RELAZIONE TECNICA Stima beni immobili
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- Ugo Martinelli
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1 SOMMARIO RELAZIONE TECNICA Stima beni immobili Incarico...2 Premessa...2 Titolarità dell'immobile...3 Ubicazione...4 Confini...5 Consistenza...5 Cronistoria Catastale...6 Dati Catastali...7 Vincoli o oneri condominiali...8 Stima / Formazione Lotti...8 Riserve e particolarità da segnalare...10 Riepilogo bando d asta...11 Riepilogo commerciale per la Pubblicità...11
2 Tribunale di Pescara Sezione EE.II. Relazione di stima Perizia del C.T.U. Geometra xxxxxxxxxxxxxxx, nell'esecuzione Immobiliare n.ro 73/2008, 279/2010 del R.G.E. promossa da xxxxx in nome e per conto di: xxx CF: xxxxxxxxxxxxxxx - PIVA: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,xxxxxxxxxxx - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx, con l'avv. xxxxxxxxxxxx CF: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx - PIVA: xxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxx - xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx contro xxxx xxxx Incarico Originariamente con udienza del 20/01/2009, e successivamente per la presente perizia con udienza del 20/12/2011, il sottoscritto Geometra xxxxxxxxxxxxx, libero professionista, residente con studio a xxxxxxxxxxxx - xxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxx, nominato C.T.U. accettava l'incarico conferitogli dalle parti. Premessa I beni oggetto di pignoramento sono formati dai seguenti immobili: Riferimento 1 Appartamento ubicato a Pescara (PE) - Strada del Palazzo, Riferimento 2 Area Urbana ubicato a Pescara (PE) - Strada del Palazzo, Riferimento 3 Area Urbana ubicato a Pescara (PE) - Strada del Palazzo, Pag. 2
3 Riferimento 4 Area Urbana ubicato a Pescara (PE) - Strada del Palazzo, Titolarità dell'immobile L'immobile con riferimento 1 (Appartamento) oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: xxxxxxxxxxxx x Proprietà (1/2) xxxxxxxxxxxx x Proprietà (1/2) L'immobile con riferimento 2 (Area Urbana) oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: xxxxxxxxxxxxx x Proprietà (1/2) xxxxxxxxxxxxx x Proprietà (1/2) L'immobile con riferimento 3 (Area Urbana) oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: xxxxxxxxxxxx Proprietà (1/8) xxxxxxxxxxxx Proprietà (1/8) nonché ai seguenti comproprietari non esecutati: xxxxxxxxxxxx Proprietà (1/4) nonché ai seguenti comproprietari non esecutati: xxxxxxxxxxxx Proprietà (1/8) Pag. 3
4 nonché ai seguenti comproprietari non esecutati: xxxxxxxxxxxxxx Proprietà (1/8) nonché ai seguenti comproprietari non esecutati: xxxxxxxxxxxxxx Proprietà (1/8) nonché ai seguenti comproprietari non esecutati: xxxxxxxxxxxxx Proprietà (1/8) L'immobile con riferimento 4 (Area Urbana) oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: xxxxxxxxxxx Proprietà (1/2) xxxxxxxxxx Proprietà (1/2) Ubicazione Come già anticipato i beni oggetto del pignoramento risultano di seguito descritti: Immobile rif. 1 (Appartamento) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Appartamento al seminterrato individuabile in catasto con il Foglio 7, P.lla 754, Sub. 8. Immobile rif. 2 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Area urbana di mq. 135 circa individuabile in catasto con il Foglio 7, P.lla 754, Sub. 20, cortile esclusivo dell'appartamento di cui al rif. 1. Immobile rif. 3 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Area condominiale individuabile in catasto con il Foglio 7, P.lla 754, Sub. 15. Immobile rif. 4 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Area Urbana di circa mq. 180 individuabile in catasto con il Foglio 7, P.lla 754, Sub. 21. Pag. 4
5 Confini Immobile rif. 1 (Appartamento) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Confine Nord-Ovest: P.lla 2273 Confine Sud-Ovest: Strada del Palazzo Confine Sud-Est: P.lle 783 e 784 Consistenza Immobile rif. 1 (Appartamento) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Abitazione Piano: S2 Cantina Piano: S2 Destinazione Sup. Netta Sup. Lorda Coeff. Sup. Convenz. Altezza (metri) 89,04 96,34 1,00 89,04 3,20 80,64 88,45 0,50 40,32 2,25 TOTALI 169,68 184,79 129,36 Incidenza condominiale: 0 % Superficie Convenzionale complessiva: 129,36 Dopo il sopralluogo effettuato in data 17/08/2011 si è rilevato che la cantina-sgombero che risulta dalle planimetrie catastali è stata divisa in una cucina con altezza m. 2.50, un bagno ed un ripostiglio con altezza m Immobile rif. 2 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Destinazione Sup. Netta Sup. Lorda Coeff. Sup. Convenz. Altezza (metri) Cortile esclusivo 135,00 135,00 1,00 135,00 TOTALI 135,00 135,00 135,00 Incidenza condominiale: 0 % Superficie Convenzionale complessiva: 135,00 Immobile rif. 3 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Destinazione Sup. Netta Sup. Lorda Coeff. Sup. Convenz. Altezza (metri) Cortile condominiale 174,00 174,00 1,00 174,00 TOTALI 174,00 174,00 174,00 Superficie Convenzionale complessiva: 174,00 Pag. 5
