Corso di Estimo La Valutazione dei Miglioramenti Fondiari

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Giacinto Marchesi
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1 Corso di Estimo La Valutazione dei Miglioramenti Fondiari Corso di Scienze e Tecnologie Agrarie

2 Oggetto e scopo della valutazione I miglioramenti fondiari sono investimenti di capitali effettuati in modo stabile sul fondo agricolo. Si tratta di sistemazione di terreni, impianti arborei, fabbricati rurali, impianti irrugui etc. Gli scopi della valutazione dei miglioramenti sono soprattutto due: a) giudizio di convenienza sulla loro esecuzione b) stima dell indennità spettante a chi ha eseguito il miglioramento su un fondo altrui.

3 Oggetto e scopo della valutazione I miglioramenti fondiari sono investimenti di capitali effettuati in modo stabile sul fondo agricolo. Si tratta di sistemazione di terreni, impianti arborei, fabbricati rurali, impianti irrugui etc. Gli scopi della valutazione dei miglioramenti sono soprattutto due: a) giudizio di convenienza sulla loro esecuzione b) stima dell indennità spettante a chi ha eseguito il miglioramento su un fondo altrui.

4 Oggetto e scopo della valutazione I miglioramenti fondiari sono investimenti di capitali effettuati in modo stabile sul fondo agricolo. Si tratta di sistemazione di terreni, impianti arborei, fabbricati rurali, impianti irrugui etc. Gli scopi della valutazione dei miglioramenti sono soprattutto due: a) giudizio di convenienza sulla loro esecuzione b) stima dell indennità spettante a chi ha eseguito il miglioramento su un fondo altrui.

5 Oggetto e scopo della valutazione I miglioramenti fondiari sono investimenti di capitali effettuati in modo stabile sul fondo agricolo. Si tratta di sistemazione di terreni, impianti arborei, fabbricati rurali, impianti irrugui etc. Gli scopi della valutazione dei miglioramenti sono soprattutto due: a) giudizio di convenienza sulla loro esecuzione b) stima dell indennità spettante a chi ha eseguito il miglioramento su un fondo altrui.

6 Giudizio di convenienza Il primo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al reddito (beneficio fondiario): Bfp Bfa K r (1) in cui Bfp è il beneficio fondiario post-miglioramento, Bfa il beneficio fondiario ante miglioramento, K il costo del miglioramento, r è il saggio di rendimento minimo atteso. Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se l incremento del beneficio è maggiore o uguale all interesse annuo sul costo del miglioramento

7 Giudizio di convenienza Il primo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al reddito (beneficio fondiario): Bfp Bfa K r (1) in cui Bfp è il beneficio fondiario post-miglioramento, Bfa il beneficio fondiario ante miglioramento, K il costo del miglioramento, r è il saggio di rendimento minimo atteso. Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se l incremento del beneficio è maggiore o uguale all interesse annuo sul costo del miglioramento

8 Giudizio di convenienza Il primo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al reddito (beneficio fondiario): Bfp Bfa K r (1) in cui Bfp è il beneficio fondiario post-miglioramento, Bfa il beneficio fondiario ante miglioramento, K il costo del miglioramento, r è il saggio di rendimento minimo atteso. Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se l incremento del beneficio è maggiore o uguale all interesse annuo sul costo del miglioramento

9 Giudizio di convenienza Il secondo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al valore del fondo: Vfp Vfa = (Bfp Bfa) r K (2) in cui Vfp è il valore del fondo post-miglioramento, Vfa il valore del fondo ante miglioramento, K il costo del miglioramento, r è il saggio di rendimento minimo atteso. Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se l incremento del valore del fondo è maggiore o uguale al costo del miglioramento

10 Giudizio di convenienza Il secondo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al valore del fondo: Vfp Vfa = (Bfp Bfa) r K (2) in cui Vfp è il valore del fondo post-miglioramento, Vfa il valore del fondo ante miglioramento, K il costo del miglioramento, r è il saggio di rendimento minimo atteso. Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se l incremento del valore del fondo è maggiore o uguale al costo del miglioramento

11 Giudizio di convenienza Il secondo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al valore del fondo: Vfp Vfa = (Bfp Bfa) r K (2) in cui Vfp è il valore del fondo post-miglioramento, Vfa il valore del fondo ante miglioramento, K il costo del miglioramento, r è il saggio di rendimento minimo atteso. Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se l incremento del valore del fondo è maggiore o uguale al costo del miglioramento

12 Giudizio di convenienza Il terzo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al saggio di rendimento atteso: (Bfp Bfa) K r (3) Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se il rendimento indotto dal miglioramento è maggiore o uguale al saggio di rendimento minimo atteso

