D o t t o r i C o m m e r c i a l i s t i
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1 Dott. MARIO BAMPO Dott. GIANCARLO DE BONA Dott. ALESSANDRO BAMPO Dott. FEDERICA MONTI Dott. SABRINA TORMEN Dott. MATTEO MERLIN Dott. MASSIMO COMIS Belluno, lì 04/04/2011 Circolare n AI GENTILI CLIENTI DELLO STUDIO LORO SEDI Oggetto: NOVITA - La nuova tassazione per le locazioni degli immobili Gentili clienti, con il presente documento Vi informiamo che, il Decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 è stato pubblicato sulla G.U. n.67 del ed entrerà in vigore il prossimo 7 aprile Tale nuovo provvedimento contiene le disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, ed introduce una disciplina relativa alle locazioni di immobili. 1. Cedolare locazioni Il Decreto sul federalismo municipale, che sarà in vigore dal 7 aprile 2011, prevede la disciplina della c.d. cedolare secca, che costituisce, per le persone fisiche, un regime di tassazione alternativo, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo BELLUNO VIA GARIBALDI 3 TEL: FAX: E MAIL: studiobampo@bampo.it
2 2 Tale regime alternativo decorre a partire dal periodo d imposta In particolare, la possibilità di optare per la cedolare secca, ha effetto retroattivo per l intero 2011: l imposta sostitutiva, ove scelta dall interessato, si applicherà in altre parole sull intero reddito dal periodo e non solo alla quota-parte riferita al periodo successivo all entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale. Vediamo in sintesi le caratteristiche: Chi può aderire al nuovo regime della cedolare secca: l imposta cedolare secca si applica solo per i soggetti persone fisiche e per gli immobili abitativi e le relative pertinenze locate. Sono esclusi pertanto i professionisti od i lavoratori autonomi o società che affittino case o uffici o negozi e simili. Quali sono le imposte che sono assorbite dalla cedolare secca e che, quindi, non si pagano più: la nuova imposta cedolare secca sugli affitti assorbirà l Irpef, le relative addizionali regionali e comunali, l imposta di registro e di bollo. Quando si paga l imposta cedolare secca sugli affitti: l imposta cedolare si pagherà, al pari dell Irpef, a saldo il 16 giugno di ogni anno o il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% (salvo eventuali proroghe) e l acconto si pagherà entro la fine di novembre di ogni anno. Quali immobili sono compresi nella cedolare secca: Sarà possibile assoggettare alla cedolare secca tutti gli immobili ad uso abitativo: quindi, appartamenti, abitazioni, e case, in genere, accatastate da A1 ad A11 escluso l A10 (uso ufficio). L aliquota da applicare è pari al: - 21% per i contratti di locazione a canone libero; - 19% per i contratti di locazione a canone concordato.
3 3 2. Calcoli di convenienza Il fatto che si tratti di un imposta sostitutiva significa che le somme incassate a seguito della locazione non confluiranno nel reddito complessivo del contribuente ma al contrario saranno tassate separatamente mediante l applicazione della sola aliquota precedentemente citata (21% o 19%). Per verificare la convenienza di questo regime impositivo, bisogna tener conto che la suddetta imposta sostituisce, oltre all Irpef, anche: - le addizionali all Irpef sui redditi fondiari; - l imposta di registro (2%). - l imposta di bollo. Al fine calcolo della convenienza è necessario considerare, non solo la differenza di aliquota (più elevati sono i redditi e maggiore è la convenienza), ma anche: - gli eventuali oneri deducibili e/o detraibili; - la deduzione forfetaria del 15% del canone di affitto prevista nel regime ordinario e la ulteriore riduzione pari al 30% del reddito imponibile in presenza di locazioni a canone concordato (L.431/1998), che non saranno applicate in presenza di cedolare. Il locatore dovrà rinunciare per tutta la durata dell opzione ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aumenti Istat. L applicazione della cedolare è facoltativa. La scelta spetta al locatore. Essa deve essere previamente comunicata all inquilino con lettera raccomandata. Successivamente dovrà essere comunicata all Agenzia delle Entrate. Le violazioni inerenti la registrazione del contratto comportano delle sanzioni particolarmente gravose. Esse verranno illustrate nel proseguo della presente circolare, più precisamente nel paragrafo n. 5.
4 4 3. Modalità di esercizio dell opzione La norma rinvia a un futuro provvedimento dell Agenzia delle Entrate l individuazione delle modalità per l esercizio dell'opzione. In particolare, secondo il decreto n. 23 del 14 marzo 2011, relativo al federalismo fiscale municipale, tale provvedimento attuativo dovrà essere emanato entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto. Pertanto sarà necessario attendere tali chiarimenti da parte dell Agenzia delle Entrate per poter applicare concretamente il regime di tassazione alternativo oggetto della presente circolare. Poiché non è previsto il rimborso delle imposte già pagate, ciò dovrebbe comportare che se il contratto è stato già registrato, la cedolare si applicherà comunque in misura intera. L'opzione dovrebbe essere esercitata con riferimento a ciascun contratto, anche perché occorre la rinuncia all applicazione degli aggiornamenti del canone (compreso quello Istat), che è un atto autonomo per ogni locazione. 4. Vantaggi per il conduttore Alla luce delle novità introdotte, il conduttore: - potrà risparmiare la quota dell imposta di registro a suo carico (1%) da pagare annualmente per il rinnovo del contratto; - potrà godere della sospensione dell aggiornamento dei canoni (anche dell aggiornamento Istat). 5. Sanzioni In relazione ai contratti di immobili ad uso abitativo, la violazione consistente in: - mancata o tardiva registrazione dei contratti di locazione - registrazione di contratti di locazione contenenti un canone di importo inferiore a quello effettivo - registrazione di contratti di comodato fittizio, viene sanzionata come segue:
5 5 - la durata della locazione viene stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione (volontaria o d ufficio); - a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, salvo che non sia stato stabilito tra le parti un canone inferiore. Dal secondo anno rimane applicabile l adeguamento in base al 75% dell aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai. Si evidenza l incentivo dato agli inquilini a far emergere, tramite detta denuncia, eventuali locazioni in nero o dichiarate parzialmente, in quanto in tali situazioni essi ottengono la possibilità di conservare la locazione per ulteriori 4 anni, ed inoltre dovranno corrispondere, in luogo del canone concordato, un importo annuo pari al triplo della rendita catastale. Viene inoltre ribadito che i suddetti contratti, se non registrati, sono da considerasi nulli, ai sensi della legge 311/2004. Infine, in caso di mancata (anche parziale) indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di locazione, le sanzioni amministrative previste dal D.Lgs n. 471/1997 risultano inasprite, infatti se: il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, le sanzioni saranno dal 240 al 480%; il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo è indicato nella dichiarazione dei redditi in misura inferiore a quella effettiva le sanzioni saranno dal 200 al 400%. 5. Ravvedimento Per evitare che trovino applicazione dette norme, molto restrittive per il locatore, questi si può ravvedere, provvedendo a registrare i contratti già stipulati entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo, ovvero entro il prossimo 6 giugno 2011.
6 6 Durante la consueta sessione per la dichiarazione dei redditi sarà valutata la convenienza circa l applicazione della nuova tassazione per le locazioni di immobili. Lo Studio rimane a disposizione per ogni necessario chiarimento. Cordiali saluti. (Studio Bampo)
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