COMUNE DI FERMIGNANO Provincia di Pesaro e Urbino

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1 COMUNE DI FERMIGNANO Provincia di Pesaro e Urbino 9 VARIANTE AL P.R.G. PIANO DI RECUPERO EX CAMPO SPORTIVO. INTEGRAZIONE PIANO DI RICOGNIZIONE, VALORIZZAZIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE. Progettazione: SETTORE VI URBANISTICA E AMBIENTE Approvazioni Fermignano lì, SETTORE VI URBANISTICA E AMBIENTE 1

2 A) Premessa Il progetto di variante al Piano Regolatore di che trattasi, riguarda l area in cui ricade l ex campo sportivo nonché la discoteca denominata ORA X dimessa da molti anni. Tale zona che è posta proprio all ingresso sud di Fermignano ed è delimitata a sud est dalla Strada Provinciale SP4 e Via B. Croce, a nord ovest dal fosso di S. Lazzaro e dalla Via Maccioni e dalla Via Piave. A tutt oggi l area in argomento versa in un grave stato di abbandono e degrado tanto che ai fini della privata e pubblica incolumità è stata emessa ordinanza Sindacale n. 24 del 19/04/2010 a carico della ditta proprietaria dell edificio pericolante ex sede della discoteca ORA X per la bonifica della copertura in amianto e per recintare il sito al fine di impedirne l accesso. L iniziativa proposta all Amministrazione, è tesa a superare definitivamente le vigenti previsioni di piano che, per l eccessiva rigidità, non hanno consentito dopo undici anni il recupero dell intera area. Il progetto prevede, infine, la valorizzazione di parte del terreno di proprietà Comunale (ex campo sportivo mq ) conferendo ad esso la denominazione di area di intervento 2 ed una potenzialità edificatoria pari a mc Tale manovra vista la gravissima crisi economica in cui versano le autonomie locali consentirà maggiori possibilità di reperire le necessarie risorse per finanziare il recupero dell area. B) Previsione di Piano Regolatore Generale Il Piano Regolatore Generale vigente del Comune di Fermignano è stato approvato con delibera del Consiglio Provinciale n.89 del L area interessata dalla variante in oggetto ricade nel vigente Piano Regolatore Generale in regime di salvaguardia della 5^ Variante (modifica delle NTA) in zona omogenea A (luoghi centrali) denominata Progetto Norma PN3 soggetta alle seguenti norme tecniche di attuazione: Norme Tecniche di Attuazione del PRG approvate con delibera del Consiglio Provinciale n.89 del : ART.64 - P.N.3 EX CAMPO SPORTIVO 1. Il progetto prevede la riorganizzazione dell'intera area compresa fra il vecchio campo sportivo e la discoteca al fine di creare uno spazio che possa rivitalizzare l'intera zona costituendosi come il naturale prolungamento di corso Bramante al di là del fiume, ed elemento conclusivo del sistema dei luoghi centrali. Il parco urbano che dovrebbe sorgere sul sito del campo sportivo rappresenta il fulcro dell'intero intervento; il nuovo edificio, destinato ad attività ricettive, commercio e uffici, al posto della discoteca, ne costituisce la testata conclusiva e ne definisce formalmente il limite meridionale. 2. Il progetto prevede 2 interventi. INTERVENTO 1 SUP. TERRITORIALE MQ Barriere vegetali (Vr) mq. 780 Prati (Vv) mq. 808 Spazi pavimentati mq Attività terziarie mc di cui: Attrezzature ricettive (Tr) mc Attrezzature commerciali (Tc) mc Attività direzionali (Tu) mc Criteri per la progettazione: - demolizione dell edificio esistente e ricostruzione di un edificio di 3 piani fuori terra (h max ml 10.00); - le destinazioni d'uso devono essere distribuite come segue: albergo al piano terra e piani superiori; commercio al piano terra; terziario ai piani superiori; - realizzazione di un'area di parcheggio antistante l'edificio e di un eventuale parcheggio interrato con ingresso dall'area di cui sopra; - è consentito realizzare locali interrati accessori e funzionali alla 5^ VARIANTE al P.R.G. (Modifiche delle Norme Tecniche di Attuazione) adottata con delibera del CC n. 17 del 26/01/2011 ART.49 PIANO DI RECUPERO EX CAMPO SPORTIVO 1. Il progetto prevede la riorganizzazione dell'intera area compresa fra il vecchio campo sportivo e la discoteca al fine di creare uno spazio che possa rivitalizzare l'intera zona costituendosi come il naturale prolungamento di corso Bramante al di là del fiume, ed elemento conclusivo del sistema dei luoghi centrali. 2. ll progetto deve essere unitario e prevedere due aree di intervento AREA DI INTERVENTO 1: superficie territoriale stimata è di mq 6660,00 e si dovranno rispettare i seguenti utilizzi: Vol. max Area per attività terziarie mc 10000,00 Per la definizione degli standard urbanistici si dovrà rispettare quanto previsto dall art. 10 delle presenti N.T.A. AREA DI INTERVENTO 2: superficie territoriale stimata è di mq 13600,00 e si dovranno rispettare i seguenti utilizzi: Sup. Area per parcheggi pubblici mq 2398,00 Area per spazi scoperti verdi e pavimentati mq 11202,00 3. L altezza massima prevista è di ml 10, E consentita la realizzazione di piani interrati e/o seminterrati da 2

