La nuova tassazione dei trasferimenti immobiliari in vigore dal (Novità del DL 23/2011 e DL 104/2013)

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1 N. 390 del La Memory A cura di Edoardo Martini La nuova tassazione dei trasferimenti immobiliari in vigore dal (Novità del DL 23/2011 e DL 104/2013) È stato pubblicato sulla gazzetta Ufficiale del , il DL 104/2013 (c.d. "decreto Istruzione") che contiene, tra le altre, alcune norme in materia fiscale. Nello specifico, il provvedimento legislativo in esame dispone che, dall' , gli importi fissi delle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, finora fissati in 168,00 euro, saliranno a 200 euro, ma non solo. La disposizione in oggetto modifica l'art. 10 del DLgs. 23/2011 che aveva disposto la riforma (non ancora entrata in vigore) della tassazione indiretta degli atti immobiliari. In base alle norme contenute all interno del DLgs. 23/2011, a partire dall' , in luogo delle molteplici aliquote dell'imposta di registro attualmente applicabili, per i trasferimenti immobiliari si applicheranno due sole aliquote: i) 2%, se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione (ad eccezione di quelle accatastate in A1, A8 o A9) in presenza delle condizioni per l'applicazione dell'agevolazione prima casa; ii) 9%, in tutti gli altri casi. Saranno soppresse, infatti, tutte le altre esenzioni e agevolazioni tributarie previste, anche da leggi speciali, in relazione ai trasferimenti immobiliari, lasciando in "vita" solo le due aliquote sopra enunciate. L'art. 10 del DLgs. N.23/2011 disponeva, inoltre, che agli atti di trasferimento immobiliare cui fossero state applicabili le due aliquote di cui sopra, non si dovesse applicare alcuna altra imposta (né bollo, né imposte ipotecaria è catastale, né tributi speciali catastali, né tassa ipotecaria). Tale ultima disposizione è stata modificata dal DL 104/2013: a decorrere dall' , tali atti dovranno essere assoggettati alle imposte ipotecaria e catastale fisse di 50,00 euro ciascuna. 1

2 Premessa L attuale impianto normativo della tassazione dei trasferimenti immobiliari è disciplinato dall art. 1 della Tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986. Art. 1 della Tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986 Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi, salvo quanto previsto dal successivo periodo: 8%. Se l'atto ha ad oggetto fabbricati e relative pertinenze: 7%. Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale o di associazioni o società cooperative di cui agli artt. 12 e 13 della legge 9 maggio 1975, n. 153: 15%. Se il trasferimento ha per oggetto immobili di interesse storico, artistico e archeologico soggetti alla legge 1 giugno 1939, n. 1089, sempreché l'acquirente non venga meno agli obblighi della loro conservazione e protezione: 3%. Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis): 3%. Se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato è esente dall'imposta sul valore aggiunto ai sensi dell'articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni: 1%. Se il trasferimento avviene a favore dello Stato, ovvero a favore di enti pubblici territoriali o consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi ovvero a favore di comunità montane: euro 168,00. Se il trasferimento ha per oggetto immobili situati all'estero o diritti reali di godimento sugli stessi: euro 168,00. Se il trasferimento avviene a favore di organizzazione non lucrativa di utilità sociale (ONLUS) ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II quater): euro 168,00. Se il trasferimento avviene a favore delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o in organizzazioni non lucrative di utilità sociale ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-quinquies: euro 168,00. Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato 2

3 il trasferimento venga completato entro cinque anni (2) dalla stipula dell'atto: 1 per cento. Le novità del decreto IMU: DL N.23/2011 Su tale impianto normativo (art. 1 della tariffa - parte prima - allegata al Dpr 131/1986) è intervenuto l articolo 10, comma 1, del decreto sul federalismo municipale (Dlgs N.23/2011), il quale ha previsto che, a decorrere dal 1 gennaio 2014: scontano l imposta di registro al 9% gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi ( prima periodo comma 1); se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (si noti la coincidenza con quanto previsto per l IMU), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis (e cioè ricorrendo le condizioni prima casa ), l aliquota è del 2% (secondo periodo comma 1); in entrambi i suddetti casi l'imposta, comunque, non può essere inferiore a euro (comma 2); gli atti assoggettati all'imposta di cui sopra e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie (comma 3); in relazione agli atti di cui sopra sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali (comma 4). Le novità del decreto istruzione Sempre nell ambito dei trasferimenti immobiliari è intervenuto, di recente, il DL 104/2013 (c.d. "decreto Istruzione") - che ha completamente sostituito il predetto comma 3 - la cui nuova formulazione prevede, a decorrere dal , che: gli atti assoggettati all'imposta di registro e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro; l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di 168 euro da disposizioni vigenti, anteriormente al 1 gennaio 2014 passa a 200 euro. 3

