estimativi e contabili internazionali. Alcune definizioni del valore di mercato sono comunemente utilizzate nelle valutazioni; altre trovano impiego in situazioni particolari o speciali. Queste definizioni presentano un rilievo in quanto forniscono esatte indicazioni di ciò che deve intendersi per valore di mercato. 2.2 Secondo l International Valuation Standards: Il valore di mercato è l ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. (IVS 1, 3.1). 2.3 La definizione del valore di mercato assume essenzialmente che: Pagina 33 di 213

34 2.3.1 l immobile sia esposto un tempo sufficientemente lungo su un mercato aperto, ossia sia disponibile per un numero adeguato di eventuali acquirenti e per il vaglio da parte del venditore delle richieste; la durata dipende ovviamente dal tipo di immobile e dalla dinamica del mercato; il compratore e il venditore siano motivati dal proprio interesse (principio edonistico); il compratore e il venditore siano bene informati (principio di trasparenza) e agiscano con prudenza e in modo indipendente non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (atto, visure, imposte, ecc.) e le spese di intermediazione; 2.4 Secondo la Banca d Italia: Per valore di mercato si intende l importo stimato al quale l immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un adeguata promozione commerciale, nell ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente. (Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del , relativa all accesso all attività degli enti creditizi ed al suo esercizio (rifusione) e Circolare n. 263 del , Titolo II, Sezione IV, 1, Nota 16 e successivi aggiornamenti) 2.5 Il valore di mercato esclude specificatamente la stima di un valore sovrastimato o sottostimato in condizioni o circostanze speciali come un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, considerazioni o concessioni speciali garantite da qualsiasi parte nella vendita (IVS 1, 3.2.1). 2.6 Secondo gli International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards: il valore equo (fair value) è il prezzo al quale un bene può essere compravenduto, o al quale è possibile estinguere una passività, tra soggetti bene informati, non condizionati, indipendenti e con interessi opposti (IAS 16, paragrafo 6). 2.7 Le espressioni valore di mercato e valore equo, come generalmente usati negli standard di contabilità, sono compatibili, anche se non figurano come concetti esattamente equivalenti in tutti i casi. L espressione valore equo è utilizzata nei rendiconti finanziari con riferimento sia al valore di mercato che al valore diverso da quello di mercato. Nel caso in cui sia possibile stabilire il valore di mercato di un bene, questo valore corrisponde al valore equo (IVS GAVP, 8.1). 2.8 Il valore di investimento (worth o investment value) è il valore che assume un immobile per un particolare investitore, o per una classe di investitori, che operano per definiti obiettivi di investimento. Questo concetto soggettivo mette in relazione uno specifico immobile con uno specifico investitore, o con un gruppo di investitori, o con un impresa con obiettivi e/o criteri di investimento identificabili (IVS 2, 3.3) Gli immobili possono essere classificati in tre categorie (EVA 5, 3.1.1): - immobili considerati come investimenti per la capacità di generare un reddito o un guadagno in termini di capitale; normalmente questa categoria include le costruzioni edilizie completate destinate a essere cedute in uso per fornire un reddito negoziato nel mercato; talvolta questi immobili possono essere utilizzati direttamente dall investitore; Pagina 34 di 213

35 - immobili in sviluppo acquistati liberi con l intenzione di cederli in uso a una terza parte che si impegna a eseguire i lavori edilizi per come convenuti con l investitore; questa categoria include, oltre che gli immobili in sviluppo, anche immobili dove è imminente l'inizio dei lavori, per i quali sono state ottenute le autorizzazioni e stipulato un contratto di appalto; - immobili impegnati per futuri sviluppi che sono acquistati con l intenzione di una rivalorizzazione a una data futura (con o senza il concorso di altri immobili non ancora acquisiti) e gli immobili che non appartengono a una o all altra delle precedenti categorie Nelle scelte di investimento, un investitore tende ad applicare un saggio di redditività diverso da quello di mercato, e specifico dell investitore medesimo. Di conseguenza il valutatore, applicando il metodo finanziario del procedimento per capitalizzazione del reddito per calcolare il valore attuale netto dell investimento, se adotta il saggio di redditività previsto dall investitore stima il valore di investimento piuttosto che il valore di mercato, ossia la somma che l investitore è disposto a pagare per l immobile (capitolo 9) (IVS GAVP, 9.3.3). 2.9 Il valore speciale (special value) è un valore che riflette i particolari attributi di un immobile o di un asset che sono di interesse per uno specifico acquirente, per il quale l asset ha un valore che supera il valore di mercato a causa di vantaggi che non sono disponibili sul mercato per gli altri acquirenti generici (IVS 2, 3.4 e 3.5) Il valore di fusione (synergistic value) è un valore che considera una componente addizionale generata dalla combinazione di due o più interessi insistenti sull immobile, quando il valore degli interessi combinati vale più della somma degli interessi presi singolarmente (IVS 2, 3.6) Il valore di liquidazione (liquidation value) è un valore che considera una situazione nella quale un gruppo di beni, costituenti il patrimonio di un impresa, sono offerti separatamente per la vendita, in genere inseguito a una cessazione dell attività dell impresa. Il valore di liquidazione, anche se spesso è associato con il concetto di vendita forzata, ha un diverso significato. I singoli beni possono essere ceduti con una regolare vendita che segue un marketing appropriato (IVS 2, 6.9.2) Il termine "vendita forzata" è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione del valore di mercato. In queste circostanze il prezzo dipende dalla natura della pressione operata sul venditore e dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato. Il prezzo ottenibile in una vendita forzata non può essere previsto realisticamente, salvo che la natura o le ragioni delle costrizioni sul venditore siano conosciute. La vendita forzata non è una base di valutazione né un obiettivo distinto di misurazione, ma è una descrizione della situazione nella quale ha luogo il trasferimento (IVS 2, 6.11) Il valore di realizzo (salvage value) è un valore che riguarda un bene giunto alla fine della sua vita economica secondo lo scopo per il quale era stato realizzato. Il bene può avere ancora un valore per un uso alternativo o per il riciclaggio (IVS 2, 6.9.3) Secondo l International Valuation Standards: Il canone di mercato è l ammontare stimato per il quale un immobile, o uno spazio all interno di un immobile, sono concessi in uso alla data della valutazione tra un locatore e un locatario con interessi contrapposti, non condizionati, secondo Pagina 35 di 213

36 le trattative di affitto correnti e dopo una normale attività di marketing, durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. (IVS, GN2, ) Il canone contrattuale (contract rent) è il canone di locazione stabilito nel contratto di locazione Il canone del terreno (ground rental) è un canone atipico corrisposto per il suolo ceduto in proprietà superficiaria. Si tratta del canone pagato per il diritto di usare e occupare il suolo secondo i termini del contratto, o della parte del canone pagata per il suolo sottostante la costruzione (Appraisal Institute: The Dictionary of Real Estate Appraisal) Il reddito netto (net rent) è il reddito di un immobile al netto dei costi di esercizio a carico del proprietario, usualmente calcolati su base annuale. I costi riguardano la manutenzione, l assicurazione, l ammortamento, il management e le somme corrisposte a terzi secondo il contratto e la normativa. Il costo annuale comprende le spese da sostenersi a intervalli di tempo maggiori di un anno (EVS Appendice 7). Criteri di stima 2.18 Il costo di ricostruzione deprezzato (depreciated replacement cost) di un immobile edificato si calcola sommando il valore di mercato del terreno edificato e il costo di ricostruzione (o riproduzione, o sostituzione) della costruzione sovrastante, considerati il deterioramento fisico e le varie forme di obsolescenza alla data di stima. Il costo di riproduzione deprezzato è un criterio di stima fondato sul valore di mercato e sul costo Il costo di ricostruzione di un opera o di un fabbricato esistenti già prodotti nel passato rappresenta la somma delle spese che alla data di stima un impresa edilizia deve sostenere per realizzare un eguale o equivalente costruzione attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito a un dato mercato dei mezzi produttivi e a un dato ciclo realizzativo. In altri termini il costo di ricostruzione è il costo di costruzione a nuovo di una costruzione preesistente Il costo di riproduzione deprezzato rappresenta il costo di produzione di una costruzione già esistente, diminuito del deprezzamento relativo al deperimento fisico e all obsolescenza funzionale e economica presentati al momento di stima. Tale deprezzamento può corrispondere al costo delle operazioni necessarie per rendere la costruzione virtualmente eguale a quello di cui si è ipotizzata la riproduzione Il valore di trasformazione di un immobile suscettibile di una trasformazione si calcola attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato dell immobile trasformato e il costo di trasformazione. Il valore di trasformazione è un criterio di stima fondato sul valore di mercato e sul costo Il costo di trasformazione si connota come costo di costruzione, di ricostruzione, di demolizione, di intervento, di recupero, di riqualificazione, ecc., a seconda della costruzione, dell opera o dell intervento previsti dalla trasformazione medesima Il valore complementare di una parte appartenente a un insieme costituente un immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell immobile complesso e il valore di mercato Pagina 36 di 213

37 della parte o delle parti dell insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima Si dice rapporto di complementarità economica di una parte rispetto all immobile complesso, il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell immobile complesso Uno tra i più importanti legami di complementarità nel settore urbano e edilizio è il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno (incidenza dell area edificata) Il valore di sostituzione di un bene è eguale al prezzo o al costo di un altro bene, se i due beni sono perfetti sostituti a certi fini. Questo criterio di stima si fonda sul principio di sostituzione che afferma che un bene perfetto sostituto di un altro per certi fini può presentare un eguale valore. La relazione di sostituzione può essere di natura tecnica, funzionale ed economica. 3.0 Discussione 3.1 Le definizioni del valore di mercato e dei valori diversi da quello di mercato degli standard internazionali si integrano con i criteri di stima della metodologia estimativa italiana. 3.2 Talvolta i valutatori e gli esperti immobiliari ritengono che sia tecnicamente impossibile stimare il valore di mercato di un immobile secondo le indicazioni contenute nelle definizioni degli standard valutativi e della letteratura estimativa. Queste obiezioni si fondano essenzialmente sulle circostanze per le quali: in molte transazioni una o entrambe le parti non sono operatori abituali del mercato immobiliare; le parti si trovano spesso in condizione di necessità a vendere o a comprare; il tempo di esposizione sul mercato non sempre è quello normale. 3.3 La definizione del valore di mercato vale parimenti per l immobile oggetto di stima e per gli immobili di confronto rilevati nello stesso segmento di mercato. Per il primo la definizione è normativa e indica al valutatore lo standard cui deve uniformarsi la stima, per i secondi la definizione riguarda la verifica dei prezzi contrattati per gli immobili impiegati nella comparazione come immobili di confronto. Se la definizione del valore di mercato non è soddisfatta per i prezzi di mercato degli immobili di confronto la comparazione estimativa è falsata. Ciò può avvenire ad esempio se la rilevazione del (presunto) prezzo di mercato è svolta sull atto di compravendita, quando questo non è fedele alla trattativa reale discostandosene per motivi diversi; oppure la compravendita e il relativo prezzo sono riferiti a immobili a regime speciale di alienazione; oppure quando il prezzo si riferisce a compravendite fittizie; oppure quando ricorrono le condizioni indicate per il valore speciale. 3.4 In molte situazioni le motivazioni delle parti nelle transazioni possono influire sul prezzo pagato, e persino rendere alcune trattative esterne al mercato. Gli esempi di condizioni speciali di vendita includono il pagamento di un prezzo più alto da parte dell acquirente perché l acquisizione dell immobile genera un valore di fusione; il pagamento di un prezzo più basso perché l offerente ha urgenza di concludere il contratto; l esistenza di un rapporto finanziario, di affari o familiare tra le parti coinvolte nell operazione; le particolari considerazioni di ordine fiscale; la mancata esposizione dell immobile per un tempo sufficiente sul (libero) mercato; o ancora la prospettiva di un lungo contenzioso (IVS GN ). Pagina 37 di 213

38 3.5 Il valore equo (fair value) si basa sul presupposto per il quale i valori riportati nel bilancio contabile esprimono valori di scambio. Nei principi contabili internazionali, le finalità del bilancio mirano a fornire indicazioni sulla posizione finanziaria, sul risultato economico e sui flussi di disponibilità liquide di un impresa per i diversi utilizzatori del bilancio. 3.6 Il valore di trasformazione di un immobile si fonda sui seguenti requisiti metodologici: l immobile oggetto di stima può essere trasformato e/o variato nella destinazione e nell uso; le trasformazioni e le nuove destinazioni d uso sono reputate più proficue rispetto alle condizioni di fatto al momento di stima, una volta soddisfatti i vincoli di natura fisica, tecnologica, legale, urbanistica e finanziaria (capitolo 3); la trasformazione e la ridefinizione della destinazione d uso comportano un costo più o meno significativo. 3.7 Il valore di trasformazione trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio nella stima delle aree edificabili, degli immobili suscettivi di interventi di recupero edilizio, dei semilavorati, dei manufatti in lavorazione e così di seguito. 3.8 Nei processi di trasformazione riguardanti la nuova edificazione, il valore di trasformazione può essere impiegato nella stima delle aree edificabili, in particolare quando non si dispone dei prezzi di mercato di aree simili di prezzo noto cedute di recente. 3.9 Il processo di trasformazione può riguardare la demolizione della struttura esistente e la successiva costruzione di un nuovo edificio Il valore di trasformazione può essere utilizzato per esprimere giudizi di convenienza economica relativi a interventi di rinnovo e di recupero urbano e di valorizzazione e riqualificazione del patrimonio edilizio Il valore di trasformazione si presta a essere impiegato come giudizio estimativo e come giudizio economico. Il primo giudizio mira a prevedere il valore di mercato; il secondo giudizio mira solitamente a prevedere il valore di investimento Il processo di trasformazione che prevede la realizzazione di un opera o di un intervento è in genere diacronico, nel senso che sia i costi che i ricavi della trasformazione sono distribuiti nel tempo L highest and best use considera la destinazione d uso più redditizia di un immobile, prendendo atto del fatto che i potenziali acquirenti sono disposti a pagare un prezzo che riflette le attese del più proficuo impiego dell immobile tra gli impieghi possibili consentiti dalla normativa La stima del costo di ricostruzione deprezzato è richiesta in genere nella stima di edifici, di impianti, di equipaggiamenti, di attrezzature e di macchine destinati a finalità strumentali, per i quali si può fare astrazione dai reciproci rapporti di complementarità e dal coordinamento nell attività di impresa. Pagina 38 di 213

39 3.15 Il canone di mercato si riferisce esclusivamente ai contratti stipulati a canone libero, secondo gli accordi tra il proprietario e il conduttore nel corrispondente segmento di mercato. Si tratta della possibilità contrattuale nella quale il canone di locazione è fissato liberamente dalle parti in genere con un unico vincolo della durata. 4. Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari esamina le definizioni del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato. 4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone i criteri di stima applicati alle basi del valore approfondendone i campi di applicazione. 4.3 In pratica il valutatore dapprima individua la definizione del valore appropriata al caso di stima quindi identifica il corrispondente criterio di stima nel rispetto rigoroso dell enunciato della definizione. 4.4 Nel Rapporto di valutazione devono essere riportati la definizione o le definizioni del valore o dei valori e il criterio o i criteri di stima dell immobile o degli immobili oggetto di stima, o del diritto o dei diritti, o dell interesse o degli interessi da valutare (capitolo 11). 4.5 La valutazione secondo il valore equo è consentita solo per alcune poste dello stato patrimoniale, per le quali il valore equo può essere stimato in modo attendibile. L impiego del valore equo è consentito per le immobilizzazioni materiali e per i beni strumentali ed è obbligatorio per le attività agricole. Il valor equo dei terreni e degli edifici è rappresentato solitamente dal valore di mercato, stimato mediante perizia da valutatori qualificati. 4.6 Il valore di investimento è il valore che assume un immobile per un particolare investitore. Se si tratta di un progetto di investimento immobiliare, il valore attuale netto del flusso di cassa previsto è scontato al saggio di redditività imposto dall investitore (capitolo 9) Per il valutatore è necessario ottenere le seguenti informazioni dall investitore riguardanti (EVA 5, 3.2): - le specifiche caratteristiche dell impresa o del portafoglio dell investitore che possono avere influenza sul futuro flusso di cassa generato dall immobile da valutare; - i criteri dell investimento (sotto forma di saggio di ritorno fissato come obiettivo e/o di durata dell investimento); - i contratti di affitto in atto; - le licenze e le autorizzazioni; - i documenti catastali; - i costi di esercizio; e altre informazioni, di solito da soggetti diversi dall investitore, riguardanti: - i dati riferiti al segmento di mercato dell immobile da valutare; - i saggi di interesse; - le norme urbane ed edilizie che riguardano l immobile; - il livello dell inflazione corrente e quello prospettico. Pagina 39 di 213

40 4.6.2 Per la stima del valore di investimento, il valutatore utilizza di solito l analisi del flusso di cassa scontato (EVA 5, 4.1) (capitolo 9) I flussi di cassa sono stimati per il previsto periodo di disponibilità dell immobile da parte dell investitore, considerando la serie dei ricavi e dei costi e i relativi rischi (EVA 5, 4.2) Il saggio di sconto applicato ai ricavi e ai costi del flusso di cassa è scelto dall investitore, riflettendo le sue richieste (EVA 5, 4.4). 4.7 Le assunzioni e le condizioni di stima del valore speciale di un immobile, devono essere chiaramente e dettagliatamente indicate nel Rapporto di valutazione (capitolo 11). 4.8 Nel valore di trasformazione di un immobile, la stima dei ricavi e dei costi è soggetta all operazione finanziaria di anticipazione al momento della stima, volta a determinare il valore attuale netto del relativo flusso di cassa (capitolo 9) Nelle operazioni di stima il saggio di sconto è posto pari al saggio di capitalizzazione (capitolo 9). Nelle operazioni di investimento, il saggio di sconto è equiparato al saggio di profitto soggettivo dell imprenditore L applicazione del valore di trasformazione nella stima delle aree edificabili è soggetta a numerose assunzioni in merito alla stima dei ricavi e dei costi (EVS Appendice 1, A1.87) L identificazione dell HBU in concreto riguarda l utilizzazione dell immobile che fornisce il più elevato valore attuale netto del flusso di cassa del relativo progetto di trasformazione Quando un immobile sta per essere trasformato o valorizzato, il valutatore deve prevedere le date alle quali i permessi saranno accordati, la costruzione completata, l edificio consegnato, le vendite avviate e i primi affitti stipulati (EVA 5, 4.3). 4.9 Nel Rapporto di valutazione, per il valore complementare di una parte di un immobile complesso, il nesso di complementarità deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capitolo 11) Nel Rapporto di valutazione, per il valore di sostituzione il nesso di surrogazione deve essere definito riguardo alle finalità di stima e deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capitolo 11) In un incarico di valutazione più ampio può rientrare la stima di beni mobili. La definizione di valore in base alla quale sono valutati i beni mobili deve essere coerente con l obiettivo della valutazione (IVS Tipi di proprietà, 3.3.1). Pagina 40 di 213

41 CAPITOLO 5 PREZZI E CARATTERISTICHE IMMOBILIARI 1.0 Introduzione 1.1 Il riferimento al mercato immobiliare è fondamentale nel processo di valutazione. La rilevazione del prezzo e del canone di mercato e delle caratteristiche dell immobile da valutare e degli immobili presi a confronto precede la valutazione e le analisi economiche e statistiche del mercato immobiliare. 1.2 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire le misure del prezzo e del canone di mercato e delle caratteristiche immobiliari. 2.0 Definizioni 2.1 Per prezzo di mercato si intende l importo pagato (e incassato) per un immobile scambiato nel mercato. Il prezzo di mercato è un dato storico, indipendentemente dal fatto che sia reso pubblico o sia mantenuto riservato (IVS GAVP, 4.2). 2.2 Per canone di mercato si intende l importo pagato (e incassato) periodicamente per un l uso di un immobile. Il canone di mercato è un dato storico Con il termine canone di mercato si designa anche la base del valore omonima (capitolo 4) per la quale si può ricorrere alla locuzione valore locativo di mercato. Il significato del termine si evince di volta in volta dal contesto. 2.3 Il prezzo di mercato totale esprime in moneta la somma complessiva pagata (o incassata) per l acquisto un immobile ad una certa data. 2.4 Il canone di mercato totale esprime in moneta la somma complessiva pagata (o incassata) periodicamente per la cessione in uso di un immobile. 2.5 La caratteristica immobiliare è ciascuna qualità peculiare costituente la nota distintiva di un immobile ai fini della stima. 2.6 Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica dell immobile considerato. Nella pratica degli affari il prezzo unitario medio indica il prezzo corrisposto per ogni unità della caratteristica immobiliare considerata; solitamente questa caratteristica è rappresentata dalla consistenza dell immobile misurata variamente (superficie commerciale, vano, ecc.). Il prezzo unitario medio di una caratteristica è da intendersi al lordo dell effetto delle altre caratteristiche diverse da quella alla quale è riferito; per questo è da considerare una misura grezza ai fini della valutazione immobiliare. Pagina 41 di 213

42 2.6.1 Il prezzo unitario medio di alcune caratteristiche immobiliari, calcolato dal prezzo totale di un immobile, può avere scarso o nullo senso pratico (se ad esempio riferito al livello di piano, ai servizi, alla dotazione di impianti, ecc.), anche per alcune caratteristiche di consistenza (superficie condominiale, area esterna, ecc.) Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare è sempre positivo. 2.7 Il reddito unitario medio di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il canone totale per la caratteristica dell immobile considerato. Nella pratica degli affari il reddito unitario medio indica il canone corrisposto per ogni unità della caratteristica immobiliare considerata; solitamente questa caratteristica è rappresentata dalla consistenza dell immobile misurata variamente (superficie commerciale, superficie espositiva, ecc.). Il reddito unitario medio di una caratteristica è da intendersi al lordo dell effetto delle altre caratteristiche diverse da quella alla quale è riferito; per questo è da considerare una misura grezza ai fini della valutazione immobiliare Il reddito unitario medio di alcune caratteristiche immobiliari, calcolato dal canone totale di un immobile, può avere scarso o nullo senso pratico (se ad esempio riferito al livello di piano, ai servizi, alla dotazione di impianti, ecc.) Il reddito unitario medio di una caratteristica immobiliare è sempre positivo. 2.8 Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo totale di un immobile al variare della caratteristica Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare ha senso pratico per tutte le caratteristiche immobiliari, per le quali esprime la variazione di prezzo in aumento o in diminuzione indotta da variazioni nel livello della caratteristica. Il prezzo marginale è riferito alla variazione di un unità della caratteristica Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare può assumere: valori positivi nel caso in cui a una variazione in aumento della caratteristica corrisponde un aumento del prezzo totale; valori negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde una diminuzione del prezzo totale; e valori nulli nel caso in cui una variazione della caratteristica non produce variazioni del prezzo totale. 2.9 Il reddito marginale di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del canone di mercato totale di un immobile al variare della caratteristica Il reddito marginale di una caratteristica immobiliare ha senso pratico per tutte le caratteristiche immobiliari, per le quali esprime la variazione di canone in aumento o in diminuzione indotta da variazioni nel livello della caratteristica. Il reddito marginale è riferito alla variazione di un unità della caratteristica Il reddito marginale di una caratteristica immobiliare può assumere: valori positivi nel caso in cui a una variazione in aumento della caratteristica corrisponde un aumento del canone totale; valori negativi nel caso in cui ad una variazione in aumento della caratteristica corrisponde una diminuzione del canone totale; e valori nulli nel caso in cui una variazione della caratteristica non produce variazioni del canone totale. Pagina 42 di 213

43 2.10 Il prezzo e il reddito marginali sono grandezze estimative strumentali che hanno importanti implicazioni nei procedimenti di stima degli immobili e talvolta in valutazioni indipendenti (indennizzi, rinegoziazioni, ecc.) Nel settore immobiliare il prezzo e il canone di mercato sono riferiti a immobili con caratteristiche multiple ed eterogenee, talvolta atipiche e uniche. Vi sono numerosi modi per classificare le caratteristiche immobiliari ai fini della stima Le caratteristiche intrinseche riguardano gli elementi distintivi e ai particolari specifici dell immobile considerato in se stesso Le caratteristiche estrinseche riguardano il contesto territoriale e ambientale ove l immobile è situato Le caratteristiche immobiliari possono essere classificate in modo più analitico in: caratteristiche locazionali, caratteristiche posizionali, caratteristiche tipologiche, caratteristiche economiche e caratteristiche istituzionali Le caratteristiche locazionali riguardano l ubicazione dell immobile nel contesto urbano (in rapporto alle infrastrutture, ai servizi, ecc.), territoriale e ambientale Le caratteristiche posizionali riguardano la collocazione dell immobile nel contesto edilizio (livello piano, esposizione, ecc.) o nella ripartizione di un area in lotti Le caratteristiche tipologiche riguardano il quadro classificatorio delle proprietà edilizie dell immobile (stato di manutenzione, impianti, ecc.) Le caratteristiche economiche riguardano le condizioni e le limitazioni di uso dell immobile (libero o affittato, servitù, ecc.) e le condizioni di finanziamento Le caratteristiche istituzionali riguardano il quadro normativo (piano regolatore, sistema impositivo, ecc.) Avuto riguardo alla misura, le caratteristiche si distinguono in caratteristiche quantitative e caratteristiche qualitative Le caratteristiche quantitative possono essere misurate in una scala cardinale mediante unità tecniche ed economiche (superficie, impianti, ecc.) Le caratteristiche qualitative possono essere misurate nella scala nominale e nella scala ordinale (livello di piano, panoramicità, inquinamento, ecc.). Le caratteristiche qualitative assumono particolare rilievo nella stima del patrimonio immobiliare con valenze architettoniche, storiche, culturali e ambientali Le caratteristiche immobiliari qualitative possono essere misurate nella scala ordinale, che assegna un posto in una serie ordinata a ciascun livello presentato dalla caratteristica. Ad esempio la caratteristica stato di manutenzione dell immobile è una caratteristica tipologica che mira a rappresentare principalmente il grado di deperimento fisico di un immobile. Il suo compito consiste nel tenere conto dell effetto della condizione di manutenzione dell immobile sul prezzo di mercato. La Pagina 43 di 213

44 scala di misura dello stato di manutenzione è ordinale e l unità di misura è il punteggio o l intervallo (1, 2, 3 oppure buono, medio, scadente) Le caratteristiche immobiliari qualitative possono essere misurate nella scala nominale, che assegna un nome a una caratteristica non ordinabile né misurabile. La scala di misura nominale può essere rappresentata dalla condizione binaria presente o assente, oppure in senso relativo comparativamente di più o di meno. Ad esempio la caratteristica panorama è una caratteristica tipologica e ambientale che mira a rappresentare la presenza di qualità del contesto ambientale ove si colloca un immobile. Il suo compito consiste nel tenere conto dell effetto del panorama dell immobile sul prezzo di mercato. La scala di misura del panorama può essere la presenza o l assenza, oppure in senso relativo comparativamente un livello maggiore o minore, come avviene in genere nella percezione dei compratori e dei venditori Le caratteristiche superficiarie (superficie principale e superfici secondarie; superfici interne ed esterne; superfici coperte e scoperte, superfici in proprietà esclusiva e superfici condominiali, ecc.) sono caratteristiche di primaria importanza, perché riguardano la consistenza dell immobile. La misura delle caratteristiche superficiarie si svolge con la scala cardinale. 3.0 Discussione 3.1 Il prezzo unitario esprime il prezzo medio corrisposto per l acquisto di un unità di superficie dell immobile, anche se l immobile è stato acquistato a corpo. 3.2 Il canone unitario esprime il canone medio corrisposto per l uso di un unità di superficie dell immobile, anche se il canone è stato pattuito a corpo. 3.3 Nella pratica degli affari, in genere per gli immobili più grandi il prezzo e il reddito medi delle caratteristiche superficiarie sono minori del prezzo e del reddito medi degli immobili più piccoli, e ciò vale in linea di principio sia per i terreni e le aree sia per gli edifici e le loro parti. Ciò può essere verificato solo quando tra un immobile più grande e uno più piccolo vi è una parità di condizioni delle altre caratteristiche diverse dalla loro dimensione. 3.4 Il calcolo del prezzo e del reddito medi tendono a perdere di significato concreto se riferiti a caratteristiche diverse da quelle di consistenza. 3.5 Il vantaggio principale offerto dal prezzo e dal reddito marginali rispetto al prezzo e al reddito medi è rappresentato dal fatto che possono essere calcolati e hanno un senso pratico per tutte le caratteristiche immobiliari. 3.6 La misurazione delle superfici degli immobili è opportuno che si svolga secondo i criteri di misura metrica, tuttavia in loro assenza ai fini del confronto estimativo si può ricorrere a criteri pratici, avendo cura di mantenere lo stesso criterio (criterio unico) per misurare l immobile oggetto di stima e gli immobili di confronto, assicurando così una sostanziale parità di condizioni della comparazione estimativa. 3.7 Le superfici esterne degli immobili sono una caratteristica immobiliare da prendere in considerazione nella stima, sia si tratti di superfici a uso esclusivo sia si tratti di superfici condominiali. Il Pagina 44 di 213

45 loro prezzo o il loro reddito marginali concernono la variazione di prezzo o di canone di un immobile indotte da una variazione delle superfici esterne. 3.8 Per le superfici esterne vale il principio del criterio unico di misura per l immobile oggetto di stima e per gli immobili di confronto. Il criterio unico di misura delle superfici esterne può riguardare l area totale del lotto sul quale insiste la costruzione oppure l area libera attorno alla costruzione. 3.9 La misura delle caratteristiche qualitative è preliminare alla stima del loro prezzo o del loro reddito marginali, ai fini del confronto tra immobili dotati di livelli diversi della caratteristica, per stabilire il valore di mercato dell immobile oggetto di valutazione, dotato a sua volta di un dato livello della caratteristica qualitativa Quando le caratteristiche qualitative entrano nell analisi estimativa devono essere riportate tutte nella scala cardinale. Il passaggio dalla scala nominale a quella cardinale avviene generalmente con l attribuzione dei valori zero e uno rispettivamente in assenza o in presenza della caratteristica, oppure convenendo di assegnare zero ad una e uno all altra di due modalità qualitative. Il passaggio dalla scala ordinale a quella cardinale si ottiene con l assegnazione di punteggi relativi ai posti occupati dai diversi livelli in cui è ordinata la caratteristica. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce le misure dei prezzi, dei redditi e delle caratteristiche immobiliari ai fini della valutazione, nella considerazione secondo la quale il prezzo e il canone di mercato di un immobile variano in funzione delle caratteristiche immobiliari possedute. 4.2 Le caratteristiche immobiliari sono classificate in caratteristiche quantitative e caratteristiche qualitative: le prime si misurano con la scala numerica (cardinale), le seconde nelle altre scale (nominale e ordinale). 4.3 La rilevazione delle caratteristiche immobiliari si svolge con le scale di misura naturali, che ai fini dell analisi estimativa sono trasformate nella scala numerica cardinale. 4.4 La stima del prezzo e del reddito marginali delle caratteristiche immobiliari quantitative e qualitative si svolge in base ai rapporti mercantili e alle altre informazioni di mercato e alla metodologia di stima (capitoli 2 e 7). Pagina 45 di 213

46 CAPITOLO 7 RILEVAZIONE DEI DATI IMMOBILIARI 1.0 Introduzione 1.1. Le rilevazioni del mercato immobiliare si svolgono in funzione degli obiettivi dell indagine, degli strumenti e dei modelli di analisi, del tempo e dei mezzi a disposizione, delle condizioni concrete della rilevazione e delle richieste della committenza L osservazione del mercato immobiliare ai fini della valutazione prevede la rilevazione dei segmenti di mercato e la rilevazione dei dati immobiliari (capitoli 2 e 1) Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire una definizione della scheda di rilevazione del segmento di mercato e una definizione della scheda di rilevazione del dato immobiliare. 2.0 Definizioni 2.1 La rilevazione del mercato immobiliare deve essere preceduta dalla definizione: - del tipo di rilevazione; - delle fonti di rilevazione e di informazione e della loro composizione; - del modello di scheda di rilevazione o del modello di questionario; - dei modi di elaborazione estimativa e statistico-economica dei dati; - del sistema dei controlli e dello standard di qualità; - dei modi di archiviazione dei dati; - dei modi di presentazione dei risultati. 2.2 La rilevazione del mercato immobiliare deve possedere i seguenti requisiti di: - veridicità del dato immobiliare, in presenza di un diffuso comportamento a occultare i prezzi effettivamente contrattati; - completezza relativa alla presenza di tutti gli elementi costitutivi del dato immobiliare; il dato immobiliare è costituito da una parte economica relativa al prezzo o al canone effettivamente corrisposti e da una parte tecnica relativa alle caratteristiche posizionali, strutturali, tipologiche e tecnologiche dell immobile (capitolo 5); - accuratezza relativa alla diligenza, alla competenza e alla precisione della rilevazione. 2.3 Alcune circostanze concorrono al raggiungimento delle finalità di indagine quali: - il reperimento, il controllo e la rotazione delle fonti dei dati e delle informazioni di mercato; - la definizione di uno standard di rilevazione; - la definizione delle procedure di controllo di qualità dei dati; Pagina 46 di 213

47 - la predisposizione di una scheda di rilevazione, con il compito di porre in diretta relazione le operazioni di rilevazione con i modi di elaborazione, con i sistemi di archiviazione e di presentazione dei risultati; - la chiara e definita finalità dell indagine medesima. 2.4 Il modello schematico di scheda di rilevazione del segmento di mercato immobiliare riporta i parametri letterari e numerici del segmento di mercato, i rapporti mercantili rilevati e ogni altra indicazione ritenuta utile ai fini della stima immobiliare. Rispetto a questo modello schematico, la scheda del segmento di mercato può essere ulteriormente dettagliata in funzione delle particolari realtà urbane, immobiliari e edilizie, delle modalità della rilevazione e dell archiviazione (capitolo 2) La scheda di rilevazione del segmento di mercato comprende una foto o più foto rappresentative del segmento di mercato (per tipologia edilizia, per dotazione di infrastrutture e servizi, per viabilità, ecc.) ed eventualmente altri documenti planimetrici. 2.5 Il dato immobiliare è costituito dai prezzi o dai canoni di mercato veri e dalle caratteristiche tecnico-economiche degli immobili (capitolo 1). Ad esempio nel caso di una compravendita di un appartamento in condominio, il dato immobiliare è costituito dal prezzo contrattato, dalla data dello scambio, dalla superficie principale, dalla superficie dei balconi, dal numero dei servizi, dal livello del piano e così di seguito. 2.6 Il dato immobiliare trova applicazione nelle stime professionali, nelle stime su larga scala (mass appraisal) (capitolo 17), nella redazione di statistiche dettagliate e nella costruzione di indici e coefficienti da applicare nella stima immobiliare. 2.7 La rilevazione dei dati immobiliari si svolge attraverso la scheda di rilevazione del dato immobiliare, che rappresenta un documento composto di una parte letteraria, di una parte grafica e di una parte fotografica Il modello schematico di scheda di rilevazione del dato immobiliare riporta: - il prezzo o il canone di mercato e la data; - le caratteristiche immobiliari locazionali, posizionali, tipologiche, economiche e eventualmente istituzionali; - i parametri del segmento e i rapporti mercantili, se non rilevati nell apposita scheda del segmento; - la planimetria di insieme con identificazione dell immobile; - la pianta di insieme dell edificio o del lotto di terreno; - la pianta di insieme dell unità immobiliare; - le fotografie dell edificio o del lotto di terreno. 3.0 Discussione 3.1 È noto che nel nostro paese la veridicità dei dati rilevati è un problema complesso, che investe un diffuso comportamento dei dichiaranti, che mirano a indicare negli atti un ammontare minore del prezzo effettivamente contrattato. 3.2 I dati veri di mercato sono noti ai compratori e ai venditori, ai conduttori e ai proprietari, agli agenti immobiliari, ai notai, ai commercialisti, ai consulenti fiscali, ai funzionari di banca che ope- Pagina 47 di 213

48 rano nel credito immobiliare, ai tecnici delle imprese edilizie, ai tecnici liberi professionisti, agli amministratori dei condomini e così di seguito. 3.3 La rilevazione dei dati immobiliari veridici si svolge sugli atti ufficiali, riguardo quelli attendibili, e sulle fonti fiduciarie rappresentate dai diretti interessati (compratori e venditori, locatori e affittuari), dagli operatori del mercato e dai tecnici professionisti. 3.4 Nel settore immobiliare, il problema principale della metodologia di stima consiste nella disponibilità dei prezzi e dei canoni effettivamente contrattati, sui quali basare le previsioni dei prezzi e dei canoni futuri e la stima del valore di mercato. Per compiere stime veritiere non esiste altra via che quella della rilevazione e della raccolta dei prezzi veri laddove si formano. 3.5 La rilevazione e la raccolta dei dati immobiliari e delle altre informazioni di mercato mirano a garantire condizioni di trasparenza e di equità al mercato immobiliare, consentendo il conseguimento di un presupposto di efficienza e il contenimento di effetti distorsivi. 3.6 Nelle operazioni di rilevazione e di raccolta dei dati immobiliari si pone la necessità di uno standard di rilevazione. La proposta di uno standard dei dati immobiliari discende dall assenza di un primitivo standard immobiliare. 3.7 Nelle operazioni di rilevazione e di raccolta dei dati immobiliari si pone la necessità di disporre di un codice di autodisciplina dei rilevatori, cioè un insieme di regole di condotta alle quali si a- derisce con la spontanea osservanza. 3.8 Un sistema di rilevazione del mercato immobiliare mira in prima istanza alla rilevazione e alla raccolta dei parametri dei segmenti di mercato e dei dati immobiliari, al fine di supportare l attività professionale nella valutazione e nel management immobiliari e di sostenere le elaborazioni statistiche e la costruzione di indici economico-estimativi. 3.9 Le finalità delle rilevazioni del mercato immobiliare sono molteplici. Le finalità generali riguardano principalmente: - la descrizione e la rappresentazione del mercato immobiliare, - le prospettive di evoluzione del mercato e delle sue grandezze, - l interpretazione degli aspetti causativi e genetici dei parametri del mercato e dei prezzi, - le indicazioni per le scelte di investimento, - le indicazioni per la politica economica e la pianificazione territoriale. Le finalità particolari riguardano principalmente: - la stima degli immobili, - l elaborazione di statistiche campionarie, di indici di mercato, di parametri di segmento, ecc., - lo svolgimento di studi e di ricerche nel settore immobiliare I dati e le informazioni raccolte dal sistema di rilevazione possono costituire una banca dati La banca dati raccoglie in linea di massima: - i dati immobiliari puntuali e completi; - la mappa dei segmenti di mercato (parametri); - gli indici e le statistiche del mercato immobiliare; - gli studi metodologici e applicativi nel settore immobiliare. Pagina 48 di 213

49 3.12 La banca dati impiega standard di rilevazione, indirizzi metodologici uniformi, controlli di qualità e un codice di comportamento. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari fa riferimento alle operazioni di rilevazione dei dati e delle informazioni del mercato immobiliare. 4.2 La raccolta e l analisi dei segmenti di mercato e dei dati immobiliari e delle informazioni di mercato mirano a descrivere, a prevedere e a interpretare il mercato immobiliare, nella sua articolazione e nella sua complessità. 4.3 In pratica la rilevazione del dato immobiliare e dell informazione di mercato può riguardare un ampio spettro di finalità applicative, che devono essere definite di volta in volta. 4.4 La rilevazione dei segmenti di mercato e dei dati immobiliari si svolge con schede di rilevazione. La scheda di rilevazione è usata per trascrivervi dati e annotazioni nell ordine più adatto alla consultazione e con il grado di dettaglio richiesto dai fini dell indagine, in modo da poterne disporre per le successive analisi in una raccolta ordinata. 4.5 L indagine sui parametri del segmento di mercato si svolge sul campo rilevando le informazioni dagli operatori del settore e, laddove disponibili, nelle raccolte degli usi e delle consuetudini commerciali del settore immobiliare. 4.6 La rilevazione del segmento del mercato immobiliare è volta principalmente alle successive operazioni di valutazione di un immobile ricadente nel segmento di mercato, alla stima su larga scala di parte o di tutti gli immobili del segmento, alla mappatura sistematica dei segmenti di mercato, alla costituzione di una banca dati dei segmenti di mercato. 4.7 Il Rapporto di valutazione comprende la scheda di rilevazione del segmento di mercato e le schede di rilevazione dei dati immobiliari e gli allegati relativi agli immobili utilizzati per la valutazione (capitolo 11). 4.8 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari auspica la definizione di uno standard di rilevazione dei dati immobiliari e la creazione di raccolte sistematiche dei dati e di archivi delle informazioni di mercato. Pagina 49 di 213

