Distanze da confini e costruzioni

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1 Distanze da confini e costruzioni (Biagio Giancola) Voci di rinvio å Abusi edilizi å Convenzioni urbanistiche å Demanio å Luci e vedute å Piano regolatore generale å Vincoli urbanistici Normativa fondamentale Codice civile art. 822 (Demanio pubblico) art. 824 (beni delle province e dei comuni soggetti al regime dei beni demaniali) art. 873 (Distanze nelle costruzioni) art. 874 (Comunione forzosa del muro sul confine) art. 875 (Comunione forzosa del muro che non è sul confine) art. 876 (Innesto nel muro sul confine) art. 877 (Costruzioni in aderenza) art. 878 (Muro di cinta) art. 879 (Edifici non soggetti all obbligo delle distanze o a comunione forzosa) art. 880 (Presunzione di comunione del muro divisorio) art. 881 (Presunzione di proprietà esclusiva del muro divisorio) art. 882 (Riparazioni del muro comune) art. 883 (Abbattimento di edificio appoggiato al muro comune) art. 889 (Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi) art. 890 (Distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi) art. 892 (Distanze per gli alberi) art (Destinazione del padre di famiglia) D.m , n. 1444, Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765 art. 9 (Limiti di distanze tra i fabbricati) 845

2 Distanze da confini e costruzioni L , n. 1150, Legge urbanistica art. 9 (Pubblicazione del progetto di piano generale. Osservazioni) art. 41-quinquies Altri riferimenti normativi D.p.r , n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A) L , n. 765, Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n Normativa regionale Provincia autonoma di Bolzano L. prov , n. 13, Legge urbanistica provinciale art. 121 (Rettifica dei confini) Sommario: 1. Introduzione; 2. Nozione di costruzione; 2.1. Ambito di applicabilità della norma; 3. Principio di prevenzione e comunione del muro; 4. Le distanze legali previste nel piano regolatore; 5. Inosservanza delle norme in materia di distanze; 6. Distanze e condominio; 7. Distanze dai confini; 7.1. Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi; 7.2. Distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi; 7.3. Distanze per canali e fossi; 7.4. Distanze per gli alberi. Natura delle norme sulle distanze Nozione di costruzione 1. Introduzione Il tema delle distanze dai confini e dalle costruzioni è disciplinato dal libro III del Codice civile Della proprietà, che ricomprende la sezione VI intitolata Delle distanze nelle costruzioni, piantagioni e scavi, e dei muri, fossi e siepi interposti tra i fondi. Le norme di riferimento sono quelle di cui agli artt. 873 ss. c.c. e si collocano nel novero delle (sempre più numerose) norme finalizzate a creare limitazioni legali al diritto della proprietà fondiaria nei rapporti di vicinato, al fine di realizzare tra i proprietari dei fondi finitimi un contemperato equilibrio di reciproci vantaggi-limitazioni che, nell intento del legislatore, dovrebbero consentire, in primo luogo, la migliore utilizzazione delle rispettive proprietà; evitare che lungo le linee di confine residuino spazi troppo angusti, intercapedini, potenzialmente pericolosi per l igiene e la sicurezza. In passato la dottrina aveva dibattuto molto sulla natura (pubblica o privata) delle disposizioni in esame, le cui limitazioni esistevano sin dal diritto romano che prescriveva la permanenza di uno spazio circostante l edificio da lasciare inedificato (ambitus). Per la dottrina tali norme, rientrando tra quelle che disciplinano i rapporti privati di vicinato, hanno natura strettamente privatistica e quindi risultano alienabili e derogabili per volontà convenzionale delle parti o per destinazione del padre di famiglia (art c.c.). Non si spiegherebbero altrimenti i diritti riconosciuti al privato (come le derogabilità delle stesse norme), ovvero il diritto privatistico di ottenere la eliminazione delle costruzioni realizzate a distanze non regolamentari mediante ripristino dello status quo ante, ovvero il diritto al risarcimento dei danni. 2. Nozione di costruzione Va subito chiarito che la norma in esame parla di distanze tra costruzioni che sorgono su fondi finitimi. L espressione lessicale ha in sé un contenuto inequivoco, ancorché inespresso, ovvero la sua implicita inapplicabilità in caso di più costru- 846

3 zioni realizzate dallo stesso proprietario sullo stesso fondo. Con il termine costruzione ci si riferisce a qualunque opera avente caratteristiche di consistenza, stabilità, solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo o che emerga da quest ultimo, che sia idonea a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà. In tema di distanze legali tra fabbricati, l art. 873 c.c., nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, si riferisce, in relazione all interesse tutelato, non necessariamente ad un edificio, ma ad un qualsiasi manufatto (nella specie, autorimessa), avente caratteristiche di consistenza e stabilità o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, inoltre, per la sua consistenza, abbia l idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà (C. Civ., , n ). La nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo (C. Civ., , n ), anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento ad un corpo fisso di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente: ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell opera stessa, dai caratteri del suo sviluppo aereo dall uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione dalla sua destinazione. Distanze da confini e costruzioni 2.1. Ambito di applicabilità della norma A tal proposito, possiedono il carattere della costruzione gli sporti od aggetti di un edificio di dimensioni consistenti e stabilmente incorporati nell immobile, tali da costituirne accessorio o pertinenza in grado di ampliarne la superficie o la funzionalità. In tema di distanze tra edifici, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene i cornicioni, le canalizzazioni di gronda o simili, costituiscono corpi di fabbrica, computabili nelle distanze fra costruzioni, le sporgenze di particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza (C. Civ., , n. 5963). Il muro di contenimento realizzato per evitare frane o smottamenti non può considerarsi costruzione al contrario del terrapieno e del relativo muro di contenimento poiché imputabile ad un dislivello derivante dall opera dell uomo. Infatti, un muro di contenimento del dislivello naturale non è rilevante ai fini delle distanze ex art. 873 c.c. (T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. I, , n. 52). Il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi «costruzione» agli effetti della disciplina di cui all art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione, e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento; la parte del muro che si innalza oltre il piano del fondo sovrastante, invece, in quanto priva della funzione di conservazione dello stato dei luoghi, è soggetta alla disciplina giuridica propria delle sue oggettive caratteristiche di costruzione in senso tecnico giuridico, ed alla medesima disciplina devono ritenersi soggetti, perché costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno ed il relativo muro di contenimento elevati ad opera dell uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente (C. Civ., , n. 145). Inoltre è da qualificarsi come costruzione sia la modifica del tetto che la sopraelevazione, quando determinino un aumento della volumetria e della superficie di ingombro: In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraeleva- Le costruzioni nel calcolo delle distanze 847

4 Distanze da confini e costruzioni Fondi finitimi e fondi confinanti Le costruzioni in aderenza: il principio di prevenzione zione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Ne consegue l applicazione della normativa vigente al momento della modifica e l inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (C. Civ., , n ). Tale qualifica non deve invece essere attribuita alla modifica del tetto che abbia semplice funzione di copertura. Qualora, in relazione alle caratteristiche costruttive e alle complessive dimensioni interne ed esterne, la modificazione del tetto abbia funzione esclusiva di copertura non comportando un aumento di volumetria dei piani sottostanti suscettibile di autonoma utilizzazione, l opera non integra una sopraelevazione del fabbricato e non può essere considerata costruzione nuova soggetta all osservanza delle vigenti norme sulle distanze legali. Pertanto, il giudice di merito deve accertare se le modalità della realizzazione del manufatto siano imposte da esigenze tecnico-costruttive correlate alla funzione di copertura del fabbricato verificando, al fine di stabilire l effettiva e autonoma utilizzabilità del manufatto, l altezza del piano sottostante misurata con riferimento all intera estensione della superficie coperta (C. Civ., , n ). Va altresì chiarito che l aggettivo finitimo non è sinonimo di confinanti, bensì di vicini e ciò per l argomentazione che, quando il legislatore ha inteso riferirsi a fondi confinanti, ha usato il termine contiguo (cfr. art. 874 c.c.). Tale orientamento però sembra parzialmente contraddetto dal più recente orientamento della Cassazione, che sottolinea come la nozione di fondi finitimi sia diversa da quella di fondi meramente vicini. Secondo la Cassazione infatti In materia di rispetto delle distanze legali delle costruzioni rispetto al confine, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente «vicini», dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l una verso l altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti (C. Civ., , n. 3036). È altresì importante sottolineare che le norme che prescrivono l osservanza delle distanze dai confini prescindono dall avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo. In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell articolo 873 c.c., le norme che impongono l osservanza delle distanze dai confini prescindono dall avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo (C. Civ., , n. 3031). 3. Principio di prevenzione e comunione del muro L art. 873 c.c. fissa la distanza minima tra le costruzioni su fondi finitimi e che appartengono, ovviamente a proprietari diversi. Nella sua apparente semplicità lessicale, la norma in esame in verità prospetta una impressionante molteplicità di possibili diverse situazioni concrete. Le costruzioni, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Un primo problema è dato dal fatto meramente temporale: il primo che costruisce detta le regole che vincolano e che dovranno obbligatoriamente poi essere osservate da chi costruirà dopo (principio c.d. della prevenzione). Secondo la giurisprudenza prevalente infatti in tema di distanze tra costruzioni, in base al principio della prevenzione, è consentito a chi costruisce per primo di 848

5 Distanze da confini e costruzioni operare la scelta fra il costruire alla distanza legale e l erigere la propria fabbrica fino ad occupare l estremo limite del confine determinando così le modalità da seguire per chi costruisce dopo e permettergli, quindi, di avanzare la propria costruzione sino all altrui edificio, a nulla rilevando, ove non vi siano vincoli particolari, che debba spingere il proprio fabbricato fino a quello realizzato in senso obliquo dal preveniente che abbia rispettato tutti i criteri di scelta (C. Civ., Sez. II, , n. 3638). E inoltre in tema di distanze legali, ai sensi degli artt. 873 ss. c.c., in applicazione del principio di prevenzione chi edifica per primo ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con il distacco previsto dalla normativa vigente; c) costruire con distacco inferiore alla metà della distanza minima prescritta, salva la possibilità per il vicino di costruire successivamente avanzando la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino che diventerà comune, oltreché il valore del suolo occupato per effetto dell avanzamento della fabbrica (C. St., , n. 1998). Il primo potrà quindi decidere se costruire lungo la linea di confine. In tale eventualità il vicino che costruisce successivamente potrà: 1) appoggiarsi al muro preesistente dopo averne chiesto la comunione secondo le regole stabilite dall art. 874 c.c. La facoltà di chiedere la comunione del muro costituisce un vero e proprio diritto potestativo, cui il proprietario confinante non può opporsi. La comunione forzosa del muro a confine comporta la comproprietà pro indiviso della totalità del muro e del suolo sul quale è stato eretto, previo pagamento del prezzo della comunione; 2) in alternativa costruire in aderenza al muro preesistente come riconosciuto dall art. 877 c.c. (trattasi di ipotesi alternativa a quella sopra esaminata). In tal caso, ai fini dell applicazione della disposizione di cui all art. 877 c.c., disciplinante le costruzioni in aderenza, in luogo di quella di cui all art. 874 c.c., che prevede la comunione forzosa del muro sul confine, occorre che il corpo posizionato in aderenza consista in una vera e propria costruzione e che combaci perfettamente su uno dei lati con l edificio preesistente per tutta la sua lunghezza o per una parte rilevante di esso, in modo da eliminare il rischio di intercapedini dannose previsto dall art. 873 c.c., conservando però un autonomia statica, strutturale ed organizzativa (Trib. Verona, ). Con il termine costruzione in aderenza ci si riferisce alla costruzione che si trova in semplice contatto col muro del vicino dal quale è (dal punto di vista strutturale) autonoma, in modo che se venisse meno questo muro l evento risulterebbe del tutto indifferente all autonomia della costruzione. In buona sostanza, aderire vuol dire costruire, ma senza appoggiarsi sul muro preesistente (cioè in aderenza al muro preesistente viene costruito un nuovo e diverso muro al servizio esclusivo dell edificio confinante). Aderire vuol dire combaciare perfettamente, con caratteristiche statiche e funzionali del tutto autonome rispetto al muro preesistente, con il muro del vicino, quindi senza creare intercapedini. Se il confinante non costruirà lungo la linea di confine, potrà infine costruire a distanza non inferiore a quella legale (minima) prevista dallo stesso art. 873 c.c. o quella (ben) maggiore stabilita nei regolamenti edilizi comunali. Comunione del muro Aderenza al muro preesistente Nozione di costruzione in aderenza BOX Principio di prevenzione e comunione del muro. Casi pratici Primo caso - La prima costruzione viene edificata a meno di 1,50 m dal confine, ovvero a distanza inferiore alla metà rispetto a quella stabilita nei regolamenti comunali. Il vicino che costruisce successivamente deve osservare le prescrizioni stabilite dell art. 875 c.c., ovvero chiedere la comunione forzosa del muro al fine di fabbricare contro il 849