4 OSSERVA La predetta modifica ha effetto anch essa a decorrere dal 1 gennaio 2014 e, in particolare, ha effetto: per gli atti giudiziari pubblicati o emanati; per gli atti pubblici formati; per le donazioni fatte e per le scritture private autenticate a partire da tale data; per le scritture private non autenticate; per le denunce presentate per la registrazione dalla medesima data; per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite; per le domande di annotazione presentate a decorrere dalla stessa data. Tipologia di atti Misura in vigore fino al Misura in vigore dal Contratti preliminari di compravendita immobiliare Atti di accettazione dell'eredità Atti di rinuncia all'eredità Le procure Le convenzioni matrimoniali (es. La separazione dei beni) L'atto di costituzione del fondo patrimoniale senza trasferimento Gli atti societari di aumenti di capitale con conferimento di denaro o beni non immobili Le trasformazioni societarie Le fusioni societarie Le scissioni societarie Resta immodificata l'imposta fissa di registro ove dovuta nella misura fissa di 67,00 euro, come nel caso della cessione del contratto di locazione o di contratti di locazione di fabbricati abitativi imponibili ad IVA. Pertanto, volendo sintetizzare, la tassazione immobiliare ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, a partire dal 1 gennaio 2014, sarà la seguente: 4

5 Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi Trasferimento di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni per usufruire dell agevolazione prima casa Imposta registro 9% (o imposta minima di ) 2% (o imposta minima di ) Imposta ipotecaria Imposta catastale 50 euro 50 euro 50 euro 50 euro Da un punto di vista pratico, a far data dal , chi dovrà acquistare un immobile con l agevolazione prima casa sconterà: l imposta di registro nella misura del 2%; le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna, per un totale di 100 euro. Nessun altro tributo speciale, imposta di bollo o tassa ipotecaria è dovuta per il trasferimento immobiliare. Esempio Si ipotizzi il trasferimento di proprietà di abitazione prima casa effettuato da un privato. Il valore dell immobile ai fini della tassazione risulta essere pari ad Regime impositivo fino al Imposta di registro 6.000,00 ( *3%) Regime impositivo dal ,00 ( *2%) 5

6 Imposta ipotecaria 168,00 50,00 Imposta catastale 168,00 50,00 Totale 6.336, ,00 Nel caso di acquisto di una seconda casa, ovvero di un immobile diverso da quello per cui siano usufruibili i benefici prima casa, la tassazione è la seguente: l imposta di registro si applica nella misura del 9%, sempre con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa pari a 50 euro ciascuna. Esempio Si ipotizzi il trasferimento di proprietà di abitazione senza i requisiti di prima casa effettuato da un privato. Il valore dell immobile ai fini della tassazione risulta essere pari ad Regime impositivo fino al Regime impositivo dal Imposta di registro ,00 ( *7%) ,00 ( *9%) Imposta ipotecaria 4.000,00 50,00 ( *2%) 168,00 Imposta catastale 2.000,00 50,00 ( ,00 *1%) Totale , ,00 Trasferimenti immobiliari imponibili IVA Resta, invece, immutata la disciplina IVA, per cui gli atti che scontano tale imposta (in alternativa a quella di registro) non subiscono modifiche di tassazione, chiaramente solo per quanto riguarda l IVA. Per tali atti si registrerà l incremento dell imposte di registro/ipotecarie e catastali che passeranno dall attuale misura di 168,00 ad 200,00 Cedente Regime IVA Imposte Imposte dal fino al obbligatoria obbligatoria 4% 4% prima casa Registro o alloggio Ipotecaria Cessio sociale * catastale