50 ALLEGATO A Schema indicativo della Scheda di rilevazione del segmento di mercato (compravendita di appartamenti in condominio) 0. NUMERO DELLA SCHEDA DI RILEVAZIONE 1. LOCALIZZAZIONE Infrastrutture e servizi 2. DESTINAZIONE ATTUALE 3. TIPOLOGIA IMMOBILIARE 4. TIPOLOGIA EDILIZIA 5. DIMENSIONE E CARATTERISTICHE DEGLI APPARTAMENTI Superfici principale e secondarie Superficie esterna condominiale scoperta e coperta Stato di conservazione degli edifici Stato di manutenzione degli appartamenti Dotazione di impianti Altre caratteristiche 6. CARATTERI DELLA DOMANDA E DELL OFFERTA Compratori e motivo dell acquisto Venditori e motivo della vendita 7. FORMA DI MERCATO Regime Grado di competizione 8. RAPPORTI MERCANTILI Rapporti superficiari Altri rapporti mercantili 9. PREZZO Livello del prezzo unitario medio Fase del ciclo immobiliare 10. LUOGO, DATA DI RILEVAZIONE E FIRMA 11. ALLEGATI: Foto dell edificio tipo Planimetria indicativa della localizzazione (scala 1:200 1:2.000) Pagina 50 di 213

51 ALLEGATO B Schema indicativo della Scheda di rilevazione del dato immobiliare (compravendita di appartamento in condominio) - NUMERO DELLA SCHEDA DI RILEVAZIONE - DATI GENERALI DELLA RILEVAZIONE - DATI DEL QUARTIERE O DELLA ZONA - LOCALIZZAZIONE - CARATTERISTICHE LOCAZIONALI DELL IMMOBILE - DATI CATASTALI - DESTINAZIONE - TIPOLOGIE EDILIZIA E IMMOBILIARE - PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO - CARATTERISTICHE DELL EDIFICIO - CARATTERISTICHE POSIZIONALI E TIPOLOGICHE DELL UNITÀ IMMOBILIARE - CARATTERISTICHE ECONOMICHE - CARATTERISTICHE SOGGETTIVE DEI CONTRAENTI - CARATTERISTICHE DELLA COMPRAVENDITA - PREZZO DI MERCATO E DATA - LUOGO, DATA DI RILEVAZIONE E FIRMA - ALLEGATI: - Planimetria di insieme con identificazione dell immobile - Pianta di insieme dell edificio - Pianta di insieme dell appartamento - Fotografie delle tipologie edilizie presenti nell area - Fotografie dell edificio - Fotografie dell unità immobiliare Pagina 51 di 213

52 ALLEGATO C Scheda di rilevazione del dato immobiliare (compravendita di appartamento in condominio) 1. NUMERO DELLA SCHEDA DI RILEVAZIONE 2. CARATTERISTICHE LOCAZIONALI 2.1 Localizzazione 2.2 Comune 2.3 Quartiere 2.4 Servizi pubblici 2.5 Infrastrutture 2.6 Condizioni ambientali 2.7 Altro 3. CARATTERISTICHE POSIZIONALI 3.1 Edificio: Epoca di costruzione. Epoca di soprelevazioni e ampliamenti. Epoca di altri interventi. Numero dei piani (livelli). Cortili e spazi condominiali. Caratteristiche strutturali. Impianti tecnologici. Stato di manutenzione. Altro. 3.2 Unità immobiliare: Via e Numero civico. Interno. Superfici interne. Superfici balconi. Superfici terrazze. Superfici esterne. Cantine. Soffitte. Garage. Box auto. Posto auto. Altri locali accessori. Livello o Piano f.t. Esposizione prevalente. Prospicienza. Panoramicità. Luminosità. Impianti tecnologici. Stato di manutenzione. Altro. 3.3 Dati catastali: Vani catastali. Particella (e sub). Foglio. Categoria. Classe. Altro identificativo. Rendita catastale. 4. CARATTERISTICHE ECONOMICHE 4.1 Situazione locativa: Locali liberi. Locali affittati. Canone di affitto. Periodicità. Altro. 4.2 Servitù reali dell unità immobiliare. 4.3 Altre servitù. 4.4 Altro. 5. CARATTERISTICHE SOGGETTIVE 5.1 Venditore: Modalità di possesso. Causa della vendita. Altro. 5.2 Acquirente: Causa dell acquisto. Altro. 5.3 Possessore: Motivo del possesso. Tipo di contratto. 5.4 Altro. 6. CARATTERISTICHE DELLA COMPRAVENDITA 6.1 Compravendita: Data del compromesso. Data dell atto. Prezzo contrattato. Prezzo dichiarato in atto. Modalità di pagamento. Altro. 6.2 Intermediazione: Figura professionale. Altro. 7. CARATTERISTICHE FINANZIARIE Pagina 52 di 213

53 7.1 Mutuo: Data stipulazione. Somma finanziata. Durata mutuo. Tasso di interesse. Data scadenza prima rata. Periodicità. Altro. 7.2 Altre forme di finanziamento. 7.3 Agevolazioni acquisto. 7.4 Altre agevolazioni. 8. DATA E LUOGO DI RILEVAZIONE 9. FIRMA DEL RILEVATORE 10. ALLEGATI 10.1 Planimetria della zona (scala 1:2000) 10.2 Pianta dell edificio (scala 1: ) 10.3 Pianta dell unità immobiliare (scala 1:100) 10.4 Fotografie delle tipologie edilizie 10.5 Fotografie dell edificio 10.6 Fotografie dell unità immobiliare. Pagina 53 di 213

54 CAPITOLO 7 PROCEDIMENTI DI STIMA 1.0 Introduzione 1.1 I procedimenti di stima rappresentano il modo con cui si conduce un operazione estimativa per giungere alla soluzione di un problema o ad un risultato. Tramite i procedimenti di stima si giunge alla formulazione quantitativa della valutazione. 1.2 Nell attività estimativa professionale è diffusa l applicazione di procedimenti empirici legati all expertise immobiliare. Questi procedimenti assumono la forma di tecniche celeri o semplicemente di indicazioni pratiche e presentano in genere un ridotto campo di applicazione, spesso fornendo al contempo risultati plausibili e in contrasto tra loro (capitolo 1). 1.3 Secondo la letteratura estimativa e gli standard di valutazione internazionali, i procedimenti di stima possono essere classificati: nel metodo del confronto di mercato, nei procedimenti per capitalizzazione del reddito e nel metodo del costo. 1.4 Gli International Valuation Standards considerano che gli approcci più diffusi per stimare il valore di mercato di un immobile sono: il sales comparison approach o metodo del confronto di mercato, l income capitalization approach o procedimento di capitalizzazione del reddito e il cost approach o metodo del costo (di riproduzione deprezzato). 1.5 L obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire le definizioni dei principali procedimenti di stima secondo la letteratura estimativa e gli standard valutativi internazionali. 2.0 Definizioni 2.1 Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato (capitolo 8) Il principale e più importante procedimento del metodo del confronto è il market comparison approach (MCA), che si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo Il sistema di stima è un procedimento di stima che traduce i confronti tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili in un sistema di equazioni lineari. Il sistema di stima raffigura la formalizzazione matematica del MCA Il sistema di ripartizione è un procedimento di stima che traduce i confronti tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili in un sistema di e- quazioni lineari relative alla ripartizione del prezzo totale nei prezzi unitari delle caratteristi- Pagina 54 di 213

55 che immobiliari. Il valore o il canone di mercato sono calcolati ricomponendo i prezzi (o i redditi) unitari medi delle caratteristiche riferite all immobile da valutare Il metodo del confronto di mercato comprende i procedimenti di statistici basati sulla rilevazione di un campione di dati reali di mercato. In genere si tratta di procedimenti di statistica multivariata applicati nelle stime su larga scala (capitolo 17). 2.2 Il procedimento per capitalizzazione del reddito comprende i metodi di capitalizzazione del reddito, che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione (capitolo 9). 2.3 Il procedimento per capitalizzazione del reddito si articola: nel metodo della capitalizzazione diretta (direct capitalization); nel metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization); nell analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis) Il metodo della capitalizzazione diretta converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei redditi e la serie dei costi di un immobile dal momento dell acquisto al momento della rivendita, convertendoli nel valore di mercato dell immobile con un calcolo finanziario L analisi del flusso di cassa scontato si applica allo studio dei flussi di cassa atipici di immobili in situazioni particolari non riconducibili agli schemi diretti o finanziari degli altri due metodi della capitalizzazione del reddito. 2.4 Il metodo del costo mira a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell edificio, eventualmente diminuito del deprezzamento maturato al momento della stima. È detto anche metodo del costo di ricostruzione (o riproduzione) deprezzato (capitolo 10). 3.0 Discussione 3.1 Il quadro metodologico delle valutazioni immobiliari in Italia è in gran parte il risultato della carenza di conoscenze sul mercato immobiliare, dovuta alla scarsa trasparenza dei prezzi e alla mancanza di sistematiche rilevazioni di dati immobiliari veridici. Per questo motivo nella pratica professionale si ricorre spesso a criteri empirici, a dati sommari e a procedimenti di stima basati su semplificate ipotesi operative. 3.2 La scarsa trasparenza del mercato immobiliare e il carente livello di informazione rendono improcrastinabile la realizzazione di una base informativa di dati affidabili, dettagliati e obiettivi riferiti ai segmenti del mercato immobiliare. 3.3 Il principio su cui si fonda il metodo del confronto di mercato consiste nella considerazione per la quale: il mercato fisserà il prezzo di un immobile allo stesso modo in cui ha già indicato il prezzo di mercato per immobili simili. Un compratore infatti non pagherà per un immobile sostitu- Pagina 55 di 213

56 ibile con altri simili più del prezzo di acquisto di un altro immobile con le stesse caratteristiche nello stesso segmento di mercato. 3.4 I procedimenti per capitalizzazione del reddito si basano sulla trasformazione del reddito di un immobile nel valore di mercato attraverso il saggio di capitalizzazione o il moltiplicatore del reddito. Quando in un segmento di mercato non esistono immobili simili a quello da stimare, ai quali paragonarlo, oppure in assenza di dati di compravendite recenti, è necessario ricorrere alla simulazione del mercato attraverso la capitalizzazione del reddito. 3.5 In Italia, la prassi valutativa basata sul moltiplicatore del reddito è poco diffusa nelle stime degli immobili, mentre trova applicazione nelle cessioni di attività commerciali e terziarie, dove è regolata da usi e consuetudini di scambio e di valutazione. Il reddito di esercizio costituisce la base della stima del valore di mercato. 3.6 Il principio su cui si fonda il metodo del costo afferma che un compratore non è disposto a pagare per un immobile edificato una somma maggiore di quella richiesta per acquistare un terreno edificabile e realizzarvi un fabbricato che presenta la stessa utilità funzionale di quello da valutare, sottraendo eventualmente il deprezzamento maturato. 3.7 Il costo di ricostruzione deprezzato riguarda in genere la stima di immobili edificati a destinazione speciale, con un ridotto mercato o senza mercato, per una serie di finalità relative alle stime contabili, alle stime assicurative, alle stime fallimentari, alla stima dei danni e così di seguito. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari considera i procedimenti e i metodi di stima secondo i principi e i criteri riportati nella letteratura estimativa e negli standard valutativi internazionali. 4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari è contrario all applicazione dei procedimenti empirici di stima perché: non si basano sulla rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato; non rispettano la metodologia scientifica di stima; il loro svolgimento e i risultati non sono dimostrabili né verificabili; non rispettano le norme di comportamento in merito alla responsabilità del perito e non garantiscono il cliente; non sono assoggettabili a norme uniformi e generalmente condivise; sono in contrasto con gli standard valutativi internazionali. 4.3 Nel metodo del confronto di mercato, il MCA si impiega nelle stime di mercato di singoli immobili, o di complessi di immobili, e nella stima su larga scala (capitolo 17). 4.4 Nel metodo del confronto di mercato, il sistema di stima si applica a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il MCA e il sistema di stima formano un procedimento integrato di stima del prezzo o del canone di mercato degli immobili. Il MCA provvede a stimare i prezzi e i redditi marginali delle caratteristiche che presentano un riferimento o un indicazione nel mercato, il sistema di stima provvede a calcolare i prezzi e i redditi marginali delle caratteristiche per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali la stima è complessa o imprecisa. Tra queste caratteristiche sono comprese quelle qualitative. 4.5 Nel metodo del confronto di mercato, il sistema di ripartizione si applica a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il sistema Pagina 56 di 213

57 di ripartizione calcola i prezzi o i redditi medi unitari delle caratteristiche immobiliari del set di immobili rilevato ai fini della valutazione. 4.6 Il procedimento per capitalizzazione del reddito si applica nei settori ove l importanza della redditività è preminente, soprattutto per gli investitori nelle scelte di investimento e più in generale quando si tratta di investimenti in nuovi settori immobiliari e in attività edilizie innovative. 4.7 Il procedimento per capitalizzazione del reddito può essere applicato nella stima del valore di investimento. 4.8 L impiego del metodo del costo è suggerito nella stima di immobili strumentali e di immobili speciali, di immobili secondari e di parti accessorie di immobili complessi. In queste circostanze il criterio di stima è rappresentato dal costo di ricostruzione deprezzato. Il metodo è diffuso nella stima contabile dei cespiti del patrimonio aziendale. 4.9 L impiego del metodo del costo di ricostruzione deprezzato è richiesto nella stima di edifici, di impianti, di equipaggiamenti, di attrezzature e di macchine destinati a finalità strumentali, per i quali si può fare astrazione dai rapporti di complementarità con il terreno e dal coordinamento nell attività di impresa Il metodo del costo si applica nella stima dei danni parziali e totali arrecati ai beni mobili e immobili Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il procedimento e il metodo ovvero i procedimenti e i metodi di stima applicati nella valutazione (capitolo 11). Pagina 57 di 213

58 CAPITOLO 8 METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO 1.0 Introduzione 1.1 Il metodo del confronto di mercato si basa sulla comparazione diretta dell immobile da valutare con immobili simili compravenduti o ceduti in uso di recente con un prezzo o un canone di mercato noti, rilevati ai fini della stima. 1.2 Il metodo del confronto di mercato comprende il market comparison approach (MCA), il sistema di stima, il MCA e il sistema di stima e il sistema di ripartizione. 1.3 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è indicare le modalità di applicazione del metodo del confronto di mercato. 2.0 Definizioni 2.1 Il market comparison approach (MCA) è il procedimento di stima immobiliare più noto e diffuso nel mondo Il MCA è una procedura di comparazione sistematica applicata alla stima degli immobili, che prende come termine di paragone le loro caratteristiche tecnico-economiche (superfici principale e secondarie, stato di manutenzione, impianti tecnologici, ecc.). Il MCA si basa dunque sulla rilevazione dei dati immobiliari (prezzi o canoni di mercato e caratteristiche degli immobili) L applicazione del MCA prevede aggiustamenti sistematici ai prezzi o ai canoni di mercato rilevati, in base alle caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell immobile oggetto di stima Gli aggiustamenti sono costituiti dai prezzi o dai redditi marginali delle caratteristiche immobiliari (capitolo 5). 2.2 Il sistema di stima è una formalizzazione matematica del MCA che permette di risolvere il problema della stima del valore di mercato in presenza di caratteristiche immobiliari qualitative Il sistema di stima si basa sull assunto per il quale la differenza di prezzo tra due immobili è funzione delle differenze nelle loro caratteristiche. 2.3 Il MCA e sistema di stima è un metodo del confronto di mercato che abbina i due metodi ampliandone il campo di applicazione. Pagina 58 di 213

59 2.3.1 Il MCA e sistema di stima si applica nella stima del valore e del canone di mercato quando sono presenti caratteristiche immobiliari quantitative e qualitative per le quali è difficile, complessa o imprecisa la stima del prezzo o del reddito marginale. 2.4 Il sistema di ripartizione è un sistema di equazioni relative ai confronti tra il singolo immobile rilevato e l immobile da valutare. L equazione elementare ripartisce il prezzo di mercato di un immobile nei prezzi unitari medi delle singole caratteristiche Il sistema di ripartizione si basa sull assunto per il quale il prezzo di un immobile è funzione delle caratteristiche possedute. 3.0 Discussione Metodo del confronto di mercato (valore di mercato) 3.1 Il MCA si articola nelle fasi seguenti: analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison); compilazione della tabella dei dati (sales summary grid); analisi dei prezzi marginali (adjustments); redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid); sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati. 3.2 L analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche dell immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del segmento di mercato si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A). 3.3 La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegati B e C). 3.4 Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa: - sulle caratteristiche dell immobile oggetto di stima; - sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e dei venditori nel segmento di mercato; - sulle caratteristiche per le quali gli immobili di confronto rilevati e l immobile da valutare differiscono nell ammontare. 3.5 Poiché si tratta di un analisi quantitativa dei dati, occorre fare presente che la scelta delle caratteristiche immobiliari da inserire nel MCA dipende anche dallo svolgimento delle operazioni di Pagina 59 di 213

60 analisi estimativa, che mirano a spiegare le differenze di prezzo con le differenze tra le caratteristiche. 3.6 Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile da valutare (subject). Gli immobili comparabili e l immobile da valutare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 1). L ordine rispecchia la successione delle operazioni di valutazione. La prima caratteristica è rappresentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato. Schema 1 TABELLA DEI DATI RILEVATI (VALORE DI MERCATO) Immobile Immobile Immobile Immobile Prezzo e comparabile comparabile comparabile da caratteristiche 1 2 m valutare PREZZO DI MERCATO PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.7 Il prezzo marginale Δp (.) di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del prezzo di mercato di un immobile al variare della caratteristica. L analisi dei prezzi marginali stima queste variazioni del prezzo (schema 2). Schema 3 ANALISI DEI PREZZI MARGINALI (VALORE DI MERCATO) Caratteristica immobiliare Immobile comparabile 1 Prezzo marginale Immobile comparabile 2 Immobile comparabile m CARATTERISTICA 1 Δp 11 Δp 12 Δp 1m CARATTERISTICA 2 Δp 21 Δp 22 Δp 2m CARATTERISTICA n Δp n1 Δp n2 Δp nm 3.8 Il prezzo marginale di una caratteristica rappresenta l aggiustamento nel MCA. Gli aggiustamenti possono essere applicati agli immobili di confronto in termini di valore e in termini percentuali (adjustment percentage). 3.9 La tabella di valutazione riporta i prezzi di mercato rilevati e le caratteristiche degli immobili di confronto e applica gli aggiustamenti alle caratteristiche immobiliari (schema 3) In corrispondenza delle caratteristiche, in ciascuna cella della tabella di valutazione è riportato il calcolo del corrispondente aggiustamento da apportare al prezzo dell immobile di confronto. Per ogni immobile di confronto si calcola il prezzo corretto (adjusted price). Pagina 60 di 213

61 3.9.2 Il prezzo di mercato corretto raffigura il prezzo ipotetico dell immobile da valutare come deriva dalla corrispondente comparazione con l immobile di confronto. Schema 3 TABELLA DI VALUTAZIONE (VALORE DI MERCATO) Prezzo e caratteristiche Immobile comparabile 1 Immobile comparabile 2 Immobile comparabile m PREZZO DI MERCATO PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m CARATTERISTICA 1 ( CRT 1 CRT 11 ) Δp 11 ( CRT 1 CRT 12 ) Δp 11 ( CRT 1 CRT 1m ) Δp 11 CARATTERISTICA 2 ( CRT 2 CRT 21 ) Δp 21 ( CRT 2 CRT 22 ) Δp 21 ( CRT 2 CRT 2m ) Δp 2m CARATTERISTICA n ( CRT n CRT n1 ) Δp n1 ( CRT n CRT n2 ) Δp n2 ( CRT n CRT nm ) Δp nm PREZZO CORRETTO PREZZO CORRETTO 1 PREZZO CORRETTO 2 PREZZO CORRETTO m 3.10 La sintesi valutativa (reconciliation) riguarda i prezzi corretti degli immobili di confronto della tabella di valutazione. I prezzi corretti rappresentano altrettanti valori di mercato dell immobile da valutare La sintesi valutativa si svolge con il valore atteso, o valore medio, calcolato come media aritmetica dei prezzi corretti per le rispettive probabilità (o frequenze)(capitolo 3) Il campo di variazione dei prezzi corretti rappresenta di per sé la stima a intervallo dell immobile da valutare. Metodo del confronto di mercato (canone di mercato) 3.13 Il MCA applicato alla stima del canone di mercato si articola nelle stesse fasi previste per il valore di mercato: - analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; - rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); - scelta delle caratteristiche immobiliari; - compilazione della tabella dei dati; - analisi dei redditi marginali; - redazione della tabella di valutazione; - sintesi valutativa e presentazione dei risultati Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l immobile da valutare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 4). L ordine rispecchia la successione delle operazioni di valutazione. Pagina 61 di 213

62 Schema 4 TABELLA DEI DATI RILEVATI (CANONE DI MERCATO) Immobile Immobile Immobile Immobile Canone e comparabile comparabile comparabile da caratteristiche 1 2 m valutare CANONE DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.15 Il reddito marginale Δr (.) di una caratteristica immobiliare esprime la variazione del canone di mercato di un immobile al variare della caratteristica. L analisi dei redditi marginali stima queste variazioni del canone (schema 5). Schema 5 ANALISI DEI REDDITI MARGINALI (CANONE DI MERCATO) Caratteristica immobiliare Immobile comparabile 1 Reddito marginale Immobile comparabile 2 Immobile comparabile m CARATTERISTICA 1 Δr 11 Δr 12 Δr 1m CARATTERISTICA 2 Δr 21 Δr 22 Δr 2m CARATTERISTICA n Δr n1 Δr n2 Δr nm 3.16 Il reddito marginale di una caratteristica rappresenta l aggiustamento nel MCA. Gli aggiustamenti possono essere applicati agli immobili di confronto in termini di reddito e in termini percentuali La tabella di valutazione riporta i canoni di mercato rilevati e le caratteristiche degli immobili di confronto e applica gli aggiustamenti alle caratteristiche immobiliari (schema 6) In corrispondenza delle caratteristiche, in ciascuna cella della tabella di valutazione è riportato il calcolo del corrispondente aggiustamento da apportare al canone dell immobile di confronto. Per ogni immobile di confronto si calcola il canone corretto Il canone di mercato corretto raffigura il canone ipotetico dell immobile da valutare come deriva dalla corrispondente comparazione con l immobile di confronto. Schema 6 TABELLA DI VALUTAZIONE (CANONE DI MERCATO) Pagina 62 di 213

63 Canone e caratteristiche Immobile comparabile La sintesi valutativa riguarda i canoni corretti degli immobili di confronto della tabella di valutazione. I canoni corretti rappresentano altrettanti canoni di mercato dell immobile da valutare La sintesi valutativa si svolge con il valore atteso, o valore medio, calcolato come media aritmetica dei canoni corretti per le rispettive probabilità (o frequenze) (capitolo 3) Il campo di variazione dei canoni corretti rappresenta di per sé la stima a intervallo dell immobile da valutare. Sistema di stima (valore di mercato) 3.21 Il sistema di stima è un sistema di equazioni riguardanti i confronti tra il singolo immobile di confronto e l immobile da valutare. L equazione elementare afferma che la differenza di prezzo tra due immobili è funzione delle differenze nelle loro caratteristiche Il sistema può essere risolto per il valore di mercato e per i prezzi marginali delle caratteristiche immobiliari considerate Il sistema di stima si articola nelle fasi seguenti: analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); scelta delle caratteristiche immobiliari; compilazione della tabella dei dati; Immobile comparabile compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei prezzi di mercato noti; risoluzione del sistema di stima e presentazione dei risultati L analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche dell immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del segmento di mercato si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A) La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegati B e C). Pagina 63 di 213 Immobile comparabile m CANONE DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m CARATTERISTICA 1 ( CRT 1 CRT 11 ) Δr 11 ( CRT 1 CRT 12 ) Δr 11 ( CRT 1 CRT 1m ) Δr 11 CARATTERISTICA 2 ( CRT 2 CRT 21 ) Δr 21 ( CRT 2 CRT 22 ) Δr 21 ( CRT 2 CRT 2m ) Δr 2m CARATTERISTICA n ( CRT n CRT n1 ) Δr n1 ( CRT n CRT n2 ) Δr n2 ( CRT n CRT nm ) Δr nm CANONE CORRETTO CANONE CORRETTO 1 CANONE CORRETTO 2 CANONE CORRETTO m

64 3.26 Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa: - sulle caratteristiche dell immobile oggetto di stima; - sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e dei venditori nel segmento di mercato; - sulle caratteristiche per le quali gli immobili di confronto rilevati e l immobile da valutare differiscono nell ammontare Poiché si tratta di un analisi quantitativa dei dati, occorre fare presente che la scelta delle caratteristiche immobiliari da inserire nel sistema di stima dipende anche dallo svolgimento delle operazioni di analisi estimativa, che mirano a spiegare le differenze di prezzo con le differenze tra le caratteristiche Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l immobile da valutare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 7). La prima caratteristica è rappresentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato. Schema 7 TABELLA DEI DATI RILEVATI (VALORE DI MERCATO) Immobile Immobile Immobile Immobile Prezzo e comparabile comparabile comparabile da caratteristiche 1 2 m valutare PREZZO DI MERCATO PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.29 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che richiedono in genere calcoli complessi. Per questo motivo si ricorre all uso di strumenti di calcolo automatico. Per facilitare l impiego di questi strumenti, il sistema di stima è presentato sotto forma di tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo La compilazione della matrice delle differenze (schema 8) e del vettore dei prezzi di mercato (schema 9) è preliminare alla svolgimento dei calcoli. Schema 8 MATRICE DELLE DIFFERENZE (VALORE DI MERCATO) CARATTERISTICA 1 CARATTERISTICA 2 CARATTERISTICA n Immobile 1 1 CRT 11 CRT 1 CRT 21 CRT 2 CRT n1 CRT n Immobile 2 1 CRT 12 CRT 1 CRT 22 CRT 2 CRT n2 CRT n 1 Immobile m 1 CRT 1m CRT 1 CRT 2m CRT 2 CRT nm CRT n Pagina 64 di 213

65 Schema 9 - VETTORE DEI PREZZI DI MERCATO PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m 3.31 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal valore di mercato dell immobile da stimare e dai prezzi marginali Δp (.) delle caratteristiche, che soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 10). Schema 10 - VETTORE DI STIMA (VALORE DI MERCATO) Valore di mercato Δp 1 Δp 2 Δp n Sistema di stima (canone di mercato) 3.32 Il sistema di stima può essere risolto per il canone di mercato e per i redditi marginali delle caratteristiche immobiliari considerate Il sistema di stima applicato alla stima del canone di mercato si articola nelle fasi previste per il valore di mercato: - analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; - rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); - scelta delle caratteristiche immobiliari; - compilazione della tabella dei dati; - compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei canoni di mercato noti; - risoluzione del sistema di stima e presentazione dei risultati Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l immobile da valutare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 11). Schema 11 TABELLA DEI DATI RILEVATI (CANONE DI MERCATO) Canone e caratteristiche Immobile comparabile Immobile comparabile Immobile comparabile Immobile da Pagina 65 di 213

66 1 2 m valutare CANONE DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.35 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che richiedono in genere calcoli complessi. Per questo motivo si ricorre all uso di strumenti di calcolo automatico. Per facilitare l impiego di questi strumenti, il sistema di stima è presentato sotto forma di tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo La compilazione della matrice delle differenze (schema 12) e del vettore dei canoni di mercato (schema 13) è preliminare allo svolgimento dei calcoli. Schema 12 MATRICE DELLE DIFFERENZE (CANONE DI MERCATO) CARATTERISTICA 1 CARATTERISTICA 2 CARATTERISTICA n Immobile 1 1 CRT 11 CRT 1 CRT 21 CRT 2 CRT n1 CRT n Immobile 2 1 CRT 12 CRT 1 CRT 22 CRT 2 CRT n2 CRT n 1 Immobile m 1 CRT 1m CRT 1 CRT 2m CRT 2 CRT nm CRT n Schema 13 - VETTORE DEI CANONI DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m 3.37 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal canone di mercato dell immobile da stimare e dai redditi marginali Δr (.) delle caratteristiche, che soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 14). Schema 14 - VETTORE DI STIMA (CANONE DI MERCATO) Canone di mercato Δr 1 Δr 2 Δr n 3.38 Le prestazioni del sistema di stima sono particolarmente tangibili nella stima dei prezzi e dei redditi marginali delle caratteristiche qualitative (affacci, panoramicità, ecc.), per le quali non esiste un referente nel prezzo o nel canone di mercato e nei criteri di stima (capitolo 5). Per i piccoli campioni, dove non si può applicare l analisi statistica per mancanza di un numero sufficiente di dati, il Pagina 66 di 213

67 sistema di stima rappresenta l unico modo per stimare i prezzi e i redditi marginali delle caratteristiche qualitative Il sistema di stima è l esatta formalizzazione matematica del MCA e per questo può essere applicato in combinazione con questo procedimento. MCA e sistema di stima (valore di mercato) 3.40 L applicazione del sistema di stima in combinazione con il MCA si svolge in due tempi: dapprima si applica il MCA considerando le caratteristiche quantitative e calcolando i prezzi corretti per gli effetti di queste caratteristiche, quindi si applica in sequenza il sistema di stima considerando le caratteristiche qualitative e risolvendo per il valore di mercato e i prezzi marginali incogniti Il MCA e sistema di stima si articola nelle fasi seguenti: analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); scelta delle caratteristiche immobiliari; compilazione della tabella dei dati; analisi dei prezzi marginali delle caratteristiche quantitative; redazione della tabella di valutazione per le caratteristiche quantitative; compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei prezzi di mercato corretti; risoluzione del sistema di stima e presentazione dei risultati L analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche dell immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del segmento di mercato si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A) La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegati B e C) Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa: - sulle caratteristiche dell immobile oggetto di stima; - sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e dei venditori nel segmento di mercato; - sulle caratteristiche per le quali gli immobili di confronto rilevati e l immobile da valutare differiscono nell ammontare Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l immobile da valutare Pagina 67 di 213

68 sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 15). La prima caratteristica è rappresentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato. Le caratteristiche immobiliari quantitative sono indicate con indici da 1 a k; le caratteristiche immobiliari qualitative sono indicate con indici da k+1 a n. Schema 15 TABELLA DEI DATI RILEVATI (VALORE DI MERCATO) Prezzo e caratteristiche Immobile comparabile 1 Immobile comparabile 2 Immobile comparabile m Immobile da valutare PREZZO DI MERCATO PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA K CRT k1 CRT k2 CRT km CRT k CARATTERISTICA K+1 CRT k+1,1 CRT k+1,2 CRT k+1,m CRT k+1 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.46 Il prezzo marginale Δp (.) di una caratteristica immobiliare quantitativa esprime la variazione del prezzo di mercato di un immobile al variare della caratteristica. L analisi dei prezzi marginali delle caratteristiche quantitative stima queste variazioni del prezzo (schema 16). Schema 16 ANALISI DEI PREZZI MARGINALI (VALORE DI MERCATO) Caratteristica immobiliare Immobile comparabile 1 Prezzo marginale Immobile comparabile 2 Immobile comparabile m CARATTERISTICA 1 Δp 11 Δp 12 Δp 1m CARATTERISTICA 2 Δp 21 Δp 22 Δp 2m CARATTERISTICA k Δp k1 Δp k2 Δp km 3.47 La tabella di valutazione riporta i prezzi di mercato rilevati e le caratteristiche quantitative degli immobili di confronto e applica gli aggiustamenti alle caratteristiche immobiliari (schema 17) In corrispondenza delle caratteristiche quantitative, in ciascuna cella della tabella di valutazione è riportato il calcolo del corrispondente aggiustamento da apportare al prezzo dell immobile di confronto. Per ogni immobile di confronto si calcola il prezzo corretto. Schema 17 TABELLA DI VALUTAZIONE (VALORE DI MERCATO) Pagina 68 di 213

69 Prezzo e caratteristiche Immobile comparabile 1 Immobile comparabile Il prezzo corretto della tabella di valutazione nel MCA e sistema di stima pone nella parità di condizioni per le caratteristiche quantitative ciascun immobile di confronto con l immobile da valutare. I prezzi di mercato corretti differiscono per gli effetti residui delle caratteristiche qualitative La compilazione della matrice delle differenze (schema 18) e del vettore dei prezzi di mercato corretti (schema 19) è preliminare allo svolgimento dei calcoli. Immobile comparabile m PREZZO DI MERCATO PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m CARATTERISTICA 1 ( CRT 1 CRT 11 ) Δp 11 ( CRT 1 CRT 12 ) Δp 11 ( CRT 1 CRT 1m ) Δp 11 CARATTERISTICA 2 ( CRT 2 CRT 21 ) Δp 21 ( CRT 2 CRT 22 ) Δp 21 ( CRT 2 CRT 2m ) Δp 2m CARATTERISTICA k ( CRT k CRT k1 ) Δp k1 ( CRT k CRT k2 ) Δp k2 ( CRT k CRT km ) Δp km PREZZO CORRETTO PREZZO CORRETTO 1 PREZZO CORRETTO 2 PREZZO CORRETTO m Schema 18 MATRICE DELLE DIFFERENZE (VALORE DI MERCATO) CARATTERISTICA K+1 CARATTERISTICA K+2 CARATTERISTICA n Immobile 1 1 CRT k+1,1 CRT 1 CRT k+2,1 CRT 2 CRT n1 CRT n Immobile 2 1 CRT k+1,2 CRT 1 CRT k+2,2 CRT 2 CRT n2 CRT n 1 Immobile m 1 CRT k+1,m CRT 1 CRT k+2,m CRT 2 CRT nm CRT n Schema 19 - VETTORE DEI PREZZI DI MERCATO CORRETTI PREZZO CORRETTO 1 PREZZO CORRETTO 2 PREZZO CORRETTO m 3.50 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal valore di mercato dell immobile da stimare e dai prezzi marginali Δp (.) delle caratteristiche qualitative, che soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 20). Schema 20 - VETTORE DI STIMA (PREZZO DI MERCATO) MCA e sistema di stima (canone di mercato) Valore di mercato Δp k+1 Δp k+2 Δp n Pagina 69 di 213

70 3.51 Il MCA e sistema di stima applicato alla stima del canone di mercato si articola nelle fasi previste per il valore di mercato: - analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; - rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); - scelta delle caratteristiche immobiliari; - compilazione della tabella dei dati; - analisi dei redditi marginali delle caratteristiche quantitative; - redazione della tabella di valutazione per le caratteristiche quantitative; - compilazione della matrice delle differenze e del vettore dei canoni di mercato corretti; - risoluzione del sistema e presentazione dei risultati Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l immobile da valutare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 21). Le caratteristiche immobiliari quantitative sono indicate con indici da 1 a k; le caratteristiche immobiliari qualitative sono indicate con indici da k+1 a n. Schema 21 TABELLA DEI DATI RILEVATI (CANONE DI MERCATO) Canone e caratteristiche Immobile comparabile 1 Immobile comparabile 2 Immobile comparabile m Immobile da valutare CANONE DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA K CRT k1 CRT k2 CRT km CRT k CARATTERISTICA K+1 CRT k+1,1 CRT k+1,2 CRT k+1,m CRT k+1 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.53 Il reddito marginale Δr (.) di una caratteristica immobiliare quantitativa esprime la variazione del canone di mercato di un immobile al variare della caratteristica. L analisi dei redditi marginali delle caratteristiche quantitative stima queste variazioni del canone (schema 22). Schema 22 ANALISI DEI REDDITI MARGINALI (CANONE DI MERCATO) Caratteristica immobiliare Immobile comparabile 1 Reddito marginale Immobile comparabile 2 Immobile comparabile m Pagina 70 di 213

71 CARATTERISTICA 1 Δr 11 Δr 12 Δr 1m CARATTERISTICA 2 Δr 21 Δr 22 Δr 2m CARATTERISTICA k Δr k1 Δr k2 Δr km 3.54 La tabella di valutazione riporta i canoni di mercato rilevati e le caratteristiche quantitative degli immobili di confronto e applica gli aggiustamenti alle caratteristiche immobiliari (schema 23) In corrispondenza delle caratteristiche quantitative, in ciascuna cella della tabella di valutazione è riportato il calcolo del corrispondente aggiustamento da apportare al canone dell immobile di confronto. Per ogni immobile di confronto si calcola il canone corretto. Schema 23 TABELLA DI VALUTAZIONE (CANONE DI MERCATO) Canone e caratteristiche Immobile comparabile 1 Immobile comparabile Il canone corretto della tabella di valutazione nel MCA e sistema di stima pone nella parità di condizioni per le caratteristiche quantitative ciascun immobile di confronto con l immobile da valutare. I canoni di mercato corretti differiscono per gli effetti residui delle caratteristiche qualitative La compilazione della matrice delle differenze (schema 24) e del vettore dei canoni di mercato corretti (schema 25) è preliminare allo svolgimento dei calcoli. Immobile comparabile m CANONE DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m CARATTERISTICA 1 ( CRT 1 CRT 11 ) Δr 11 ( CRT 1 CRT 12 ) Δr 11 ( CRT 1 CRT 1m ) Δr 11 CARATTERISTICA 2 ( CRT 2 CRT 21 ) Δr 21 ( CRT 2 CRT 22 ) Δr 21 ( CRT 2 CRT 2m ) Δr 2m CARATTERISTICA k ( CRT k CRT k1 ) Δr k1 ( CRT k CRT k2 ) Δr k2 ( CRT k CRT km ) Δr km CANONE CORRETTO CANONE CORRETTO 1 CANONE CORRETTO 2 CANONE CORRETTO m Schema 24 MATRICE DELLE DIFFERENZE (CANONE DI MERCATO) CARATTERISTICA K+1 CARATTERISTICA K+2 CARATTERISTICA n Immobile 1 1 CRT k+1,1 CRT 1 CRT k+2,1 CRT 2 CRT n1 CRT n Immobile 2 1 CRT k+1,2 CRT 1 CRT k+2,2 CRT 2 CRT n2 CRT n 1 Immobile m 1 CRT k+1,m CRT 1 CRT k+2,m CRT 2 CRT nm CRT n Schema 25 - VETTORE DEI CANONI DI MERCATO CORRETTI CANONE CORRETTO 1 Pagina 71 di 213

72 CANONE CORRETTO 2 CANONE CORRETTO m 3.57 Per soluzione del sistema di stima si intende un insieme di valori, rappresentati dal canone di mercato dell immobile da stimare e dai redditi marginali Δr (.) delle caratteristiche qualitative, che soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 26). Schema 26 - VETTORE DI STIMA (CANONE DI MERCATO) Sistema di ripartizione (valore di mercato) Canone di mercato Δr k+1 Δr k+2 Δr n 3.58 Il sistema di ripartizione è un sistema di equazioni relative ai confronti tra il singolo immobile di confronto e l immobile da valutare. L equazione elementare ripartisce il prezzo di mercato di un immobile nei prezzi unitari medi delle singole caratteristiche Il sistema può essere risolto per i prezzi medi delle caratteristiche immobiliari considerate Il sistema di ripartizione si articola nelle fasi seguenti: analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); scelta delle caratteristiche immobiliari compilazione della tabella dei dati; compilazione della matrice dei dati e del vettore dei prezzi noti; risoluzione del sistema di ripartizione e presentazione dei risultati L analisi del segmento del mercato immobiliare si svolge in base alle caratteristiche dell immobile oggetto di stima, rilevando i parametri necessari ai fini della stima. La rilevazione del segmento di mercato si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegato A) La rilevazione dei dati immobiliari completi si svolge con l impiego della scheda di rilevazione (capitolo 6 Allegati B e C) Il criterio di scelta delle caratteristiche immobiliari si basa: - sulle caratteristiche dell immobile oggetto di stima; Pagina 72 di 213