6 Distanze da confini e costruzioni muro stesso, corrispondendo al proprietario confinante non solo il valore della metà del muro, ma anche il corrispettivo per il valore del suolo da occupare con la nuova costruzione. Il proprietario vi si può opporre, ma deve a sua volta estendere il suo muro sino al confine. Secondo caso - La prima costruzione viene invece realizzata a 1,50 m o più dal confine (o a distanza uguale o maggiore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali). In questo caso, il vicino dovrà a sua volta allontanarsi della distanza necessaria sino al raggiungimento della distanza minima legale di 3 m o quella (ben) maggiore stabilita dei regolamenti comunali. Come si misurano le distanze Costruzioni separate da strada pubblica Tali norme sono applicabili al momento della realizzazione dell opera e si intendono applicabili anche per le costruzioni vincolate alle particolari prescrizioni di legge per le zone sismiche (artt. 52 e ss., d.p.r , n. 380, c.d. T.U edilizia) e per le opere finalizzate alla eliminazione delle barriere architettoniche (d.m , n. 1444). Le distanze si misurano dal suolo sino al punto di maggiore sporgenza, anche se le distanze non debbono computarsi da sporgenze che abbiano mera funzione decorativa o di rifinitura e che non incidano sulla volumetria dell edificio, perché non idonee a creare nessuna intercapedine. Secondo la giurisprudenza, nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato (nella specie, scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia (C. Civ., , n. 1966). In tema di limitazioni legali della proprietà, avuto riguardo allo scopo delle limitazioni stesse poste dall art. 873 c.c. e dalla normativa regolamentare integrativa di questo precetto ossia quello di evitare intercapedini dannose le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come invece avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare. Questo modo di misurazione comporta anche che, in ragione della ratio che governa la specifica disciplina in esame, le norme sulle distanze legali si applicano soltanto agli edifici che si fronteggiano, mentre non hanno rilievo le distanze calcolate fra gli spigoli delle costruzioni prese in esame (A. Salerno, , n. 66). In tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all altezza dei fabbricati, il relativo computo comporta il riferimento all intera estensione in elevazione della costruzione, sì da comprendere, in essa, ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, potendo legittimamente restare escluse da tale calcolo quelle sole parti aventi natura ornamentale o meramente funzionale rispetto alle struttura dell immobile quale il sottotetto non abitabile quando la sua formazione derivi dalle particolari modalità costruttive del tetto (C. Civ., , n ). Il principio della prevenzione non è operativo ove le due costruzioni, pur fronteggiandosi, sono separate da una strada pubblica. L art. 879, ultimo co., infatti, elude l osservanza dell obbligo delle distanze legali per quelle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche. Il regime legale delle distanze delle costruzioni dalle vedute, prescritto dall art. 907 c.c., non è applicabile, stante il disposto dell art. 879, co. 2, c.c. per il quale alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze o le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze non solo quando la strada o la piazza pubblica si frappongano tra gli edifici interessati, ma anche nel caso in cui le stesse delimitino ad angolo retto, da un 850

7 lato, il fondo dal quale si gode la veduta, e, dall altro, il fondo sul quale si esegue la costruzione (C. Civ., , n ). L esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall articolo 879, co. 2, c.c. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell applicazione della norma citata, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all uso concreto di esso da parte della collettività (C. Civ., , n. 6006). La norma citata sancisce una ulteriore deroga, ovvero l inapplicabilità dei princìpi di cui agli artt. 873 (distanze) e 875 (comunione forzosa del muro) c.c., a favore degli edifici appartenenti al demanio pubblico (art. 822 c.c.) o comunque soggetti a tale regime (art. 824 c.c.). Trattasi di deroga giustificata dall esigenza di dare prevalenza agli interessi generali, cui il bene demaniale è vincolato rispetto agli interessi privati del singolo. L art. 873 c.c., e le norme regolamentari integrative, sulla distanza minima obbligatoria tra edifici, è norma che ha il suo terreno di applicazione nei rapporti di vicinato di matrice privatistica, ma non quando le distanze riguardino edifici di interesse storico, archeologico o artistico o comunque di proprietà del demanio ovvero con riferimento alle piazze ed alle vie pubbliche; infatti, l obiettiva rilevanza pubblicistica di tali opere e beni e la loro naturale destinazione ad uso collettivo non consente l operatività del suddetto art. 873 c.c., pena l irragionevole prevalenza degli interessi individuali di un singolo a scapito dei più (Trib. Modena, ). Inoltre l obbligo delle distanze di cui all art. 873 c.c. non sussiste quando le costruzioni tra i fondi finitimi non si fronteggiano; quando le costruzioni pur costruite a distanze non regolamentari non creano nocive intercapedini; quando si tratta di muri di cinta o di sostegno di fondi a dislivello. La disciplina delle distanze non trova applicazione quando i fabbricati sono disposti ad angolo e non hanno fra loro pareti contrastanti perché ciò che rileva è la distanza tra opposte pareti che va, quindi, misurata in senso lineare, cosicché non è sufficiente che ci sia un punto di incontro tra il confine della realtà finitima appartenente al terzo e l opera da realizzare (C. St., , n. 5348). Distanze da confini e costruzioni 4. Le distanze legali previste nel piano regolatore In tema di distanze legali le norme del piano regolatore generale devono essere considerate integrative rispetto alla disciplina dettata dal Codice civile. Le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi, che disciplinano le distanze nelle costruzioni anche con riguardo ai confini, sono integrative del Codice civile, sicché il giudice, in applicazione del principio iura novit curia, deve acquisirne diretta conoscenza d ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte (C. Civ., n. 2563). Inoltre, le norme dei regolamenti locali debbono essere considerate integrative della disciplina legale delle distanze, indipendentemente dal loro riferirsi ai confini, anziché alle costruzioni preesistenti nel fondo limitrofo (C. Civ., , n ; conf. C. Civ., n. 6401). Il loro fondamento giuridico viene rintracciato nella necessità di armonizzare la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato con il pubblico interesse ad un ordinato assetto urbanistico. Le norme del piano regolatore, relative alle distanze da osservarsi nelle costruzioni, sono volte a disciplinare l attività della P.A. per un migliore assetto dell agglomerato urbano e i rapporti di vicinato in modo equo, e sono pertanto fonti normative che integrano quelle del Codice civile (C. Civ., , n ). Le norme contenute nei regolamenti edilizi che stabiliscono Rapporto tra p.r.g. e Codice civile 851

8 Distanze da confini e costruzioni Efficacia del p.r.g. e applicazione del c.c. Casi di derogabilità alle norme del c.c. le distanze tra gli edifici e tra questi ed i terreni confinanti, poiché sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini dannose tra edifici frontistanti ma anche, con lo stabilire una distanza tra le costruzioni superiori a quella prevista dall art. 873 c.c., a tutelare l assetto urbanistico del territorio, vanno osservate a prescindere dal fatto che gli edifici si fronteggino in quanto conservano carattere integrativo delle norme del Codice civile anche qualora siano inserite in un contesto normativo come il piano regolatore, volto a tutelare il paesaggio o regolare l assetto del territorio, poiché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l utilizzazione edilizia dei suoli privati. Pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino dello stato degli immobili (C. Civ., , n ). Tali piani regolatori, per diventare esecutivi ed acquistare efficacia normativa devono, dopo l approvazione dell autorità regionale, essere portati a conoscenza dei destinatari nei modi di legge, ossia mediante pubblicazione da eseguirsi mediante affissione all albo pretorio. Infatti tale pubblicazione è condizione necessaria per l efficacia e l obbligatorietà dello strumento urbanistico, senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione dell organo regionale (C. Civ., , n ). Quindi nel caso in cui questo non sia avvenuto, trovano applicazione esclusivamente le norme del Codice civile. In materia urbanistica poiché il piano regolatore generale edilizio si perfeziona, in quanto atto amministrativo complesso, solo dopo la sua approvazione da parte dei competenti organi di controllo e la relativa pubblicazione, non essendo sufficiente la mera adozione dello stesso prima del perfezionamento di questo iter tale strumento urbanistico non può spiegare effetti integrativi del Codice civile; ne consegue, in tal caso, che la disciplina delle distanze legali può essere regolata dall art. 41-quinquies, co. 1, lett. c, l. 17 agosto 1942 n che impone un distacco non inferiore all altezza di ciascun fronte dell edificio da costruire soltanto se la nuova costruzione venga a fronteggiarne altra preesistente, nel quale caso è applicabile anche il principio civilistico della prevenzione dettato dall art. 875 c.c. (C. Civ., , n ). A tale proposito, si è poi sostenuto che quando le norme sulle distanze tra edifici sono contenute in regolamenti comunali, esse sono di natura cogente e quindi detti limiti non sono derogabili per volontà delle parti, perché trascendono l interesse meramente privatistico, essendo diretti alla tutela dell urbanistica e quindi di un interesse generale. In tema di distanze legali, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate a tutela dell interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati. Ne consegue l invalidità delle convenzioni stipulate tra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze (C. Civ., , n. 2117). Quando invece le norme sulle distanze vengono dettate dal Codice civile, se ne deve ammettere la derogabilità: lo stesso accade per quelle disposizioni regolamentari che, come il codice, abbiano di mira la disciplina dei rapporti tra privati. In caso di successione nel tempo di norme edilizie, la nuova disciplina più restrittiva non risulta applicabile alle nuove costruzioni che al momento della sua entrata in vigore possono considerarsi già sorte (C. Civ., , n. 1047). La nuova disciplina meno restrittiva è invece applicabile anche alle costruzioni realizzate prima della sua entrata in vigore, con l unico limite del giudicato formatosi nella controversia sulla legittimità o meno della costruzione: per cui non può disporsi demolizione degli edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme, 852

9 nei limiti in cui siano consentiti dalla normativa sopravvenuta (C. Civ., , n. 1565). Distanze da confini e costruzioni BOX Limiti in tema di distanze Il d.m , n emanato in esecuzione della norma sussidiaria dell art. 41- quinquies, l , n (introdotto dalla l , n. 765) che all art. 9 prescrive la distanza minima inderogabile di metri dieci tra pareti finestrate o pareti di edifici antistanti impone determinati limiti edilizi ai Comuni nella formazione o nella previsione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante nei rapporti tra i privati. L art. 9, co. 1 n. 2, d.m. 2 aprile 1968 n emanato in forza dell art. 41 quinquies l. 17 agosto 1942 n. 1150, aggiunto dall art. 17 l. 6 agosto 1967 n. 765 in base al quale la distanza tra pareti finestrate di edifici frontisti non deve essere inferiore a dieci metri, si riferisce alle sole nuove edificazioni consentite in zone diverse dal centro storico (zona A), posto che in questo ultimo, dove vige il generale divieto di costruzioni ex novo, la norma si limita a prescrivere che la distanza non sia inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti (C. Civ., , n ). Il d.m. 2 aprile 1968 n che detta i limiti di densità, altezza, distanza tra i fabbricati, all art. 9 con disposizione tassativa ed inderogabile dispone che negli edifici ricadenti in zone territoriali diverse dalla zona A, è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Tale prescrizione stante la sua assolutezza ed inderogabilità risultante da fonte normativa statale, sovraordinata rispetto agli strumenti urbanistici locali, comporta che nel caso di esistenza sul confine tra due fondi di un fabbricato avente il muro perimetrale finestrato, il proprietario dell area confinante che voglia realizzare una costruzione sul suo terreno deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, con esclusione della facoltà di costruire in aderenza e senza alcuna deroga neppure per il caso in cui la nuova costruzione realizzata nel mancato rispetto di essa sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell art. 907, co. 3, c.c. (C. Civ., , n ). I Comuni possono in ogni caso rendere più gravosa l attività costruttiva. L art. 9 del d.m. 2 aprile 1968 non preclude ai comuni, nella formazione dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi, la possibilità di rendere più gravosa l attività costruttiva, in base alle proprie valutazioni degli interessi pubblici da tutelare, prescrivendo un distacco tra edifici che si fronteggiano, maggiore di quello minimo imposto dal legislatore o imponendo obbligo di osservare sia il distacco minimo inderogabile che una distanza minima dal confine (C. Civ., , n. 1132). 5. Inosservanza delle norme in materia di distanze L inosservanza delle disposizioni delle norme in materia di distanze contenute sia nel Codice civile che nelle norme regolamentari locali determina sia il risarcimento dei danni che la riduzione in pristino. L inosservanza delle distanze legali fra le costruzioni comporta oltre la tutela risarcitoria anche la demolizione di quanto costruito in difformità, onde perseguire l eliminazione dello stato di cose creato dalla violazione, atteso l imminente pericolo attuale di una lesione all integrità materiale del bene oggetto di proprietà, in attuazione del principio generale di cui all art. 872 c.c. (C. Civ., , n. 4980). In tema di distanze tra costruzioni, le norme regolamentari locali hanno carattere integrativo di quelle contenute nel Codice civile, sì che la loro violazione è sanzionata non soltanto con il risarcimento dei danni, ma anche con la riduzione i pristino. Il danno conseguente alla violazione delle norme del Codice civile ed integrative di queste, relative alle distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimento de Sanzioni: risarcimento dei danni e riduzione in pristino 853