3 attività ricettiva, all interno della sagoma del lotto; - realizzazione, sul retro dell'edificio, di una piazza sistemata a giardino organizzata in modo da "ricevere il percorso pedonale proveniente dal parco (intervento 2). Strumento di attuazione: Intervento edilizio diretto. INTERVENTO 2 SUP. TERRITORIALE MQ Barriere vegetali (Vr) mq Prati (Vv) mq Siepi e filari alberati (Va) mq. 380 Parcheggi a raso (Pp) mq Spazi pavimentati mq Criteri per la progettazione: - Il disegno del parco deve prevedere una parte centrale caratterizzata da un disegno geometrico trattata a giardino e spazi pavimentati per la sosta ed una parte piantumata in modo più naturale in modo da - Il percorso centrale alberato sarà collegato con la piazza verde antistante il nuovo edificio. - Realizzazione di un area di parcheggio prospiciente la provinciale; l accesso andrà localizzato in modo da non interferire con la suddetta viabilità. Strumento di attuazione: Intervento edilizio diretto destinare a parcheggio pubblico, garages e depositi. 5. Il progetto si attua attraverso la redazione di un Piano Urbanistico Attuativo ai sensi degli artt. 31 e 34 della L.R n. 34, previa stipula di convenzione per la realizzazione delle OO.UU. primarie e secondarie PER DISTRUBUZIONE E ORGANIZZAZIONE DEGLI SPAZI VEDI ORIGINALE N.T.A. ART.96 - ZONE OMOGENEE ART.79 - ZONE OMOGENEE 1. Per quanto riguarda la dotazione degli standards sono equiparate alle zone omogenee previste dal D.M. 2aprile 1968, n.1444 e quindi soggetti anche alle norme generali stabilite dallo stesso decreto i seguenti sub - sistemi individuati nelle Tavv. "Sistemi e sub - sistemi" e "Usi del suolo e modalità di intervento": - zona A: sistema dei luoghi centrali (L)., sub - sistema R1: il centro antico, sub - sistema R2: gli interventi unitari - zona B: sub - sistema R3: la città residenziale in aggiunta -zona C: i progetti norma: P.N.1 Ex Lar, P.N.2 Stazione, P.N.4 Ex Fornace, P.N.5 Lanificio Carotti, P.N.6 Ca' Veneziano di sotto, le aree di nuova edificazione residenziale R3: Bivio Borzaga, Ca' Veneziano I Ca' Veneziano II via Piave, via P. Mascagni, via B. Croce, Ca' Vanzino, S. Silvestro e Ca' L'Agostina -zona D: sistema della produzione (P), P.N.7 Zona artigianale S. Silvestro, area di nuova edificazione produttiva: p2 via Donizzetti. - zone E: aree agricole sistema ambientale sub sistema V1 sub sistema V2 sub sistema V3 sub sistema V4 sub sistema V5 1. Le Tavv. "Sistemi e sub - sistemi" e "Usi del suolo e modalità di intervento" individuano le zone omogenee previste dal D.M. 2 aprile 1968, n.1444 di seguito elencate: - zona A: sistema dei luoghi centrali (L), sub - sistema R1: il centro antico, sub - sistema R2: gli interventi unitari - zona B: sub - sistema R3: la città residenziale in aggiunta -zona C:piano di recupero Ex Lar, piano di recupero Ex Campo sportivo, piano di recupero Ex Fornace, piano di recupero Lanificio Carotti, Insula C25/167 Ca' Veneziano di sotto, le aree di nuova edificazione residenziale R3: Bivio Borzaga, Ca' Veneziano I Ca' Veneziano II via Piave, via P. Mascagni, via B. Croce, Ca' Vanzino, S. Silvestro e Ca' L'Agostina - zona D: sistema della produzione (P): area di completamento P1- L industria area di completamento P2- La produzione mista area di espansione artigianale S. Silvestro area di espansione produttiva P2 - via Donizetti. - zone E: aree agricole sistema ambientale sub sistema V1 sub sistema V2 sub sistema V3 sub sistema V4 sub sistema V5 Tutte le tre aree di intervento risultano censite in catasto al foglio n 15, particelle n 374, 597 salvo altre, ed al Fg. n 16, particelle n 605, 606, 628, salvo altre, per una superficie catastale complessiva di mq ; Tra tali aree si evidenzia che il terreno di proprietà dell Amministrazione Comunale sul quale insisteva l ex campo sportivo, distinto a Catasto al foglio 15 con il mappale n. 374 avente superficie catastale pari a Ha 1,25.00, ricomprende per mq l intera area di intervento 2. Per la restante parte ricade all interno nell intervento 3. C) Motivazioni che inducono l amministrazione all elaborazione della 9 variante del P.R.G. 3