73 - sulle caratteristiche prese in considerazione dai compratori e dei venditori nel segmento di mercato; - sulle caratteristiche per le quali gli immobili di confronto rilevati e l immobile da valutare differiscono nell ammontare Poiché si tratta di un analisi quantitativa dei dati, occorre fare presente che la scelta delle caratteristiche immobiliari da inserire nel sistema di ripartizione dipende anche dallo svolgimento delle operazioni di analisi estimativa Nella stima del valore di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i prezzi di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l immobile da valutare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 27). La prima caratteristica è rappresentata dalla data del contratto alla quale è riferito il prezzo di mercato. Schema 27 TABELLA DEI DATI RILEVATI (VALORE DI MERCATO) Immobile Immobile Immobile Immobile Prezzo e comparabile comparabile comparabile da caratteristiche 1 2 m valutare PREZZO DI MERCATO PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.66 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che richiedono in genere calcoli complessi. Per questo motivo si ricorre all uso di strumenti di calcolo automatico. Per facilitare l impiego di questi strumenti, il sistema di ripartizione è presentato sotto forma di tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo La compilazione della matrice dei dati (schema 28) e del vettore dei prezzi di mercato (schema 29) Schema 28 MATRICE DEI DATI (VALORE DI MERCATO) CARATTERISTICA 1 CARATTERISTICA 2 CARATTERISTICA n Immobile 1 CRT 11 CRT 21 CRT n1 Immobile 2 CRT 12 CRT 22 CRT n2 Immobile m CRT 1m CRT 2m CRT nm Schema 29 - VETTORE DEI PREZZI DI MERCATO Pagina 73 di 213

74 PREZZO 1 PREZZO 2 PREZZO m 3.68 Per soluzione del sistema di ripartizione si intende un insieme di valori, rappresentati dai prezzi medi p (.) delle caratteristiche immobiliari, che soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 30). Schema 30 - VETTORE DI STIMA (VALORE DI MERCATO) p 1 p 2 p n 3.69 Il valore di mercato dell immobile da valutare si calcola attraverso l equazione generale del sistema di ripartizione, in base alla sommatoria dei prodotti tra le caratteristiche dell immobile da stimare e i relativi prezzi medi: Valore di Sistema di ripartizione (canone di mercato) mercato CTR1 p1 CTR2 p2... CTRn p 3.70 Il sistema di ripartizione applicato alla stima del canone di mercato si articola nelle fasi previste per il prezzo di mercato: - analisi del mercato per la rilevazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato dell immobile da stimare; - rilevazione dei dati immobiliari completi (planimetria della zona, piante, foto, ecc.); - scelta delle caratteristiche immobiliari - compilazione della tabella dei dati; - compilazione della matrice dei dati e del vettore dei canoni di mercato noti; - risoluzione del sistema di ripartizione e presentazione dei risultati Nella stima del canone di mercato di un immobile, i dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati, che riporta i canoni di mercato e le caratteristiche degli immobili di confronto e le caratteristiche dell immobile oggetto di stima. Gli immobili comparabili e l immobile da valutare sono riportati nelle colonne della tabella dei dati; le caratteristiche immobiliari di ammontare CRT (.) sono inserite nelle righe della tabella dei dati secondo un ordine convenzionale (schema 31). n. Schema 31 TABELLA DEI DATI RILEVATI (CANONE DI MERCATO) Canone e Immobile Immobile Immobile Immobile Pagina 74 di 213

75 caratteristiche comparabile 1 comparabile 2 comparabile m da valutare CANONE DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m CARATTERISTICA 1 CRT 11 CRT 12 CRT 1m CRT 1 CARATTERISTICA 2 CRT 21 CRT 22 CRT 2m CRT 2 CARATTERISTICA n CRT n1 CRT n2 CRT nm CRT n 3.72 Il problema di risoluzione dei sistemi lineari si può affrontare con diversi algoritmi, che richiedono in genere complessi calcoli. Per questo motivo si ricorre all uso di strumenti di calcolo automatico. Per facilitare l impiego di questi strumenti, il sistema di ripartizione è presentato sotto forma di tabelle separate, che costituiscono gli input dei programmi di calcolo La compilazione della matrice dei dati (schema 32) e del vettore dei canoni di mercato (schema 33) è preliminare allo svolgimento dei calcoli. Schema 32 MATRICE DEI DATI (CANONE DI MERCATO) CARATTERISTICA 2 CARATTERISTICA n Immobile 1 CRT 11 CRT 21 CRT n1 Immobile 2 CRT 12 CRT 22 CRT n2 Immobile m CRT 1m CRT 2m CRT nm Schema 33 - VETTORE DEI CANONI DI MERCATO CANONE 1 CANONE 2 CANONE m 3.74 Per soluzione del sistema di ripartizione si intende un insieme di valori, rappresentati dai redditi unitari medi r (.) delle caratteristiche immobiliari, che soddisfi contemporaneamente le equazioni del sistema (schema 34). Schema 34 - VETTORE DI STIMA (CANONE DI MERCATO) r 1 r 2 r n Pagina 75 di 213

76 3.75 Il canone di mercato dell immobile da valutare si calcola attraverso l equazione generale del sistema di ripartizione, in base alla sommatoria dei prodotti tra le caratteristiche dell immobile da stimare e i relativi redditi medi: Canone di mercato CTR1 r1 CTR2 r2... CTRn r n. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari applica il metodo del confronto di mercato, articolato nel market comparison approach, nel sistema di stima, nel MCA e sistema di stima e nel sistema di ripartizione. 4.2 Le analisi estimative considerate dal Codice delle Valutazioni Immobiliari nel metodo del confronto di mercato comprendono anche integrazioni tra i metodi di stima sempre che vi siano i riferimenti costanti al segmento di mercato, nel quale ricade l immobile da valutare, e alla rilevazione puntuale dei dati di mercato. Ad esempio l analisi estimativa può prevedere l aggiustamento del prezzo rilevato di un immobile di confronto con l impiego dei prezzi marginali delle caratteristiche diverse da quelle superficiarie, e l impostazione del sistema di ripartizione per il calcolo dei prezzi medi delle caratteristiche superficiarie sulla base dei prezzi corretti con gli aggiustamenti marginali. 4.3 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone l applicazione del metodo del confronto di mercato anche in presenza di una sola caratteristica immobiliare (in genere la data o una caratteristica di consistenza commerciale) quando sussiste la parità di condizioni per tutte le altre caratteristiche. 4.4 Il metodo del confronto di mercato si può applicare a tutti i tipi di immobili per i quali sia disponibile un sufficiente numero di recenti e attendibili transazioni. Il metodo si impiega nelle stime di mercato di singoli immobili, o di complessi di immobili, e nella stima su larga scala (capitolo 17). Si può facilmente costatare che maggiore è il numero dei dati di immobili di confronto e migliori sono le condizioni di svolgimento della stima e la verosimiglianza del risultato. 4.5 Il MCA si può applicare a tutti i tipi di immobili quando si dispone di almeno una transazione di confronto rilevata nello stesso segmento di mercato dell immobile da stimare. Naturalmente, maggiore è il numero delle transazioni rilevate e migliori sono le condizioni di svolgimento della stima. 4.6 La validità teorica e pratica del MCA è pienamente riconosciuta dagli esperti nel settore delle stime, dalla letteratura scientifica e dagli standard internazionali, principalmente perché consente il riscontro con i dati di fatto e la dimostrazione del risultato della stima. 4.7 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del MCA in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all immobile da valutare e agli immobili di confronto. 4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del sistema di stima in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede Pagina 76 di 213

77 di rilevazione e gli allegati relativi all immobile da valutare e agli immobili di confronto. Il valutatore deve verificare le condizioni di risolvibilità del sistema di stima. 4.9 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del MCA e sistema di stima in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all immobile da valutare e agli immobili di confronto. Il valutatore deve verificare le condizioni di risolvibilità del sistema di stima Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il programma di calcolo applicato per la soluzione del sistema di stima Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del sistema di ripartizione in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all immobile da valutare e agli immobili di confronto. Il valutatore deve verificare le condizioni di risolvibilità del sistema di ripartizione Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il programma di calcolo applicato per la soluzione del sistema di ripartizione Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre dettagliatamente le assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione con il metodo del confronto di mercato. Pagina 77 di 213

78 CAPITOLO 9 PROCEDIMENTO DI STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO 1.0 Introduzione 1.1 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito mira alla simulazione del mercato attraverso la costruzione della serie dei redditi dell immobile da valutare e la ricerca del saggio di capitalizzazione. 1.2 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito comprende i metodi e le tecniche per analizzare la capacità di generare benefici monetari di un immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore di mercato. 1.3 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito può essere utilizzato per stimare il valore di investimento di un immobile, ossia il valore che un particolare soggetto investitore attribuisce razionalmente all immobile secondo un proprio saggio di redditività (capitolo 4). 1.4 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è indicare le modalità di applicazione del procedimento di stima per capitalizzazione del reddito. 2.0 Definizioni 2.1 Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si articola: nel metodo della capitalizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione finanziaria e nell analisi del flusso di cassa scontato Il metodo della capitalizzazione diretta converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei costi e dei ricavi di un completo investimento immobiliare dall acquisto alla rivendita L analisi del flusso di cassa scontato si applica allo studio dei flussi di cassa immobiliari atipici nella distribuzione temporale dei ricavi e dei costi e per la periodicità delle scadenze. 2.2 Il bilancio estimativo è un particolare tipo di bilancio economico che mira a determinare il reddito da capitalizzare ai fini della stima, considerando la redditività prospettica di un immobile. 2.3 Il saggio di capitalizzazione è il saggio di sconto applicato nelle operazioni finanziarie prefigurate nel procedimento di stima per capitalizzazione del reddito. Pagina 78 di 213

79 2.4 Il moltiplicatore del reddito (gross rent multiplier) è un fattore che esprime il rapporto tra il valore di mercato e il reddito lordo di un immobile, ossia di quante volte il valore è maggiore del reddito dell immobile. 2.5 Il periodo di disponibilità è il previsto arco di tempo nel quale vi è la possibilità di uso, di impiego o di sfruttamento di una risorsa immobiliare dal momento dell acquisto al momento della vendita. 2.6 Il saggio di capitalizzazione del mutuo (mortgage capitalization rate) è la quota di ammortamento unitaria calcolata al saggio di interesse del mutuo e per la sua durata. 2.7 Il saggio di redditività (equity capitalization rate) rappresenta la redditività netta dell investimento immobiliare riferita alla parte autofinanziata dall investitore (proprietario). Il saggio di redditività è pari al rapporto tra il reddito, considerato al netto della quota di ammortamento del mutuo, e la percentuale autofinanziata del valore di mercato di un immobile considerato nel suo segmento di mercato Il saggio di redditività è il saggio di rendimento interno dell investimento immobiliare finanziato con un prestito. 2.8 Il saggio di capitalizzazione del terreno è il saggio di capitalizzazione riferito al terreno, considerato come terra nuda, area libera o terreno edificato. 2.9 Il saggio di capitalizzazione del fabbricato è il saggio di capitalizzazione riferito al fabbricato, alla costruzione o all opera che insiste su un terreno edificato Il saggio di rendimento interno è il saggio di sconto che annulla il valore attuale netto di un flusso di cassa di un investimento composto da costi e da ricavi. 3.0 Discussione Metodo della capitalizzazione diretta 3.1 Il metodo della capitalizzazione diretta prescinde dalle considerazioni finanziarie intorno alla serie dei redditi e alla durata dell investimento immobiliare, presentandosi così nella forma più semplice e di immediata applicazione Nella stima immobiliare il fattore di moltiplicazione del reddito è poco o affatto utilizzato nella pratica professionale estimativa italiana, che preferisce dividere il reddito per il saggio di capitalizzazione La stima del reddito da capitalizzare si svolge nel mercato immobiliare, dove si rilevano i canoni di mercato degli immobili di confronto simili. 3.2 Il reddito da capitalizzare può essere calcolato al lordo o al netto delle spese. Pagina 79 di 213

80 3.3 La determinazione del reddito netto si svolge con un bilancio estimativo: preventivo, annuo, medio e ordinario. 3.4 Il bilancio estimativo svolge l analisi dei ricavi e dei costi di gestione annuali di un immobile da parte dell impresa proprietaria, al fine di determinare il reddito da capitalizzare. I costi di esercizio comprendono le spese per interventi straordinari periodici. 3.5 La ricerca del saggio di capitalizzazione è correlata al reddito da capitalizzare, di conseguenza al reddito netto corrisponde il saggio di capitalizzazione netto e al reddito lordo il saggio di capitalizzazione lordo. 3.6 Il saggio di capitalizzazione non è una grandezza naturale espressa spontaneamente dal mercato, come ad esempio il saggio di interesse, bensì è una grandezza derivata dal rapporto tra il canone e il prezzo di un immobile (o l inverso per il moltiplicatore): il primo si realizza nel segmento di mercato degli affitti, il secondo nel segmento di mercato delle compravendite. 3.7 Secondo gli standard valutativi internazionali, la ricerca del saggio di capitalizzazione nel metodo della capitalizzazione diretta deve riflettere i dati e le informazioni di mercato relativi ai prezzi, ai redditi, ai loro trend nonché alla pratica e alle aspettative degli operatori. 3.8 Nel metodo della capitalizzazione diretta, la ricerca del saggio di capitalizzazione richiede la rilevazione dei canoni e dei prezzi di mercato di immobili di confronto dello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare o di segmenti di mercato comparabili in base ai rispettivi parametri. 3.9 Nel metodo della capitalizzazione diretta, il band of investment è una tecnica di stima del saggio di capitalizzazione che si basa sulla scomposizione delle componenti finanziarie o tecnicoeconomiche dell immobile da valutare Le parti finanziarie di un investimento immobiliare sono rappresentate dalla parte mutuata e dalla parte autofinanziata. Il saggio di capitalizzazione è pari alla media ponderata del saggio di capitalizzazione del mutuo per la parte mutuata (loan to value) e del saggio di redditività dell immobile per la restante parte autofinanziata Le parti tecnico-economiche di un immobile sono rappresentate dal terreno edificato e dal fabbricato (land and building components). Il saggio di capitalizzazione è pari alla media ponderata del saggio di capitalizzazione del terreno per l incidenza dell area edificata (rapporto complementare del terreno edificato) e del saggio di capitalizzazione del fabbricato per il complemento all unità dell incidenza dell area edificata Il saggio di capitalizzazione del terreno è legato al mercato immobiliare, dove si può rilevare per i terreni liberi e ricorrendo le condizioni per i terreni edificati Il saggio di capitalizzazione del fabbricato si può calcolare con i canoni atipici corrisposti per il fabbricato nel diritto di superficie Nella pratica estimativa italiana, non può considerarsi raro il caso in cui il perito nel metodo della capitalizzazione diretta stima il saggio di capitalizzazione ad un certo livello con un expertise. Pagina 80 di 213

81 Si tratta di una prassi che si riconduce alle stime cosiddette empiriche, senza possibilità di dimostrazione e di verifica (capitolo 1). Metodo della capitalizzazione finanziaria 3.11 Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei ricavi e dei costi di un immobile dal momento dell acquisto al momento della rivendita, prevedendo un valore di mercato finale Il metodo della capitalizzazione finanziaria mira a simulare un completo ciclo dell investimento immobiliare, dal momento dell acquisto iniziale a quello della rivendita finale (reversion), quando si può determinare un guadagno o una perdita in conto capitale La previsione del prezzo di rivendita è necessaria per tenere conto delle svalutazioni o rivalutazioni dell immobile nel medio e lungo termine. Il flusso di cassa tiene conto anche delle variazioni del livello dei fitti, del livello dei costi di esercizio e delle scadenze periodiche dei contratti Il concetto di reddito da capitalizzare è esteso alla successione dei ricavi e dei costi dell immobile da stimare La stima del valore finale di rivendita si può svolgere in due modi: 1) in base alla capitalizzazione diretta del reddito dell ultimo anno o dell anno successivo la fine del periodo di disponibilità; 2) in base al saggio di svalutazione/rivalutazione del valore di mercato nel periodo di disponibilità Nel primo modo il valore finale rappresenta il valore scontato dei redditi futuri (successivi al termine del periodo di disponibilità) attraverso un saggio di capitalizzazione finale. Il valore di rivendita è calcolato con il metodo della capitalizzazione diretta con il saggio di capitalizzazione finale Nel secondo modo il valore finale è espresso rispetto al valore di mercato rivalutato o svalutato attraverso la previsione di un saggio di variazione nel periodo di disponibilità Il metodo della capitalizzazione finanziaria calcola il valore attuale della serie dei ricavi e dei costi dell immobile da stimare Il valore attuale può essere calcolato al netto o al lordo delle imposte Il valore attuale può riferirsi all intero immobile o a una sua parte o a diritti e interessi insistenti sull immobile medesimo Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, il valore di mercato è espresso rispetto al reddito netto e di conseguenza al saggio di capitalizzazione netto La determinazione del reddito netto si basa su un bilancio estimativo di esercizio, annuale, preventivo, medio e ordinario Nel metodo della capitalizzazione finanziaria il livello dei redditi è sottoposto alle condizioni contrattuali circa gli aggiornamenti e la rinegoziazione. Pagina 81 di 213

82 3.18 Secondo gli standard valutativi internazionali, la ricerca del saggio di capitalizzazione nel metodo della capitalizzazione finanziaria deve riflettere i dati e le informazioni di mercato relativi ai prezzi, ai redditi, ai loro trend nonché alla pratica e alle aspettative degli operatori Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, la ricerca del saggio di capitalizzazione richiede: la rilevazione dei prezzi e dei canoni di mercato di immobili di confronto dello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare o di segmenti di mercato comparabili; le previsioni del periodo di disponibilità, dei saggi di variazione dei redditi e dei costi di esercizio, del saggio di capitalizzazione finale o del saggio di variazione del valore di mercato Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, il saggio di capitalizzazione si calcola come saggio di rendimento interno dell investimento che considera un costo iniziale pari al prezzo di mercato noto, una serie di redditi annuali variabili e un ricavo finale al termine del periodo di disponibilità Il problema del calcolo del saggio di capitalizzazione come saggio di rendimento interno impone solitamente la ricerca delle radici di polinomi di grado superiore al secondo, che si può affrontare ricorrendo all uso di strumenti di calcolo automatico Nel metodo della capitalizzazione finanziaria, l yield and change formulas è un formula che consente di calcolare il saggio di capitalizzazione sottoponendo il saggio di capitalizzazione estratto con il metodo della capitalizzazione diretta ad un aggiustamento che comprende il saggio di variazione dei redditi e il saggio di svalutazione/rivalutazione del valore di mercato. Analisi del flusso di cassa scontato (DCFA) 3.23 L analisi del flusso di cassa scontato si applica allo studio dei flussi di cassa immobiliari in situazioni speciali, particolari o complesse che non rientrano negli schemi degli altri due metodi della capitalizzazione del reddito Nell analisi del flusso di cassa scontato, le poste attive sono rappresentate dai redditi lordi (canoni, prezzi di vendita, acconti, saldi, ecc.) e le poste passive dai costi di trasformazione o di intervento e dai costi di esercizio e dalle altre spese straordinarie Nell analisi del flusso di cassa scontato, le scadenze periodiche delle poste attive e passive possono essere annuali o frazionarie L analisi del flusso di cassa scontato considera orizzonti temporali di durata limitata, in genere legati alle fasi di costruzione, alla durata degli interventi o della trasformazione, alla scadenza dell interesse o del diritto che insistono sull immobile La DCFA è impiegata nella stima di immobili suscettivi di valorizzazioni, quali ad esempio le aree edificabili e gli immobili da riqualificare Nella DCFA, il saggio di capitalizzazione è il saggio di rendimento interno dell investimento prefigurato dal flusso di cassa. Pagina 82 di 213

83 3.29 Nella DCFA, la ricerca del saggio di capitalizzazione si svolge nei termini del saggio di rendimento interno di flussi di cassa comparabili relativi: a immobili rilevati nello stesso segmento di mercato dell immobile da stimare o in segmenti di mercato simili; a interessi o diritti immobiliari da valutare Il problema del calcolo del saggio di capitalizzazione come saggio di rendimento interno impone solitamente la ricerca delle radici di polinomi di grado superiore al secondo, che si può affrontare ricorrendo all uso di strumenti di calcolo automatico. 4.0 Applicazioni 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari applica il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito, articolato nel metodo della capitalizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione finanziaria e nell analisi del flusso di cassa scontato. 4.2 Nella valutazione immobiliare, il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito è utilizzato quando non è possibile rilevare nel mercato dati sufficienti per applicare il metodo del confronto del mercato, oppure nella verifica del valore di mercato ottenuto con gli altri procedimenti. 4.3 L applicazione del procedimento di stima per capitalizzazione del reddito possiede una vita propria nell attività di consulenza immobiliare (counseling e appraisal consulting). L investitore può essere maggiormente interessato a conoscere il flusso dei costi e dei ricavi dell investimento immobiliare piuttosto che il valore, oppure il valore futuro contro il prezzo presente. 4.4 Nel counseling, il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito può essere utilizzato per calcolare il valore di un investimento immobiliare per un particolare soggetto investitore (capitolo 4). 4.5 Si ritiene che, anche tenuto conto degli standard valutativi internazionali, la ricerca del saggio di capitalizzazione deve necessariamente riflettere i dati e le informazioni di mercato relativi ai prezzi, ai redditi, ai loro trend nonché alla pratica e alle aspettative degli operatori. 4.6 Si ritiene che non possa essere adottata la prassi della scelta del saggio di capitalizzazione effettuata sulla base dei saggi di rendimento di investimenti diversi da quelli riconducibili a beni e diritti immobiliari considerati nel mercato edilizio e immobiliare. 4.7 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il procedimento e il metodo o i metodi di capitalizzazione seguiti nella stima dell immobile da valutare. 4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del metodo di capitalizzazione diretta riportando: la stima del canone di mercato e delle altre eventuali entrate; il bilancio estimativo per la determinazione del reddito netto da capitalizzare; la ricerca del saggio di capitalizzazione; la formula di calcolo del metodo applicato; i documenti richiesti dal procedimento di stima. 4.9 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del metodo di capitalizzazione finanziaria riportando: la stima del canone di mercato e delle altre eventuali entrate; la stima dei costi di esercizio e delle spese per interventi straordinari periodici; la stima dei saggi di va- Pagina 83 di 213

84 riazione dei ricavi e dei costi; la definizione del periodo di disponibilità; la ricerca del saggio di capitalizzazione; la formula di calcolo del metodo applicato; i documenti richiesti dal procedimento di stima Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi dell analisi del flusso di cassa scontato riportando: la stima dei ricavi e dei costi alle singole scadenze del flusso di cassa; la ricerca del saggio di capitalizzazione; la formula di calcolo del metodo applicato; i documenti richiesti dal procedimento di stima; i dati riguardanti gli interessi o i diritti immobiliari da valutare Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre dettagliatamente le ipotesi metodologiche, le assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione con il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il programma di calcolo finanziario applicato nella ricerca del saggio di capitalizzazione, del valore attuale e del valore attuale netto Nel metodo della capitalizzazione finanziaria e nell analisi del flusso di cassa scontato, il valutatore deve verificare le condizioni di esistenza di un saggio di capitalizzazione unico (reale, positivo e finanziariamente accettabile). Pagina 84 di 213

85 CAPITOLO 10 METODO DEL COSTO 1.0 Introduzione 1.1 Il metodo del costo è un procedimento di stima finalizzato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell edificio, eventualmente deprezzato. 1.2 Il metodo del costo si fonda sull assunto elementare per il quale un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro fabbricato, che presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato di uso. 1.3 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è indicare le modalità di applicazione del metodo del costo. 2.0 Definizioni 2.1 Il metodo del costo è basato sulla stima del valore di mercato del terreno edificato e del costo di ricostruzione dell opera o dell edificio, tenuto conto del livello di deprezzamento maturato. Il procedimento di stima si compone quindi di tre elementi: - il valore di mercato del terreno edificato; - il costo di ricostruzione a nuovo; - il deprezzamento. 2.2 Il costo di ricostruzione di un fabbricato o di un opera esistenti è pari al loro ipotetico costo di costruzione. In altri termini il costo di ricostruzione è il costo di costruzione a nuovo di un opera preesistente Il costo di ricostruzione propriamente detto è pari al costo di ricostruzione di un eguale fabbricato o opera o intervento da valutare Il costo di sostituzione o di rimpiazzo è pari al costo di ricostruzione di un fabbricato o opera o intervento aventi utilità e funzioni equivalenti a quello da valutare. 2.3 Il deprezzamento è il processo di progressiva perdita di valore economico in termini reali di una costruzione, di un fabbricato o di un opera edile in seguito al deperimento fisico, all obsolescenza funzionale e all obsolescenza esterna. 2.4 Nel settore immobiliare, le principali cause del deprezzamento degli edifici sono classificate in: - deterioramento fisico (physical deterioration); - obsolescenza funzionale (functional obsolescence); Pagina 85 di 213

86 - obsolescenza esterna (external obsolescence). 2.5 Nella stima del deprezzamento, l ammortamento è un procedimento di ripartizione del deprezzamento complessivo subito da un fabbricato per gli anni di durata della sua vita economica. 3.0 Discussione 3.1 I principali procedimenti di stima di un terreno edificato sono i seguenti Il metodo del confronto di mercato (capitolo 8) Il valore di trasformazione (capitolo 4) La ripartizione del valore dell immobile secondo il rapporto complementare del terreno (capitolo 4) I metodi residuali Il metodo della capitalizzazione diretta del canone atipico (capitolo 9). 3.2 Il metodo del confronto di mercato prevede il confronto diretto tra il terreno in esame e i lotti di terreno similari, per i quali sono disponibili dati reali sulle recenti operazioni di mercato (IVS GN 1, ) (capitolo 8). 3.3 Il valore di trasformazione di un sito edificabile o di pronta riedificazione o di un terreno in lotti considera rispettivamente un processo edificazione o riedificazione o di suddivisione in lotti, stimando i ricavi e le spese legati al processo immobiliare (IVS GN 1, ) (capitolo 9). 3.4 Quando non è possibile applicare i precedenti procedimenti si ricorre alla ripartizione del valore dell immobile secondo il rapporto complementare del terreno (IVS GN 1, ). Si tratta di una tecnica di confronto indiretto che si basa sul rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell immobile, o su un altro rapporto tra i componenti di un immobile. 3.5 Il rapporto complementare del terreno è rappresentato dal rapporto tra il valore di mercato del terreno edificato e il valore di mercato dell immobile, costituito dal fabbricato e dal terreno Il calcolo del rapporto complementare del terreno edificato si può svolgere in due modi: nel primo modo si considerano il valore di mercato del terreno edificato e il valore di mercato dell immobile; nel secondo modo si considera il complemento a uno del rapporto tra il costo di ricostruzione deprezzato del fabbricato e il valore di mercato dell immobile. Pagina 86 di 213

87 3.6 I metodi residuali (residual methods) sono tecniche di stima secondo le quali il terreno e il fabbricato possono essere stimati separatamente, e di conseguenza il valore dell immobile (terreno e fabbricato) si può ottenere dalla somma dei loro valori (IVS GN 1, ) La tecnica elementare svolge la stima preliminare del reddito dell immobile nel suo complesso e la stima di una delle due parti (area o fabbricato), quindi calcola il reddito di questa parte applicando un saggio del corrispondente investimento (terreno o fabbricato). Il reddito dell altra parte di valore incognito si determina sottraendo al reddito dell immobile il reddito della parte di valore noto. Il valore incognito dell altra parte si ottiene allora capitalizzando il suo reddito al saggio del corrispondente investimento (fabbricato o terreno). Quindi il valore dell immobile si pone pari alla somma del valore della parte stimata inizialmente e del valore dell altra parte stimata con la tecnica residuale La land residual technique mira a stimare il valore del terreno, basandosi sulle stime preliminari del reddito dell immobile e del valore del fabbricato La building residual technique mira a stimare il valore del fabbricato basandosi sulle stime preliminari del reddito dell immobile e del valore del terreno. Il valore del terreno può essere stimato in base ai prezzi dei terreni edificabili. 3.7 L estrazione (extraction) è una tecnica di confronto indiretto che stima il valore del terreno edificato sottraendo il costo di ricostruzione deprezzato dal prezzo mercato di immobili comparabili. La differenza è un indicazione del valore del terreno edificato (IVS GN 1, ). 3.8 Il valore di mercato del terreno edificato può essere stimato con il metodo della capitalizzazione diretta del canone corrisposto per il suolo ceduto in proprietà superficiaria al saggio di capitalizzazione del terreno. Le condizioni di applicazione considerano la disponibilità di un numero sufficiente di dati di mercato e l esame dei termini e delle condizioni speciali previste nel contratto di cessione del suolo in proprietà superficiaria (IVS GN 1, ). 3.9 Nei calcoli economici il suolo non si considera soggetto a deprezzamento. A parità delle altre condizioni, il terreno agricolo può ricostituire nel tempo la propria fertilità con un processo naturale, che mantiene in pratica costante il valore ai fini dell utilizzazione agricola. Nel processo di sviluppo dell insediamento urbano e nel completamento edificatorio di aree centrali, il suolo urbano edificabile solitamente aumenta il proprio valore in conseguenza della pressione della domanda La stima del costo di ricostruzione a nuovo si può svolgere in modo sintetico e in modo analitico: - il modo sintetico si basa sul confronto con i costi di costruzione di fabbricati simili della medesima tipologia e della stessa zona; - il modo analitico si basa sulla redazione del computo metrico-estimativo applicato alla costruzione da valutare Il costo di ricostruzione è composto dal costo di costruzione del fabbricato e dalle altre spese (oneri di urbanizzazione, autorizzazioni, compensi professionali, ecc.) Nel costo di ricostruzione è compreso il profitto che si suppone entri nel processo di edificazione secondo il sistema organizzativo ipotizzato (tradizionale, con impresa di progettazione e costruzione, con impresa di gestione, ecc.). Pagina 87 di 213

88 3.13 Nel caso del costo di ricostruzione deprezzato stimato con il costo di sostituzione, anziché dal costo di ricostruzione, i costi per le deficienze e/o le eccedenze funzionali non devono essere inclusi nel calcolo del deprezzamento, per il fatto che il costo di sostituzione è relativo a un manufatto a- vente utilità e funzioni equivalenti a quello preso come riferimento Nel caso in cui il deprezzamento riguarda un opera complessa costituita da parti tipologicamente, funzionalmente e tecnologicamente eterogenee, la stima del deprezzamento si svolge scomponendo l opera nelle sue parti e raggruppandole in classi omogenee in base all andamento del deprezzamento Talvolta può essere richiesta la stima diretta del deprezzamento, prescindendo dal suo utilizzo nel costo di ricostruzione. In queste circostanze si intende stimare le variazioni del deprezzamento, in rapporto ad esempio allo stato di manutenzione di un unità immobiliare La stima diretta del deprezzamento si basa in genere sulle cause del deprezzamento Per il deterioramento fisico e l obsolescenza funzionale suscettivi di un intervento manutentivo o di ripristino, in grado di riportare in senso figurato il fabbricato nelle condizioni originarie, la stima del deprezzamento si pone eguale al costo di intervento Per gli interventi che fronteggiano l obsolescenza funzionale, la stima del deprezzamento riguarda: le deficienze che richiedono addizioni di parti, di componenti o elementi, la cui misura economica è pari al costo dell addizione; le deficienze che richiedono sostituzioni o ammodernamenti di parti, di componenti o elementi, la cui misura economica è pari al costo dell intervento relativo, eventualmente diminuito del valore deprezzato della parte sostituita; le superfetazioni e i sovradimensionamenti di parti o di componenti o di elementi, la cui misura economica è pari al costo dell intervento di adeguamento (comprese eventuali demolizioni) o al costo per installare un componente proporzionato alle esigenze al posto di quello eccedente Per il deperimento fisico e l obsolescenza funzionale non suscettivi di interventi reintegrativi, la stima del deprezzamento segue il criterio delle quote di ammortamento, al netto dell eventuale costo degli interventi per la parte reintegrabile Per l obsolescenza funzionale non ripristinabile e l obsolescenza esterna, la stima del deprezzamento può essere svolta in base alla perdita di reddito dell immobile Il metodo del costo applicato nella stima degli impianti, dei macchinari e delle attrezzature non considera il valore del terreno. 4.0 Applicazione Pagina 88 di 213

89 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari applica il metodo del costo Le condizioni di applicazione del metodo del costo riguardano la stima del valore dell area edificata, del costo di ricostruzione a nuovo e del livello del deprezzamento. 4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone la stima del valore di mercato dell area edificata secondo i seguenti procedimenti: il metodo del confronto diretto; il valore di trasformazione; la ripartizione del valore dell immobile secondo il rapporto complementare del terreno; i metodi residuali; e il metodo della capitalizzazione diretta del canone atipico. 4.3 La stima del costo di ricostruzione a nuovo si può svolgere in modo sintetico e in modo analitico, fino a quando non si disporrà di repertori di dati di costi unitari e di impieghi sufficientemente dettagliati. 4.4 La stima del deprezzamento riguarda il deperimento fisico, il deperimento funzionale e l obsolescenza esterna della costruzione. 4.5 L impiego del metodo del costo è suggerito nella stima di immobili strumentali e speciali, di immobili secondari e di parti accessorie di immobili complessi. Si tratta in genere di immobili e di impianti che di rado sono venduti separatamente dal resto del complesso immobiliare o produttivo di cui sono parte, che presentano un mercato limitato e che spesso mostrano forma e dimensioni specifici per l uso cui sono adibiti. Il procedimento è diffuso nella stima contabile dei cespiti del patrimonio aziendale. 4.6 La stima del costo di ricostruzione deprezzato è richiesta nella stima di impianti, di equipaggiamenti, di attrezzature e di macchine destinati a finalità strumentali, per i quali si può fare astrazione dai rapporti di complementarità con il terreno e dal coordinamento nell attività di impresa. 4.7 Il metodo del costo nella parte riguardante il costo di ricostruzione è utilizzato nella stima dei danni parziali e totali arrecati agli immobili. 4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve valutare separatamente il valore di mercato del terreno edificato, il costo di ricostruzione del fabbricato e l eventuale deprezzamento, indicando i relativi procedimenti e metodi di stima e fornendone la documentazione. 4.9 Poiché il metodo del costo comprende numerosi e diversi procedimenti e metodi di stima, il valutatore deve fare riferimento alle applicazioni corrispondenti del Codice delle Valutazioni Immobiliari Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre dettagliatamente le ipotesi metodologiche, le assunzioni e le condizioni limitanti alla base della valutazione con il metodo del costo. Pagina 89 di 213

90 CAPITOLO 11 RAPPORTO DI VALUTAZIONE 1.0 Introduzione 1.1 Nel Rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici, i dati utilizzati e la documentazione per la stima del valore di un asset immobiliare, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per formulare la valutazione. 1.2 Il Rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il valore stimato: identificando l immobile oggetto di stima; definendo la base o le basi del valore da rassegnare e l utilizzo previsto della valutazione; descrivendo le rilevazioni e i sopralluoghi; esponendo il procedimento e il metodo di stima; indicando le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti; confermando le finalità della valutazione; riportando ogni altra indicazione richiesta nella valutazione 1.3 Il Rapporto di valutazione contiene il nome del valutatore, la data di stima, la data in cui è stata effettuata la valutazione ed è stato compilato il relativo rapporto, e la firma del valutatore. 1.4 Obiettivo del Codice delle valutazioni immobiliari è identificare gli elementi essenziali da includere nel Rapporto di valutazione. 2.0 Definizioni 2.1 Il Rapporto di valutazione è un documento che raccoglie le direttive di un incarico, le finalità della valutazione, il procedimento estimativo e i risultati dell analisi che ha portato alla stima del valore. Il Rapporto di valutazione presenta le informazioni significative utilizzate nell analisi estimativa. La tipologia, il contenuto e la lunghezza del rapporto dipendono dall utente finale, dai requisiti di legge, dal tipo di bene valutato e dalla natura e complessità dell incarico (IVS 3, 3.5). 2.2 Il Rapporto di valutazione può essere presentato nella forma verbale e nella forma scritta Nel Rapporto di valutazione in forma verbale, i risultati della valutazione sono comunicati oralmente al committente. Il Rapporto di valutazione verbale deve essere supportato dalla documentazione di lavoro ed è seguito, come minimo, da un riassunto scritto della valutazione (IVS 3, 3.2) Nel Rapporto di valutazione in forma scritta, i risultati della valutazione sono comunicati al committente per iscritto, ivi compresa la comunicazione elettronica. Il Rapporto di valutazione scritto può essere un documento dettagliato contenente il materiale esaminato e le analisi effettuate per giungere al valore finale (IVS 3, 3.6). 2.3 Il Rapporto di valutazione considera le seguenti operazioni (IVS 3, 3.4): Pagina 90 di 213

91 2.3.1 l identificazione di beni, dei diritti e degli interessi immobiliari, e dei beni mobili (impianti e macchinari; mobili, arredi e attrezzature) oggetto della valutazione; l utilizzo previsto della valutazione e ogni sua limitazione; la definizione della base di valutazione o del tipo di valore ricercato; la data della valutazione; l identificazione del campo di applicazione della valutazione e del Rapporto di valutazione; l identificazione di ogni (ed) eventuale condizione contingente e limitante sulla quale si basa la valutazione. 2.4 La dichiarazione di conformità attesta che il valutatore ha seguito i requisiti etici e professionali del Codice di condotta nello svolgere il suo incarico (IVS 3, 3.1) (capitolo 13). 2.5 Le assunzioni sono proposizioni ritenute essere vere per certi fini. Le assunzioni comprendono fatti, condizioni o situazioni che influiscono sull oggetto della valutazione o sul suo approccio, la cui verifica può non essere possibile o necessaria. Sono proposizioni che, una volta dichiarate, devono essere accettate al fine di comprendere la valutazione. Tutte le assunzioni alla base di una valutazione devono essere motivate (IVS Codice di condotta, 3.1). 2.6 Le assunzioni speciali o straordinarie comprendono le assunzioni aggiuntive che si riferiscono alle questioni trattate nel processo di ragionevole diligenza, o possono riferirsi ad altre questioni quali ad esempio l identità dell acquirente, lo stato fisico dell immobile, la presenza di sostanze inquinanti per l ambiente, o la possibilità di realizzare nuovi sviluppi edilizi e urbanistici (IVS 3, 3.3). 2.7 Le condizioni limitanti sono circostanze o situazioni contingenti legate a dati di fatto, ai requisiti e alle finalità della valutazione e a modi di presentazione. 2.8 Un valutatore interno è un valutatore alle dipendenze dell impresa che possiede gli immobili da valutare o è titolare dei diritti da valutare, o dello studio contabile incaricato di redigere i resoconti finanziari e la contabilità fiscale dell impresa. In genere, il valutatore interno possiede tutti i requisiti di indipendenza e obiettività professionale richiesti dal Codice di condotta, ma per ragioni di presentazione e di regolamentazione pubblica non sempre può ricoprire il ruolo di valutatore indipendente nello svolgimento di specifici incarichi (IVS Codice di condotta, 3.4) (capitolo 13). 2.9 Un valutatore esterno è un valutatore che, insieme ai suoi eventuali associati, non ha legami materiali con il cliente, con un soggetto che agisce per conto del cliente, o con l oggetto dell incarico (IVS Codice di condotta, 3.5). 3.0 Discussione 3.1 Il Rapporto di valutazione mira a condurre il lettore ad una chiara comprensione dei pareri e- spressi dal valutatore. Il Rapporto di valutazione risponde alla richiesta di valutazione in modo da Pagina 91 di 213