7 Impresa costrutt rice/ ristruttu ratrice dell abitazio ne ne entro 5 anni Cessio ne oltre 5 anni (non prima casa) o alloggio sociale* di lusso prima casa o alloggio sociale * (non prima casa) o alloggio sociale* di lusso obbligatoria 10% obbligatoria 10% Registro Ipotecaria catastale obbligatoria obbligator 21% ia 21% obbligatoria 21% Registro Ipotecaria catastale su su opzione** opzione** (con reverse (con reverse charge)*** charge)*** 4% 4% Registro Ipotecaria catastale su opzione ** (con reverse charge)*** su opzione ** (con reverse charge)*** 10% 10% Registro Ipotecaria catastale su opzione** (con reverse charge) *** su opzione** (con reverse charge) *** 21% 21% Registro Ipotecaria catastale iva esente esente 7

8 Altre imprese non costruttrici o ristrutturatrici prima casa (non prima casa di lusso Alloggio sociale* Registro 3% 2% Ipotecaria catastale iva esente Registro 7% 9% Ipotecaria 2% 50 catastale 1% 50 iva esente Esente Registro 7% 9% Ipotecaria 2% 50 catastale 1% 50 iva su opzione su opzione ** ** Registro Ipotecaria catastale * Per tali ipotesi, tenuto conto che generalmente gli alloggi sociali costituiscono per l acquirente prima casa (), l aliquota IVA applicabile è pari al 4%. Resta fermo che, qualora tali unità residenziali non costituiscano prima casa, l aliquota IVA applicabile è pari al 10%. ** In caso di mancato esercizio dell opzione, la cessione è esente. *** Solo se esercente è un soggetto IVA (esercente attività d impresa, arti o professioni). Abrogazione dei regimi speciali Come sopra anticipato, ai sensi del comma 4 dell articolo 10 del Dlgs 23/2011, a decorrere dal 1 gennaio 2014, tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali, in relazione agli atti aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari, saranno soppresse. Ci si riferisce, ad esempio: ai trasferimenti di immobili di interesse storico, artistico o archeologico (attualmente soggetti all imposta di registro del 3%); ai trasferimenti a favore di ONLUS (attualmente soggetti ad imposta di registro fissa); 8

9 ai trasferimenti di immobili abitativi esenti da IVA a favore di imprese di rivendita immobiliare (attualmente soggetti all imposta di registro dell 1%); ai trasferimenti di immobili a favore dello Stato o di enti pubblici territoriali (attualmente soggetti all imposta di registro fissa); ai trasferimenti di immobili compresi in Piani Urbanistici particolareggiati (attualmente soggetti ad imposta di registro dell 1%). Con l abrogazione delle agevolazioni previste da leggi speciali, verranno meno tra le altre: le agevolazioni per i piani di recupero; le agevolazioni per il terreno montani; le agevolazioni per il compendio unico; le agevolazioni per la piccola proprietà contadina. Esempio Trasferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti non in possesso della qualifica di IAP. Imposte Regime impositivo fino al Regime impositivo dal Imposta di registro 15% 9% Imposta ipotecaria 2% 50 Imposta catastale 1% 50 Esempio Trasferimenti tra privati di edifici storici. Imposte Regime impositivo fino al Regime impositivo dal Imposta di registro 3% 9% Imposta ipotecaria 2% 50 Imposta catastale 1% 50 Esempio Trasferimenti di terreni rientranti nell agevolazione per la piccola proprietà contadina. 9

10 Imposte Regime impositivo fino al Regime impositivo dal Imposta di registro 168 9% Imposta ipotecaria Imposta catastale 1% 50 Riassumendo, quindi, a seguito della riforma, si verificherà, per certi versi, un ribaltamento dell attuale situazione, in quanto transazioni finora pesantemente tassate vedranno ridurre il carico fiscale applicato, mentre situazioni che finora il legislatore aveva ritenuto meritevoli di tutela (piccola proprietà contadina, piani di recupero, etc.) vedranno talvolta aumentato il carico impositivo. Copyright La Lente sul Fisco 10