4 L inattuazione del progetto norma 3 va attribuita sicuramente alla rigidità del medesimo progetto che non ha saputo attirare l interesse di operatori e conseguentemente dei necessari capitali privati per procedere all esecuzione delle opere. La vigente normativa in regime di salvaguardia prevede che l attuazione delle due aree d intervento del comparto, può avvenire solo con intervento convenzionato previa presentazione di un progetto unitario che segua scrupolosamente la distribuzione e l organizzazione degli spazi verdi e pavimentati e del parco urbano così come individuati nella tavola grafica allegata alle NTA. Su tale comparto, inoltre, è prevista, previa demolizione della ex discoteca, la realizzazione di un unico edificio che deve rispettare l ubicazione (area di sedime della discoteca), la forma (a U), le dimensioni in pianta, le destinazioni (albergo al piano terra e piani superiori; commercio al piano terra; terziario ai piani superiori), nonché, la superficie massima consentita per ogni destinazione; Tali prescrizioni risultano eccessive e tali da non consentire una flessibilità della progettazione in linea con le esigenze del mercato in continua e velocissima evoluzione; D) La variante urbanistica. La soluzione urbanistica proposta, integrandosi con le vigenti previsioni di pianificazione territoriale, affronta organicamente il processo di sviluppo edilizio per il completamento urbano della zona liberalizzando sia l attuazione delle aree d intervento, sia la progettazione. La zona omogenea originaria passa da due a tre aree d intervento autonomamente attuabili previo intervento diretto convenzionato. Sull area d intervento 1, il progetto prevede il mantenimento della cubatura e dell altezza massima originaria prevista dal PN3 (rispettivamente mc e ml. 10,00) nonché la possibilità di realizzare parcheggi di uso pubblico e privato interrati; vengono eliminati invece tutti i vincoli progettuali fatto salvo il rispetto delle distanze dal limite di area (ml. 5,00) dalla strada provinciale e dai fabbricati (ml. 10), e dai fossi (ml. 10). Sull area d intervento 2, dove, tra l altro, ricade interamente il terreno di proprietà comunale (ex campo sportivo) si procede alla valorizzazione del patrimonio immobiliare comunale prevedendo l edificazione del medesimo fino ad un massimo di mc alle stesse condizioni previste nell intervento 1. Viene, altresì, consentita la cessione della mera potenzialità edificatoria dell area a favore delle altre aree d intervento previa presentazione di un progetto unitario. Sull area d intervento 3, è prevista la realizzazione di parcheggi pubblici e/o privati con la possibilità di realizzare di un chiosco prefabbricato. NTA DEL PROGETTO DI VARIANTE Norme Tecniche di Attuazione del PRG approvate con delibera del Consiglio Provinciale n.89 del : ART.64 - P.N.3 EX CAMPO SPORTIVO 1. Il progetto prevede la riorganizzazione dell'intera area compresa fra il vecchio campo sportivo e la discoteca al fine di creare uno spazio che possa rivitalizzare l'intera zona costituendosi come il naturale prolungamento di corso Bramante al di là del fiume, ed elemento conclusivo del sistema dei luoghi centrali. Il parco urbano che dovrebbe sorgere sul sito del campo sportivo rappresenta il fulcro dell'intero intervento; il nuovo edificio, destinato ad attività ricettive, commercio e uffici, al posto della discoteca, ne costituisce la testata conclusiva e ne definisce formalmente il limite meridionale. 5^ VARIANTE al P.R.G. (Modifiche delle Norme Tecniche di Attuazione) adottata definitivamente con delibera del Consiglio Comunale n. 17 del 26/01/2011 ART.49 PIANO DI RECUPERO EX CAMPO SPORTIVO 1. Il progetto prevede la riorganizzazione dell'intera area compresa fra il vecchio campo sportivo e la discoteca al fine di creare uno spazio che possa rivitalizzare l'intera zona costituendosi come il naturale prolungamento di corso Bramante al di là del fiume, ed elemento conclusivo del sistema dei luoghi centrali. 2. ll progetto deve essere unitario e prevedere due aree di intervento Norme Tecniche di Attuazione della 9^VARIANTE AL PIANO REGOLATORE PIANO DI RECUPERO EX CAMPO SPORTIVO E VALORIZZAZIONE AREA DI PROPRIETA COMUNALE (AREA DI INTERVENTO 2) ART.49 PIANO DI RECUPERO EX CAMPO SPORTIVO 1. Il progetto prevede la riorganizzazione dell'intera area compresa fra il vecchio campo sportivo e la discoteca al fine di creare uno spazio che possa rivitalizzare l'intera zona costituendosi come il naturale prolungamento di corso Bramante al di là del fiume. 2. Il progetto prevedere tre aree di intervento attuabili separatamente ovvero con intervento unitario. Nel caso di intervento unitario che comprenda anche solo due delle tre aree è ammessa la realizzazione di costruzioni a confine. 4