92 permettere all utente di comprendere i processi seguiti e la loro rilevanza per la conclusione contenuta nel Rapporto. 3.2 Il Rapporto di valutazione deve essere comprensibile anche a coloro che non conoscono l immobile o gli immobili da valutare. 3.3 Il Rapporto di valutazione definisce l incarico, il relativo contesto e il campo di applicazione, risolvendo eventuali incertezze relative all oggetto della valutazione. Il valutatore si assicura che le analisi, le informazioni e le conclusioni presentate nel Rapporto di valutazione concordino con le indicazioni fornite all atto del conferimento dell incarico (IVS 3, 3.4). 3.4 In merito al Rapporto di valutazione, alcune direttive applicate alle valutazioni riguardanti specifiche finalità e specifici tipi di immobili, diritti o interessi, come quelle dei resoconti finanziari e quelle per le stime immobiliari per la concessione di mutui, possono essere diverse da quelle riportate nel Codice delle Valutazioni Immobiliari. 4.0 Applicazione 4.1 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve richiamare il mandato di stima e le assunzioni svolte in merito ai principi valutativi (capitolo 3). 4.2 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare la destinazione attuale e le destinazioni alternative, se presenti, dell immobile da stimare (capitolo 3). 4.3 Nel Rapporto di valutazione devono essere riportati la definizione o le definizioni della base o delle basi del valore e il criterio o i criteri di stima dell immobile, del diritto o dell interesse da valutare (capitolo 4). 4.4 Le assunzioni e le condizioni di stima del valore speciale di un immobile, devono essere chiaramente e dettagliatamente indicate nel Rapporto di valutazione (capitolo 4). 4.5 Nel Rapporto di valutazione, per il valore complementare di una parte di un immobile complesso, il nesso di complementarità deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capitolo 4). 4.6 Nel Rapporto di valutazione, per il valore di sostituzione il nesso di surrogazione deve essere definito riguardo alle finalità di stima e deve essere indicato chiaramente e dettagliatamente (capitolo 4). 4.7 Nel Rapporto di valutazione, nella misura delle superfici immobiliari, il valutatore deve specificare se il calcolo della consistenza di un immobile è stato compiuto da un rilievo metrico oppure desunto dalla misura grafica della planimetria (capitolo 8). In quest'ultima circostanza si deve precisare la natura dell elaborato grafico utilizzato, se il medesimo è stato fornito dal Committente e se tale metodologia è stata richiesta dal Committente. 4.8 Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve individuare e definire il segmento o i segmenti di mercato dell immobile o degli immobili da valutare. Il segmento di mercato indicato per Pagina 92 di 213

93 l immobile da stimare o per la mappatura del mercato immobiliare deve essere specificato nei suoi parametri (capitolo 2). 4.9 Le rilevazioni del segmento di mercato e del dato immobiliare si svolgono con schede appositamente predisposte dal valutatore (capitolo 6) Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il procedimento o i procedimenti di stima applicati nella valutazione (capitolo 7) Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve esporre le singole fasi del metodo del confronto di mercato in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all immobile da valutare e agli immobili di confronto (capitolo 8) Nel Rapporto di valutazione, nel procedimento di stima per capitalizzazione del reddito il valutatore deve indicare il metodo o i metodi di capitalizzazione seguiti nella stima dell immobile da valutare, esponendo le singole fasi in successione ordinata, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all immobile da valutare e agli immobili di confronto (capitolo 9) Nel Rapporto di valutazione, nel metodo del costo il valutatore deve valutare separatamente il terreno e il fabbricato e indicare i relativi procedimenti e metodi di stima, riferirsi ai documenti previsti dal procedimento di stima e riportare le schede di rilevazione e gli allegati relativi all immobile da valutare e agli immobili di confronto (capitolo 10) Nel Rapporto di valutazione, il valutatore deve indicare il software di calcolo applicato Nel caso in cui la valutazione è compiuta da un valutatore interno, il Rapporto di valutazione deve specificatamente fare riferimento all esistenza e alla natura del rapporto tra il valutatore e il cliente o l impresa che controlla il bene, il diritto o l interesse valutato Il Rapporto di valutazione deve considerare quanto segue (IVS 3, 5.0): presentare le conclusioni della valutazione in maniera chiara e accurata, così che non siano fuorvianti; identificare il cliente, l utilizzo previsto della valutazione e le seguenti date: la data della stima, la data del Rapporto di valutazione, la data dei sopralluoghi e delle rilevazioni; specificare la base della valutazione con la definizione della base del valore; il valore di mercato e i valori diversi dal valore di mercato sono riportati separatamente; Pagina 93 di 213

94 identificare e descrivere: gli immobili, i diritti e gli interessi da valutare, le caratteristiche fisiche e legali degli immobili, dei diritti e degli interessi valutati; descrivere il campo di applicazione del lavoro svolto per elaborare la valutazione; specificare le assunzioni e le condizioni limitanti; identificare le assunzioni speciali o straordinarie e stabilire la probabilità che tali condizioni possano verificarsi; includere una descrizione delle informazioni e dei dati esaminati, dell analisi di mercato operata, degli approcci e delle procedure di valutazione seguiti e dei ragionamenti che supportano le analisi, le opinioni e le conclusioni riportate nel Rapporto di valutazione; contenere una clausola che vieti specificatamente la pubblicazione parziale o completa del Rapporto di valutazione ed ogni riferimento allo stesso o alle stime in esso contenute, ai nomi dei valutatori e alle associazioni cui sono iscritti, senza il consenso scritto del valutatore; includere una dichiarazione di conformità che attesti che la valutazione è stata eseguita conformemente al Codice delle Valutazioni Immobiliari, indicando ogni eventuale deroga ai requisiti e fornendo una spiegazione a riguardo; la dichiarazione di conformità attesta che: - la versione dei fatti presentata nel Rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; - le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate; - il valutatore non ha alcun interesse nell immobile o nel diritto in questione (in caso contrario l interesse deve essere specificato); - il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; - il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; - il valutatore possiede l esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l immobile e la categoria dell immobile da valutare; - il valutatore ha (o non ha) ispezionato personalmente l immobile; - nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto; includere il nome, le qualifiche professionali e la firma del valutatore Nel caso in cui il Rapporto di valutazione è trasmesso elettronicamente, il valutatore adotta i provvedimenti ragionevolmente necessari per proteggere l integrità dei dati e del testo del Rapporto di valutazione, e si assicura che non si verifichino errori di trasmissione. Il valutatore dovrebbe disporre di un software che garantisca la sicurezza della trasmissione (IVS 3, 5.2). Pagina 94 di 213

95 Devono essere identificati l origine, la data e l ora dell invio del rapporto, oltre alla destinazione, alla data e all ora di ricevimento. Il software utilizzato dovrebbe permettere di confermare che la quantità di dati e di testo trasmessi corrisponde a quella ricevuta. Il valutatore deve inoltre impostare il Rapporto di valutazione come documento in sola lettura (IVS 3, 5.2.1) Il valutatore si assicura che la firma digitale sia protetta e rimanga sotto il suo totale controllo attraverso l utilizzo di una password (codice PIN), di dispositivi hardware (schede di sicurezza) o di altri mezzi (IVS 3, 5.2.2) Una copia conforme elettronica e/o cartacea di un Rapporto di valutazione trasmesso elettronicamente deve essere conservata dal valutatore per il periodo stabilito dalla legge e, in ogni caso, non inferiore a cinque anni. I file dei documenti componenti i rapporti di valutazione trasmessi in modalità elettronica possono essere conservati su dispositivi elettronici, magnetici o di altro tipo (IVS 3, 5.2.3) La modalità di presentazione del Rapporto di valutazione è stabilita dal valutatore e dal cliente, in base alle istruzioni o alle specifiche dell incarico (IVS 3, 5.3) La tipologia, il contenuto e la lunghezza del Rapporto di valutazione dipendono dall utente finale, dai requisiti di legge, dal tipo di immobile, di diritto o di interesse valutati, e dalla natura e complessità dell argomento o del problema oggetto della valutazione (IVS 3, 5.4) Per tutti i Rapporti di valutazione, il valutatore conserva una documentazione sufficiente nel dossier di lavoro, a conferma dei risultati e delle conclusioni della valutazione. Tale documentazione deve essere conservata per un periodo non inferiore a cinque anni dopo il completo assolvimento dell incarico (IVS 3, 5.5). Pagina 95 di 213

96 CAPITOLO 12 RIESAME DELLE VALUTAZIONI 1.0 Introduzione 1.1 Il riesame di una valutazione consiste nella revisione di un Rapporto di valutazione, svolta su specifica richiesta e in modo imparziale da un altro valutatore. 1.2 Il riesame delle valutazioni mira ad assicurare precisione, diligenza, correttezza e qualità alle valutazioni, e per questo è fondamentale nell attività professionale (IVS GN 11, 1.2). 1.3 Obiettivo del Codice delle valutazioni immobiliari è identificare gli elementi essenziali del riesame delle valutazioni. 1.4 Il riesame della valutazione verifica principalmente: la veridicità e l attinenza al problema di stima dei dati utilizzati e delle indagini svolte; la corretta applicazione delle metodologie estimative utilizzate nell analisi; la fondatezza delle analisi, delle opinioni, delle osservazioni e delle conclusioni riportate nel Rapporto di valutazione in esame. 2.0 Definizioni 2.1 Il riesame della valutazione consiste in una revisione di un Rapporto di valutazione eseguita da un valutatore diverso dal primo redattore. Il revisore può concordare con il risultato finale della valutazione o essere in disaccordo per una divergenza di opinioni, per errori nell applicazione dei metodi e nella determinazione dei risultati, per superficialità delle conclusioni. Caratteristica comune a tutte le tipologie di riesame è l imparzialità del valutatore nel giudicare l operato di un altro valutatore (IVS GN 11, 3.5). 2.2 Il riesame di conformità della valutazione è eseguito dal cliente o dal fruitore dei servizi di valutazione come esercizio di ragionevole diligenza (due diligence), quando la valutazione sia da utilizzarsi per scopi decisionali quali la sottoscrizione di finanziamento, l acquisto o la cessione di immobili. Questo tipo di riesame mira a verificare se la valutazione applica i requisiti di conformità o normativi in vigore nello specifico mercato e, come minimo, sia conforme ai principi di stima, che regolano la materia della valutazione secondo le nozioni economiche, le definizioni del valore, i criteri estimativi e i procedimenti e i metodi di stima (IVS GN 11, 3.1)(capitolo 3). 2.3 Il riesame tecnico della valutazione è compiuto dal valutatore revisore al fine di formulare un giudizio sull adeguatezza dei procedimenti e dei metodi utilizzati e delle analisi eseguite, sulla correttezza dei risultati e delle conclusioni formulate nel Rapporto di valutazione (IVS GN 11, 3.4). Pagina 96 di 213

97 2.4 Il riesame a tavolino della valutazione si limita ai dati presentati nel Rapporto di valutazione, che possono essere o non essere confermati in modo indipendente. Si esegue utilizzando una lista di controllo. Il valutatore riesaminatore controlla l accuratezza dei calcoli, la ragionevolezza dei dati, l adeguatezza della metodologia e l aderenza con le direttive del cliente, con i requisiti normativi e con gli standard professionali (IVS GN ). 2.5 Il riesame sul campo della valutazione comprende l ispezione esterna e a volte anche interna dell immobile da valutare e possibilmente ispezioni degli immobili comparabili a conferma dei dati presentati nel Rapporto da riesaminare. Generalmente utilizza la lista di controllo che copre tutte le voci considerate nel riesame a tavolino, e può anche comprendere una conferma dei dati di mercato, una ricerca per raccogliere ulteriori dati e una verifica dei programmi informatici utilizzati nella stesura del Rapporto di valutazione (IVS GN 11, 3.3). 3.0 Discussione 3.1 Nel riesame delle valutazioni la verifica si svolge con gli stessi strumenti teorici, pratici e metodologici che hanno condotto alla valutazione originaria. 3.2 Nel campo delle valutazioni professionali generalmente non è possibile separare il giudizio di stima dalla conoscenza tecnica del bene, inteso in senso lato, oggetto della stima. In talune stime l aspetto tecnico può essere preminente su quello valutativo. 3.3 Ogni caso di stima è un caso a se stante e irripetibile, ciononostante vi sono uniformità casistiche con valore paradigmatico. Su questi paradigmi si svolge il riesame delle valutazioni. In Italia l attività valutativa nel settore immobiliare è comune a molte professioni (ingegneri, architetti, a- gronomi, geometri, notai, commercialisti, intermediari, amministratori, ecc.), e il riesame delle valutazioni si può porre nell intersezione di attività professionali divergenti. Per questo il problema di definizione di controlli di qualità delle valutazioni si presenta in rapporto con l esercizio delle diverse professioni. Il professionista che svolge l attività di stima immobiliare è primariamente soggetto al controllo deontologico e disciplinare e ai modelli di prestazioni dell ordine professionale di appartenenza. 3.4 La qualità del servizio valutativo alla committenza è l insieme delle caratteristiche, che conferiscono alla consulenza estimativa la capacità di soddisfare esigenze espresse e implicite. La qualità è legata al contesto in cui il processo estimativo è concepito, realizzato e utilizzato. Il riesame delle valutazioni rappresenta un cardine del controllo di qualità delle stime. 3.5 È importante prendere atto della necessità di perseguire un obiettivo di qualità delle stime nel servizio offerto alla committenza. 3.6 Nel riesame delle valutazioni può essere richiesto il parere di consulenti esperti in specifici settori estimativi, come ad esempio la determinazione dei costi di costruzione, del reddito immobiliare, o la definizione di aspetti giuridici, fiscali e amministrativi (IVS GN 11, 1.2.1). 4.0 Applicazione Pagina 97 di 213

98 4.1 Il riesame delle valutazioni può essere richiesto: per verificare la ragionevole diligenza richiesta per i resoconti finanziari e nella gestione dei beni immobili; come premessa alle decisioni aziendali; per verificare la rispondenza del Rapporto di valutazione ai requisiti normativi; nel caso di mutui bancari e per i prestiti assicurati o regolati dallo Stato; per accertare l aderenza del Rapporto di valutazione agli standard e ai requisiti normativi vigenti; in azioni giudiziarie e legali nella consulenza tecnica di ufficio o di parte. 4.2 Nello svolgere il riesame della valutazione, il valutatore revisore deve (IVS GN11, 5.1): identificare il cliente e i previsti utilizzatori della revisione della valutazione, l utilizzo previsto delle considerazioni e delle conclusioni del valutatore revisore e lo scopo dell incarico; identificare l immobile, il diritto o l interesse valutati nel Rapporto di valutazione in esame, la data del riesame della valutazione, la data del Rapporto di valutazione in esame e il valutatore o i valutatori che hanno redatto il Rapporto in esame; identificare il tipo di riesame da eseguire; identificare le assunzioni e le condizioni limitanti nel riesame della valutazione; formarsi un opinione in merito: alla completezza del Rapporto di valutazione in esame in relazione al tipo di lavoro applicabile all incarico; all apparente adeguatezza e alla pertinenza dei dati e degli eventuali aggiustamenti; all adeguatezza dei procedimenti e dei metodi utilizzati, indicando le ragioni per cui è in accordo o in disaccordo con il Rapporto di valutazione in esame; alla pertinenza, alla ragionevolezza e alla sostenibilità delle analisi, delle considerazioni e delle conclusioni presenti nel lavoro in esame. 4.3 Nel riportare i risultati del riesame della valutazione, il valutatore revisore deve (IVS GN11, 5.2): indicare la natura, il tipo e i dettagli del riesame svolto; indicare se tutte le informazioni pertinenti e conosciute sono state incluse; includere nel Rapporto di riesame una dichiarazione di conformità firmata. 4.4 Il valutatore revisore non considera gli eventi che hanno influito sull immobile o sul mercato successivamente alla valutazione; ma deve considerare solo le informazioni disponibili alla data della valutazione (IVS GN11, 5.3) Pagina 98 di 213

99 4.5 Il valutatore revisore deve spiegare in modo esauriente le ragioni del suo accordo o disaccordo con le conclusioni del Rapporto di valutazione in esame (IVS GN11, 5.4) Nel caso in cui il valutatore revisore non è in possesso di tutti i fatti e di tutte le informazioni su cui si era basato in precedenza il valutatore nel Rapporto di valutazione in esame, il valutatore revisore deve indicare le limitazioni delle proprie conclusioni (IVS GN11, 5.4.3) Nel caso in cui la portata del lavoro di riesame svolto è sufficiente per costituire una nuova valutazione, tale valutazione deve essere conforme ai requisiti del Codice di Valutazione Immobiliare. Pagina 99 di 213

100 CAPITOLO 13 CODICE DI CONDOTTA 1.0 Introduzione 1.1 L esercizio dell attività valutativa richiede l adozione di appropriate procedure. Si ritiene fondamentale che le stime siano eseguite da valutatori competenti e indipendenti, senza interessi configgenti con quelli del Committente. I Rapporti di valutazione, che devono esseri improntati alla massima intelligibilità e univocità, devono contenere tutti gli elementi essenziali per la corretta interpretazione della valutazione stessa. 1.2 I valutatori hanno l obbligo morale di promuovere e tutelare la fiducia del pubblico nei confronti del valutatore medesimo. 1.3 L'obiettivo del Codice di condotta è stabilire una serie di principi che governano l'attività del valutatore nelle molteplici casistiche delle complesse procedure professionali. 1.4 L eventuale elusione dei principi contenuti nel presente Codice di condotta non potrà costituire il presupposto per procedimenti o cause civili con supposizione o prova che sia stato violato un dovere legale. 1.5 Il Codice di condotta è stato definito per costituire una guida etico-deontologica e fornire riferimenti comportamentali per l'attività professionale dei valutatori. 2.0 Definizioni 2.1 L'attività di valutatore deve essere esercitata nel rispetto delle leggi dello Stato. Il valutatore deve ritenersi direttamente responsabile della propria opera sia nei riguardi della Committenza sia dei soggetti terzi che dovessero subire danni patrimoniali in conseguenza di attività estimativa svolta in maniera negligente da parte del valutatore. 2.2 Chiunque eserciti l'attività di valutatore in Italia, ancorché cittadino estero o Società di valutazione con sede in altro stato, deve ritenersi impegnato a rispettare e far rispettare il presente codice di comportamento finalizzato alla tutela della dignità del valutatore e al decoro della professione. 2.3 Il presente Codice di condotta si applica per le attività estimative rese sia in maniera continuativa sia in modo occasionale. 3.0 Discussione 3.1 Il valutatore deve adottare, quale base essenziale della propria attività professionale, le linee guida definite nel presente Codice delle valutazioni immobiliari. Pagina 100 di 213

101 3.2 Il valutatore adempie gli impegni assunti con cura e diligenza, non svolge prestazioni professionali in condizioni di incompatibilità con il proprio stato giuridico, né quando il proprio interesse o quello del Committente siano in contrasto con i suoi doveri professionali. Il valutatore rifiuta di accettare incarichi per i quali ritenga di non avere adeguata preparazione e/o quelli per i quali ritenga di non avere adeguata potenzialità organizzativo-professionale per l'efficace adempimento degli impegni assunti 3.3 Il valutatore sottoscrive solo le prestazioni professionali che ha personalmente svolto e/o diretto. Il valutatore sottoscrive prestazioni professionali in forma collegiale solo quando siano specificati i limiti di competenza professionale e di responsabilità dei singoli membri del team di valutazione o della società di valutazione. Tali limiti dovranno essere dichiarati sin dall'inizio della collaborazione. 3.4 Il valutatore deve costantemente aggiornare la propria formazione professionale con l obiettivo di migliorare la qualità del prodotto (servizio) reso alla Committenza al fine del perseguimento del miglior risultato in correlazione ai costi e alle condizioni di attuazione dell incarico conferitogli. 4.0 Applicazione Rapporti con gli Ordini, i Collegi, i Ruoli 4.1 L'appartenenza del valutatore a ordini, collegi o ruoli professionali comporta il rispetto delle relative norme. 4.2 Il valutatore è tenuto ad adeguarsi alle deliberazioni del Consiglio dell'ordine o del Collegio ove assunte nell'esercizio delle relative competenze istituzionali. Rapporti con i Colleghi 4.3 Ciascun valutatore deve improntare i rapporti con i colleghi alla massima lealtà e correttezza professionale allo scopo di affermare una comune cultura e identità professionale. 4.4 Tale forma di lealtà e correttezza deve essere estesa e richiesta anche nei confronti dei colleghi, ed in particolar modo verso tutti coloro che hanno correlazione con la professione del valutatore. Rapporti con il Committente 4.5 Il rapporto con il Committente è di natura fiduciaria e deve essere improntato alla massima lealtà, chiarezza e correttezza. 4.6 Il valutatore è tenuto al segreto professionale; non può quindi, senza esplicita autorizzazione della Committenza, divulgare quanto appreso nell'espletamento delle proprie prestazioni professionali. Pagina 101 di 213

102 4.7 Il valutatore deve definire preventivamente e chiaramente con il Committente i contenuti e i termini dell incarico professionale. 4.8 Il valutatore è remunerato per la propria attività valutativa equamente, sulla base di una libera predeterminazione del corrispettivo con il Committente; nel caso in cui la normativa vigente preveda tariffe minime inderogabili predefinite da ordini o collegi è tenuto a rispettare tali indicazioni. 4.9 Il valutatore non può accettare da terzi compensi diretti o indiretti aggiuntivi di quanto corrisposto dal Committente senza comunicarne a questi la natura, il motivo e l'entità, e averne ricevuto espressa autorizzazione alla riscossione Il valutatore è tenuto a informare il Committente in tutti i casi di potenziale conflitto di interesse ovvero nelle circostanze in cui l'attività svolta possa ingenerare sospetti di parzialità professionale o di violazione delle disposizioni etico deontologiche contenute nel presente codice di condotta. Pagina 102 di 213

103 CAPITOLO 14 VALUTAZIONI AI FINI DELLA CONCESSIONE DEL CREDITO 1.0 Introduzione 1.1 per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie si rimanda alle specifiche Linee guida allegate alla presente pubblicazione. 1.2 le valutazioni immobiliari per la concessione del credito riguardano enti finanziari e istituzioni che concedono finanziamenti garantiti da specifiche immobilizzazioni. I finanziatori direttamente o indirettamente conferiscono ai valutatori l incarico di svolgere le valutazioni di asset offerti in garanzia. 1.3 Le valutazioni per la concessione del credito legate agli immobili possono riguardare un nuovo prestito, un rinnovo o un prestito supplementare (EVS EVA 2, 1.2). 1.4 Le valutazioni per la concessione del credito legate agli immobili concernono: le valutazioni svolte ai fini della concessione del credito riferito a immobili, con o senza la garanzia dell ipoteca e, specialmente, nell ambito delle operazioni di credito fondiario; le valutazioni svolte ai fini di recupero del credito; le valutazioni svolte al fine di monitorare le garanzie già ipotecate. 1.5 In alcuni paesi e in talune circostanze, nelle valutazioni immobiliari per la concessione del credito possono esservi norme e linee guida predisposte da enti, associazioni e imprese del settore finanziario. Ogni deroga al Codice delle Valutazioni Immobiliari dovuta a tali circostanze deve essere riferita e deve essere spiegata chiaramente nel Rapporto di valutazione. 1.6 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone l obiettivo di fornire indicazioni ai valutatori che devono stimare il valore degli immobili in garanzia per la concessione del credito. 2.0 Definizioni 2.1 Il valore di mercato è l ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione. (IVS 1, 3.1)(EVS 1). 2.2 Il Valore del credito ipotecario ovvero il Mortgage Lending Value (MLV) o valore cauzionale secondo gli IVS, è «il valore di un immobile determinato in base ad un prudente apprezzamento Pagina 103 di 213

104 delle futura negoziabilità dell immobile stesso tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell uso corrente dell immobile e dei suoi appropriati usi alternativi». Nella stima del valore di credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario è documentato in modo chiaro e trasparente. (Direttiva del Parlamento Europeo e del Consiglio 2006/48/CE del 14. Giugno 2006). 2.3 Il MLV può essere considerato una tecnica di valutazione del rischio di lungo termine. Come tale non è una base di valutazione (IVS IVA 2, ). Il MLV è una tecnica usata principalmente dalle banche dei paesi Europei. 2.4 In talune circostanze può essere richiesta una valutazione su una base diversa dal valore di mercato. In queste circostanze il valutatore deve distinguere chiaramente la base alternativa dal valore di mercato. Sebbene la base di valutazione alternativa possa essere ritenuta appropriata per i crediti garantiti da immobili, deve essere chiarito agli utilizzatori di queste valutazioni che tale base potrebbe non realizzarsi se venissero meno le assunzioni sulle quali si fonda (IVS, IVA 2 6.4). 2.5 Per finanziamenti di edifici in costruzione, la legislazione sul credito fondiario commisura l importo erogabile al loro costo di costruzione Si definisce costo di costruzione la somma delle seguenti componenti: - il valore di mercato dell area edificabile; - gli oneri di urbanizzazione (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e oneri sul costo di costruzione); - i costi di costruzione; - le spese di progettazione e direzione lavori; - le altre spese (sistemazioni esterne, attività di commercializzazione, imprevisti, ecc.). 2.6 Gli immobili speciali sono immobili che hanno una commerciabilità limitata nel mercato a causa della loro unicità, che deriva dalla natura e dalla forma specializzata, dalla configurazione, dalla dimensione, dalla ubicazione. Il loro valore deriva prevalentemente dal fatto di essere parte di un azienda produttiva. 2.7 Fondamentalmente, la valutazione di un immobile dipende dall utilizzo e/o da come è scambiato sul mercato in condizioni normali. Alcuni immobili raggiungono un livello ottimale di utilità se sono gestiti singolarmente; altri invece presentano maggiore utilità se gestiti all interno di un gruppo di immobili, come ad esempio gli immobili posseduti e gestiti da un impresa commerciale quale una catena di outlet, di fast food o di alberghi (IVS GAVP, 7.3). 3 Discussione Investimenti immobiliari 3.1 Gli immobili che producono un reddito solitamente sono valutati singolarmente, ma i finanziatori possono volere conoscere il valore di un immobile nell ambito di un portafoglio immobiliare. In queste circostanze occorre distinguere tra il valore del singolo immobile venduto individual- Pagina 104 di 213

105 mente e il valore dello stesso immobile ceduto come parte di un portafoglio. Quest ultimo valore mira a riflettere un premio o una penalità eventuali. La distinzione tra i due valori deve essere spiegata chiaramente nel Rapporto di valutazione (IVS IVA 2, 6.5.1)(EVS EVA 2, 2.2). 3.2 Il valutatore considera l immobile da valutare come entità singola o come parte di un insieme di immobili o di un portafoglio secondo le indicazioni del mercato. 3.1 Un singolo immobile può avere un valore addizionale, o speciale, in funzione della sua associazione fisica o funzionale con un immobile confinante, appartenente ad altri, o per l interesse che riveste per un acquirente con specifiche finalità. L ammontare di tale valore addizionale è generalmente riportato nel Rapporto di valutazione separatamente dal valore di mercato (IVS GAVP, 7.4). Immobili speciali 3.3 Gli immobili speciali possono non essere adatti a fungere da garanzia per prestiti e mutui. Se devono essere dati in garanzia, individualmente o in gruppo, la loro valutazione deve presupporre il possesso immediato ed eventualmente considerare il più conveniente e migliore uso alternativo (IVS IVA 2, 6.9.1). Immobili adibiti ad attività commerciali 3.4 Gli immobili normalmente valutati come immobili destinati ad attività commerciali autorizzate e specificamente progettati per tali usi, sono normalmente valutati sulla base della redditività. In queste situazioni la valutazione non deve tener conto di alcun valore immateriale di tipo personale e imprenditoriale facente capo al gestore dell attività. Il finanziatore deve essere reso edotto della differenza di valore che può esistere tra un impresa operativa e una non operativa, nella quale sia cessata l attività, sgomberato il magazzino e siano state revocate o scadute le licenze (IVS IVA 2, ). 3.5 Se il reddito dell immobile è dipendente da un locatario o da locatari di un singolo settore produttivo o da altre circostanze o fattori che possono causare una futura instabilità di proventi, il valutatore deve evidenziare tali circostanze nel Rapporto di valutazione. In certi casi può essere appropriata una stima del valore dell immobile basata su un uso alternativo, ipotizzando un libero possesso (IVS IVA 2, ). Immobili destinati allo sviluppo 3.6 La richiesta di finanziamento può riguardare un immobile suscettibile di una trasformazione edilizia o immobiliare. Gli immobili in sviluppo possono essere considerati beni intermedi nel processo di produzione e di trasformazione. In linea di principio nel processo edilizio sono considerati immobili in sviluppo le aree edificabili, gli immobili edificati suscettivi di valorizzazioni (ristrutturazione, restauro, ecc.) e le opere edilizie nelle fasi di costruzione. Qualsiasi ipotesi formulata per la trasformazione, come ad esempio quelle in materia urbanistica, deve essere ragionevole, convalidata dal comportamento del mercato ed esplicitamente evidenziata nel Rapporto di valutazione. 3.7 Gli immobili destinati alla costruzione devono essere valutati considerando lo stato della valorizzazione edilizia alla data della stima. Ogni assunzione concernente la pianificazione della valorizzazione deve essere ragionevole e deve essere esplicitamente riportata nel Rapporto di valutazione (IVS IVA 2, ). Pagina 105 di 213

106 3.8 L approccio valutativo degli immobili destinati allo sviluppo può prendere in considerazione le condizioni di pre-vendita e di pre-locazione dell edificio. L approccio valutativo può richiedere di essere discusso con il finanziatore prima di intraprendere la valutazione. 3.9 Nella stima del valore degli immobili destinati allo sviluppo, il valutatore deve prestare attenzione a (IVS IVA 2, ): svolgere una stima ragionevole della durata del periodo di costruzione alla data della valutazione; considerare il comportamento del mercato durante il periodo di costruzione alla data della valutazione; considerare i rischi connessi con la costruzione; considerare qualsiasi speciale relazione tra le parti coinvolte nella trasformazione edilizia o immobiliare La valutazione degli immobili in sviluppo deve in ogni caso considerare il valore degli immobili alla data di ultimazione dei lavori, in quanto il finanziatore deve conoscere il valore dell immobile da realizzarsi offerto in garanzia Nell ipotesi di erogazione parziale del finanziamento in funzione dello stato di avanzamento dei lavori è opportuno procedere alla valutazione dell immobile secondo criteri prudenziali e cautelativi Ai fini dell erogazione parziale del finanziamento, cioè a stato di avanzamento dei lavori, il valutatore deve determinare il valore dell immobile nel momento intermedio del ciclo di costruzione in base alla somma dei costi sostenuti dall inizio del ciclo di costruzione al momento di stima e della richiesta di erogazione parziale A questo fine, il valutatore redige una relazione che deve contenere: - la descrizione dei lavori sostenuti fino alla data della valutazione; - il valore di mercato del terreno nell ipotesi di nuova edificazione, oppure il valore di mercato del fabbricato oggetto di riqualificazione nel caso di trasformazione; - i costi sostenuti dall inizio del ciclo di costruzione fino al momento di stima; - l indicazione del termine presumibile per il completamento dei lavori Le valutazioni degli immobili in sviluppo dovrebbero contenere un analisi di fattibilità, in considerazione della volatilità dei valori nelle diverse fasi di sviluppo in seguito a mutamenti di alcune assunzioni fondamentali relative ai costi, ai ricavi e alla durata della valorizzazione. L analisi di fattibilità è da considerare come parte dell accertamento del rischio (EVS EVA 2, 2.5). Risorse immobiliari soggette a esaurimento 3.14 Nella valutazione delle risorse soggette a esaurimento, quali ad esempio le miniere e le cave, l attenzione del finanziatore deve essere richiamata sul rischio associato a questo tipo di risorse e al previsto programma di estrazione e di uso (IVS IVA 2, ). Pagina 106 di 213

107 Vendita forzata o liquidazione 3.15 I finanziatori possono richiedere valutazioni basate sulla vendita forzata di un immobile o su un termine temporale imposto per la sua vendita. Le vendite forzate hanno luogo nel caso in cui un particolare venditore sia costretto a vendere in uno specifico momento, per esempio per procurarsi denaro o estinguere un debito entro una certa data. Il fatto che una vendita sia forzata significa che il venditore è soggetto a fattori esterni di natura commerciale e legale e perciò la limitazione di tempo non è una mera preferenza del venditore. Nella determinazione del valore, la natura di questi fattori esterni e le conseguenze della mancata conclusione di una vendita sono altrettanto importanti quanto il lasso di tempo a disposizione. Sebbene un valutatore possa assistere un finanziatore per stabilire un prezzo che nelle circostanze di vendita forzata possa essere accettato, non è realistico che formuli il prezzo senza da un lato conoscere le ragioni delle limitazioni e dall altro le circostanze nelle quali l immobile può essere offerto in vendita. Il valutatore deve richiamare l attenzione del finanziatore sul fatto che questa opinione è valida solo alla data della valutazione, e può non essere affidabile qualora sia le condizioni di mercato che le circostante di vendita fossero diverse da quelle considerate (IVS IVA 2, ). Immobili strumentali 3.16 Per gli immobili strumentali, la valutazione deve tenere conto di specifici fattori di rischio quali (EVS EVA 2, 2.6): la possibilità che cessi l attività esercitata nell immobile; la possibilità che le attrezzature inventariate siano rimosse; il rischio che le licenze commerciali, gli accordi di franchising e gli altri permessi siano revocati o ne sia compromessa la continuità; l eventualità di atti vandalici; le altre circostanze che possono pregiudicare la futura performance finanziaria dell immobile strumentale. Annotazioni valutative 3.17 Per la concessione del credito, gli immobili occupati dal proprietario devono essere valutati come immediatamente liberi e pronti per la vendita (IVS IVA 2, 6.6.1)(EVS EVA 2, 2.3) Nella valutazione dell immobile ai fini di garanzia, se il valutatore ritiene che la locazione a un soggetto correlato con il debitore crei un flusso di ricavi più favorevole di quello ottenibile locando a una parte terza in una transazione normale e indipendente, può essere appropriato trascurare l esistenza della locazione medesima (IVS IVA 2, 6.7.1) Non è inconsueto che un venditore di un immobile, specialmente un promotore-costruttore, offra incentivi agli acquirenti, come ad esempio garanzie sulle locazioni, contributi sui traslochi e sui costi delle attrezzature, fornitura di beni mobili quali arredi e attrezzature. Il valore di mercato Pagina 107 di 213

108 dell immobile esclude il computo di qualsiasi integrazione dovuta a speciali considerazioni o concessioni (IVS IVA 2, 6.8.1) Nella stima del valore di mercato, la modalità nella quale l immobile è ordinariamente scambiato sul mercato determina la scelta del procedimento e del metodo di valutazione. Si tratta di procedimenti e di metodi comparativi basati sui dati e sulle informazioni di mercato (IVS IVA 2, 6.2) La stima del valore di mercato degli immobili ai fini della concessione del credito si svolge con i procedimenti e i metodi seguenti (capitolo 7): - il metodo del confronto di mercato; - i procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito; - il metodo del costo (di ricostruzione deprezzato) Tutti i procedimenti e i metodi di valutazione devono basarsi sull osservazione del mercato. Il metodo del confronto di mercato assolve per definizione e in modo chiaro questa condizione. I procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito si riferiscono al segmento di mercato per la stima dei canoni di mercato, dei costi di esercizio e dei redditi netti. La ricerca del saggio o dei saggi di capitalizzazione si svolge nel segmento di mercato dell immobile da valutare o in altri segmenti di mercato comparabili nei parametri. Il metodo del costo si riferisce ai segmenti di mercato del terreno edificato e delle aree edificabili. La stima del costo riguarda i costi di costruzione e i prezzi di appalto correnti nel mercato e le misure del deprezzamento rilevate per edifici simili a quello da stimare (IVS IVA 2, 6.3) Le valutazioni del costo di costruzione e del costo di intervento si svolgono in modo sintetico e in modo analitico (capitolo 10) In modo sintetico la stima del costo di costruzione e del costo di intervento si basa sul confronto con i costi di opere e di interventi dello stesso tipo, o simili a quello da stimare, realizzati di recente. Si tratta di rilevare i prezzi di appalto e i preventivi forniti dalle imprese In modo analitico la stima del costo di costruzione e del costo di intervento si svolge in base al computo metrico estimativo. L applicazione del computo metrico estimativo è suggerita per la stima dei costi preventivi di opere e di interventi di carattere speciale o straordinario. Mortgage Lending Value o «Valore di credito ipotecario» 3.24 Il Mortgage Lending Value (MLV) è una base di valutazione diversa dal valore di mercato volta a stimare il valore di immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (EVS EVA 2, 4.2). Il MLV guida le decisioni nel processo di concessione del credito, nell ammontare del prestito (loanto-value ratio) e nella sua durata, nella gestione del rischio (EVS EVA 2, 4.1). Il MLV si riferisce al valore di un immobile determinato dal valutatore, mediante una stima prudenziale della commerciabilità futura dell immobile stesso, tenendo conto degli aspetti di sostenibilità a lungo termine, delle condizioni normali del mercato locale, dell uso corrente e dei possibili e appropriati usi alternativi dell immobile. Nella stima del MLV si tralasciano gli elementi e le componenti speculative La definizione del MLV già contenuta nella direttiva dell Unione Europea 89/647/ ECC come emendata dalla direttiva 98/32/CE è stata espressamente indicata nella Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio, in materia di accesso ed esercizio delle attività degli enti credi- Pagina 108 di 213

109 tizi (rifusione). Il MLV è una nozione di valore a rischio usato in numerosi paesi europei ai fini dei prestiti immobiliari. Il MLV si basa sugli aspetti sostenibili della redditività e limita la valutazione dell immobile alle condizioni economiche permanenti e al reddito che qualsiasi locatario potrebbe trarne con una normale gestione Il MLV può essere inteso come: un indicatore stabile per giudicare la sostenibilità del mutuo da parte di un immobile; un elemento di sicurezza nelle eventuali fluttuazioni future del mercato immobiliare; una rappresentazione di prudenti aspettative; uno strumento di individuazione delle fluttuazioni a breve termine. In molte situazioni di mercato il MLV è verosimilmente al di sotto del valore di mercato per le attese relative ai trend di lungo periodo (EVS EVA 2, 4.3) In un mercato stabile il MLV può essere indistinguibile dal valore di mercato (EVS EVA 2, 4.4) La stima del MLV degli immobili ai fini della concessione del credito si svolge con i procedimenti e i metodi previsti dagli standard internazionali (EVS EVA 2, 4.7): - il metodo del confronto di mercato; - i procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito; - il metodo del costo (di ricostruzione deprezzato) (capitoli 8, 9 e 10) La stima del MLV di un immobile deve considerare i seguenti elementi (EVS EVA 2, 4.8). i. La negoziabilità futura dell immobile deve essere stimata attentamente e prudentemente. La prospettiva di tempo va oltre il breve termine e copre un periodo di lungo termine. ii. Gli aspetti sostenibili a lungo termine dell immobile considerano principalmente alcune caratteristiche immobiliari, quali ad esempio l ubicazione e la qualità edilizia della costruzione. iii. Il reddito dell immobile da valutare non deve superare il reddito netto sostenibile per il tipo di immobile nello specifico segmento di mercato locale, escludendo ogni componente di sovra rendita e i redditi supplementari o straordinari. Ciò significa che il reddito sostenibile è stimato sulla base degli andamenti passati, della situazione di mercato corrente e del trend a lungo termine, non considerando eventuali incrementi futuri del reddito. iv. La scelta del saggio di capitalizzazione è basata su trend di mercato a lungo termine e non considera le attese a breve termine in merito al ritorno dell investimento immobiliare. Il saggio di capitalizzazione considera la capacità dell immobile di produrre un reddito sostenibile, gli usi di alternativi o i suoi usi plurimi e la negoziabilità futura dell immobile. v. Il reddito netto dell immobile tiene conto pienamente dei costi di esercizio, considerando l ammortamento, la manutenzione ordinaria e straordinaria, l assicurazione, il rischio di sfitto e inesigibilità del canone e gli altri rischi dell affitto. vi. Il MLV è basato generalmente sull uso corrente dell immobile. Il MLV deve essere stimato sulla base di un migliore uso alternativo solo in alcune circostanze, dove ad esempio vi è un intenzione provata di rinnovare o di cambiare l uso dell immobile. Sono esclusi usi essenzialmente speculativi o transitori Alcuni elementi da considerare nella misura del MLV richiedono ulteriori commenti (EVS EVA 2, 4.9). i. La negoziabilità futura di un immobile in sviluppo riflette la domanda nel breve termine, le inefficienze del mercato che possono sorgere durante il ciclo di produzione edilizia (la scarsità di offerta di un tipo di immobile seguita da una sovra offerta) e i fattori legati ai gusti dei consumatori. Pagina 109 di 213

