I n t r o d u z i o n e

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1 I n t r o d u z i o n e 1. Fatturato del mercato ed erogazione di finanziamenti: un confronto MB e Italia La crisi congiunturale del mercato immobiliare, ascrivibile alla grave crisi economica internazionale che si è abbattuta più sul nostro Paese rispetto ad altri partner europei, ha avuto come conseguenza immediata il noto fenomeno del credit crunch che ha reso fortemente asfittico il mercato immobiliare. Può essere interessante analizzare i fondamentali di mercato che hanno colpito i mercati immobiliari residenziali di Monza e Brianza, mettendoli a confronto con quelli medi nazionali. Partendo dalla dinamica del numero di transazioni, nel complesso, dal 2007 al 2012, la perdita percentuale in 5 anni è assolutamente confrontabile, con un dato peggiorativo rispetto al totale Italia della Brianza (nel complesso -47,4%), ma migliorativo di Monza (con una perdita di appena 37,7 punti percentuali in 5 anni, ben 7,2 in più rispetto a quella calcolata per l Italia; tab. a ). Tabella a - Numero di compravendite residenziali e variazioni % Aree Ntn 2007 Ntn anni Provincia di Monza-Brianza ,3% Italia ,9% Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate I dati raccolti attraverso la nostra Rilevazione dei prezzi degli immobili attestano, sempre per gli ultimi 5 anni, un repricing più deciso per il Comune di Monza rispetto al dato medio nazionale (-17,4% contro il -8,1%); mentre la Brianza si pone in una situazione intermedia (-11,1%; tab. b). Applicando ai prezzi ed al numero di scambi una dimensione di appartamento desunta dalle statistiche nazionali, è possibile fare confronti sul volume complessivo del mercato: in tal caso i dati sia del Comune di Monza, sia soprattutto della Brianza, peggiorano l andamento medio nazionale, a testimoniare, forse, come si anticipava poco sopra, che il fenomeno del repricing più marcato si è avvertito prima in Monza-Brianza a causa di mercati più evoluti, ad immediato contatto con la produzione industriale (che ha evidentemente scontato la difficile situazione industriale; tab. c). Ma se le aspettative sono corrette si può affermare che i mercati entrati in crisi per primi, abitualmente, sono anche i primi ad uscirne. Tabella c Fatturato del mercato residenziale (miliardi di ) e variazioni % Aree Fatturato 2007 Fatturato anni Comune di Monza 0,5 0,3-45,3% Brianza (escl. Monza) 2,2 1,1-50,3% Provincia Monza e Brianza 2,7 1,4-49,4% Italia 127,3 74,6-41,4% Fonte: CCIAA Monza-Brianza, Agenzia delle Entrate e Istat. Ciò può emergere (è un segnale in controtendenza, vedremo nei prossimi se verrà confermato) dalle statistiche disposte da Banca d Italia relative alle erogazioni oltre il breve termine dei finanziamenti alle famiglie consumatrici per l acquisto di abitazioni che, nel I trimestre 2013, per la Brianza, hanno messo a segno una variazione percentuale tendenziale positiva (a differenza di quanto manifestato in Italia) dopo molti di sofferenza (tab. d). Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 1 semestre 2013 Tabella b - Prezzi di compravendita residenziale ( al mq) e variazioni % Aree Ntn 2007 Ntn anni Comune di Monza ,4% Brianza (escl. Monza) ,1% Italia ,1% Fonte: CCIAA Monza-Brianza, Agenzia delle Entrate e Istat. Tabella d Nuove erogazioni di mutui destinati all acquisto di abitazioni (milioni di ), variazioni % Aree I trim I trim tendenziale Provincia Monza e Brianza ,2% Italia 6.243, ,708 +1,6% Fonte: Elaborazioni su dati Banca d Italia 1

