Oggetto: RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI NEL BILANCIO 2008

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1 Altavilla Vicentina, 31 marzo 2009 associati dottori commercialisti pierpaolo baldinato gabriele pantaleoni tirocinanti dottori commercialisti viviana gentile gaia peloso collaboratori giovanna guerra francesca manni Oggetto: RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI NEL BILANCIO 2008 Ai gentili Clienti Loro sedi Nel bilancio 2008 (cioè nell esercizio successivo a quello in corso al ), al fine di consentire l adeguamento ai valori effettivi della rappresentazione contabile dei beni immobili, i soggetti indicati nell art. 73, c. 1, lett. a) e b) Tuir (società di capitali ed enti commerciali), nonché le S.n.c., S.a.s. ed equiparate che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio, possono rivalutare i beni immobili, ad esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività di impresa, risultanti dal bilancio in corso al La rivalutazione può avvenire con effetti esclusivamente civilistici, senza alcuna conseguenza fiscale, ossia senza versamento di imposte. Se si intende conferire rilevanza fiscale ai maggiori valori è necessario procedere al pagamento di un imposta sostitutiva, nella misura del 3%, sui beni ammortizzabili e del 1,50% sui beni non ammortizzabili (aliquote così ulteriormente ridotte dal D.L , n. 5). La facoltà di rivalutare gli immobili d impresa si distingue dalle precedenti rivalutazioni perché può essere effettuata con sola valenza civilistica e non anche fiscale. Le alternative che si presentano sono: a) non rivalutare; b) rivalutare ai soli fini civilistici; c) rivalutare ai fini civilistici e fiscali, versando l imposta sostitutiva sui maggiori valori attribuiti agli immobili (3% o 1.50%); d) rivalutare ai fini civilistici e fiscali, versando imposta sostitutiva in relazione ai maggiori valori attribuiti affrancando il saldo attivo di rivalutazione con un ulteriore imposta sostitutiva (10%). L affrancamento ha effetto solo sul regime fiscale della riserva non anche sul regime di sospensione del riconoscimento della rivalutazione sui beni. Nel caso di cessione di un immobile rivalutato durante il periodo di sospensione degli effetti fiscali, sarà possibile scomputare dalle ordinarie imposte sui redditi solo la sostitutiva versata per il bene (3% o 1,50%) e non anche quella versata per affrancare il saldo attivo (10%). dottori commercialisti pierpaolo baldinato gabriele pantaleoni via retrone altavilla vicentina (VI) tel fax

2 SOGGETTI INTERESSATI Schema di sintesi: S.p.a., S.r.l., S.a.p.a., società cooperative e di mutua assicurazione S.n.c., S.a.s. ed equiparate Enti commerciali, pubblici e privati diversi dalle società, nonché i trust (residenti) Imprese individuali (art. 15 L. 342/2000). Che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio. BENI RIVALUTABILI Risultanti dal bilancio in corso al I m m obili s t r u m e n t a l i. I mmobili pa t r imonio. A r e e n on f a b b r i c a b i l i. Esclusioni Immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa (immobili-merce). Aree fabbricabili. La rivalutazione deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea Si intendono compresi in 2 distinte categorie gli immobili ammortizzabili e quelli non ammortizzabili. Rivalutazione solo civilistica La rivalutazione dei beni immobili può avvenire nel bilancio, in deroga all art.2426 del Codice Civile e ad ogni altra disposizione di legge vigente in materia. Facoltà Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione può essere riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell Irap. TIPOLOGIE DI RIVALUTAZIONE Rivalutazione anche fiscale Imposta sostitutiva Irpef - Ires - Irap - e relative addizionali Decorrenza effetti fiscali 3,00% (1) 1,50% (1) Per immobili ammortizzabili Per immobili non ammortizzabili A decorrere dal 5 esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita (dal 2013, per gli ammortamenti). Il maggior valore ha effetto ai fini della determinazione delle plusvalenze/minusvalenze dal 6 esercizio successivo (dal ). Nota (1) Art. 5 D.L , n. 5 Affrancamento riserva Il saldo attivo della rivalutazione può essere affrancato con l applicazione, in capo alla società, di un imposta sostitutiva (Irpef-Ires-Irap e addizionali) del 10% Ambito applicativo I soggetti interessati possono rivalutare i beni immobili sotto elencati anche in deroga all art Codice Civile e ad ogni altra disposizione di legge vigente in materia. I soggetti interessati sono i titolari di reddito d impresa residenti in Italia: - Società in nome collettivo e società in accomandita semplice ed equiparate; - Società per azioni; - Società in accomandita per azioni; - Società a responsabilità limitata; - Società cooperative e società di mutua assicurazione, indipendentemente dalla fruizione di regimi di esenzione fiscale;