110 ii. Le normali condizioni del mercato locale considerano l impatto potenziale di più vasti fattori economici e sociali, come ad esempio i fenomeni demografici, la distribuzione della ricchezza e del reddito, il lavoro e la spesa socioculturale; all interno dell area del bacino di utenza degli immobili tali fattori contemplano i trasporti, le infrastrutture, la legislazione, il costo del denaro e le interrelazioni con i mercati dei capitali, le fluttuazioni delle valute e le stime della crescita economica. iii. L uso corrente dell immobile da valutare può essere sostituito dal migliore e più conveniente uso alternativo in speciali circostanze nelle quali l uso alternativo è realistico, come ad esempio un imminente ricostruzione. iv. L esclusione di elementi speculativi dalla stima del MLV riguarda l esplicita identificazione di alcuni fenomeni di mercato correnti che non sono sostenibili, quali ad esempio un trend di e- spansione o di contrazione alla fine della fase del rispettivo ciclo di mercato. v. La documentazione chiara e trasparente del MLV è riferita in particolare ai procedimenti e ai metodi di valutazione; in linea generale i procedimenti di capitalizzazione del reddito e il metodo del confronto di mercato dovrebbero essere entrambi adottati alla stregua di un controllo incrociato piuttosto che come un unico metodo di valutazione Il valutatore che stima il MLV di un immobile deve riportare anche il valore di mercato e spiegare la differenza tra i due valori. Non vi è alcuna ragione per presumere un rapporto costante e una relazione di corrispondenza tra i due valori, di conseguenza il MLV non può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato (EVS EVA 2, 4.10). 4.0 Applicazione 4.1 Nella valutazione di immobili in garanzia per la concessione del credito, i finanziatori conferiscono direttamente o indirettamente ai valutatori l incarico di svolgere la stima di asset offerti in garanzia. 4.2 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari reputa che è compito dei finanziatori fornire ai valutatori le direttive per la stima del MLV e degli altri valori diversi dal valore di mercato. 4.3 Nella stima del MLV, il valutatore deve fare esplicita menzione nel Rapporto di valutazione delle direttive impartite dal finanziatore. 4.4 Il valutatore che stima il MLV di un immobile deve riportare anche il valore di mercato e spiegare la differenza tra i due valori Il MLV non può essere calcolato con una semplice decurtazione percentuale del valore di mercato. 4.5 In ogni caso la stima del MLV non può fondarsi sulle quotazioni immobiliari e sui prezzi di listino delle imprese e delle agenzie di intermediazione. 4.6 Nella stima degli immobili destinati ad attività commerciali, il finanziatore deve essere reso edotto della differenza di valore che può esistere tra un impresa operativa e una non operativa, nella quale sia cessata l attività, sgomberato il magazzino e siano scadute state revocate o scadute le licenze. Pagina 110 di 213

111 4.7 Nel Rapporto di valutazione il valutatore deve evidenziare se il reddito dell immobile è dipendente da un locatario o da locatari di un singolo settore produttivo o da altri fattori che possano causare una futura instabilità dei proventi. 4.8 Nel Rapporto di valutazione di un immobile suscettibile di una trasformazione edilizia o immobiliare, il valutatore deve esplicitamente evidenziare qualsiasi ipotesi e ogni assunzione concernente la pianificazione della valorizzazione e gli altri fattori determinanti convalidati dal comportamento del mercato. 4.9 Nell ipotesi di vendita forzata il valutatore deve richiamare l attenzione del finanziatore sul fatto che il valore stimato è valido solo alla data della valutazione, e può non essere affidabile qualora sia le condizioni di mercato che le circostante di vendita siano diverse da quelle considerate L importanza del Rapporto di valutazione sta nel comunicare il valore di mercato e/o il MLV dell immobile in garanzia e nel precisare il processo di valutazione, le finalità e le eventuali assunzioni o le condizioni limitanti la valutazione Nella valutazione per la concessione del credito, il Rapporto di valutazione deve riportare preliminarmente: - l identificazione del valutatore; - l identificazione del finanziatore; - la data del conferimento dell incarico; - la data di riferimento della valutazione; - la data del sopralluogo nell immobile; - l identificazione dell immobile in particolare: - l ubicazione; - le modalità di accesso all immobile; - la descrizione e consistenza metrica specificandone la tipologia ed il criterio di misura; - l indicazione dei confinanti; - la rappresentazione catastale; - la conformità edilizia ed urbanistica secondo le vigenti normative; - l indicazione del titolo di proprietà nonché l esame dell identificazione catastale e delle eventuali servitù (apparenti o derivanti dal titolo) che interessano l immobile; - la descrizione delle caratteristiche e dello stato di manutenzione dell immobile; - la specificazione delle caratteristiche estrinseche dell immobile Nella valutazione per la concessione del credito, il Rapporto di valutazione deve riportare i- noltre: - il mandato e le direttive del finanziatore; in assenza di direttive la base della valutazione è rappresentata dal valore di mercato; - per gli immobili ultimati l indicazione per la quale la valutazione riguarda il singolo immobile o il valore dell immobile nell ambito di un portafoglio immobiliare; - per gli immobili destinati a processi di sviluppo, lo stato di sviluppo alla data della valutazione e il procedimento di stima concordato con il mutuante; - la definizione esplicita del valore di mercato e/o del valore diverso dal valore di mercato - la data di valutazione; - il procedimento o i procedimenti e il metodo o i metodi di stima impiegati, motivando la scelta; - le rilevazioni dei dati e delle informazioni dei segmenti di mercato immobiliare intercettati nella stima del valore secondo il procedimento o il metodo applicati; Pagina 111 di 213

112 - in assenza di direttive metodologiche impartite dal finanziatore, il valutatore applica i procedimenti e i metodi di stima del valore di mercato, introducendo per i valori diversi dal valore di mercato le relative assunzioni; - la specificazione esauriente delle assunzioni e delle condizioni limitanti della valutazione; - l esposizione dei ragionamenti che supportano le analisi, le opinioni, i risultati e le conclusioni estimative; - la documentazione completa dei dati immobiliari e gli allegati professionali Nella valutazione immobiliare per la concessione del credito, il valutatore deve dichiarare nel Rapporto di valutazione che: - il Rapporto di valutazione è riservato al finanziatore; - sul valutatore non può ricadere alcuna responsabilità qualora terzi utilizzassero il Rapporto di valutazione; - il Rapporto di valutazione è stato redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari; - il Rapporto di valutazione contiene eventuali deroghe al Codice delle Valutazioni Immobiliari spiegandone i motivi; - le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e alle condizioni riportate; - il valutatore non ha alcun interesse verso l immobile oggetto della valutazione; - il valutatore ha ispezionato personalmente l immobile oggetto della valutazione; - nessuno, salvo i soggetti specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto; - è vietata specificatamente la pubblicazione completa e parziale del Rapporto di valutazione ed ogni riferimento al rapporto o alle somme in esso contenute, al nome del valutatore senza il suo consenso scritto; - le qualifiche del valutatore Il valutatore deve avvertire il finanziatore dell esistenza di un eventuale conflitto di interesse. Pagina 112 di 213

113 CAPITOLO 15 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI AGRICOLI 1.0 Introduzione 1.1 L agricoltura è caratterizzata dalla produzione di derrate e da diversi sistemi di produzione. La produzione agricola è legata alla localizzazione, ai caratteri geo-pedo-agronomici e alla fertilità del terreno, alla presenza dell acqua irrigua, al clima e alle altre condizioni ambientali particolari. Sono fattori esterni della produzione agricola la disponibilità di infrastrutture, la viabilità e le strutture di supporto per il magazzinaggio, la lavorazione e il trasporto dei prodotti. Concorrono al risultato produttivo dell agricoltura i mercati di approvvigionamento, di distribuzione e di vendita. 1.2 Le aziende agricole sono costituite dalla combinazione del terreno, dei fabbricati, delle attrezzature e delle colture agrarie. 1.3 In agricoltura, le condizioni bio-tecnologiche determinano la lunghezza del ciclo di produzione, che è essenzialmente legato alla natura delle coltivazioni. Indicativamente per le piante erbacee è pari o inferiore l anno, per le piante arboree è poliennale (fruttiferi, piantagioni legnose e boschi). Per le colture poliennali, la produzione annuale può variare di anno in anno con l età delle piante come nel caso dei fruttiferi, oppure ottenersi una volta sola alla fine del poliennio come nel caso dei boschi. 1.4 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone l obiettivo di fornire indicazioni ai valutatori che devono stimare gli immobili agricoli. 2.0 Definizioni 2.1 L azienda agricola è l unità tecnico-economica dove si realizza la produzione di beni e prodotti agricoli in conseguenza di decisioni imprenditoriali. L azienda agricola nasce dalla combinazione fisica dei fattori produttivi. I fattori elementari di produzione dell azienda agricola riferiti alla valutazione sono: - il capitale fondiario costituito dalla risorsa naturale (terra) e dagli investimenti fondiari (fabbricati, viabilità, arboreti, ecc.); - il capitale di esercizio costituito dagli strumenti di scorta (bestiame, macchine, ecc.), dai prodotti di scorta (sementi, letame, ecc.) e dal capitale di circolazione; - il lavoro; - l impresa. 2.2 Le aziende agricole per l allevamento del bestiame provvedono all allevamento e alla nutrizione di animali, quali bovini, ovini, caprini, suini, equini, bufalini, avicoli o di più specie insieme. L attività produttiva di queste aziende può avere diverse forme (allevamento, riproduzione, ecc.). I foraggi e i mangimi destinati al bestiame possono essere prodotti all interno dell azienda e/o acquistati all esterno. Le aziende agricole per la produzione e l allevamento di bestiame impiegano con- Pagina 113 di 213

114 sistenti capitali negli investimenti fondiari (stalle, silos, recinti, tettoie, ecc.) e nel bestiame, che può essere o meno ammortabile secondo le leggi e le normative contabili (IVS GN 10, 3.5). 2.3 Le aziende agricole per la produzione di latte e latticini provvedono alla produzione di latte bovino, di latte ovino e/o di altri prodotti caseari. Queste aziende di solito dispongono di consistenti investimenti fondiari (stalle, locali per la mungitura, silos) e attrezzature (contenitori, mungitrici, ecc.). Il mangime può essere prodotto all interno dell azienda, acquistato all esterno o ottenuto da entrambe le fonti (IVS GN 10, 3.2). 2.4 Le aziende agricolo-forestali provvedono alla coltivazione di alberi non da frutto, periodicamente abbattuti dopo un periodo di crescita (10 20 anni e oltre). Sono considerate aziende agricole per il fatto che producono un raccolto, quale il legno, anche se tale raccolto può richiedere un lungo periodo di crescita (IVS GN 10, 3.3). 2.5 Le aziende speciali (specialised property) sono le aziende agricole che generalmente non danno luogo a un raccolto, ma che sono utilizzate per la movimentazione, la lavorazione o l immagazzinamento delle derrate agricole dopo il raccolto. Di solito queste aziende presentano una ridotta base terriera, che è spesso valorizzata intensamente con investimenti fondiari, impianti, macchinari e attrezzature (IVS GN 10, 3.8). 2.6 La base territoriale delle aziende agricole talvolta si può presentare frammentata in corpi staccati (frammentazione fondiaria); i corpi possono presentare dimensioni ridotte e funzioni sussidiarie (polverizzazione fondiaria) (EVS 2003, GN 5.16). 2.7 I terreni agricoli possono essere utilizzati per la coltivazione di prodotti solitamente seminati o trapiantati e raccolti in un ciclo annuale; alcune produzioni in coltura annuale possono essere lasciata sul terreno anche oltre il ciclo annuale, in seguito ad accordi contrattuali o quando le condizioni del mercato sono sfavorevoli alla vendita (IVS GN 10, 3.1). 2.8 I terreni agricoli possono essere utilizzati per la coltivazione di piantagioni la cui vita è superiore al ciclo annuale o di raccolto. Le piantagioni di questo tipo possono costituire un consistente investimento di capitale e rappresentano un bene ammortabile (IVS GN 10, 3.6). 2.9 Le coltivazioni agricole possono essere rivolte a prodotti non alimentari, come ad esempio quelli farmaceutici. L impresa agricola può congiuntamente perseguire fini di natura ambientale e ricreazionale (aziende agrituristiche, aziende faunistico-venatorie, agroenergia, fattorie didattiche), che possono essere fonti di reddito e di valore (EVS 2003, GN 5.03). Standard di contabilità 2.10 Gli International Accounting Standard 16 (Immobilizzazioni materiali), 40 (Investimenti immobiliari) e 41 (Agricoltura) si applicano alla valutazione degli immobili agricoli. Lo IAS 16 dispone di valutare il terreno al costo meno l eventuale ammortamento maturato e le perdite di valore oppure ad un importo rivalutato. Lo IAS 40 dispone di valutare il terreno, considerato come investimento immobiliare, in base al valore equo oppure al costo meno l ammortamento maturato e le perdite di valore. Lo IAS 41 dispone che le piantagioni fisicamente annesse al terreno siano valutate separatamente dal terreno, sottraendo dal loro valore equo i costi di vendita. Pagina 114 di 213

115 2.11 Secondo gli International Accounting Standard 41, Agricoltura (IAS 41), l attività agricola riguarda la gestione di un impresa per la trasformazione biologica di animali vivi o di piante (risorse biologiche) destinati alla vendita, sottoforma di prodotti agricoli o di risorse biologiche Le risorse biologiche sono costituite dagli animali vivi allevati o da piante coltivate a scopo di vendita o di trasformazione in prodotto agricolo o in risorse biologiche addizionali (IAS 41) Ai fini contabili, gli immobili possono essere classificati: come immobilizzazioni materiali (IAS 16, Immobilizzazioni materiali); come investimenti immobiliari (IAS 40, Investimenti immobiliari); e come immobili posseduti per la vendita (IAS 2, Rimanenze) Ai fini contabili, gli immobili compresi nelle immobilizzazioni materiali sono destinati a un uso durevole come strumentali alla produzione (utilizzo diretto nella produzione di beni e servizi, per usi dell amministrazione aziendale o per locazione) in quanto appartenenti al sistema tecnico-produttivo (OIC) Ai fini contabili, gli immobili compresi negli investimenti immobiliari come proprietà immobiliare (terreno o edificio o parte di edificio) sono detenuti (dal proprietario o dal locatario tramite un contratto di leasing finanziario) al fine di percepire canoni di locazione o per l apprezzamento del capitale investito o per entrambe le motivazioni. Il criterio di classificazione di un immobile come investimento immobiliare o come immobilizzazione materiale è rappresentato dal fine speculativo (OIC) Ai fini contabili, gli immobili posseduti per la vendita sono destinati al normale svolgimento dell attività imprenditoriale e impiegati nei processi produttivi per la vendita (OIC). 3 Discussione 3.1 La valutazione degli immobili agricoli si svolge con riferimento al segmento di mercato immobiliare, definito nei suoi parametri (capitolo 2). 3.2 La valutazione degli immobili agricoli si svolge con riferimento: - ai principi valutativi (capitolo 3); - alle basi della valutazione, costituite dal valore di mercato e dai valori diversi da quello di mercato (capitolo 4); - ai criteri di stima; - ai procedimenti e ai metodi di stima (capitolo 7). 3.3 I procedimenti e i metodi di stima si classificano nel metodo del confronto di mercato, nel procedimento di stima per capitalizzazione del reddito e nel metodo del costo (capitoli 8,9 e 10). 3.4 Nella valutazione degli immobili agricoli, il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, che si svolge attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il metodo del confronto di mercato comprende principalmente (capitolo 8): Pagina 115 di 213

116 - il market comparison approach (MCA) che si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili; - il sistema di stima che si basa sulla rilevazione dei dati di mercato e su un sistema di equazioni lineari relative ai confronti tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili simili per le caratteristiche possedute; - il MCA e sistema di stima che si basa sulla rilevazione dei dati di mercato e sull integrazione del MCA e del sistema di stima; - il sistema di ripartizione che si basa sulla rilevazione dei dati di mercato e su un sistema di equazioni lineari relative alla ripartizione del prezzo o del reddito di immobili di confronto. 3.5 Nella valutazione degli immobili agricoli, il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito comprende i metodi, che giungono al valore di mercato considerando la capacità del terreno e degli investimenti fondiari di generare benefici monetari. Questi metodi si basano sulla trasformazione del reddito di un immobile o di un investimento fondiario in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione (capitolo 9) Per gli immobili agricoli detenuti ai fini della produzione agricola, il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si articola nel metodo della capitalizzazione diretta e nell analisi del flusso di cassa scontato (DCFA). Il metodo della capitalizzazione diretta si applica per la stima dei terreni agricoli che erogano un reddito annuale costante. La DCFA si applica per la stima dei terreni agricoli le cui produzioni forniscono redditi variabili durante il ciclo bio-agronomico Il metodo della capitalizzazione finanziaria si impiega nella stima degli immobili agricoli considerati come investimenti immobiliari, in genere facenti parte di un portafoglio, e degli immobili con destinazioni terziarie nei quali non è preminente l attiva agricola (come ad esempio le attività agrituristiche). L elemento concettuale comune è rappresentato dall attesa rivendita al termine del periodo di disponibilità. Tuttavia, anche in queste circostanze può essere maggiormente conducente applicare l analisi del flusso di cassa scontato. 3.6 Nella valutazione degli immobili agricoli, il metodo del costo mira a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore del terreno nudo e del costo di ricostruzione dell opera, della struttura o della costruzione, eventualmente deprezzato (capitolo 10). 3.7 Le aziende agricole destinate alla produzione di derrate alimentari verosimilmente non presentano un valore di avviamento (goodwill) (EVS 2003, GN 5.18). 3.8 I terreni agricoli possono presentare suscettività edificatorie, ricreazionali, sportive, ecc. Standard di contabilità 3.9 Gli International Accounting Standard 16, (Immobilizzazioni materiali), 40 (Investimenti immobiliari) e 41 (Agricoltura) si applicano alla valutazione degli immobili e dei prodotti agricoli. Si segue lo IAS 16 o lo IAS 40 secondo lo standard appropriato alle circostanze Lo IAS 16 dispone di stimare il terreno nelle valutazioni successive alla iscrizione iniziale secondo: il modello del costo al netto degli ammortamenti maturati e delle eventuali svalutazioni per le perdite di valore; oppure il modello della rivalutazione (rideterminazione) del costo. La differenza tra i due modelli consiste nel fatto che a intervalli regolari il valore contabile del terreno deve es- Pagina 116 di 213

117 sere rideterminato per riflettere le variazioni intervenute nel suo valore equo. La frequenza delle rivalutazioni dipende dalle caratteristiche dei terreni e può svolgersi a cadenza annuale o a intervalli più distanziati (3 5 anni). L operazione riguarda parimenti fenomeni rivalutativi e svalutativi. Lo IAS 40 richiede una rivalutazione su base annuale Per la stima del valore equo, lo IAS 16 predispone una gerarchia delle fonti alle quali attingere per la valutazione. Il riferimento più appropriato è il valore di mercato degli immobili certificato da una perizia di stima redatta da valutatori qualificati. La prima fonte, nel caso di un mercato attivo, fa riferimento ai prezzi osservabili nel segmento di mercato dell immobile da valutare. La seconda fonte in assenza di un mercato attivo, fa riferimento a transazioni di mercato recenti eseguite a valori normali. La terza fonte fa riferimento al ricorso a procedimenti di valutazione basati sui flussi di reddito e sul costo di ricostruzione (o sostituzione) deprezzato Un mercato attivo è caratterizzato dalle seguenti condizioni: - i prodotti commercializzati sul mercato sono omogenei; - i compratori e venditori disponibili possono essere normalmente trovati in qualsiasi periodo; - i prezzi sono disponibili al pubblico (OIC) Lo IAS 40 dispone di stimare il terreno considerato come investimento immobiliare, nelle valutazioni successive alla iscrizione iniziale, al suo valore equo oppure al costo meno l ammortamento maturato e meno le perdite da deterioramento accumulate Per la stima del valore equo, lo IAS 40 predispone una gerarchia delle fonti alle quali attingere per la valutazione. Il riferimento più appropriato è rappresentato dai prezzi correnti in un mercato attivo per immobili simili a quello da valutare e ricadenti nello stesso segmento di mercato. In assenza dei prezzi correnti in un mercato attivo, fa riferimento: ai prezzi correnti di immobili di altri segmenti di mercato per localizzazione e destinazione aggiustati per riflettere le differenze; ai prezzi recenti di immobili similari di altri segmenti di mercato meno attivi per localizzazione e destinazione aggiustati per riflettere le differenze anche della data; al ricorso a procedimenti di valutazione basati su stime attendibili dei flussi di reddito attesi, supportate dalla conoscenza dei canoni e attualizzati con saggi di sconto che riflettono le valutazioni correnti del mercato con riferimento all incertezza degli importi, delle durate e delle scadenze Lo IAS 40 non richiede l obbligo di una stima del valore equo degli investimenti immobiliari da parte di un valutatore indipendente, anche se è auspicabile che la stima sia svolta da un valutatore indipendente. Il valutatore deve essere un professionista esterno con riconosciute e pertinenti qualifiche professionali e con una recente esperienza nel segmento di mercato dell investimento immobiliare oggetto della valutazione Lo IAS 41 definisce il trattamento contabile, l esposizione del bilancio e l informativa in presenza di attività agricole. L attività agricola riguarda le trasformazioni biologiche degli animali viventi e delle piante per la vendita come prodotti agricoli o come prodotti intermedi per successive trasformazioni Lo IAS 41 dispone che le attività biologiche devono essere valutate in base al valore equo al netto dei costi stimati al punto di vendita al momento del raccolto. I costi stimati per la vendita comprendono ad esempio le commissioni agli agenti e mediatori, le imposte e gli Pagina 117 di 213

118 oneri connessi ai trasferimenti, mentre escludono i costi di trasporto nel luogo di vendita. Vi è un eccezione per il caso in cui il valore equo non può essere valutato attendibilmente I prodotti biologici nel momento iniziale, nel corso della loro crescita e sviluppo e trasformazione fino al momento del raccolto si valutano in base al valore equo dello IAS 41, fatta eccezione per il caso in cui il valore equo non può essere valutato attendibilmente. I prodotti biologici dopo il raccolto si valutano in base allo IAS 2, Rimanenze, o in base a un altro principio che risulta opportuno per il caso specifico Il principio dello IAS 2 sostiene che la valutazione è svolta in base al minore tra il costo (al metodo del costo medio ponderato o metodo del First in First out Fifo) e il valore netto di realizzo Il costo comprende i costi di produzione, di conversione e altri costi, qualora ritenuto opportuno, sostenuti per portare le rimanenze alla loro attuale localizzazione e condizione Il valore netto di realizzo è calcolato dalla differenza tra il prezzo di vendita stimato del prodotto e il costo stimato del completamento e i costi stimati per la vendita Per la stima del valore equo, lo IAS 2 definisce una gerarchia delle fonti alle quali attingere per la valutazione. La prima fonte, nel caso di una pluralità di mercati attivi, fa riferimento al prezzo disponibile nel mercato che si prevede sarà destinazione del prodotto. La seconda fonte in assenza di un mercato attivo, fa riferimento a transazioni di mercato recenti sempre che non si siano verificati rilevanti cambiamenti nelle circostanze economiche tra la data delle operazioni e la data del bilancio. La terza fonte fa riferimento ai prezzi di mercato di attività simili, considerando gli aggiustamenti necessari per tenere conto delle differenze. La quarta fonte si riferisce ai parametri del settore. La quinta fonte si basa sul valore attuale dei flussi finanziari attesi del prodotto, attualizzati a un saggio corrente di mercato prima delle imposte Nel flusso finanziario non devono essere incluse le componenti legate al finanziamento dell attività, all imposizione fiscale e al ripristino delle attività dopo il raccolto Lo IAS 41 dispone che le piantagioni fisicamente annesse al terreno (come gli alberi di un bosco) siano valutate separatamente dal terreno, sottraendo dal loro valore equo i costi stimati di vendita. Lo IAS 41, come già lo IAS 40 per gli investimenti immobiliari, richiede nello stato patrimoniale un esposizione separata delle attività biologiche e un informativa particolarmente dettagliata (OIC) Lo IAS 41 riconosce che possono non esserci mercati distinti per le piantagioni annesse al terreno, ma che può esistere un mercato attivo per la combinazione delle piantagioni, del terreno nudo e degli investimenti fondiari considerati come un azienda. Si possono quindi utilizzare le informazioni riguardanti l azienda per determinare il valore equo delle risorse biologiche. Il valore equo del terreno nudo e degli investimenti fondiari può essere dedotto dal valore equo dell azienda nel suo complesso, fino ad arrivare al valore equo delle piantagioni. Pagina 118 di 213

119 4 Applicazione 4.1 Il valutatore deve possedere la necessaria competenza e qualificazione per valutare i diversi investimenti fondiari che compongono gli immobili agricoli (IVS GN 10, 5.1.1). 4.2 Il valore di mercato è riconosciuto come base fondamentale di valutazione degli immobili a- gricoli (IVS GN 10, 5.2). 4.3 Nel caso sono state utilizzate altre basi di valutazione, queste devono essere distinte da quella del valore di mercato (IVS GN 10, 5.3). 4.4 Per i resoconti finanziari, il valutatore deve assegnare il valore di mercato in accordo con quanto stabilito dagli standard contabili IAS/IFRS (IVS GN 10, 5.2.2). 4.5 Quando si valuta un immobile agricolo che può includere elementi non immobiliari come bestiame, raccolti immagazzinati e attrezzature, il valutatore ha bisogno di capire quando una produzione va considerata un bene immobiliare e quando un bene mobile. Il legname per esempio, fa parte dei beni immobiliari durante il periodo di crescita degli alberi, ma diventa un bene mobile nel momento in cui è rimosso dal terreno (IVS GN 10, 5.4.1). 4.6 Rispettando la definizione di valore di mercato, occorre svolgere un analisi del più conveniente e miglior uso del terreno al fine di: 1) garantire che l utilizzo agricolo continui nel tempo, specialmente nel caso in cui si profila un altro tipo di utilizzo, come la lottizzazione del terreno a seguito di un espansione urbana/suburbana; e 2) determinare se l utilizzo agricolo debba essere continuato. Nella circostanza in cui al valutatore sia specificatamente richiesto di ignorare gli utilizzi diversi dall utilizzo agricolo corrente, la valutazione non necessariamente riguarda il valore di mercato dell immobile agricolo. Questa circostanza deve essere esaurientemente illustrata nel Rapporto di valutazione (IVS GN 10, e 5.5.3). 4.7 La stima del reddito degli immobili agricoli deve basarsi sui cicli dei raccolti nella relativa a- rea di mercato (IVS GN 10, 5.6). 4.8 Il flusso di cassa degli immobili agricoli è funzione sia del ciclo produttivo sia del ciclo di mercato dei prodotti. Il valutatore deve considerare l impatto di tali cicli sulle serie dei ricavi e dei costi. La valutazione degli immobili agricoli deve basarsi su uno schema di reddito coerente con i cicli produttivi generalmente praticati nella zona ove l immobile agricolo è situato (IVS GN 10, 5.6.1). 4.9 Nella valutazione di un immobile agricolo, che presenta più componenti fisici o tipi di utilizzo agricolo, il valutatore deve dichiarare se il valore di ogni componente o tipo di utilizzo corrisponde al suo contributo come parte dell azienda nel complesso, o al suo valore come componente separata considerata a sé stante. Il valutatore deve determinare se ogni componente dell immobile agricolo deve essere valutato singolarmente o come parte dell intero immobile o dell azienda agricola (IVS GN 10, 5.7.1) L utilizzo agricolo dell immobile può richiedere consistenti opere edilizie, ad esempio stalle e silos. Queste opere, indispensabili per il corretto funzionamento dell azienda, sono spesso secondarie rispetto alla risorsa principale rappresentata dal terreno. Il loro valore deve basarsi sul loro con- Pagina 119 di 213

120 tributo al valore totale dell immobile o dell azienda, indipendentemente dal loro costo (IVS GN 10, 5.7.3) Il valutatore deve stabilire preliminarmente se l immobile agricolo deve essere valutato per intero o in lotti o singole particelle di terreno (EVS 2003, GN 5.39) Ai fini della valutazione gli immobili, i beni strumentali e le produzioni agricole possono essere classificati in (EVS 2003, GN 5) (IVS GN, ): - aziende agrarie; - terreni agricoli; - boschi e arboreti da legno; - soprassuolo; - investimenti fondiari; - impianti e macchinari annessi al terreno; - macchine e attrezzi; - bestiame; - prodotti in essere; - prodotti immagazzinati. Aziende agrarie 4.13 Le aziende agricole si possono configurare come beni complessi costituiti dalla terra originaria e dalle dotazioni di immobili, di infrastrutture, di colture temporanee e permanenti, di impianti e macchinari, di allevamenti e di industrie agrarie di trasformazione dei prodotti agricoli. L elemento comune è rappresentato dall impresa che organizza e attiva i fattori della produzione in conseguenza delle decisioni imprenditoriali. In questo senso l azienda agraria, nella quale si combinano fisicamente i fattori produttivi, costituisce un unità complessiva ai fini della valutazione. L azienda a- graria come tale diviene oggetto di compravendita e di cessione in uso Il segmento di mercato delle aziende agrarie considera l unità produttiva in senso oggettivo e si connota: - per la localizzazione; - per la forma di contratto; - per la destinazione produttiva agricola; - per la tipologia degli investimenti fondiari e delle altre dotazioni fisse; - per la dimensione, per i caratteri della domanda e dell offerta; - per il regime di mercato; - per il livello del prezzo (capitolo 2) Nella valutazione delle aziende agricole si considerano implicitamente i rapporti di complementarità tra le diverse componenti La stima del valore di mercato delle aziende agricole si svolge con: - il metodo del confronto di mercato, basato sul MCA, sul sistema di stima, sul MCA e sistema di stima e sul sistema di ripartizione (capitolo 8); - i procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito (capitolo 9) Il metodo del confronto di mercato basato sul MCA e sul sistema di stima si fonda sulla rilevazione dei prezzi di aziende agricole negoziate di recente nello stesso Pagina 120 di 213

121 segmento di mercato dell azienda da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse nelle valutazioni aziendali sono rappresentate indicativamente: dalle caratteristiche superficiarie distinte per destinazione colturale; dalle caratteristiche locazionali, quali l ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazione/trasformazione dei prodotti agricoli; presenza di servitù passive o attive; dalle caratteristiche posizionali relative all altitudine, alla pendenza, alla giacitura e all esposizione del terreno; dalle caratteristiche tipologiche relative alla fertilità del suolo, alla presenza dell acqua irrigua, alla dotazione di investimenti fondiari, alla consistenza e allo stato dei fabbricati, al soprassuolo, alla presenza di allevamenti e di industrie di trasformazione; e dalle caratteristiche economiche, relative alle condizioni di stabilità dei redditi, alla possibilità di cambiamento delle colture, ai possibili rischi per perdite di prodotti e rischi legate ai prezzi dei prodotti, alla commerciabilità dell azienda agricola Nella valutazione delle aziende agricole a destinazione policolturale, il metodo del confronto di mercato si può basare sul sistema di ripartizione, applicato alle superfici delle diverse colture Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si basa preliminarmente sulla determinazione del reddito o della serie dei redditi netti aziendali da capitalizzare. Il reddito aziendale è riferito concettualmente alla rendita del terreno e alla quasi rendita degli investimenti fondiari (capitale fondiario) Il procedimento di stima per capitalizzazione del redito si basa sul metodo della capitalizzazione diretta e sull analisi del flusso di cassa scontato Per la valutazione delle aziende agricole a ciclo di produzione annuo e a reddito costante si applica il metodo della capitalizzazione diretta Il reddito aziendale da capitalizzare può essere inteso come: il prezzo di uso del capitale fondiario rilevato sul mercato; il reddito aziendale afferente il capitale fondiario conferito nel processo produttivo dall impresa agricola proprietaria Dal canone di mercato, il reddito aziendale lordo si stima con il metodo del confronto di mercato Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei canoni di mercato di aziende agricole simili, negoziate di recente nello stesso segmento di mercato dell azienda da valutare Il reddito aziendale netto si determina con il bilancio immobiliare (preventivo, annuo, medio e ordinario) nel quale l attivo è costituito dal canone di mercato e da eventuali altre entrate e il passivo è rappresentato dalle spese di esercizio sostenute dal proprietario Dalla produzione aziendale, il reddito netto da capitalizzare si determina con la redazione del bilancio aziendale (preventivo, annuo, medio e ordinario) dell impresa agricola. Pagina 121 di 213

122 La valutazione delle aziende agricole destinate a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale richiede la distinzione tra coltivazioni di piante coetanee, coltivazione di piante disetanee e coltivazioni di piante disetanee a governo annuo La valutazione delle aziende agricole destinate a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante coetanee si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - l analisi del flusso di cassa scontato Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di aziende agricole negoziate di recente nello stesso segmento di mercato dell azienda da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono rappresentate indicativamente: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche locazionali, quali l ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazione/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative all altitudine, alla pendenza, alla giacitura e all esposizione del terreno; dalle caratteristiche tipologiche relative alla fertilità, all irrigazione, alla specie e alla cultivar coltivate, all età, al sesto di impianto; e dalle caratteristiche economiche Le coltivazioni poliennali con piante permanenti e coetanee presentano un reddito annuo variabile. L analisi del flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla costruzione del flusso di cassa dei redditi agricoli variabili del ciclo bioagronomico poliennale. I redditi netti si determinano con il bilancio aziendale La valutazione di aziende agricole destinate a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante disetanee si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - il metodo della capitalizzazione diretta; - l analisi del flusso di cassa scontato Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di mercato di aziende agrarie contrattate di recente nello stesso segmento di mercato dell azienda da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono indicativamente rappresentate: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche locazionali, quali l ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazione/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative alla pendenza, all altitudine, alla giacitura e all esposizione del terreno; dalle caratteristiche tipologiche relative alla fertilità, all irrigazione, alla specie e alla cultivar coltivate, alla composizione delle piante delle diverse età, al sesto di impianto; e dalle caratteristiche economiche Se le coltivazioni sono disetanee ma assestate in modo da fornire una produzione in pratica costante annualmente, nella determinazione del reddito da capitalizzare del terreno agricolo si applica il metodo della capitalizzazione diretta Se le coltivazioni poliennali con piante permanenti disuniformemente disetanee presentano un reddito annuo variabile, si applica l analisi del flusso di cassa scontato, che si basa preliminarmente sulla costruzione della serie temporale dei redditi agricoli del ciclo bio-agronomico poliennale. Pagina 122 di 213

123 Nell arboreto a governo annuo la superficie aziendale è suddivisa in lotti o particelle di terreno nello stesso numero degli anni previsti dal ciclo bio-agronomico della coltivazione. Di modo che le particelle presentano piante con età diversa e scalare tra le particelle, mentre all interno della particella le piante sono coetanee. In tal modo la produzione annuale dell azienda agraria tende ad assestarsi e divenire costante La valutazione delle aziende agricole destinate a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante sistemate a governo annuo si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - il metodo della capitalizzazione diretta. Terreni agricoli Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di aziende agricole negoziate di recente nello stesso segmento di mercato dell azienda da valutare Nella determinazione del reddito da capitalizzare del terreno agricolo si applica il metodo della capitalizzazione diretta La stima del valore di mercato dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo annuale, solitamente erbacee, con colture principali ed eventualmente colture intercalari, si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - il metodo della capitalizzazione diretta Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di terreni agricoli negoziati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da valutare Nella valutazione dei terreni agricoli a destinazione policolturale, il metodo del confronto di mercato si può basare sul sistema di ripartizione applicato alle superfici delle diverse colture Il metodo della capitalizzazione diretta si basa preliminarmente sulla determinazione del reddito agricolo da capitalizzare Il reddito lordo composto dal canone di mercato e da eventuali altre entrate si stima con il metodo del confronto di mercato Il MCA si fonda sulla rilevazione dei canoni di mercato di terreni agricoli negoziati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da valutare Il reddito netto si determina con la redazione del bilancio immobiliare (preventivo, annuo, medio e ordinario) dell impresa proprietaria. Pagina 123 di 213

124 4.15 La stima del valore di mercato dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, richiedono solitamente maggiori dotazioni di investimenti fondiari delle colture annuali, e comportano costi di disimpianto alla fine del ciclo La valutazione dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale richiede la distinzione tra coltivazioni di piante coetanee e coltivazioni di piante disetanee La valutazione dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante coetanee si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - l analisi del flusso di cassa scontato Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi dei terreni agricoli contrattati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da valutare Le coltivazioni poliennali con piante permanenti e coetanee presentano un reddito annuo variabile. L analisi del flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla costruzione della serie temporale dei redditi agricoli variabili del ciclo bioagronomico poliennale La valutazione dei terreni agricoli destinati a coltivazioni con ciclo produttivo poliennale, solitamente arboree e arbustive da frutto, con piante disetanee si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - il metodo della capitalizzazione diretta; - l analisi del flusso di cassa scontato Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi dei terreni agricoli contrattati di recente nello stesso segmento di mercato del terreno da valutare Se le piante sono uniformemente disetanee e il reddito da capitalizzare è costante, allora si applica il metodo della capitalizzazione diretta Se le coltivazioni poliennali con piante permanenti disuniformemente disetanee presentano un reddito annuo variabile, si applica l analisi del flusso di cassa scontato, che si basa preliminarmente sulla costruzione della serie temporale dei redditi agricoli variabili del ciclo bio-agronomico poliennale. Boschi e arboreti da legno 4.16 I terreni agricoli destinati a bosco e gli arboreti rivolti alla produzione di legname e ad altri prodotti secondari, presentano un ciclo produttivo poliennale e una stretta complementarità del complesso ecologico rappresentato dal suolo e dal soprassuolo La stima del valore di mercato dei boschi e degli arboreti da legno richiede la distinzione tra: i popolamenti di piante coetanee a produzione periodica, i popolamenti disetanei a produzione periodica e i popolamenti coetanei e disetanei assestati a prodotto annuo (Merlo). Il popolamento coeta- Pagina 124 di 213

125 neo riguarda la particella di bosco coetanea, il popolamento assestato riguarda intere aziende o unità di gestione assestate, dette comprese La valutazione di popolamenti boschivi coetanei si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - l analisi del flusso di cassa scontato Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di particelle, boschi o comprese contrattate di recente nello stesso segmento di mercato dell immobile agricolo da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono rappresentate indicativamente: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche locazionali, quali l ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazione/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative alla viabilità, all altitudine, alla pendenza, alla giacitura e all esposizione del terreno; dalle caratteristiche tipologiche relative alla fertilità, alle essenze forestali, all età, alla tecnica colturale; e dalle caratteristiche economiche I popolamenti boschivi coetanei presentano un reddito annuo variabile. L analisi del flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla costruzione della serie temporale dei redditi agricoli variabili del ciclo bio-agronomico poliennale La selvicoltura disetanea prevede una costante copertura del suolo con piante di varia dimensione ed età. Periodicamente si procede al taglio di curazione o da dirado del bosco. Nel taglio si abbattono piante che hanno superato il diametro di recidibilità assieme ad un certo numero di piante appartenenti alle classi diametriche inferiori in eccesso rispetto alla norma della distribuzione delle classi diametriche all interno del popolamento disetaneo La valutazione di popolamenti boschivi disetanei si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - l analisi del flusso di cassa scontato Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi di particelle, boschi o comprese contrattate di recente nello stesso segmento di mercato dell immobile agricolo da valutare. Le caratteristiche immobiliari di rilevante interesse sono rappresentate indicativamente: dalle caratteristiche superficiarie; dalle caratteristiche locazionali, quali l ubicazione e la distanza dal centro abitato e/o dagli impianti di valorizzazione/trasformazione dei prodotti agricoli; dalle caratteristiche posizionali relative alla viabilità, all altitudine, alla pendenza, alla giacitura e all esposizione del terreno; dalle caratteristiche tipologiche relative alla fertilità, alle essenze forestali, alle diverse età delle piante componenti, alla tecnica selvicolturale; e dalle caratteristiche economiche L analisi del flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla determinazione della serie temporale dei redditi agricoli variabili, tenendo conto della composizione per classi di età e diametriche delle piante, della produzione periodica del taglio di curazione, della provvigione della massa che rimane dopo la curazione e dei ricavi e delle spese annue. Soprassuolo Pagina 125 di 213