2 M o n z a e B r i a n z a Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 1 semestre Mercato residenziale Le statistiche del numero di scambi avvenuti nel 2012 individuano un mercato residenziale effettivo (espresso dal numero di compravendite) della città di Monza pari al 13,6% sul totale dell intera provincia (tab. 1). Tabella 1 - Numero di compravendite nel residenziale- anno e share% Aree 2012 Share % N. compravendite Monza ,6 Brianza escl. Monza ,4 Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Uno tra gli indicatori più significativi del mercato immobiliare, vale a dire il numero delle compravendite, risulta in diminuzione sia a Monza (in un anno di -20,1 punti percentuali rispetto al 2011, con una variazione pari a -37,7% rispetto al 2007). In Brianza il 2011 si è chiuso con una contrazione ancor più significativa (-23,0% rispetto al 2011). Tabella 2 Variazioni percentuali del numero di compravendite nel residenziale - anno 2012 Variabili Aree 12/11 12/07 N. compravendite Monza -20,1% -37,7% Brianza escl. Monza -23,0% -47,4% Fonte: Elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Sul fronte dei prezzi di vendita di appartamenti al I semestre 2013 si registra una diminuzione annuale nel capoluogo (-6,5% per l indice che raggruppa le tre forme di vetustà considerate) e nella provincia (-4,6%), in entrambi i casi più marcata per gli appartamenti vecchi e per quelli usati. Anche se si riduce la forbice tra questi ultimi e il comparto del nuovo, che manifesta variazioni negative più marcate rispetto agli anni scorsi (in un anno -5,1% e -2,0%, rispettivamente per il capoluogo e la sua provincia; tab. 3). Tabella 3 - Prezzi medi e variazioni percentuali nominali degli appartamenti (Euro al mq e valori %) Aree Tipologie di appartamenti Costo medio I 13 ( /mq) 6 12 su 60 Comune di Monza Nel complesso ,1-6,5-19,5 Nuovi ,2-5,1-11,2 Recenti ,3-6,9-21,5 Vecchi ,5-7,5-24,1 Brianza escluso Monza Nel complesso ,8-4,6-13,2 Nuovi ,5-2,0-9,2 Recenti ,8-4,8-12,8 Vecchi ,1-6,9-17,9 Nel Comune Capoluogo presentano riduzioni annuali nei prezzi del residenziale sia zone esterne come Buonarroti San Donato, San Rocco o Via Libertà Stadio, sia quelle più pregiate come Parco Villa Reale ed il centro storico (tab. 4). Tabella 4 Prezzi medi di compravendita di appartamenti nel complesso e variazioni percentuali nominali semestrali ed annuali, per zona urbana nel Comune di Monza (Euro al mq e valori %) Zone urbane Appartamenti nel complesso /mq sem. ann. BUONARROTI - S. DONATO ,5-7,3 CAZZANIGA OSPEDALE NUOVO ,2-6,4 CEDERNA CANTALUPO ,7-6,1 CENTRO STORICO ,8-6,6 GRAZIE VECCHIE S. GERARDO ,2-5,9 PARCO VILLA REALE ,2-5,9 REG. PACIS SOBB.I MENTANA ,8-6,2 S. BIAGIO S. GOTTARDO ,8-6,3 S. CARLO LARGO MOLINETTO ,2-6,6 S. GIUSEPPE CAMP. - ROMAGNA ,3-6,7 S. ROCCO S. ALESSANDRO ,5-4,9 SAN FRUTTUOSO ,3-6,4 SANT ALBINO ,2-8,1 TACCONA RONDO DEI PINI ,1-6,8 TRIANTE CAVALLOTTI ,5-6,5 VIA LIBERTA STADIO NUOVO ,8-8,5 2

3 M o n z a e B r i a n z a Tabella 5 Comune di Monza Prezzi medi di compravendita di appartamenti nel complesso (media nuovi, recenti e vecchi) per zona urbana (Euro al mq) Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza L esame sulle aree più pregiate compiuto sui comuni della provincia definisce, in media, un area con prezzi più consistenti nel cuore centrale della Brianza, in una vasta area che, oltre al capoluogo, comprende Nova, Lissone, Vedano, Villasanta, Arcore, Vimercate, Concorezzo, Brugherio e Carnate. All opposto, i prezzi medi degli appartamenti più bassi sono mediamente corrisposti all estremo confine ovest con i Comuni di Lentate, Lazzate, Misinto, Cogliate, Ceriano Laghetto, e Bovisio-Masciago e al Nord nei Comuni di Briosco, Veduggio e Renate, ad est, invece, Cavenago, Ronco Briantino e Busnago. (tab. 6). Tabella 6 - Prezzi medi di appartamenti (media nuovi, recenti e vecchi; Euro al mq) nei Comuni Restano pressoché invariate le quote percentuali degli scambi residenziali nelle aree in cui la Brianza è stata classificata, in base alla densità demografica ed alle caratteristiche dei mercati immobiliari (Vimercatese, Caratese, Cesanese-Desiano). La maggior quota di scambi residenziali avviene nel Cesanese (36,3% nel 2012), mentre a chiudere la graduatoria decrescente è il Caratese (23,2%) che precede il Comune Capoluogo, con il 13,6% del totale (tab. 7). Tabella 7 - Le quote % degli scambi residenziali nel 2012 nelle Macroaree Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza & Brianza su dati Agenzia delle Entrate. La dinamica dei prezzi rilevati nelle tre aree risulta nel I semestre 2013 abbastanza simile, con le variazioni percentuali annuali dei prezzi degli appartamenti in riduzione, con percentuali che oscillano tra il -5,4% del cesanese-desiano ed il -4,2% del caratese (tab. 8) Tabella 8 - Prezzi medi e variazioni percentuali nominali di appartamenti nel complesso nelle Macroaree della Brianza ( /mq, val. %) Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 1 semestre 2013 MacroAree Costo medio I sem. 13 ( /mq) 6 Variazioni % Vimercatese ,6-4,3-12,9 Caratese ,2-4,2-14,0 Cesanese-Desiano ,6-5,4-12,8 Brianza esclusa Monza ,8-4,6-13,2 3

