REPUBBLICA ITALIANA CORTE DEI CONTI SEZIONE REGIONALE DI CONTROLLO PER IL VENETO. Nell Adunanza del 7 Aprile 2004

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1 REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE DEI CONTI SEZIONE REGIONALE DI CONTROLLO PER IL VENETO Nell Adunanza del 7 Aprile 2004 Visto i decreti n del 29 ottobre 2003 e 2002 del del Prefetto della Provincia di Venezia approvativi di due contratti di locazione ad uso di civile abitazione del Fondo Edifici di culto; Visto i rilievi istruttori n. 2 e 3 in data dell ufficio di controllo della Sezione del controllo per il Veneto; Vista la relazione in data 25/03/2004 prot. n. 1214/17 del Consigliere Delegato al controllo sugli atti dello Stato; Vista l ordinanza del 25 marzo 2004 con la quale il Presidente della Sezione Regionale di controllo per il Veneto ha convocato il Collegio per la adunanza odierna al fine di emettere la pronuncia sulla legittimità dei provvedimenti suindicati; Vista la nota della Segreteria della Sezione prot. n. 1218/17 in data 25/03/2004 con la quale è stata data notizia del deferimento alle Amministrazioni interessate; Visto l art. 24 del r.d. 12 luglio 1934 n. 1214, nel testo sostituito dall art. 1 della legge 21 marzo 1953, n. 161; Visto l art. 3 della legge 14 gennaio 1994, n. 20; Visti gli articoli 2 e 5 del decreto-legge 23 ottobre 1996 n. 543, convertito con modificazioni dalla legge 20 dicembre 1996 n. 639; 1

2 Visto l art. 2 della Deliberazione n. 14 del 16 giugno 2000 delle Sezioni Riunite della Corte dei conti, approvativa del regolamento per la organizzazione delle funzioni di controllo della Corte dei conti; Udito il relatore Consigliere Vittorio Giuseppone; Intervenuti i rappresentanti dell Amministrazione; Ritenuto in F A T T O In data 20 gennaio 2004 sono pervenuti per il prescritto controllo preventivo di legittimità, due decreti concernenti l approvazione di altrettanti contratti di locazione ad uso di civile abitazione, adottati dalla Prefettura di Venezia, Ufficio territoriale del Governo ed aventi ad oggetto immobili di proprietà F.E.C. (Fondi Edifici di Culto) siti in Venezia. Le locazioni vengono stipulate per anni quattro e rinnovano precedenti rapporti intercorrenti tra le medesime parti (o aventi causa) e, precisamente: il decreto n del 29/10/2003, rinnova il contratto di locazione rep stipulato in data 21/09/94, scaduto il 30/6/1998, tacitamente rinnovato per un ulteriore quadriennio e definitivamente scaduto in data 30/06/2002. Il nuovo contratto, quindi, retroagisce all 1/07/2002 e scade il 30/06/2006, comportando un canone annuo di euro 6.565,00. Il decreto n del 24/11/2003 rinnova il precedente contratto di locazione rep stipulato in data 30/06/1995, tacitamente rinnovato per un ulteriore quadriennio e definitivamente scaduto in 2

3 data 30/06/2003. Il nuovo contratto, quindi, retroagisce all 1/07/2003 e scade il 30/06/2007, comportando un canone annuo di euro 4.987,00. L esame dei decreti e della prodotta documentazione ha posto in luce che all atto del rinnovo contrattuale entrambe le conduttrici hanno avuto accolta la richiesta di determinazione del nuovo canone di locazione sulla base di asserite spese di straordinaria manutenzione dalle medesime effettuate sugli immobili locati. Con formali rilievi istruttori nn. 2 e 3 del 3 febbraio 2004 veniva richiesto al Prefetto della provincia di Venezia di fornire ogni utile chiarimento in ordine: - al lungo lasso di tempo trascorso per la determinazione dei nuovi canoni di locazione; - alle tipologie di lavori eseguiti dalle conduttrici con esibizione dell atto di autorizzazione all esecuzione degli stessi, posto che i contratti di locazione, all art. 4, espressamente statuiscono che i lavori di straordinaria manutenzione e quelli ritenuti necessari alla conservazione dell immobile sono di competenza del locatore; - alla mancata considerazione, già all atto della determinazione del canone, dell entità dei lavori eseguiti dal conduttore e di cui l Amm.ne doveva essere necessariamente a conoscenza; - al criterio adottato per la quantificazione delle spese sostenute dalle conduttrici, al fine della rideterminazione del canone. 3