126 4.21 Il soprassuolo delle colture arboree da frutto e da legno è costituito dall alberatura considerata a se stante, facendo cioè astrazione dal suolo. Nei popolamenti boschivi coetanei, il soprassuolo è costituito dall alberatura. Ai fini della stima del valore di mercato, nei popolamenti boschivi disetanei si considera il soprassuolo del bosco quello che si forma durante il periodo di curazione oltre la provvigione La stima del valore di mercato del soprassuolo può essere richiesta per diversi fini pratici, nonostante che le piante arboree non possono essere cedute separatamente dal terreno. La loro valutazione ricorre ad esempio nella stima dei danni, nelle registrazioni contabili, ecc Il valore equo delle piantagioni rappresenta il valore aggiunto da esse apportato al terreno. Lo IAS 41 dispone di valutare le piantagioni al momento di impianto iniziale e al momento della stesura dello stato patrimoniale Il valore della terra nuda è il valore di mercato del terreno agricolo suscettivo di arborazione per la dotazione di investimenti fondiari, per la vocazione dei luoghi, per la fertilità, per la disponibilità di acqua di irrigazione e di sistemi di drenaggio, e per il generale contesto agricolo. I terreni suscettivi di arborazione rappresentano un segmento di mercato immobiliare a se stante, diverso da quello degli altri terreni anche se con le stesse dotazioni o in condizioni similari ma non destinabili all arborazione Il valore del suolo nudo forestale è il valore di mercato del terreno appena dopo il taglio e prima della rinnovazione. Talvolta il suolo nudo, nel caso di fustaie trattate a tagli successivi e nei cedui con rilascio di matricine, comprende le piante rilasciate secondo la tecnica selvicolturale La stima del valore della terra nuda e del valore del suolo nudo forestale si svolge con: - il metodo del confronto di mercato; - l analisi del flusso di cassa scontato (EVS 2003, GN 5.82) Il metodo del confronto di mercato si fonda sulla rilevazione dei prezzi dei terreni a- gricoli nudi suscettivi di arborazione e dei prezzi dei suoli da destinare al rimboschimento, contrattati di recente nel proprio segmento di mercato Nella stima del valore di mercato della terra nuda, l analisi del flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla determinazione delle serie temporali dei costi della fase improduttiva e dei ricavi netti delle altre fasi del ciclo bio-agronomico poliennale Nella stima del valore di mercato del suolo nudo forestale, l analisi del flusso di cassa scontato si basa preliminarmente sulla determinazione del costo di primo impianto, dai rinnovi successivi e dal prodotto di fine turno, e dalla serie dei ricavi e delle spese annuali Il valore del soprassuolo delle colture arboree da frutto si calcola secondo il criterio di stima del valore complementare inteso come differenza tra il valore di mercato del terreno arborato e il valore di mercato della terra nuda Il valore del soprassuolo del bosco si calcola secondo il criterio di stima del valore complementare inteso come differenza tra il valore di mercato del terreno arborato e il valore di mercato del suolo nudo. Pagina 126 di 213

127 4.29 I procedimenti di stima del valore del soprassuolo coetaneo si applicano agli arboreti, ai boschi, a gruppi di piante di una particella, alle alberature e alle singole piante. Investimenti fondiari 4.30 Gli investimenti fondiari sono costituiti dai capitali stabilmente investiti e immobilizzati nel suolo per aumentare la sua produttività. Gli investimenti fondiari presentano varia natura e comprendono diverse opere, costruzioni e interventi, quali ad esempio i fabbricati, le strade, le opere di drenaggio, le piante frangivento, le recinzioni, le terrazze, i ciglioni, gli interventi di spietramento e di ammendamento del terreno. Si tratta in genere di opere, costruzioni e interventi incorporati nel terreno, che o non possono essere separati o una volta separati perdono la loro efficienza tecnica (statico-strutturale e morfo-funzionale) ed economica, ossia non trovano impieghi alternativi e quindi non sono vendibili o in grado di erogare un reddito La stima del valore di mercato degli investimenti fondiari si svolge con: - il metodo del confronto di mercato se per le opere o le piantate vi sono evidenze di mercato; - il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito per gli investimenti per il quale è possibile e conducente costruire il flusso dei redditi; - il costo di ricostruzione deprezzato per gli investimenti fondiari soggetti a deprezzamento; - il costo di riproduzione per gli investimenti fondiari non soggetti a deprezzamento Gli investimenti fondiari possono essere inoltre valutati in ragione del loro apporto al valore di mercato del terreno agricolo o al valore di mercato dell azienda agraria. Impianti e macchinari annessi al terreno 4.33 L attività agricola si serve di impianti e di macchinari che non possono essere rimossi dal terreno, perché una volta separati perdono la loro efficienza tecnica (statico-strutturale e morfofunzionale) ed economica, ossia non trovano impieghi alternativi e quindi non risultano vendibili o in grado di erogare un reddito. Gli impianti e i macchinari sono spesso costruiti su specifiche indicazioni progettuali, adattati al particolare contesto aziendale e integrati in appropriate opere edilizie La stima del valore di mercato degli impianti e dei macchinari inamovibili si svolge con: - il metodo del confronto di mercato quando esiste il mercato proprio o un evidenza di mercato, tenendo conto dei costi di disarmo, di disimpianto e di ripiegamento e della funzionalità residua o ripristinabile in un altro luogo; - il metodo del costo di riproduzione deprezzato quando non esiste un mercato proprio o di riferimento o se non possono essere separati e disgiuntamente ceduti senza alterane le funzioni o se il distacco non è economicamente remunerativo (i costi di separazione superano il prezzo di cessione); - in termini del loro apporto al valore di mercato del terreno agricolo o al valore di mercato dell azienda agraria. Macchine e attrezzi 4.35 Le macchine e gli attrezzi possono essere stimati in base al valore di mercato, se non vi sono ragioni per il proprietario subentrante di pagarli una somma maggiore. Se sono legalmente legati all immobile agricolo, devono essere stimati al valore che aggiungono all immobile medesimo e in generale come gli altri investimenti (EVS 2003, GN 5.61). Pagina 127 di 213

128 Bestiame 4.36 Nell attività agricola, il bestiame è destinato principalmente alla produzione di latte, di carne e alla riproduzione. La valutazione del bestiame si basa essenzialmente sulle evidenze del mercato ove gli animali possono essere collocati vivi o morti. La valutazione prende in considerazione l attitudine produttiva, l età, le condizioni di vita, lo stato di salute, il pedigree e gli altri fattori di allevamento (EVS 2003, GN 5.56). Dove vi sono scarse evidenze del mercato, la valutazione può considerare verosimilmente la vendita del prodotto o della progenie e confrontare queste produzioni con prodotti, merci e servizi per i quali c è un evidenza del mercato La stima del valore di mercato del bestiame si può svolgere attraverso la capitalizzazione del flusso dei redditi futuri; questo approccio mira a considerare l incremento carneo, la produzione giornaliera di latte, le prestazioni riproduttive e la produzione di fibre, e per gli animali a fine carriera l eventuale valore di scarto (EVS 2003, GN 5.57). La valutazione del bestiame si può svolgere attraverso il costo di produzione del bestiame. Talvolta le indicazioni di valore ottenute con il metodo finanziario possono divergere da quelle ottenute con il costo di produzione. Se le circostanze suggeriscono di valutare in base al costo, il valutatore deve chiedersi se un prudente allevatore realmente sarebbe disposto a pagare la somma risultante dal costo. Questo modo di procedere può essere usato per un controllo incrociato sulle bolle occasionali dei mercati dei prodotti zootecnici, quando ad esempio in un particolare segmento di mercato con limitate scorte si genera una pressione della domanda (EVS 2003, GN 5.58). Prodotti in essere 4.38 I prodotti in essere riguardano una coltivazione appena avviata, le piante in crescita, la coltura in atto, i prodotti in via di maturazione e i prodotti prossimi alla raccolta. La stima del valore di mercato delle colture e dei prodotti in essere consiste nelle stabilire il loro valore in un momento intermedio del ciclo di produzione. Tale valutazione è richiesta ad esempio nella stima delle anticipazioni colturali nella cessione del terreno in un momento intermedio del ciclo produttivo e nella stima dei danni La valutazione dei prodotti in essere si può svolgere in base alle evidenze del mercato, quando esiste un mercato indipendente nel quale il prodotto intermedio può essere collocato. La valutazione delle colture e dei prodotti in essere senza un proprio mercato si svolge con la costruzione del flusso di cassa della coltura o del prodotto in via di maturazione. In linea generale si indica con il valore passato (o retrospettivo) la somma dei costi sostenuti dall inizio del ciclo produttivo fino al momento intermedio. Si indica con il valore futuro (o prospettivo) la differenza tra il valore previsto della produzione compiuta e i costi previsti necessari dal momento intermedio alla fine del ciclo produttivo per completare la produzione. In contabilità, per le colture e i prodotti in atto quest ultimo valore è indicato come valore netto di realizzo (IVS 2 3.6). Prodotti immagazzinati 4.40 La valutazione dei prodotti agricoli immagazzinati si svolge in base al valore di mercato o altrimenti in base al costo sostenuto e al valore di sostituzione (EVS 2003, GN 5.53) La stima del valore di mercato dei prodotti conservati soggetti a successive trasformazioni naturali o artificiali si può svolgere in base alle evidenze del mercato, quando esiste un mercato indi- Pagina 128 di 213

129 pendente nel quale il prodotto intermedio come tale può essere collocato. Altrimenti la valutazione dei prodotti conservati in fase di ulteriori trasformazioni si svolge con la costruzione del flusso di cassa del prodotto in via di trasformazione, con il valore passato e il valore futuro. La valutazione dei prodotti in fasi di ulteriori trasformazioni si può svolgere in base al valore di sostituzione di altri prodotti equivalenti per dati fini (alimentazione, concimazione, ecc.) tenendo conto della loro quantità e qualità (EVS 2003, GN 5.54). Annotazioni valutative 4.42 In un definito contesto rurale, i terreni agricoli spesso presentano condizioni di uniformità geo-pedologica e agronomica in un comune ambiente microclimatico. In questi contesti l esercizio dell agricoltura si svolge con soluzioni e scelte di impresa ricorrenti. In termini economici per questi terreni si possono realizzare condizioni di parità nella rendita di fertilità e nella rendita di posizione, che inducono un livellamento nei prezzi di mercato unitari. La stima del valore di mercato di questi appezzamenti si può basare sul prezzo di mercato unitario considerando la loro superficie a- graria. Si tratta di una semplificazione metodologica fondata sull impiego di un unico parametro di stima, rappresentato dalla superficie, e di una completa parità di condizioni delle altre caratteristiche, se non fosse che i prezzi degli immobili di confronto sono di solito riferiti a date antecedenti la data di stima Il Codice delle Valutazioni Immobiliari conferma come prioritaria l applicazione del metodo del confronto di mercato in presenza di una sola caratteristica (superficie agraria) quando sussiste la parità di condizioni per tutte le altre caratteristiche. Pagina 129 di 213

130 CAPITOLO 16 VALUTAZIONE DELLE QUOTE DI PROPRIETÀ CONDOMINIALE 1.0 Introduzione 1.1 La proprietà condominiale è una forma di proprietà molto diffusa per gli immobili urbani. L art del Cod. Civ. identifica se il contrario non risulta dal titolo di proprietà le «Parti comuni dell'edificio». La proprietà immobiliare in condominio comprende una parte esclusiva e una parte comune, per questa ultima parte le quote di diritto di ciascun proprietario sono predisposte in una apposita tabella millesimale, il cui impiego regola i rapporti giuridici e economici tra i proprietari. 1.2 Nonostante l importanza del ruolo svolto dalla tabella di proprietà e la rilevanza del contenzioso in merito all assegnazione e alla revisione delle quote, molto spesso il computo delle quote patrimoniali avviene seguendo procedimenti basati su indicazioni di grossolano fondamento logico e pratico. 1.3 Nella pratica professionale si utilizza un criterio convenzionale basato sul calcolo delle superfici delle unità immobiliari componenti l immobile condominiale. Si tratta di superfici immaginarie alle quali si attribuisce il compito di rappresentare il valore dell unità immobiliare, che non è e- spresso in termini monetari ma in metri quadrati fittizi. 1.4 Per un immobile condominiale composto di unità diverse (appartamenti, garage, botteghe, ecc.) la virtualizzazione delle superfici avviene in tre passaggi: nel primo passaggio si rilevano la superficie principale e le superfici secondarie (balconi, terrazze, ecc.) passando così alla superficie commerciale; nel secondo passaggio si considerano le differenti caratteristiche immobiliari (livello di piano, luminosità, ecc.) attraverso coefficienti di trasformazione delle superfici commerciali in superfici equivalenti per le caratteristiche considerate; nel terzo passaggio si tiene conto delle diverse destinazioni (abitazioni, negozi, garage, ecc.) con coefficienti di conversione delle superfici e- quivalenti in superfici virtuali. I coefficienti sono numeri puri fissati soggettivamente dall estensore delle quote millesimali con un vero e proprio expertise, che tramuta le superfici reali degli immobili in superfici virtuali attraverso la personale percezione del mercato immobiliare (capitolo 1). 1.5 Il risultato dell applicazione di queste tecniche di stima si traduce in tabelle millesimali di proprietà criptiche, nelle quali le quote sono presentate in un modo apodittico che al tempo stesso non ha bisogno di dimostrazione ed appare inconfutabile. 1.6 Dal punto di vista metodologico, tutto ciò accade principalmente perché si riteneva che alcune caratteristiche qualitative degli immobili (l orientamento, l esposizione, ecc.) non potessero essere stimate in termini monetari. Quindi per la valutazione di queste caratteristiche si è ripiegato sui coefficienti tecnici. 1.7 Il nostro Codice Civile pone il valore del diritto di proprietà sulle parti comuni in misura proporzionale al valore dell unità immobiliare del complesso condominiale. Tale valore deve sod- Pagina 130 di 213

131 disfare le condizioni: a) di esprimere i vantaggi e gli svantaggi dell unità condominiale rispetto alle altre in condizioni di ordinaria parità tecnologica, funzionale e di finiture; e b) di rappresentare un riferimento oggettivo per la stima e la verifica del valore medesimo. 1.8 La base del valore che soddisfa queste condizioni è il valore di mercato. 1.9 Il valore di mercato dell unità condominiale assolve entrambe le condizioni poiché riflette: a) la consistenza e la qualità dell immobile essendo funzione delle caratteristiche immobiliari e delle loro variazioni; e b) l apprezzamento oggettivo del mercato da parte della domanda e dell offerta Secondo questa impostazione, la tabella millesimale di proprietà varia quando mutano le condizioni del mercato immobiliare e i prezzi degli immobili, facendo modificare la misura economica dei vantaggi e degli svantaggi di un unità condominiale ordinaria rispetto alle altre Il Codice delle Valutazioni Immobiliari si pone l obiettivo di fornire indicazioni ai valutatori che devono stimare le quote condominiali di proprietà degli immobili. 2.0 Definizioni 2.1 La valutazione delle quote condominiali di proprietà si basa sul valore di mercato. 2.2 La quota millesimale di proprietà rappresenta l incidenza espressa in millesimi del valore di mercato della parte, costituita da una o più unità immobiliari, sul tutto rappresentato dal valore di mercato dell intero immobile in condominio. 2.3 Le unità immobiliari di un complesso condominiale presentano generalmente una molteplicità di destinazioni, di tipologie e di caratteri tecnici e economici. Di conseguenza la stima delle quote di proprietà riguarda la rilevazione di segmenti di mercato diversi, ove ricadono le diverse unità immobiliari La valutazione delle quote di proprietà degli immobili condominiali si svolge con riferimento ai segmenti di mercato definiti singolarmente nei loro parametri. 2.4 La valutazione delle quote di proprietà rientra nelle stime immobiliari su larga scala che utilizzano dati immobiliari comuni e metodologie estimative standard (capitolo 17). Le unità immobiliari oggetto di stima sono plurime, con diverse destinazioni e tipologie e sono stimate singolarmente. 2.5 Nell ambito dell immobile condominiale, i valori di mercato delle unità immobiliari componenti possono variare nel tempo con diversi andamenti concordi o divergenti, facendo variare l incidenza relativa dei valori delle unità immobiliari e quindi le loro quote condominiali di proprietà. 2.6 Le variazioni dei valori di mercato delle unità condominiali dipendono principalmente dalla destinazione degli immobili, dalla tipologia, dalla dimensione, dal regime di mercato, dai cicli di mercato e dall apprezzamento relativo delle caratteristiche degli immobili. Pagina 131 di 213

132 2.7 La stima delle quote condominiali di proprietà riguarda la valutazione del valore di mercato di ogni singola unità immobiliare con un procedimento offerto dalla metodologia estimativa, in quanto il problema di stima nel condominio rientra nel problema generale della valutazione. Tuttavia per la relativa uniformità presentata dalle unità condominiali, riguardo la localizzazione, la destinazione e la tipologia e per il coincidente momento di stima, la procedura di valutazione può seguire uno schema metodologico unico e sistematico. 2.8 La valutazione degli immobili condominiali si svolge con riferimento: - al valore di mercato; - ai criteri di stima; - ai procedimenti e ai metodi di stima. 2.9 I procedimenti di stima si classificano nel metodo del confronto di mercato, nei procedimenti per capitalizzazione del reddito e nel metodo del costo (di ricostruzione deprezzato) Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, che si svolge attraverso il confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare. Il metodo del confronto di mercato comprende principalmente (capitolo 8): - il market comparison approach (MCA) che si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili; - il sistema di stima che si basa su un sistema di equazioni lineari relative ai confronti tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili simili per le caratteristiche possedute; - il MCA e sistema di stima che si basa sulla rilevazione dei dati di mercato e sull integrazione del MCA e del sistema di stima; - il sistema di ripartizione che si basa su un sistema di equazioni lineari relative alla ripartizione del prezzo o del reddito o del costo totale di immobili di confronto Il MCA è il procedimento di stima multiparametrico che si presta pienamente alla valutazione delle quote condominiali di proprietà, considerando le molteplici caratteristiche delle unità componenti l immobile condominiale Nel metodo del confronto di mercato, il sistema di stima si presta pienamente alla valutazione delle quote condominiali di proprietà, considerando le molteplici caratteristiche delle unità componenti l immobile condominiale e in particolare quelle qualitative, altrimenti con valutabili Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito comprende i metodi che si basano sulla trasformazione del reddito di un immobile nel valore di mercato attraverso il saggio di capitalizzazione (capitolo 9) Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si articola: nel metodo della capitalizzazione diretta, nel metodo della capitalizzazione finanziaria e nell analisi del flusso di cassa scontato Il metodo del costo (di ricostruzione deprezzato) è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore del suolo edi- Pagina 132 di 213

133 ficato e del costo di ricostruzione dell opera o della costruzione, eventualmente deprezzato (capitolo 10). 3.0 Discussione 3.1 Nella pratica professionale corrente, la valutazione delle quote condominiali di proprietà si svolge con procedimenti ispirati a una circolare del Ministero dei lavori pubblici del 1926, riguardante le norme per i collaudi dei fabbricati di cooperative edilizie, fruenti di contributi statali, e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci assegnatari. Queste norme prevedono la misura delle superfici degli immobili e l applicazione di coefficienti numerici di conversione. Si osserva infatti che per questi fabbricati in condizioni di uniformità, legate alla tipologia edilizia, alla destinazione abitativa e alla localizzazione, e di limitazioni commerciali è plausibile il ricorso a un criterio convenzionale di ripartizione delle spese. 3.2 La procedura empirica di stima delle quote millesimali di proprietà ovviamente non indica le relazioni funzionali tra le caratteristiche immobiliari e il valore di mercato degli immobili, ma semplifica il calcolo con l impiego di coefficienti tecnici applicati alla consistenza dell unità immobiliare (superfici equivalente e virtuale) Questa procedura non si basa sulla rilevazione dei prezzi di mercato né delle quotazioni immobiliari, ma aggira il problema estimativo calcolando le superfici virtuali delle unità immobiliari piuttosto che i valori monetari Di conseguenza la quota millesimale si calcola con il rapporto tra la superficie virtuale della singola unità immobiliare e la somma totale delle superfici virtuali di tutto il condominio. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari propone la valutazione delle quote condominiali di proprietà in base al valore di mercato secondo un criterio di equità. 4.2 La stima delle quote condominiali di proprietà riguarda la valutazione del valore di mercato di ogni singola unità immobiliare, componente l immobile in comproprietà, con un procedimento offerto dalla metodologia estimativa. Rispetto alle altre stime, il procedimento razionale di stima delle quote può seguire uno schema metodologico unico e sistematico, poiché le unità immobiliari presentano una relativa uniformità riguardo la localizzazione, la destinazione e la tipologia, e per il coincidente momento di stima. 4.3 Il procedimento di stima delle quote condominiali riguarda una stima su larga scala, che può essere affrontata con procedimenti estimativi standard. 4.4 Ai fini della stima delle quote, le unità dell immobile condominiale sono classificate per categorie omogenee in relazione al segmento di mercato di appartenenza. 4.5 Per ciascuna categoria, la stima del valore di mercato si svolge singolarmente per ciascuna u- nità immobiliare componente l immobile o il complesso condominiale. Pagina 133 di 213

134 4.6 Nell ambito dell immobile condominiale, la quota di proprietà di ciascuna unità immobiliare si calcola razionalmente secondo il riparto diretto semplice applicato ai valori di mercato, come rapporto tra il valore di mercato della singola unità immobiliare e la somma dei valori di mercato di tutte le unità immobiliari componenti il condominio. La quota di proprietà può essere presentata in millesimi. 4.7 In termini sintetici, la procedura di stima razionale delle quote condominiali di proprietà si articola nelle seguenti fasi: il censimento delle unità immobiliari componenti il condominio; la classificazione delle unità immobiliari secondo categorie omogenee, individuate principalmente per la destinazione, la tipologia e la dimensione; la rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato, relativi a ciascuna categoria omogenea di unità immobiliari, nei corrispondenti segmenti di mercato immobiliare; la stima singola del valore di mercato di ciascuna delle unità immobiliari componenti ciascuna categoria omogenea; la redazione della tabella dei valori di mercato delle unità immobiliari; la compilazione della tabella delle quote millesimali razionali di proprietà secondo il riparto diretto semplice; l individuazione delle quote di diritto secondo i proprietari condomini; l allibramento delle quote per unità immobiliari alle quote di diritto dei singoli proprietari. 4.8 Il Rapporto di valutazione deve riportare tra l altro (capitolo 11): - la base della valutazione; - il criterio o i criteri di stima; - il procedimento o i procedimenti e il metodo o i metodi di valutazione applicati nella stima sistematica delle unità immobiliari; - le valutazioni svolte singolarmente per ogni unità immobiliare condominiale, nell ambito della categoria omogenea di appartenenza; - la tabella sinottica dei valori di mercato delle unità immobiliari, delle quote millesimali razionali di proprietà, delle quote di diritto secondo i proprietari condomini; - l iscrizione delle quote per unità immobiliari alle quote di diritto dei singoli proprietari. Pagina 134 di 213

135 CAPITOLO 17 STIME SU LARGA SCALA (MASS APPRAISAL) 1.0 Introduzione 1.1 Le stime immobiliari su larga scala (mass appraisal) riguardano il processo di valutazione di un definito insieme di immobili, con l impiego di dati immobiliari comuni e di metodologie valutative standard. L insieme di immobili può comprendere sia le unità immobiliari di un fabbricato o di un isolato sia l intero patrimonio immobiliare nazionale. Le unità immobiliari sono stimate singolarmente. 1.2 Le finalità delle stime immobiliari su larga scala sono molteplici e legate tra l altro al rinnovo urbano, alle ri-negoziazioni dei prestiti, alle rivalutazioni periodiche di repertori di valori, ecc. 1.3 Ai fini amministrativi, si ritiene che il processo di valutazione su larga scala degli immobili faciliti la perequazione, la distribuzione di benefici finanziari e la riscossione dei tributi da parte delle autorità statali (IVS GN 13, 1.2). 1.4 I risultati delle valutazioni su larga scala possono essere impiegati per studi statistici ed economici applicati al settore immobiliare. 1.5 Nel settore bancario, al fine di un adeguata sorveglianza sui beni immobili offerti in garanzia, la Banca d Italia prevede che il valore di questi immobili sia verificato a scadenze periodiche regolari, o più frequentemente nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative, utilizzando anche metodi statistici (Banca D Italia, Regole generali, punto d). 1.6 I metodi applicati nelle stime su larga scala mirano a fornire valutazioni immobiliari affidabili, che siano immediatamente disponibili e a buon mercato, consentendo una stima rapida ed economica e una misura del rischio di investimento. 1.7 Nel nostro Paese le valutazioni su larga scala sono poco o affatto conosciute e in pratica non sono applicate. Le stime fiscali degli immobili a destinazione ordinaria sono svolte con il metodo per classi e tariffe che stima gli immobili riuniti in categorie e classi catastali e impiega un sistema di tariffe. Le stime fiscali degli altri immobili (a destinazioni speciale e particolare) si basano sulla stima diretta del reddito di ogni singola unità immobiliare una volta classificata nella propria categoria. 1.8 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari prende in considerazione i metodi di valutazione immobiliare su larga scala riconosciuti in campo internazionale. 1.9 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari non si occupa delle stime per finalità fiscali su larga scala rimandando su questo argomento agli standard catastali internazionali (International Association Of Assessing Officers). Pagina 135 di 213

136 2.0 Definizioni 2.1 Valutazione su larga scala. La pratica di valutare gruppi di immobili ad una determinata data con una sistematica e uniforme applicazione di metodi di valutazione e di tecniche che consentono la verifica statistica e l analisi dei risultati (IVS GN 13, 3.3). 2.2 La base delle valutazioni su larga scala è il valore di mercato. Il concetto di valore di mercato è riconosciuto come base di valutazione nella maggior parte degli stati (IVS GN 13, 1.5; 5.3.1). Laddove la valutazione su larga scala è svolta ai fini fiscali e amministrativi, le basi del valore sono generalmente definite dalle leggi in materia. 2.3 Processo di valutazione su larga scala. Il processo di valutazione su larga scala include: l identificazione dell insieme degli immobili da valutare e di ciascun immobile; la definizione dell ambito di mercato; l identificazione delle caratteristiche della domanda e dell offerta che influenzano la formazione del valore nel definito ambito di mercato; la rilevazione dei dati e delle informazioni di mercato; l analisi estimativa dei dati rilevati attraverso: l applicazione dei procedimenti e dei metodi estimativi; oppure lo sviluppo di un modello che riflette la relazione fra le caratteristiche immobiliari e il valore di mercato; la calibrazione del modello per determinare il contributo delle singole caratteristiche immobiliari; l applicazione dei risultati ottenuti con il modello alle caratteristiche degli immobili da valutare; la convalida del processo di valutazione su larga scala adottato, incluse le misure di performance; la rassegna dei risultati della valutazione su larga scala (IVS GN 13, 1.4; 3.4). 2.4 Standard di rilevazione. Le prescrizioni tecnico-pratiche e metodologiche per la rilevazione e la presentazione dei dati immobiliari ai fini della stima degli immobili. 2.5 Sistema di rilevazione. Rilevazione e raccolta dei parametri dei segmenti di mercato, dei dati immobiliari puntuali e delle altre informazioni di mercato, al fine di elaborare statistiche e indici economico-estimativi e di supportare l attività professionale nella stima e nel management immobiliari (capitolo 6). Pagina 136 di 213

137 2.6 Sistema di valutazione automatizzato (Automated Valuation Model, AVM). Software di calcolo con basi matematiche, che produce una stima del valore di mercato basata sull analisi del mercato immobiliare locale, sui parametri di mercato e sulle caratteristiche degli immobili, utilizzando informazioni raccolte preventivamente e separatamente. 2.7 Computer Assisted Mass Appraisal (CAMA). Il termine originariamente era usato per le stime fiscali degli immobili. Il CAMA è un processo che usa un sistema di componenti integrati e di strumenti software necessari per supportare la stima di un universo di immobili attraverso l uso di modelli matematici, che rappresentano la relazione tra il valore di mercato degli immobili e la loro domanda e offerta. Il CAMA mira ad assistere il valutatore nella stima del valore di mercato degli immobili Il CAMA è una forma di AVM che usa uno o più modelli (in genere modelli edonici, modelli basati sul confronto di mercato e serie temporali). 2.8 Ambito di mercato. L ambito di mercato è costituito da due o più segmenti di mercato prescelti ai fini dell analisi estimativa e statistica. I segmenti di mercato che compongono l ambito di mercato sono segmenti di mercato simili nei parametri, che in genere possono essere specificati nel metodo di valutazione e nel modello AVM insieme alle caratteristiche immobiliari. I principali parametri del segmento di mercato sono ad esempio la tipologia edilizia, la dimensione e la localizzazione L ambito di mercato può essere formato dal singolo segmento di mercato immobiliare. 2.9 I requisiti metodologici essenziali della stima su larga scala sono: - la fissazione della base di valutazione e del criterio o dei criteri di stima; - la rilevazione dei dati di mercato veri e delle caratteristiche immobiliari multiple; - la scelta dei procedimenti, dei metodi e dei modelli di stima in grado di riflettere e simulare il mercato; - l applicazione dei procedimenti, dei metodi e dei modelli di stima; - la verifica dei procedimenti, dei metodi e dei modelli di stima e dei risultati della valutazione; - l immediata comprensione dei risultati del processo di valutazione da parte degli operatori, dei tecnici professionisti, dei clienti e dei contribuenti Calibrazione. Il processo di analisi di un set di immobili e di dati di mercato per determinare i parametri specifici che operano in un modello valutativo (IVS GN 13, 3.2) Le valutazioni su larga scala possono essere svolte con l assistenza di computer. La metodologia computerizzata ha reso il processo di valutazione su larga scala più efficiente e diffuso. Le banche dati e le applicazioni computerizzate sono usate per l archiviazione dei dati, la mappatura, l analisi dei dati e l esame dei risultati (IVS GN 13, 1.6) L archiviazione dei dati si è evoluta dall uso di metodi manuali alla creazione di banche di dati che facilitano la valutazione computer-assisted, spesso incorporando sistemi di informazione geografica (GIS) (IVS GN 13, 5.1.1). 3.0 Discussione Pagina 137 di 213

138 3.1 La stima su larga scala provvede a stimare i valori e i canoni di mercato degli immobili nel modo il più possibile fedele ai prezzi e ai fitti di mercato, principalmente per il fatto che questi sono i dati reali e il punto di riferimento per qualsiasi stima e decisione di investimento e di risparmio. 3.2 Le unità immobiliari oggetto di stima possono essere omogenee (per destinazione, localizzazione e tipologia) ed eterogenee (tutte le unità immobiliari di un edificio, di un quartiere, di una città, ecc.). 3.3 I dati immobiliari sono rilevati puntualmente e sistematicamente con un criterio estimativo o statistico-estimativo. 3.4 La scelta dei procedimenti, dei metodi e dei modelli di stima è correlata agli obiettivi della valutazione, ai mezzi e alle risorse disponibili e al contesto immobiliare. 3.5 Le metodologie valutative prevedono l applicazione di standard di rilevazione, di routine di analisi estimative e statistiche e di controlli dei risultati delle stime. 3.6 Lo standard dei dati immobiliari si riferisce alla rilevazione e alla raccolta di dati e di informazioni relativi al mercato immobiliare I parametri dei segmenti e degli ambiti di mercato sono rilevati con apposite schede (capitolo 6) I dati immobiliari sono rilevati attraverso apposite schede di rilevazione (capitolo 6) La rilevazione dei dati immobiliari sottostà alle regole sulla privacy e tratta le informazioni confidenziali con la massima riservatezza La rilevazione dei dati immobiliari deve comprendere riscontri incrociati e verifiche dirette dei dati confidenziali al solo fine di comprovarne la veridicità (capitolo 6) La rilevazione dei dati immobiliari comporta la preliminare definizione di misure di difettosità e di soglie di ammissibilità. 3.7 La stima immobiliare su larga scala si può affrontare con due differenti approcci metodologici fermi restando i principi valutativi e le basi del valore L approccio estimativo applica i procedimenti e i metodi previsti dagli standard valutativi (metodo del confronto di mercato, procedimento di capitalizzazione del reddito e metodo del costo), come ad esempio avviene nelle stime dei valori di mercato delle unità condominiali ai fini della determinazione delle quote millesimali di proprietà (capitolo 16). Un edificio condominiale può raffigurare l estrema esemplificazione dell approccio estimativo che può essere esteso agli immobili di un isolato, di un quartiere, di una città e così di seguito. Metodologicamente si tratta di un processo ripetitivo, svolto immobile per immobile su una base campionaria di immobili di confronto di prezzo o di canone di mercato noti. Il processo di valutazione è favorito dalla definizione di routine di calcolo e dall impiego di strumenti informatici. Pagina 138 di 213

139 Il processo di valutazione riguarda tipicamente un segmento di mercato ma può essere esteso a due o più segmenti di mercato costituenti un ambito di mercato. In questa circostanza i segmenti di mercato simili nei parametri possono essere specificati nello stesso metodo insieme alle caratteristiche immobiliari comuni ai due segmenti. I parametri del segmento di mercato che possono confluire nel metodo di stima sono ad esempio la tipologia edilizia, la dimensione e la localizzazione, o qualsiasi altro parametro di cui si possa stimare il prezzo o il reddito marginale L approccio statistico-estimativo riguarda i modelli di valutazione automatizzata. 3.8 All approccio estimativo della stima su larga scala si possono ascrivere i sistemi di valutazione che usano il metodo della comparazione diretta (direct market method) dell immobile da valutare con immobili comparabili circostanti di prezzo noto e recente. L immobile è valutato in base alle caratteristiche maggiormente ricorrenti e con eventuali successivi adattamenti per le caratteristiche particolari. Questi sistemi di valutazione operano anche on-line e fanno riferimento a banche di dati pubblici o privati. Sul piano commerciale offrono il servizio di valutazione a banche, imprese, investitori e a singoli soggetti. Possono stimare il valore di mercato e il prezzo di offerta corrente di un immobile e fornire anche altre informazioni e statistiche e talvolta piante e foto e altri servizi collaterali (calcolo del mutuo, assicurazioni, ecc.). Questi sistemi operano per varie tipologie di immobili e per diverse destinazioni talvolta con algoritmi brevettati spesso tenuti segreti. 3.9 All approccio statistico-estimativo appartengono i modelli di valutazione automatizzati (AVM) che sono un applicazione dei principi e delle tecniche delle stime su larga scala, nelle quali i dati sono analizzati per campioni di immobili al fine di sviluppare modelli che possono essere applicati a immobili simili che ricadono nello stesso ambito di mercato La caratteristica distintiva di un AVM è la stima del valore di mercato eseguita con modelli matematici Lo scopo di un AVM è fornire una stima credibile, affidabile ed economica del valore di mercato in un determinato momento I valori determinati con un AVM, una volta verificatane l affidabilità e la conformità agli standard valutativi, sono considerati stime immobiliari I modelli di valutazione automatizzata sono sviluppati e utilizzati nel settore pubblico e nel settore privato Gli AVM sono applicabili a qualsiasi tipo di immobile per il quale si abbiano adeguate e sufficienti informazioni di mercato e siano disponibili i dati del segmento di mercato o di un definito ambito di mercato di appartenenza L unità elementare di riferimento degli AVM è l ambito di mercato costituito da due o più segmenti di mercato prescelti ai fini dell analisi statistica ed estimativa svolta dagli AVM. I segmenti di mercato che compongono l ambito di mercato sono segmenti di mercato simili nei parametri, che in genere possono essere specificati nello stesso modello degli AVM insieme alla caratteristiche immobiliari. I parametri del segmento di mercato che possono confluire nel modello degli AVM sono ad esempio la tipologia edilizia, la dimensione e la localizzazione. Pagina 139 di 213

140 Alcuni AVM permettono al valutatore di selezionare i dati di confronto sulla base per esempio della distanza dall immobile da valutare, della dimensione o dell epoca di interventi edilizi. L abilità di un valutatore di cambiare i parametri di selezione dell AVM può influenzare la decisione del valutatore di usare i risultati del modello (USPAP, Understanding and Control of the AVM AO-18) Per gli immobili residenziali l ambito di mercato può coincidere con una porzione di un area urbana o di una data area rurale Per gli immobili commerciali e industriali l ambito di mercato può essere comunale, regionale o anche nazionale, dipendendo dalla rilevanza attribuita dagli investitori e dagli operatori del mercato Sebbene lo sviluppo di AVM richieda analisi specializzate al fine di assicurare la qualità della stima, questi modelli sono caratterizzati dall uso e dall applicazione di tecniche statistiche e matematiche. Questo li distingue dai metodi di valutazione tradizionali, nei quali il valutatore ispeziona fisicamente l immobile con il sopralluogo e conta più sull esperienza e sul giudizio per analizzare i dati immobiliari e per compiere una stima del valore di mercato Vi sono numerosi strumenti statistico-matematici impiegati per la stima immobiliare su larga scala basati sull elaborazione dei dati di mercato. I modelli di statistica multivariata e principalmente l analisi di regressione multipla (modelli edonici) sono tra i modelli più diffusi. Altri modelli ricorrono a schemi e a logiche mutuate da altri tipi di analisi applicate nella stima immobiliare (fuzzy logic system, rough set theory, neural network, analytic hierarchy process, ecc.). Particolare interesse rivestono i modelli geo-statistici multifunzionali basati sulle implicazioni spaziali delle stime. Talvolta si tratta di modelli allo stadio sperimentale. La loro accettazione non è universale e vi sono modelli in uso altrettanto idonei ai fini valutativi. 4.0 Applicazione 4.1 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari presenta le stime immobiliari su larga scala secondo due approcci metodologici: il primo approccio estimativo è riferito ai procedimenti e i metodi di stima stabiliti per il singolo immobile o per un asset immobiliare (metodo del confronto di mercato, procedimento di stima per capitalizzazione del reddito e metodo del costo); il secondo approccio statistico-estimativo è riferito all impiego di modelli di valutazione automatizzata. Approccio estimativo 4.2 Le fasi di applicazione dell approccio estimativo nelle stime su larga scala sono in sintesi le seguenti: - Identificazione dell immobile; - Assunzioni; - Gestione dei dati e analisi della qualità; - Stratificazione; - Analisi estimativa; - Test di verifica e garanzia di qualità; - Difesa del valore. Pagina 140 di 213

141 4.2.1 Identificazione dell immobile. In un problema di valutazione, la prima fase consiste nell identificare l immobile che deve essere valutato. L identificazione normalmente riguarda le planimetrie, i dati e i titoli di proprietà legale e il titolare o i titolati dei diritti alla data di stima. I database dei dati immobiliari riportano in genere l uso attuale degli immobili al momento della rilevazione. Per gli immobili caratterizzati da situazioni atipiche che condizionano il valore di mercato, riguardanti potenzialità di valorizzazione o forme di obsolescenza funzionale o necessità di interventi straordinari, il valutatore deve evidenziare la condizione potenziale, unica o particolare e deve predisporre un criterio per tenerne conto nella stima del valore di mercato Assunzioni. La documentazione a supporto delle stime deve contenere tutte le assunzioni, le condizioni limitanti speciali, le assunzioni straordinarie e le condizioni ipotetiche Gestione dei dati e analisi della qualità. La credibilità di qualsiasi valutazione dipende dalla accuratezza dei dati rilevati. I dati per la stima ricadono in due categorie generali: dati immobiliari e dati sui segmenti di mercato Stratificazione. La stratificazione è il processo di raggruppamento di due o più segmenti di mercato per costruire l ambito di mercato per la l analisi estimativa Analisi estimativa. L analisi estimativa riguarda l elaborazione dei dati con l impiego dei procedimenti e dei metodi di stima Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato di un immobile, basato sul confronto tra l immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto contrattati di recente e di prezzo o di canone noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare (Figura 17.1). Il metodo del confronto di mercato si svolge in due fasi: una fase è volta a identificare gli immobili comparabili; l altra fase opera gli aggiustamenti per le differenze tra l immobile oggetto di stima e gli immobili comparabili. La prima fase può includere il calcolo di una misura di variabilità Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito comprende i metodi di capitalizzazione del reddito che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento di stima per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione (Figura 17.2). Il metodo principale è rappresentato dal metodo della capitalizzazione diretta applicato al reddito netto o al reddito lordo, il primo con il saggio di capitalizzazione netto, il secondo con il moltiplicatore del reddito Il metodo del costo mira a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell edificio, eventualmente diminuito del deprezzamento maturato al momento della stima (Figura 17.3) Test di verifica e garanzia di qualità. Il procedimento e il metodo di stima devono essere testati per assicurarsi che abbiano raggiunto gli standard richiesti per il loro utilizzo. Ciò Pagina 141 di 213