3 - Enti commerciali pubblici e privati; - Imprese individuali (art. 15 L. 342/2000), per i beni relativi alle attività commerciali esercitate. Oggetto della rivalutazione sono i beni immobili risultanti dal bilancio relativo all esercizio in corso al , e cioè: - immobili strumentali; - immobili patrimonio; - aree non fabbricabili; Sono invece esclusi i beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività d impresa e le aree fabbricabili. Sono compresi i beni completamente ammortizzati. Le destinazioni dei beni, già risultanti dal bilancio o rendiconto chiuso entro il , devono risultare anche dal bilancio o rendiconto in relazione al quale la rivalutazione è effettuata (art. 2 D.M. 162/2001). Per i soggetti che fruiscono di regimi di contabilità semplificata, dette acquisizioni devono risultare dal registro beni ammortizzabili e altri registri previsti per le imprese minori. DATA DI ACQUISIZIONE La rivalutazione ha per oggetto i beni acquisiti fino al termine dell esercizio chiuso entro il e posseduti alla fine dell esercizio chiuso entro il 31/12/2007. Per i beni prodotti dal soggetto, direttamente o da altri per suo conto, si ha riguardo alla data in cui sono iscritti, anche parzialmente, in contabilità. Per i beni provenienti da società fuse, incorporate o scisse, si fa riferimento alla data in cui sono stati acquisiti dalle società stesse. Beni completamente ammortizzati Ai fini della rivalutazione, i beni completamente ammortizzati si intendono posseduti, se risultanti dal bilancio o rendiconto ovvero per i soggetti in contabilità semplificata, dal libro dei cespiti ammortizzabili. Beni in leasing Per quanto attiene, in particolare, all impresa conduttrice, la rivalutazione si rende possibile solo per i beni acquisiti in proprietà almeno nell esercizio 2007, ossia per i quali si sia concluso il rapporto di leasing con l esercizio del diritto di riscatto entro tale periodo. RIVALUTAZIONE CIVILISTICA La rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell esercizio successivo a quello in corso al , per il quale il termine di approvazione scade successivamente alla data del (bilancio al )