10 Distanze da confini e costruzioni facto del fondo del vicino al quale, pertanto, compete il risarcimento senza necessità di una specifica attività probatoria. Prova del danno che invece deve essere fornita nel caso di violazione di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice (C. Civ., , n ). Distanze e condominio Distanze dai confini Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi 6. Distanze e condominio La normativa sulle distanze è applicabili anche in tema di condominio. In tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l applicazione di quest ultime non sia in contrasto con le prime; nell ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall art c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all art c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione (C. Civ., , n. 7044). Nel caso in esame, la sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti. La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l esecuzione delle opere, avvenuta nell ambito delle facoltà consentite dall art c.c. nell uso dei beni comuni (la facciata dell edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante. 7. Distanze dai confini In virtù del carattere dannoso che assumono rispetto ai fondi vicini, il codice prevede altresì distanze minime dal confine per pozzi, cisterne, fosse e tubi di acqua, gas e simili (art. 889 c.c.), nonché per fabbriche e depositi pericolosi o nocivi (art. 890 c.c.). Inoltre distanze minime, sempre dal confine, sono previste in considerazione del pericolo di frane che può derivarne, per fossi e canali (e, in genere, escavazioni non avente carattere provvisorio) (art. 891 c.c.) nonché in considerazione dell opportunità di evitare al fondo del vicino possibili pregiudizi derivanti dal propagarsi delle radici, dal protendersi dei rami, dall immissione di ombra e umidità per le piantagioni (art. 892 ss. c.c.) Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi L art. 889 c.c. dispone che: 1. Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. 2. Per i tubi d acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. 3. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali. Le disposizioni di tale articolo aprono un nuovo capitolo in merito alla tematica 854

11 Distanze da confini e costruzioni delle distanze legali in riferimento ad una serie di elementi che possono essere fastidiosi o fonte di qualche pericolo. Dal punto di vista contenutistico, tale norma individua due diverse distanze minime. Si parla di due metri per pozzi, cisterne, fosse di latrina, concime e di un metro per le tubazioni di sostanze fluide, con la precisazione che tale ultima distanza dal confine si fonda su una presunzione assoluta di dannosità per infiltrazioni che non ammette la prova contraria. In tema di distanze per impianti dal fondo contiguo, la disposizione dell art. 889, co. 2, c.c., secondo cui per i tubi d acqua pura o lurida (cui vanno assimilati i canali di gronda) e loro diramazioni deve osservarsi la distanza dal confine di almeno un metro, si fonda su una presunzione assoluta di dannosità per infiltrazioni o trasudamenti che non ammette la prova contraria (C. Civ., , n. 2558). Con il termine cisterna, ci si riferisce non solo ai manufatti in tutto o in parte adibiti alla raccolta di acque piovane, ma più in generale ad ogni manufatto in muratura, anche non interrato, per la raccolta dell acqua che con qualsiasi mezzo vi viene adottata. Non possiamo dunque parlare di cisterna in presenza di una vasca di cemento armato ed impermeabile, adibita alla raccolta ed alla fermentazione del vino. Non può considerarsi cisterna ai fini delle distanze stabilite dall art. 889 una vasca in cemento armato ed impermeabile adibita alla raccolta ed alla fermentazione del vino, dovendosi intendere quel termine, con esclusivo riferimento ai manufatti interrati adibiti alla raccolta ed alla conservazione delle acque piovane (C. Civ., , n. 3562). Le distanze previste da tale articolo devono essere misurate tra la linea di confine ed il punto più vicino del perimetro interno delle opere previste dalla predetta disposizione. Ai fini dell art. 889 c.c. la distanza per pozzi, cisterne, fosse e tubi va misurata tra la linea di confine ed il punto più vicino del perimetro interno delle opere previste dalla predetta disposizione. Per confine, ai fini della delimitazione delle sfere delle proprietà singole da esso divise, si deve intendere non la linea orizzontale sul piano del suolo e la superficie del muro divisorio per l altezza massima di questo, ma il piano verticale che si estende al di sotto ed al di sopra della linea di confine tra le due proprietà. Il limite di tale piano in altezza e in profondità è dato dall interesse del proprietario ad escludere ogni attività dell altro che contrasti con i normali limiti di utilizzazione del fondo a ciascuno di essi riservato secondo le norme degli art. 832 e ss. (C. Civ., , n. 2175). Se sul confine esiste un muro divisorio comune, la distanza con il punto più vicino del perimetro interno delle opere previste dall art. 889 c.c. dovrà misurarsi dalla faccia esterna del muro, non già dalla linea mediana, il che presupporrebbe la divisione del muro in parti materiali (C. Civ., , n. 1906). Tali distanze sono applicabili anche ad opere non indicate espressamente nella norma stessa, ma che hanno particolari affinità di struttura o funzione con quelle ivi specificatamente considerate a patto che venga accertata in concreto la loro potenziale pericolosità. L obbligo di rispetto delle distanze previsto per pozzi, cisterne e tubi può ben essere affermato anche per opere ed impianti non espressamente contemplati nella disposizione di cui all art. 889 c.c., ma soltanto quando venga accertata, in concreto, caso per caso, sulla base delle loro peculiari caratteristiche, strutture e funzioni, l esistenza di una potenzialità dannosa, che imponga una parità di trattamento con le opere per le quali tale potenzialità è prevista in via assoluta (C. Civ., , n. 1662). Le disposizioni di tale articolo si applicano tendenzialmente anche in materia di condominio, con però vasti adattamenti che tengano conto dell assetto degli edifici condominiali. La disposizione dell art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e Casi pratici 855

12 Distanze da confini e costruzioni reale utilizzazione dell immobile, tale da essere adeguata all evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene; ne consegue che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio trattandosi di un esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell essenzialità giustifica la mancata applicazione dell art. 889 c.c. negli edifici in condominio (C. Civ., , n ). In materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari (C. Civ., , n ). È altresì possibile per accordo delle parti eseguire le opere ad una distanza inferiore a quella legalmente prevista dalla norma in esame. La convenzione con cui il proprietario del fondo autorizza il suo confinante ad eseguire le opere previste dall art. 889 c.c. a distanza inferiore a quella prescritta da tale norma, deve ritenersi consentita essendo tale normativa dettata a tutela di interessi privati e non anche a salvaguardia dell interesse pubblico; tuttavia detta convenzione deve essere redatta in forma scritta ad substantiam, dando luogo alla costituzione di una vera e propria servitù prediale a carico del fondo che viene a subire la menomazione di carattere reale a vantaggio dell altro fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio, senza che sia a tal fine sufficiente una convenzione solo verbale e quindi ammissibile una prova per testimoni diretta a dimostrare una tale convenzione, essendosi al di fuori del caso in cui il contraente abbia senza colpa perduto il documento ad substantiam che gli forniva la prova stessa (C. Civ., , n. 6575). Distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi 7.2. Distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi L art. 890 c.c. (Distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi) dispone: 1. Chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. Le regole stabilite in tale articolo devono considerarsi suppletive delle discipline di settore che sono divenute particolarmente abbondanti. Il contento di tale articolo è sensibilmente in deroga rispetto allo standard degli altri sulle distanze, prescrivendo in assenza di disposizioni più precise dei regolamenti locali una distanza flessibile in funzione della esigenza di evitare di nuocere al vicino. Tale articolo impone genericamente di evitare le esternalità negative ma non prescrive una distanza precisa. Tale articolo va quindi letto nel senso di considerare le cose e le attività espressamente elencate come gravate da una presunzione di nocività o pericolosità non vincibile. Il rispetto della distanza prevista per fabbriche e depositi nocivi e pericolosi dall art. 890 c.c., nella cui regolamentazione rientrano anche i comignoli con canna fumaria, è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità che prescinde da ogni accertamento concreto nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza medesima; mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo o al danno del fondo vicino (C. Civ., , n. 3199). La nocività e pericolosità delle fabbriche o depositi di cui all art. 890 c.c. (nel 856

13 cui novero rientrano le canne fumarie) è presunta iuris et de iure se gli stessi siano realizzati a distanza inferiore a quella stabilita dal Regolamento edilizio comunale, per cui non è necessario dimostrare anche la concreta immissione dei fumi provenienti dalla canna fumaria (A. Bari, , n. 1005). È altresì utile precisare che tale norma contiene una indicazione meramente esemplificativa purché non venga esteso oltre il limite oggettivo costituito dalle fabbriche e dai depositi. In tema di distanze legali, la norma dell art. 890 c.c. volta a preservare il vicino da ogni possibile danno insito nella destinazione della costruzione, contiene una elencazione meramente esemplificativa sicché la disciplina ivi prevista deve ritenersi applicabile agli immobili destinati ad allevamenti avicunicoli che contenendo un rilevante numero di capi per il loro sfruttamento commerciale producano esalazioni ed altri effetti dannosi per il vicino. Il termine regolamenti nella norma richiamata va inteso in senso estensivo comprensivo non solo dei regolamenti generali e di quelli particolari ma anche della normativa generale dettata in tema di distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi. La norma attribuisce al vicino una tutela immediata e diretta per il rispetto delle distanze prescritte e quindi la possibilità di chiedere ai sensi dell art. 872, co. 2, c.c., la riduzione in pristino indipendentemente dallo stabilire se tali norme regolamentari o regionali siano integrative o non delle disposizioni del Codice civile (C. Civ., , n ). Per l effetto di quanto sopra detto, tale disposizione può ritenersi operante per le stalle, i pollai ed i silos, mentre la giurisprudenza esclude l applicazione di tale norma alle discariche di materiale pietroso e agli alveari. Distanze da confini e costruzioni 7.3. Distanze per canali e fossi L art. 891 c.c. dispone che: 1. Chi vuole scavare fossi o canali presso il confine, se non dispongono in modo diverso i regolamenti locali, deve osservare una distanza eguale alla profondità del fosso o canale. La distanza si misura dal confine al ciglio della sponda più vicina, la quale deve essere a scarpa naturale ovvero munita di opere di sostegno. Se il confine si trova in un fosso comune o in una via privata, la distanza si misura da ciglio a ciglio o dal ciglio al lembo esteriore della via. La ratio di tale normativa deve essere rintracciata nell esigenza di scongiurare il pericolo di franamento che tali opere possono cagionare nei confronti del fondo del vicino. L art. 891 c.c. (distanze fra i canali, i fossi ed il confine) è ispirata all esigenza di scongiurare il pericolo di franamento che tali opere possono cagionare nei confronti del fondo del vicino. Pertanto, la disposizione in esame non prevedendo una presunzione assoluta di danno, consente l adozione di misure alternative quali l applicazione di una grata metallica di copertura (C. Civ., , n. 4488). Trattasi di disposizione applicabile a qualsiasi escavazione effettuata in un fondo, a nulla rilevando che sia destinata o meno a ricevere acqua, purché provvista delle caratteristiche del fosso o del canale e non meramente provvisoria. Si tratta di disciplina applicabile anche alle escavazione effettuate a scopo estrattivo. In tema di distanze di fosse e canali dal confine, la regola stabilita dall art. 891 c.c. è applicabile a qualsiasi escavazione effettuata in un fondo, a nulla rilevando che essa sia destinata o meno a ricevere acqua, purché provvista delle caratteristiche del fosso o del canale e non meramente provvisoria; tale disciplina è perciò applicabile anche alle escavazioni fatte a scopo estrattivo, senza che eventuali normative speciali predisposte a tutela di interessi generali possano interferire sulla posizione dei proprietari dei fondi confinanti che, nel rapporto privatistico di vicinato, mantengono il diritto all osservanza delle distanze legali negli scavi effettuati sul fondo vicino (C. Civ., , n ). Distanze per canali e fossi 857