5 2. Il progetto prevede 2 interventi. INTERVENTO 1 SUP. TERRITORIALE MQ Barriere vegetali (Vr) mq. 780 Prati (Vv) mq. 808 Spazi pavimentati mq Attività terziarie mc di cui: Attrezzature ricettive (Tr) mc Attrezzature commerciali (Tc) mc Attività direzionali (Tu) mc Criteri per la progettazione: - demolizione dell edificio esistente e ricostruzione di un edificio di 3 piani fuori terra (h max ml 10.00); - le destinazioni d'uso devono essere distribuite come segue: albergo al piano terra e piani superiori; commercio al piano terra; terziario ai piani superiori; - realizzazione di un'area di parcheggio antistante l'edificio e di un eventuale parcheggio interrato con ingresso dall'area di cui sopra; - è consentito realizzare locali interrati accessori e funzionali alla attività ricettiva, all interno della sagoma del lotto; - realizzazione, sul retro dell'edificio, di una piazza sistemata a giardino organizzata in modo da "ricevere il percorso pedonale proveniente dal parco (intervento 2). Strumento di attuazione: Intervento edilizio diretto. INTERVENTO 2 SUP. TERRITORIALE MQ Barriere vegetali (Vr) mq Prati (Vv) mq Siepi e filari alberati (Va) mq. 380 Parcheggi a raso (Pp) mq Spazi pavimentati mq Criteri per la progettazione: - Il disegno del parco deve prevedere una parte centrale caratterizzata da un disegno geometrico trattata a giardino e spazi pavimentati per la sosta ed una parte piantumata in modo più naturale in modo da - Il percorso centrale alberato sarà collegato con la piazza verde antistante il nuovo edificio. - Realizzazione di un area di parcheggio prospiciente la provinciale; l accesso andrà localizzato in modo da non interferire con la suddetta viabilità. Strumento di attuazione: Intervento edilizio diretto PER DISTRUBUZIONE E ORGANIZZAZIONE DEGLI SPAZI VEDI ORIGINALE N.T.A. AREA DI INTERVENTO 1: superficie territoriale stimata è di mq 6660,00 e si dovranno rispettare i seguenti utilizzi: Vol. max Area per attività terziarie mc 10000,00 Per la definizione degli standard urbanistici si dovrà rispettare quanto previsto dall art. 10 delle presenti N.T.A. AREA DI INTERVENTO 2: superficie territoriale stimata è di mq 13600,00 e si dovranno rispettare i seguenti utilizzi: Sup. Area per parcheggi pubblici mq 2398,00 Area per spazi scoperti verdi e pavimentati mq 11202,00 3. L altezza massima prevista è di ml 10, E consentita la realizzazione di piani interrati e/o seminterrati da destinare a parcheggio pubblico, garages e depositi. 