4 La rivalutazione deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea. La rivalutazione dei beni facenti parte di ciascuna categoria omogenea deve essere eseguita sulla base di un unico criterio per tutti i beni a essa appartenenti. Si intendono compresi in 2 distinte categorie gli immobili ammortizzabili (strumentali) e quelli non ammortizzabili (immobili-patrimonio e aree non fabbricabili). I requisiti di appartenenza alle diverse categorie omogenee di immobili sono quelli esistenti alla data della chiusura del bilancio in cui la rivalutazione è eseguita, ferma restando la loro ininterrotta collocazione tra le categorie rivalutabili dell esercizio precedente e dell esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è effettuata. Annotazioni obbligatorie La rivalutazione deve essere annotata: - nell inventario - nella nota integrativa. Gli amministratori e il collegio sindacale devono indicare e motivare, nelle loro relazioni, i criteri seguiti nella rivalutazione delle varie categorie di beni e attestare che la rivalutazione non eccede il limite di valore massimo. Nell inventario dell esercizio in cui la rivalutazione è eseguita deve essere indicato anche il prezzo di costo dei beni, con le eventuali rivalutazioni precedentemente eseguite, in conformità a disposizioni di legge. Per i soggetti in contabilità semplificata, la rivalutazione deve essere annotata in apposito prospetto. I valori iscritti in bilancio e in inventario, a seguito della rivalutazione, non possono, in nessun caso, superare i valori effettivamente attribuibili ai beni con riguardo: - alla loro consistenza, alla loro capacità produttiva, all effettiva possibilità di economica utilizzazione nell impresa (valutazione interna ); - ai valori correnti e alle quotazioni rilevate in mercati regolamentati italiani o esteri (valutazione esterna ). Il limite massimo di rivalutazione è il maggiore tra i 2 importi. Indipendentemente dalla metodologia adottata, non è possibile eseguire alcuna rivalutazione per quei beni che, nell ambito della stessa categoria, risultino già iscritti in bilancio per un importo corrispondente alla rivalutazione massima. Ai fini della determinazione del valore massimo rivalutabile, si deve tener conto sia del degrado fisico del bene, sia del deprezzamento economico dovuto al fenomeno della obsolescenza. Anche ai fini fiscali, il valore attribuito ai singoli beni, in esito alla rivalutazione al netto degli ammortamenti, non può, in nessun caso, essere superiore al valore realizzabile nel mercato, tenuto conto dei prezzi correnti e delle quotazioni di Borsa, o al maggior valore che può essere fondatamente attribuito in base alla valutazione della capacità produttiva e della possibilità di utilizzazione economica nell impresa (art. 6, c. 1 D.M. 162/2001).

5 Il valore netto del bene risultante dal bilancio nel quale la rivalutazione è effettuata, aumentato dalla maggiore quota dal valore rivalutato, non può essere superiore al valore realizzabile o fondatamente attribuito. Per attestare che i maggiori valori emersi in sede di rivalutazione non superano il valore economico dei beni interessati, i membri del collegio sindacale dovranno acquisire dagli amministratori informazioni in merito alle fonti che giustificano la stima. A tal fine, non sempre risulta necessaria una perizia del valore dei beni, potendosi fare utile riferimento, laddove esistenti, ai listini prezzi ovvero, per i beni che siano eventualmente oggetto di contratti preliminari di vendita, al prezzo contrattualmente pattuito per gli stessi. In mancanza di tali elementi, si rende opportuna la perizia degli immobili. La scelta di effettuare la rivalutazione esclusivamente in bilancio, pur consentendo benefici nella situazione patrimoniale aziendale, non richiede il versamento dell imposta sostitutiva. La rivalutazione civilistica potrebbe essere effettuata in sede di delibera di approvazione del bilancio (anche in perdita) al , nel quale la riserva di rivalutazione potrebbe essere costituita e successivamente utilizzata a copertura delle perdite, evitando procedimenti di ricapitalizzazione obbligatoria. IMPOSTA SOSTITUTIVA RILEVANZA FACOLTATIVA AI FINI FISCALI Ammortamenti Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione può essere riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell Irap a decorrere dal 5 esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita, con il versamento di un imposta sostitutiva cioè a partire dal bilancio al Pertanto, le quote di ammortamento calcolate sul valore rivalutato hanno rilevanza fiscale a decorrere dal 5 esercizio successivo a quello con riferimento al quale è stata eseguita (2013). Plafond spese di manutenzione In base all art. 102, c. 6 del Tuir, le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione, non imputate ad incremento del costo dei beni, sono deducibili nella misura del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili, risultante dal relativo registro all inizio del periodo. Con la rivalutazione dei beni ammortizzabili si ha un incremento dell importo entro il quale è possibile dedurre tali spese, a decorrere dal 5 esercizio successivo a quello di rivalutazione (2013).