14 Distanze da confini e costruzioni Distanze per gli alberi Regolamenti locali e usi Alberi ad alto fusto e non 7.4. Distanze per gli alberi L art. 892 c.c. dispone: 1. Chi vuol piantare alberi presso il confine deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, dagli usi locali. Se gli uni e gli altri non dispongono, devono essere osservate le seguenti distanze dal confine: 1) tre metri per gli alberi di alto fusto. Rispetto alle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili; 2) un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami; 3) mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo. 2. La distanza deve essere però di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie. 3. La distanza si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell albero nel tempo della piantagione, o dalla linea stessa al luogo dove fu fatta la semina. 4. Le distanze anzidette non si devono osservare se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro. Il contenuto di tale norma prevede che tali regole si applichino in mancanza di diverse regole espresse nei regolamenti locali ed anche dagli usi. Qualora manchi una specifica disciplina regolamentare per le piantagioni descritte dall art. 893 c.c. il rinvio ivi contenuto alle distanze di cui all art. 892 c.c. è da intendersi in senso ampio, come recepimento dell intera norma, dal momento che si riferisce non soltanto alle distanze ivi espressamente previste, ma anche a quelle stabilite in via generale dai regolamenti in materia di piantagioni di alberi (C. Civ., , n ). Secondo la recente giurisprudenza della Cassazione, le distanze di alberi dal confine non devono essere osservate se esiste sul confine stesso un muro di cinta purché l altezza degli alberi non ecceda l altezza del muro. Le prescrizioni relative alle distanze legali degli alberi e delle piante dal confine, stabilite nei primi tre commi dell art. 892 c.c., non devono essere osservate quando sul confine esista un muro divisorio e le piante non lo superino in altezza, in quanto in questo caso il vicino non subisce diminuzione di aria, luce e veduta (C. Civ., , n ). La disposizione è stata infatti dettata in ragione della necessità di preservare alle proprietà vicine l accesso alla luce del sole e la possibilità di godere di una certa visuale all intorno. Tale articolo distingue tra alberi ad alto fusto o non ad alto fusto. Gli alberi di alto fusto che devono essere piantati a non meno di tre metri dal confine, vanno identificati con riguardo alla specie della pianta, classificata in botanica come di alto fusto, ovvero se trattasi di pianta non classificata come di alto fusto, con riguardo allo sviluppo da essa assunto in concreto, quando il tronco si ramifichi ad un altezza superiore a tre metri. Il divieto di tenere alberi di alto fusto a meno di tre metri dal confine riguarda anche gli alberi che abbiano tronchi di altezza inferiore ai tre metri, purché gli altri si diramino ad una quota a tale misura superiore; infatti, la previsione normativa mirante ad impedire che la parte fuori terra degli alberi riesca di danno ai vicini, per diminuzione di aria, luce, soleggiamento o panoramicità, esige una valutazione della pianta nella sua essenza unitaria. Il divieto di tenere alberi di alto fusto a meno di tre metri dal confine, stabilito dall art. 892, co. 1, n. 1, c.c., riguarda anche gli alberi che abbiano alcuni tronchi di altezza inferiore ai tre metri, purché gli altri si diramino ad una quota a tale misura superiore. Infatti, la previsione normativa, mi- 858

15 rante ad impedire che la parte fuori terra degli alberi riesca di danno ai vicini, per diminuzione di aria, luce, soleggiamento o panoramicità, esige una valutazione della pianta nella sua essenza unitaria (C. Civ., , n. 2865). Distanze da confini e costruzioni Bibliografia ANCESCHI A., Le distanze legali tra costruzioni, Milano, 2008; CENDON P. (a cura di), Commentario al codice civile, Artt , Milano, 2009; CICCIA A., Distanze tra costruzioni nel diritto civile e nel diritto urbanistico, luci vedute, muri di confine, recensioni nella disciplina edilizia, Milano, 2004; Enciclopedia del Diritto, Milano, 1964, XIII, voce Distanze legali, 286 ss. MACCARI L., A proposito di un nuovo intervento della Corte Costituzionale sulla disciplina delle distanze fra costruzioni alla luce del titolo V della Costituzione, inrge, 2006, 1, 33; ROTA G.L. e RUSCONI G. (a cura di), Edilizia, Urbanistica, Governo del territorio, 1 a ed., Torino, 2006; ROTA G.L., RUSCONI G. e CHIERCHIA C. (a cura di), Edilizia, Urbanistica, Governo del territorio. Aggiornamento, Torino,2007; SESTA M., Rapporti personali di vicinato, immissioni, atti emulativi, privacy,inrn, 2006, 6, 1471; SCIALOJA A. e BRANCA G. (a cura di), Commentario del Codice civile, Artt , Bologna- Roma, 1976; TORRENTE A. e SCHLESINGER P. (a cura di), Manuale di diritto privato, Milano,

16 Distanze da confini e costruzioni Giurisprudenza Sommario: Nozione di costruzione; Applicabilità dell art. 873: esempi pratici; Principio di prevenzione e comunione del muro; Distanze legali e piano regolatore; Sanzioni; Distanze e condominio. Nozione di costruzione La nozione di costruzione comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento ad un corpo fisso di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell opera stessa, dai caratteri del suo sviluppo aereo dall uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione dalla sua destinazione. (C. Civ., , n ) In tema di distanze legali tra fabbricati, l art. 873 c.c., nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, si riferisce, in relazione all interesse tutelato, non necessariamente ad un edificio, ma ad un qualsiasi manufatto (nella specie, autorimessa), avente caratteristiche di consistenza e stabilità o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, inoltre, per la sua consistenza, abbia l idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà. (C. Civ., , n ) Applicabilità dell art. 873: esempi pratici In materia di rispetto delle distanze legali delle costruzioni rispetto al confine, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente «vicini», dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l una verso l altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti. (C. Civ., , n. 3036) In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell articolo 873 c.c., le norme che impongono l osservanza delle distanze dai confini prescindono dall avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo. (C. Civ., , n. 3031) Un muro di contenimento del dislivello naturale non è rilevante ai fini delle distanze ex art. 873 c.c. (T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. I, , n. 52) In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Ne consegue l applicazione della normativa vigente al momento della modifica e l inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione. (C. Civ., , n ) Qualora, in relazione alle caratteristiche costruttive e alle complessive dimensioni interne ed esterne, la modificazione del tetto abbia funzione esclusiva di copertura non comportando un aumento di volumetria dei piani sottostanti suscettibile di autonoma utilizzazione, l opera non integra una sopraelevazione del fabbricato e non può essere considerata costruzione nuova soggetta all osservanza delle vigenti norme sulle distanze legali. Pertanto, il giudice di merito deve accertare se le modalità della realizzazione del manufatto siano imposte da esigenze tecnico-costruttive correlate alla funzione di copertura del fabbricato verificando, al fine di stabilire l effettiva e autonoma utilizzabilità del manufatto, l altezza del piano sottostante misurata con riferimento all intera estensione della superficie coperta. (C. Civ., , n ) Il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi costruzione agli effetti della disciplina di cui all art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione, e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento; la parte del muro che si innalza oltre il piano del fondo sovrastante, invece, in quanto priva della funzione di conservazione dello stato dei luoghi, è soggetta alla disciplina giuridica propria delle sue oggettive caratteristiche di costruzione in senso tecnico giuridico, ed alla medesima disciplina devono ritenersi soggetti, perché costruzioni nel senso sopra specificato, il terrapieno ed il relativo muro di contenimento elevati ad opera dell uomo per creare un dislivello artificiale o per accentuare il naturale dislivello esistente. (C. Civ., , n. 145) In tema di distanze tra edifici, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, come le mensole, le lesene i cornicioni, le canalizzazioni di gronda o simili, costituiscono corpi di fabbrica, computabili nelle distanze fra costruzioni, le sporgenze di particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza. (C. Civ., , n. 5963) 860

17 Distanze da confini e costruzioni Principio di prevenzione e comunione del muro Il regime legale delle distanze delle costruzioni dalle vedute, prescritto dall art. 907 c.c., non è applicabile, stante il disposto dell art. 879, co. 2, c.c. per il quale alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze o le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze non solo quando la strada o la piazza pubblica si frappongano tra gli edifici interessati, ma anche nel caso in cui le stesse delimitino ad angolo retto, da un lato, il fondo dal quale si gode la veduta, e, dall altro, il fondo sul quale si esegue la costruzione. (C. Civ., , n ) In tema di distanze legali, ai sensi degli artt. 873 ss c.c., in applicazione del principio di prevenzione chi edifica per primo ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con il distacco previsto dalla normativa vigente; c) costruire con distacco inferiore alla metà della distanza minima prescritta, salva la possibilità per il vicino di costruire successivamente avanzando la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino che diventerà comune, oltreché il valore del suolo occupato per effetto dell avanzamento della fabbrica. (C. St., , n. 1998) L esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall articolo 879, co. 2, c.c. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell applicazione della norma citata, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all uso concreto di esso da parte della collettività. (C. Civ., , n. 6006) In tema di distanze tra costruzioni, in base al principio della prevenzione, è consentito a chi costruisce per primo di operare la scelta fra il costruire alla distanza legale e l erigere la propria fabbrica fino ad occupare l estremo limite del confine determinando così le modalità da seguire per chi costruisce dopo e permettergli, quindi, di avanzare la propria costruzione sino all altrui edificio, a nulla rilevando, ove non vi siano vincoli particolari, che debba spingere il proprio fabbricato fino a quello realizzato in senso obliquo dal preveniente che abbia rispettato tutti i criteri di scelta. (C. Civ., Sez. II, , n. 3638) Nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato (nella specie, scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia. (C. Civ., , n. 1966) In tema di limitazioni legali della proprietà, avuto riguardo allo scopo delle limitazioni stesse poste dall art. 873 c.c. e dalla normativa regolamentare integrativa di questo precetto ossia quello di evitare intercapedini dannose le distanze tra fabbricati non si misurano in modo radiale, come invece avviene per le distanze rispetto alle vedute, ma in modo lineare. Questo modo di misurazione comporta anche che, in ragione della ratio che governa la specifica disciplina in esame, le norme sulle distanze legali si applicano soltanto agli edifici che si fronteggiano, mentre non hanno rilievo le distanze calcolate fra gli spigoli delle costruzioni prese in esame. (A. Salerno, , n. 66) In tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all altezza dei fabbricati, il relativo computo comporta il riferimento all intera estensione in elevazione della costruzione, sì da comprendere, in essa, ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, potendo legittimamente restare escluse da tale calcolo quelle sole parti aventi natura ornamentale o meramente funzionale rispetto alle struttura dell immobile quale il sottotetto non abitabile quando la sua formazione derivi dalle particolari modalità costruttive del tetto. (C. Civ., , n ) L art. 873 c.c., e le norme regolamentari integrative, sulla distanza minima obbligatoria tra edifici, è norma che ha il suo terreno di applicazione nei rapporti di vicinato di matrice privatistica, ma non quando le distanze riguardino edifici di interesse storico, archeologico o artistico o comunque di proprietà del demanio ovvero con riferimento alle piazze ed alle vie pubbliche; infatti, l obiettiva rilevanza pubblicistica di tali opere e beni e la loro naturale destinazione ad uso collettivo non consente l operatività del suddetto art. 873 c.c., pena l irragionevole prevalenza degli interessi individuali di un singolo a scapito dei più. (Trib. Modena, ) La disciplina delle distanze non trova applicazione quando i fabbricati sono disposti ad angolo e non hanno fra loro pareti contrastanti perché ciò che rileva è la distanza tra opposte pareti che va, quindi, misurata in senso lineare, cosicché non è sufficiente che ci sia un punto di incontro tra il confine della realtà finitima appartenente al terzo e l opera da realizzare. (C. St., , n. 5348) Ai fini dell applicazione della disposizione di cui all art. 877 c.c., disciplinante le costruzioni in aderenza, in luogo di quella di cui all art. 874 c.c., che prevede la comunione forzosa del muro sul confine, occorre che il corpo posizionato in aderenza consista in una vera e propria costruzione e che combaci perfettamente su uno dei lati con l edificio preesistente per tutta la sua lunghezza o per una parte rilevante di esso, in modo da eliminare il rischio di intercapedini dannose previsto dall art. 873 c.c., conservando però un autonomia statica, strutturale ed organizzativa. (Trib. Verona, ) 861