6 Immobile rif. 4 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Destinazione Sup. Netta Sup. Lorda Coeff. Sup. Convenz. Altezza (metri) Cortile adiacente non a livello 180,00 180,00 1,00 180,00 TOTALI 180,00 180,00 180,00 Incidenza condominiale: 0 % Superficie Convenzionale complessiva: 180,00 Cronistoria Catastale Immobile rif. 1 (Appartamento) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Nessuna Cronistoria catastale Immobile rif. 2 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Nessuna Cronistoria catastale Immobile rif. 3 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Nessuna Cronistoria catastale Immobile rif. 4 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Nessuna Cronistoria catastale Pag. 6
7 Dati Catastali Immobile rif. 1 (Appartamento) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Indirizzo catastale : Strada del Palazzo, 95 Dati Identificativi Foglio Particella Sub Zona Cens. Catasto Fabbricati Dati di Classamento Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale Rendita A2 1 6 vani 650,74 S2 Piano Immobile rif. 2 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Indirizzo catastale : Strada del Palazzo, 95 Dati Identificativi Foglio Particella Sub Zona Cens. Catasto Fabbricati Dati di Classamento Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale T 135 mq. Rendita Piano Immobile rif. 3 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Indirizzo catastale : Strada del Palazzo, 95 Dati Identificativi Foglio Particella Sub Zona Cens. Catasto Fabbricati Dati di Classamento Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale F1 174 mq. Rendita Piano Immobile rif. 4 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Indirizzo catastale : Strada del Palazzo, 95 Dati Identificativi Foglio Particella Sub Zona Cens. Catasto Fabbricati Dati di Classamento Categoria Classe Consistenza Superficie Catastale T 180 mq. Rendita Piano Pag. 7
8 Vincoli o oneri condominiali Immobile rif. 1 (Appartamento) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Non si é a conoscenza di presenza di vincoli o oneri condominiali Immobile rif. 2 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Non si é a conoscenza di presenza di vincoli o oneri condominiali Immobile rif. 3 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Trattasi di area condominiale ma non si è a conoscenza di eventuali vincoli ed oneri Immobile rif. 4 (Area Urbana) ubicato a Pescara (PE) Strada del Palazzo, Non si é a conoscenza di presenza di vincoli o oneri condominiali Stima / Formazione Lotti Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla costituzione di: Pag. 8
9 Quadro riepilogativo Lotto 1 formato da: Appartamento (Rif. 1) di seguito descritta: Dopo il sopralluogo effettuato in data 17/08/2011 si è rilevato che la cantina-sgombero che risulta dalle planimetrie catastali è stata divisa in una cucina con altezza m. 2.50, un bagno ed un ripostiglio con altezza m ubicato in Pescara (PE) - Strada del Palazzo, segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 8 - Zona censoria 3 - Categoria A2 - Classe 1 - Consistenza 6 vani - Rendita 650,74 - Piano S2;. L'immobile viene posto in vendita. di stima del bene di ,00. Identificativo corpo Rif. 1 - Appartamento Strada del Palazzo, Pescara (PE) Sup. Convenz. unit. ( /mq) complessivo ( ) Quota in vendita (%) lotto ( ) 129, , , ,00 TOTALE LOTTO: 129, , ,00 stimato complessivo di ,00. Lotto 2 formato da: Area Urbana (Rif. 2) di seguito descritta: ubicato in Pescara (PE) - Strada del Palazzo, segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 20 - Categoria F1 - Superficie Catastale 135 mq.;. L'immobile viene posto in vendita. di stima del bene di ,00. Identificativo corpo Rif. 2 - Area Urbana Strada del Palazzo, Pescara (PE) Sup. Convenz. unit. ( /mq) complessivo ( ) Quota in vendita (%) lotto ( ) 135,00 90, , ,00 TOTALE LOTTO: 135, , ,00 stimato complessivo di ,00. Lotto 3 formato da: Area Urbana (Rif. 3) di seguito descritta: ubicato in Pescara (PE) - Strada del Palazzo, segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 15 - Categoria F1 - Superficie Catastale 174 mq.;. L'immobile viene posto in vendita. di stima del bene di 3.480,00. Identificativo corpo Rif. 3 - Area Urbana Strada del Palazzo, Pescara (PE) Sup. Convenz. unit. ( /mq) complessivo ( ) Quota in vendita (%) lotto ( ) 174,00 80, , ,00 TOTALE LOTTO: 174, , ,00 stimato complessivo di 3.480,00. Pag. 9