6 Plusvalenze e minusvalenze Si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalità estranee all esercizio dell impresa, ovvero al consumo personale o familiare dell imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del 6 esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze, cioè a partire dal La misura dell imposta sostitutiva è pari al 3,00% per gli immobili ammortizzabili e all 1,50% per gli immobili non ammortizzabili Le imposte sostitutive dovute sono versate, a scelta, in un unica soluzione, entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo d imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita (2008), cioè entro il In alternativa rateale, le imposte sostitutive possono essere versate in 3 rate annuali: - 33,33% nel 2009; - 33,33% nel 2010; - 33,34% nel 2011 entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi. Sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi legali (3%), da versarsi contestualmente al versamento di ciascuna rata. Gli importi da versare possono essere compensati. L imposta sostitutiva deve essere computata in diminuzione del saldo attivo di rivalutazione ed è indeducibile. CESSIONE ANTICIPATA DEI BENI RIVALUTATI Nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalità e- stranee all esercizio dell impresa, ovvero al consumo personale o familiare dell imprenditore dei beni rivalutati in data anteriore a quella di inizio del 6 esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione. In tal caso, al soggetto che ha effettuato la rivalutazione è attribuito un credito d imposta pari all ammontare dell imposta sostitutiva riferibile ai beni che formano oggetto delle i- potesi medesime. L ammontare dell imposta sostitutiva deve essere portato ad aumento del saldo attivo risultante dalla rivalutazione, nella misura corrispondente al maggior valore attribuito ai beni oggetto delle ipotesi suindicate. Contestualmente, si considera libera la parte della riserva di rivalutazione riferibile ai beni alienati; la stessa, quindi, non concorre alla formazione del reddito della società se attribuita ai soci.

7 SALDO ATTIVO DI RIVALUTAZIONE Anche ai fini fiscali, il saldo attivo risultante dalla rivalutazione è costituito dall importo iscritto nel passivo del bilancio o rendiconto, in contropartita dei maggiori valori attribuiti ai beni rivalutati. Il saldo attivo risultante dalle rivalutazioni eseguite può essere: - imputato al capitale - accantonato in una speciale riserva in sospensione d imposta (designata con riferimento al D.L. 185/2008). La riserva, ove non sia imputata al capitale, può essere ridotta soltanto con l osservanza delle disposizioni dei cc. 2 e 3 dell art Codice Civile, previste in tema di riduzione del capitale esuberante. In particolare, la deliberazione può essere eseguita solo dopo 90 giorni dal giorno dell iscrizione nel Registro delle Imprese purché, entro questo termine, nessun creditore sociale anteriore all iscrizione abbia fatto opposizione. In caso di utilizzazione della riserva a copertura di perdite non si può fare luogo a distribuzione di utili fino a quando la riserva non è reintegrata, o ridotta in misura corrispondente con deliberazione dell assemblea straordinaria, non applicandosi le disposizioni dei cc. 2 e 3 dell art del Codice Civile. AFFRANCAMENTO DEL SALDO DI RIVALUTAZIONE La rivalutazione comporta l evidenziazione del saldo attivo di rivalutazione, per un importo pari alla differenza tra il maggior valore dei beni e l imposta sostitutiva versata. Il saldo di rivalutazione derivante dall applicazione della rivalutazione può essere assoggettato ad imposta sostitutiva (Irpef, Ires, Irap ed eventuali addizionali) nella misura del 10%. È possibile il versamento in un unica soluzione (entro il ) oppure il versamento rateale, in 3 rate annuali: - 1 rata: saldo imposte sui redditi 2008, versato nel rata: saldo imposte sui redditi 2009, versato nel rata: saldo imposte sui redditi 2010, versato nel 2011 In caso di rateizzazione, sull importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi legali (3%). Gli importi da versare possono essere compensati (D.Lgs. 241/1997). Nel silenzio della norma, è possibile ritenere che gli effetti dell affrancamento siano immediati. L imposta da versare ai fini dell affrancamento è sostitutiva dell Ires, dell Irpef e dell Irap. Pertanto, la stessa è indeducibile ai fini delle predette imposte. Ciò comporta che qualora sia computata in diminuzione delle riserve iscritte in bilancio o rendiconto, non si renderà necessaria alcuna variazione in aumento in sede di dichiarazione dei redditi.

8 Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Cordiali saluti. eassociati