142 si esegue attraverso diagnostiche statistiche e lo studio dei rapporti (ratio study), nei quali i valori stimati sono comparati ai prezzi osservati (prezzi di mercato e canoni di affitto). Il test si svolge su un campione separato rappresentato da un gruppo di immobili che non sono stati utilizzati nel processo di calibrazione e che presentano prezzi o canoni di mercato noti Difesa del valore. I valutatori devono essere preparati a difendere i valori ottenuti con i procedimenti e i metodi estimativi. Il processo di difesa del valore inizia con il controllo dell accuratezza dei dati. Se il valore stimato sembra essere irragionevole o incoerente con le evidenze del mercato, la stima non è affidabile e deve essere scartata o corretta e la causa dell errore deve essere investigata ed eliminata. 4.3 Nelle stime immobiliari su larga scala il metodo del confronto di mercato è ampiamente diffuso anche nelle sue varianti che in genere considerano misure statistiche di similarità tra gli immobili di confronto e l immobile da valutare e l applicazione integrata con l analisi di regressione multipla. Approccio statistico-estimativo 4.4 Le fasi di applicazione di un AVM nelle stime su larga scala sono in sintesi le seguenti: - Identificazione dell immobile; - Assunzioni; - Gestione dei dati e analisi della qualità; - Stratificazione; - Specificazione del modello; - Calibrazione del modello; - Test del modello e garanzia di qualità; - Applicazione del modello e verifica del valore; - Difesa del valore Identificazione dell immobile. In un problema di valutazione, la prima fase consiste nell identificare l immobile che deve essere valutato. L identificazione normalmente riguarda le planimetrie, i dati e i titoli di proprietà legale e il titolare o i titolati dei diritti alla data di stima. I database dei dati immobiliari riportano in genere l uso attuale degli immobili al momento della rilevazione. Per gli immobili caratterizzati da situazioni atipiche che condizionano il valore di mercato, riguardanti potenzialità di valorizzazione o forme di obsolescenza funzionale o necessità di interventi straordinari, il valutatore può scegliere di applicare l AVM all immobile, ma la condizione potenziale, unica o particolare deve essere evidenziata e deve essere predisposto un criterio per tenerne conto nella stima del valore di mercato Assunzioni. La documentazione a supporto dell AVM deve contenere tutte le assunzioni, le condizioni limitanti speciali, le assunzioni straordinarie e le condizioni ipotetiche Gestione dei dati e analisi della qualità. La credibilità di qualsiasi valutazione dipende dalla accuratezza dei dati rilevati. I dati per la stima ricadono in due categorie generali: dati immobiliari e dati sui segmenti di mercato. Gli strumenti statistici computerizzati usati per gli AVM offrono l opportunità di individuare i dati mancanti o quelli fuori range (outliers) o inconsistenti. I sistemi di informazione geografica possono aiutare nello screening dei dati Specificazione del modello. La specificazione del modello è il processo di determinazione della configurazione (la struttura del modello) dell AVM. Gli AVM basati su strumenti Pagina 142 di 213

143 statistici che utilizzano le caratteristiche immobiliari, possono essere classificati in additivi, moltiplicativi e ibridi. Gli analisti devono scegliere le caratteristiche immobiliari da includere negli AVM. L obiettivo è includere le caratteristiche immobiliari rilevanti nella formazione del valore da stimare, cogliendone le relazioni nel mercato immobiliare Stratificazione. La stratificazione è il processo di raggruppamento di due o più segmenti di mercato per costruire l ambito di mercato per la l analisi statistico-estimativa svolta con gli AVM. La stratificazione può iniziare con la tipologia edilizia e riguardare la dimensione, l area geografica e il numero di compravendite disponibili per ciascun segmento di mercato componente Calibrazione del modello. La calibrazione di un AVM basato su strumenti statistici è il processo di determinazione dei coefficienti delle caratteristiche o delle variabili che devono essere incluse oppure eliminate perché ad esempio statisticamente non significative. Diversi strumenti statistici possono essere utilizzati per calibrare un AVM Test del modello e garanzia di qualità. Un AVM deve essere testato per assicurarsi che abbia raggiunto gli standard richiesti per il suo utilizzo. Ciò si esegue attraverso diagnostiche statistiche e lo studio dei rapporti (ratio study), nei quali i valori stimati o interpolati sono comparati ai prezzi osservati (prezzi di mercato e canoni di affitto). Il test si svolge su un campione separato rappresentato da un gruppo di immobili che non sono stati utilizzati nel processo di calibrazione. Gli immobili del gruppo presentano prezzi o canoni di mercato noti Applicazione del modello e verifica del valore. Una volta esaminato e convalidato, l AVM può essere applicato per stimare il valore di mercato di altri immobili dello stesso tipo nel segmento o nell ambito di mercato per il quale è stato costruito il modello. È buona pratica ad esempio compiere una verifica sistematica dei valori generati con immobili appartenenti allo stesso quartiere. Questo offre l opportunità di assicurare che i dati siano accurati, e permette di operare aggiustamenti individuali a immobili con caratteristiche uniche o soggetti a speciali influenze Difesa del valore. Gli analisti devono essere preparati a difendere i valori ottenuti attraverso gli AVM. Il processo di difesa del valore inizia con il controllo dell accuratezza dei dati. Se il valore stimato sembra essere irragionevole o incoerente con le evidenze del mercato, la stima dell AVM non è affidabile e deve essere scartata o corretta e la causa dell errore deve essere investigata ed eliminata. 4.5 Gli AVM sono basati sul direct market method (IAAO Standard on Automated Valuation Models). Sono classificati come AVM anche i tre approcci valutativi (sales comparison approach, income approach e cost approach) Il direct market method richiede la specificazione e la calibrazione di un solo modello per predire direttamente il valore ricercato. Il modello può assumere tre forme: la forma additiva (o lineare), la forma moltiplicativa e la forma ibrida (o non lineare). Fondamentalmente, in un modello additivo il contributo di ciascuna variabile è sommato al contributo delle altre. In un modello moltiplicativo, i contributi delle variabili sono moltiplicati. Nei modelli ibridi si considerano componenti additive e moltiplicative I modelli additivi hanno la forma schematica seguente: Pagina 143 di 213

144 V B0 B1 X1 B2 X 2... Bn X n, dove: - V = Valore di mercato; - B 0 = Costante; - X i = Variabile indipendente generica (caratteristica immobiliare); - B i = Coefficiente della variabile generica L analisi statistico-estimativa dell AVM provvede a calcolare i coefficienti delle variabili del modello (equazione) in base ai dati immobiliari rilevati. Il valore di mercato di ogni singolo immobile è calcolato introducendo le sue caratteristiche nel modello (interpolazione) In un modello moltiplicativo il contributo delle variabili piuttosto che essere aggiunto è moltiplicato: V B1 B Bn 1 2 n B X X X, dove: - V = Valore di mercato; - B 0 = Costante; - X i = Variabile indipendente generica (caratteristica immobiliare); - B i = Coefficiente della variabile generica. In questa formula ciascuna variabile è elevata alla potenza corrispondente. Il processo può anche essere invertito per una e per tutte le variabili nel modo seguente: V X1 X Xn 1 2 n B B B B, dove: - V = Valore di mercato; - B 0 = Costante; - X i = Variabile indipendente generica (caratteristica immobiliare); - B i = Coefficiente della variabile generica L analisi statistico-estimativa dell AVM provvede a calcolare i coefficienti delle variabili del modello (equazione) in base ai dati immobiliari rilevati. Il valore di mercato di ogni singolo immobile è calcolato introducendo le sue caratteristiche nel modello (interpolazione) Una specificazione generale di un modello ibrido che separa il valore di mercato nel valore del fabbricato, nel valore del terreno edificato e nelle altre componenti immobiliari (ad esempio una dépendance) è il seguente: dove: V GQ FQ FA TQ TA OA, Pagina 144 di 213

145 - V = Valore di mercato; - Π GQ = Produttoria delle variabili qualitative generali; - Π FQ = Produttoria delle variabili qualitative del fabbricato; - Σ FA = Sommatoria delle variabili additive del fabbricato; - Π TQ = Produttoria delle variabili qualitative del terreno; - Σ TA = Sommatoria delle variabili additive del terreno; - Σ OA = Sommatoria delle altre variabili additive. 4.6 Le misure della performance delle stime su larga scala si svolgono con lo studio dei rapporti (ratio study). 4.7 Lo studio dei rapporti compara i valori stimati A e i prezzi di mercato S definendo il rapporto elementare per ogni singolo immobile. Il rapporto per l immobile generico j, con j=1,2,..,m, con valore stimato A j e prezzo di mercato S j è pari a: A j / S j. 4.8 La performance della stima su larga scala si misura rispetto: - al livello di stima, che rappresenta l errore di stima: A j S j - all uniformità di stima che rappresenta la variabilità dell errore di stima. 4.9 Le misure di perfomance fanno riferimento a un gruppo di immobili, considerando la divergenza tra i valori (o i redditi) stimati e i prezzi di mercato (o i canoni). Il gruppo di immobili è definito essenzialmente: - per tipo di contratto, - per localizzazione, - per destinazione, - per tipologia edilizia e immobiliare Il livello di stima si riferisce alla divergenza tra i valori (o i redditi) stimati e i prezzi di mercato (o i fitti) di un definito gruppo di immobili L uniformità di stima riguarda l equità all interno di un gruppo di immobili e tra i gruppi di immobili. L uniformità di stima all interno del gruppo si misura con le differenze tra ogni rapporto e il rapporto medio del gruppo. L uniformità di stima tra i gruppi si misura con le differenze tra i loro livelli di stima L uniformità tra i gruppi può essere analizzata nei termini di equità orizzontale ed equità verticale: - l equità orizzontale riguarda il confronto dei rapporti tra gruppi di immobili; - l equità verticale concerne il campo di variazione dei prezzi degli immobili; generalmente le stime degli immobili di maggior valore riportano rapporti più bassi rispetto agli immobili di minore valore, in questo caso le stime sono considerate regressive, mentre nel caso opposto le stime sono considerate progressive se gli immobili di maggior valore sono sovrastimati rispetto agli immobili di minor valore. Pagina 145 di 213

146 4.13 Misure del livello di stima. Statisticamente, le misure centrali offrono un indicazione del livello complessivo delle valutazioni per un gruppo di immobili. Le misure del livello di stima sono: - la mediana, ~ A / S ( A / S ) / Frequenza cumulata = 0,5. - la media semplice che esprime il rapporto medio del gruppo di immobili: A / S m A j / S j j 1 m. - la media ponderata che esprime il rapporto medio del gruppo di immobili ponderato per i prezzi di mercato: A / S m A j j 1 m S j j Misure dell uniformità di stima. Le misure dell uniformità di stima sono: - il campo di variazione: A / S max A / S min. - il coefficiente di dispersione COD che è calcolato in base agli scostamenti dei rapporti dalla mediana: COD 100 ~ A / S m A j j 1 / S j m ~ A / S. Pagina 146 di 213

147 - il coefficiente di variazione COV che è calcolato in base agli scostamenti dei rapporti dalla media: COV m A j 100 j 1 A / S / S j A / S m il differenziale di prezzo (price-related differential) PRD che è calcolato dal rapporto tra il rapporto medio e il rapporto medio ponderato: PRD A / S A / S m A j / S j j 1 m m S j j 1 m A j j Non è necessario che il valutatore conosca nel dettaglio o sia capace di spiegare l algoritmo dell AVM o la complessità delle sue formule statistiche e matematiche. È necessario invece che il valutatore sia in grado di descrivere il processo di svolgimento dell AVM e di verificare che i suoi risultati siano costanti e che riflettano fedelmente il comportamento di mercato per l immobile da valutare (USPAP, Understanding and Control of the AVM, AO-18) L osservanza del Codice di Condotta è dovuta dai valutatori che svolgono stime su larga scala riguardo il processo di valutazione e l uso del computer e dei modelli generati da computer (IVS GN 13, 1.8). Pagina 147 di 213

148 Figura 17.1 Mass appraisal con il metodo del confronto di mercato. INPUT DATI m Tabella dei dati del MCA Prezzo A B C j PREZZO PREZZO A PREZZO B PREZZO C CARATTERISTICA 1 CRT 1A CRT 1B CRT 1C CRT 1 Tabella di valutazione del MCA PREZZO CORRETTO P A P B P C V j V 2 V 1 OUTPUT VALORI Pagina 148 di 213

149 Figura 17.2 Mass appraisal con il metodo della capitalizzazione diretta. INPUT DATI DATI Tabella dei dati del MCA m Canone A B C j CANONE CANONE 1A CANONE 1B CANONE 1C CARATTERISTICA 1 CRT 1A CRT 1B CRT 1C CRT 1 Tabella di valutazione del MCA CANONE CORRETTO R A R B R C Canoni e Prezzi Reddito R j Saggio i j V j = R j / i j V j V 2 V 1 OUTPUT VALORI Pagina 149 di 213

150 Figura 17.3 Mass appraisal con il metodo del costo. INPUT DATI m Tabella dei dati del MCA j Prezzo A B C PREZZO PREZZO A PREZZO B PREZZO C CARATTERISTICA 1 CRT 1A CRT 1B CRT 1C CRT 1 Tabella di valutazione del MCA PREZZO CORRETTO T A T B T C Valore del terreno T j Costo di costruzione Costo C j Deprezzamento Deprezzamento D j V j = T j + C j D j V j V 2 V 1 OUTPUT VALORI Pagina 150 di 213

151 CAPITOLO 18 LA VALUTAZIONE DEI PROGRAMMI E DEI PROGETTI (STUDIO DI FATTIBILITÀ) 1.0 Introduzione 1.1 La sostenibilità economica dei programmi e dei successivi progetti costituisce il presupposto essenziale per il reperimento delle risorse (non solo finanziarie) necessarie per l attuazione del processo edilizio incentrato su diverse fasi di analisi e valutazione dell investimento. La finalità della valutazione è diversa in funzione delle diverse fasi del processo decisionale (ex ante, in itinere, ex post) Ex ante La valutazione nella fase di programmazione dell iniziativa comprende Studi di opportunità, Studi fattibilità, la redazione del Documento programmatico: Documento preliminare all avvio della progettazione (Dpp), che è finalizzato a verificare se l iniziativa è fattibile in termini urbanistici, tecnici, di disponibilità di risorse, di tempi, di caratteristiche di rispondenza alle esigenze (sette classi di esigenze di cui alla norma UNI 8289:1981). Nella fase di programmazione il costo globale degli interventi, somma del costo di produzione, del costo di gestione nella vita utile ipotizzata, del costo finale, detratto il valore residuo, deve essere preventivato sulla base dati relativi ad interventi omogenei per natura, caratteristiche e specificità ambientali e territoriali. Per i contratti pubblici di lavori, servizi e forniture, il relativo Codice prevede che il Costo globale sia preventivato in fase di redazione del Dpp per costituire un dato di ingresso per la progettazione In itinere Durante la fase inerente la redazione/implementazione del progetto la finalità della valutazione ha come obiettivo centrale il monitoraggio costante della coerenza del programma realizzativo (tempi e funzioni previste nel diagramma di Gantt) con lo stato d avanzamento dei lavori Ex post La valutazione è effettuata successivamente al completamento dell opera in funzione della verifica finale delle previsioni urbanistiche, delle caratteristiche tecnicoedilizie, urbanistiche, economiche-finanziarie del manufatto al fine di correlare i risultati attesi con eventuali criticità e/o anche risultati non corrispondenti alle prestazioni attese. 1.2 La valutazione economica dei progetti edilizi viene realizzata con livelli successivi di approfondimento in base al livello di progettazione dell iniziativa edilizia, tenendo presente quanto dispone il Comma 1, Art Quadri economici (art. 17, d.p.r. n. 554/1999) del Regolamento: I quadri economici degli interventi sono predisposti con progressivo approfondimento in rapporto al livello di progettazione al quale sono riferiti e con le necessarie variazioni in relazione alla specifi- Pagina 151 di 213

152 ca tipologia e categoria dell intervento stesso e prevedono la seguente articolazione del costo complessivo: a.1) lavori a misura, a corpo, in economia; a.2) oneri della sicurezza, non soggetti a ribasso d asta; b) somme a disposizione della stazione appaltante per: 1- lavori in economia, previsti in progetto ed esclusi dall appalto, ivi inclusi i rimborsi previa fattura; 2- rilievi, accertamenti e indagini; 3- allacciamenti ai pubblici servizi; 4- imprevisti; 5- acquisizione aree o immobili e pertinenti indennizzi; 6- accantonamento di cui all articolo 133, commi 3 e 4, del codice; 7- spese di cui agli articoli 90, comma 5, e 92, comma 7-bis, del codice, spese tecniche relative alla progettazione, alle necessarie attività preliminari, al coordinamento della sicurezza in fase di progettazione, alle conferenze di servizi, alla direzione lavori e al coordinamento della sicurezza in fase di esecuzione, all assistenza giornaliera e contabilità, l importo relativo all incentivo di cui all articolo 92, comma 5, del codice, nella misura corrispondente alle prestazioni che dovranno essere svolte dal personale dipendente; 8- spese per attività tecnico amministrative connesse alla progettazione, di supporto al responsabile del procedimento, e di verifica e validazione; 9- eventuali spese per commissioni giudicatrici; 10- spese per pubblicità e, ove previsto, per opere artistiche; 11- spese per accertamenti di laboratorio e verifiche tecniche previste dal capitolato speciale d appalto, collaudo tecnico amministrativo, collaudo statico ed altri eventuali collaudi specialistici; 12- I.V.A., eventuali altre imposte e contributi dovuti per legge. 1.3 Il Regolamento di attuazione ed esecuzione del Codice dei contratti pubblici - Comma 13, Art Disposizioni preliminari per la progettazione dei lavori e norme tecniche (artt. 15 e 16, d.p.r. n. 554/1999), recita: La redazione dei progetti delle opere o dei lavori complessi ed in particolare di quelli di cui all articolo 3, comma 1, lettere l) ed m), è svolta preferibilmente impiegando la tecnica dell analisi del valore per l ottimizzazione del costo globale dell intervento. In tale caso le relazioni illustrano i risultati di tali analisi. (D.P.R. n. 207/2010, G.U. n. 288 del ) Il Comma 14 specifica che: Qualora siano possibili più soluzioni progettuali, la scelta deve avvenire mediante l impiego di una metodologia di valutazione qualitativa e quantitativa, multicriteri o multiobiettivi, tale da permettere di dedurre una graduatoria di priorità tra le soluzioni progettuali possibili. Pagina 152 di 213

153 1.4 Il Codice delle Valutazioni Immobiliari ai fini del conseguimento dei migliori output in termini qualitativi e quantitativi, anche al fine di favorire l applicazione della normativa nazionale di riferimento, prende in considerazione i metodi di valutazione immobiliare dei progetti d investimento riconosciuti internazionalmente, definendo in particolare le caratteristiche essenziali del Documento programmatico: Documento preliminare all avvio delle progettazione (Dpp). 2.0 Definizioni 2.1 La redazione del Documento prorgrammatico: Documento preliminare all avvio della progettazione (Dpp) implica il coinvolgimento di numerose professionalità, tempi e significative risorse e richiede che in precedenza sia verificata la finalità dell idea programmatica mediante Studi di opportunità e Studi di fattibilità. Verificata l eventuale impraticabilità dell iniziativa (per ragioni economiche, tecniche, urbanistico-legali, ecc.), si procederà ad ulteriori approfonditi studi oppure all annullamento del programma, evitando di procedere alla progettazione/realizzazione di un intervento che pur risultando fattibile sotto alcuni aspetti potrebbe risultare non sostenibile e/o non realizzabile nel rispetto delle condizioni necessarie per la sostenibilità dello sviluppo o comunque per altri aspetti. 2.2 I livelli di programmazione dell iniziativa Studi di opportunità (SdO), basati su un analisi schematica delle attività da sviluppare al fine della trasformazione della iniziale idea programmatica in una proposta di investimento Studi di prefattibilità (SdP), articolati in un approfondimento e una elaborazione sufficientemente dettagliata dell iniziale idea programmatica-progettuale, al fine di verificare se sussistono le premesse per intraprendere uno Studio di fattibilità Studi di fattibilità (SdF), si sostanziano in un livello complesso di individuazione, analisi e strutturazione dell iniziativa Documento Programmatico (DP) definito e precisato nei contenuti dal Codice dei contratti pubblici e dal relativo Regolamento di attuazione (in precedenza richiamati), come Documento preliminare all avvio della progettazione (Dpp). 2.3 L inizio della fase di progettazione con l elaborazione degli elaborati preliminari del progetto implica l avvio di un ulteriore fase di valutazione, la quale non necessariamente conduce alla realizzazione dell opera, che implicherebbe ulteriori costi La Guida all analisi costi-benefici dei progetti di investimento, adottata dalla Commissione Europea, contempla per ogni progetto almeno tre alternative: Pagina 153 di 213

154 alternativa do nothing, cioè opzione del non intervento; alternativa del do minimum, cioè opzione del minimo indispensabile; alternativa del do something (o alternativa ragionevole, un progetto basato su di una alternativa tecnologica o di concetto) L alternativa del non intervenire è l approccio base dell analisi del progetto e mira a confrontare almeno due situazioni, quella con e quella senza il progetto. È anche chiamata scenario inerte (inertial scenario). Per esempio, per collegare due territori, l opzione do nothing implica l utilizzazione del servizio di trasporto marittimo esistente (traghetto), l alternativa do minimum potrebbe comportare la riorganizzazione/innovazione del servizio esistente, per cui il progetto potrebbe prevedere la costruzione di un ponte pedonale oppure anche fruibile da automezzi Il calcolo degli indicatori di performance economici e finanziari deve essere realizzato sulla base delle differenze tra l alternativa do something e quella do nothing oppure do minimum. 2.4 L importanza strategica degli Studi di fattibilità (SdF) è stata ribadita dal Legislatore nazionale in fase di promulgazione del Codice del contratti pubblici (D.lgs. 163/2006 e successive modificazioni) nonché nel relativo Regolamento d attuazione ed esecuzione. 2.5 L Art. 14 del sopra richiamato Regolamento di attuazione ed esecuzione del Codice dei contratti pubblici 2 inerente gli Studi di fattibilità ne definisce espressamente le caratteristiche. In particolare, al Comma 1. dispone che il medesimo si compone di una relazione illustrativa contenente: le caratteristiche funzionali, tecniche, gestionali, economico-finanziarie dei lavori da realizzare; l analisi delle possibili alternative rispetto alla soluzione realizzativa individuata; la verifica della possibilità di realizzazione mediante i contratti di partenariato pubblico privato di cui all articolo 3, comma 15-ter, del Codice dei contratti pubblici; l analisi dello stato di fatto, nelle sue eventuali componenti architettoniche, geologiche, socio-economiche, amministrative; 2 Cfr.: Titolo II Progettazione e verifica del progetto; Capo I Progettazione; Sezione I Disposizioni generali; Art Studio di fattibilità Pagina 154 di 213

155 2.5.5 la descrizione, ai fini della valutazione preventiva della sostenibilità ambientale e della compatibilità paesaggistica dell intervento, dei requisiti dell opera da progettare, delle caratteristiche e dei collegamenti con il contesto nel quale l intervento si inserisce, con particolare riferimento alla verifica dei vincoli ambientali, storici, archeologici, paesaggistici interferenti sulle aree o sugli immobili interessati dall intervento, nonché l individuazione delle misure idonee a salvaguardare la tutela ambientale e i valori culturali e paesaggistici. 2.6 Sostenibilità finanziaria. Il piano finanziario dovrebbe dimostrare la sostenibilità finanziaria, cioè che il progetto non rischia di rimanere a corto di liquidi; la cadenza delle entrate e delle uscite di fondi può essere cruciale nella realizzazione del progetto. Il promotore dovrebbe mostrare come, nell orizzonte temporale del progetto, le fonti di finanziamento (comprendenti le entrate e qualsiasi altro trasferimento in denaro) corrispondano adeguatamente ai pagamenti anno per anno. La sostenibilità finanziaria è verificata se il flusso netto di cassa generata cumulata è positivo per tutti gli anni considerati. 3.0 Discussione 3.1 I sistemi di valutazione. I principali criteri di valutazione dei progetti (economica, finanziaria, multicriteriale) sono basati su criteri e procedimenti estimativi e matematica finanziaria. Pagina 155 di 213

156 Figura 18.1 Quadro si sintesi dei sistemi di valutazione. Analisi Costi-Benefici (ACB) VALUTAZIONE ECONOMICA Analisi Costi-Ricavi (ACR) VALUTAZIONE FINANZIARIA Studio di Fattibilità (SdF) Project Financing (PF) Analisi del Valore (AV) per ottimizz. Costo globale intervento VALUTAZIONE MULTICRITERIALE Analytic Hierarchy Process (AHP) applicato al confronto a coppie delle alternative decisionali con sistema di criteri pesati percentualmente 3.3 I vincoli del progetto. La realizzazione di un progetto di sviluppo edilizio implica il rispetto di vincoli riferibili a quattro macroaree: Risorse (e Sostenibilità economica), ovvero l individuazione, il reperimento e la gestione delle risorse (economiche finanziarie, professionali, tecniche) anche mediante strumenti quali il Project financing Cost Engineering, ovvero la quantificazione dei costi, il cost analysis, il cost control, l analisi rischi del processo edilizio espressi in termini di costo; Tempi, riferiti alla pianificazione delle attività, delle tempistiche e delle fasi del progetto; Prestazioni, con riferimento alla Norma UNI ISO Sistemi di Gestione per la Pagina 156 di 213

157 Qualità. Linee Guida per la Gestione per la Qualità nei Progetti. La realizzazione di un o- biettivo è assoggettata alla correlazione esistente tra numerosi Vincoli del progetto: risorse, tempi, costi, prestazioni. 3.4 È essenziale considerare che la variazione di uno dei vincoli interferisce direttamente o indirettamente sugli altri. Ad esempio la dilatazione dei tempi di realizzazione (per cause inerenti l iter autorizzativo, ovvero a ritardi nella realizzazione dell opera, ecc.) comporta un diretto riverbero sui costi che si dilateranno simmetricamente (es. per costi di manodopera, noleggio macchinari, interessi passivi, ecc.). Ne consegue che sin dalla fase della elaborazione dello studio di fattibilità risulta fondamentale l individuazione e la definizione puntuale delle componenti del progetto in termini di tempistiche, costi, risorse e prestazioni. Figura 18.2 Il tetraedro, ovvero le quattro facce di un poliedro che costituiscono la sintesi delle criticità implicite nella realizzazione di in progetto edilizio. RISORSE Individuazione, reperimento e gestione delle risorse (economiche finanziarie, professionali, tecniche). Project financing. Sostenibilità economica PRESTAZIONI Qualità del processo. Qualità del prodotto (q. architettonica, edilizia, strutturale; efficienza energetica) 2 Fonte: G. Bambagioni Quaderni di Economia Immobiliare Nella valutazione dell'efficacia di progetti, programmi e di interventi le principali metodologie adottate sono sostanzialmente due: metodi monetari e metodi non monetari. 3 Quaderni di Economia Immobiliare QEI, n.14/2010 Pagina 157 di 213

158 3.1.1 Metodi monetari. Sono basati sui principi dell economia del benessere: Analisi costi-benefici (ACB) che vengono applicati, prevalentemente, nella valutazione di progetti finalizzati al miglioramento di un servizio ambientale. Per analisi dei costi-benefìci deve intendersi la Tecnica di analisi economica per la valutazione dei costi e dei benefici sociali di un'attività economica intrapresa da un'azienda privata, dal governo o da un ente pubblico. Essi sono costi e benefici esterni, cioè ricadenti su terzi che non hanno alcuna parte nell'attività in oggetto. L'analisi si avvale di diversi metodi per risolvere il problema di tradurre in quantità misurabili monetariamente i costi e i benefici intangibili Metodi non monetari. Metodologie basate sulla teoria delle decisioni e su modelli specifici di molte discipline: Analisi multicriteriale (AMC), utilizzata, in genere, ai fini della Valutazione di Impatto Ambientale (VIA) e nella pianificazione territoriale. L analisi Multicriterio come indica la Guida all analisi costi-benefici della Commissione UE (DG Politica Regionale e Coesione) prende in considerazione simultaneamente una molteplicità di obiettivi in relazione all intervento valutato. Consente di considerare nell analisi dell investimento anche obiettivi del programmatore pubblico che non possono essere inclusi nell analisi finanziaria ed economica, per esempio l equità sociale, la tutela ambientale, le pari opportunità. 3.2 Secondo la tecnica dell Analisi del valore (AV) i costi vengono relazionati alle funzioni tramite due fattori: il primo di carattere tecnico-funzionale da determinare per soddisfare alle esigenze dei fruitori e degli utilizzatori; il secondo di ordine economico-gestionale, assumendo a riferimento Ambiti Funzionali Omogenei con le relative Utilità ed i relativi Costi globali. 3.3 Il giudizio di valore nella pratica estimativa risulta probabilistico e non deterministico e viene espresso nell ambito della permanenza delle condizioni, mentre tutti i fattori tecnico-economici che intervengono nella stima vanno considerati con caratteristiche di ordinarietà. 4.0 Applicazione 4.1 Per il Codice delle Valutazioni Immobiliari le fasi e le caratteristiche strutturali di articolazione dello studio di fattibilità sono di seguito sintetizzate: relazione illustrativa generale; relazione tecnica; elaborati progettuali; elaborato tecnico-economico. 4.2 Relazione illustrativa generale Quadro conoscitivo. L inquadramento territoriale e socio-economico dell area oggetto dell intervento comprende: 4 Definizione dell Enciclopedia Treccani Pagina 158 di 213

159 Stralcio del piano regolatore generale comunale, Planimetria del terreno (o rilievo topografico o corografia), Estratto di Piano Regolatore Generale e Norme Tecniche di Attuazione (al fine della verifica della compatibilità con gli strumenti urbanistici); Analisi dell effetto che l intervento edilizio potrebbe produrre sull ambiente sia sotto l aspetto socio-economico che con riferimento al contesto produttivo e commerciale esistente Analisi della domanda e dell offerta. Lo studio delle dinamiche della domanda e dell offerta attuale, nonché di quella futura, in riferimento a: Al bacino d utenza; Alla stima dei bisogni dell utenza mediante utilizzo di parametri fisici riferiti alla specifica tipologia dell intervento, quali i flussi di traffico e il numero di accessi; All individuazione, in termini quantitativi e di gradimento, dell offerta attuale e di quella prevista nei medesimi settori dell intervento Analisi delle alternative progettuali. Differenti progetti implicano differenti impatti sulla funzionalità dell opera, sui costi, sui tempi di realizzazione Individuazione delle alternative progettuali dal punto di vista delle scelte tecnologiche, organizzative e finanziarie; Matrice delle alternative progettuali Studio d impatto ambientale. Si tratta di uno studio dell impatto ambientale riferito alla soluzione progettuale individuata e alle possibili soluzioni alternative, comprendente: Una analisi sommaria degli aspetti geologici, geotecnici, idraulici, idrogeologici, desunti dalle cartografie disponibili o da interventi già realizzati ricadenti nella zona; La verifica dei vincoli ambientali, storici, archeologici, paesaggistici interferenti sulle aree o sugli immobili interessati dall intervento. Pagina 159 di 213

160 4.3 Relazione tecnica Caratteristiche funzionali e tecniche dei lavori da realizzare. È necessaria una rappresentazione ampia delle caratteristiche previste dal progetto, delle specificità tecniche e delle implicazioni che le medesime caratteristiche comportano Valutazione preventiva della sostenibilità ambientale. La descrizione, ai fini della e della compatibilità paesaggistica ed ambientale dell intervento, identifica i requisiti dell opera da progettare e comprende: - le caratteristiche dei collegamenti con il contesto nel quale l intervento si inserisce - nonché delle misure idonee a salvaguardare la tutela ambientale i valori culturali e paesaggistici. In particolare si ritiene opportuna: la descrizione dettagliata di eventuali impatti paesaggistici dovute all opera e misure compensative da prendersi con: a) verifica della compatibilità dell opera con il quadro normativo e con gli strumenti di pianificazione; b) analisi dei principali elementi del paesaggio e dei beni culturali (valorizzazione del contesto, riflessi negativi, ecc.); c) documentazione fotografica del sito la descrizione dettagliata di eventuali impatti ambientali dovuti all opera ed eventuali misure compensative da assumersi con: a) verifica della compatibilità ambientale dell opera con il quadro normativo e con gli strumenti di pianificazione in materia ambientale; b) analisi delle principali componenti ambientali presenti nel territorio quali fattori di utilizzo non sostenibile delle risorse (idriche, energetiche, ecc.) elementi di criticità, ecc.; c) descrizione sintetica dei parametri macro-localizzativi dell opera (interazione con le componenti ambientali, eco-efficienza, ecc.); d) descrizione delle principali modificazioni previste sull ambiente (pressione sulle risorse naturali, qualità della vita) e) indicazione delle principali misure previste per eliminare o mitigare gli effetti negativi sull ambiente f) rappresentazione degli eventuali rischi ambientali. Pagina 160 di 213

161 Impatti ambientali e servizi ambientali nel progetto Appendice E della Guida all analisi costi-benefici della Commissione Europea - DG Politica Regionale e di Coesione Gli impatti ambientali rilevanti dei grandi progetti riguardano queste dimensioni: Acqua: qualità e disponibilità di risorse idriche di superficie e sottosuolo; Inquinamento atmosferico: inquinamento urbano dell aria e emissioni di gas che causano effetto serra; Inquinamento del suolo: contaminazione causata da sostanze chimiche e metalli pesanti; Rifiuti: produzione e trattamento di rifiuti urbani e industriali; Perdita di biodiversità; Deterioramento del paesaggio; Rischi tecnologici e naturali; Rumore e salute umana. Gli impatti ambientali influiscono sulla produzione di beni e servizi consumati dai consumatori o utilizzati come input dai produttori. Esempi di servizi ambientali diretti o indiretti prodotti dall ecosistema sono: Produzione diretta di ossigeno, acqua, cibo fresco, foraggio e fertilizzanti, risorse genetiche, benzina e energia, materie prime; Servizi indiretti quali la regolazione del ciclo idrologico, bacini idrici e rifornimento di acqua dal sottosuolo; regolazione del clima, conservazione e riciclo del nutrimento, produzione di biomassa, produzione di fertilizzanti, assimilazione di rifiuti, mantenimento della diversità biologica e così via Analisi delle tecniche costruttive. Si richiede una analisi sommaria delle tecniche costruttive e l indicazione delle norme tecniche da applicare Cronoprogramma. L utilizzo di tecniche specifiche, quale lo strumento di controllo della produzione costituito dal Diagramma di Gantt, consente una rappresentazione analitica delle scadenze temporali delle attività da porre in essere nei tempi appropriati. Una pianificazione adeguata delle funzioni e delle fasi del processo edilizio consente di comprimere i tempi di realizzazione dell opera e, pertanto, incide direttamente sul costo complessivo delle medesima Stima sommaria dei costi dell intervento. La stima del costi dell intervento deve avvenire secondo le modalità di cui all articolo 22, comma 1; Pagina 161 di 213

162 L Art. 22, Comma 1, del Regolamento specifica che: Il calcolo sommario della spesa è effettuato, per quanto concerne le opere o i lavori, applicando alle quantità caratteristiche degli stessi, i corrispondenti prezzi parametrici dedotti dai costi standardizzati determinati dall'osservatorio. In assenza di costi standardizzati, applicando parametri desunti da interventi similari realizzati, ovvero redigendo un computo metrico estimativo di massima Con l individuazione delle Categorie di opere generali e specializzate come classificate in base all allegato A del Regolamento I relativi importi devono essere determinati mediante l applicazione delle quote di incidenza delle corrispondenti lavorazioni rispetto al costo complessivo. I prezzi parametrici sono dedotti dai costi standardizzati determinati dall'osservatorio dei lavori pubblici (istituito presso l Autorità per la vigilanza sui contratti pubblici di lavori, servizi e forniture) ovvero, in assenza di costi standardizzati, applicando parametri desunti da interventi similari realizzati, oppure redigendo un computo metrico estimativo di massima (per funzioni o destinazioni), esplicitando parametri tecnici, quantità e costi E opportuno considerare non soltanto i costi dell investimento e i costi di esercizio ma ricomprendere, nei costi totali, anche le spese sostenute una tantum nella fase di avviamento del progetto, quali le spese per assunzioni e formazione di personale, licenze, studi preliminari di progettazione o altri studi tecnici, stanziamenti per il capitale di esercizio E necessario quantificare nel tempo presente, ai fini della corretta quantificazione dei costi aggiuntivi conseguenti le variazioni/revisioni dei prezzi (tra cui i materiali, e la manodopera) l andamento statistico dei costi in correlazione con le attese inflazionistiche previste per il tempo necessario per il completamento dell opera. 4.4 Elaborati progettuali Gli elaborati grafici del progetto preliminare, ai sensi dell art. 21 del Regolamento, sono costituti dagli elaborati grafici, redatti in scala opportuna e debitamente quotati, con le necessarie differenziazioni in relazione alla dimensione, alla categoria e alla tipologia dell intervento, e tenendo conto della necessità di includere le misure e gli interventi di compensazione ambientale e degli eventuali interventi di ripristino, riqualificazione e miglioramento ambientale e paesaggistico, con la stima dei relativi costi, sono costituiti salva diversa motivata determinazione del responsabile del procedimento in conformità di quanto disposto dall articolo 93, comma 2, del Codice dei contratti pubblici Per opere e lavori puntuali: Pagina 162 di 213

163 1) dallo stralcio degli strumenti di pianificazione territoriale e di tutela ambientale e paesaggistica, nonché degli strumenti urbanistici generali ed attuativi vigenti, sui quali sono indicate la localizzazione dell intervento da realizzare e le eventuali altre localizzazioni esaminate; 2) dalle planimetrie con le indicazioni delle curve di livello in scala non inferiore a 1:2.000, sulle quali sono riportati separatamente le opere ed i lavori da realizzare e le altre eventuali ipotesi progettuali esaminate; 3) dagli elaborati relativi alle indagini e studi preliminari, in scala adeguata alle dimensioni dell opera in progettazione: - carta e sezioni geologiche; - sezioni e profili geotecnici; - carta archeologica; - planimetria delle interferenze; - planimetrie catastali; - planimetria ubicativa dei siti di cava e di deposito; 4) dagli schemi grafici e sezioni schematiche nel numero, nell articolazione e nelle scale necessarie a permettere l'individuazione di massima di tutte le caratteristiche spaziali, tipologiche, funzionali e tecnologiche delle opere e dei lavori da realizzare, integrati da tabelle relative ai parametri da rispettare; Per opere e lavori a rete: 1) dalla corografia generale di inquadramento dell opera in scala non inferiore a 1: ; 2) dalla corografia contenente l'indicazione dell'andamento planimetrico dei tracciati esaminati con riferimento all'orografia dell'area, al sistema di trasporti e degli altri servizi esistenti, al reticolo idrografico, in scala non inferiore a 1:25.000; 3) dallo stralcio degli strumenti di pianificazione territoriale e di tutela ambientale e paesaggistica, nonché degli strumenti urbanistici generali ed attuativi vigenti, sui quali sono indicati i tracciati esaminati. 4) dalle planimetrie con le indicazioni delle curve di livello, in scala non inferiore a 1:10.000, sulle quali sono riportati separatamente i tracciati esaminati; 5) dalle planimetrie su foto mosaico, in scala non inferiore a 1:10.000, sulle quali sono riportati separatamente i tracciati esaminati; 6) dai profili longitudinali altimetrici dei tracciati esaminati in scala non inferiore a 1:10.000/1000; 7) dagli elaborati relativi alle indagini e studi preliminari, ed in particolare: - carta e sezioni geologiche, geomorfologiche e idrogeologiche in scala non inferiore a 1:10.000/1000; - planimetria idraulica in scala non inferiore a 1:10.000; - sezioni geotecniche con indicazione delle unità stratigrafiche omogenee sotto il profilo fisicomeccanico, delle principali grandezze fisiche e proprietà indice, non- Pagina 163 di 213