18 Distanze da confini e costruzioni Distanze legali e piano regolatore In materia urbanistica poiché il piano regolatore generale edilizio si perfeziona, in quanto atto amministrativo complesso, solo dopo la sua approvazione da parte dei competenti organi di controllo e la relativa pubblicazione, non essendo sufficiente la mera adozione dello stesso prima del perfezionamento di questo iter tale strumento urbanistico non può spiegare effetti integrativi del Codice civile; ne consegue, in tal caso, che la disciplina delle distanze legali può essere regolata dall art. 41 quinquies, co. 1, lett. c, l , n che impone un distacco non inferiore all altezza di ciascun fronte dell edificio da costruire soltanto se la nuova costruzione venga a fronteggiarne altra preesistente, nel quale caso è applicabile anche il principio civilistico della prevenzione dettato dall art. 875 c.c. (C. Civ., , n ) Le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi, che disciplinano le distanze nelle costruzioni anche con riguardo ai confini, sono integrative del Codice civile, sicché il giudice, in applicazione del principio iura novit curia, deve acquisirne diretta conoscenza d ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte. (C. Civ., n. 2563) Le norme contenute nei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze tra gli edifici e tra questi ed i terreni confinanti, poiché sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini dannose tra edifici frontistanti ma anche, con lo stabilire una distanza tra le costruzioni superiori a quella prevista dall art. 873 c.c., a tutelare l assetto urbanistico del territorio, vanno osservate a prescindere dal fatto che gli edifici si fronteggino in quanto conservano carattere integrativo delle norme del Codice civile anche qualora siano inserite in un contesto normativo come il piano regolatore, volto a tutelare il paesaggio o regolare l assetto del territorio, poiché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l utilizzazione edilizia dei suoli privati. Pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino dello stato degli immobili. (C. Civ., , n ) L art. 9, co. 1 n. 2, d.m , n emanato in forza dell art. 41 quinquies l , n. 1150, aggiunto dall art. 17, l. 6.8,1967, n. 765 in base al quale la distanza tra pareti finestrate di edifici frontisti non deve essere inferiore a dieci metri, si riferisce alle sole nuove edificazioni consentite in zone diverse dal centro storico (zona A), posto che in questo ultimo, dove vige il generale divieto di costruzioni ex novo, la norma si limita a prescrivere che la distanza non sia inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti. (C. Civ., , n ) Le norme dei regolamenti locali debbono essere considerate integrative della disciplina legale delle distanze, indipendentemente dal loro riferirsi ai confini, anziché alle costruzioni preesistenti nel fondo limitrofo. (C. Civ., , n ; conf. C. Civ., n. 6401) In tema di distanze legali delle prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate a tutela dell interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati. Ne consegue l invalidità delle convenzioni stipulate tra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze. (C. Civ., , n. 2117) Il d.m , n che detta i limiti di densità, altezza, distanza tra i fabbricati, all art. 9 con disposizione tassativa ed inderogabile dispone che negli edifici ricadenti in zone territoriali diverse dalla zona A, è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Tale prescrizione stante la sua assolutezza ed inderogabilità risultante da fonte normativa statale, sovraordinata rispetto agli strumenti urbanistici locali, comporta che nel caso di esistenza sul confine tra due fondi di un fabbricato avente il muro perimetrale finestrato, il proprietario dell area confinante che voglia realizzare una costruzione sul suo terreno deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, con esclusione della facoltà di costruire in aderenza e senza alcuna deroga neppure per il caso in cui la nuova costruzione realizzata nel mancato rispetto di essa sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell art. 907, co. 3, c.c. (C. Civ., , n ) Tale pubblicazione è condizione necessaria per l efficacia e l obbligatorietà dello strumento urbanistico, senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione dell organo regionale. (C. Civ., , n ) Le norme del piano regolatore, relative alle distanze da osservarsi nelle costruzioni, sono volte a disciplinare l attività della P.A. per un migliore assetto dell agglomerato urbano e i rapporti di vicinato in modo equo, e sono pertanto fonti normative che integrano quelle del Codice civile. (C. Civ., , n ) L art. 9 del d.m non preclude ai comuni, nella formazione dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi, la possibilità di rendere più gravosa l attività costruttiva, in base alle proprie valutazioni degli interessi pubblici da tutelare, prescrivendo un distacco tra edifici che si fronteggiano, maggiore di quello minimo imposto dal legislatore o imponendo obbligo di osservare sia il distacco minimo inderogabile che una distanza minima dal confine (C. Civ., , n. 1132) 862

19 Distanze da confini e costruzioni Sanzioni L inosservanza delle distanze legali fra le costruzioni comporta oltre la tutela risarcitoria anche la demolizione di quanto costruito in difformità, ondeperse- guire l eliminazione dello stato di cose creato dalla violazione, atteso l imminente pericolo attuale di una lesione all integrità materiale del bene oggetto di proprietà, in attuazione del principio generale di cui all art. 872 c.c. (C. Civ., , n. 4980) In tema di distanze tra costruzioni, le norme regolamentari locali hanno carattere integrativo di quelle contenute nel Codice civile, si che la loro violazione è sanzionata non soltanto con il risarcimento dei danni, ma anche con la riduzione i pristino. Il danno conseguente alla violazione delle norme del Codice civile ed integrative di queste, relative alle distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimento de facto del fondo del vicino al quale, pertanto, compete il risarcimento senza necessità di una specifica attività probatoria. Prova del danno che invece deve essere fornita nel caso di violazione di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice (C. Civ., , n ) Distanze e condominio In tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l applicazione di quest ultime non sia in contrasto con le prime; nell ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall art c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all art c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (C. Civ., , n. 7044). 863

20 Distanze da confini e costruzioni Formula 1 Costruzione in deroga alle distanze da eseguirsi su un suolo edificatorio confinante con l autostrada (art. 9, l , n. 729) Raccomandata A.R. AL MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI - ROMA COMUNICAZIONE DI SILENZIO-ASSENSO Il sottoscritto nato a il, residente in, n., cod. fisc.: (oppure) La Società con sede in, via, n., in persona di nato a il residente in, via, n., legale rappresentante della stessa, Partita IVA: PREMESSO che ha in data presentato al Comune di domanda di permesso di costruire per l esecuzione di opere edilizie in, via, n. sul suolo edificatorio contraddistinto in catasto al n., foglio n., particella n. confinante con l autostrada che collega ; che in pari data ha trasmesso a codesto Ministero istanza per la costruzione in deroga alle distanze di cui all art. 9, l , n Tutto ciò premesso COMUNICA che, ai sensi del d.p.r , n. 300 e artt. 19 e 20, l , n. 241, essendo trascorso il termine di novanta giorni, si è verificato il silenzio-assenso sulla predetta richiesta, per cui darà inizio ai lavori in base al permesso di costruire rilasciato in data dal Comune di (Luogo e data) L Istante 864

21 Distanze da confini e costruzioni Formula 2 Vincolo distanze Il sottoscritto, nato a, il, residente a, alla via, n., il quale dichiara di intervenire al presente atto non in proprio ma quale Amministratore della Ditta\Soc., con sede in, via, n., iscritta presso il Tribunale di al n. del Registro delle Società, P.IVA: PREMESSO che la Ditta\Società è proprietaria di un area edificabile confinante con strada comunale dalla quale ha accesso e proprietà, ai restanti lati, distinta in catasto alla partita n., foglio n., particelle n. di mq., n. di mq. ; che la suddetta Ditta\Società intende realizzare un edificio per civile abitazione, a tale scopo è stato richiesto il prescritto permesso di costruire al Comune di ; che il rilascio del relativo permesso di costruire è possibile solo attraverso impegno del confinante a, e pertanto l Amministrazione comunale ha richiesto un atto di vincolo per la distanza dell edificio dal fabbricato confinante a, di m.l. ; che in base alla normativa prevista dal vigente p.r.g. possono essere autorizzate distanze inferiori dal confine, a condizione che il proprietario dell area attigua si obblighi per se, eredi ed aventi causa alla realizzazione di fabbricati a distanza di p.r.g. dal costruendo edificio posto a distanza inferiore da quella legale; che per ottenere il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione dell opera sopra descritta, il sig., nella sua qualità di, intende assumere il vincolo della distanza in argomento, come individuato con colore nella planimetria che si allega al presente atto. TUTTO ciò PREMESSO Il sottoscritto, in qualità di Amministratore della Ditta\Soc., con sede in, via, n., iscritta presso il Tribunale di al n. del Registro delle Società, P.IVA: si obbliga per se, eredi ed aventi causa alla realizzazione di eventuale fabbricato a distanza di p.r.g. dal costruendo edificio di proprietà della ditta., posto a distanza inferiore da quella legale; Autorizza pertanto, la trascrizione del presente atto a carico della nominata Ditta\Società ed a favore del Comune di esonerando il Conservatore dei Registri Immobiliari di da ogni responsabilità al riguardo. Il sottoscritto, nella sua qualità di, dichiara che la presente scrittura non sarà conservata negli atti del Notaio autenticante. li, REPERTORIO N. AUTENTICAZIONE DI FIRMA Io sottoscritto dott., Notaio in, con studio in via, n., iscritto presso il Collegio Notarile di, certifico che previa espressa rinuncia all assistenza dei testimoni il sig., nato a, il, professione, domiciliato per la carica ove appresso, nella sua qualità di, con sede in, via, n., della cui identità personale, sono io Notaio certo, ha sottoscritto l avanti esteso atto, da restituire alla parte, in mia presenza e nel mio studio oggi duemila È scritto a macchina con nastro indelebile a norma di legge. 865

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23 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali (Stefano Setti) Voci di rinvio å Denuncia di inizio attività å Permesso di costruire å Piano casa å Risparmio energetico. Agevolazioni fiscali Normativa fondamentale Codice civile art. 817 (Pertinenze) L , n. 191, Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2010) art. 2 (Disposizioni diverse) D.l , n. 5, Misure urgenti a sostegno dei settori industriali in crisi, nonché disposizioni in materia di produzione lattiera e rateizzazione del debito nel settore lattiero-caseario art. 2 (Detrazione per l acquisto di mobili ed elettrodomestici) L , n. 203, Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2009) art. 2 (Proroghe fiscali, misure per l agricoltura e per l autotrasporto, gestioni previdenziali, risorse destinate ai rinnovi contrattuali e ai miglioramenti retributivi per il personale statale in regime di diritto pubblico, ammortizzatori sociali e patto di stabilità interno) D.l , n. 185, Misure urgenti per il sostegno a famiglie, lavoro, occupazione e impresa e per ridisegnare in funzione anti-crisi il quadro strategico nazionale art. 29 (Meccanismi di controllo per assicurare la trasparenza e l effettiva copertura delle agevolazioni fiscali) L , n. 244, Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2008) art. 1 (Disposizioni in materia di entrata, nonché disposizioni concernenti le seguenti Missioni: Organi costituzionali, a rilevanza costituzionale e Presidenza del Consiglio dei Ministri; Relazioni finanziarie con le autonomie territoriali) 1361

