TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 GEOMETRA MONTALTI MARCO Via Fioravanti n BOLOGNA Tel Fax marco.montalti4083@collegiogeometri.bo.it TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 198/2014 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 12 - CONSISTENZA COMMERCIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Imola (BO) - Foglio 126: - Particella 246, Sub 2, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Consistenza 8 vani, Via San Prospero n. 5; - Particella 246, Sub 1, Categoria C/6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse, Consistenza 27 mq., Via San Prospero n. 5.

3 3 di 12 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenziale sita nel Comune di Imola (BO), località San Prospero, in via Bolognesi n. 11 (catastalmente Via San Prospero n. 5) e consistente in un porzione fabbricato di due piani fuori terra con area cortiliva di proprietà su tre lati. Il fabbricato risulta essere così composto: piano terra, di altezza utile di mt. 2,10, ingresso, locale sgombero, bagno/lavanderia, due locali cantina, locale sottoscala adibito a centrale termica ed ampia autorimessa; primo piano, di altezza utile di mt. 3,00, accessibile mediante scala dall ingresso, composto da soggiorno, tinello, cucina, tre camere, bagno, ripostiglio, disimpegno e balcone sul prospetto principale con doppio accesso dal soggiorno e dalla cucina; locale sottotetto non abitabile accessibile mediante scala retrattile dal disimpegno. Approssimativamente le superfici utili calpestabili in pianta del beni sono le seguenti: unità immobiliare di mq. 100, balcone di mq. 10, cantine per mq. 35, locale sgombero di mq. 18, bagno al piano terra di mq. 6, autorimessa di mq. 36, area cortiliva di mq. 260 parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Imola (BO) beni intestati all esecutata piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 126: - Particella 246, sub 2, Via San Prospero n. 5, Categoria A/3 Abitazioni di tipo economico, Classe 3, Consistenza 8 vani, Superficie

4 4 di 12 catastale 163 mq., rendita 764,36, Piano T; - Particella 246, sub 1, Via San Prospero n. 5, Categoria C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, Classe 4, Consistenza 27 mq., Superficie catastale 27 mq., rendita 136,65, Piano T. La planimetria catastale dell unità immobiliare non corrisponde al rilevato in quanto al piano terra non vi è il divisorio fra i locali bagno e ripostiglio. Si segnala anche che il locale sottotetto, accessibile mediante scala retrattile dal disimpegno al primo piano ha altezza massima pari a cm. 160 e pertanto andrebbe rappresentato graficamente negli elaborati catastali. La regolarizzazione catastale dovrà essere eseguita a cura e spese dell aggiudicatario. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO. I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita in quanto Bene Comune Non Censibile ai beni già oggetto di procedura esecutiva l area cortiliva che risulta essere così contraddistinta: - Foglio 126, Particella 246, sub. 4, Bene Comune Non Censibile, corte comune ai subb. 1 e 2 della suddetta particella. Dagli atti di provenienza e dall elaborato planimetrico Prot. N. BO del emerge anche la seguente servitù di passaggio di ml. 4 gravante su tutto il confine sulla suddetta corte ed a favore della particella 245 e porzione della particella 246 contraddistinta al sub. 5. quest ultimo B.C.N.C. ai sub. 1 e 2 della particella 245.

5 5 di 12 Servitù di inamovibilità delle inferriate esistenti nella finestra che affaccia sulla porzione di area cortiliva contraddistinta con la particella 246 sub. 5 costituita con l atto di compravendita della suddetta particella avvenuto con regolare atto notarile regolarmente registrato. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI I beni sono in confine con ragioni Comune di Imola, ragioni , ragioni e ragioni PROPRIETÀ I beni oggetto di Procedura Esecutiva risultano essere di piena proprietà dell esecutata.. PROVENIENZA DEL BENE I beni sono pervenuti in forza dei seguenti titoli: - Relativamente alla quota indivisa di 1/2 (un mezzo) in forza di successione legittima; - Relativamente alla restante quota indivisa di 1/2 (un mezzo) in forza di successione legittima. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: - Ipoteca volontaria iscritta in data ; - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla

6 6 di 12 normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data successiva al Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Imola (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi riferiti alle unità immobiliari oggetto di procedura: - Licenza di Costruzione N. 241 PG del ; - Abitabilità N. 85 PG del ; - D.I.A. PG del per opere di manutenzione straordinaria della copertura; - Comunicazione di ultimazione lavori delle suddette opere PG del Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme a quanto licenziato in quanto sono presenti diverse difformità interne e prospettiche, tra l altro meglio evidenziati negli elaborati grafici in allegato, in particolare: - Al piano terra: 1. non è stato realizzato il muro che divide le due autorimesse ed è stato realizzato un solo accesso carraio anziché due, mentre al posto del secondo accesso sul prospetto sud-est è stata realizzata una finestra; 2. il locale che risulta essere un magazzino è stato suddiviso con un