4 M o n z a e B r i a n z a Rilevazione dei prezzi degli Immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza 1 semestre 2013 Per quanto riguarda il mercato dell affitto restano stabili i canoni di locazione a Monza (nessuna variazione in 6 ; il canone medio per un appartamento di oltre 70 metri quadri non arredato è di 68 Euro/mq/anno), scendono in Brianza (-3,3% in 6 ) mentre i rendimenti annui si attestano sul 3,1% in città e 4,8% in Brianza. (tab. 9). Tabella 9 - Canoni di locazione, rendimenti potenziali lordi da locazione e variazioni percentuali nominali dei canoni di locazione per appartamenti per zona urbana in Monza ( /mq/anno, val. %) Tipologia immobiliare Zona urbana Canone medio II sem. 12 redditività* ( /mq/a.; %) Appartamenti oltre 70 m² non arredati 6 Variazioni % Centro 83 (2,6) 0,0 0,0 0,0 Semicentro 65 (3,1) 0,0 0,5-5,7 Periferia 56 (3,5) 0,0 0,0-8,7 MEDIA 68 (3,1) 0,0-0,2-4,3 Mono-bilocali arredati ( /mese) Centro 575 (4,9) 0,0-0,9-3,4 Semicentro 468 (6,0) 0,0 0,0-4,1 Periferia 407 (6,8) 0,0 0,0-5,2 MEDIA 483 (5,9) 0,0-0,3-4,1 I rendimenti lordi risultano più ridotti nel Centro del Comune Capoluogo e più elevati nelle aree periferiche, mentre nel resto della Brianza risultano più elevati nel cesanese-desiano (tab. 10). Tabella 10 - Canoni di locazione di appartamenti di oltre 70 mq ( / mq per anno) e di mono-bilocali arredati ( al mese) e rendimenti potenziali lordi da locazione (valori %) nelle aree della Brianza 3. Mercato degli immobili di impresa La domanda di spazi terziari, commerciali e di immobili per attività produttive risulta in decisa diminuzione in tutti i Comuni della provincia e del capoluogo. I prezzi, evidentemente, riflettono tali caratteristiche strutturali della domanda. Nel capoluogo quelli dei negozi calano in sei di -3,1% mentre quelli degli uffici recenti diminuiscono di -3,3%; nella provincia, rispettivamente, scendono del -1,5% e del -2,8% (tab. 11). Tabella 11 Prezzi medi e variazioni percentuali nominali degli immobili di impresa (Euro al mq e valori %) Area Comparto immobiliare Comune di Monza Costo medio /mq Negozi ,1-4,2-8,5 Uffici Recenti ,3-5,2-12,1 Capannoni industriali nuovi ,6-9,8 n.d. Brianza esclusa Monza Negozi ,5-2,9-6,3 Uffici Recenti ,8-3,8 n.d. Capannoni ind. nuovi 863-5,1-5,9-8,3 Area App. oltre 70 m² non arredati Mono-bilocali arredati Canoni ( /mq per anno) Rendimenti % Canoni ( /mese) Rendimenti % Vimercatese 67 4, ,9 Caratese 63 4, ,8 Cesanese-Desiano 65 5, ,4 4

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