164 ché del regime delle pressioni interstiziali nel volume significativamente interessato dall opera in scala non inferiore a 1:5.000/500; - carta archeologica in scala non inferiore a 1:25.000; - planimetria delle interferenze in scala non inferiore a 1:10.000; - corografia in scala non inferiore a 1: con l ubicazione dei siti di cava e di deposito; - planimetria dei siti di cava e di deposito in scala non inferiore a 1:10.000; - sistemazione tipo aree di deposito; 8) dalle planimetrie con le indicazioni delle curve di livello, in scala non inferiore a 1:5.000, per il tracciato selezionato; la scala non dovrà essere inferiore a 1:2.000 per le tratte in area urbana. La planimetria dovrà contenere una rappresentazione del corpo stradale, ferroviario o idraulico e degli sviluppi di tutti gli assi di progetto, calcolati in base alle caratteristiche geometriche assunte. Dovranno essere rappresentate le caratteristiche geometriche del tracciato e le opere d arte principali; 9) dalle planimetrie su foto mosaico, in scala non inferiore a 1:5.000, del tracciato selezionato; 10) dai profili longitudinali altimetrici delle opere e dei lavori da realizzare in scala non inferiore a 1:5.000/500, contenenti l indicazione di tutte le opere d arte previste, le intersezioni con reti di trasporto, di servizi e/o idrologiche, le caratteristiche geometriche del tracciato; per le tratte in area urbana la scala non dovrà essere inferiore a 1:2000/200; 11) da sezioni tipo idriche, stradali, ferroviarie e simili in scala non inferiore ad 1:200 nonché uguali sezioni per le eventuali altre ipotesi progettuali esaminate; 12) da sezioni trasversali correnti, in numero adeguato per una corretta valutazione preliminare delle quantità da utilizzare nella quantificazione dei costi dell opera; 13) da elaborati che consentano, mediante piante, prospetti e sezioni in scala adeguata, la definizione di tutti i manufatti speciali che l intervento richiede; 14) da e- laborati che riassumono i criteri di sicurezza previsti per l esercizio dell infrastruttura; 15) da elaborati tipologici che consentano, mediante piante, prospetti e sezioni in scala adeguata, la definizione di tutte le opere correnti e minori che l intervento richiede; 16) da elaborati che consentano, mediante schemi, piante e sezioni in scala adeguata, la definizione delle componenti impiantistiche presenti nel progetto. I valori minimi delle scale contenuti nel presente comma possono essere variati su indicazione del responsabile del procedimento Procedure Si ritiene necessaria una gestione del progetto che utilizzi tecniche proprie del Project Management (PM) che, tra l altro applica il Work Breakdown Structure (WBS) ai fini della rappresentazione strutturata delle attività di un progetto. Pagina 164 di 213

165 La gestione efficiente ed efficace delle procedure comporta la descrizione puntuale di tutti i vincoli che gravano sull opera, dei tempi e delle competenze necessarie per sviluppare l iter progettuale-autorizzativo-realizzativo, con particolare riferimento alla: descrizione dei passaggi normativi e procedurali che si intendono attuare per superarne l esistenza; indicazione delle interferenze con altri enti e le tempistiche previste, con particolare riferimento agli adempimenti tecnici, amministrativi e procedurali; valutazione dell esistenza o meno di competenze tecniche e gestionali (ovvero con indicazione delle procedure necessarie per la loro acquisizione). 4.5 Elaborato tecnico-economico La documentazione tecnico-economica contempla l elaborazione di una serie di documenti, costituiti dalla: verifica della possibilità di realizzazione mediante concessione rispetto all appalto. La concessione delle opere realizzate in concessione, come avviene nel caso della finanza di progetto, consente sovente di fruire della leva del capitale privato e, pertanto, autofinanziare l opera analisi della fattibilità finanziaria (costi e ricavi) con riferimento alla fase di costruzione e, nel caso di concessione, alla fase di gestione verifica della sostenibilità finanziaria dell opera comporta una: Definizione del bacino di utenza dell opera, analisi della domanda potenziale e dei competitori presenti. (L arco temporale di riferimento è, mediamente, di 20 anni); Stima dei potenziali utenti dell opera in programma (analisi della domanda e dell offerta); Sostenibilità dei costi e copertura finanziaria; Piano finanziario dell opera, con l analisi costi-ricavi. In particolare, in base all analisi della domanda e dell offerta, del modello gestionale dell opera e nella fattibilità tecnica, occorre quantificare: - i costi d investimento (stima del costo di realizzazione opera) e gli oneri finanziari connessi all esposizione per la realizzazione; - i costi di esercizio complessivi (compresa gestione e manutenzione ordinaria); - i rientri tariffari sulla base degli utenti potenziali e/o gli eventuali contributi (per esempio da parte del committente, in una fase di startup) necessari per assicurare una gestione finanziaria equilibrata. Pagina 165 di 213

166 Le tecniche incentrate sui flussi di cassa rappresentano lo strumento più complesso, completo e rigoroso (e diffuso a livello internazionale) utilizzabile ai fini della valutazione degli investimenti immobiliari (ed anche per la misurazione del valore degli immobili) I modelli di Discount Cash Flow Analisys (DCF) ovvero di attualizzazione dei flussi di cassa, possono essere impiegati dal Promotore e dall investitore/finanziatore per calcolare: il Valore attuale netto (VAN) o Net Present Value (NPV)dei flussi dei rientri meno i costi, scontanti ad un tasso convenzionale (generalmente del 5%); il Saggio di rendimento interno (SRI) o Internal Rate of Return (IRR) ovvero il tasso di attualizzazione che, applicato al flusso dei rientri meno i costi, azzera il valore attuale netto Analisi della fattibilità economica e sociale (analisi costi-benefici). L elaborato comprende: Analisi dei costi e dei benefici per la collettività ovvero il grado di utilità dell opera per la collettività. Costi esterni o indiretti, ovvero quei costi sopportati da soggetti diversi da quello che realizza o gestisce l opera (esempio opere collaterali all intervento, necessarie per la sua funzionalità). L analisi è articolata in tre fasi principali: Stima dei costi con o senza intervento; Stima dei benefici con o senza intervento; Valutazione di sintesi dei risultati economici I benefici economici esterni o indiretti che derivano alla collettività nel suo insieme dalla realizzazione e gestione dell opera Uno schema di sistema tariffario (nel caso di concessione). Lo schema contiene una rappresentazione sintetica delle modalità di gestione dell opera a regime. Dall attività di manutenzione alla gestione dei sistemi complessi. (Il modello di gestione previsto dovrà trovare corrispondenza nella fattibilità finanziaria) Analisi del Valore, ai fini della determinazione del grado di utilità dell opera per la collettività in rapporto al Costo globale. Costi esterni o indiretti, ovvero quei costi sopportati da soggetti diversi da quello che realizza o gestisce l opera (esempio opere collaterali all intervento, necessarie per la sua funzionalità). Pagina 166 di 213

167 4.5.3 Analisi di sensitività e di rischio Analisi di sensitività. Analisi della variazione dei risultati finanziari ed economici in relazione a variazioni significative delle voci di costo, ricavo e dei benefici. Si tratta di definire ipotesi significative di variazione delle stime per la determinazione dei costi, dei rientri e dei benefici (per esempio +/- 5%,+/- 10%, ecc.) e di quantificarne i risultati finanziari ed economici, evidenziando gli effetti di queste variazioni. Ad esempio una variabile per la quale uno scostamento del 5% comporti un aumento o una diminuzione dell 1% del rendimento finanziario o economico è indubbiamente una variabile critica per la quale occorre una particolare attenzione in fase di monitoraggio Analisi di rischio. Ha la finalità di identificare scenari sfavorevoli che possono incidere sulle condizioni di fattibilità dell opera e incertezze relative alla realizzazione dell opera (tempi, impatti ambientali, variabilità della domanda, l evoluzione tecnologica, i costi, ecc.). Ove non sussistenti dovrà essere evidenziato il motivo nello Studio di fattibilità. Pagina 167 di 213

168 SEZIONE II RIFERIMENTI APPLICATIVI PER LE MISURAZIONI E PER IL RATING IMMOBILIARE ED ORGANISMI DEL COMITATO TECNICO SCIENTIFICO Pagina 168 di 213

169 CAPITOLO 19 MISURAZIONI IMMOBILIARI 1.0 Introduzione 1.1 La misura della consistenza degli immobili riguarda in genere le misure metriche di superficie e di volume. Le superfici degli immobili si possono classificare in superfici principali e secondarie, superfici annesse e collegate, superfici coperte e scoperte, superfici interne ed esterne. 1.2 Per la misura della superficie reale si può prefigurare un insieme di criteri uniformi, generalmente validi e condivisi dagli operatori del mercato, dai tecnici e dai contraenti. 2.0 Definizioni 2.1 Per superficie commerciale si intende una superficie fittizia formata dall intera superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell immobile. La superficie commerciale si basa sulla preliminare rilevazione delle superfici reali dell immobile. 2.2 I rapporti mercantili superficiari sono i rapporti tra i prezzi delle superficie secondarie e il prezzo della superficie principale. Tali rapporti sono disponibili per le tipologie immobiliari più diffuse e ricorrenti nelle transazioni. Le superfici secondarie entrano a fare parte della superficie commerciale in base a rapporti mercantili stabiliti nella pratica degli affari immobiliari, talvolta esplicitamente indicati nei contratti. I rapporti mercantili delle superfici secondarie tengono conto della pratica commerciale, della funzione assolta e della qualità conferita all immobile, oltre che degli accordi stabiliti dalle parti contraenti. Il rapporto mercantile può assumere valori minori, maggiori o eguali all unità. I rapporti mercantili delle superfici secondarie variano nello spazio localmente da segmento a segmento di mercato e nel tempo in base alle dinamiche di mercato. 3.0 Discussione 3.1 In linea di principio la superficie commerciale riguarda le superfici in proprietà o in uso esclusivo, mentre non riguarda le superfici in uso comune, pur essendo queste comprese nella transazione e rilevanti ai fini della formazione del prezzo e della stima del valore. Infatti le parti comuni concorrono alla formazione del prezzo di mercato dell immobile e quindi influenzano il suo prezzo e la sua valutazione; di conseguenza la misura delle superfici comuni può essere richiesta nella stima quando queste incidono in maggiore o minore misura sul valore dell immobile e delle sue parti. Ad esempio può avvenire che due appartamenti in ipotesi e- guali in tutto e siti in due edifici condominali vicini, presentano un prezzo diverso perché dif- Pagina 169 di 213

170 ferenti sono le superfici condominiali esterne. A questo fine è necessaria la loro misura, pur non essendo contemplata nel contratto. 3.2 Il volume di un immobile è spesso identificato con quello determinato in conformità alle norme urbanistiche applicabili nella fattispecie urbana e edilizia. Ne può derivare che due immobili di eguale volume fisico possono presentare due diverse consistenze. È necessario, quindi, uniformare il criterio di calcolo della volumetria degli immobili, al fine di svolgere una comparazione tra immobili appartenenti al medesimo segmento di mercato (tipologico) e per acquisire elementi utili (costo di costruzione, costo di riqualificazione, ecc.) necessari per l attività di valutazione e di consulenza immobiliare. 3.3 I criteri di classificazione riguardano essenzialmente la natura, la funzione, lo scopo commerciale e la base del valore per i quali è svolta la misura. 3.4 Il criterio dell area lorda e dell area netta attiene: l area lorda di una struttura senza deduzioni per bucature o ritagli (gross area); l area lorda di un edificio misurata dall esterno dei muri perimetrali includendo lo spazio di sotto il livello strada e escludendo le aree non cintate, (gross building area); l area lorda dei piani di un edificio misurata dalle facce esterne dei muri esterni dell edificio inclusi i palchi intermedi, il mezzanino, la cantina, ecc. (gross floor area); l area lorda di un piano destinata all uso esclusivo dei conduttori misurata dall asse centrale delle partizioni interne alla faccia interna dei muri esterni incluse le cantine e i mezzanini (gross leasable area)(appraisal Institute); la superficie interna netta che sinteticamente riguarda l area utilizzabile all interno di un edificio misurata lungo la faccia interna dei muri perimetrali su ciascun piano, includendo cucine, elementi incassati, armadi o altro similare che occupa lo spazio utilizzabile, le superfici occupate da griglie di ventilazione e riscaldamento, le aree occupate da zoccolature e condotti di ventilazione perimetrali, i tramezzi smontabili, ed escludendo gli spazi condominiali (atri di entrata, pianerottoli, ecc.), i servizi igienici, i vani per gli addetti alla pulizia e simili, i vani ascensore e le scale, le sale macchine, i corridoi di circolazione, i muri strutturali interni, i tramezzi, le colonne, i pilastri, ecc (net internal area) (RICS, 2004). 3.5 Il criterio dell area interna e dell area esterna attiene: la superficie esterna lorda di un edificio che include le facciate esterne, prendendo in considerazione ogni piano a qualsiasi livello, includendo le aree occupate da muri interni, i tramezzi, le colonne, i vani scala e gli ascensori, le condotte verticali, ecc.; i vani motori degli ascensori, i vani dell impianto di riscaldamento o di condizionamento, i vani cisterna e di trasformazione dell elettricità; le superfici coperte con lati aperti, le rampe di accesso, i parcheggi recintati, i magazzini (piano interrato) (gross external area); la superficie interna lorda di un edificio compresa tra le facce interne delle pareti esterne dell edificio, oppure fino alla linea di inizio delle vetrate, nel caso in cui almeno il 50% della parete esterna dell edificio sia costituito di vetro; questa misura prende in considerazione ogni piano a qualsiasi livello e effettua le misurazioni ad un altezza di m 1,5 dal pavimento (gross internal area)(evs, 2003); la superficie esterna lorda che sinteticamente Pagina 170 di 213

171 riguarda l area di un edificio misurata esternamente su ciascun piano, includendo lo spessore dei muri perimetrali, dei muri interni e dei tramezzi, le colonne, i pilastri, i vani scala e ascensori, ed escludendo i balconi esterni con lati aperti, i passaggi coperti, le sporgenze ornamentali, le intercapedini, ecc. (gross external area); la superficie interna lorda che sinteticamente riguarda l area di un edificio misurata lungo la faccia interna dei muri perimetrali su ciascun piano, includendo la superficie dei muri interni e dei tramezzi, le colonne, i pilastri, i vani scala e ascensori, ed escludendo lo spessore dei muri e le sporgenze esterne, i balconi esterni con lati aperti, passaggi coperti, sporgenze ornamentali, intercapedini, ecc. (gross internal area) (RICS, 2004). 3.6 Il criterio dell area utilizzabile comprende: l area lorda abitabile di un immobile destinata alla residenza, che esclude aree senza copertura come portici e balconi (gross living area); l area utilizzabile di un piano o di un ufficio, calcolata misurando dalla superficie intercomunicante degli uffici e dagli altri muri permanenti, al centro delle partizioni che separano l ufficio dalle adiacenti aree utilizzabili, ed alla superficie interna dei muri esterni dell edificio, comprese le colonne e le proiezioni necessarie all edificio (usable area) (Appraisal Institute). 3.7 Il criterio della destinazione specifica: l area di magazzino del pianterreno affittabile di un palazzo per uffici, occupata come uno spazio per magazzino, e anche la superficie del magazzino calcolata misurando dall allineamento dell edificio in caso di prospetto sulla strada, e dalla faccia interna di altri muri esterni dell edificio e dalla faccia interna di spazi intercomunicanti e le altre partizioni permanenti e al centro di partizioni che separano lo stabile per definire le aree affittabili, compresi i vestiboli nella linea di edificio, le colonne, le proiezioni verticali necessarie all edificio e le finestre aggettanti fuori della linea dell edificio (store area) (Appraisal Institute). 3.8 Il criterio del tipo di contratto comprende: l area locabile che considera lo spazio sul quale si basa il calcolo del canone di affitto secondo la pratica locale (rentable area) (Appraisal Institute); la superficie pavimentata effettiva o superficie locabile utilizzabile all interno di un edificio compresa tra le facce interne delle pareti esterne dell edificio, oppure fino alla linea di inizio delle vetrate, nel caso in cui almeno il 50% della parete esterna dell edificio sia costituita di vetro, escludendo dal calcolo le seguenti superfici per ciascun piano: dei muri strutturali interni, dei condotti verticali di ventilazione, dell impianto elettrico o delle tubazioni, delle colonne strutturali (solo se ciascun elemento occupa più di un metro quadrato); dei vani a- scensori e delle scale; delle sale macchine degli ascensori, dei magazzini, dei serbatoi (con eccezione di quelli contenenti materiale per la lavorazione), delle sale trasformazione, ecc.; dello spazio occupato da impianti permanenti di condizionamento dell area, di riscaldamento o raffreddamento e dei condotti passanti sulla superficie, ecc.; questa misura prende in considerazione ogni piano a qualsiasi livello ed effettua le misurazioni ad un altezza di m 1,5 dal pavimento (effective floor area or rentable area)(evs, 2003); l area locabile come porzione pro quota dell intero piano dell ufficio del conduttore, escludendo gli elementi dell edificio Pagina 171 di 213

172 che penetrano attraverso il pavimento (rentable area)(appraisal Institute). L area locabile di un piano è fissata per tutta la vita di un edificio e non è interessata da cambiamenti delle misure dei corridoi o della configurazione. L area locabile è raccomandata per misurare l area totale di produzione di un edificio e per calcolare le quote di ogni singolo conduttore. I tecnici u- sano l area locabile per analizzare il potenziale economico di un edificio. L area locabile di un piano è calcolata misurando all interno della superficie finita di una porzione dominante dei muri dell edificio, ed escludendo ogni penetrazione verticale del pavimento, comprese le colonne e le proiezioni necessarie all edificio. 3.9 Il criterio del valore comprende le precedenti aree in rapporto allo scopo della valutazione e l area di costruzione L area di costruzione è una misura usata primariamente per determinare il costo di costruzione di un edificio, e non si applica per scopi di affitto eccetto quando un edificio intero è affittato a un unico conduttore; l area di costruzione di un piano è calcolata misurando dalla faccia esterna dei muri esterni dell edificio (construction area). (Appraisal Institute). L area di costruzione di un edificio è calcolata come la somma dell area di costruzione di tutti i piani dell edificio, incluso i piani di cantina, i piani delle attrezzature meccaniche e i piani delle tettoie. Altre misure possono riguardare le superfici e i volumi: l area architettonica di un edificio è la somma dell area dei piani dell edificio, inclusi la cantina, i mezzanini, i piani intermedi e le tettoie agibili, misurata dai muri esterni o dall asse centrale dei muri di separazione; può includere un mezzo dell area di passerelle coperte, di aree libere coperte con una pensilina, di portici e spazi simili; non include le condutture, i terrazzi esterni o i passi, i camini o altro sovrastante il tetto (architectural area of buildings); il volume architettonico di un edificio è la somma dei prodotti dell area architettonica dell edificio e l altezza misurata dalla parte inferiore della costruzione del piano più basso all altezza media del tetto (architectural volume of buildings) (Appraisal Institute) Il criterio di misurazione catastale è disciplinato dalle Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria di cui al d.p.r , n. 138 Allegato C. 4.0 Applicazione 4.1 Nella stima immobiliare il Codice delle Valutazioni Immobiliari considera la superficie commerciale, o altre misure commerciali di consistenza, come parametri di valutazione non esclusivi (capitolo 5). Con riferimento alla realtà immobiliare italiana e ai criteri adottati a livello europeo, i criteri di misurazione delle superfici degli immobili sono individuati e proposti nei seguenti tipi di misura. (Cfr. anche convergenti: ex Norma UNI e Manuale del Consiglio Nazionale Geometri). Pagina 172 di 213

173 4.2 Superficie Esterna Lorda (SEL). Per superficie esterna lorda si intende l area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento; la SEL include: - lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; - i pilastri/colonne interne; - lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.); - la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all edificio; - i condotti verticali dell aria o di altro tipo; e non include: - le rampe d accesso esterne non coperte; - i balconi, terrazzi e simili; - il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio; - gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; - le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica. 4.3 Superficie Interna Lorda (SIL). Per superficie interna lorda si intende l area di un unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza convenzionale di m 1,50 dal piano di pavimento; la SIL include: - lo spessore dei muri interni e dei tramezzi; - i pilastri/colonne interne; - lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e - verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); - la cabina trasformazione elettrica, centrale termica, sale impianti interni o - contigui all edificio interni; - i condotti verticali dell aria o di altro tipo interni; e non include: - lo spessore muri perimetrali; - il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo; - i balconi, terrazzi e simili; - lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno); - i vani ad uso comune. 4.4 Superficie Interna Netta (SIN). Per superficie interna netta si intende l area di un unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un altezza convenzionale di m 0,50 dal piano di pavimento; la SIN include: - gli spessori delle zoccolature; - le superfici delle sottofinestre (sgusci); Pagina 173 di 213

174 - le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili; - le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi; - le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di - simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile; - lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e - verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); - la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti - interni o contigui all edificio (interne); - i condotti verticali dell aria o di altro tipo interni; e non include: - lo spessore dei muri sia perimetrali che interni; - il porticato ricavato all interno della proiezione dell edificio o contiguo; - lo spessore dei tramezzi; - lo spazio occupato dalle colonne ed i pilastri. 4.5 Il calcolo della volumetria è finalizzato alla valutazione immobiliare ed è svolto dal prodotto della superficie esterna lorda per l altezza. 4.6 Per altezza si intende la misura a partire dal piano di campagna all intradosso dell ultimo solaio, se esistente, o, in carenza, all intersezione della parete esterna con l intradosso della copertura; con le seguenti precisazioni: - se il fabbricato è costruito a gradoni, l altezza per il calcolo della volumetria è quella competente a ciascun corpo insistente sul medesimo gradone; - se è presente un piano interrato, l altezza per il calcolo della volumetria è individuata dal piano di calpestio (più basso) fino al piano di campagna; - se è presente un piano sottotetto anche non abitabile ma avente finalità e finiture connesse all unità immobiliare di cui fa parte, l altezza per il calcolo della volumetria è misurata dal piano di calpestio del sottotetto alla media (intradosso) del solaio di copertura. 4.7 Nel Rapporto di valutazione, nella misura delle superfici immobiliari si deve specificare se il calcolo della consistenza di un immobile è stato compiuto da un rilievo metrico oppure desunto dalla misura grafica della planimetria. In quest ultima circostanza si deve precisare la natura dell elaborato grafico utilizzato, se il medesimo è stato fornito dal Committente e se tale metodologia è stata richiesta dal Committente. Per quanto riguarda l approssimazione della cifra della misura si pone al primo decimale. 4.8 Ai fini della stima del valore di mercato e dei valori diversi dal valore di mercato non sempre possono essere utilizzati rapporti mercantili validi per l intero territorio nazionale, tuttavia la necessità di favorire l adozione di criteri che non siano fissati dal valutatore soggettivamente, come talvolta avviene la cui circostanza potrebbe comportare differenze nello stesso contesto territoriale e nel medesimo segmento di mercato richiede l adozione di un criterio specifico di misurazione delle consistenze che possa costituire un benchmark. Pagina 174 di 213

175 4.9 Ove sussistano motivazioni che inducano ad applicare un criterio differente da quello che segue (il Sistema Italiano di Misurazione - SIM) i presupposti razionali potranno essere evidenziati dal valutatore con conseguente adozione motivata dei differenti e più appropriati criteri utilizzati. Sistema Italiano di Misurazione 4.10 Mediante l adozione del criterio denominato Sistema Italiano di Misurazione (SIM) la superficie viene determinata: a) dall area dell edificio la cui misurazione comprende anche le pareti perimetrali (per ciascun piano fuori terra dell edificio medesimo) sino ad uno spessore massimo di cm. 50 per quelle esterne e ½ di quelle interne a confine con altre proprietà o locali condominiali, sino ad uno spessore di cm. 25. Nel caso di proprietà indivisa ovvero di edificio terra-tetto riconducibile ad una medesimo proprietario saranno ricompresi anche: il vano scala (con misurazione per ogni piano della superficie corrispondente alla proiezione orizzontale), l eventuale vano a- scensore, eventuali cavedi. b) dal dettaglio delle superfici accessorie rilevate per destinazione e pesate secondo specifici coefficienti di ponderazione: - terrazze a livello dell alloggio, 35%; - balconi (con vista) 30%; - lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall interno dell alloggio, 15%; accessibile dalla scala condominiale, 5%. - porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all unità principale, 35%. - verande dotate di finiture analoghe all abitazione principale, 80%; veranda non abitabile 60%. - mansarda rifinita, collegata direttamente all alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a 1,80, 80%. - mansarda rifinita, collegata direttamente all alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima superiore a 1,50, 70%. Per gli accessori ubicati nello stesso stabile principale, con agevole accessibilità, potranno essere usati i criteri seguenti: - locali seminterrati abitabili (taverne, lavanderia/stireria, cantina), 60%; - soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all unità immobiliare principale ovvero che costituiscono accessori delle superfici principali dell edificio), 25%; - spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili) e o- rizzontale (quali ballatoi, ecc.), 15%; - autorimessa/garage, 50%; - posto auto coperto, 30%; Pagina 175 di 213

176 Inoltre, nel caso di aree scoperte pertinenziali sono previsti i seguenti criteri: - giardini di appartamento e edifici a schiera (di uso esclusivo), 10%; - giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), 15% se con alberi ad alto fusto, altrimenti 10%; con un peso massimo non superiore al 30% della superficie coperta abitabile I coefficienti di ponderazione previsti dal criterio SIM, come sopra riportati, potrebbero subire delle variazioni (argomentate/esplicitate dal valutatore) in funzione delle caratteristiche del bene nonché in correlazione con la posizione, la qualità ambientale e le peculiarità dei mercati immobiliari locali. Pagina 176 di 213

177 CAPITOLO 20 RATING IMMOBILIARE (REAL ESTATE RISK ASSESSMENT) 1.0 Introduzione 1.1. Scopo del real estate risk assessment è quello di contribuire a definire una valutazione chiara e trasparente del rischio connesso agli investimenti nel settore immobiliare, in particolare per quanto attiene i portafogli immobiliari ed i beni utilizzati come garanzie accessorie di prodotti finanziari Il Principio 8 (Valutazione Immobiliare) delle Linee Guida Strutturali per Mercati Immobiliari Sostenibili Principi e orientamenti per lo sviluppo del settore immobiliare nazionale 5 adottate dalle Nazioni Unite Commissione Economica per l Europa (UNECE) 6 : «Al fine di contribuire alla realizzazione di mercati immobiliari più efficienti e sviluppati è necessario da un lato, accrescere l attendibilità dei processi di valutazione, sia ai fini delle transazioni che dei finanziamenti immobiliari basati su un prudente rapporto Loan-to-Value (LTV rapporto prestito/valore) di un terreno o di una proprietà immobiliare; dall altro, si ritiene che sviluppare e incentivare l adozione di sistemi di rating immobiliare possa contribuire a ridurre sia il rischio di investimenti nel settore, sia ad incentivare il finanziamento immobiliare a tassi più contenuti» Ai fini della stima del rischio connesso agli investimenti nel settore immobiliare si può prefigurare un insieme di criteri omogenei, funzionali alla ponderazione dello specifico rating, che implicano l assegnazione di una determinata posizione in una scala convenzionale. 2.0 Definizioni 2.1 Per rating immobiliare 7 si intende: «La valutazione della qualità complessiva dell edificio e della potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore al fine di minimizzare il rischio dell investimento». 2.2 Per rating inerente programmi e progetti si intende: «La valutazione della qualità complessiva dell edificio correlata al grado di sostenibilità economica dell iniziativa con la quale siano misurati anche i benefici e la potenzialità di creazione di valore e la potenziale redditività nel tempo al fine di minimizzare il rischio dell investimento» (capitoli 4, 5 e 18). 5 UNECE REM 5 Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets. Principles and guidance for the development of a country s real estate sector (2010). 6 United Nations Economic Commission for Europe (UNECE), Real Estate Market Advisory Group (REM) 7 Estimo e valutazione economica di programmi e progetti. Studio di fattibilità e rating immobiliare. Bambagioni, G. (2011) Pagina 177 di 213

178 2.3 Alcuni rating comportano un applicazione circoscritta a specifici segmenti della produzione edilizia o dei mercati finanziari Il modello di rating per gli edifici, elaborato dal Dipartimento Building Environment Science and Tecnology (BEST) del Politecnico di Milano, è finalizzato alla identificazione degli elementi rappresentativi del livello di qualità degli edifici terziari. Tuttavia, come enunciato negli obiettivi della ricerca, non sono state considerate, tra le variabili da analizzare, la rispondenza alle prescrizioni normative né i criteri che determinano il valore di mercato degli edifici in quanto la prima è stata ritenuta una condizione necessaria ma non sufficiente e la seconda dipendente da logiche di carattere reddituale e non solo da oggettive caratteristiche tecniche/funzionali degli edifici il modello di rating, denominato Building Rating Value (B.Ra.Ve), è basato su 13 ambiti di analisi: 1. Involucro edilizio: orientamento, tipologia costruttiva dell edificio, prestazioni dei vetri impiegati, livello di isolamento acustico; 2. Livello di isolamento acustico interno: presenza di finiture, sistemi e arredi che concorrono a minimizzare i rumori all interno dell edificio; 3. Energia: rating nella certificazione energetica, uso di energie rinnovabili; 4. Climatizzazione: caratteristiche generali dell impianto, flessibilità, controllo dei consumi; 5. Illuminazione: caratteristiche dell impianto elettrico, illuminazione naturale; 6. Efficienza delle superfici: flessibilità ed efficienza dello spazio, indici di performance delle superfici, presenza di servizi di supporto all attività, presenza di spazi ecologici ; 7. Impianti di sicurezza: caratteristiche degli impianti di sicurezza e speciali; 8. Gestione: modello di gestione e di utilizzo, presenza di servizi alle persone; 9. Impianti di comunicazione/cablaggio: caratteristiche degli impianti di comunicazione e presenza di cablaggio strutturato; 10. Finiture interne: qualità delle finiture interne relative alle aree reception, uffici, sale riunioni, sale conferenze, bagni; 11. Localizzazione: accessibilità, trasporti pubblici, parcheggi, servizi all immobile, servizi al consumo, poli di attrazione; 12. Impianti di sollevamento: caratteristiche generali e livello prestazionale; 13. Acqua: uso razionale dell acqua e trattamento acque. Pagina 178 di 213

179 Ad ogni ambito di analisi, formalmente rappresentato da una o più schede, è attribuito un punteggio, sulla base di variabili che devono essere considerate per ogni edificio. Il peso di ogni ambito di analisi è variabile, in relazione al livello di importanza e alla capacità di influenzare le prestazioni dell edificio. La sommatoria dei punteggi di ogni singolo ambito di valutazione, determina un punteggio complessivo, oscillante da Punti totali (rating AAA) a <20 (rating D) Ai fini della valutazione sintetica delle operazioni di sviluppo immobiliare vengono proposti modelli di rating che costituiscono strumenti di stima delle probabilità di default (ovvero di successo) di una specifica operazione edilizia, sulla base della sostenibilità economica dei progetti, mediante: 1. l analisi degli scenari di mercato; 2. l analisi delle prerogative tecniche del costruttore; 3. la stima dei costi e dei ricavi; 4. la stima dell equilibrio economico-finanziario dell iniziativa, indipendentemente dall affidabilità del promotore L affinamento di politiche di Credit Risk Management hanno stimolato la realizzazione di modelli di valutazione del rischio ad uso di finanziatori ed investitori istituzional come quello sviluppato in Germania dalla Hyp Real Estate Rating (gruppo Verband Deutscher Pfandbriefbanken) che consentono per immobili residenziali e commerciali, in accordo alla Basilea 2, di stimare la Loss Given Default (LGD), ovvero dell entità della perdita attesa nel caso di inadempienza da parte del beneficiario del finanziamento immobiliare (capitolo 14) Nel settembre del 2006 il Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB), ha pubblicato il VÖB-Immobilien Analyse, Instrument zur Beurteilung des Chance-Risikoprofils von Immobilien (Strumento di analisi immobiliare per valutare la possibilità/il profilo di rischio degli immobili) Nel 2007 la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ha pubblicato un documento di ricerca dal titolo Property Risk Scoring: The reporting of investment risk to clients (ovvero: Punteggio del rischio immobiliare: comunicare il rischio d investimento ai clienti ) dove è stato preso in considerazione il rischio attraverso un processo analitico gerarchico dal punto di vista degli investitori in immobili commerciali Tegova ha elaborato un modello denominato Property and Market Rating (PaM). Il modello riproduce i processi di pensiero che un valutatore immobiliare esperto dovrebbe applicare alla propria stima del valore di mercato. Ove adottato al monento Pagina 179 di 213

180 della stima questo modello dovrebbe contribuire a rende esplicito ciò che è implicito nella stima effettuata dal valutatore e fornire nel contempo un mezzo di analisi comparativa. Figura Sintesi delle caratteristiche relativi pesi proposti da Tegova 1. Mercato di riferimento 20% Contesto socio-economico/demografia/aspetti fiscali e legali 2. Localizzazione 30% Idoneità/posizione/infrastrutture trasporti/servizi/ambiente 3. Caratteristiche dell immobile 20% Costruzione/planimetria/sostenibilità/prestazioni energetiche 4. Qualità del flusso di cassa 30% Situazione dell affittuario/valore locativo e incremento/prospettive di locazione/non occupato/spese Rating di mercato complessivo dell immobile 1-10 Qualità/commerciabilità/valore sostenibile 3.0 Discussione 3.1 Quello immobiliare è un settore di fondamentale importanza per le economie nazionali e un uso economico/finanziario degli immobili favorisce l accesso al credito e costituisce una forza trainante per queste stesse economie, anche per quelle in fase di transizione; tuttavia i finanziatori, gli investitori e gli analisti finanziari hanno bisogno di un approccio scientifico per comprendere il rischio, la qualità, la liquidità e l instabilità dei mercati immobiliari. 3.2 I finanziatori necessitano modelli di real estate risk assessment che possano essere integrativi e complementari con i modelli interni di rating IRB (Internal rating based approach), previsti dall Accordo di Basilea 2 sulla vigilanza bancaria, finalizzati a valutare la probabilità di default (o tasso d insolvenza) che un beneficiario di un finanziamento si renda inadempiente all obbligazione di restituire il capitale ricevuto in prestito con i relativi interessi maturati. Per cui sono necessari strumenti operativi di rating immobiliare funzionali alla misurazione della rischiosità delle garanzie reali che costituiscono il sottostante di prodotti finanziari quali le Asset backed securities (ABS), ovvero i titoli derivanti da cartolarizzazione di attività finanziarie non negoziabili (come sono i mutui). Strumenti che siano applicativi di regole condivise a livello nazionale e internazionale, potrebbero contribuire da un lato a placare gli effetti dell attuale crisi globale consentendo un adeguata politica del credito e una migliore cono- Pagina 180 di 213

181 scenza della portata della crisi stessa, potrebbero contribuire ad evitare in futuro simili disastri, nonché ad accelerare l uscita dalla crisi ristabilendo la fiducia nei mercati. 3.3 Le difficoltà dell elaborazione di strumenti operativi univoci, funzionali al rating immobiliare sono specularmente corrispondenti all importanza dei benefici e degli effetti che potrebbero essere conseguiti ove possa essere utilizzato un efficace strumento, scientificamente attendibile, di real estate risk assessment. Tuttavia Stigliz ha evidenziato come «le previsioni di un modello sono valide nella misura in cui lo sono i presupposti su cui è costruito; se, per esempio, stimiamo erroneamente le probabilità di una riduzione dei prezzi delle case, tutte le conclusioni del modello saranno sbagliate» Le caratteristiche dei mercati immobiliari sono molto diversificate da segmento a segmento, sovente anche nell ambito di un medesimo Paese (capitolo 2). Tra le principali criticità si evidenzia: 1. La scarsa trasparenza dei mercati immobiliari dovuta, tra l altro, alla complessità della rilevazione di dati univoci (prezzi e caratteristiche del bene) in quantità consistente (capitolo 5); 2. La stima effettuata in funzione della determinazione del Loan-to-value (LTV) costituisce la fotografia più o meno attendibile del valore (determinato sulla base della congiuntura del mercato immobiliare e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene offerto in garanzia) in un determinato momento prossimo all erogazione. Stima che sovente viene effettuata sulla base di prezzi rilevati molto tempo prima, che non corrispondono pienamente al mutato ciclo del mercato immobiliare. 3. La ciclicità del mercato immobiliare e le asimmetrie informative circa le caratteristiche del segmento di mercato locale, in cui è ricompreso l immobile, non sempre sono colmabili con le informazioni acquisite con la stima resa dal perito. 4. Il finanziamento ipotecario comporta per il mutuante l assunzione di rischi di lunghissimo periodo che, seppure mitigati dal profilo di rischio del mutuatario mediante e la determinazione del Loan-to-Income (LTI), possono subire nel tempo variazioni inerenti sia per quanto concerne il reddito, che le caratteristiche ed il valore della garanzia reale. 3.5 L investimento immobiliare si differenzia dall investimento nei mercati finanziari per una serie di fattori: a. eterogeneità dei beni e degli attori coinvolti nella filiera; b. non immediata liquidabilità/monetizzazione dei beni; c. ampie dimensioni dell investimento; d. significativo indebitamento in termini di prestiti bancari (LTV); 8 Joseph E. Stigliz Freefall. America, Free Markets and the Sinking of the World Economy (2010) W. W. Norton & Company. New York Pagina 181 di 213

182 e. cicli caratterizzati da anticipi e ritardi a causa di contrazioni dell offerta direttamente correlata alla possibilità dell accesso al finanziamento ipotecario (si consideri che circa di 2/3 degli acquisti sono assistiti da mutuo); f. periodi di possesso dei beni medio-lunghi/lunghi; g. dati di mercato limitati e poco trasparenti con variazioni delle quotazioni significative nell ambito della stessa zona e microzona. Asimmetrie informative 3.5 La ciclicità del mercato immobiliare e le asimmetrie informative, sussistenti sia a livello dei mercati immobiliari locali che a livello nazionale, rendono tutt altro che agevole la previsione di scenari attendibili circa l andamento nel tempo dei valori delle garanzie reali il finanziatore non dispone dei mezzi atti a conoscere nel portafoglio prestiti quale sia la relativa commerciabilità, instabilità o sostenibilità del valore dei singoli attivi è alquanto frequente per un mutuatario, ritenuto affidabile sulla base del mercato generale di riferimento, operare in base a presupposti che gli attribuiscono una particolare profilo di rischio che non è adatto alla specificità del contesto locale in fase d istruttoria del prestito, il rischio di credito dell obbligato, la stima del bene dato in garanzia, il rapporto prestito-valore (LTV) e la copertura del debito sono parte del percorso decisionale relativo alla concessione di un prestito e alla determinazione del tasso d interesse/margine oltre l Euribor o del premio di rischio ciò che manca al finanziatore per stabilire il tasso d interesse del prestito necessario anche per la gestione del portafoglio prestiti è una stima oggettiva della commerciabilità/liquidità degli asset in garanzia sul medio-lungo periodo e una valutazione dell instabilità prospettica del valore di mercato in confronto ad altri titoli un finanziamento basato solo sulla valutazione del Loan-to-Income (LTI) ovvero sulla non appropriata determinazione del Loan-to-Value (LTV) comporta l assunzione di un rischio ancorato alla garanzia reale che è funzionale: a) al Risk Assessment ed al Risk Management; b) alla strutturazione di operazioni di cartolarizzazione (securitization) nelle quali gli asset posti a garanzie connesse ai mutui sono più agevolmente quantificabili e, pertanto, funzionali all assunzione da parte dell investitore di un rischio maggiormente ponderato ovvero con la possibilità per l ente che dismette il portafoglio crediti di conseguire ricavi da securitization maggiormente ampi e limitare il costo della provvista (o funding); c) alla recupero dei finanziamenti non performing. Pagina 182 di 213

183 Figura 20.2 Quadro si sintesi dell approccio olistico al rating immobiliare in funzione della sostenibilità economica degli interconnessi mercati: finanziario ed immobiliare. 4.0 Applicazione 4.1 Obiettivo del Codice delle Valutazioni Immobiliari è fornire criteri e metodologie per un appropriato utilizzo del rating immobiliare dovrebbero essere comparabili o quantomeno intelligibili cross border. 4.2 Le principali criticità sono dovute alla necessità di contemperare: Riferimenti normativi a livello nazionale con le best practice e le norme internazionali; Specifiche normative di settore quali Basilea 2 (e Basilea 3, dal momento dell entrata in vigore) e specifiche Direttive 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio nella quale viene definito il concetto di «valore di credito ipotecario» (capitolo 14); Le asimmetrie informative dovute all insufficiente trasparenza dei mercati immobiliari causa la limitatezza dei dati disponibili circa prezzi, caratteristiche e dinamiche mercantili dello specifico segmento di mercato (capitolo 2); La necessità di linee guida per il rating immobiliare applicabili a livello internazionale con la difficoltà di definizione di un articolato largamente condiviso, quantomeno a livello europeo e statunitense; Pagina 183 di 213