13 Giudizio di convenienza Il terzo giudizio di convenienza che si può attuare è quello legato al saggio di rendimento atteso: (Bfp Bfa) K r (3) Questo criterio afferma che il giudizio di convenienza sarà positivo se il rendimento indotto dal miglioramento è maggiore o uguale al saggio di rendimento minimo atteso

14 Stima dell indennità spettante per miglioramenti effettuati su fondo altrui La legge prevede che nel caso si effettuino dei miglioramenti fondiari su terreno altrui, avendone diritto, il conduttore debba essere indennizzato, sempre che il miglioramento sussista al momento della riconsegna del fondo. Esempio, si effettuano dei miglioramenti sul fondo con opere di drenaggio date dalla sostituzione di un sistema a scoline con un sistema a drenaggio tubolare. Le opere porteranno al sostenimento di costi di miglioramento (K), che portano ad un incremento della PLV (maggiori rese)ed una riduzione dei costi aziendali. In questo caso chi ha effettuato il miglioramento ha diritto all indennizzo. L indennizzo può essere definito, a seconda delle norme vigenti, sulla base del criterio dello speso o al criterio del migliorato.

15 Stima dell indennità spettante per miglioramenti effettuati su fondo altrui La legge prevede che nel caso si effettuino dei miglioramenti fondiari su terreno altrui, avendone diritto, il conduttore debba essere indennizzato, sempre che il miglioramento sussista al momento della riconsegna del fondo. Esempio, si effettuano dei miglioramenti sul fondo con opere di drenaggio date dalla sostituzione di un sistema a scoline con un sistema a drenaggio tubolare. Le opere porteranno al sostenimento di costi di miglioramento (K), che portano ad un incremento della PLV (maggiori rese)ed una riduzione dei costi aziendali. In questo caso chi ha effettuato il miglioramento ha diritto all indennizzo. L indennizzo può essere definito, a seconda delle norme vigenti, sulla base del criterio dello speso o al criterio del migliorato.

16 Stima dell indennità spettante per miglioramenti effettuati su fondo altrui La legge prevede che nel caso si effettuino dei miglioramenti fondiari su terreno altrui, avendone diritto, il conduttore debba essere indennizzato, sempre che il miglioramento sussista al momento della riconsegna del fondo. Esempio, si effettuano dei miglioramenti sul fondo con opere di drenaggio date dalla sostituzione di un sistema a scoline con un sistema a drenaggio tubolare. Le opere porteranno al sostenimento di costi di miglioramento (K), che portano ad un incremento della PLV (maggiori rese)ed una riduzione dei costi aziendali. In questo caso chi ha effettuato il miglioramento ha diritto all indennizzo. L indennizzo può essere definito, a seconda delle norme vigenti, sulla base del criterio dello speso o al criterio del migliorato.

17 Stima dell indennità spettante per miglioramenti effettuati su fondo altrui Con il criterio dello speso si definisce l importo che avrebbe speso un imprenditore ordinario per effettuare le opere di miglioramento Con il criterio del migliorato si intende la differenza tra il valore del fondo post miglioramento rispetto al valore del fondo ante miglioramento. I due valori possono essere determinati sulla base di stime dirette o di stime indirette e analitiche. Un punto rilevante è che che con il criterio dello speso i profitti (positivi o negativi) sono attribuiti al proprietario del fondo migliorato. Il criterio del migliorato attribuisce i profitti all esecutore del miglioramento.

18 Stima dell indennità spettante per miglioramenti effettuati su fondo altrui Con il criterio dello speso si definisce l importo che avrebbe speso un imprenditore ordinario per effettuare le opere di miglioramento Con il criterio del migliorato si intende la differenza tra il valore del fondo post miglioramento rispetto al valore del fondo ante miglioramento. I due valori possono essere determinati sulla base di stime dirette o di stime indirette e analitiche. Un punto rilevante è che che con il criterio dello speso i profitti (positivi o negativi) sono attribuiti al proprietario del fondo migliorato. Il criterio del migliorato attribuisce i profitti all esecutore del miglioramento.

19 Stima dell indennità spettante per miglioramenti effettuati su fondo altrui Con il criterio dello speso si definisce l importo che avrebbe speso un imprenditore ordinario per effettuare le opere di miglioramento Con il criterio del migliorato si intende la differenza tra il valore del fondo post miglioramento rispetto al valore del fondo ante miglioramento. I due valori possono essere determinati sulla base di stime dirette o di stime indirette e analitiche. Un punto rilevante è che che con il criterio dello speso i profitti (positivi o negativi) sono attribuiti al proprietario del fondo migliorato. Il criterio del migliorato attribuisce i profitti all esecutore del miglioramento.

20 Figure giuridiche e indennizzo Figure giuridiche Criterio Affittuario Migliorato Usufruttuario Minor somma tra speso e migliorato Mezzadro Migliorato

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