Fisco e Tributi. Rivalutazione del 2008 degli immobili d impresa. Effetti fiscali dal Newsletter aprile 2013

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1 Fisco e Tributi Rivalutazione del 2008 degli immobili d impresa. Effetti fiscali dal 2013.

2 1. La rivalutazione degli immobili dell impresa del Il patrimonio dell impresa è costituito da tutti i beni, mobili ed immobili, appartenenti alle società. Il valore fiscale delle immobilizzazioni viene determinato analiticamente tenendo conto del costo storico di acquisto/produzione, comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, ma, poiché partecipano alla produzione del reddito per molti esercizi, può capitare che il costo originario non sia più rappresentativo dell effettiva capacità produttiva e, pertanto, potrebbe essere conveniente aggiornare il loro valore mediante la rivalutazione. Il D.L. 185/2008, convertito nella L. 2/2009, introdusse la facoltà di rivalutare il valore degli immobili posseduti dalle imprese, ed in particolare quelli risultanti in bilancio al 31/12/2007. La norma del 2008 si differenziava dalla precedente disciplina per la possibilità di effettuare la rivalutazione ai soli fini civilistici, e, pertanto, di far emergere maggiori valori nel bilancio d esercizio, senza per questo essere obbligati ad ottenere il riconoscimento ai fini fiscali. Tale istituto aveva infatti la precisa finalità di consentire alle imprese, in un periodo di forte crisi economica, di intervenire sul proprio capitale, in modo tale da: coprire eventuali perdite superiori al terzo del capitale stesso; contenere il costo del denaro evidenziando indici patrimoniali migliori ai fini dei parametri di Basilea 2.

3 2. Dettagli della rivalutazione. La rivalutazione aveva ad oggetto i beni immobili iscritti in bilancio al 31/12/2007 ed ancora presenti nel patrimonio dell impresa al 31/12/2008, escluse le aree fabbricabili e gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività d impresa (immobili merce). In linea con il principale obiettivo dell intervento legislativo, ossia quello di far emergere una maggiore capitalizzazione, consentendo un adeguamento del valore contabile degli immobili ai maggiori valori reali, le quote di ammortamento sul valore rivalutato, ovvero le plusvalenze o minusvalenze, avevano valenza solamente civilistica, senza alcuna incidenza sulla deducibilità fiscale. Tuttavia la norma non escludeva la possibilità di accompagnare alla rivalutazione civilistica quella fiscale, in modo da beneficiare degli stessi valori rivalutati anche in termini tributari (maggiori ammortamenti ed effetto su plusvalenze/minusvalenze). A tal proposito la Circ. 8/E del 2009 dell Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in assenza di pagamento dell imposta sostitutiva, la rivalutazione non avrebbe prodotto effetti fiscali neppure ai fini dell IRAP. Per ottenere la rivalutazione anche dal punto di vista fiscale era necessario effettuare il pagamento di un imposta sostitutiva pari al: 3% per gli immobili ammortizzabili 1,5% per gli immobili non ammortizzabili calcolata utilizzando come base imponibile l importo della rivalutazione, entro il 16/06/2009, oppure in tre rate, maggiorate da interessi legali del 3% annuo, scadenti il 16 giugno rispettivamente del 2009, 2010 e 2011.

4 3. Gli effetti fiscali della rivalutazione. Il pagamento dell imposta sostitutiva entro i termini previsti, e, pertanto, l ottenimento della rivalutazione anche ai fini fiscali, non produceva però effetti immediati. Infatti solo a partire dal periodo d imposta 2013 le imprese che hanno effettuato la rivalutazione nel periodo d imposta 2008 potranno beneficiare degli effetti fiscali della stessa. In particolare: le maggiori quote di ammortamento per gli immobili strumentali sono deducibili dall esercizio 2013 (dal quinto anno successivo a quello della rivalutazione); Le plusvalenze/minusvalenze da cessione (o da altre operazioni assimilate) possono essere calcolate sui nuovi valori rivalutati solamente a partire dal 2014 (sesto esercizio successivo a quello della rivalutazione). Ne consegue che se i beni rivalutati vengono ceduti/dimessi entro il 31/12/2013 le plusvalenze e le minusvalenze saranno calcolate sui valori fiscali originali, non tenendo conto della rivalutazione effettuata. In tal caso (D.M. 86/200) al soggetto che ha effettuato la rivalutazione sarà attribuito un credito d imposta pari all ammontare dell imposta sostitutiva versata.

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