4 L Amministrazione, con nota del 18 febbraio 2004, ha controdedotto sulla base delle seguenti argomentazioni: 1. tempistiche del procedimento L Amm.ne, ha ricostruito l iter procedurale di entrambe le pratiche imputando nel primo caso il ritardo a disguidi connessi a situazioni contingenti dell archivio che non hanno consentito, in quel periodo, il rispetto dei tempi ordinari di trattazione e, nel secondo, alla circostanza che il Funzionario incaricato era, nel periodo considerato, in via prioritaria impegnato nell espletamento dell attività inerente la cartolarizzazione di immobili demaniali. 2. natura delle spese e loro scomputo. In entrambe le fattispecie l amministrazione qualifica i lavori effettuati dalle conduttrici di straordinaria manutenzione, eseguiti in anni diversi e finalizzati ad evitare il degrado edilizio dell immobile, per i quali presume che le conduttrici abbiano allora agito con l acquiescenza dell amministrazione. Soggiunge, poi, che alcune delle opere eseguite, quali il rifacimento dell impianto idrico-sanitario e elettrico erano indispensabili e che la cronica e difficile situazione di bilancio del Fondo Edifici di Culto non consentiva, all epoca, la regolare e tempestiva manutenzione di tutto il patrimonio immobiliare. Pertanto, pur in assenza di formale atto autorizzativo, l Amm.ne ha ritenuto opportuno sanare la situazione attraverso il riconoscimento dei lavori eseguiti, posto che essi hanno oggettivamente apportato indubbie migliorie ai beni locati. 4

5 Diversamente avrebbe potuto configurarsi l ipotesi di indebito arricchimento con il conseguente rischio di contenzioso, considerato anche che il nuovo canone è stato configurato sull attualità dello stato manutentivo degli immobili stessi. L amministrazione procedeva, quindi, sulla scorta dell art c.c, qualificando i lavori eseguiti come migliorie, ammortizzandone l onere per il tempo della durata contrattuale. Con successiva nota prot. n. 4311/2002 del 18 marzo 2004, la Prefettura di Venezia ha altresì trasmesso copia della nota prot. n con la quale l Agenzia del Territorio, in relazione alla quantificazione del canone di locazione dell immobile oggetto del decreto n precisava che le migliorie realizzate dal locatario, per la loro natura e consistenza, hanno sicuramente reso commercialmente più appetibile il bene, incrementandone il valore in misura superiore rispetto alle spese sostenute. Per quanto concerne il profilo di censurabilità sulle tempistiche del procedimento il magistrato istruttore condivide l orientamento espresso da questa Sezione di controllo (deliberazione n. 1/2002/P dell 11 aprile 2002) in merito alla legittimità dell esecuzione di un contratto antecedentemente all approvazione dello stesso qualora, in combinazione con il principio di ragionevolezza cui sempre deve essere improntata la redazione degli atti amministrativi e, conseguentemente, l attività di controllo venga dimostrata, attraverso la cronologia degli eventi, la eccezionale complessità dell 5