10 Lotto 4 formato da: Area Urbana (Rif. 4) di seguito descritta: ubicato in Pescara (PE) - Strada del Palazzo, segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 21 - Categoria F1 - Superficie Catastale 180 mq.;. L'immobile viene posto in vendita. di stima del bene di ,00. Identificativo corpo Rif. 4 - Area Urbana Strada del Palazzo, Pescara (PE) Sup. Convenz. unit. ( /mq) complessivo ( ) Quota in vendita (%) lotto ( ) 180,00 95, , ,00 TOTALE LOTTO: 180, , ,00 stimato complessivo di ,00. Riserve e particolarità da segnalare Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 30/12/ Il C.T.U. Geometra xxxxxxxxxxxxx Pag. 10
11 Relazione di stima Riepilogo bando d asta Lotto 1 Appartamento posto in vendita sito in Pescara (PE) Identificazione catastale: segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 8 - Zona censoria 3 - Categoria A2 - Classe 1 - Consistenza 6 vani - Rendita 650,74 - Piano S2; Prezzo base d asta: ,00. Lotto 2 Area Urbana posto in vendita sito in Pescara (PE) Identificazione catastale: segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 20 - Categoria F1 - Superficie Catastale 135 mq.; Prezzo base d asta: ,00. Lotto 3 Area Urbana posto in vendita sito in Pescara (PE) Identificazione catastale: segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 15 - Categoria F1 - Superficie Catastale 174 mq.; Prezzo base d asta: 3.480,00. Lotto 4 Area Urbana posto in vendita sito in Pescara (PE) Identificazione catastale: segnato al Catasto Fabbricati - Foglio 7 - Particella Subalterno 21 - Categoria F1 - Superficie Catastale 180 mq.; Prezzo base d asta: ,00. Pag. 11
12 Relazione di stima Riepilogo commerciale per la Pubblicità Schema Riassuntivo per Pubblicità ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 73/2008,279/2010 R.G. Custode Giudiziario xxx recapito xxxxxxxxxxxxxxxxxx LOTTO 1 Prezzo base d'asta: ,00 Diritto reale: Tipologia immobile: Pertinenze: Stato conservativo Descrizione sintetica Vendita soggetta Iva A2 Buono. Riferimento 1 Ubicazione: (PE) - Strada del Palazzo, quota Appartamento al piano seminterrato sito nel Comune di Pescara (PE). Pag. 11
13 Relazione di stima Schema Riassuntivo per Pubblicità ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 73/2008,279/2010 R.G. Custode Giudiziario recapito xxxxxxxxxxxxxxxxx LOTTO 2 Prezzo base d'asta: ,00 Diritto reale: Tipologia immobile: Pertinenze: Stato conservativo Descrizione sintetica T Riferimento 2 Ubicazione: (PE) - Strada del Palazzo, quota Area urbana di mq. 135 circa sita nel Comune di Pescara (PE). Questa area urbana è il cortile esclusivo dell'appartamento individuabile in catasto dal Foglio 7, P.lla 754, Sub. 20. Vendita soggetta Iva Pag. 11
14 Relazione di stima Schema Riassuntivo per Pubblicità ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 73/2008,279/2010 R.G. Custode Giudiziario LOTTO 3 recapito xxxxxxxxxxxxxxxxx 3.480,00 Prezzo base d'asta: Riferimento 3 Ubicazione: (PE) - Strada del Palazzo, Diritto reale: Tipologia immobile: Pertinenze: quota F1 Stato conservativo Descrizione sintetica Area condominiale sita nel Comune di Pescara (PE). Vendita soggetta Iva Pag. 11
15 Relazione di stima Schema Riassuntivo per Pubblicità ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 73/2008,279/2010 R.G. Custode Giudiziario xxx recapito xxxxxxxxxxxxxxxxx LOTTO 4 Prezzo base d'asta: ,00 Diritto reale: Tipologia immobile: Pertinenze: Stato conservativo Descrizione sintetica Vendita soggetta Iva F1 Riferimento 4 Ubicazione: (PE) - Strada del Palazzo, quota Area Urbana adiacente non a livello, di circa mq. 180 sita nel Comune di Pescara (PE), individuabile in catasto urbano con il Foglio 7, P.lla 754, Sub. 21. Pag. 11
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