5. Il progetto si attua attraverso la redazione di un Piano Urbanistico Attuativo ai sensi degli artt. 31 e 34 della L.R n. 34, previa stipula di convenzione per la realizzazione delle OO.UU. primarie e secondarie AREA DI INTERVENTO 1: superficie territoriale è di circa mq 6660,00 e si dovranno rispettare i seguenti utilizzi: Area per attività terziarie (T) e Servizi e attrezzature di proprietà pubblica e privata, ma di uso pubblico (Sa) (Sd) (Sh) (Sr) (Ss). INDICI DI EDIFICABILITÀ: Vol. max mc 10000,00 h max ml 10,00 distanza dai confini e/o limiti di area ml. 5,00 distanza dalle strade e dai fabbricati ml. 10,00 distanza dai fossi ml. 10,00, ai sensi del R.D n. 523 È consentita la demolizione dell edificio esistente E consentita la realizzazione di piani interrati e/o seminterrati da destinare a parcheggio pubblico, garages privati e depositi. STANDARD URBANISTICI Per la definizione degli standard urbanistici si dovranno rispettare i seguenti criteri: Attività terziarie (T): - parcheggi privati in misura non inferiore ad 1 mq. ogni 10 mc. di costruzione. - In aggiunta ai parcheggi di cui al punto precedente devono essere previsti aree a parcheggio ad uso pubblico nella quantità determinata dalla vigente normativa regionale relativa al settore del commercio previa istituzione di apposito vincolo di asservimento. - le destinazioni ad artigianato di servizio sono assimilabili a quelle commerciali. Servizi e attrezzature" (S): - parcheggi ad uso privato pari al 10% della superficie utile lorda (SUL); - parcheggi ad uso pubblico 5 mq. ogni 100 mq. di superficie utile lorda (SUL). Relativamente a tali parcheggi deve essere istituito apposito atto di vincolo. STRUMENTO DI ATTUAZIONE: Intervento edilizio diretto convenzionato AREA DI INTERVENTO 2: superficie territoriale stimata è di mq 10200,00 e si dovranno rispettare i seguenti utilizzi: Area scoperta per parcheggi pubblici min. mq 1500,00 Area per spazi scoperti verdi e pavimentati min. mq 7500,00 Area per attività terziarie (T) e Servizi e attrezzature di proprietà pubblica e privata, ma di uso pubblico (Sa) (Sd) (Sh) (Sr) (Ss). INDICI DI EDIFICABILITÀ: Vol. max mc 5000,00 h max ml 10,00 distanza dai confini e/o limiti di area ml. 5,00 distanza dalle strade e dai fabbricati ml. 10,00 distanza dai fossi ml. 10,00, ai sensi del R.D n. 523 È consentita la cessione della potenzialità edificatoria a favore delle aree di intervento limitrofe. E consentita la realizzazione di piani interrati e/o seminterrati da destinare a parcheggio pubblico, garages privati e depositi. STANDARD URBANISTICI Per la definizione degli standard urbanistici si dovranno rispettare gli stessi criteri previsti per l area di intervento 1 STRUMENTO DI ATTUAZIONE: Intervento edilizio diretto e/o convenzionato AREA DI INTERVENTO 3: superficie territoriale stimata è di mq 3400,00 e si dovranno rispettare anche nel caso di progetto unitario i seguenti utilizzi: Sup. 5