24 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali 1362 L , n. 296, Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2007) art. 1 D.l , n. 355, Proroga di termini previsti da disposizioni legislative art. 23-bis (Proroga di termini in materia di benefici tributari per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio) D.p.r , n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A) art. 3 (Definizioni degli interventi edilizi) L , n. 488, Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato. (Legge finanziaria 2000) art. 6 (Disposizioni in materia di imposte sui redditi) L , n. 449, Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica art. 1 (Disposizioni tributarie concernenti interventi di recupero del patrimonio edilizio) D.p.r , n. 917, Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi art. 5 (Redditi prodotti in forma associata) L , n. 457, Norme per l edilizia residenziale art. 31 (Definizione degli interventi) D.p.r , n. 633, Istituzione e disciplina dell imposta sul valore aggiunto art. 13 (Base imponibile) Altri riferimenti normativi Circ , n. 35/E, Detrazione per acquisto mobili, elettrodomestici ad alta efficienza energetica, apparecchi televisivi e computer Articolo 2 del decreto legge 10 febbraio 2009, n. 5 Provv , Approvazione del modello di comunicazione per lavori concernenti interventi di riqualificazione energetica che proseguono oltre il periodo d imposta nonché delle modalità di comunicazione all Agenzia delle entrate dei dati in possesso dell ENEA L , n. 33, Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 10 febbraio 2009, n. 5, recante misure urgenti a sostegno dei settori industriali in crisi Circ , n. 12/E, Profili interpretativi emersi nel corso della manifestazione Telefisco 2008 del 29 gennaio 2008 e risposte ad ulteriori quesiti D.m , Disposizioni in materia di detrazioni per le spese di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente, ai sensi dell articolo 1, comma 349, della l. 27 dicembre 2006, n. 296 L , n. 248, Conversione in legge, con modificazioni, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, recante disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all evasione fiscale D.l , n. 223, Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all evasione fiscale

25 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali Provv , Approvazione del modello di comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione edilizia per fruire della detrazione d imposta ai fini IRPEF, previsto dall articolo 1 del d.m. 18 febbraio 1998, n. 41 L , n. 47, Conversione in legge, con modificazioni, del d.l. 24 dicembre 2003, n. 355, recante proroga di termini previsti da disposizioni legislative L , n. 350, Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2004) Circ , n. 71/E, Art. 7, comma 1, lett. b), della legge 23 dicembre 1999, n Applicazione dell aliquota IVA del 10 per cento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio a prevalente destinazione abitativa privata Circ , n. 247/E, Legge Finanziaria 2000 (n. 488 del ) e altri recenti provvedimenti normativi di natura tributaria Primi chiarimenti) Circ , n. 151/E, IVA Aliquota IVA applicabile agli interventi di manutenzione straordinaria sugli edifici di edilizia residenziale pubblica Circ , n. 121/E, Articoli 1 (commi 1, 2, 3, 6 e 7) e 13 (comma 3) della legge 27 dicembre 1997, n Interventi di recupero del patrimonio edilizio e di ripristino delle unità immobiliari dichiarate o considerate inagibili in seguito agli eventi sismici verificatisi nelle regioni Emilia Romagna e Calabria. Ulteriori chiarimenti Circ , n. 57/E, Articoli 1 (commi 1, 2, 3, 6 e 7) e 13 (comma 3) della legge 27 dicembre 1997, n. 449 Interventi di recupero del patrimonio edilizio e di ripristino delle unità immobiliari dichiarate o considerate inagibili in seguito agli eventi sismici verificatisi nelle regioni Emilia-Romagna e Calabria D.m , n. 41, Regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all articolo 1 della l. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia D.m , Caratteristiche delle abitazioni di lusso L , n. 659, Agevolazioni fiscali e tributarie in materia di edilizia L , n. 408, Disposizioni per l incremento delle costruzioni edilizie Sommario: 1. Premessa; 2. Definizioni, ai fini fiscali, della manutenzione ordinaria e straordinaria; 3. Agevolazioni: IVA ridotta al 10% per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni; 3.1. Limitazione dell aliquota ridotta per i beni di valore significativo; 3.2. Fornitura di beni con posa in opera; 3.3. Ulteriori precisazioni sulle prestazioni agevolate; 3.4. IVA agevolata per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione; 4. Agevolazioni: detrazione IRPEF del 36% per le spese di ristrutturazione; 4.1. Chi può usufruire dell agevolazione fiscale?; 4.2. Interventi agevolabili; 4.3. Spese detraibili; 4.4. Prosecuzione dei lavori; 4.5. Comunicazione di inizio lavori; 4.6. Comunicazione alla Azienda sanitaria locale; 4.7. Pagamento mediante bonifico; 5. Agevolazioni IRPEF sull acquisto di mobili, elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+, apparecchi televisivi e computer (d.l. n. 5 del ); 6. Riqualificazione energetica (detrazione 55%). 1. Premessa Con l art. 1, co. 1-7, l , n. 449 è stata introdotta una speciale agevolazione fiscale consistente nella detrazione d imposta ai fini IRPEF pari al 41% delle spese sostenute nel 1998 e 1999 fino ad un massimo di euro ,53 per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio. Il d.m , n. 41 ha fissato le modalità di attuazione delle disposizioni e le procedure di controllo. 1363

26 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali Detrazione IRPEF 36% Proroga dell agevolazione Manutenzione ordinaria L art. 6, co. 15, lett. d), l , n. 488 ha disposto la proroga dell agevolazione fiscale in questione per l anno 2000, con la riduzione della misura della detrazione dal 41% al 36%. La detrazione IRPEF del 36% è stata successivamente prorogata, tramite vari interventi legislativi, fino al 31 dicembre In seguito, l art. 23-bis, d.l , n. 355, convertito con modificazioni dalla l , n. 47, ha prorogato fino al 31 dicembre 2005 l agevolazione fiscale ed ha riportato, con effetti retroattivi al 1º gennaio 2004, la detrazione IRPEF ai precedenti limiti del 36% da calcolare sul limite massimo di euro in luogo del più ampio limite di euro ,00 previsto dalla l , n Il d.l , n. 223, convertito con modificazioni dalla l , n. 248 ha prorogato per l anno 2006 l agevolazione fiscale, stabilendo che dal 1º gennaio 2006 al 30 settembre 2006 la detrazione IRPEF spetta nella misura del 41% con applicazione dell IVA ordinaria al 20%, mentre dal 1º ottobre 2006 al 31 dicembre 2006 la detrazione IRPEF viene ridotta dal 41% al 36% con applicazione dell IVA agevolata al 10%. L art. 1, co. 387, l , n. 296 ha prorogato l agevolazione del 36% per l anno 2007 per le ristrutturazioni edilizie, apportando alcune modifiche. L art. 1, co. 17, l , n. 244 ha prorogato fino al 31 dicembre 2010 la detrazione del 36% sulle ristrutturazioni edilizie ed ha reintrodotto la medesima detrazione per chi acquista unità abitative che fanno parte di edifici interamente ristrutturati. L art. 2, co. 15, l , n. 203 (Finanziaria 2009) ha ulteriormente prorogato fino al 31 dicembre 2011 la detrazione del 36%. Essa spetta anche nel caso di acquisto di immobili facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione e da cooperative edilizie, a condizione che i lavori siano eseguiti entro il 31 dicembre 2011 e che l alienazione o assegnazione dell immobile avvenga entro il 30 giugno La proroga prevista comporta anche l applicazione dell aliquota IVA agevolata al 10% relativamente alle spese fatturate fino al 31 dicembre 2011 per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Con la Finanziaria 2010 è stata prorogata all anno 2012 la detrazione IRPEF spettante per le spese di ristrutturazione edilizia (36% dell onere sostenuto per un importo non superiore ad euro ,00). Sono interessate dalla proroga: le spese relative a unità immobiliari a prevalente destinazione abitativa privata; le spese eseguite su interi fabbricati dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare nonché da cooperative edilizie, purché provvedano all alienazione o assegnazione dell immobile entro il 30 giugno Viene poi introdotta, a regime, l aliquota IVA agevolata al 10% per le prestazioni relative a interventi di recupero e ristrutturazione edilizia appositamente individuati. L applicazione definitiva dell aliquota ridotta, normalmente oggetto di intervento di proroga annuale (come sopra rilevato), è compatibile con la disciplina comunitaria in quanto, con la dir. n. 2009/47/CE, i servizi ad alta intensità di lavoro (tra i quali le ristrutturazioni edilizie) sono stati inclusi nell elenco dei beni e servizi che possono essere assoggettati ad aliquota agevolata. 2. Definizioni, ai fini fiscali, della manutenzione ordinaria e straordinaria È possibile fare la seguente distinzione: Manutenzione ordinaria: sono gli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (l , 1364

27 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali n. 457, art. 31, lett. a). Stando a quanto previsto dal Ministero delle finanze nella circ , n. 57/E, rientrano in questa categoria di intervento: 1. la sostituzione dei pavimenti, dei rivestimenti e dei sanitari; 2. la pitturazione di pareti, il rifacimento o la riparazione di intonaci; 3. il rifacimento o riparazione degli impianti elettrici, idrici, termici, fognanti, del gas o antincendio; 4. la impermeabilizzazione delle coperture e la tinteggiatura esterna senza mutamenti di colore; 5. le prestazioni di manutenzione obbligatoria previste per gli impianti elevatori e per quelli di riscaldamento, consistenti in verifiche periodiche e nel ripristino della funzionalità in caso di guasti. Manutenzione straordinaria: sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso (l , n. 457, art. 31, lett. b). Stando a quanto previsto dal Ministero delle finanze nella circ , n. 57/E, rientrano in questa categoria di intervento: 1. il rifacimento o la riparazione del regolato del tetto o della copertura; 2. la sostituzione del tavolato e delle travi in legno del tetto; 3. il rifacimento degli infissi, sia interni che esterni; 4. la sostituzione o la riparazione dell ascensore e dei macchinari relativi; 5. il rifacimento o la riparazione delle colonne di scarico delle acque pluviali della copertura; 6. la sostituzione dei singoli macchinari; 7. l installazione di apparecchiature speciali che abbiano le caratteristiche di migliorare la sicurezza, il funzionamento e l utilizzo dell impianto stesso. Si tratta, in buona sostanza, degli interventi che corrispondono al criterio della innovazione nel rispetto dell immobile esistente. 3. Agevolazioni: IVA ridotta al 10% per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni L aliquota IVA ridotta del 10% si applica quando gli interventi di manutenzione hanno per oggetto i seguenti immobili: a) singole unità immobiliari di categoria catastale da A1 ad A11, a prescindere dal loro utilizzo a esclusione della categoria A10 (Uffici) e anche nel caso in cui la singola unità immobiliare sia parte di un edificio non a prevalente destinazione abitativa; b) interi fabbricati a prevalente destinazione abitativa, per i quali l agevolazione si applica agli interventi eseguiti sulle parti comuni; c) edifici di edilizia residenziale pubblica connotati dalla prevalente destinazione abitativa ed individuati dalla circ , n. 151/E; d) edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso ai sensi della l , n. 659, a condizione che costituiscano stabile residenza di collettività (orfanatrofi, ospizi, conventi, eccetera ma non scuole, caserme, ospedali, eccetera in quanto privi del carattere di stabile residenza); e) pertinenze di immobili abitativi, così come intese ai sensi dell art. 817 c.c., anche nel caso in cui gli interventi hanno a oggetto la sola pertinenza di unità ad uso abitativo e nell ulteriore ipotesi in cui detta unità abitativa sia situata in un edificio non a prevalente destinazione abitativa. Manutenzione straordinaria Aliquota IVA ridotta 1365