7 7 di 12 tramezzo in due locali ad uso cantina con accesso entrambe dall autorimessa e sul prospetto sud-ovest al posto della porta esterna di accesso allo stesso è stata realizzata una finestra; 3. è stato realizzato in posizione diversa il muro che divide l autorimessa dal disimpegno e non è stata realizzata la scala di collegamento fra il disimpegno al piano terra ed il disimpegno del piano primo. In tale locale è stato ricavato un locale servizio igienico ed è stata realizzata una seconda finestra sul prospetto sud-ovest; 4. è stato ricavato un piccolo vano nel sottoscala adibito a centrale termica. - Al piano primo: 5. è stato realizzato un solaio al posto della scala di cui al punto 3, ampliando così in parte il bagno ed è stato ricavato un locale ripostiglio accessibile dal disimpegno; 6. sempre sul prospetto sud-ovest nella, parte ampliata del bagno di cui al punto 5, è stata realizzata una finestra; 7. risultano in posizione difforme alcune tramezzature interne. Tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data , codice identificativo n , dallo scrivente, numero di accreditamento 02456, valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G.

8 8 di 12 CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, ne tantomeno verificarne la funzionalità, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l immobile non risulta essere abitato. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato da terra a cielo sita nel Comune di Imola (BO) e più precisamente in Via Bolognesi n. 11 (catastalmente Via San Prospero n. 5) a San Prospero, piccolo borgo fuori Imola posizionato nelle vicinanze dell autostrada A14 e del fiume Santerno. La porzione di fabbricato oggetto di perizia è direttamente accessibile dalla Via Bolognesi e trattasi di fabbricato in latero-cemento con struttura portante in c,a, e tamponamenti in laterizio. I solai interpiano sono in latero-cemento così come la struttura portante del coperto a falde inclinate e rivestita da tegole in laterizio. Esternamente le facciate sono intonacate e tinteggiate. L unità immobiliare risulta essere così composta: al piano terra, di altezza di mt. 2,10, ingresso, locale sgombero, bagno/lavanderia, due locali cantina, locale sottoscala adibito a centrale termica ed ampia autorimessa; primo piano accessibile mediante scala dall ingresso, composto da soggiorno, tinello, cucina, tre camere, bagno, ripostiglio, disimpegno e balcone con

9 9 di 12 doppio accesso dal soggiorno e dalla cucina; locale sottotetto non abitabile accessibile mediante scala retrattile. Esternamente area cortiliva di proprietà disposta su tre lati di mq. 260 circa con accesso carraio comune con il fabbricato costruito in adiacenza e sulla quale grava una servitù di passaggio. Il fabbricato, non essendo abitato, si presenta in uno stato di normale vetustà. Si denotano comunque le seguenti finiture: - Pareti ad intonaco tinteggiato, con presenza di aloni dovuti dalla presenza di mobili; - Pavimenti e rivestimenti ceramici risalenti al periodo in cui è stato edificato il fabbricato; - I bagni hanno pavimenti e rivestimenti ceramici completi di sanitari e rubinetteria; - Infissi in legno con doppiovetro; - Impianto elettrico da ammodernare; - Impianto di riscaldamento autonomo. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore;

10 10 di 12 b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; c) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente; d) per il 10% della superficie delle aree scoperte o assimilabili, fino al quintuplo della superficie della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva delle quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, e per il 2% per le parti eccedenti detto limite. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Abitazione circa mq. 120,00 (superficie calcolata con i criteri di cui ai punti a) Cantine circa mq. 8,00 (superficie calcolata con i criteri di cui ai punti b) Bagno/lavanderia circa mq. 2,00 (superficie calcolata con i criteri di cui ai punti b) Locale sgombero circa mq. 9,00 (superficie calcolata con i criteri di cui ai punti b) Sottotetto circa mq. 7,00

11 11 di 12 (superficie calcolata con i criteri di cui ai punti b) Balcone circa mq. 3,00 (superficie calcolata con i criteri di cui ai punti c) Area Cortiliva circa mq. 26,00 (superficie calcolata con i criteri di cui al punto d) Superficie commerciale complessiva del bene circa mq. 175,00 Autorimessa circa mq. 36,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato da terra a cielo ad uso residenziale sita nel Comune di Imola (BO), località San Prospero, in Via Bolognesi n. 11 (catastalmente Via San Prospero n. 5) e consistente in un fabbricato di due piani fuori terra con area cortiliva di proprietà su tre lati. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE DELL INTERO BENE ,00 VALORE COMMERCIALE A BASE D ASTA (-20%) ,00 (euro centoventimila//00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il

12 12 di 12 sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 10 giugno IL CONSULENTE TECNICO (Geom. Montalti Marco)