6 Area per parcheggi privato e/o pubblico mq 2000,00 Area per spazi scoperti verdi e pavimentati mq 400,00 è ammessa la realizzazione di un chiosco prefabbricato senza opere di fondazione (escluse quelle di ancoraggio), di legno o di acciaio aventi volumetria massima pari a mc mc. per i necessari servizi igienici. STRUMENTO DI ATTUAZIONE: Intervento edilizio diretto convenzionato F) Procedimento di approvazione Viene individuato quale procedimento amministrativo per l approvazione della variante quello previsto dall art. 26 ter, della L.R. n. 34/92 e ss.mm.ii. ad oggetto Disposizioni relative al piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari di regioni, province e comuni ; G) Elaborati allegati al progetto di variante Il presente Progetto di variante è composto dai seguenti elaborati: - Relazione tecnica; - Documentazione fotografica; - Inquadramento territoriale (Estratto catastale - Stralcio di PRG); - Tav. 1 - Planimetria di progetto Zonizzazione ;.., lì. SETTORE VI URBANISTICA E AMBIENTE 6

7 COMUNE DI FERMIGNANO Provincia di Pesaro e Urbino 9 VARIANTE AL P.R.G. PIANO DI RECUPERO EX CAMPO SPORTIVO. INTEGRAZIONE PIANO DI RICOGNIZIONE, VALORIZZAZIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE. Progettazione: SETTORE VI URBANISTICA E AMBIENTE Fermignano lì, SETTORE VI URBANISTICA E AMBIENTE 7

8 STRALCIO TAVOLA osservazioni 3 II b USI E MODALITA D INTERVENTO Controdeduzioni alle 8

9 Progetto Norma 3: ex campo sportivo 9

10 COMUNE DI FERMIGNANO Provincia di Pesaro e Urbino 9 VARIANTE AL P.R.G. PIANO DI RECUPERO EX CAMPO SPORTIVO. INTEGRAZIONE PIANO DI RICOGNIZIONE, VALORIZZAZIONE E DISMISSIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE COMUNALE. Progettazione: SETTORE VI URBANISTICA E AMBIENTE Fermignano lì, SETTORE VI URBANISTICA E AMBIENTE 10

11 11

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