28 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali Edifici esclusi Applicazione limitata se si tratta di beni significativi Riguardo, al punto di cui alla lettera b), il Ministero ha precisato (circ , n. 247/E) che rientrano nell agevolazione gli immobili con più del 50% della superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazione privata, senza però che sia necessario che sussista l altra condizione richiesta dalla l , n. 408 (legge Tupini); vale a dire che la superficie destinata a negozi non ecceda il 25% della superficie dei piani sopra terra. L aliquota ridotta spetta anche quando gli interventi riguardano le case di abitazione di lusso, così come definite dal d.m , mentre restano esclusi i fabbricati destinati a utilizzazioni pubbliche. Al riguardo si precisa che per le sole manutenzioni straordinarie effettuate su edifici di edilizia residenziale pubblica è già prevista, a regime, l aliquota del 10% (Tabella A, parte III, allegata al d.p.r , n. 633, n. 127-duodecies) Limitazione dell aliquota ridotta per i beni di valore significativo L aliquota ridotta non si applica, se non solo parzialmente, sui beni finiti di valore significativo, individuati con decreto ministeriale, nell ambito degli interventi agevolati; la riduzione, infatti, si applica solo sul valore di detti beni non eccedente il valore della manodopera e degli altri beni e materiali di valore non significativo (valori che vanno indicati distintamente in fattura). I beni di importo significativo sono stati determinati, come anticipato, con un decreto del Ministero delle finanze, datato 29 dicembre Detti beni sono così individuati: ascensori e montacarichi; infissi interni ed esterni; caldaie; videocitofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell aria; sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. Al riguardo sono stati forniti dal Ministero (circ , n. 71/E) i seguenti chiarimenti: a) l elenco dei beni significativi è tassativo; b) i termini utilizzati per individuare detti beni va inteso nel loro significato generico e non tecnico, riferendosi anche a beni che hanno la stessa funzionalità di quelli espressamente menzionati ma che hanno una denominazione diversa a causa di specifiche caratteristiche o di esigenze commerciali; c) per tutti i beni diversi dai precedenti, materie prime e semilavorate comprese, vale il principio generale che li considera parte indistinta della prestazione di servizi agevolata al 10%; d) il limite di applicabilità dell aliquota ridotta concerne i beni significativi nella loro interezza e non è quindi riferibile alle singole parti o pezzi staccati che li compongono; e) conseguentemente a quanto indicato alla lettera precedente, la fornitura di componenti staccate di beni significativi nell ambito di un intervento di manutenzione agevolato non assume rilevanza autonoma e sarà soggetto allo stesso trattamento fiscale (IVA al 10%) previsto per la prestazione, indipendentemente dal loro valore; f) il valore dei beni significativi deve essere determinato in base ai principi di carattere generale dell IVA (art. 13, d.p.r , n. 633), vale a dire sulla base dei singoli corrispettivi risultanti dagli accordi contrattuali stipulati tra le parti nell esercizio della loro autonomia privata. 1366

29 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali Esempio: Fatturazione nel caso in cui siano impiegati beni di importo significativo FATTURAZIONE IMPORTI IVA Costo complessivo dell intervento euro di cui * beni impiegati euro * prestazioni di servizio euro prestazioni di servizio (comprensivi di altri beni o materiali) euro 10% Beni significativi impiegati caldaia (pari al costo manodopera) euro 10% Differenza beni significativi ( ) euro 20% Tot. Imponibile euro IVA (6.000 al 10% e al 20%) euro Tot. Fattura euro 3.2. Fornitura di beni con posa in opera L aliquota ridotta del 10% si applica anche qualora gli interventi di manutenzione (ordinaria o straordinaria) si realizzano mediante cessione con posa in opera di un bene e indipendentemente dal fatto che, fermo restando il limite previsto per i beni di valore significativo (al riguardo si veda l esempio sotto riportato), la fornitura del bene possa assumere un valore prevalente rispetto a quello della prestazione. A tal fine si rileva che l Agenzia delle entrate con la circ , n. 12/E ha precisato che per le fatture emesse dal 1º gennaio 2008, ai fini del riconoscimento dell agevolazione in esame non è più richiesto (tale affermazione non vale per i beni di valore significativo), diversamente da quanto stabilito per le operazioni effettuate nel periodo di imposta 2007, che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura. L indicazione in fattura del costo della manodopera continua, comunque, ad essere prevista ai fini della detrazione IRPEF del 36%. Per l applicazione dell agevolazione dell IVA al 10% non è necessario alcun adempimento particolare come, invece, previsto per la fruizione della detrazione IRPEF del 36%. Ad esempio, non si deve inviare alcuna comunicazione al Centro operativo di Pescara, né è richiesto il pagamento mediante bonifico. Fornitura di beni con posa in opera 3.3. Ulteriori precisazioni sulle prestazioni agevolate Sulle prestazioni oggetto dell agevolazione sono state fornite dal Ministero delle finanze (circ , n. 71/E) anche le importanti precisazioni che seguono. Prestazione di servizi in genere: l agevolazione riguarda sia le prestazioni di servizi derivanti da contratto d appalto che da contratto d opera e anche da altro accordo negoziale diverso dai precedenti. Prestazioni professionali: le prestazioni rese dai professionisti (architetti, geometri, ecc.) non rientrano nell agevolazione in esame in quanto non hanno a oggetto la materiale realizzazione dell intervento di recupero. Subappalti: l aliquota ridotta per le manutenzioni derivanti da contratti di appalto non può essere estesa ai contratti di subappalto (a differenza da quanto indicato in precedenza riguardo ad altre agevolazioni in materia di aliquota IVA nel settore dell edilizia), in quanto la disposizione agevolativa in esame considera la prestazione avente a oggetto l intervento di manutenzione nella sua unitarietà. Pertanto, sono escluse dall aliquota ridotta le operazioni che costituiscono fasi intermedie nella realizzazione dell intervento, vale a dire, le cessioni di beni e le pre- 1367

30 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali stazioni di servizi rese verso l appaltatore o il prestatore d opera. Tali beni e servizi, precisa il Ministero delle finanze, godranno dell aliquota ridotta nella fase successiva di riaddebito al committente finale, confluendo nel corrispettivo globale dell intervento di manutenzione agevolato. Interventi di recupero edilizio Lavori di ristrutturazione Definizione del costo della manodopera 3.4. IVA agevolata per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza, l applicazione dell aliquota IVA del 10%. Si tratta, in particolare: a) delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d opera relativi alla realizzazione degli interventi di restauro; risanamento conservativo; ristrutturazione. b) dell acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, individuate dall art. 3, lett. c) e d) del T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con d.p.r , n L aliquota IVA del 10 per cento si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità (ad esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, ecc.). L agevolazione spetta sia quando l acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d opera che li esegue. 4. Agevolazioni: detrazione IRPEF del 36% per le spese di ristrutturazione Nel Supplemento Ordinario n. 285/L alla Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2008, n. 303 è stata pubblicata la l , n. 203 (c.d. legge Finanziaria 2009), in vigore dal 1º gennaio Più in particolare l art. 2, co. 15, della legge in oggetto ha prorogato ulteriormente fino a tutto il 2011 la detrazione IRPEF del 36% per le spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, fermo restando il limite di euro per unità immobiliare. Al riguardo è opportuno ricordare che già la l , n. 244 (c.d. legge Finanziaria 2008) aveva disposto l agevolazione per gli anni 2008, 2009 e È stata, inoltre, prevista la proroga della detrazione IRPEF del 36% anche per le spese relative all acquisto o all assegnazione di unità immobiliari facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie, a condizione che: la ristrutturazione sia eseguita dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre 2011 dai suddetti soggetti; la successiva vendita o assegnazione avvenga entro il 30 giugno Il beneficio spetta nella misura del 36% del 25% del costo di acquisto dell immobile, fermo restando il limite di euro di spese sostenute per unità immobiliare. È bene precisare che le agevolazioni fiscali spettano a condizione che nella fattura sia indicato separatamente il costo sostenuto per la manodopera impiegata nell esecuzione dei lavori. Per costo della manodopera deve intendersi il costo sia della manodopera impiegata direttamente sia di quella eventualmente impiegata da appaltatori o sub-appaltatori e da questi comunicato. La mancata osservanza di tale obbligo comporta la decadenza dai benefici. Secon- 1368

31 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali do l Amministrazione finanziaria, il costo della manodopera in fattura può essere indicato quale dato complessivo, senza che sia necessaria un evidenziazione puntuale in ordine ai singoli dipendenti impiegati. Inoltre si precisa che nel caso di una ditta individuale, che renda la prestazione di servizio con l attività del solo titolare, non andrà indicato alcun costo per la manodopera da lui prestata. Di tale circostanza dovrà, comunque, essere fatta menzione nella fattura emessa. Nel caso di un impresa con dipendenti, in cui anche il datore di lavoro partecipa alle fasi di lavoro, in fattura dovrà essere specificato il costo della manodopera impiegata, al netto del costo riferibile al proprio apporto di lavoro. Nel caso in cui l impresa affidi, in tutto o in parte, l esecuzione del lavori ad altri soggetti che operino in forza di contratti d opera o di subappalto, nella fattura dovrà essere fatta menzione di questa circostanza, evidenziando il costo della manodopera impiegata da eventuali appaltatori o subappaltatori secondo l importo da questi ultimi comunicato. Infine la norma deve intendersi applicabile anche alle ipotesi riconducibili alle cessioni di beni con posa in opera. Anche in caso di acquisto di case ristrutturate, nella fattura deve essere evidenziato separatamente il costo della manodopera Chi può usufruire dell agevolazione fiscale? Trattandosi di una detrazione dall IRPEF sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato. Più in particolare possono beneficiare dell agevolazione non solo i proprietari degli immobili ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese; in sostanza i soggetti di seguito indicati: il proprietario o il nudo proprietario dell immobile; il titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (usufrutto, uso, abitazione o superficie); il comodatario (vale a dire chi riceve in uso gratuito l immobile); il locatario (vale a dire chi prende in locazione l immobile); i soci di cooperative a proprietà divisa o indivisa; gli imprenditori individuali, anche in forma di impresa familiare, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o fra i beni merce ; i soci di società semplici, di s.n.c. o di s.a.s., purché sussistano le medesime condizioni previste per gli imprenditori individuali. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell immobile oggetto degli interventi previsti dalla normativa agevolativa, purché sostenga le spese e le fatture ed i bonifici bancari o postali siano a lui intestati. In questa ipotesi (e ferme restando le altre condizioni), la detrazione spetta anche se le autorizzazioni comunali sono intestate al proprietario dell immobile e non al familiare che beneficia della detrazione. Qualora sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita, il futuro acquirente dell immobile ha diritto alla detrazione nel caso in cui sia stato immesso nel possesso ed esegua gli interventi a proprio carico. In tal caso occorre che: il preliminare di vendita sia stato registrato presso l Ufficio competente; l acquirente indichi gli estremi di registrazione nell apposito spazio del modello di comunicazione per la detrazione. Può usufruire dell agevolazione fiscale anche chi esegue in proprio i lavori sull im- Soggetti ammessi all agevolazione del 36% 1369

32 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali mobile, limitatamente alle sole spese sostenute per l acquisto dei materiali utilizzati. In caso di morte del contribuente titolare di diritti sull immobile oggetto dell intervento di recupero edilizio agevolato, il diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette solo all erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene. Nel caso in cui l immobile, sul quale è stato eseguito l intervento di recupero edilizio agevolato, venga ceduto per atto tra vivi, prima che sia trascorso l intero periodo di godimento della detrazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all acquirente dell immobile solo se si tratta di persona fisica. Altri interventi che rientrano nell agevolazione del 36% Spese detraibili 4.2. Interventi agevolabili Danno diritto all agevolazione fiscale le spese sostenute per: interventi di recupero edilizio di cui alla lett. a), b), c) e d), art. 31, l , n. 457, vale a dire manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali; interventi di recupero edilizio di cui alle lett. b), c) e d), art. 31, l , n. 457, vale a dire manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurale, e sulle loro pertinenze; l eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto ascensori, montacarichi, ecc.; opere finalizzate alla cablatura di edifici, al risparmio energetico, al contenimento dell inquinamento acustico e alla sicurezza statica ed antisismica; interventidimessaanormadegliedifici; opere interne; realizzazione di autorimesse o posti auto. Possono avvalersi dell agevolazione fiscale anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati. In tal caso, però, la detrazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione, sempre che le stesse risultino comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore; redazione della documentazione obbligatoria per comprovare la sicurezza statica dei fabbricati, nonché realizzazione degli interventi per l adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio di compimento di illeciti da parte di terzi; opere volte ad evitare gli infortuni domestici; esecuzione di interventi sugli immobili atti a favorire la mobilità interna ed esterna della persona portatrice di handicap; spese sostenute per gli interventi di bonifica dell amianto Spese detraibili Le spese detraibili, nel limite di euro , sono quelle sostenute per: progettazione dei lavori; acquisto di materiali; esecuzione dei lavori; altre prestazioni professionali richieste; relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti; perizie e sopralluoghi; IVA, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori; oneri di urbanizzazione; 1370