6 attività istruttoria posta in essere dall Amm.ne procedente, nonché la tempestività con la quale la medesima si sia attivata per la cura dell interesse pubblico ad essa attribuito. Per cui alla luce della ricostruzione cronologica degli eventi, consegue che mentre può ritenersi superata la censura nei confronti del decreto n. 2002, lo stesso non può dirsi per il 2001 per il quale l Amm.ne ha atteso passivamente per ben 14 mesi la rideterminazione del canone di locazione sulla scorta di asserite spese sostenute dalla conduttrice, documentate a distanza di ben 11 mesi dalla contestazione. Per quanto concerne di profili di censurabilità sulla natura delle spese e loro scomputo invece, ritiene gli stessi non superabili ed anzi ulteriormente confermati alla luce delle risposte e soprattutto dei documenti prodotti dall amministrazione dai quali si evince altresì che l appartamento oggetto del decreto 2001 sarebbe privo del requisito di abitabilità. In data 5 aprile è pervenuta memoria integrativa da parte della Prefettura di Venezia con la quale si ribadiscono le giustificazioni addotte a sostegno dei provvedimenti sia in tema di tempistica del procedimento, sia in tema di scomputo delle spese di manutenzione straordinarie sostenute dalle conduttrici. E stato trasmesso altresì decreto del Prefetto della Provincia di Venezia in data con il quale il rag. Paolo Nardulli, dirigente di area I, viene delegato a rappresentare la Prefettura di Venezia nell adunanza odierna. 6

7 D I R I T T O La Sezione è chiamata a pronunciarsi sulla legittimità di due contratti di locazione di immobile per uso abitativo come dettagliati in narrativa di proprietà del Fondo Edifici di culto sito nel Comune di Venezia. L ufficio di controllo ha sollevato sui provvedimenti due tipi di perplessità, che inciderebbero sulla legittimità degli stessi. La prima perplessità attiene alla tempestività dei procedimenti, apparentemente troppo dilatati nel tempo. Ritiene peraltro la Sezione che le argomentazioni poste a sostegno dei provvedimenti da parte dell amministrazione possono considerarsi esaustive. Infatti la complessa procedura di rinnovo, le molteplici incombenze che gravano sulla Prefettura, l endemica carenza di organico sottodimensionato di ben oltre il 40% della prevista pianta organica, fanno ritenere superabili le censure relative alle non tempestività dei procedimenti di rinnovo dei contratti. Diverso discorso deve essere fatto invece in merito alla natura delle presunte spese sostenute dalle conduttrici e del loro scomputo dal canone di locazione. Trattasi infatti di spese di varia natura, a volte definite migliorie a volte di straordinaria manutenzione, risalenti, alcune di esse, addirittura al 1980 e fino ad ora mai reclamate dalle interessate, nonché mai autorizzate dall ente. 7

8 Prescrive infatti l art C.C. qualora le spese di cui trattasi fossero inquadrabili nella categoria delle riparazioni - che quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore questo è tenuto a darne avviso al locatore. Qualora si tratti di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Parimenti qualora i presunti lavori dovessero qualificarsi come miglioramenti l art C.C. dispone che il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla casa locata, salvo che vi sia stato il consenso del locatore (che, secondo la giurisprudenza, non può essere implicito, ma inequivoco, né può consistere in semplice tolleranza). Dagli atti risulta che ciò non è avvenuto: non c è stato infatti l avviso al locatore affinché lui stesso provvedesse alle riparazioni, né si è provveduto al contemporaneo avviso al locatore che avrebbe giustificato l adozione da parte del conduttore di riparazioni urgenti, con successivo rimborso delle spese sostenute. E mancato, altresì, l esplicito consenso richiesto, per le migliorie, dal citato art C.C. Per cui, in disparte l assoluta carenza di documentazione, le presunte spese sostenute per opere di riparazione e/o di straordinaria manutenzione e/o per migliorie non possono essere portate a scomputo del canone di locazione, in quanto non preventivamente comunicate e/o autorizzate dall ente gestore. 8

9 PQM ricusa il visto e la conseguente registrazione ai decreti in epigrafe. L Estensore Dr. Prof. Vittorio Giuseppone Il Presidente Dr. Bruno Prota. Depositato in Segreteria il IL DIRETTORE DI SEGRETERIA (Dott. Elena Papiano) 9