33 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali altri eventuali costi inerenti agli interventi. Non rientrano, invece, tra le spese che danno diritto alla detrazione: gli interessi passivi pagati per mutui, anticipazioni o scoperti di c/c, stipulati per sostenere le spese di recupero edilizio; i costi di trasloco o di custodia in magazzino dei mobili per il periodo di esecuzione dei lavori di ristrutturazione. Spese non ammesse 4.4. Prosecuzione dei lavori Ai fini del computo del limite massimo annuo di spese agevolate occorre tener conto anche delle spese sostenute negli anni precedenti, in caso di mera prosecuzione dell intervento Comunicazione di inizio lavori Per fruire della detrazione IRPEF sulle spese per interventi di recupero edilizio, i contribuenti sono tenuti ad osservare una serie di adempimenti. Prima dell inizio dei lavori, il contribuente che intende beneficiare della detrazione dovrà inviare, con apposita raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello (approvato con provv. Agenzia entrate ) che si può reperire presso gli Uffici locali dell Agenzia delle entrate o nel sito In particolare, il modello, suddiviso in quattro sezioni, va così compilato: dati del dichiarante: in questa sezione vanno indicati il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto che trasmette la comunicazione; inoltre, va barrata la casella corrispondente alla posizione giuridica del soggetto rispetto all immobile ( possessore, detentore o contitolare ). In caso di interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali, vanno indicati il codice fiscale e i dati anagrafici della persona fisica che trasmette il modello e nell apposito spazio il codice fiscale del condominio; deve, inoltre, essere specificato, barrando la relativa casella, se il soggetto che trasmette il modello è l amministratore del condominio o uno dei condomini. Se si tratta di interventi da parte di uno dei soggetti indicati nell art. 5, d.p.r , n. 917, vanno, invece, indicati il codice fiscale e i dati anagrafici della persona fisica (ad es. socio) che trasmette il modello e, nell apposito spazio, il codice fiscale della società; dati dell immobile: in questa sezione è richiesta l indicazione dei dati relativi agli immobili (sui quali sono eseguiti i lavori), rilevabili dal certificato catastale o dall atto di compravendita. In mancanza dei dati catastali identificativi dell immobile, vanno indicati gli estremi della domanda di accatastamento. Se i lavori sono eseguiti dal locatario o dal comodatario, vanno indicati gli estremi dell atto di registrazione del contratto di locazione o di comodato; dati relativi ai lavori di ristrutturazione: in questa sezione va indicata la data di inizio dei lavori di ristrutturazione e deve essere barrata la casella comunicazione ASL se, ai sensi delle vigenti norme in materia di sicurezza dei cantieri, risulta obbligatoria la presentazione della comunicazione di inizio lavori alla competente ASL; dati relativi alla documentazione: in questa sezione devono essere barrate le caselle relative alla documentazione allegata. In luogo della trasmissione della documentazione prevista, il contribuente può rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, attestante il possesso della stessa e la disponibilità ad esibirla o trasmetterla su richiesta degli Uffici finanziari. In sostanza, il contribuente deve, innanzi tutto, barrare le caselle relative ai documenti posseduti e, se allega detti documenti al modello, deve barrare la corrispon- Comunicazione inizio lavori Compilazione del modulo 1371

34 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali dente casella. Se, invece, ricorre alla dichiarazione sostitutiva, deve barrare, ovviamente, la casella corrispondente. In caso di comproprietà,contitolarità di diritti reali o coesistenza di più diritti reali su uno stesso immobile, con più contribuenti che, avendo sostenuto le spese, intendono fruire della detrazione, il modulo, con allegata la documentazione può essere trasmesso da uno soltanto di essi. Va precisato che devono essere trasmesse tante comunicazioni quante sono le unità immobiliari sulle quali sono eseguiti i lavori e per ogni abilitazione amministrativa. La comunicazione (per tutte le Regioni italiane e le Province autonome) deve essere inviata al seguente indirizzo: Agenzia delle entrate Centro operativo di Pescara Via Rio Sparto, n. 21, Pescara. Si ricorda che nel caso di acquisto di una casa ristrutturata, l osservanza di tali modalità non è richiesta, in quanto tutti i dati necessari all utilizzo della detrazione sono riportati nell atto di acquisto. Comunicazione obbligatoria alla ASL Pagamento 4.6. Comunicazione alla Azienda sanitaria locale Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni: generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi; natura dell intervento da realizzare; dati identificativi dell impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione; data di inizio dell intervento di recupero. La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l obbligo della notifica preliminare alla ASL Pagamento mediante bonifico Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario o postale da cui risultino: la causale del pagamento; il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale e numero di partita IVA del beneficiario del pagamento. Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale. Se il bonifico bancario contiene l indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro operativo di Pescara, gli aventi diritto, per ottenere la detrazione, devono indicare nell apposito spazio all interno del Modello Unico il codice fiscale riportato sul bonifico bancario o postale. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio, è necessario indicare quello dell amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento. È consentito utilizzare una modalità di pagamento diversa dal bonifico bancario per le spese relative agli oneri di urbanizzazione, alle ritenute d acconto operate sui compensi corrisposti ai professionisti, all imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori. 1372

35 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali 5. Agevolazioni IRPEF sull acquisto di mobili, elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+, apparecchi televisivi e computer (d.l. n. 5 del ) L art. 2, d.l , n. 5, convertito dalla l , n. 33 ha introdotto l agevolazione IRPEF sull acquisto di mobili, elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+, apparecchi televisivi e computer; a tal riguardo si segnala che l Agenzia delle entrate con la recente circ , n. 35/E ha fornito importanti chiarimenti in merito alla nuova agevolazione fiscale. Innanzitutto, è bene precisare che l agevolazione fiscale in oggetto riguarda i contribuenti che hanno sostenuto spese di ristrutturazioni per le quali possono beneficiare della detrazione del 36%, inoltre, tali interventi devono essere stati avviati dopo il 1º luglio 2008, così come indicato nella comunicazione preventiva di inizio lavori inviata al Centro operativo di Pescara. Per mobili, elettrodomestici, tv e pc, possono essere agevolati anche i contribuenti che hanno inviato la Comunicazione prima del 1º luglio 2008, a patto che abbiano indicato nel modello una data di iniziolavorisuccessivaal30giugno2008. Gli interventi edilizi agevolati con il bonus ristrutturazioni che consentono l accesso all ulteriore bonus arredi sono esclusivamente quelli di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (art. 31 della l , n. 457, lett. b), c) e d), effettuati su unità immobiliari residenziali. Va da sé che in caso di lavori condominiali, di interventi di manutenzione ordinaria, di realizzazione di garage e posti auto pertinenziali, e di acquisto o assegnazione di immobile facente parte di un edificio ristrutturato da un impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare o da una cooperativa edilizia, la detrazione per l acquisto di mobili ed elettrodomestici non spetta. Per meglio dire l agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall IRPEF lorda pari al 20% delle spese sostenute dal 7 febbraio 2009 e fino al 31 dicembre Al riguardo la circolare citata stabilisce che l acquisto avvenga durante il suddetto periodo, senza considerare che la norma parla di spese sostenute. Per le persone fisiche, invece, vale il principio di cassa, quindi, l acquisto, inteso come momento della consegna della merce e/o dell emissione del ddt, della fattura, della ricevuta o dello scontrino fiscale, può essere effettuato in qualsiasi momento e non necessariamente tra il 7 febbraio e il 31 dicembre In questo periodo deve solo essere effettuato il pagamento tramite bonifico bancario. Come correttamente indicato nella circ , n. 57/E e nella circ , n. 121/E, infatti, se per una persona fisica si parla di spese sostenute, si applica il criterio di cassa e occorre avere riguardo al loro effettivo pagamento, il quale può essere effettuato in un momento diverso, antecedente o successivo, a quello in cui sono completati i lavori o è emessa la fattura. Si segnala, infine, che la detrazione in oggetto va calcolata su un importo massimo di euro ,00 e ripartita in cinque quote annuali; pertanto, la detrazione annua non potrà essere superiore ad euro 400,00. La circolare precisa che il tetto di euro ,00 deve essere riferito alla singola unità immobiliare. Quindi: selaspesaèsostenuta da più contribuenti, l agevolazione è comunque calcolata su un importo massimo complessivo non superiore ad euro ,00; se il contribuente ha effettuato lavori che danno diritto al 36% su più appartamenti, il bonus arredi spetta per ciascuno di essi (in pratica, per ogni unità abitativa, saranno agevolabili le relative spese sostenute fino all importo massimo di euro ,00), sempre che siano stati rispettati tutti gli adempimenti richiesti per la fruizione del bonus ristrutturazioni. Altre agevolazioni su beni mobili 1373

36 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali 6. Riqualificazione energetica (detrazione 55%) L agevolazione consiste nel riconoscimento di detrazioni d imposta nella misura del 55% delle spese sostenute, da ripartire in rate annuali di pari importo, entro un limite massimo di detrazione, diverso in relazione a ciascuno degli interventi previsti. Si tratta di riduzioni dall IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e dall IRES (Imposta sul reddito delle società) concesse per interventi che aumentino il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti e che riguardano, in particolare, le spese sostenute per: la riduzione del fabbisogno energetico (per il riscaldamento, il raffreddamento, la ventilazione, l illuminazione); il miglioramento termico dell edificio (finestre, comprensive di infissi, coibentazioni, pavimenti); l installazione di pannelli solari; la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale. Al riguardo si segnala che con il provv. del Direttore dell Agenzia delle entrate del è stato approvato il modello di comunicazione per i lavori relativi agli interventi di riqualificazione energetica che proseguono oltre il periodo d imposta (art. 29, d.l , n. 185) per fruire della detrazione del 55% riconosciuta per gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, sull involucro di edifici esistenti, di installazione di pannelli solari e di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. Tutto ciò premesso l Agenzia specifica che il modello (disponibile sul sito deve essere utilizzato: dai contribuenti che intendono fruire della detrazione d imposta del 55% per comunicare le spese sostenute nei periodi d imposta precedenti a quello in cui i lavori sono terminati con riferimento ai soli lavori che proseguono oltre il periodo d imposta; per comunicare le spese sostenute nel 2009 e negli anni successivi. Pertanto, le prime comunicazioni dovranno essere inviate all Agenzia delle entrate, esclusivamente in via telematica, entro il 31 marzo 2010, indicando le spese sostenute nel 2009, qualora i lavori non siano già terminati entro il 31 dicembre La comunicazione non dovrà essere inviata in caso di lavori iniziati e conclusi nel medesimo periodo d imposta, né per i periodi d imposta in cui non sono state sostenute spese. I soggetti diversi dalle persone fisiche, con periodo d imposta non coincidente con l anno solare, devono inviare la comunicazione entro 90 giorni dal termine del periodo d imposta in cui sono state sostenute le spese. Come precisato dalla stessa Agenzia delle entrate, i contribuenti che intendono avvalersi della detrazione devono in ogni caso continuare ad inviare all ENEA, attraverso il sito internet entro 90 giorni dalla fine dei lavori, i dati indicati nel decreto del Ministro dell economia e delle finanze del 19 febbraio Bibliografia Agenzia delle entrate, Guida fiscale dell Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, 2008, in SETTI S., La detrazione dell IVA, Milano, 2009; SETTI S., La territorialità ai fini IVA, Milano, Siti web di riferimento Agenzia delle Entrate ( ENEA - Dipartimento Ambiente, Cambiamenti Globali e Sviluppo Sostenibile (

37 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali Schemi e Tabelle Tabella 1. Aliquote IVA per tipologia d intervento Tipologia d intervento T.U. edilizia Aliquota IVA Manutenzione ordinaria edifici residenziali Art. 3, co. 1, lett. a) 10% Manutenzione ordinaria edifici non residenziali Art. 3, co. 1, lett. a) 20% Manutenzione straordinaria edifici residenziali Art. 3, co. 1, lett. b) 10% Manutenzione straordinaria edifici residenziali pubblici Art. 3, co. 1, lett. b) 10% Manutenzione straordinaria edifici non residenziali pubblici Art. 3, co. 1, lett. b) 20% Restauro e risanamento conservativo Art. 3, co. 1, lett. c) 10% Ristrutturazione edilizia Art. 3, co. 1, lett. d) 10% Ristrutturazione urbanistica Art. 3, co. 1, lett. f) 10% 1375

38 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali Formula 1 Comunicazione di inizio lavori di ristrutturazione edilizia per fruire della detrazione d imposta a fini IRPEF 1376

39 Ristrutturazioni edilizie. Agevolazioni fiscali 1377